Un'inquilina ha bisogno di lasciare il suo immobile per ragioni economiche, manda regolare disdetta e pensa di poter quindi andar via, lasciando il deposito cauzionale a copertura del periodo di disdetta.
Ma la proprietà si oppone: l'inquilina non è libera finché non avrà trovato una sostituta che possa subentrare nel contratto e quindi continuare a garantire l'entrata mensile, come specificato nel contratto stesso.
Tale clausola è regolare? Davvero tocca all'inquilino trovare qualcuno che possa subentrare al suo posto e finalmente liberarlo dal contratto firmato?
Caro esperto,
mi chiamo Federica, e volevo farle giusto due domande riguardo il contratto di locazione che ho firmato tempo fa. Il contratto è intestato a 3 persone, me compresa. È un contratto regolarmente registrato, partito nell'ottobre 2010 e che scadrà nel settembre 2014. Quindi contratto 4+4 che viene registrato di anno in anno dividendo la somma per 2 (locatore e conduttori) e fin qui credo di esserci, tranquillamente.
Ora, il mio problema è che la mia idea è totalmente differente da quella della mia proprietaria di casa.
Mi spiego meglio: avrei bisogno di allontanarmi da casa perché non sono più in grado di pagare l'affitto, non avendo un lavoro. le ho chiesto di scalarmi i soldi delle caparre (ben 3, non sono affatto poche) per i 3 mesi a venire, durante i quali mi sarei comunque impegnata a trovare una sostituta che occupi la mia stanza. Lei ha accettato la proposta, ma se non dovessi trovare la sostituta, secondo quello che lei afferma io sono tenuta a pagare comunque le mensilità fino a settembre 2014 oppure se mai dovessi andar via "loscamente" quei soldi dovrebbero pagarli le mie coinquiline.
(apro e chiudo parentesi, per quanto ne so io, se do preavviso non sarei neanche tenuta a cercare una sostituta, se voglio andar via da un giorno all'altro magari si, altrimenti perdo pure le caparre, mi sbaglio?)
Il tutto perché è convinta che la dicitura del contratto:
<< il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con preavviso di 3 mesi a mezzo raccomandata a/r >> si riferisca comunque a 3 mesi prima della fine del contratto che in ogni caso per lei non significa per forza 4+4 anni, o solo i primi 4 anni, ma almeno 1 anno di contratto.
Prima di firmare il contratto lei ci ha chiesto se garantivamo almeno l'anno, ed abbiamo tutti risposto di si, ma ora ne sono passati 3 e mezzo, sono ancora vincolata a quella richiesta, che per di più è stata solo vocale!?
Ho ragione io a dire che non è assolutamente vero e che posso recedere dal contratto in qualsiasi momento? Oppure ha ragione lei e mi tocca pagare anche tutti gli altri mesi che passano da qui fino a settembre? Come faccio a dimostrare in caso che ho ragione io?
Grazie mille anticipatamente
Saluti
Federica.
Gentile Federica,
ha pienamente ragione lei. Non è tenuta a cercare un sostituto che possa rimpiazzarla nei rapporti d'affitto. Per le locazioni abitative libere (ex articolo 2, comma 1, della Legge 431/1998) o a canone concordato (ex articolo 2, comma 3, della stessa legge), il recesso dell'inquilino è disciplinato dall'articolo 3, ultimo comma, della legge 431/1998, per il quale «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Le parti – nell'ambito della loro autonomia contrattuale (ex articolo 1372 del Codice civile) – possono però stabilire un recesso "libero", indipendentemente dalla sussistenza dei gravi motivi e con un termine di preavviso minore (o inesistente). Quindi, considerando quanto espresso nel suo contratto, lei deve inviare regolare disdetta con lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno, riportando espressamente i gravi motivi. Circa i gravi motivi, la legge specifica che devono essere rappresentati da fatti estranei alla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto, e tali da rendere oltremodo gravosa (o addirittura "impossibile") la prosecuzione del contratto. Per esempio, tra i motivi gravi si possono elencare la nascita di un figlio che renda gli spazi insufficienti o il trasferimento della sede del lavoro; ma anche le questioni economiche come nel suo caso. È importante precisare, però, che lei sarebbe tenuta a versare le tre mensilità fino allo scadere del periodo di disdetta. Il deposito, infatti, deve essere restituito alla riconsegna delle chiavi o poco dopo, quando la proprietà ha verificato lo stato dell'immobile e non riscontrato alcun danno. Certo è che "l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni» (Cassazione 24 giugno 2002, n. 9160).
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