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Cedolare secca negozi e locali commerciali: le ultime novità

by Andrea Cioli
in Esperto
on Agosto 12, 2019
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Cedolare secca per negozi e locali commerciali: i più receni chiarimento dell'Agenzia delle Entrate (Circolare 8/E e Risoluzione 50/E)

Tutti i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sulla concreta applicazione della cedolare secca agli immobili C/1

 

Il 2019 è stato l’anno dell’introduzione della cedolare secca per i nuovi contratti di affitto di locali commerciali (categoria C/1). L’introduzione della norma, tuttavia, ha lasciato irrisolti alcuni dubbi, chiariti di recente dell’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 8/E del 10 aprile e con la Risoluzione n. 50/E del 17 maggio. Facciamo una veloce analisi dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate circa l’applicazione della cedolare secca per i negozi.

Estensione cedolare secca alle pertinenze del locale commerciale

 

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che le pertinenze locate congiuntamente all’immobile C/1 alle quali il regime di cedolare è estendibile devono rientrare nelle categorie C/2, C/6 e C/7.

Vengono quindi escluse dalla possibilità di beneficiare della cedolare secca eventuali altre unità immobiliari a servizio dell’immobile in categoria catastale C/1 (ad esempio, un laboratorio C/3), dato che esse non possono essere considerate pertinenze ai fini fiscali.

 

Esclusione dalla cedolare secca dei contratti di locazione già in essere

 

La Circolare n. 8/E riporta il contenuto della norma nella parte in cui questa pone una limitazione “temporale” per l’accesso alla cedolare secca:

Al fine di evitare che i soggetti, con contratti già in corso, stipulino un nuovo contratto per avvalersi del regime opzionale della cedolare secca, è previsto che quest’ultimo regime non si applichi ai contratti conclusi nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, poi interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

In mancanza di specifiche, si può ritenere che la cedolare sia applicabile anche in caso di nuovo contratto a conduttore che, seppur riconducibile al precedente, sia comunque formalmente diverso.

È il caso, ad esempio, dei contratti che abbiano come conduttore un soggetto nato dalla trasformazione del precedente: al 15/10/2018 il conduttore era una ditta individuale, ma poi la ditta si trasforma in società, cambia pertanto codice fiscale e formalmente risulta un nuovo soggetto, con possibilità per il locatore di optare per cedolare.

 

Opzione o revoca della cedolare secca per i contratti di locazione in corso

 

La Circolare n. 8/E approfondisce la possibilità, inizialmente controversa, di optare per il regime cedolare secca con riferimento ai nuovi contratti stipulati nel 2019 solamente in anni successivi al 2019 o, al contrario, alla possibilità di revocare successivamente l’opzione esercitata in precedenza.

L’Agenzia delle Entrate esprime in questo caso una posizione favorevole: per i contratti di locazione di immobili C/1 stipulati nel 2019 ai quali il regime della cedolare è applicabile, sarà possibile sia optare per la cedolare secca nelle annualità successive, sia in sede di proroga.

 

Applicabilità cedolare secca per immobili C/1 con conduttore impresa

 

Fin da subito era sembrato agli addetti ai lavori un paradosso: introdurre la cedolare secca per gli immobili commerciali, ma senza fare menzione dei requisiti soggettivi di chi può avvalersene, semplicemente richiamando la normativa sulla cedolare secca per gli immobili abitativi (che prevede tra i requisiti soggettivi quello del conduttore persona fisica che non eserciti attività di impresa).
Doveroso, quindi, il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sull’applicabilità della cedolare secca per immobili C/1 con conduttore impresa: si tratta, infatti, della situazione normale per gli immobili C/1.

Ebbene, per l’Agenzia delle Entrate, in caso di locazione di immobile C/1 e in presenza della altre condizioni, la cedolare sarà applicabile anche all’ipotesi di conduttore impresa, che poi nella locazione commerciale rappresenta praticamente la totalità dei casi.

Nella Risoluzione n. 50/E, oltre a questa specifica, l’Agenzia delle Entrate approfitta anche per ribadire la propria posizione di chiusura relativa all’utilizzo della cedolare per contratti ad uso abitativo (ad esempio, per i contratti ad uso foresteria).

 

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Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (8)

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Posseggo un locale c1 affittato con regolare contratto 6+6 nel 2013, in questo mese ho
provveduto a comunicare all’agenzia delle entrate la proroga per il secondo sessennio con il pagamento della relativa tassa di registro. Il conduttore sostiene che avrei potuto esercitare l’opzione della cedolare secca. Se fosse corretto quanto sostenuto dal conduttore potrei fare un’istanza all’agenzia al fine di ottenere il rimborso della tassa di registrazione versata e chiedere di conseguenza optare per la cedolare secca? O devo aspettare la fine del secondo sessennio? Grazie

Raffaele
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Buongiorno Raffaele, in effetti avrebbe potuto optare per la cedolare secca in occasione della proroga; ma ora non può rettificare la cosa, può sentire con l'agenzia delle entrate se può esercitare l'opzione l'anno prossimo.

Isabella Tulipano
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Nell'anno 2020 mi scade un contratto di affitto 6+6 ad uso commerciale (per un immobile categoria C/1) stipulato nel 2008 e già oggetto di proroga nel 2014.
Vorrei rinnovarlo alle medesime condizioni con l'opzione della cedolare secca.
Desidero conoscere quale procedura è possibile adottare.

Posso fare una semplice proroga presentando solo il modello RLI ed optare per la cedolare secca?
Ed in questo caso devo comunicare la scelta al conduttore con raccomandata?

Oppure devo fare un nuovo contratto, ed in questo caso, è ancora obbligatorio citare nel contratto la consegna al conduttore dell'attestato di prestazione energetica?

In entrambi i casi vale la regola, come nei contratti ad uso abitativo, del non pagamento dell'imposta di registro?

Grazie

Domenico
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Gentile Domenico, da risposta all'interpello si specifica che è possible procedere con la proroga in cedolare secca, comunicandolo all'inquilino con raccomandata e all'agenzia delle entrate con modello rli. Anche in questi casi la cedolare secca assorbe i tributi sull'imposta di registro. Se stipulasse un nuovo contratto l'ape è un documento indispensabile.

Isabella Tulipano
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Salve ma per i magazzini (in catasto C2) unità autonoma quindi non pertinenziale......è possibile applicare la cedolare secca?

Dario
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Purtroppo no gentile Dario, l'applicazione della cedolare secca è limitata ai negozi accatastati come c1.

Isabella Tulipano
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Un locale al piano terra di 85 mq con bagno ora in C/3 e locato a Srl di manutenzione e
vendita caldaie da riscaldamento e contratto rinnovato nel 2019 può essere portato in C/1 per usufruire della cedolare secca? Grazie

Salvatore
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Buonasera Salvatore, deve chiedere ad un tecnico (un geometra per esempio) se l'immobile ha le caratteristiche giuste per questo cambio di destinazione d'uso e se il piano regolatore della zona lo permette.

Isabella Tulipano
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