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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario? Le novità 2018

by Andrea Cioli
in Esperto
on Settembre 24, 2018
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito o se, invece, valgano regole differenti.

 

Partiamo dalle premesse: anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche da uno soltanto dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, si registrano attualmente due posizioni contrapposte:

POSIZIONE AGENZIA DELLE ENTRATE - il reddito andrà dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario, a nulla rilevando se questi lo abbia o meno percepito e se questi sia o meno menzionato nel contratto di locazione.

POSIZIONE GIURISPRUDENZIALE - il comproprietario presente in contratto potrà dichiarare il reddito da locazione interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

E' dunque opportuno fare luce sui dettagli di ciascuna posizione e ragionare sulle conseguenze di un simile scenario, allo scopo di fornire una risposta ponderata al quesito "sì, ma quindi chi dichiara il reddito?".

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: la posizione dell'Agenzia delle Entrate 

 

Senza indugiare più di tanto in considerazioni sulla natura intrinseca del rapporto, l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà.

In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Non è dunque un caso che il nuovo modello RLI (mi riferisco all'ultima versione utilizzabile dal 19 settembre 2017) richieda l'indicazione tra i locatori non solo di quelli che compaiono nel contratto, ma anche di quelli eventualmente "non presenti in atto".

Ad esempio nell'ipotesi di due comproprietari, uno solo dei quali compaia in contratto, in registrazione dovrà essere indicato come locatore non solo quello che ha firmato il contratto, ma anche l'altro, spuntando la casella "non presente in atto". Questo secondo locatore "in contumacia" opterà anche per il regime fiscale da applicare e la sua opzione verrà riportata nel quadro D insieme a quella del locatore presente in contratto, con indicazione della quota di possesso. Ciò perché l'AdE ritiene, come sopra accennato, che tutti i comproprietari debbano dichiarare i redditi relativi alla locazione dell'immobile e che, conseguentemente, sia opportuno che tutti esprimano l'opzione per l'uno o l'altro regime fiscale.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: la posizione della Giurisprudenza

Già da tempo con la posizione sopra esposta ha convissuto una visione contraria, che si è espressa attraverso delle isolate pronunce di singole Commissioni Tributarie Provinciali adite da contribuenti in disaccordo con la posizione dell'AdE (ad esempio CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973). Secondo tale visione è da considerarsi obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo abbia effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale, quindi ai casi in cui non vi sia la corresponsione di somme di denaro. Secondo tale posizione i redditi da locazione sarebbero da considerarsi alla stregua di redditi diversi e non sarebbero (come invece ritiene l'AdE) ascrivibili alla categoria dei redditi fondiari.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Ma in definitiva, data l'autorevolezza della pronuncia, possiamo allora affermare che il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione debba dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori ?

Non è proprio così, proviamo a ragionarci su.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario: considerazioni finali

Così come in altri casi di distanza tra la posizione dell'Agenzia delle Entrate e le pronunce giurisprudenziali (leggi qui ad esempio) è opportuno fare un ragionamento piuttosto pratico.

Qualora il solo comproprietario che compare in contratto dichiarasse l'intero canone, con conseguente mancata dichiarazione da parte degli altri, l'AdE certamente chiederebbe ai comproprietari il pagamento dell'imposta non versata, con sanzioni e interessi. A poco rileverebbe che uno dei comproprietari abbia pagato l'imposta sull'intero (se ha pagato di più può eventualmente chiedere che gli sia riconosciuto un credito) o ancor più che ci si trovi in regime di cedolare (un regime in cui, per intenderci, non esiste la tentazione di far pagare le tasse a chi ha un'aliquota più bassa, essendo una tassa piatta). Per l'AdE varrebbe la disposizione dell'art. 26 del TUIR, con conseguente onere di tutti i comproprietari di pagare, Ma non solo: a quel punto, non avendo esercitato neanche l'opzione per la cedolare, i comproprietari sarebbero tenuti a pagare in base al regime IRPEF, nonostante con ogni probabilità non si tratti del regime più conveniente.

Vale inoltre una considerazione di tipo più formale: essendo ormai presente nel modello per la registrazione dei contratti (RLI) la richiesta di indicare anche in comproprietari "non presenti in atto" non sarà più consentito (come invece avveniva prima del 19 settembre 2017) indicare il solo locatore presente in contratto riportando ad esso il 100% delle quote di possesso. Sarà quindi sempre necessario per tutti i comproprietari prendere consapevolezza del loro obbligo fiscale e della conseguente opzione da esprimere.

