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Canone concordato, canone convenzionato e canone speciale: conosciamoli meglio.

by Andrea Cioli
in Esperto
on Gennaio 22, 2015
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L'articolo 21 del Decreto "Sblocca Italia" (convertito dalla Legge 164/2014) concede interessanti agevolazioni a chi intende comprare casa per poi immetterla a lungo nel mercato della locazione. Ma il canone non potrà essere scelto liberamente e dovrà tener conto di determinati parametri. E' necessario quindi "decodificare" la norma per comprendere meglio di quali parametri si tratti.

 

immagine 3 canoniCon la conversione in Legge del Decreto "Sblocca Italia" le novità normative in esso contenute vanno considerate definitive. Nel Blog abbiamo già valutato l'impatto sul settore immobiliare di questo provvedimento nel suo complesso (clicca qui per approfondimenti), qui vogliamo piuttosto approfondire un passaggio di non immediata comprensione, contenuto nell'articolo 21, che concede ai privati importanti agevolazioni fiscali (deduzione del 20% spalmata in 8 anni) sul prezzo di acquisto di immobili destinati a essere immessi nel mercato della locazione.
L'agevolazione è concessa a determinate condizioni: deve trattarsi di immobile invenduto acquistato direttamente dal costruttore o dall'impresa di ristrutturazione, dotato di elevate prestazioni energetiche (classe A o B), non deve trattarsi di immobile "di lusso" (categorie A/1, A/8 e A/9), la locazione deve avvenire entro 6 mesi dall'acquisto e avere una durata minima di 8 anni. Inoltre il conduttore non può essere parente entro il primo grado dell'acquirente/locatore.

Infine, ed è ciò che ci interessa approfondire, è necessario che "il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all'articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell'articolo 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350".

Cerchiamo di capire a cosa si riferisca il legislatore, in sostanza di che tipo di canoni si tratti:

 

1) Meccanismo previsto dalla convenzione di cui all'art. 18 del D.P.R. 380/01 – genera il canone che possiamo definire "convenzionato", fissato in base a una Convenzione tra i singoli Comuni e costruttori privati (spesso in forma di cooperativa) che con essa, in cambio di agevolazioni legate alla costruzione degli alloggi interessati, si impegnano ad applicare canoni di locazione predeterminati e normalmente inferiori a quelli di mercato a conduttori che rispettino determinati requisiti di reddito. I criteri di massima alla base delle Convenzioni sono stabiliti a livello regionale.

In questo caso è più complesso fare degli esempi "quantitativi" perché occorre riferirsi ai singoli Bandi comunali che fissano i criteri specifici per la definizione del canone, a volte agganciandosi all'importo del canone concordato (Comune di Bologna), altre volte avvicinandosi maggiormente ai criteri per il calcolo del canone speciale (di cui tratteremo di seguito).

 

2) Meccanismo previsto dall'art. 2 comma 3 della legge 431/98 - ormai noto ai più, genera il canone normalmente definito "concordato", di solito più basso rispetto a quello di mercato e calcolato sulla base dei criteri definiti negli Accordi territoriali locali tra associazioni di proprietari e inquilini, nei quali vengono esplicitati tutti i parametri per il calcolo. Il richiamo presente nell'articolo 21 del Decreto Sblocca Italia non fa alcun riferimento a forme contrattuali particolari o a peculiari tipologie di Comuni, pertanto l'accesso alla deduzione del 20% è in linea teorica consentito anche in alcuni casi di contratti 4+4 (e non soltanto 3+2) stipulati in comuni che, seppure non ad alta tensione abitativa, hanno identificato meccanismi di calcolo per il canone concordato, sulla base di relativi Accordi territoriali. Resta inteso che, secondo quanto stabilito dalla legge 90/2014 (conversione del cosiddetto Piano Casa), anche nelle zone dichiarate in stato di emergenza negli ultimi 5 anni sarà possibile stipulare contratti a canone concordato (e godere delle agevolazioni connesse) utilizzando gli accordi del Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione (D.M. 14 luglio 2004).

Passando ad alcuni esempi "quantitativi", il canone concordato per un trilocale non arredato dotato di box da affittare con contratto 3+2 nel comune di Torino, della superficie di 90 mq. utili (che si determinano considerando al 100% quelli calpestabili, all'80% quelli dei box e al 25% quelli di cantine, soffitte, balconi e terrazze), in zona semicentrale e di recente costruzione (e in possesso degli elementi minimi previsti dall'accordo per applicare la fascia alta di canone) potrà arrivare a 637 euro mensili; per un immobile analogo nel Comune di Pescara (nel quale i metri quadri utili vengono calcolati con percentuali di computo differenti e il meccanismo per il calcolo del canone è sostanzialmente diverso) il canone mensile non potrà invece superare i 599 euro, anche considerando l'applicazione della rivalutazione ISTAT dal momento che si tratta di accordo scaduto.
Come si può osservare, l'importo del canone può variare in relazione ai diversi Comuni, alla "bontà" dell'accordo territoriale e alla data in cui è stato sottoscritto, tanto che in diversi comuni gli importi del canone concordato sono decisamente più bassi di quelli riportati negli esempi. Per un'ulteriore analisi dei meccanismi di calcolo è possibile consultare questo articolo.


