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Casa e affitti, le novità contenute nel Decreto Crescita.

by Andrea Cioli
in Esperto
on Luglio 17, 2019
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Decreto Crescita: tutte le novità per gli affitti

Le novità normative e fiscali sugli affitti introdotte dal Decreto Crescita.

Grandi novità per l’immobiliare, molte delle quali coinvolgono l’affitto, con l’entrata in vigore in via definitiva del Decreto Crescita (D. L. 34/2019).
In questo articolo vogliamo quindi passare in rassegna tutte le importanti novità, tutte già in vigore, che il Decreto Crescita ha apportato alla normativa e alla fiscalità della locazione.


Contratto 3+2: chiarita la durata biennale dei rinnovi dopo la seconda scadenza contrattuale.

 

La prima novità è quella determinata dall’art. 19-bis, che fornisce una interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato. Si chiarisce infatti che, in mancanza della comunicazione di disdetta alla seconda scadenza contrattuale per le locazioni a canone concordato di durata 3+2 anni, il contratto debba essere rinnovato tacitamente, per ogni successiva scadenza, per ulteriori 2 anni.

In sostanza viene posta fine alla querelle relativa alla durata del rinnovo alla seconda (o successiva) scadenza del contratto 3+2, che aveva portato ad una soluzione giurisprudenziale ormai consolidata nel senso del rinnovo triennale (es. 3+2+3+3 ecc.) e che invece ora, con questa interpretazione, si risolve con l’indicazione di una durata biennale del rinnovo stesso (es. 3+2+2+2 ecc.).

Trattandosi di interpretazione autentica, e non di nuova previsione di legge, l’efficacia di tale norma opera fin dall’entrata in vigore della norma interpretata, quindi per tutti i contratti 3+2 stipulati a partire dal 1998, anno in cui fu approvata la Legge 431/98 che regolamenta questo genere di contratti di locazione.

La novità coinvolge quindi tutti i contratti, anche quelli già in essere, ed ai rinnovi già effettuati: vale la pena rivolgersi quindi ad un’agenzia immobiliare specializzata nell’affitto per una consulenza sull’effettivo stato del proprio contratto, sui rinnovi effettuati e sulla prossima scadenza di cui tenere conto, vista la nuova interpretazione sulla durata dei rinnovi.

Il rischio è infatti quello di tenere conto di una scadenza non più valida e non poter inviare la disdetta al contratto di locazione in tempo utile.


Eliminazione delle sanzioni per tardiva proroga o risoluzione del contratto in cedolare secca.

 

Altra novità importante è contenuta nel nuovo art. 3-bis introdotto dalla Legge di Conversione, con riguardo alla proroga e alla risoluzione dei contratti in cedolare secca.
 
Sono, di fatto, stati eliminati i richiami alle sanzioni precedentemente previste in caso di tardiva proroga o risoluzione di un contratto in cedolare secca.

Da notare bene: non è stato soppresso l’obbligo di effettuare la proroga o la risoluzione di un contratto in cedolare, ma semplicemente il regime sanzionatorio connesso a tale obbligo. In pratica, al momento di effettuare tali adempimenti non sarà più dovuta sanzione alcuna, anche nel caso questi venissero effettuati con molto ritardo rispetto alla tempistica prevista.


Sfratto per morosità: stop alla tassazione dei redditi da locazione non percepiti se l’inquilino non paga.

 

Viene finalmente prevista, anche se solo per i contratti di locazione stipulati prima del 1° gennaio 2020, la detassazione dei canoni non percepiti per locazioni di immobili ad uso abitativo, purché il mancato incasso sia comprovato dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

La normativa precedente, che continua a valere per i contratti in essere e per quelli che verranno stipulati prima del 01/01/2020, prevede invece che i redditi da locazione ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Il locatore, quindi, per i nuovi contratti di locazione abitativi soggetti alla norma potrà evitare di dichiarare al fisco i canoni fin dal principio del procedimento di sfratto e non dal termine, come invece continuerà ad avvenire per i vecchi contratti (per i quali comunque sarà riconosciuto in seguito un credito di imposta di ammontare pari a quanto dichiarato in più rispetto al percepito).

La nuova norma spiega anche in che modo gestire il caso di canoni non dichiarati perché inizialmente non percepiti, ma poi percepiti in un periodo d’imposta successivo. In tali casi l'imposta è determinata applicando all'ammontare percepito l'aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all'anno in cui sono percepiti.

 

Novità per dichiarazione IMU in caso di agevolazioni per comodato a parenti per locazione a canone concordato.

