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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario? Le novità 2018

by Andrea Cioli
in Esperto
on Settembre 24, 2018
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito o se, invece, valgano regole differenti.

 

Partiamo dalle premesse: anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche da uno soltanto dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, si registrano attualmente due posizioni contrapposte:

POSIZIONE AGENZIA DELLE ENTRATE - il reddito andrà dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario, a nulla rilevando se questi lo abbia o meno percepito e se questi sia o meno menzionato nel contratto di locazione.

POSIZIONE GIURISPRUDENZIALE - il comproprietario presente in contratto potrà dichiarare il reddito da locazione interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

E' dunque opportuno fare luce sui dettagli di ciascuna posizione e ragionare sulle conseguenze di un simile scenario, allo scopo di fornire una risposta ponderata al quesito "sì, ma quindi chi dichiara il reddito?".

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: la posizione dell'Agenzia delle Entrate 

 

Senza indugiare più di tanto in considerazioni sulla natura intrinseca del rapporto, l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà.

In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Non è dunque un caso che il nuovo modello RLI (mi riferisco all'ultima versione utilizzabile dal 19 settembre 2017) richieda l'indicazione tra i locatori non solo di quelli che compaiono nel contratto, ma anche di quelli eventualmente "non presenti in atto".

Ad esempio nell'ipotesi di due comproprietari, uno solo dei quali compaia in contratto, in registrazione dovrà essere indicato come locatore non solo quello che ha firmato il contratto, ma anche l'altro, spuntando la casella "non presente in atto". Questo secondo locatore "in contumacia" opterà anche per il regime fiscale da applicare e la sua opzione verrà riportata nel quadro D insieme a quella del locatore presente in contratto, con indicazione della quota di possesso. Ciò perché l'AdE ritiene, come sopra accennato, che tutti i comproprietari debbano dichiarare i redditi relativi alla locazione dell'immobile e che, conseguentemente, sia opportuno che tutti esprimano l'opzione per l'uno o l'altro regime fiscale.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: la posizione della Giurisprudenza

Già da tempo con la posizione sopra esposta ha convissuto una visione contraria, che si è espressa attraverso delle isolate pronunce di singole Commissioni Tributarie Provinciali adite da contribuenti in disaccordo con la posizione dell'AdE (ad esempio CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973). Secondo tale visione è da considerarsi obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo abbia effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale, quindi ai casi in cui non vi sia la corresponsione di somme di denaro. Secondo tale posizione i redditi da locazione sarebbero da considerarsi alla stregua di redditi diversi e non sarebbero (come invece ritiene l'AdE) ascrivibili alla categoria dei redditi fondiari.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Ma in definitiva, data l'autorevolezza della pronuncia, possiamo allora affermare che il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione debba dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori ?

Non è proprio così, proviamo a ragionarci su.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: considerazioni finali

Così come in altri casi di distanza tra la posizione dell'Agenzia delle Entrate e le pronunce giurisprudenziali (leggi qui ad esempio) è opportuno fare un ragionamento piuttosto pratico.

Qualora il solo comproprietario che compare in contratto dichiarasse l'intero canone, con conseguente mancata dichiarazione da parte degli altri, l'AdE certamente chiederebbe ai comproprietari il pagamento dell'imposta non versata, con sanzioni e interessi. A poco rileverebbe che uno dei comproprietari abbia pagato l'imposta sull'intero (se ha pagato di più può eventualmente chiedere che gli sia riconosciuto un credito) o ancor più che ci si trovi in regime di cedolare (un regime in cui, per intenderci, non esiste la tentazione di far pagare le tasse a chi ha un'aliquota più bassa, essendo una tassa piatta). Per l'AdE varrebbe la disposizione dell'art. 26 del TUIR, con conseguente onere di tutti i comproprietari di pagare, Ma non solo: a quel punto, non avendo esercitato neanche l'opzione per la cedolare, i comproprietari sarebbero tenuti a pagare in base al regime IRPEF, nonostante con ogni probabilità non si tratti del regime più conveniente.

Vale inoltre una considerazione di tipo più formale: essendo ormai presente nel modello per la registrazione dei contratti (RLI) la richiesta di indicare anche in comproprietari "non presenti in atto" non sarà più consentito (come invece avveniva prima del 19 settembre 2017) indicare il solo locatore presente in contratto riportando ad esso il 100% delle quote di possesso. Sarà quindi sempre necessario per tutti i comproprietari prendere consapevolezza del loro obbligo fiscale e della conseguente opzione da esprimere.

Ma dunque la pronuncia della Cassazione non ha importanza?

Non è esattamente così, semplicemente la giurisprudenza assume valore in una eventuale fase successiva, qualora il contribuente volesse "scontrarsi" con la posizione dell'Agenzia delle Entrate e iniziare un contenzioso lungo e potenzialmente dispendioso.