3) Meccanismo previsto dall'art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 35 – genera il canone che viene definito "speciale", definendone l'importo massimo nel 5% del valore convenzionale dell'immobile locato. Questo tipo di canone è previsto esclusivamente nelle zone ad alta tensione abitativa in base a specifica convenzione tra imprese costruttrici (che per questo fruiscono di particolari agevolazioni) e Comune ed è applicabile per immobili costruiti/recuperati e destinati a essere locati (a soggetti con reddito maggiore di quello indicato per accedere all'edilizia residenziale pubblica, ma inferiore a quello massimo stabilito da ciascuna Regione) di superficie non superiore a 100 mq. È fondamentale a questo punto comprendere cosa si intenda per "valore convenzionale" di un immobile, dato che il canone di locazione non potrà eccedere il 5% di esso.
Anzitutto va chiarito che il valore convenzionale è diverso dal prezzo di acquisto o di mercato di un immobile e può essere definito sulla base di parametri variabili su base comunale e sulla base delle singole convenzioni. In linea di massima tiene conto del costo sostenuto per la sua costruzione maggiorato di una percentuale per il costo dell'area interessata e per gli oneri di urbanizzazione sostenuti dall'impresa costruttrice (criterio utilizzato dalla Provincia di Bolzano, ad esempio) o, più semplicemente, del "costo dell'iniziativa" (Comune di Milano).

Proviamo a fare un calcolo: il canone "speciale" per un immobile con superficie convenzionale di 90 mq. acquistato per la somma di 300.000 euro ma del valore convenzionale di 1.800 euro al metro quadro (per un valore convenzionale complessivo di 162.000 euro, quindi) terrà conto di quest'ultimo e sarà di euro 8.100 annui, quindi mensilmente non potrà superare l'importo di 675 euro, che rappresenta un canone piuttosto elevato e in molte zone al di sopra di quello di mercato.

In generale, il canone speciale appare essere quello meno contenuto e quindi, prevedendo la norma che debba essere applicato solo qualora risulti minore del canone concordato, non sarà frequentemente utilizzato.


È evidente che i meccanismi sopra illustrati sono differenti e possono generare importi massimi applicabili anche molto distanti tra loro. Ciò che possiamo annotare in questa fase è che, come sempre, il canone di locazione non potrà prescindere dal mercato (attualmente tendente al ribasso dei canoni) e, di conseguenza, chi vorrà affittare l'immobile acquistato nell'ottica di sfruttare la deduzione del 20% dovrà necessariamente fare i conti con gli importi che il mercato stesso contempla e in linea teorica potrebbe essere indotto ad applicare un canone anche più basso rispetto a quelli sopra indicati. Senza mai dimenticare che i forti benefici fiscali (in particolare nel caso di opzione per la cedolare secca) rendono il 3+2 la forma contrattuale di gran lunga più appetibile.

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Anna

    Buonasera vorrei sapere se il mio contratto di affitto a canone concordato è considerato, ai fini del 730, come "contratto in regime convenzionale"
    Vi ringrazio per la risposta.

  • Esatto Anna, un contratto a canone concordato rientra tra i contratti in regime convenzionale.

  • Enzo

    Buongiorno, sono proprietario di un immobile in Napoli (se non erro si trova nell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa) per il quale ho rinnovato il contratto a canone libero al locatario ai primi di gennaio optando per la cedolare secca. Volendo scegliere di fare un contratto a canone concordato (appunto per i comuni ad alta tensione abitativa) volevo sapere se è possibile (e come fare) annullare il precedente contratto e stipulare il nuovo. Grazie

  • Gentile Enzo, dovreste chiudere il contratto in essere registrando la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate, e contemporaneamente registrare il nuovo contratto, il cui canone dovrà rientrare all'interno delle fasce di oscillazioni indicate.

  • Enzo

    Grazie per la sollecita risposta, come posso conoscere i valori a cui fa riferimento? Per la stipula del nuovo contratto occorre obbligatoriamente contattare associazioni o sindacati?

  • Buongiorno Enzo, trova qui l'accordo di riferimento essendo un nuovo accordo dovrà affidarsi alle associazioni firmatarie.

