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Chiodo schiaccia chiodo: un inquilino può andar via quando vuole o solo quando e se sostituto da un altro inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 16, 2014
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Un'inquilina ha bisogno di lasciare il suo immobile per ragioni economiche, manda regolare disdetta e pensa di poter quindi andar via, lasciando il deposito cauzionale a copertura del periodo di disdetta.
Ma la proprietà si oppone: l'inquilina non è libera finché non avrà trovato una sostituta che possa subentrare nel contratto e quindi continuare a garantire l'entrata mensile, come specificato nel contratto stesso.
Tale clausola è regolare? Davvero tocca all'inquilino trovare qualcuno che possa subentrare al suo posto e finalmente liberarlo dal contratto firmato?

Caro esperto,
mi chiamo Federica, e volevo farle giusto due domande riguardo il contratto di locazione che ho firmato tempo fa. Il contratto è intestato a 3 persone, me compresa. È un contratto regolarmente registrato, partito nell'ottobre 2010 e che scadrà nel settembre 2014. Quindi contratto 4+4 che viene registrato di anno in anno dividendo la somma per 2 (locatore e conduttori) e fin qui credo di esserci, tranquillamente.

Ora, il mio problema è che la mia idea è totalmente differente da quella della mia proprietaria di casa.
Mi spiego meglio: avrei bisogno di allontanarmi da casa perché non sono più in grado di pagare l'affitto, non avendo un lavoro. le ho chiesto di scalarmi i soldi delle caparre (ben 3, non sono affatto poche) per i 3 mesi a venire, durante i quali mi sarei comunque impegnata a trovare una sostituta che occupi la mia stanza. Lei ha accettato la proposta, ma se non dovessi trovare la sostituta, secondo quello che lei afferma io sono tenuta a pagare comunque le mensilità fino a settembre 2014 oppure se mai dovessi andar via "loscamente" quei soldi dovrebbero pagarli le mie coinquiline.

(apro e chiudo parentesi, per quanto ne so io, se do preavviso non sarei neanche tenuta a cercare una sostituta, se voglio andar via da un giorno all'altro magari si, altrimenti perdo pure le caparre, mi sbaglio?)

Il tutto perché è convinta che la dicitura del contratto:
<< il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con preavviso di 3 mesi a mezzo raccomandata a/r >> si riferisca comunque a 3 mesi prima della fine del contratto che in ogni caso per lei non significa per forza 4+4 anni, o solo i primi 4 anni, ma almeno 1 anno di contratto.
Prima di firmare il contratto lei ci ha chiesto se garantivamo almeno l'anno, ed abbiamo tutti risposto di si, ma ora ne sono passati 3 e mezzo, sono ancora vincolata a quella richiesta, che per di più è stata solo vocale!?

Ho ragione io a dire che non è assolutamente vero e che posso recedere dal contratto in qualsiasi momento? Oppure ha ragione lei e mi tocca pagare anche tutti gli altri mesi che passano da qui fino a settembre? Come faccio a dimostrare in caso che ho ragione io?
Grazie mille anticipatamente
Saluti
Federica.

Gentile Federica,
ha pienamente ragione lei. Non è tenuta a cercare un sostituto che possa rimpiazzarla nei rapporti d'affitto. Per le locazioni abitative libere (ex articolo 2, comma 1, della Legge 431/1998) o a canone concordato (ex articolo 2, comma 3, della stessa legge), il recesso dell'inquilino è disciplinato dall'articolo 3, ultimo comma, della legge 431/1998, per il quale «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Le parti – nell'ambito della loro autonomia contrattuale (ex articolo 1372 del Codice civile) – possono però stabilire un recesso "libero", indipendentemente dalla sussistenza dei gravi motivi e con un termine di preavviso minore (o inesistente). Quindi, considerando quanto espresso nel suo contratto, lei deve inviare regolare disdetta con lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno, riportando espressamente i gravi motivi. Circa i gravi motivi, la legge specifica che devono essere rappresentati da fatti estranei alla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto, e tali da rendere oltremodo gravosa (o addirittura "impossibile") la prosecuzione del contratto. Per esempio, tra i motivi gravi si possono elencare la nascita di un figlio che renda gli spazi insufficienti o il trasferimento della sede del lavoro; ma anche le questioni economiche come nel suo caso. È importante precisare, però, che lei sarebbe tenuta a versare le tre mensilità fino allo scadere del periodo di disdetta. Il deposito, infatti, deve essere restituito alla riconsegna delle chiavi o poco dopo, quando la proprietà ha verificato lo stato dell'immobile e non riscontrato alcun danno. Certo è che "l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni» (Cassazione 24 giugno 2002, n. 9160).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Valerio

