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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Luglio 07, 2016
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito.

 

Anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche soltanto da uno dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, il comproprietario locatore potrà dichiararlo interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

A tale conclusione si è giunti al termine di un percorso sul quale è opportuno fare luce.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario

 

Sull’argomento della dichiarazione dei redditi percepiti da uno solo dei comproprietari nella veste di unico locatore abbiamo assistito a diversi orientamenti e svariati input.

Confrontando le esperienze, è emerso che in passato alcuni uffici dell’AdE ritenessero applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà. In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Con questa visione coesisteva l’atteggiamento contrario, che invece considerava obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo avesse effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085, ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Quest’orientamento è in linea con alcune pronunce di Commissioni Tributarie che nella sostanza si erano attestate in precedenza (es. CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973) sulla medesima posizione.

In conseguenza, il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione dovrà dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (100)

  1. angelo

prendo l'affitto di un negozio vorrei sapere se posso dichiararlo nel 730 oppure al 50% con mia moglie visto che il contratto di locazione è stato firmato solo da me , premetto che lo stesso è stato acquistato da entrambi come appare dagli atti ...

prendo l'affitto di un negozio vorrei sapere se posso dichiararlo nel 730 oppure al 50% con mia moglie visto che il contratto di locazione è stato firmato solo da me , premetto che lo stesso è stato acquistato da entrambi come appare dagli atti notarili. attendo una sua risposta grazie

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  1. Isabella Tulipano    angelo

Buongiorno Angelo, lei è quindi proprietario e affittuario del contratto? Dovrebbe dichiararne quindi la proprietà e il reddito che percepisce al 50%. Non la situazione più semplice, insomma.

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  1. Maurizio

Buongiorno,

sono proprietario al 50% con mia moglie di un immobile che a partire dal 14 luglio 2017 abbiamo dato in locazione con l'opzione della cedolare secca.

Nel corso del 2017 non abbiamo effettuato nessun pagamento.

Le mie domande sono...

Buongiorno,

sono proprietario al 50% con mia moglie di un immobile che a partire dal 14 luglio 2017 abbiamo dato in locazione con l'opzione della cedolare secca.

Nel corso del 2017 non abbiamo effettuato nessun pagamento.

Le mie domande sono seguenti:

- A giugno dovrò pagare il saldo del 2017 e contemporaneamente l'acconto del 2018?
- Nel calcolo del saldo del 2017 come lo devo considerare Luglio? per intero?
- Dobbiamo fare due F24 (uno per me e uno per mia moglie) con la quota del 50% della cedolare dovuta?

Cordiali saluti,

Maurizio

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Gentile Maurizio, confermo che a giugno dovrà pagare il saldo 2017 e l'acconto 2018; dovrà considerare per il 2017 il totale dei canoni ricevuti, quindi indicare l'intera somma versata dall'inquilino nel 2017; essendo due proprietari deve effettuare due...

Gentile Maurizio, confermo che a giugno dovrà pagare il saldo 2017 e l'acconto 2018; dovrà considerare per il 2017 il totale dei canoni ricevuti, quindi indicare l'intera somma versata dall'inquilino nel 2017; essendo due proprietari deve effettuare due distinti versamenti.

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  1. Maurizio

Buongiorno,

sono proprietario al 50% di un appartamento con mia moglie che da Luglio 2017 abbiamo locato.

Dovendo pagare la cedolare secca per il canone di locazione volevo sapere se:

- al 30 giugno devo pagare sia il saldo per il 2017 (del...

Buongiorno,

sono proprietario al 50% di un appartamento con mia moglie che da Luglio 2017 abbiamo locato.

Dovendo pagare la cedolare secca per il canone di locazione volevo sapere se:

- al 30 giugno devo pagare sia il saldo per il 2017 (del qual non avevo effettuato nessun acconto) sia l'acconto per il 2018

- dobbiamo fare 2 F24 (uno per me e uno per mia moglie) con la quota del 50% della cedolare secca dovuta

Cordiali saluti,

Maurizio

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Buongiorno
Per un immobile ereditato da mio padre io detengo il 25 % dello stesso e la rimanente quota del 75 % è detenuta da mia madre.
Recentemente abbiamo locato tale immobile e nel contratto di locazione abbiamo indicato i rispettivi...

Buongiorno
Per un immobile ereditato da mio padre io detengo il 25 % dello stesso e la rimanente quota del 75 % è detenuta da mia madre.
Recentemente abbiamo locato tale immobile e nel contratto di locazione abbiamo indicato i rispettivi nominativi mio e di mia madre senza specificare le suddette quote di proprietà.
Nella dichiarazione dei redditi dovrò indicare il 25 % dell'importo come da contratto oppure il 50 %?

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Gentile Francesco, è corretto che nella dichiarazione dei redditi ne dichiari il 25% come da sua quota di proprietà.

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  1. Graziella

Nel 2017 mia madre ha affittato un appartamento, di cui è proprietaria per il 66,66%, ed il canone viene percepito interamente da lei. Volevo sapere se è giusto inserire nel 730 di mia madre il codice 5 come casi particolari, mentre nel mio e in...

Nel 2017 mia madre ha affittato un appartamento, di cui è proprietaria per il 66,66%, ed il canone viene percepito interamente da lei. Volevo sapere se è giusto inserire nel 730 di mia madre il codice 5 come casi particolari, mentre nel mio e in quello di mio fratello per lo stesso appartamento mettere, nella colonna utilizzo il codice 2, senza indicare alcun canone.

