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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario? Le novità 2018

by Andrea Cioli
in Esperto
on Settembre 24, 2018
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito o se, invece, valgano regole differenti.

 

Partiamo dalle premesse: anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche da uno soltanto dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, si registrano attualmente due posizioni contrapposte:

POSIZIONE AGENZIA DELLE ENTRATE - il reddito andrà dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario, a nulla rilevando se questi lo abbia o meno percepito e se questi sia o meno menzionato nel contratto di locazione.

POSIZIONE GIURISPRUDENZIALE - il comproprietario presente in contratto potrà dichiarare il reddito da locazione interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

E' dunque opportuno fare luce sui dettagli di ciascuna posizione e ragionare sulle conseguenze di un simile scenario, allo scopo di fornire una risposta ponderata al quesito "sì, ma quindi chi dichiara il reddito?".

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Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: la posizione dell'Agenzia delle Entrate 

 

Senza indugiare più di tanto in considerazioni sulla natura intrinseca del rapporto, l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà.

In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Non è dunque un caso che il nuovo modello RLI (mi riferisco all'ultima versione utilizzabile dal 19 settembre 2017) richieda l'indicazione tra i locatori non solo di quelli che compaiono nel contratto, ma anche di quelli eventualmente "non presenti in atto".

Ad esempio nell'ipotesi di due comproprietari, uno solo dei quali compaia in contratto, in registrazione dovrà essere indicato come locatore non solo quello che ha firmato il contratto, ma anche l'altro, spuntando la casella "non presente in atto". Questo secondo locatore "in contumacia" opterà anche per il regime fiscale da applicare e la sua opzione verrà riportata nel quadro D insieme a quella del locatore presente in contratto, con indicazione della quota di possesso. Ciò perché l'AdE ritiene, come sopra accennato, che tutti i comproprietari debbano dichiarare i redditi relativi alla locazione dell'immobile e che, conseguentemente, sia opportuno che tutti esprimano l'opzione per l'uno o l'altro regime fiscale.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: la posizione della Giurisprudenza

Già da tempo con la posizione sopra esposta ha convissuto una visione contraria, che si è espressa attraverso delle isolate pronunce di singole Commissioni Tributarie Provinciali adite da contribuenti in disaccordo con la posizione dell'AdE (ad esempio CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973). Secondo tale visione è da considerarsi obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo abbia effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale, quindi ai casi in cui non vi sia la corresponsione di somme di denaro. Secondo tale posizione i redditi da locazione sarebbero da considerarsi alla stregua di redditi diversi e non sarebbero (come invece ritiene l'AdE) ascrivibili alla categoria dei redditi fondiari.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Ma in definitiva, data l'autorevolezza della pronuncia, possiamo allora affermare che il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione debba dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori ?

Non è proprio così, proviamo a ragionarci su.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: considerazioni finali

Così come in altri casi di distanza tra la posizione dell'Agenzia delle Entrate e le pronunce giurisprudenziali (leggi qui ad esempio) è opportuno fare un ragionamento piuttosto pratico.

Qualora il solo comproprietario che compare in contratto dichiarasse l'intero canone, con conseguente mancata dichiarazione da parte degli altri, l'AdE certamente chiederebbe ai comproprietari il pagamento dell'imposta non versata, con sanzioni e interessi. A poco rileverebbe che uno dei comproprietari abbia pagato l'imposta sull'intero (se ha pagato di più può eventualmente chiedere che gli sia riconosciuto un credito) o ancor più che ci si trovi in regime di cedolare (un regime in cui, per intenderci, non esiste la tentazione di far pagare le tasse a chi ha un'aliquota più bassa, essendo una tassa piatta). Per l'AdE varrebbe la disposizione dell'art. 26 del TUIR, con conseguente onere di tutti i comproprietari di pagare, Ma non solo: a quel punto, non avendo esercitato neanche l'opzione per la cedolare, i comproprietari sarebbero tenuti a pagare in base al regime IRPEF, nonostante con ogni probabilità non si tratti del regime più conveniente.

