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Cedolare secca sul reddito degli affitti turistici: applicabile o no?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2014
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Ci stiamo avvicinando, con sorprendente velocità visto il sole che ci ha accompagnati per tutto l'inverno (finora), alla stagione turistica estiva, quella italiana per eccellenza. Proprietari di seconde case, nelle numerose località turistiche, iniziano a pensare a come mettere a reddito il proprio investimento. L'affitto in questo periodo sembra un'ottima soluzione. Ma come tassare i redditi derivanti da tali guadagni? Il regime alternativo di cedolare secca, spesso più conveniente dell'irpef, è applicabile anche in questi casi?

cedolare secca contratto turisticoSalve,
ho una situazione un po' particolare:
L'appartamento di mio padre è stato diviso in due appartamenti, dei quali uno dei due è stato adibito
a casa vacanze con affitti settimanali. La proprietà dell'immobile è del 100% di mio padre ed io risulto
solo residente e quindi insieme a lui compongo il nucleo familiare di due persone. Per motivi di comodità,
visto che mio padre è anziano, ho deciso di gestire io questa attività e per ogni contratto effettuato con i vari turisti ricevo un bonifico per ogni periodo affittato.
Ora la mia domanda:
Non essendo io il proprietario, immagino che non posso dichiararli personalmente a magari chiedere l'applicazione della cedolare secca visto che sono affitti sotto i 30 giorni senza obbligo di registrazione del contratto?
Se li dichiara mio padre come può fare visto che i bonifici girano sul mio conto. Domani con un controllo dell'agenzia dell'entrate si rischia che si pagano due volte le tasse...prima lui e poi io?

Cosa mi consigliate?

Vi ringrazio in anticipo

Cordialità

 

Gentile Gianni
come giustamente indica i redditi da locazione vanno dichiarati dai proprietari e quindi da suo padre. Per la cedolare secca suo padre ne può usufruire, essendo tale modalità applicabile per qualsiasi contratto ad uso abitativo e soprattutto come specifica l'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, che ha introdotto il regime della cedolare secca, che precisa al comma 2:" La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione".


Per i contratti per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione (quelli di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno), il locatore può optare per la cedolare secca, nella seguente modalità:
- in sede di dichiarazione dei redditi (relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito)
- in sede di registrazione volontaria del contratto

Per il fatto che tali bonifici arrivino al suo conto, questa è una particolarità eventualmente da spiegare all'agenzia delle entrate ma sostenibile. L'agenzia delle entrate controlla che si versino regolarmente le tasse e che i bonifici abbiano una causale reale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Alberto Giarletta

    Buongiorno
    Volevo fare una domanda
    In un contratto di affitto turistico con durata di quattro mesi si può beneficiare in caso di immobile sito in Comune per il quale è stato dichiarato lo stato di emergenza nel 2011 della cedolare secca con riduzione al 10%?
    Grazie anticipatamente
    Alberto Giarletta

  • Gentile Alberto la cedolare ridotta è prevista sui contratti concordati non su quelli turistici.

  • Sergio Scerbo

    Buongiorno.
    Tra non molto dovrò affrontare, come procuratore generale, la denuncia dei redditi di immobile vincolato (L. 108971939 e succ.) di mia figlia residente in America.
    L'immobile viene affittato tramite Airbnb per scopi turistici .
    Gli immobili vincolati, in considerazione dei pesanti obblighi di conservazione e manutenzione, hanno ricevuto da tempo un regime fiscale favorevole.
    1- Attualmente come si dovrà ridurre forfettariamente il canone in considerazione di quanto sopra (il 30% ?) per verificare la convenienza sulla scelta della cedolare secca del 21 %
    2 – Si dovrà prendere in considerazione il canone accreditato dalla Airbnb al netto dei relativi compensi e spese?

    3 – Sono obbligato ad effettuare per inscritto il contratto turistico anche se la locazione del bene non è attratta nell'orbita della legge 431/98 in quanto trattasi di immobile di pregio?

    4) Se debbo predisporre (come suppongo) il contratto di locazione, posso riferire in esso che il pagamento di tot euro è stato dato all'Airbnb on line così da evitare il rilascio della ricevuta con l'applicazione della marca da bollo?
    Grazie.
    Un cordiale saluto.

    Sergio Scerbo

  • Buongiorno Sergio, rispondiamo per la parte di agevolazioni fiscale in cui dovrà considerare il canone ridotto del 35%. Diciamo che le altre domande andrebbero rivolte direttamente ad airbn. Di fatto la somma da assoggettare a cedolare deve essere quella che possiamo definire reddito da locazione e se lei riceve una somma unica per la concessione del bene, è difficile scorporare da questa cifra la competenza e le spese se non già espressamente indicate. Inoltre, non dovrebbe predisporre lei un contratto, ma dovrebbe essercene uno standard che il turista può visionare ed accettare.

