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Coltivatori diretti, ma in affitto

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 27, 2012
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Generalmente si parla di affitto anche e soprattutto per i contratti di immobili abitativi e commerciali; tecnicamente, però, la parola affitto si riferisce al contratto che ha per oggetto la cessione di un bene produttivo, come nel caso appunto del contratto di affitto dei terreni agricoli.

 

L'affitto agricolo è un contratto con cui il locatore si obbliga a concedere all'affittuario un'azienda o un fondo, per uso agricolo e perché ne raccolga i frutti ed i proventi, e l'affittuario si obbliga a pagargli in corrispondenza un fitto. Il fitto può consistere in denaro, in una quota dei frutti (mezzadria) o in una prestazione in natura.
L'affittuario ha l'obbligo di curare la destinazione del bene in conformità con la sua destinazione economica e con l'interesse della produzione, pena la risoluzione del contratto.
Il contratto d'affitto d'azienda è soggetto alla legge 203/1982 (modificata dalla legge 29/1990) e agli accordi collettivi nazionali.
La durata dell'affitto è di 15 anni (6 anni per i territori montani); gli Accordi Collettivi Nazionali possono prevedere durate inferiori, in base al tipo di destinazione del terreno. In mancanza di disdetta di una delle parti, il contratto di affitto si intende tacitamente rinnovato per
il periodo minimo.
La disdetta deve essere comunicata almeno un anno prima della scadenza del contratto, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il fitto è stabilito in base a criteri e coefficienti fissati dalla legge. La commissione tecnica provinciale determina, entro il 31 agosto di ogni anno, coefficienti di adeguamento dei canoni, in aumento o in diminuzione, tenuto conto del mutamento del valore, secondo gli indici ISTAT, per i prezzi alla produzione dei prodotti agricoli. Gli Accordi Collettivi Nazionali possono derogare a tali parametri.
I contratti d'affitto relativi ai terreni sono esenti IVA e sono soggetti a imposta di registro con l'aliquota dello 0,50%, applicata al canone dovuto per l'intera durata del contratto. Il termine ordinario per la registrazione è di trenta giorni dalla stipula del contratto. Per l'affitto di terreni agricoli, esiste però una regola particolare, questi infatti, se stipulati a mezzo di una scrittura privata non autenticata (come solitamente avviene) possono essere registrati cumulativamente presentando entro il mese di Febbraio all'ufficio delle entrate la denuncia relativa a tutti i contratti posti in essere nell'anno precedente. La denuncia può essere presentata da una qualsiasi delle parti contraenti e deve contenere gli estremi essenziali dei contratti a cui si riferisce. Infine si devono ricordare le agevolazioni previste dalla legge per l'affitto di terreni agricoli ai coltivatori diretti o giovani imprenditori agricoli con meno di quarant'anni di età.

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Per qualsiasi quesito sull'affitto, scrivi a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (260)

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Salve, mio padre ora deceduto, aveva sottoscritto un accordo fra privati, con persona fisica (Caio) concedendo una locazione ventennale a decorrenza 2031, per un fondo rustico di 3ha. Caio, amministratore per se e soci di azienda agricola, avvalendosi di Confagricoltura, stipula successivamente sullo stesso fondo, un nuovo contratto di locazione biennale a nome dell'azienda, con termine al 2017 senza possibilità di rinnovo tacito o sublocazione. Decorso il termine per la liberazione del fondo, l'azienda persiste l'occupazione adducendo il fatto che Caio aveva sublocato alla propria azienda il bene da lui precedentemente contrattualizzato poiché non era posto diniego al subaffitto, e quindi Caio può riprendere l'utilizzo del bene per se fino al 2031. Entrambi i contratti non sono mai stati registrati all'agenzia delle entrate.

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Se il precedente contratto è valido e non contestabile, non è la stipula di un nuovo contratto che possa annullarlo.

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Ma il nuovo contatto, stipulato dalle stesse persone del precedente, pone nuovi termini. Come può il vecchio contratto avere ancora efficacia?

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Se il vecchio contratto è stato prorogato e registrato regolarmente, quindi senza che sia intercorsa una disdetta o la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, il precedente è sempre valido.

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Gentile Francesco, il secondo contratto in effetti supera il primo, facendo di fatto riferimento al primo e quindi riconoscendo un nuovo accordo. é vero che l'assenza di registrazione anche di questo secondo contratto non vi tutela, ma se ne avete copia potreste valutare di registrarlo pagando eventuali sanzioni per il ritardo, ma avendo poi un atto ufficiale da cui partire per eventuali azioni di sfratto.

