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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario? Le novità 2018

by Andrea Cioli
in Esperto
on Settembre 24, 2018
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito o se, invece, valgano regole differenti.

 

Partiamo dalle premesse: anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche da uno soltanto dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, si registrano attualmente due posizioni contrapposte:

POSIZIONE AGENZIA DELLE ENTRATE - il reddito andrà dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario, a nulla rilevando se questi lo abbia o meno percepito e se questi sia o meno menzionato nel contratto di locazione.

POSIZIONE GIURISPRUDENZIALE - il comproprietario presente in contratto potrà dichiarare il reddito da locazione interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

E' dunque opportuno fare luce sui dettagli di ciascuna posizione e ragionare sulle conseguenze di un simile scenario, allo scopo di fornire una risposta ponderata al quesito "sì, ma quindi chi dichiara il reddito?".

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: la posizione dell'Agenzia delle Entrate 

 

Senza indugiare più di tanto in considerazioni sulla natura intrinseca del rapporto, l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà.

In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Non è dunque un caso che il nuovo modello RLI (mi riferisco all'ultima versione utilizzabile dal 19 settembre 2017) richieda l'indicazione tra i locatori non solo di quelli che compaiono nel contratto, ma anche di quelli eventualmente "non presenti in atto".

Ad esempio nell'ipotesi di due comproprietari, uno solo dei quali compaia in contratto, in registrazione dovrà essere indicato come locatore non solo quello che ha firmato il contratto, ma anche l'altro, spuntando la casella "non presente in atto". Questo secondo locatore "in contumacia" opterà anche per il regime fiscale da applicare e la sua opzione verrà riportata nel quadro D insieme a quella del locatore presente in contratto, con indicazione della quota di possesso. Ciò perché l'AdE ritiene, come sopra accennato, che tutti i comproprietari debbano dichiarare i redditi relativi alla locazione dell'immobile e che, conseguentemente, sia opportuno che tutti esprimano l'opzione per l'uno o l'altro regime fiscale.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: la posizione della Giurisprudenza

Già da tempo con la posizione sopra esposta ha convissuto una visione contraria, che si è espressa attraverso delle isolate pronunce di singole Commissioni Tributarie Provinciali adite da contribuenti in disaccordo con la posizione dell'AdE (ad esempio CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973). Secondo tale visione è da considerarsi obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo abbia effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale, quindi ai casi in cui non vi sia la corresponsione di somme di denaro. Secondo tale posizione i redditi da locazione sarebbero da considerarsi alla stregua di redditi diversi e non sarebbero (come invece ritiene l'AdE) ascrivibili alla categoria dei redditi fondiari.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Ma in definitiva, data l'autorevolezza della pronuncia, possiamo allora affermare che il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione debba dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori ?

Non è proprio così, proviamo a ragionarci su.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: considerazioni finali

Così come in altri casi di distanza tra la posizione dell'Agenzia delle Entrate e le pronunce giurisprudenziali (leggi qui ad esempio) è opportuno fare un ragionamento piuttosto pratico.

Qualora il solo comproprietario che compare in contratto dichiarasse l'intero canone, con conseguente mancata dichiarazione da parte degli altri, l'AdE certamente chiederebbe ai comproprietari il pagamento dell'imposta non versata, con sanzioni e interessi. A poco rileverebbe che uno dei comproprietari abbia pagato l'imposta sull'intero (se ha pagato di più può eventualmente chiedere che gli sia riconosciuto un credito) o ancor più che ci si trovi in regime di cedolare (un regime in cui, per intenderci, non esiste la tentazione di far pagare le tasse a chi ha un'aliquota più bassa, essendo una tassa piatta). Per l'AdE varrebbe la disposizione dell'art. 26 del TUIR, con conseguente onere di tutti i comproprietari di pagare, Ma non solo: a quel punto, non avendo esercitato neanche l'opzione per la cedolare, i comproprietari sarebbero tenuti a pagare in base al regime IRPEF, nonostante con ogni probabilità non si tratti del regime più conveniente.

Vale inoltre una considerazione di tipo più formale: essendo ormai presente nel modello per la registrazione dei contratti (RLI) la richiesta di indicare anche in comproprietari "non presenti in atto" non sarà più consentito (come invece avveniva prima del 19 settembre 2017) indicare il solo locatore presente in contratto riportando ad esso il 100% delle quote di possesso. Sarà quindi sempre necessario per tutti i comproprietari prendere consapevolezza del loro obbligo fiscale e della conseguente opzione da esprimere.