  • cristina

    Buongiorno
    sono proprietaria di un appartamento in Spagna e vorrei affittarlo con airbnb, sono residente fiscalmente in Italia e dovrei dichiarare l'affitto in Italia, posso utilizzare la cedolare secca (21% ) anche se l'appartamento non si trova su suolo italiano? (Da qualche parte avevo letto di no , ma non so se è cambiato qualcosa ...)
    Grazie!

  • Gentile Cristina, può usare la cedolare secca solo su redditi da locazione di immobili in Italia, quindi non in questo caso.

  • Teresa

    Gent.ma Dott.ssa Tulipano, devo effettuare il versamento per l'imposta di registro relativa all'annualità successiva (cod. trib. 1501) volevo un chiarimento, nelle istruzioni per la compilazione del Mod. F24 Elide per il campo "anno di riferimento" è scritto che in caso di "annualità successiva", "proroga", "cessione" o "risoluzione" va indicato l'anno di scadenza dell'adempimento, quindi, per il versamento che riguarda il rinnovo per il periodo dal 10/01/2017 al 09/01/2018 devo indicare l'anno 2017 o 2018? Grazie. Teresa

  • Gentile Teresa per adempimenti successivi alla prima registrazione deve indicare l'anno della scadenza dell’adempimento . Quindi versando l'imposta per un adempimento che scade nel 2017 deve indicare il 2017.

  • Daniela

    (scusate, riscrivo un attimo meglio la precedente...)

    Buonasera. Nel 2015 ho acquistato una casa al mare, che ho affittato a brevi periodi tramite appositi noti canali internet.
    Nella Dichiarazione dei Redditi dell'anno appena passato, ho pensato di metterla "a disposizione" per i giorni non affittati e "locato in libero mercato" per i rimanenti giorni. Il problema è che non sapevo che (pur senza contratti) avrei potuto flaggare la cedolare secca per avere una tassazione dal 27 (in base al reddito) al 21%. Francamente, non capisco chi possa optare diversamente (come stupidamente la sottoscritta), in quanto qualunque altra aliquota è superiore (minimo è 23%). Nel caso, dovrei indicare tutto l'importo del canone e non il 95%, corretto?
    Altro problema: ho sentito che non avrei dovuto dedurre dal reddito le commissioni che, avuto il bonifico dal cliente, si corrisponde al canale web in ragione del 15%. Ma mica dovrò pagare io le tasse per un reddito non mio, no? Poi, non le paga già normalmente l'azienda che effettua tale servizio web?
    Quest'anno, ci sarebbe un'agenzia sul posto che mi farebbe un contratto di "incarico gestione". Si occuperebbero loro di tutto (al posto del canale web), potendo io controllare allo stesso modo prezzi e prenotazioni.
    A fine stagione, mi decurtano una commissione del 20% + IVA e le "spese vive necessarie alla gestione".
    Così facendo, è vero che potrei dedurne le spese condominiali (per gli effettivi giorni di locazione?) e le bollette luce? (come nel caso dei contratti, dove se ne fa distinzione specifica). E quindi anche le spese per condizionatore, bombole gas o spese varie, cambio lavatrice, da poter poi pagare le tasse in cedolare secca al netto di tutto? (così mi fa capire l'agenzia). Sul rimanente, io pagherei quindi il 21%, in cedolare secca.
    Viceversa, posso farmi fatturare da loro il servizio di pulizia generale, cambio biancheria, ecc., per dedurlo prima di portarlo in tassazione al "famoso 21%"?
    Grazie per la cortese attenzione e le risposte.

  • Gentile Daniela, il motivo per cui scegliere comunque l'iperf potrebbe essere legato ad agevolazioni e situazioni reddituali complessive; in ogni caso dal momento che sceglie la cedolare secca dovrà applicarla sul reddito totale da locazione percepito. Quindi se i siti le versano una somma totale a titolo di compenso è difficile togliere da tale cifra la spesa di commissione; mentre se l'agenzia riesce a distinguere le voci lei potrà dichiarare solo il reddito netto da locazione,e escludendo le voci di spese e quelle che pagherà a loro per la gestione.

