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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Luglio 07, 2016
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito.

 

Anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche soltanto da uno dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, il comproprietario locatore potrà dichiararlo interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

A tale conclusione si è giunti al termine di un percorso sul quale è opportuno fare luce.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario

 

Sull’argomento della dichiarazione dei redditi percepiti da uno solo dei comproprietari nella veste di unico locatore abbiamo assistito a diversi orientamenti e svariati input.

Confrontando le esperienze, è emerso che in passato alcuni uffici dell’AdE ritenessero applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà. In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Con questa visione coesisteva l’atteggiamento contrario, che invece considerava obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo avesse effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085, ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Quest’orientamento è in linea con alcune pronunce di Commissioni Tributarie che nella sostanza si erano attestate in precedenza (es. CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973) sulla medesima posizione.

In conseguenza, il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione dovrà dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (126)

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Sono proprietario del 50*100 di un immobile ed il restante è diviso tra i miei suoceri, usufruttuari, in pari percentuali (25*100).
Mi sembra di capire che posso registrare il contratto di fitto a nome mio e percepire l'intero canone con la conseguente indicazioni in sede di dichiarazione dei redditi del 100*100 dei canoni percepiti, senza che i miei suoceri debbano indicare canoni che effettivamente NON percepirebbe di.

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Gentile Marcello questa è una possibile interpretazione. diciamo che in linea generica il reddito andrebbe percepito e dichiarato da tutti i proprietari; se i suoceri non hanno in realtà l'usufrutto non potrebbe in ogni caso prenderne l'intera proprietà?

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buongiorno

Sono comproprietario,con diritto di prima casa,nella percentuale di 3/18. Cat A/7.
1/8 é proprietário mio cognato, 1/8 mio nipote,1/8 mia nipote, che vivono altrove.
Il quesito è il seguinte: voglio stipulare un contratto d’affito con cedolare secca,ed essendo comproprietario,posso farne autonamente? O devo inserire i dati delli altri eredi?





Grazie

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Buongiorno Leonardo, nel contratto e soprattutto nel modulo di registrazione andrebbero indicati i dati di tutti i proprietari.

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Buongiorno

Sono comproprietario,con diritto di prima casa,nella percentuale di 3/18. Cat A/7.
1/8 é proprietário mio cognato, 1/8 mio nipote,1/8 mia nipote, che vivono altrove.
Il quesito è il seguinte: voglio stipulare un contratto d’affito con cedolare secca,ed essendo comproprietario,posso farne autonamente? O devo inserire i dati delli altri eredi?





Grazie

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Buongiorno

Sono comproprietario,con diritto di prima casa,nella percentuale di 3/18. Cat A/7.
1/8 é proprietário mio cognato, 1/8 mio nipote,1/8 mia nipote, che vivono altrove.
Il quesito è il seguinte: voglio stipulare un contratto d’affito con cedolare secca,ed essendo comproprietario,posso farne autonamente? O devo inserire i dati delli altri eredi?





Grazie

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Buongiorno a tutti,
ho stipulato un contratto d'affitto con cedolare secca, ed essendo comproprietaria con mia sorella ho inserito anche i suoi dati, lei non ha firmato il contratto perchè in quel momento non era presente ma era al corrente di tutto, ho messo solo il mio numero iban - nella dichiarazione dei redditi ho dichiarato l'intera cifra - e pagato le tasse -
domande:
- se percepisco solo io il canone e le tasse le pago solo io devo darle la sua parte o dobbiamo fare tutto a meta'.
- visto che lei in quel momento non ha firmato può impugnare il contratto ...contratto di 4+4 con cedolare secca ed è già passato un anno
- le spese che sono state affrontate per affittare ( il geom. per ACE, l'idraulico per regolarizzare la caldaia, ecc.) di chi sono a carico.
- se il contratto viene impugnato a cosa vanno incontro gli inquilini.
- posso rifargli un contratto solo intestato a me.
- per i lavori straordinari cioè tutto ciò che riguarda la casa compresa l'assicurazione vanno divisi al 50%.
Grazie della vostra risposta
saluti Lucia

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Buongiorno Lucia, il contratto andava intestato ad entrambe, così come competono a tutte e due sia gli oneri (spese straordinarie quanto quelle dell'ape, ecc..) sia gli onori, ovvero il reddito percepito va suddiviso a metà. ora sua sorella potrebbe impugnare il contratto per farsi riconoscere la metà dei canoni pagati, ma il contratto rimarrebbe valido.

