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Cedolare secca sul reddito degli affitti turistici: applicabile o no?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 05, 2018
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Come tassare i guadagni dell'affitto di una casavacanza

Si può applicare la cedolare secca sugli affitti turistici?

Ci stiamo avvicinando, con sorprendente velocità visto il sole che ci ha accompagnati per tutto l'inverno (finora), alla stagione turistica estiva, quella italiana per eccellenza. Proprietari di seconde case, nelle numerose località turistiche, iniziano a pensare a come mettere a reddito il proprio investimento. L'affitto in questo periodo sembra un'ottima soluzione. Ma come tassare i redditi derivanti da tali guadagni? Il regime alternativo di cedolare secca, spesso più conveniente dell'irpef, è applicabile anche in questi casi?

Salve,
ho una situazione un po' particolare:
L'appartamento di mio padre è stato diviso in due appartamenti, dei quali uno dei due è stato adibito
a casa vacanze con affitti settimanali. La proprietà dell'immobile è del 100% di mio padre ed io risulto
solo residente e quindi insieme a lui compongo il nucleo familiare di due persone. Per motivi di comodità,
visto che mio padre è anziano, ho deciso di gestire io questa attività e per ogni contratto effettuato con i vari turisti ricevo un bonifico per ogni periodo affittato.
Ora la mia domanda:
Non essendo io il proprietario, immagino che non posso dichiararli personalmente a magari chiedere l'applicazione della cedolare secca visto che sono affitti sotto i 30 giorni senza obbligo di registrazione del contratto?
Se li dichiara mio padre come può fare visto che i bonifici girano sul mio conto. Domani con un controllo dell'agenzia dell'entrate si rischia che si pagano due volte le tasse...prima lui e poi io?

Cosa mi consigliate?

Vi ringrazio in anticipo

Cordialità

 

Gentile Gianni
come giustamente indica i redditi da locazione vanno dichiarati dai proprietari e quindi da suo padre. Per la cedolare secca suo padre ne può usufruire, essendo tale modalità applicabile per qualsiasi contratto ad uso abitativo e soprattutto come specifica l'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, che ha introdotto il regime della cedolare secca, che precisa al comma 2:" La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione".


Per i contratti per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione (quelli di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno), il locatore può optare per la cedolare secca, nella seguente modalità:
- in sede di dichiarazione dei redditi (relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito)
- in sede di registrazione volontaria del contratto

Per il fatto che tali bonifici arrivino al suo conto, questa è una particolarità eventualmente da spiegare all'agenzia delle entrate ma sostenibile. L'agenzia delle entrate controlla che si versino regolarmente le tasse e che i bonifici abbiano una causale reale.

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A giugno 2017 arriva la cedolare secca anche per gli affitti brevi.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (178)

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Salve, gestisco un affittacamere con contratto normale ad un affitto di 5000 euro mensili il proprietario mi ha detto volendo mi fa un contratto nuovo con la cedolare secca a 3500 euro mensili la mia domanda è
Se faccio fare un contratto nuovo con la cedolare secca ad un società o persona fisica (preferirei ad una società) con cedolare secca con possibilità di sub affitto e poi la società affitta l'appartamento con un contratto normale ad un alta persona o società (preferirei società) con uso turistico per attività di affittacamere, é possibile farlo? in questo caso proprietario paga le tasse e le spese di registro con la cedolare secca, la società paga le tasse e spese di registro come un contratto normale.
Grazie.