Vale inoltre una considerazione di tipo più formale: essendo ormai presente nel modello per la registrazione dei contratti (RLI) la richiesta di indicare anche in comproprietari "non presenti in atto" non sarà più consentito (come invece avveniva prima del 19 settembre 2017) indicare il solo locatore presente in contratto riportando ad esso il 100% delle quote di possesso. Sarà quindi sempre necessario per tutti i comproprietari prendere consapevolezza del loro obbligo fiscale e della conseguente opzione da esprimere.

Ma dunque la pronuncia della Cassazione non ha importanza?

Non è esattamente così, semplicemente la giurisprudenza assume valore in una eventuale fase successiva, qualora il contribuente volesse "scontrarsi" con la posizione dell'Agenzia delle Entrate e iniziare un contenzioso lungo e potenzialmente dispendioso.

Non tutti sono disposti a intraprendere un percorso del genere, sopportando non solo l'alea del giudizio, ma anche le proprie spese di lite qualora, come avviene di frequente, la Commissione Tributaria pur dando ragione al contribuente ne stabilisse la compensazione (in pratica si assisterebbe alla paradossale situazione di un soggetto che pur avendo ragione paga di tasca propria le proprie spese e in qualche modo anche quelle della controparte, dato che le spese dell'AdE in fondo le pagano i contribuenti).

Allo stato attuale mi sentirei pertanto di consigliare agli interessati di conformarsi fin da subito alla posizione dell'Agenzia delle Entrate, sperando (sperare non costa nulla) che quest'ultima, anche considerando l'autorevole pronuncia della Suprema Corte, possa prima o poi modificare la propria posizione rendendo le regole in argomento più vicine alla realtà delle cose.

In ultima istanza, quindi, possiamo riassumere così le informazioni utili in merito:

- in caso di immobile in comproprietà anche il singolo comproprietario può stipulare un contratto di locazione;

- le imposte sul canone percepito, tuttavia, andranno pagate da tutti i comproprietari, in ragione delle rispettive quote;

- in registrazione andranno indicati (nela sezione riservata ai locatori) i nominativi di tutti i comproprietari, ivi compresi quelli "non presenti in atto";

- contestualmente verrà indicata l'opzione per il regime di cedolare o IRPEF di tutti i comproprietari;

- (in caso di opzione cedolare) per questo sarebbe opportuno che i comproprietari che non hanno espresso la propria opzione in contratto (non essendo presenti in esso) inviino prima della registrazione del contratto la raccomandata ai conduttori contenente l'opzione e la conseguente rinuncia all'aggiornamento del canone (si tratta di un passaggio prudenziale che suggerirei a scanso di future contestazioni dell'efficacia dell'opzione);

- qualora poi il canone venisse effettivamente percepito da un solo comproprietario e non da tutti sarà cura di tutti effettuare il conteggio delle imposte dovute in modo che il comproprietario unico percipiente li ristori delle imposte versate in sua vece.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

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Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (212)

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Buon Giorno! Mia mamma possiede una seconda abitazione che ha messo a reddito, mio padre è mancato io è i miei fratelli siamo subentrati come eredi, il contratto di locazione e intestato interamente a mia mamma è lei percepisce interamente il reddito, per quanto riguarda il fisco noi in fase di dichiarazione dei redditi dobbiamo dichiarare qual'cosa? E in fine è corretto l'intestazione del contratto solo a mia mamma che è proprietaria dell'immobile al 65%?

Piers
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Buongiorno, in realtà dovreste regolarizzare il contratto registrando anche il vostro subentro nel contratto come proprietari e quindi dichiarare questo bene, andando ad imputare nel vostro reddito la quota di proprietà/canone percepito.