  • NICOLETTA

    Salve, sono proprietaria di un alloggio, e' stato sfitto quasi un anno, a suo tempo l ho comunicato all'amm.re, le spese condominiali e le spese dell'acqua vanno pagate in che misura?
    Grazie

  • Gentile Nicoletta, le spese condominiali continuano ad essere suddivise per millesimi e quindi ricadono ora su di lei non essendoci nessun inquilino.

  • anna

    Salve, è possibile stipulare un contratto di locazione per studenti a canone libero? Grazie

  • Buongiorno Anna, è possibile solo se il comune in cui stipula il contratto non è nell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa.

  • anna

    Salve, alla luce del dm 16 gennaio 2017 in cui si dice che il contratto a canone concordato, stipulato tra le parti, deve essere firmato da almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, volendo stipulare un contratto a canone concordato e conoscendo già l'importo applicabile, è possibile stipularlo anche senza l'ausilio delle associazioni di categoria o è comunque necessario/raccomandabile che se ne occupino loro?
    Grazie .

  • Buongiorno Anna, se il comune ha già recepito le nuove indicazioni dovrà adeguarsi se contengono tale misura, in attesa del nuovo accordo può continuare a stipulare seguendo le indicazioni presenti nell'accordo ma senza vidimazione.

  • Marco

    Buongiorno, vorrei affittare un appartamento bilocale di nuova costruzione, acquistato recentemente, di mq47 con posto auto scoperto. L’immobile, completamente arredato e sito in Roma zona Acilia Nord, ha i requisiti previsti dal decreto 8 settembre 2015 per l’eventuale deduzione fiscale del 20% .
    Il problema e’ la quantificazione del canone locativo (per il canone concordato nella zona di residenza sopraindicata la somma e’ compresa tra euro 3,50/7,20 per mq, ; infatti non mi e’ chiaro il contenuto dell’articolo 7 del citato decreto che recita che “… il canone di locazione non deve essere superiore a quello indicato nella convenzione per l’edilizia abitativa di cui al DPR 380/2001 ovvero non deve essere superiore al minimo importo (nello specifico euro 3,50 ???) tra il canone concordato (legge 431/98) e il canone per l’edilizia a canone speciale (legge 350/2003).
    Praticamente a quanto posso affittarlo senza incorrere in problemi fiscali?
    Antcipatamente ringrazio.

  • Gentile Marco lei deve calcolare il canone concordato, nelle sue fasce di oscillazione e quindi stipulare un contratto concordato. Per assistenza può rivolgersi ad un'associazione di categoria o a una nostra agenzia di zona che trova su www.soloaffitti.it

  • maria pia

    Ho un contratto d'affitto "ai sensi dell'art. 2, comma 1, della Legge 9/12/1998, n. 431 (escluse fattispecie di cui all'art. 1, comma 2 e 3). Domanda: è un contratto in regime convenzionale? Posso recuperare dal rigo E71 l'importo relativo al mio reddito, quindi € 150? Grazie.

  • Gentile Maria Pia, è un contratto libero, ma può usufruire della detrazione di 150 euro se ha lì la residenza e rientra nei limiti di reddito totale individuati.

  • GIANNA LIANI

    Buongiorno, non trovo più la tabella dei comuni restanti che ho trovato 3 giorni fa, oltre ai comuni ad alta densità abitativa avevo visto che anche i comuni restanti hanno diritto alle stesse tassazioni IRPEF e cioè al 10%. E cioè dal prossimo anno che la tassazione andrà al 15% chiedo se anche i comuni restanti sono contemplati come agevolati. Un grazie in anticipo per una gentile risposta...!!!!

  • Gentilissima Gianna, in realtà l'agevolazione riguarda i contratti transitori a canone concordato, quindi stipulati nei comuni ad alta densità abitativa e dovrebbe valere anche nel passaggio al 15%.

  • Riccardo

    Nel caso di affitto temporaneo (6 mesi, rinnovabile automaticamente) per LOCAZIONE ABITATIVA PARZIALE AD USO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI (art. 5, comma 2 L. 431/98) esistono dei limiti minimi e massimi nell'affitto richiesto per la locazione di una stanza ammobiliata?
    Per lo studente esistono agevolazioni fiscali (parziale deducibilità dal reddito, o un credito d'imposta?...essendo il canone registrato). Vi sono Accordi Territoriali in tal senso e dove poterne prendere visione relativamentealla città di Roma?
    Grazie

  • Buongiorno Riccardo, rispetto alla città di Roma il calcolo del canone per la porzione d'immobile deve avvenire sulla base dei valori indicati nell'accordo territoriale che trova qui e che vanno moltiplicati per i mq concessi; la famiglia dello studente può portarsi in detrazione il 19% della spesa sostenuta come agevolazioni fiscale.

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