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buongiorno,
ho l'usufrutto assieme a mia moglie (comunione di beni) di un appartamento da concedere in locazione canone concordato e cedolare secca.
Nel contratto di locazione, che farei soltanto a mio nome, come devo indicare la percentuale di possesso, 50% o 100%?
attendo chiarimento, grazie

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Buongiorno Giorgio, sarebbe corretto indicare il 50% dell'usufrutto ed indicare anche i dati di sua moglie.

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Salve nel caso di 2 coniugi che sono comproprietari di un immobile al 50% dato in locazione con contratto concordato con cedolare secca nell'anno 2017.Il contratto è stato stipulato solo a nome del marito che possiede il 50% dell'immobile e la moglie risulta a carico fiscalmente. Può dichiarare il canone di locazione tutto il marito unico intestatario del contratto di locazione ma proprietario al 50% o deve dichiararlo anche la moglie? Ed è corretto registrare il contratto solo a nome di uno dei due?
Grazie

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Gentile Ida, sarebbe corretto che a percepire e a dichiarare il reddito fossero entrambi al 50%; così come nel contratto stesso andrebbero indicati tutti i proprietari.

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"In conseguenza, il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione dovrà dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori." Diversamente poi lei alla domada dela signora Graziella sembra rispondere diversamente. Comunque la mia domanda è: se il compropritario locatore percepisce e dichiara il tutto il reddito dell'affito? L'altro comproprietario possessore di una percentuale cosa dichiara sul 730?

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Gentile Attilio, l'articolo riporta una sentenza che ha dato ragione al comproprietario che ricevendo l'intero canone era l'unico a dichiaralo; si tratta di una sentenza però e non della "prassi" che vorrebbe che fossero tutti i comproprietari a dichiarare il reddito percepito, proporzionalmente alla quota di possesso. Quindi se si vuole, sulla base id una sentenza, far dichiarare il reddito ad uno solo dei comproprietari, gli altri dovranno indicare la rendita catastale del bene posseduto e la quota di possesso.

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Buongiorno,

grazie per l'articolo molto interessante.

A seguito di successione sono diventato proprietario di alcune quote di appartamenti regolarmente affittati in regime di cedolare secca con canone concordato. Mia madre si occupa di tutta la gestione e riscossione degli affitti visto che io vivo in un'altra città.

Volendo imputare tutto l'affitto sulla dichiarazione di mia madre lei dovrebbe però indicare sul quadro B del 730 una percentuale di possesso del 100% (che però non è quella reale!) perché il modello 730 precompilato calcola la cedolare secca come: canone di locazione x percentuale di possesso x l'aliquota fissa della cedolare secca (10%).

Allo stesso modo dovrei mettere nel mio precompilato una percentuale di possesso dello 0% che non credo sia nemmeno inseribile nel modello precompilato.

Grazie

Alessandro

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Gentile Alessandro, dovrebbe lei indicare l'immobile come non affittato, non facendo risultare il reddito che percepisce e quindi pagando una quota sulla rendita in base alla percentuale di possesso. é un'interpretazione del la legge, come abbiamo più volte precisato; di fatto la legge prevederebbe che fosse anche lei a pagare le imposte sul reddito in proporzione alla sua proprietà.

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Buongiorno,
Sono comproprietario assieme a mia moglie (comunione di beni) di un appartamento concesso in locazione a canone libero, siamo entrambi residenti all’estero e regolarmente iscritti all’AIRE, e non abbiamo altri redditi in Italia eccetto quello da fabbricati.
Nella dichiarazione dei redditi mediante ex modello unico dobbiamo redigere due modelli unici? Su ogni Unico va dichiarato il reddito annuo da fabbricati nella misura rispettiva del 50% o va dichiarata l’intera somma annua a prescindere dal fatto che siamo comproprietari?
Il CAF a cui ci siamo appoggiati, ci ha detto che la somma da dichiarare è intera per ogni unico, ma per logica, Se così fosse, l’imposta derivante sarebbe doppia!
Mi potrebbe gentilmente chiarire la situazione?
Grazie in anticipo.

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Gentile Giuseppe, la somma da indicare è totale, deve poi indicare di essere proprietario al 50%.

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