Neeraj
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Gentile Neeraj, se il contratto viene stipulato ad una società o anche ad un privato che non lo usa per scopo residenziale, la cedolare secca non è applicabile.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, sono proprietario di tre unità abitative e vorrei aprire p iva in regime forfettario , mi chiedevo se la tassazione è al lordo o netto del 18% della commissione booking.
Esempio: affitto a 1000 euro e commissione booking al 18%
Pago le tasse su 1000 o su 820 euro ?
La risposta è uguale in regime di cedolare e in regime forfettario (sono gia dedotti i costi )

grazie

marco

marco
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Gentile Marco, deve confrontarsi necessariamente con il suo commercialista su questi aspetti; se esercita un'attività non siamo più nell'ambito delle locazioni strettamente; se non vi è una distinzione, nel momento del pagamento, tra commissione e canone è difficile distinguere la cifra ai fini della sua dichiarazione.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,

possiedo 4 appartamenti che vorrei affittare ad uso turistico.
Dal momento che non ho i requisiti per poter aprire una partita iva forfettaria, pensavamo di aprire attività di affittacamere a nome di mia moglie, con partita iva forfettaria.
Questi appartamenti sono di mia esclusiva proprietà e siamo sposati in regime di separazione dei beni.
I miei dubbi sono i seguenti:
1) devo fare un contratto di locazione (a mia moglie) a canone "di mercato" o esiste qualche forma di "comodato d'uso gratuito" o comunque a canone ridotto?
Questi appartamenti mia moglie gli affitterebbe da me per esercitare attività di impresa (affittacamere).
2) eventualmente posso optare per la cedolare secca?

Grazie

Gianni
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Gentile Gianni perchè sua moglie possa affittare gli appartamenti deve concederli in comodato gratuito; quindi sua moglie potrà poi affittarli applicando la cedolare secca.

Isabella Tulipano
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Buongiornoo
ho due appartamenti che darò in gestione per affitti turistici. A me verrà pagato un canone mensile. E’ possibile applicare la cedolare secca?
Grazie

laura
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Gentile Laura, trattandosi di contratti di affitto abitativi è possibile optare per la cedolare secca.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella e complimenti per l'ottimo blog. Già da qualche anno affitto il mio appartamento in regime di cedolare secca con canone concordato e considerato che Napoli è un comune compreso tra quelli ad alta densità abitativa, ho approfittato dell'aliquota scontata al 10%.
Oggi mi trovo nella condizione di valutare la proposta di affitto da parte di una società che lavora nel settore degli affitti brevi, pertanto l'eventuale futuro contratto dovrebbe prevedere la possibilità, per il conduttore, di subaffittare il mio appartamento. In questo caso potrei avvalermi del regime di cedolare secca, in particolare alla luce della recente sentenza n. 222/2018 della Commissione Tributaria Provinciale di Pavia?
In caso affermativo, potrei anche confermare il canone concordato?
Grazie mille in anticipo!

Paolo
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Gentile Paolo, come già evidenziato nell'articolo dedicato all'argomento, si tratta di un'altra sentenza che dà ragione ad un proprietario che ha affittato ad una società. Ma al momento queste sentenze non stanno modificando, se così vogliamo dire, l'orientamento dell'agenzia delle entrate che continua a considerare non applicabile la cedolare secca in questi casi. Quindi nel suo caso potrebbe prendersi il "rischio" di applicarla e dover poi difendere la sua posizione in tribunale.

Isabella Tulipano
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Gent.ma Dott.ssa Tulipano, di un contratto di locazione con cedolare secca il cui periodo di quattro anni è stato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, quindi, entro gennaio 2018 si deve effettuare la proroga con cedolare per altri quatto anni, nel suddetto contratto i locatori erano 5 poi nel 2015 è deceduto uno di loro e gli unici eredi sono gli altri 4 locatori, la mia domanda è: essendo gli altri quattro locatori già citati nel contratto di locazione si deve comunque comunicare il subentro degli stessi della sola quota di possesso del quinto locatore deceduto? e poi presentare un altro Mod. RLI per la proroga? O conviene chiudere questo contratto e farne uno nuovo? A tal proposito il suddetto contratto è stato registrato nel 2010, quindi nel 2017 è finito l'ottavo anno, pertanto mi conferma che se non viene effettuata nessuna proroga il contratto si estingue naturalmente e, pertanto, non si deve presentare il Mod. RLI per la risoluzione? Spero di essere stata chiara. La ringrazio anticipatamente.
Teresa

Teresa
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Gentile Teresa, la successione in caso di eredità va eseguita dal notaio di solito e in ogni caso dovrebbero essere i proprietari ad occuparsi del subentro, che non va a cambiare i termini e gli accordi del contratto. Se il contratto viene chiuso al 2017 non dovrete comunicare nulla; potreste quindi stipulare un nuovo contratto o prorogare quello in essere.