Isabella Tulipano
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Salve, vorrei porre questo quesito: i miei genitori sono separati e con la sentenza mio padre rinuncia a favore di mia madre e pet 4 anni alla riscossione della quota di sua spettanza dell'affitto di uno stabile di cui sono comproprietari. Il contratto d'affitto è intestato ad entrambi ma di fatto riscuote solo mia mamma, è possibile che dichiari lei ĺ'intero affitto in sede di dichiarazione dei redditi sollevandoio padre da tale obbligo per questi anni? Preciso che insieme hanno concordato questa cosa in tribunale in sede di separazione. Grazie

Tina
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Buongiorno Tina, diciamo che da un punto di vista pratico suo padre ha pienamente ragione di non dichiarare tali redditi, ma ai fini dei controlli dell'agenzia delle entrate per suo padre risulta un immobile affittato su cui non paga le imposte. Per cui dovrebbe confrontarsi con il commercialista per capire se ci sono escamotage e modi di segnalare all'agenzia delle entrate questa anomalia.

Isabella Tulipano
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Salve, avrei un grosso dubbio. I miei sono divorziato e non hanno un bel rapporto. Mia madre vive nella casa che è di entrambi, affidata a lei anni fa da una sentenza di un giudice. La domanda è se lei può affittare una stanza senza il consenso dell'altra parte senza incorrere in denunce ed eventualmente come si farebbe per il contratto?
Ringrazio in anticipo. Saluti

SDM
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Buongiorno, la casa immagino sia stata affidata per uso personale; quindi l'affitto di una stanza dovrebbe essere autorizzato in qualche modo dall'altro proprietario.

Isabella Tulipano
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Io e i miei 2 fratelli (quindi 3 soggetti in totale) siamo ognuno proprietari, rispettivamente, di 3 distinti immobili (tutti affittati, ciascuno con canone differente). La nostra idea teorica è quella di sommare i 3 affitti - provenienti come detto dai 3 immobili di proprietà distinte - e ripartire il monte-affitto per 3, al fine di percepire ognuno la stessa cifra di affitto. Il tutto è regolare da ogni punto di vista (fiscale, ecc.), oppure no?

Grazie ecordiali saluti,
Luigi

Luigi
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Gentile Luigi, dal punto di vista pratico potreste anche gestirlo così ma dal punto di vista fiscale ognuno dovrà indicare nella propria dichiarazione dei redditi la proprietà di competenza e il reddito che ne deriva.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, mia madre è proprietaria per un terzo di un immobile, un terzo è di proprietà dell'unica sorella, un terzo della madre, vedova,delle due, che ne è pure usufruttuaria. L'immobile, un negozio resosi vuoto per terminata locazione precedente è stato affittato dalla sorella e dalla madre, usufruttuaria, estromettendo in toto mia madre, l'altra sorella... ho letto sopra che si può fare... infatti e stato fatto... c'è la possibilità almeno di manifestare il proprio disappunto, visto che mia madre non era d'accordo ad affitarlo in questo momento è che la cosa è stata fatta, praticamente di nascosto? La commercialista, che se n'è occupata, era a conoscenza delle volontà di mia madre, si è comportata in modo corretto?Personalmente, almeno dal punto di vista etico non penso, ma sono digiuna della materia... si possono fare delle rimostranze in merito o bisogna solo subire passivamente gli eventi? Mia madre non ha modo di manifestare il suo dissenso in merito? La ringrazio anticipatamente.