  • Daniela

    Buonasera. Nel 2015 ho acquistato una casa al mare, che ho affittato a brevi periodi tramite appositi noti canali internet.
    Nella Dichiarazione dei Redditi dell'anno appena passato, ho pensato di metterla "a disposizione" per i giorni non affittati e "locato in libero mercato" per i rimanenti giorni. Il problema è che non sapevo che (pur senza contratti) avrei potuto flaggare la cedolare secca per avere una tassazione dal 27 (in base al reddito) al 21%. Francamente, non capisco chi possa optare diversamente (come stupidamente la sottoscritta), in quanto qualunque altra aliquota è superiore (minimo è 23%). Nel caso, dovrei indicare tutto l'importo del canone e non il 95%, corretto?
    Altro problema: ho sentito che non avrei dovuto dedurre dal reddito le commissioni che, avuto il bonifico dal cliente, si corrisponde al canale web in ragione del 15%. Ma mica dovrò pagare io le tasse per un reddito non mio, no? Poi, non le paga già normalmente l'azienda che effettua tale servizio web?
    Quest'anno, ci sarebbe un'agenzia sul posto che mi farebbe un contratto di "incarico gestione". Si occuperebbero loro di tutto (al posto del canale web), potendo io controllare allo stesso modo prezzi e prenotazioni. A fine stagione mi decurtano una commissione del 20% + IVA e dalle "spese vive necessarie alla gestione".
    Così facendo, è vero che potrei dedurne le spese condominiali (per gli effettivi giorni di locazione?) e le bollette luce? (come nel caso dei contratti, dove se ne fa distinzione specifica). E quindi anche le spese per condizionatore, bombole gas o spese varie, cambio lavatrice, da poter poi pagare le tasse in cedolare secca al netto di tutto? (così mi fa capire l'agenzia).
    Viceversa, posso farmi fatturare da loro il servizio di pulizia generale, cambio biancheria, ecc. e farmelo fatturare, per dedurlo prima di portarlo in tassazione al 21% famoso, in cedolare secca?
    Grazie per la cortese attenzione e le risposte.

  • enrica calabrese

    Gent.ssima dottoressa,
    mio padre possiede un bilocale che affitta da quest'anno solo per il mese di agosto tramite booking.com. se gli ospiti pagano in contanti e non tramite bonifico la ricevuta fiscale da emettere con marca da bollo deve comprendere il 15% delle commissioni versate a booking dal proprietario o solo l'importo della locazione turistica? Faccio un esempio per maggiore chiarezza: l'ospite sa di dover pagare 100€, decide di pagare in contanti e non tramite bonifico. il proprietario il mese successivo alla prenotazione dovrà versare il 15% dell'importo riscosso a booking.com, dunque 15€. la ricevuta da rilasciare all'ospite dovrà essere di 100€ specificando 75€ canone di locazione + 15€ commissione booking oppure solo 75€? grazie in anticipo per la risposta

  • Gentile Enrica sarebbe meglio chiedere info dettagliate a booking stesso su questi dettagli; direi per logica che la ricevuta dev'essere di 100 euro con specifica di 75 euro di canone e 15 di commissione.

  • Lidia

    Gent.ma Dr.ssa Tulipano, vorrei sapere se affittando il mio appartamento ( per brevi periodi inferiori a 30 gg.) attraverso siti come Airbnb ( per mezzo del quale il turista paga la locazione, le spese di commissione e le eventuali pulizie finali) è regolare che io chieda al turista di firmare il contratto di locazione per finalità turistica, al momento del suo arrivo. Grazie.

  • Gentile Lidia, diciamo che facendo firmare il contratto di affitto è certa di poter considerare il reddito che ne deriva come reddito da locazione.

  • francesco

    G.le Dr.ssa, ho affittato un mini appartamento con regolare contratto di locazione registrato con durata 1 anno a un privato.
    Questo privato a sua volta usa questo appartamento per affittarlo a giorni o a settimane a turisti.
    E' regolare l'applicazione della cedolare secca al 21 % ?

  • Gentile Francesco, considerando che il suo inquilino non ne fa un uso abitativo diretto, non può applicare la cedolare secca.

  • laura

    Gentile Isabella,
    Sono proprietaria di un appartamento che affitto per vacanze al mare a meno di trenta giorni, tramite una agenzia.
    Desidero optare per la cedolare secca.L'importo da denunciare al fisco è al netto della percentuale trattenuta dall'agenzia,
    dal momento che la stessa è regolarmente iscritta al registro delle imprese e paga le sue tasse? oppure no?

  • Gentile Laura se vengono stipulati regolari contratti d'affitto a suo nome allora ai fini della cedolare dovrà riportare gli importi indicati nel contratto; se il contratto è tra lei e l'agenzia allora su un contratto intestato ad una società non è possibile applicare la cedolare secca.

  • Teresa

    Gent.ma dott.ssa Isabella, Le chiedo una delucidazione. Per un contratto di locazione in cui devo effettuare la proroga dal 01/05/2016 al 30/04/2020 dichiarando di voler optare per il regime della cedolare secca con Mod. RLI e mantenendo per tutti e quattro gli anni l'opzione della cedolare, mi conferma che sono esonerata annualmente alla presentazione del modello per le annualità successive e, quindi, il prossimo adempimento va direttamente alla proroga del 2020? Grazie anticipatamente.

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