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Gentile Graziella, la corretta suddivisione sarebbe quella di inserire il canone da sua madre per il 66,66% ed il restante da voi; di fatto l'orientamento prevalente dell'agenzia delle entrate è che ogni proprietario usufruisca e dichiari in...

Gentile Graziella, la corretta suddivisione sarebbe quella di inserire il canone da sua madre per il 66,66% ed il restante da voi; di fatto l'orientamento prevalente dell'agenzia delle entrate è che ogni proprietario usufruisca e dichiari in percentuale il proprio reddito.

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Buongiorno, volevo chiedere se il figlio del proprietario di un immobile può intestare a se stesso il contratto di locazione. In particolare, ho letto che costui (il figlio) deve dimostrare di detenere "giuridicamente" il bene. Come si può...

Buongiorno, volevo chiedere se il figlio del proprietario di un immobile può intestare a se stesso il contratto di locazione. In particolare, ho letto che costui (il figlio) deve dimostrare di detenere "giuridicamente" il bene. Come si può dimostrare "giuridicamente" di detenere il bene? E' sufficiente una scrittura davanti al notaio che giustifichi questa detenzione?
Grazie mille

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Gentile Daniela, per poter intestare il contratto come "non proprietario" il figlio deve avere l'usufrutto del bene.

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  1. leonardo

4. Un appartamento è andato interamente in successione alla morte di uno comproprietario i cui eredi sono la moglie ed i tre figli.
Entrambi i comproprietari incassano al 50% canone di locazione.
Il contratto stipulato tra i locatari è stato...

4. Un appartamento è andato interamente in successione alla morte di uno comproprietario i cui eredi sono la moglie ed i tre figli.
Entrambi i comproprietari incassano al 50% canone di locazione.
Il contratto stipulato tra i locatari è stato regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
5. La domanda è la seguente?
chi deve dichiarare (e pagare le imposte conseguenti) il reddito derivante dalla locazione?
solo l'erede che è parte del contratto di locazione o anche gli altri che non riscuotono nulla e non sono chiamati in causa nel contratto di che trattasi?
Ringrazio anticipatamente!

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Gentile Leonardo, le interpretazioni prevalente sono che a dichiarare il reddito devono essere tutti i proprietari, ognuno per la propria quota. Se poi il canone viene lasciato interamente a sua madre e non suddiviso come sarebbe suo diritto...

Gentile Leonardo, le interpretazioni prevalente sono che a dichiarare il reddito devono essere tutti i proprietari, ognuno per la propria quota. Se poi il canone viene lasciato interamente a sua madre e non suddiviso come sarebbe suo diritto questo rientra nella sfera degli accordi personali.

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  1. leonardo

Vorrei avere un delucidazione su chi dichiara il reddito derivante da locazione.
Sono comproprietario di un immobile affittato, ricevuto per successione per la morte di mio padre con i mie fratelli e mia madre,
Il contratto è stato stipulato dai...

Vorrei avere un delucidazione su chi dichiara il reddito derivante da locazione.
Sono comproprietario di un immobile affittato, ricevuto per successione per la morte di mio padre con i mie fratelli e mia madre,
Il contratto è stato stipulato dai mei genitori e dichiarato sempre al 50% sul 730.
A seguito morte De Cuius i primi di febbraio i figli non sono subentrati nella locazione in quanto meta anno 2017 c'è stata la cessazione contratto.
Vorrei sapere se può dichiarare interamente mia madre?
Si può dichiarare modello sull'unico di mio padre da uno degli eredi per la sua quota 50%?
Lo devono dichiarare tutti gli eredi con le relative quote di possesso?
In attesa di risposta Distinti saluti.

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  1. giuliana

Buongiorno abbiamo di proprieta' un grande appartamento 50 di mio fratello disabile di cui io sono tutore e la restante parte mia e di mia sorella, possiamo io e mia sorella locare parzialmente ad un nostro conoscente la nostra parte e far si che...

Buongiorno abbiamo di proprieta' un grande appartamento 50 di mio fratello disabile di cui io sono tutore e la restante parte mia e di mia sorella, possiamo io e mia sorella locare parzialmente ad un nostro conoscente la nostra parte e far si che l'altra meta' venga goduta chiaramente da mio fratello mantenendoci la residenza.Oppure cosa ci consiglia.
la ringrazio anticipatamente Giuliana

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Buongiorno Giuliana, è possibile affittare solo una parte del bene; la questione è che se non c'è una netta separazione del bene (sarebbe meglio dividere l'appartamento catastalmente in due particelle), suo fratello come proprietario dovrebbe...

Buongiorno Giuliana, è possibile affittare solo una parte del bene; la questione è che se non c'è una netta separazione del bene (sarebbe meglio dividere l'appartamento catastalmente in due particelle), suo fratello come proprietario dovrebbe comparire in ogni caso nel contratto di affitto e quindi percepire la parte di reddito.

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  1. Giancarlo

Salve, alla luce di questa sentenza, nel modulo di registrazione RLI vanno comunque menzionati anche i comproprietari che non percepiranno il reddito dalla locazione? Grazie

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Gentile Giancarlo, nel modello Rli rimane l'obbligo di inserire tutti i proprietari.

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