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Chiodo schiaccia chiodo: un inquilino può andar via quando vuole o solo quando e se sostituto da un altro inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 16, 2014
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Un'inquilina ha bisogno di lasciare il suo immobile per ragioni economiche, manda regolare disdetta e pensa di poter quindi andar via, lasciando il deposito cauzionale a copertura del periodo di disdetta.
Ma la proprietà si oppone: l'inquilina non è libera finché non avrà trovato una sostituta che possa subentrare nel contratto e quindi continuare a garantire l'entrata mensile, come specificato nel contratto stesso.
Tale clausola è regolare? Davvero tocca all'inquilino trovare qualcuno che possa subentrare al suo posto e finalmente liberarlo dal contratto firmato?

Caro esperto,
mi chiamo Federica, e volevo farle giusto due domande riguardo il contratto di locazione che ho firmato tempo fa. Il contratto è intestato a 3 persone, me compresa. È un contratto regolarmente registrato, partito nell'ottobre 2010 e che scadrà nel settembre 2014. Quindi contratto 4+4 che viene registrato di anno in anno dividendo la somma per 2 (locatore e conduttori) e fin qui credo di esserci, tranquillamente.

Ora, il mio problema è che la mia idea è totalmente differente da quella della mia proprietaria di casa.
Mi spiego meglio: avrei bisogno di allontanarmi da casa perché non sono più in grado di pagare l'affitto, non avendo un lavoro. le ho chiesto di scalarmi i soldi delle caparre (ben 3, non sono affatto poche) per i 3 mesi a venire, durante i quali mi sarei comunque impegnata a trovare una sostituta che occupi la mia stanza. Lei ha accettato la proposta, ma se non dovessi trovare la sostituta, secondo quello che lei afferma io sono tenuta a pagare comunque le mensilità fino a settembre 2014 oppure se mai dovessi andar via "loscamente" quei soldi dovrebbero pagarli le mie coinquiline.

(apro e chiudo parentesi, per quanto ne so io, se do preavviso non sarei neanche tenuta a cercare una sostituta, se voglio andar via da un giorno all'altro magari si, altrimenti perdo pure le caparre, mi sbaglio?)

Il tutto perché è convinta che la dicitura del contratto:
<< il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con preavviso di 3 mesi a mezzo raccomandata a/r >> si riferisca comunque a 3 mesi prima della fine del contratto che in ogni caso per lei non significa per forza 4+4 anni, o solo i primi 4 anni, ma almeno 1 anno di contratto.
Prima di firmare il contratto lei ci ha chiesto se garantivamo almeno l'anno, ed abbiamo tutti risposto di si, ma ora ne sono passati 3 e mezzo, sono ancora vincolata a quella richiesta, che per di più è stata solo vocale!?

Ho ragione io a dire che non è assolutamente vero e che posso recedere dal contratto in qualsiasi momento? Oppure ha ragione lei e mi tocca pagare anche tutti gli altri mesi che passano da qui fino a settembre? Come faccio a dimostrare in caso che ho ragione io?
Grazie mille anticipatamente
Saluti
Federica.

Gentile Federica,
ha pienamente ragione lei. Non è tenuta a cercare un sostituto che possa rimpiazzarla nei rapporti d'affitto. Per le locazioni abitative libere (ex articolo 2, comma 1, della Legge 431/1998) o a canone concordato (ex articolo 2, comma 3, della stessa legge), il recesso dell'inquilino è disciplinato dall'articolo 3, ultimo comma, della legge 431/1998, per il quale «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Le parti – nell'ambito della loro autonomia contrattuale (ex articolo 1372 del Codice civile) – possono però stabilire un recesso "libero", indipendentemente dalla sussistenza dei gravi motivi e con un termine di preavviso minore (o inesistente). Quindi, considerando quanto espresso nel suo contratto, lei deve inviare regolare disdetta con lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno, riportando espressamente i gravi motivi. Circa i gravi motivi, la legge specifica che devono essere rappresentati da fatti estranei alla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto, e tali da rendere oltremodo gravosa (o addirittura "impossibile") la prosecuzione del contratto. Per esempio, tra i motivi gravi si possono elencare la nascita di un figlio che renda gli spazi insufficienti o il trasferimento della sede del lavoro; ma anche le questioni economiche come nel suo caso. È importante precisare, però, che lei sarebbe tenuta a versare le tre mensilità fino allo scadere del periodo di disdetta. Il deposito, infatti, deve essere restituito alla riconsegna delle chiavi o poco dopo, quando la proprietà ha verificato lo stato dell'immobile e non riscontrato alcun danno. Certo è che "l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni» (Cassazione 24 giugno 2002, n. 9160).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Liecel