 

L’articolo 3-quater introdotto dalla Legge di Conversione comporta alcune semplificazioni operative relative al pagamento dell’IMU a beneficio dei contribuenti, in particolare in alcuni casi. In sostanza due sono i cambiamenti introdotti:

•    In primo luogo si sopprime l’obbligo di invio del modello di dichiarazione nel quale si attesta il possesso dei requisiti per fruire delle agevolazioni a titolo di IMU e di TASI nei casi di immobili concessi in comodato a parenti in linea retta di primo grado.
•    In secondo luogo si dispone che per ottenere l’agevolazione della riduzione al 75% dell’IMU sugli immobili locati a canone concordato il soggetto passivo è esonerato dalla presentazione del modello di dichiarazione che attesti il possesso del requisito, e da qualunque altro onere di dichiarazione o comunicazione.

Dunque in caso di affitto a canone concordato, ferma restando l’agevolazione prevista (sconto 25% sull’aliquota prevista dal Comune) non sarà necessario presentare nulla in Comune al fine di fruire del beneficio: né la dichiarazione IMU, né eventuali altri documenti previsti dal Comune per attestare il diritto al beneficio né, infine, l’ormai nota Attestazione rilasciata da un’associazione firmataria dell’Accordo, che quindi resterà obbligatoria ai fini del riconoscimento dell’agevolazione, ma non dovrà essere prodotta se non, probabilmente, in una eventuale successiva fase di accertamento da parte del Comune circa l’effettivo diritto allo sconto IMU auto-applicatosi dal contribuente.

Un’ulteriore modifica rispetto ai termini di presentazione della dichiarazione Imu è stata introdotta dall’articolo 3-ter della stessa Legge di Conversione e riguarda i termini per presentare, da parte del contribuente, la dichiarazione IMU.
In sostanza viene differito il termine di presentazione della dichiarazione valida ai fini IMU e TASI, dal 30 giugno al 31 dicembre. La data resta sempre da riferirsi all’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo.

 

Codice identificativo per immobili destinati alle locazioni brevi e altre disposizioni inerenti.

 

Anche gli affitti brevi, in sostanza le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni, vedono la loro parte di novità in questo Decreto Crescita  
L’articolo 13-quater introdotto dalla Legge di Conversione contiene infatti alcune previsioni che introducono adempimenti volti a ridurre al massimo il rischio di “sommerso” in questo comparto.

In sostanza la norma prevede che i dati forniti attraverso il portale alloggiatiweb, sostanzialmente la comunicazione delle generalità degli ospiti da effettuarsi obbligatoriamente entro 24 ore, debbano essere messi dal Ministero dell’Interno a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, che li utilizzerà nella propria opera di controllo circa l’adempimento degli obblighi dichiarativi e a sua volta li renderà disponibili ai Comuni per accertare i versamenti dell’imposta di soggiorno.

Ma la novità più rilevante è l’istituzione a livello nazionale (e non quindi, come finora avvenuto, per iniziativa di singole isolate Regioni) di una banca dati che, oltre alle strutture ricettive alberghiere o extra-alberghiere, conterrà anche gli immobili destinati alla locazione breve, ciascuno individuato attraverso un codice identificativo univoco.

Le modalità per richiedere l’inserimento in banca dati e il relativo codice saranno definite, stando alla normativa, entro 30 giorni dal Ministero. Nel frattempo questi adempimenti sono sospesi in attesa che vengano fornite le indicazioni operative.

Il codice identificativo, una volta disponibile, andrà comunicato dall’intermediario in ogni canale e in ogni comunicazione inerente l’offerta e la promozione dell’immobile, pena sanzioni piuttosto severe per l’intermediario stesso (da 500 a 5.000 euro con raddoppio in caso di recidiva).

Sembra fin da ora chiaro che sono compresi in questa novità normativa non solo gli immobili destinati esclusivamente alla locazione breve, ma anche quelli che, episodicamente, vengano locati anche per brevi periodi. In attesa che eventualmente il Ministero fornisca chiarimenti, c’è da ritenere che, in caso di offerta di un immobile normalmente destinato alla locazione residenziale ma disponibile anche per brevi periodi, il codice identificativo debba comunque essere indicato.

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Principali novità negli affitti a canone concordato

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (4)

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Salve!

Sono Camara Mamady residente in Roma, municipio xii. Vorrei affittare un'altra casa vicino all'università.

Altrimenti, con il "contratto di locazione di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari"

Si può chiedere o cambiare la residenza ad un'altro municipio?

Mamady Camara
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Gentile Camara, è possibile chiedere uno spostamento della residenza se viene accertato che abita stabilmente e con un regolare titolo abitativo nell'immobile che indicherà all'ufficio anagrafe. Si tratta di un contratto transitorio non per studente fuori sede nel suo caso se abita già a Roma però.

Isabella Tulipano
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Buongiorno , ho in essere un contratto di locazione della durata di 6 (sei ) mesi , con opzione cedolare secca che scadrà a fine ottobre 2019 . Chiedo cortesemente , nel caso di una eventuale proroga quali adempimenti sono previsti ?
Ringrazio , con i migliori saluti .

antonio
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Gentile Antonio, il contratto di sei mesi si presuppone sia un contratto transitorio e come tale non è prorogabile. Dovreste stipulare un nuovo contratto.

Isabella Tulipano
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