Non tutti sono disposti a intraprendere un percorso del genere, sopportando non solo l'alea del giudizio, ma anche le proprie spese di lite qualora, come avviene di frequente, la Commissione Tributaria pur dando ragione al contribuente ne stabilisse la compensazione (in pratica si assisterebbe alla paradossale situazione di un soggetto che pur avendo ragione paga di tasca propria le proprie spese e in qualche modo anche quelle della controparte, dato che le spese dell'AdE in fondo le pagano i contribuenti).

Allo stato attuale mi sentirei pertanto di consigliare agli interessati di conformarsi fin da subito alla posizione dell'Agenzia delle Entrate, sperando (sperare non costa nulla) che quest'ultima, anche considerando l'autorevole pronuncia della Suprema Corte, possa prima o poi modificare la propria posizione rendendo le regole in argomento più vicine alla realtà delle cose.

In ultima istanza, quindi, possiamo riassumere così le informazioni utili in merito:

- in caso di immobile in comproprietà anche il singolo comproprietario può stipulare un contratto di locazione;

- le imposte sul canone percepito, tuttavia, andranno pagate da tutti i comproprietari, in ragione delle rispettive quote;

- in registrazione andranno indicati (nela sezione riservata ai locatori) i nominativi di tutti i comproprietari, ivi compresi quelli "non presenti in atto";

- contestualmente verrà indicata l'opzione per il regime di cedolare o IRPEF di tutti i comproprietari;

- (in caso di opzione cedolare) per questo sarebbe opportuno che i comproprietari che non hanno espresso la propria opzione in contratto (non essendo presenti in esso) inviino prima della registrazione del contratto la raccomandata ai conduttori contenente l'opzione e la conseguente rinuncia all'aggiornamento del canone (si tratta di un passaggio prudenziale che suggerirei a scanso di future contestazioni dell'efficacia dell'opzione);

- qualora poi il canone venisse effettivamente percepito da un solo comproprietario e non da tutti sarà cura di tutti effettuare il conteggio delle imposte dovute in modo che il comproprietario unico percipiente li ristori delle imposte versate in sua vece.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (169)

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Proprietario con mia moglie di un appartamento locato dal 2013 contratto registrato con solo mio nome,,,ogni anno in fase di dichiarazione di redditi entrambi abbiamo dichiarato il 50% del canone di locazione,,,
oggi Agenzia entrata mi chiede di rettificare il contratto di locazione indicando entrambi i nominativi, il mio e quello di mia moglie, diversamente la mia dichiarazione dell'anno 2017 è da rettificare e indicare l'intero ammostare del canone...
Che fare? procedere alla rettifica del contratto di locazione o procedere alla integrazione della dichiarazione?
Grazie

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Gentile Girolamo, la procedura corretta sarebbe quella di rettificare il contratto inserendo anche il nominativo di sua moglie, continuando, giustamente, a dichiarare entrambi il 50% del reddito percepito.

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Buonasera mio padre e mia madre sposati in divisione dei beni commproprietari al 50% di una seconda casa al mare. Mia madre non può più andarci x motivi di salute, papà invece continua ad usufruire della casa tutti gli anni x tutto il periodo estivo (4 mesi) lasciando mia mamma da sola . La domanda è questa: può mia madre locare l'appartamento x i 2 mesi estivi? Cosi facendo provvederebbe al mantenimmento di un eventuale badante nel periodo suddetto. GRAZIE IN ANTICIPO X LA RISPOSTA

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Gentile Fabio, per poter concedere in affitto l'immobile è necessario che ci sia il consenso di entrambi; quindi si potrebbe poi affittare solo una porzione del bene.

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Buongiorno, da 4 anni mia moglie e i miei figli non riescono ad entrare in possesso dei beni immobili e dei redditi che producono. I beni ereditati dal padre/nonno sono in uso arbitrario esclusivo di fatto di mia suocera, che nonostante le richieste legali di consegna delle chiavi e delle quote affitto da lei percepiti arbitrariamente e interamente e di cui paga solo le sue quote di tasse (non pagando neanche le spese condominiali) non da risposta. Purtroppo mio suocero ha lasciato i beni frazionati e la moglie ha interrotto i rapporti visto il rifiuto di rinuncia all'eredità di mia moglie a suo favore. I beni consistono in 4 box e 5 appartamenti suddivisi in varie quote. In origine 1 appartamento e 2 box erano affittati da mio suocero e ultimamente all'agenzie delle entrate mia moglie ha scoperto che la madre ha locato altri immobili. La domanda è come entrare in possesso delle quote affitto spettanti nel modo più economico e veloce dato che fra tasse e spese legali (di cui non siamo soddisfatti) ci hanno un pò provato. La ringrazio per una Sua cortese risposta e le auguro una buona giornata.