Ma dunque la pronuncia della Cassazione non ha importanza?

Non è esattamente così, semplicemente la giurisprudenza assume valore in una eventuale fase successiva, qualora il contribuente volesse "scontrarsi" con la posizione dell'Agenzia delle Entrate e iniziare un contenzioso lungo e potenzialmente dispendioso.

Non tutti sono disposti a intraprendere un percorso del genere, sopportando non solo l'alea del giudizio, ma anche le proprie spese di lite qualora, come avviene di frequente, la Commissione Tributaria pur dando ragione al contribuente ne stabilisse la compensazione (in pratica si assisterebbe alla paradossale situazione di un soggetto che pur avendo ragione paga di tasca propria le proprie spese e in qualche modo anche quelle della controparte, dato che le spese dell'AdE in fondo le pagano i contribuenti).

Allo stato attuale mi sentirei pertanto di consigliare agli interessati di conformarsi fin da subito alla posizione dell'Agenzia delle Entrate, sperando (sperare non costa nulla) che quest'ultima, anche considerando l'autorevole pronuncia della Suprema Corte, possa prima o poi modificare la propria posizione rendendo le regole in argomento più vicine alla realtà delle cose.

In ultima istanza, quindi, possiamo riassumere così le informazioni utili in merito:

- in caso di immobile in comproprietà anche il singolo comproprietario può stipulare un contratto di locazione;

- le imposte sul canone percepito, tuttavia, andranno pagate da tutti i comproprietari, in ragione delle rispettive quote;

- in registrazione andranno indicati (nela sezione riservata ai locatori) i nominativi di tutti i comproprietari, ivi compresi quelli "non presenti in atto";

- contestualmente verrà indicata l'opzione per il regime di cedolare o IRPEF di tutti i comproprietari;

- (in caso di opzione cedolare) per questo sarebbe opportuno che i comproprietari che non hanno espresso la propria opzione in contratto (non essendo presenti in esso) inviino prima della registrazione del contratto la raccomandata ai conduttori contenente l'opzione e la conseguente rinuncia all'aggiornamento del canone (si tratta di un passaggio prudenziale che suggerirei a scanso di future contestazioni dell'efficacia dell'opzione);

- qualora poi il canone venisse effettivamente percepito da un solo comproprietario e non da tutti sarà cura di tutti effettuare il conteggio delle imposte dovute in modo che il comproprietario unico percipiente li ristori delle imposte versate in sua vece.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (198)

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Buongiorno e innanzitutto grazie per il tempo che ci dedicate.
Sono comproprietaria di un immobile e vorrei stipulare dei contratti di affitto brevi (minori di 30gg).
Il contratto può essere stipulato solo a mio nome, quindi comparire come unica titolare e l'affitto versato solo a me, giusto?
Se è affitto breve posso dichiarare il reddito dell'affitto al 100% e pagare i costi per intero fiscalmente, oppure il reddito deve essere dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario e conseguentemente pagate le tasse in proporzione anche dagli altri?
Grazie

Barbara Balderi
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Gentile Barbara dovreste prima fare un contratto di comodato a suo favore e quindi sulla base di questo stipulare e dichiarare solo lei i contratti stipulati.

Isabella Tulipano
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salve avrei una domanda : mi è stato proposto l acquisto di un appartamento che il venditore acquistò nel 1990 da un tizio per il 666/1000 e in secondo luogo il restante 334/1000 che non era di proprietà del tizio ma diviso tra due suoi parenti , fu acquistato ai sensi dell art. 1478C.C.( documentato con atto notarile ) ma non esiste nessun contratto che provi la vendita delle due quote al tizio . facendo una ricerca ,i due parenti sono in germania dal 1960 e non sono rintracciabili mentre il tizio ha vissuto in brasile ed è deceduto. io perciò potrei acquistare solo la parte dei 666/1000 e potrei chiedere al venditore di aprire una richiesta di usucapione e solo al suo buon esito acquistare i restanti 334/1000 ?
E come farei ad eventualmente affittare l'appartamento prima dell avvenuta sentenza per l'usucapione?....come farei a comunicare con gli altri due comproprietari ed essere a posto fiscalmente ?
La saluto e la ringrazio

gianpaolo

gianpaolo
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Gentile Giampaolo, il quesito pone una situazione molto complessa, Il mio consiglio è di rivolgersi ad un notaio esperto per poter capire al meglio come gestire la cosa e se, immaginando il buon esito dell'usucapione, valga la pena anticipare un contratto di affitto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno vorrei sapere essendo comproprietari di un capannone industriale con mio cognato che per incomprensioni non vuole fruttare l immobile io come proprietario al 50 per cento posso fittare lo stabile che ad oggi mi comporta solo spese di mutuo ho c è bisogno del suo accordo .Grazie per l ascolto