Ma dunque la pronuncia della Cassazione non ha importanza?

Non è esattamente così, semplicemente la giurisprudenza assume valore in una eventuale fase successiva, qualora il contribuente volesse "scontrarsi" con la posizione dell'Agenzia delle Entrate e iniziare un contenzioso lungo e potenzialmente dispendioso.

Non tutti sono disposti a intraprendere un percorso del genere, sopportando non solo l'alea del giudizio, ma anche le proprie spese di lite qualora, come avviene di frequente, la Commissione Tributaria pur dando ragione al contribuente ne stabilisse la compensazione (in pratica si assisterebbe alla paradossale situazione di un soggetto che pur avendo ragione paga di tasca propria le proprie spese e in qualche modo anche quelle della controparte, dato che le spese dell'AdE in fondo le pagano i contribuenti).

Allo stato attuale mi sentirei pertanto di consigliare agli interessati di conformarsi fin da subito alla posizione dell'Agenzia delle Entrate, sperando (sperare non costa nulla) che quest'ultima, anche considerando l'autorevole pronuncia della Suprema Corte, possa prima o poi modificare la propria posizione rendendo le regole in argomento più vicine alla realtà delle cose.

In ultima istanza, quindi, possiamo riassumere così le informazioni utili in merito:

- in caso di immobile in comproprietà anche il singolo comproprietario può stipulare un contratto di locazione;

- le imposte sul canone percepito, tuttavia, andranno pagate da tutti i comproprietari, in ragione delle rispettive quote;

- in registrazione andranno indicati (nela sezione riservata ai locatori) i nominativi di tutti i comproprietari, ivi compresi quelli "non presenti in atto";

- contestualmente verrà indicata l'opzione per il regime di cedolare o IRPEF di tutti i comproprietari;

- (in caso di opzione cedolare) per questo sarebbe opportuno che i comproprietari che non hanno espresso la propria opzione in contratto (non essendo presenti in esso) inviino prima della registrazione del contratto la raccomandata ai conduttori contenente l'opzione e la conseguente rinuncia all'aggiornamento del canone (si tratta di un passaggio prudenziale che suggerirei a scanso di future contestazioni dell'efficacia dell'opzione);

- qualora poi il canone venisse effettivamente percepito da un solo comproprietario e non da tutti sarà cura di tutti effettuare il conteggio delle imposte dovute in modo che il comproprietario unico percipiente li ristori delle imposte versate in sua vece.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (138)

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Buongiorno,
io e mia sorella siamo comproprietari al 50% di un piccolo appartamento i cui redditi da locazione li percepirei io e vorrei anche pagare le relative tasse per intero, ma non sembra possibile secondo l'Agenzia delle Entrate.
Vorrei stipulare un contratto in regime di cedolare secca al 10% (il canone richiesto, secondo l'associazione dei piccoli proprietari rientra in questo regime).
Se il comproprietario è obbligato a dichiarare i redditi anche senza percepirli, l'altro comproprietario che effettivamente li percepisce può restituirgli la cifra indebitamente pagata e così vorrei fare. Resta però una domanda: i redditi così dichiarati vanno ad influire sull' ISEE? Per mia sorella infatti è importante che questo reddito non vada ad aumentare l' ISEE, avendo due figli all'università.
Grazie per la risposta che vorrete darmi.

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Gentile Maria, il reddito da locazione si somma ai redditi personali ai fini Isee, quindi in effetti sua sorella dovrà verificare quanto tale introito (considerato al 50%) incida.

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Buongiorno,
perchè l'articolo a cura di Andrea Cioli dice bianco (il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione dovrà dichiarare il reddito percepito interamente, e non gli altri comproprietari non locatori), mentre nei commenti Isabella Tulipano risponde nero (sarebbe corretto che a percepire e a dichiarare il reddito fossero entrambi al 50%; così come nel contratto stesso andrebbero indicati tutti i proprietari).
Grazie in anticipo per l'eventuale chiarimento

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Buongiorno Lorenzo, perché l'articolo di Andrea Cioli commenta una sentenza che permetteva ad un unico comproprietario di dichiarare l'intero reddito; mentre l'agenzia delle entrate indica ancora che ogni comproprietario deve essere intestatario del contratto e dichiarare la quota di reddito.

