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Caparra, cauzione, garanzia: che differenza c’è per l’affitto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 27, 2019
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deposito a garanzia o una caparra di acconto

Acconto, deposito, pegno: similitudini e differenze.


Nel linguaggio comune spesso si usano dei termini come sinonimi, ma conoscendone esattamente il significato ci si rende conto che indicano, in realtà, situazioni differenti. Il più comune misunderstanding, d’altronde, risiede proprio nell’utilizzo di affitto e locazione. Anche noi per comodità e per maggiore chiarezza, dato che è lungamente più usato nel quotidiano, parliamo di affitti e non di locazioni anche in riferimento a case, negozi, ecc... Per essere precisi, infatti, l’affitto si riferisce non alle case o in generali ai beni immobili, ma ai beni produttivi, come sono i terreni o le aziende, ad esempio. Piccole “licenze” linguistiche che non generano particolari problemi, ma che potrebbero, invece, essere motivo di incomprensione nel caso di cauzione, deposito o caparra.


Il linguaggio è stato lavorato dagli uomini per intendersi tra loro, non per ingannarsi a vicenda. Fedeli all’insegnamento del maestro della lingua italiana, Alessandro Manzoni, proviamo a fare chiarezza tra i termini che spesso vengono usati da proprietari ed inquilini come sinonimi, ma che giuridicamente hanno significato proprio.


Sono spesso termini che si usano in fase preliminare. Andiamo in ordine:
1. Quando un inquilino ha visitato una casa e la trova giusta per le sue necessità: firma solitamente una proposta irrevocabile di affitto, consegnando all’agenzia una caparra o un deposito; un acconto o una mensilità anticipata?
La confusione nasce, forse, proprio dal fatto che ognuno ha il suo modo di definirla, ma tecnicamente se voglio “fermare” una casa che mi piace, dovrò consegnare una


CAPARRA CONFIRMATORIA.


La funzione della caparra è triplice.
1. Conferma del contratto: con questo impegno, nel nostro caso, l’inquilino esprime la volontà di voler prendere in affitto quell’immobile e alle condizioni che di solito vengono riportate nella proposta che firma; a conferma del vincolo assunto.
2. Anticipo della prestazione: nel caso in cui il proprietario accetti la proposta, la caparra versata, che di solito è pari ad una mensilità del canone pattuito, viene trattenuta come acconto, ovvero come una mensilità anticipata;
3. Indennizzo preventivo per l'eventuale inadempimento: se una delle due parti dovesse ritirarsi dopo l’accettazione della proposta, questa cifra va in parte a risarcire il danno provocato.
Tra i significati propri della caparra, c’è quello di “testimonianza di promessa”, pegno.


Cosa succede se l‘inquilino versa la caparra e poi si ritira?


Se l’inquilino dopo aver espresso la sua volontà di prendere in affitto quella casa e dopo che il proprietario ha accettato la proposta cambia idea, allora si considera INADEMPEINTE e perciò non ha diritto alla restituzione della somma versata, come previsto dall’ex art. 1385 del codice civile. Inoltre, l’agenzia immobiliare che ha seguito la pratica matura il suo diritto ad esigere la provvigione pattuita.


E se a ritirarsi è il proprietario?


Se il proprietario, dopo aver accettato la proposta, dovesse cambiare idea e ritirarsi, verserà al nostro inquilino proponente il doppio della caparra confirmatoria ricevuta, secondo l’ex art. 1385 del codice civile e anche in questo caso l’agente immobiliare potrà richiedere la sua provvigione.
Ovviamente se il proprietario non dovesse semplicemente accettare la proposta, allora l’agente immobiliare restituisce la caparra al proponente così com’è.

Che differenza con la caparra penitenziale?


La caparra penitenziale non si può considerare una garanzia o un impegno a rispettare la pattuizione presa, piuttosto si può definire come una somma che le parti stabiliscono come risarcimento in caso una delle due decida di ritirarsi. Un modo per accordarsi sin da subito su quale sia il prezzo da pagare in caso di scioglimento del patto, un risarcimento del diritto di recesso pattuito in favore di una o di entrambe le parti (art. 1386 c.c.). Se, però, il recesso non viene esercitato, la caparra deve essere restituita, infatti non ha la funzione di anticipo come l’acconto e la caparra confirmatoria.