Isabella Tulipano _Raffaela
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Buongiorno Raffaella, ci sarebbe bisogno dell'ok anche di suo cognato; potrebbe con un legale prima cercare di obbligarlo a metterla a reddito o vendere la sua parte.

Isabella Tulipano
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Gentile Staff, buongiorno

avrei bisogno della Vostra assistenza per fare chiarezza riguardo una locazione breve (entro 30 gg) di un appartamento che possiedo in comproprietà con mia sorella, la quale vive e lavora all'estero ma che, in accordo con me, ha confermato la volontà della locazione breve di cui mio occuperò io riguardo tutti gli aspetti.

So che è possibile che solo uno dei comproprietari compaia nel contratto (locazione breve non va registrata ma solo fatta comunicazione al SUAP del proprio Comune e poi Questura, in questo caso Varese) e nelle comunicazioni (comunicazione planimetria, APE, dati catastali e anche lista prezzi e attrezzature).
A riguardo vorrei una conferma di ciò, giusto per essere completamente sicura, visto che in questi giorni presenterò la comunicazione con tutti gli allegati dovuti, all'ufficio SUAP e vorrei essere in regola.

Fiscalmente invece mi pare di aver compreso che il reddito percepito da questa locazione andrà suddiviso in parti uguali (pro-quota giusto?) e dichiarato da entrambe, quindi 50% e 50% a testa.
In relazione a ciò avrei un'altra domanda: visto che sarò io ad occuparmi della gestione, organizzazione ed anche manutenzione/pulizia dell'appartamento + giardino, avrei concordato con mia sorella che percepirò il 70% del reddito e lei il 30% - a riguardo, in termini fiscali e di dichiarazione del reddito, come potremmo fare con queste percentuali? dovremmo dichiarare sempre un 50/50 e poi io restituirei una parte delle tasse a mia sorella oppure vi è un altro modo? consigliate anche di fare una scrittura semplice tra me e mia sorella per confermare la cosa? andiamo d'accordo e siamo persone corrette, ma purtroppo a volte quando ci sono i soldi di mezzo possono verificarsi situazioni antipatiche (sopratutto se ci sono partners di mezzo).

Spero di essermi espressa bene, perché per iscritto non sempre è facile esporre certi quesiti.
Ringrazio anticipatamente, cordialità.

Ilaria
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Buongiorno Ilaria, è possibile l'inserimento di un solo proprietario, ma sarebbe preferibile sempre che ci fossero entrambi.
Rispetto al reddito, invece, dovete trovare voi un modo per far quadrare i guadagni e redirigere una scrittura privata con tutti gli accordi è sempre meglio e tutelante.

Isabella Tulipano
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Salve buona sera vorrei un informazione abbiamo 3 immibili di cue 2 sono stati affittati al insapuna deglu altri etedi una come cada vacanza e una come affitto normale tutto a nostra insaputa ora vorrei sapete se era pissibile affittate sensa il consenso degli altri etedi e se lei non da neanche la parte degli affitti che percepisce ma invece vuole gli altri eredi pachino le varie spese come luce acqua spazzatura ecc vorrei sapete cosa bisogna fare per avere almeno la parte di affitto che speterebbe a noi

vittorio Gianni
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Gentile Vittorio, si dovrebbe affittare solo con il consenso di tutti i proprietari; quindi potrebbe rivolgersi ad un legale per impugnare il contratto e farsi riconoscere intanto i canoni non percepiti.