    Salve chiedo se il proprietario di casa ha diritto di mandare noi via subito in casa dove siamo in affito,il contratto e 3+2 anni cedola secca,poi abbiamo 2 anni fa ho avuto u problema a lavoro e io pagho la affito ogni tanto 400,o 500,pero il proprietario daccordo,poi adesso ho scoperto quando ho fatto laa isee ha visto ilnostro patronato il contrato ke la casa e tutto arredamento ma non e vero poi ha messo li 400€ al mese ma noi paghiamo 640,poi quando gia 3 anni mi ha chiesto omento,ma e giusto?adesso ho gia speso la depositodi. 3 mesi,poi oggi mi ha detto se non pagho subito andia via subito questo sabato,per favore che devo fare?ho anche, un figlio minore da 13 anni,mi potete aiutare se mi risponde nel email grazie

  • Buongiorno Liecel, se avete un contratto regolarmente registrato, dovete pagare la cifra indicata nel contratto e nulla più; in questo modo non possono mandarvi via se non a scadenza del contratto e con un preavviso di almeno di sei mesi.

  • Cristina

    Salve io dal 2009 abito in una casa in comodato d'uso ,è sempre in questo periodo io ho fatto assistenza agli proprietari che la signora prima di mancare mi ha scritto su un foglio che mi lascia la casa (l'appartamento),dove abito dal 2009 in cambio di assistenza fisica e morale a lei,come che non vale come testamento xche mancante di data e mio nome però comunque risulta dal comune che io abitavo da loro,i loro eredi(nipoti) mi vogliono buttare fuori?Hanno diritto?Il foglio che ho vale qualcosa oppure ho fatto solo di beneficenza?grazie

  • Gentile Cristina, non avendo la forma ufficiale (dovevate andare da un notaio) non credo possa avere valore. Gli eredi, ora, posso chiederle di lasciare la casa, dovranno dare un adeguato preavviso.

  • Elvira

    Mi sono appena trasferita in un appartamento più piccolo è carino ma non c' è l' ascensore io soffro di artrosi volevo sapere se posso lasciare l' appartamento e riavere indietro la caparra di due mesi grazie

  • Buonasera Elvira, diciamo che tale aspetto andava considerato prima di prendere in affitto tale immobile; quindi ora può mandare la disdetta, ma il proprietario ha diritto di chiederle il rispetto dei termini di preavviso.

  • Neliza

    Ho fatto la disdetta e finisce il 15 di agosto. Ma ancora non trovo casa dove traslocare. Ho sempre pagato e non ho mai creato problemi alla propietaria, ma lei ha gia altri inquilini e vuole che lasci casa, io, mio marito e un bambino di 4 anni cosa posso fare?

  • Buongiorno, se non riesce a lasciarla dovrà chiedere di rimanere ancora, pagando il canone maggiorato del 20% come indennizzo per occupazione senza titolo.

  • Alessia

    Buongiorno, ho preso una casa in affitto con dei ragazzi siamo stati messi in tre nel contratto ma una di noi se ne è andata ... aveva trovato un sostituto ma il landlord non ha accettato scambi di nome nel contratto e lei se ne è andata comunque ... ora l Agenzia non ci vuole rendere il deposito nonostante il contratto sia finito e tutto perché la ragazza che se ne andò è sempre nel contratto come nominativo e oltra alla mia e dell' altro coinquilino hanno bisogno della accettazione della sua anche (la ragazza) ... com è possibile che lei se ne sia andata da mesi prima della fine del contratto e non abbiamo la possibilità di accedere al nostro deposito per via che lei non invia l email di accettazione?

  • Gentile Alessia, la procedura che vi richiedono è quella corretta, ma di fatto se non c'è più tale persona è giusto che il deposito venga restituito a voi, magari specificando che vi viene consegnata anche la parte spettante alla ragazza andata via.