Elena
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Gentile Elena, se sua nonna è l'usufruttuaria del bene è solo lei a poter decidere cosa farne e quindi se e a chi affittarlo; come nude proprietarie infatti non si ha un diritto reale finchè non verrà esaurito l'usufrutto. Se invece fossero tutte e tre proprietarie allo stesso modo di una quota allora sua madre potrebbe sicuramente presentare le sue rimostranze e intanto pretendere una quota dell'affitto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno.
Mio padre è in RSA ed è proprietario al 75% della casa dove viveva. Io sono prorietario dello stesso immobile al 25% perchè ho eredito la parte da mia madre, che è mancata 6 anni fa.
Chiedo gentilmente di sapere se posso intestarmi solo io il contratto di affitto dell'immobile (al 100%) con cedolare secca (e relativo onere fiscale) oppure il contratto deve essere intestato obbligatoriamente ai proprietari con relativa percentuale di proprietà.
Vi ringrazio molto per l'attenzione

Davide
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Buongiorno Davide, il contratto andrebbe intestato a tutti i proprietari, indicando la percentuale di possesso e la scelta del relativo regime fiscale.

Isabella Tulipano
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Buonasera, una curiosità, in sede di dichiarazione dei redditi 2015, modello 730 congiunto, il CAF non ha inserito le detrazioni spettanti per l'affitto dell'immobile, contratto 4+4 intestato al sottoscritto ed a mia moglie. Recentemente ho chiesto ad un altro CAF, se si potesse ancora recuperare tale importo, risposta sarebbe possibile al 50%. E' esatto?
Attualmente mia moglie riceve la NASpI.
La ringrazio moltissimo, cordiali saluti.

Andrea
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Gentile Andrea, in effetti se il contratto è intestato ad entrambi è corretto che la detrazione venga riconosciuto al 50%.

Isabella Tulipano
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Buongiorno e innanzitutto grazie per il tempo che ci dedicate.
Sono comproprietaria di un immobile e vorrei stipulare dei contratti di affitto brevi (minori di 30gg).
Il contratto può essere stipulato solo a mio nome, quindi comparire come unica titolare e l'affitto versato solo a me, giusto?
Se è affitto breve posso dichiarare il reddito dell'affitto al 100% e pagare i costi per intero fiscalmente, oppure il reddito deve essere dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario e conseguentemente pagate le tasse in proporzione anche dagli altri?
Grazie

Barbara Balderi
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Gentile Barbara dovreste prima fare un contratto di comodato a suo favore e quindi sulla base di questo stipulare e dichiarare solo lei i contratti stipulati.

Isabella Tulipano
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salve avrei una domanda : mi è stato proposto l acquisto di un appartamento che il venditore acquistò nel 1990 da un tizio per il 666/1000 e in secondo luogo il restante 334/1000 che non era di proprietà del tizio ma diviso tra due suoi parenti , fu acquistato ai sensi dell art. 1478C.C.( documentato con atto notarile ) ma non esiste nessun contratto che provi la vendita delle due quote al tizio . facendo una ricerca ,i due parenti sono in germania dal 1960 e non sono rintracciabili mentre il tizio ha vissuto in brasile ed è deceduto. io perciò potrei acquistare solo la parte dei 666/1000 e potrei chiedere al venditore di aprire una richiesta di usucapione e solo al suo buon esito acquistare i restanti 334/1000 ?
E come farei ad eventualmente affittare l'appartamento prima dell avvenuta sentenza per l'usucapione?....come farei a comunicare con gli altri due comproprietari ed essere a posto fiscalmente ?
La saluto e la ringrazio

gianpaolo

gianpaolo
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Gentile Giampaolo, il quesito pone una situazione molto complessa, Il mio consiglio è di rivolgersi ad un notaio esperto per poter capire al meglio come gestire la cosa e se, immaginando il buon esito dell'usucapione, valga la pena anticipare un contratto di affitto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno vorrei sapere essendo comproprietari di un capannone industriale con mio cognato che per incomprensioni non vuole fruttare l immobile io come proprietario al 50 per cento posso fittare lo stabile che ad oggi mi comporta solo spese di mutuo ho c è bisogno del suo accordo .Grazie per l ascolto

Isabella Tulipano _Raffaela
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Buongiorno Raffaella, ci sarebbe bisogno dell'ok anche di suo cognato; potrebbe con un legale prima cercare di obbligarlo a metterla a reddito o vendere la sua parte.

Isabella Tulipano
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