Isabella Tulipano
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Buongiorno
Volevo fare una domanda
In un contratto di affitto turistico con durata di quattro mesi si può beneficiare in caso di immobile sito in Comune per il quale è stato dichiarato lo stato di emergenza nel 2011 della cedolare secca con riduzione al 10%?
Grazie anticipatamente
Alberto Giarletta

Alberto Giarletta
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Gentile Alberto la cedolare ridotta è prevista sui contratti concordati non su quelli turistici.

Isabella Tulipano
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Buongiorno.
Tra non molto dovrò affrontare, come procuratore generale, la denuncia dei redditi di immobile vincolato (L. 108971939 e succ.) di mia figlia residente in America.
L'immobile viene affittato tramite Airbnb per scopi turistici .
Gli immobili vincolati, in considerazione dei pesanti obblighi di conservazione e manutenzione, hanno ricevuto da tempo un regime fiscale favorevole.
1- Attualmente come si dovrà ridurre forfettariamente il canone in considerazione di quanto sopra (il 30% ?) per verificare la convenienza sulla scelta della cedolare secca del 21 %
2 – Si dovrà prendere in considerazione il canone accreditato dalla Airbnb al netto dei relativi compensi e spese?

3 – Sono obbligato ad effettuare per inscritto il contratto turistico anche se la locazione del bene non è attratta nell'orbita della legge 431/98 in quanto trattasi di immobile di pregio?

4) Se debbo predisporre (come suppongo) il contratto di locazione, posso riferire in esso che il pagamento di tot euro è stato dato all'Airbnb on line così da evitare il rilascio della ricevuta con l'applicazione della marca da bollo?
Grazie.
Un cordiale saluto.

Sergio Scerbo

Sergio Scerbo
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Buongiorno Sergio, rispondiamo per la parte di agevolazioni fiscale in cui dovrà considerare il canone ridotto del 35%. Diciamo che le altre domande andrebbero rivolte direttamente ad airbn. Di fatto la somma da assoggettare a cedolare deve essere quella che possiamo definire reddito da locazione e se lei riceve una somma unica per la concessione del bene, è difficile scorporare da questa cifra la competenza e le spese se non già espressamente indicate. Inoltre, non dovrebbe predisporre lei un contratto, ma dovrebbe essercene uno standard che il turista può visionare ed accettare.

Isabella Tulipano
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Buongiorno
sono proprietaria di un appartamento in Spagna e vorrei affittarlo con airbnb, sono residente fiscalmente in Italia e dovrei dichiarare l'affitto in Italia, posso utilizzare la cedolare secca (21% ) anche se l'appartamento non si trova su suolo italiano? (Da qualche parte avevo letto di no , ma non so se è cambiato qualcosa ...)
Grazie!

cristina
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Gentile Cristina, può usare la cedolare secca solo su redditi da locazione di immobili in Italia, quindi non in questo caso.

Isabella Tulipano
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Gent.ma Dott.ssa Tulipano, devo effettuare il versamento per l'imposta di registro relativa all'annualità successiva (cod. trib. 1501) volevo un chiarimento, nelle istruzioni per la compilazione del Mod. F24 Elide per il campo "anno di riferimento" è scritto che in caso di "annualità successiva", "proroga", "cessione" o "risoluzione" va indicato l'anno di scadenza dell'adempimento, quindi, per il versamento che riguarda il rinnovo per il periodo dal 10/01/2017 al 09/01/2018 devo indicare l'anno 2017 o 2018? Grazie. Teresa

Teresa
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Gentile Teresa per adempimenti successivi alla prima registrazione deve indicare l'anno della scadenza dell’adempimento . Quindi versando l'imposta per un adempimento che scade nel 2017 deve indicare il 2017.

Isabella Tulipano
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