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Salve,
Ho preso in affitto un appartamento che ho subaffittato, 3 camere su 4, a degli studenti.
Come posso dichiarare nel 730 i canoni che mi versano?posso avvalermi della cedolare? E l imponibile su cui calcolare la tassazione sarà sulla differenza tra quanto ricevo e quanto pago al proprietario? Per ultimo, se decidessi di andarmene potrei subaffittato la mia stanza non vivendo più nell'appartamento?
Grazie mille per la cortese risposta

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Buongiorno Valerio, il reddito da sublocazione non rientra tra i redditi da fabbricato, ma va inserita nei redditi diversi, applicando irpef e non cedolare.

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Buongiorno,

sono da poco divenuta proprietaria al 50% di un immobile, l'altra metà è intestata a mio zio. Vorremmo locare l'immobile al figlio di mio zio (mio cugino). La domanda è: facendo un contratto di locazione in cui entrambi affittiamo l'immobile, è possibile che una sola delle due parti percepisca il canone?
Questo perchè mio zio non vorrebbe ricevere niente dal figlio. In questo caso pagherebbe comunque una tassa sul contratto di locazione?

Grazie
Irene

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Gentile Irene, come cointestatari del contratto anche suo zio dovrebbe poi indicare l'immobile come affittato e quindi pagare le imposte; potreste provare a gestire la cosa con un duplice contratto; con suo zio che concede la sua quota in comodato e lei in affitto con pagamento del canone.

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Buongiorno,
io possiedo 1/3 di un appartamento, 1/3 dell'appartamento mia zia e 1/3 dell'appartamento mio zio, che abitava in Francia che però è scomparso da un anno e mezzo.
Nell'appartamento ci abitava mio padre, scomparso l'anno scorso, che ha provveduto a pagare tutte le spese dell'appartamento, (pulizia scale, amministratore etc.).
L'appartamento da un anno e mezzo è sfitto.

I 5 figli del mio zio francese, non stanno procedendo con la successione, sebbene mi sia già offerto di rilevare la loro quota, cosi come quella di mia zia.
Il mio avvocato mi ha detto di non pagare le spese dell'appartamento fino a successione avvenuta, in quanto se i figli di mio zio non accettassero l'eredità, l'accetterei io di diritto avendo pagato le sue spettanze, con tutte le problematiche del caso (eventuali pendenze in Francia che io tuttora ignoro).
Se però perdura questa non volontà di successione, mi trovo in difficoltà con l'amministratore...che giustamente sta accumulando dei crediti nei ns confronti.
Potrebbe minacciare addirittura di mettere all'asta l'appartamento per rientrare delle spese.

Io mi trovo che avrei già un affittuario superfidato che abitava in zona, ma devo prima sistemare l'appartamento (imbiancatura, caldaia nuova, efficienza energetica, impianto elettrico, lavatrice etc. etc.), posso procedere con i lavori accollandomi tutte le spese, e poi fare un contratto di affitto recando solo il mio nome ed incassare tutti gli affitti, dichiarandoli al 100% come se l'appartamento fosse mio?
O devo mettere anche mia zia e mio zio (scomparso) nel contratto e dividere gli emolumenti con mia zia e i 5 figli anche se non succeduti al loro padre? Ribadisco che gli altri 2/3 non hanno mai pagato una sola spesa (amministratore, pulizie condominiali etc.).

Quale sarebbe la soluzione più corretta da adottare?
Io sono quasi costretto a forzare in questa direzione affittandolo come se fosse tutto mio, perchè ci pago l'imu e non voglio perdere 1/3 dell'appartamento perchè non procedono con la successione e non pagano le spese dovute.
I 2/3 non hanno mai pagato alcuna spesa, dato che prima le pagava mio padre.

Potrebbe indicarmi quale secondo lei è la strada percorribile in questa situazione per poterlo affittare?

Grazie in anticipo per la cortese risposta.
Davide

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Gentile Davide, purtroppo non ci sono molte strade da percorrere.. non avendo l'intera proprietà del bene, non può concederlo in affitto nè usufruire per intero del canone percepito; può provare a spingere con i suoi cugini per ottenere la successione o magari l'intera proprietà; potrebbero essere interessati a ricevere a breve i suoi soldi.