    Buonasera,
    io ho un problema un pó particolare. Ho dato regolare disdetta di sei mesi per l'alloggio in cui abito, dopo tre mesi la proprietaria ha trovato dei nuovi inquilini che dovevano subentrare al posto mio. Hanno firmato un pre contratto dichiarando che sarebbero subentrati a me a partire dal 1 aprile e hanno pagato la caparra. Pochi giorni dopo mi sono attivato a trovare un nuovo alloggio e l'ho bloccato pagando una caparra e il 24/25 di marzo ho fatto il trasloco dei mobili ecc visto che il primo di aprile la casa doveva essere già vuota. Oggi 26 marzo la proprietaria della casa mi chiama e mi informa che gli inquilini che dovevano subentrare si sono lasciati e non si sono nemmeno presentati alla firma del contratto definitivo e pertanto che io dovró rimanere altri tre mesi qui fino alla fine della disdetta. Ora come posso procedere visto che io ho già preso un alloggio e non voglio assolutamente restare piú nella casa visto il comportamento della proprietaria? Come posso anche riavere indietro le caparre visto che ho ragione e visto che la proprietaria mi ha detto di liberare l'alloggio entro il primo aprile e il 26 di marzo mi dice che non posso lasciare l'alloggio fino a fine della disdetta? Grazie mille in anticipo per la disdetta...

  • Buongiorno Valerio, diciamo che l'immobile potrebbe comunque lasciarlo, ma se non ha un documento che attesti che la proprietaria le concedeva una disdetta ridotta rispetto ai sei mesi, ora è difficile svincolarsi dal preavviso e soprattutto ottenere la restituzione del deposito. Se magari l'immobile venisse in ogni caso riaffittato a breve, potrebbe chiedere in ogni caso la restituzione del deposito.

  • Valerio

    Buongiorno,
    ho la foto del pre
    contratto firmato dai inquilini e dalla proprietaria dove dichiarano che subentrerano a noi dal 1 aprile con tanto di dichiarazione di avvenuto saldo della caparra....

  • Questo però è un accordo tra parti esterne al suo contratto; lei dovrebbe avere una "sorta di liberatoria" rispetto alla possibilità di lasciare l'immobile libero per il 31/03.

  • diciamo che un accordo verbale deve essere dimostrato, quindi se lei ha testimoni potrebbe sostenere questo accordo.

    0 URL breve:
  • Valerio

    Ma la proprietaria mia ha comunicato verbalmente per ben due volte che dovró liberare l'appartamento entro il 31 di marzo. Mi corregga se sbaglio ma in Italia anche un accordo verbale è perfettamente valido come uno scritto...tra l altro dimostrabile perchè c erano sempre i dei testimoni presenti...

    0 URL breve:
  • Marco

    Buongiorno,
    A dicembre 2014 ho cessato di abitare in un locale e con il proprietario eravamo rimasti che per le utenze (luce e acqua) avrebbe fatto la voltura a suo nome, in modo da non dover registrare un nuovo contratto con i gestori e, dato anche che, avrebbe utilizzato lui stesso l'appartamento, oggi, dovendo stipulare un contratto con l'acea per la fornitura nell'appartamento dove mi sono trasferito con la mia compagna e vengo a scoprire che non posso perché moroso negli ultimi 3 anni, periodo quindi in cui non abitavo più li, posso fare in modo che questi soldi li paghi il reale utilizzatore, cioè il proprietario dell'appartamento? Presentando all'ente regolare disdetta e chiusura del contratto.
    Grazie

  • Buongiorno Marco, questo è possibile se lei ha modo di dimostrare di non abitare più lì e quindi chiudendo la posizione semplicemente pagando eventuali sanzioni per la mancata comunicazione della chiusura.