Multa penitenziale


Ha ancora una funzione diversa la multa penitenziale, ossia una particolare clausola che assoggetta l’efficacia del recesso all’attuazione di una specifica prestazione a carico del recedente (art. 1373, comma 3, c.c.), una multa se non si rispetta una condizione.
Queste le definizioni da conoscere in fase preliminare, poi al momento della stipula del contratto si inizierà a parlare indebitamente di caparra, dato che la definizione giusta della copertura che viene rilasciata come garanzia è il


Deposito cauzionale o cauzione


È una somma, spesso pari a due o tre mensilità, che l’inquilino versa al proprietario a garanzia di eventuali danni provocati al bene concesso in affitto. Un pegno, se così vogliamo dire, che il proprietario non dovrebbe usare se non a fine contratto, dopo aver verificato lo stato in cui l’immobile viene rilasciato, trattenendo eventuali cifre per riparare danni causati dall’inquilino o recuperare pagamenti arretrati lasciati in sospeso. ll denaro è tenuto in deposito per tutta la durata della locazione e produce interessi legali che devono essere liquidati all'inquilino alla fine di ogni anno, anche se manca una richiesta espressa. Se non ci sono stati danni per colpa dell'inquilino, la cauzione viene restituita alla fine della locazione. Diversa, quindi, la sua natura e la sua funzione rispetto a caparra o acconto, anche se spesso nel linguaggio comune si parla, anche per questa parte, di caparra rilasciata. I termini corretti, invece, sono deposito cauzionale o più semplicemente cauzione.


Ha ancora una funzione e una propria collocazione la


Mensilità/e anticipata/e


Ennesimo impegno economico richiesto all’inquilino. Da non confondere con il deposito, perché, al contrario del deposito cauzionale, che non può essere usato in “conto pigioni”, ovvero per coprire il pagamento del canone, questa somma ha proprio la funzione di pagamento anticipato dei primi mesi di affitto, o comunque di mensilità che verranno scalati prima o poi.

GARANZIA


In questo caso possiamo parlare di fidejussione, assicurazione o servizio ad hoc per l’affitto come le tutele di affittosicuro che servono a garantire il regolare pagamento dei canoni di affitto e delle altre obbligazioni da parte dell’inquilino. Quindi se l’inquilino non paga, il proprietario viene coperto dal prodotto a garanzia scelto. A pagare queste tutele sono solitamente gli inquilini che in questo modo possono rassicurare del tutto il rapporto di affitto. Nel caso poi di affittosicuro, la tutela prevede anche un avvocato, gratuitamente, che segue tutta la procedura di sfratto per morosità.


Questa la teoria, proviamo a rispondere a qualche concreto quesito per capire quali sono le principali e più comuni questioni che si pongono i nostri lettori.

COMPROMESSO AFFITTO


Buongiorno,
un potenziale inquilino mi ha comunicato di essere interessato ad affittare il mio appartamento che sarà disponibile nella primavera del prossimo anno.
Al fine di garantire l'impegno reciproco vorrei sottoscrivere un compromesso sin da ora, quale format utilizzare?
Inoltre chiedo se generalmente si richiede un deposito cauzionale e/ o un'eventuale fidejussione
Ringrazio e saluto cordialmente.
Lucia


Gentile Lucia
nel preliminare di locazione le due parti possono stipulare una normale scrittura privata con la quale si impegnano a firmare il contratto vero e proprio. È importante che la scrittura riporti già le condizioni del futuro contratto: tipologia, canone, spese, deposito, ecc.
L’inquilino dovrà versare una caparra che, come indicato sopra, serve da impegno e da eventuale risarcimento in caso di ritiro di una o dell’altra parte.


RITIRO DOPO LA CAPARRA


Buonasera Isabella
scusi per il disturbo, mi chiamo Nicola, qualche giorno fa ho visionato una stanza e ho versato una caparra firmando un foglio che attestava il versamento della somma e che io sarei entrato nella stanza il giorno x, due giorni dopo, per motivi familiari, ho dovuto recedere, preciso che non ho firmato nessun contratto se non quel foglietto del versamento di caparra (che non vale come contratto), in questo caso, posso riavere la caparra indietro? La persona che mi doveva affittare la stanza ha detto che non mi avrebbe ridato la caparra finché qualcun'altro non si fosse interessato alla stanza che avevo bloccato io con la caparra. È legale questo? Ripeto che non era stato fatto nessun contratto effettivo e io ho avvisato la persona del recesso due giorni dopo aver bloccato la stanza. Preciso che la transazione è stata fatta con un privato non affiliato con agenzia, ho voluto sottoporle questa domanda vedendo le sue risposte a casi del genere su un sito internet.
La ringrazio in anticipo e scusi per il disturbo