  • Claudio

    Buongiorno, sono in affitto in una casa con un contratto di 4+4 anni, sono passati 7 anni e il proprietario dell'immobile 7 mesi prima della scadenza del contratto mi ha inviato una raccomandata che mi avvisa che per l'ultimo giorno di scadenza devo lasciare l'immobile.
    Ho trovato una casa prima del termine del contratto, e andrò via alcuni mesi prima, devo pagare tutti i mesi di affitto restanti anche se vado via prima nonostante sia il proprietario che non ha intenzione di rinnovare?

  • Gentile Claudio, diciamo che il proprietario ha rispettato le tempistiche e quindi se lei vuol andar via prima dovrebbe dare disdetta a sua volta, ma i termini sarebbero gli stessi; quindi se non trova un diverso accordo con il proprietario dovrebbe in effetti pagare fino alla fine.

  • lucia

    buongiorno sono lucia e abito in afito con mio ragazzo ma non andiamo più dacordo.essendo il contratto di afitto su di me voglio dare disdeta.di sei mesi.cosa posso fare pero in caso che lui non se ne vuole andare via alla fine di sei mesi?anche perché non lavora ?

  • Gentile Lucia, se il contratto è intestato ad entrambi, lei può intanto dare disdetta per la sua parte e lasciare il contratto in essere con il suo ex; se invece fosse intestato solo a lei, allora può procedere con la disdetta e alla fine dei sei mesi dovreste andar via entrambi, non avendo il suo ex titolo per abitarci.

  • Sara

    Buongiorno, se ho ricevuto una raccomandata dal proprietario dell'immobile che occupo, con la quale mi comunica che al termine dei primi 4 anni, ovvero 8 mesi dopo, devo lasciare libero i locali perché non mi avrebbero rinnovato il contratto, senza alcuna spiegazione, io che sono uscita 3 mesi dopo la ricezione, 5 mesi prima della scadenza, devo mandare una controraccomandata? Perché lo ho comunicato semplicemente tramite mail e mi ritrovo che il proprietario mi chiede comunque tutti i mesi fino alla fine del contratto, nonostante sapesse della mia uscita anticipata....grazie

  • Gentile Sara, lei avrebbe diritto di conoscere il motivo della disdetta; ma di fatto se andasse via prima dovrebbe rispettare comunque i sei mesi di preavviso.

  • Mario

    Buongiorno a tutti,
    voglio porre ad un esperto in materia, questo quesito che mi affligge già da qualche mese.
    Spiego la situazione brevemente.
    L'estate scorsa, precisamente da inizio giugno a fine agosto, presi un piccolo appartamento in affitto ma poi lo dovetti lasciare anticipatamente appunto, per motivi familiari. Avvisai in anticipo la proprietaria, e il contratto si concluse tacitamente da entrambe le parti. Fin qui tutto bene. Il problema nacque nel momento in cui mi resi conto di non aver pagato le bollette di acqua e luce (comprensive di voltura) in quanto mi era sfuggito di testa. Codeste bollette non sono ancora state pagate da me, ma non essendo più li fisicamente non so come funzioni il discorso dei solleciti di pagamento. Continuano ad arrivare anche se io non vivo più li fisicamente? Ho sentito dire che se subentra un altro inquilino dopo di me, le bollette insolute se le accolla lui o la proprietaria dell'appartamento. E' vera e reale questa definizione che mi hanno detto?
    Attendo qualcuno che mi possa dare spiegazioni e risposte certe in merito. Grazie!

  • Buongiorno Mario, i solleciti di pagamento in effetti arrivano presso l'alloggio oggetto dei contratti; la proprietaria avrebbe potuto sollecitare la cosa e di solito un nuovo inquilino cerca di farsi intestare un nuovo contratto; quindi ora lei può rivolgersi, con il suo codice fiscale, alle società erogatrici dei servizi per capire la sua situazione e saldare eventuali debiti.

  • Mario

    Buongiorno Isabella, La ringrazio della celere risposta.
    Ma quello che volevo capire, è realmente vero, legalmente parlando, che le bollette insolute vengono accollate all'inquilino successivo o nel caso alla proprietaria? Grazie.

  • No Mario, s ei contratti erano intestati a lei ne è lei il responsabile, quindi inquilino e proprietario possono rifiutarsi di pagare.

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