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Salve,
Il problema è che i miei cugini con il loro 1/3 ritardano con la successione...
Ma io e mia zia (col 66%) siamo per affittarlo è possibile nel contratto di affitto mettere il mio nominativo, quello di mia zia e dato che mio zio è scomparso, i nominativi dei figli, indicati come eredi anche se non hanno ancora ottemperato con la successione? Sarebbe corretto formalmente?
E l'affitto poi dividerlo conseguentemente nelle 3 parti uguali?
Le firme sul contratto di affitto sarebbero la mia e quella di mia (66%), non è forse sufficiente anche la firma anche di un solo proprietario?
PS: se i miei cugini volessero contestare qlcsa, dovrebbero prima procedere con la successione e per me sarebbe positivo.
Grazie in anticipo per la cortese risposta.

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Gentile Davide è possibile intestare il contratto alle tre parti anche se manca ancor alla successione; sarebbe meglio che a firmarlo foste almeno in due in ogni caso come lei dice per poter contestare il tutto i cugini devono dimostrare di essere proprietari e quindi procedere con la successione.

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Sono proprietario del 50*100 di un immobile ed il restante è diviso tra i miei suoceri, usufruttuari, in pari percentuali (25*100).
Mi sembra di capire che posso registrare il contratto di fitto a nome mio e percepire l'intero canone con la conseguente indicazioni in sede di dichiarazione dei redditi del 100*100 dei canoni percepiti, senza che i miei suoceri debbano indicare canoni che effettivamente NON percepirebbe di.

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Gentile Marcello questa è una possibile interpretazione. diciamo che in linea generica il reddito andrebbe percepito e dichiarato da tutti i proprietari; se i suoceri non hanno in realtà l'usufrutto non potrebbe in ogni caso prenderne l'intera proprietà?

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buongiorno

Sono comproprietario,con diritto di prima casa,nella percentuale di 3/18. Cat A/7.
1/8 é proprietário mio cognato, 1/8 mio nipote,1/8 mia nipote, che vivono altrove.
Il quesito è il seguinte: voglio stipulare un contratto d’affito con cedolare secca,ed essendo comproprietario,posso farne autonamente? O devo inserire i dati delli altri eredi?





Grazie

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Buongiorno Leonardo, nel contratto e soprattutto nel modulo di registrazione andrebbero indicati i dati di tutti i proprietari.

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Buongiorno

Sono comproprietario,con diritto di prima casa,nella percentuale di 3/18. Cat A/7.
1/8 é proprietário mio cognato, 1/8 mio nipote,1/8 mia nipote, che vivono altrove.
Il quesito è il seguinte: voglio stipulare un contratto d’affito con cedolare secca,ed essendo comproprietario,posso farne autonamente? O devo inserire i dati delli altri eredi?





Grazie

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Buongiorno

Sono comproprietario,con diritto di prima casa,nella percentuale di 3/18. Cat A/7.
1/8 é proprietário mio cognato, 1/8 mio nipote,1/8 mia nipote, che vivono altrove.
Il quesito è il seguinte: voglio stipulare un contratto d’affito con cedolare secca,ed essendo comproprietario,posso farne autonamente? O devo inserire i dati delli altri eredi?





Grazie

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Buongiorno a tutti,
ho stipulato un contratto d'affitto con cedolare secca, ed essendo comproprietaria con mia sorella ho inserito anche i suoi dati, lei non ha firmato il contratto perchè in quel momento non era presente ma era al corrente di tutto, ho messo solo il mio numero iban - nella dichiarazione dei redditi ho dichiarato l'intera cifra - e pagato le tasse -
domande:
- se percepisco solo io il canone e le tasse le pago solo io devo darle la sua parte o dobbiamo fare tutto a meta'.
- visto che lei in quel momento non ha firmato può impugnare il contratto ...contratto di 4+4 con cedolare secca ed è già passato un anno
- le spese che sono state affrontate per affittare ( il geom. per ACE, l'idraulico per regolarizzare la caldaia, ecc.) di chi sono a carico.
- se il contratto viene impugnato a cosa vanno incontro gli inquilini.
- posso rifargli un contratto solo intestato a me.
- per i lavori straordinari cioè tutto ciò che riguarda la casa compresa l'assicurazione vanno divisi al 50%.
Grazie della vostra risposta
saluti Lucia

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Buongiorno Lucia, il contratto andava intestato ad entrambe, così come competono a tutte e due sia gli oneri (spese straordinarie quanto quelle dell'ape, ecc..) sia gli onori, ovvero il reddito percepito va suddiviso a metà. ora sua sorella potrebbe impugnare il contratto per farsi riconoscere la metà dei canoni pagati, ma il contratto rimarrebbe valido.

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