Caro Nicola,
diciamo che la chiave di lettura è nella ricevuta che le è stata rilasciata. Se questa può avere valore come caparra, ovvero come suo impegno a prendere in affitto la stanza alle condizioni che avete già pattuito e che chiaramente la proprietaria aveva accettato, allora ritirandosi ora perderebbe la caparra, questo a prescindere da quello che succederà sopra. A questo proposito, se la proprietaria si è detta disponibile a ridarle la caparra nel momento in cui arriva una nuova inquilina, potrebbe accettare la proposta e magari aiutarla a trovare qualcuno. Se non vi fosse alcuna ricevuta, invece, la posizione sarebbe più complessa da gestire perché è difficile contestare la richiesta da una quanto dall’altra parte.

DEPOSITO NON RESTITUITO


Buongiorno sono inquilina ed il proprietario ha venduto casa con me ancora dentro e un anno di contratto restante. Premetto che non mi ha mai inviato nulla per scritto ma mi ha informata verbalmente e tramite WhatsApp per dirmi che avrebbe venduto e successivamente ha venduto. Non mi ha mandato una scrittura privata per indicarmi i nuovi proprietari ai quali dovrei pagare l'affitto tramite bonifico bancario ed ora i nuovi proprietari mi hanno scritto su WhatsApp dicendomi che loro sono i nuovi proprietari e che devo effettuare il bonifico a loro nome. Il vecchio proprietario non vuole ridarmi indietro la seconda caparra e non risponde al telefono. Come mi devo comportare? Della seconda caparra sul contratto non c'è traccia perché gliel'ho pagata in due rate, ma ho i testimoni, compresi i nuovi proprietari perché il vecchio proprietario ha ammesso di aver ricevuto questa caparra in nero. Grazie mille


Verba volant… scripta manent. Questa è sicuramente la prima risposta che viene in mente. Se anche non inserito nel contratto, occorreva almeno avere una scrittura privata sottoscritta da entrambi per testimoniare questa seconda caparra. In ogni caso potrebbe provare a fare leva su quanto le hanno riportato i nuovi proprietari per farsi restituire la cifra o magari fare in modo che possa essere usata ai nuovi proprietari stessi, questa volta con testimonianza scritta.


CONTESTAZIONE DANNI


Buongiorno,
Volevo un consiglio su una vicenda che mi è successa con il mio ex proprietario di casa.
Oggi sono andato a riconsegnare le chiavi al mio proprietario e facendo il verbale di riconsegna ha scritto che l'infisso della sala è graffiato e danneggiato e che la colpa è mia.
Quando sono entrato ho fatto le foto dei danneggiamenti dell'intero appartamento, ma purtroppo non le trovo più avendo cambiato telefono e non trovo più la mail che gli ho inviato (anche se non ricordo se la ho inviata).
Ho fatto presente al mio ex proprietario che, la precedente inquilina era morosa e che aveva anche lei il cane e i vicini lo sentivano graffiare.
Sul verbale ha scritto che mi manderà un preventivo e che sarà mia discrezione se farlo fare o meno.
Detto questo, secondo lei posso rifiutarmi di farlo anche se non ho le foto tenendo conto del fatto che la caparra è stata detratta dagli ultimi 3 mesi di affitto quindi è pari a zero? Come potrei fare?
Grazie mille in anticipo

In questo caso, ancora una volta, è evidente come il deposito non debba mai essere utilizzato in conto pigioni, ovvero in sostituzione del pagamento delle ultime mensilità di affitto. Perché? Semplice, nel momento in cui si hanno poi contestazioni su eventuali danni si deve necessariamente ricorrere a richieste extra. Nel caso specifico, poi, la difficoltà risiede nella mancanza di un verbale di consegna che andrebbe sempre redatto in modo da consegnare un inventario, il più dettagliato possibile, che un inquilino sottoscrive andando di fatto a fotografare lo stato attuale della casa. In questo modo il nostro lettore avrebbe potuto testimoniare la presenza dei graffi sugli infissi. Adesso, in assenza anche delle foto, si tratta della parola del proprietario, che però ha anche foto dello stato attuale e danneggiato della casa, contro la parola dell’inquilino che sostiene la presenza di questi graffi prima del suo ingresso. Una posizione non semplice da sostenere. Ci dispiace. In attesa magari di qualche novità, come quella sulla tinteggiatura della casa, che possa ribaltare il pensare comune.

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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