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Buongiorno Luigi, purtroppo l'unico sistema è quello legale; provate magari a rivolgervi ad un avvocato specializzato in materia che possa in fretta portarvi a giudizio, dove un giudice stabilità le modalità in cui ritirare le vostre quote.

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Buongiorno.
Il mio appartamento è al 50% col mio ex marito.
Il tribunale ha affidato l'appartamento a me e ai figli, adesso sto affittando con Airbnb per periodi brevi una stanza e quello è il mio unico sostentamento posso dichiarare solo io questo reddito senza coinvolgere il mio ex marito?
Grazie

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Gentile Susanna, diciamo che ipoteticamente l'immobile potrebbe essere concesso in affitto solo da entrambi i proprietari; trattandosi di soli affitti brevi può considerare la cosa come una sua attività e quindi percepire e dichiarare lei la somma; però dal punto di vista dell'affidamento dell'immobile il giudice lo ha lasciato per viverci.. quindi il suo ex potrebbe contestare il fatto che non lo utilizza come abitazione.

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Buongiorno
sono comproprietario al 50% di un appartamento con mia moglie, (siamo in comunione dei beni)
tale appartamento è locato e la registrazione riporta entrambi i proprietari.
Mi è stato consigliato di scegliere per me che ho redditi da pensione e altri redditi la cedolare secca, mentre per la moglie che non ha altri redditi che quelli dell'affitto al 50% di scegliere la tassazione ordinaria , in quanto non dovrebbe pagare niente essendo al di sotto degli €8000,00 e resterebbe comunque a carico mio essendo il canone d'affitto al 50% inferiore anche a €2840,51 previstiper poter essere a carico del marito.
Tutto ciò corrisponde a verità o funziona in modo diverso?

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Esatto Matteo, la situazione descritta è corretta.

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salve.
sono comproprietario di un appartamento al 50% con mia madre. vorrei dare questo in affitto. vorrei sapere se nel contratto conviene indicare tutti e due i proprietari ed ognuno con la scelta del proprio regime fiscale di tassazione, anche se sarò soltanto io a gestire e riscuotere l'affitto (conguagliando ovviamente con mia madre le quote erariali)

grazie

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Gentile Stefano, deve obbligatoriamente indicare entrambi in fase di stipula e registrazione del contratto, specificando la scelta de regime fiscale, individuale.

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Gentilissima,
mio figlio e il mio ex marito hanno in comproprietà al 50% un appartamento che verrà dato in locazione. Il mio ex marito opterà per la cedolare secca, potrà mio figlio (che è studente e avrebbe come unico introito il canone dell'affitto) optare per un altro tipo di tassazione, se c'è, qualora non fosse per lui conveniente l'opzione scelta dal padre?
La ringrazio, cordiali saluti

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Buongiorno Alessia, la scelta del regime fiscale da applicare al reddito da locazione è individuale per ogni proprietario; quindi se per suo figlio è più conveniente l'irpef può applicare tale regime senza problemi, indicandolo in fase di registrazione del contratto.

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Salve vorrei fare una domanda, siamo tre fratelli, uno dei quali vive negli USA di cui ho la procura. Abbiamo ereditato dei locali commerciali, con testamento, da uno zio, per cui ad 1/3 ciascuno, ora non abbiamo ancora fatto la successione, i locali sono già locati da anni, uno degli inquilini ne lascia uno, e già un'altra persona lo vuole. Come debbo fare contratto di locazione commerciale, senza aver fatto la successione? e ancora, posso farlo con la cedolare secca? Grazie

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Gentile Giovanni, potete intestare il contratto a voi, specificando che ci sarà a breve la successione e quindi ne informerete l'inquilino; se parliamo di negozio c1 potete applicare la cedolare secca.

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Buongiorno,
due fratelli hanno ereditato un'immobile. In tale immobile diventerebbe residenza del figlio di uno dei due fratelli. Puo' essere stipulato un contratto di comodato per 50% relativamente alla quota del padre e 50% contratto di affitto per la restante quota?? (di propietà dello zio)
grazie

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Gentile Sabrina, i due proprietari devono insieme decidere se dare l'immobile in comodato o in affitto; al più la parte in affitto potrebbe essere versata solo ad uno dei due fratelli che dovrebbe poi trovare un modo per compensare le tasse che incidono anche sul secondo.

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Buongiorno,
Mia figlia rimasta vedova , è la sola intestataria e proprietaria di
un appartamento da cui percepisce un affitto , sempre dichiarato
come redditi nei suoi personali mod.730.
Tuttavia come genitore e collaboratore ho sempre incassato io
le quote di tale affitto ; per cui chiedo se posso dichiarare tale
reddito nel mio prossimo mod.730/2019. (dopo accordi con mia figlia).
Grazie per la risposta.

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Buongiorno Antonio, mi spiace ma il reddito va dichiarato dal proprietario, anche se materialmente a percepire i canoni è lei.

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