Isabella Tulipano
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Non andava bene la mia richiesta?
Saluti
Sara

Sara
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Buongiorno,
Mio marito alla morte del padre ha ereditato il 25% della casa dei genitori e la madre quindi è diventata proprietaria al 75%. Lei ha la residenza in quella casa, ma si trova a tempo indeterminato in una Residenza Sanitaria Assistita ed è gestita da un amministratore di sostegno.
Da settembre 2018, di comune accordo, hanno dato la casa in affitto a 600€ al mese, ma l'amministratore di sostegno ha fatto tutto da sè, facendo un contratto solo a nome di sua madre e consegnatoci solo un mese fa (è difficilissima da contattare). A tutt'oggi mio marito ancora non ha riscosso la sua parte di affitto in quanto, a detta dell'amministratore di sostegno, è in debito e fino a fine di quest'anno non può cominciare a pagarci. Ovviamente la madre sta riscuotendo il 100% da settembre ad oggi. E questo vabbè ci può stare, ma vorrei avere delle risposte sulla situazione fiscale per evitare di incorrere in sanzioni.
1) Del regime fiscale a noi non ha chiesto nulla. So solo che è stata scelta la tassazione ordinaria perché me l'ha detto a voce, dicendo che era più conveniente, ma leggendo i post sopra ho capito che ogni proprietario avrebbe dovuto scegliere? In questo caso avranno registrato per entrambi? Dove si può verificare?
2)Nel 730 mio marito deve dichiarare l'affitto ? [Considerando che la madre ha lì la residenza ed è nominata solo lei nel contratto]
3) e nell'ISEE invece? Va dichiarato?
Grazie mille per l'aiuto che potrà darmi, siamo in confusione totale e vicino alla scadenza del 730!!!
Cordiali saluti
Sara

Sara
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Gentile Sara, lei ha diritto ad avere copia del contratto e soprattutto della registrazione; se non viene riportato anche il nome di suo marito dovrebbe chiedere che venga rifatto soprattutto registrato nuovamente visto che suo marito potrà scegliere il regime fiscale, incassare la sua parte su cui poi ddovrà pagare le tasse, riportandolo nella dichiarazione dei redditi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, mia mamma è proprietaria al 100% di alcuni immobili, mai affittati; a seguito del decesso di mio padre stiamo valutando l'ipotesi di affittarli; al momento della domanda di reversibilità ci è stato chiesto espressamente se percepiva altri redditi , come ad esempio affitti.
Le domande sono due:
-in caso di affitto intestato a mia mamma, scegliendo l'ipotesi cedolare secca, viene intaccata in qualche modo la pensione e viene modificato l'assegno di reversibilità?
-io al momento sono privo di reddito, è possibile intestare il contratto di affitto a me, che non sono proprietario (mi è stato detto di stipulare prima un contratto di comodato gratuito e successivamente affittare io l'appartamento)?
grazie

Alessandro
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Buongiorno Alessandro, il reddito che eventualmente percepirebbe sua madre andrebbe poi a sommarsi sul reddito da pensione e quindi potrebbe incidere su eventuali assegni di reversibilità se questi dipendono dai redditi personali. Per poter, invece, essere lei ad affittare e percepire i redditi deve farsi riconoscere un usufrutto, passando da un notaio.

Isabella Tulipano
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Buongiorno.
i miei genitori sono comproprietari di un appartamento che dal 2018 è locato "locazione breve" tramite intermediario, con opzione cedolare secca. Mia madre non ha redditi. L'intermediario ha rilasciato il CU2018 intestato solo a mio padre. Nella dichiarazione 730 di quest'ultimo ho inserito il reddito TOTALE risultante dal CU rilasciato dall'intermediario nel quadro B, e quota di possesso 50%. Nel quadro F - sezione VII ho inserito nella voce ritenute l'intero importo della ritenuta risultante nel CU. Tuttavia in tal modo il sistema nel calcolo dell'imposta dovuta calcola il 50% del reddito, ma il 100% delle ritenute. E' corretto? Grazie mille per l'attenzione.

enrica
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Gentile Enrica in realtà su suo padre dovrebbe gravare solo il 50% del reddito e l'altro andrebbe versato e dichiarato da sua madre.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, sono comproprietario al 50% di un appartamento con mio zio che stiamo per affittare.
a me conviene registrare il contratto di affitto con cedolare secca. Lui che ha un reddito molto basso conviene invece registrarlo secondo l'irpef? è possibile avere due regimi diversi nello stesso contratto di affitto?
grazie

Manuel
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Buongiorno Manuel, è possibile gestire la scelta singolarmente; quindi se per suo zio è più conveniente l'irpef a fronte magari di detrazioni che gli spettano, può indicare la sua scelta sempre problemi e registrare il contratto pagando l'imposta di registro sul 50% del canone.

Isabella Tulipano
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