  • Leo

    Salve
    sono un inquilino in affitto, vorrei sapere se è possibile dare disdetta immediata senza dover avvisare tre mesi prima per via di rumori fastidiosissimi che impediscono il regolare svolgimento delle mie attività quotidiane
    Grazie

  • Buongiorno Leo, diciamo che la risoluzione immediata è contemplata nel caso di un vizio che le impedisce di usare il bene; quindi nel caso di rumori sicuramente questo costituisce un difetto per chiedere disdetta, ma rispettandone i termini.

  • Luca

    Buongiorno.abito in un appartamento in affitto in un caseggiato...ho ancora 3anni di contratto.
    Siccome desideravo una casa con giardino per il mio cane ho dato la disdetta 4 mesi fa alla proprietaria.
    Ieri sera mi ha chiamato il proprietario dicendomi che non posso andarmene perche non accetta la mia giusta causa del voler il giardino.
    Inoltre la futura casa l ho gia trovata e ho gia comprato i mobili.
    Nella nuova casa l affitto andrei a pagare esattamente la metà rispetto a questo in.cui abito.
    Come posso fare?

  • Gentile Luca, come grave motivazione può portare avanti la nuova mutata esigenza di avere lo spazio del giardino (la presenza del cane è successiva rispetto a quando aveva preso in affitto il bene?) e aggiungere anche l'esigenza economica di risparmio. Per contestare la motivazione il proprietario dovrebbe farle causa. Magari sarebbe meglio trovare un accordo e perché non aiutarlo a trovare un nuovo inquilino.

  • Liecel

    Salve chiedo se il proprietario di casa ha diritto di mandare noi via subito in casa dove siamo in affito,il contratto e 3+2 anni cedola secca,poi abbiamo 2 anni fa ho avuto u problema a lavoro e io pagho la affito ogni tanto 400,o 500,pero il proprietario daccordo,poi adesso ho scoperto quando ho fatto laa isee ha visto ilnostro patronato il contrato ke la casa e tutto arredamento ma non e vero poi ha messo li 400€ al mese ma noi paghiamo 640,poi quando gia 3 anni mi ha chiesto omento,ma e giusto?adesso ho gia speso la depositodi. 3 mesi,poi oggi mi ha detto se non pagho subito andia via subito questo sabato,per favore che devo fare?ho anche, un figlio minore da 13 anni,mi potete aiutare se mi risponde nel email grazie

  • Buongiorno Liecel, se avete un contratto regolarmente registrato, dovete pagare la cifra indicata nel contratto e nulla più; in questo modo non possono mandarvi via se non a scadenza del contratto e con un preavviso di almeno di sei mesi.

  • Cristina

    Salve io dal 2009 abito in una casa in comodato d'uso ,è sempre in questo periodo io ho fatto assistenza agli proprietari che la signora prima di mancare mi ha scritto su un foglio che mi lascia la casa (l'appartamento),dove abito dal 2009 in cambio di assistenza fisica e morale a lei,come che non vale come testamento xche mancante di data e mio nome però comunque risulta dal comune che io abitavo da loro,i loro eredi(nipoti) mi vogliono buttare fuori?Hanno diritto?Il foglio che ho vale qualcosa oppure ho fatto solo di beneficenza?grazie

  • Gentile Cristina, non avendo la forma ufficiale (dovevate andare da un notaio) non credo possa avere valore. Gli eredi, ora, posso chiederle di lasciare la casa, dovranno dare un adeguato preavviso.

  • Elvira

    Mi sono appena trasferita in un appartamento più piccolo è carino ma non c' è l' ascensore io soffro di artrosi volevo sapere se posso lasciare l' appartamento e riavere indietro la caparra di due mesi grazie

  • Buonasera Elvira, diciamo che tale aspetto andava considerato prima di prendere in affitto tale immobile; quindi ora può mandare la disdetta, ma il proprietario ha diritto di chiederle il rispetto dei termini di preavviso.

  • Neliza

    Ho fatto la disdetta e finisce il 15 di agosto. Ma ancora non trovo casa dove traslocare. Ho sempre pagato e non ho mai creato problemi alla propietaria, ma lei ha gia altri inquilini e vuole che lasci casa, io, mio marito e un bambino di 4 anni cosa posso fare?

  • Buongiorno, se non riesce a lasciarla dovrà chiedere di rimanere ancora, pagando il canone maggiorato del 20% come indennizzo per occupazione senza titolo.

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