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Il vecchio contratto ha durata fino al 2031. Detenuto con contratto di locazione stipulato fra privati in assenza delle associazioni di categoria e mai registrato all'Agenzia delle entrate.

L'intestatario del primo contratto in vigore, con l'ausilio delle Associazioni di Categoria (Confagricoltura), stipula nuovo contratto con la sua ragione sociale S.S. nuovo contratto di locazione con decorrenza dicembre 2016. Anche questo contratto mai registrato all'agenzia delle entrate.

Dal 2016 non vengono più pagate locazioni.

Il secondo e ultimo contratto supera il primo, essendo stipulato in capo alla società, del quale amministratore è contestualmente avente diritto del primo contratto, ed impegnandosi per se e per gli aventi diritto a rilasciare il terreno a Dicembre 2016 senza tacito rinnovo?

La ringrazio infinitamente per la sua attenzione es il suo prezioso consiglio.

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buona sera , mia madre è proprietaria in provincia di bari esattamente nelle campagne di bitonto di circa 5 vigne di terreno agricolo suddiviso in due vigne in un posto e altre 3 vigne a distanza di pochi chilometri. sono un bel po di anni che ha dato ad un contadino la cura dei fondi , premetto fondi agricoli stracolmi di alberi di ulivo secolari e di mandorleti sempre secolari. non esiste nessun contratto a norma per l affitto di questi fondi.... ma una cosa verbale.... questo contadino riscuote annualmente l integrazione che da lo stato .... su 5 vigne di terra agricola, prende tutto il raccolto di olive e di mandorle.... e a fine anno ci da una cifra simbolica e ridicola di circa 200 euro.
La mia preoccupazione è quella che in caso io dovessi chiedere al contadino di cessare il lavoro nei fondi sopracitati , se lui potrebbe avere diritto e chiedermi qualcosa ..... o non so, in quanto lo vedo molto avverso all idea che io possa riprendermi i fondi di mia madre.
gentilmente vi chiedo di darmi qualche consiglio in merito e chiarirmi un po le idee,,,, anche perche la mia intenzione sarebbe quella di prendere personalmente i terreni in mano e provvedere a coltivarli e mandarli avanti senza più avere bisogno dell operato di questo contadino che si sta arricchendo ingiustamente alle spalle di mia madre.buona serata

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Gentile Giovanni, se è chiara la proprietà di sua madre che per tutti questi anni ha continuato a pagare relative imposte di possesso, ora può chiedere la contadino di regolarizzare la situazione stipulando un regolare contratto di affitto. Magari per farlo può rivolgersi ad una delle associazioni di categoria degli agricoltori. Potrebbe anche chiedere l'assistenza di un legale, in caso di rifiuto, per liberare lo spazio.

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Gentilissima,
La mia Domanda è la seguente,premetto che non sono un coltivatore diretto ne bracciante,ma mi intendo bene di campagna avendo mio padre proprietario terriero,mio suocero vorrebbe cedermi in comodato uso gratuito 2 terreni purtroppo incolti da diversi anni posso sottoscrivere un contratto ? Considerando che i lavori da fare sarebbero a ripago di un futuro raccolto ? Grazie

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Gentile Michele, trattandosi di un comodato può stipulare un contratto fondamentalmente libero in cui andate a descrivere in dettaglio gli accordi del caso.

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Salve,
vorrei sapere quali tutele (per il proprietario, e ammesso che ne esistano) si possono apporre ad un contratto d'affitto di un terreno (di 10 ettari con annesso agricolo), nel caso l'affittuario sia un coltivatore diretto. Grazie.

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Buongiorno Alice, le garanzie sono per il regolare pagamento? In questo caso valgono le regole generali per cui il proprietario potrebbe chiedere una fideiussione bancaria o stipulare garanzie assicurative.

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Buonasera , sono un coltivatore diretto i.a.t.p regolarmente iscritto alla C.C.I.A,A, è Inps, ho un terreno di 15 ettari
in affitto da diversi anni , coltivato a oliveto -vigneto - seminativo, nell' anno 2018 una forte nevicata mi ha distrutto l'impianto del vigneto e causato ingenti danni all'oliveto, IL proprietario è stato informato ed invitato al ripristino della produttività del fondo .ma non ha provveduto ,nemmeno alla riduzione canone, pertanto in considerazione della necessita di effettuare i lavori di ripristino nei tempi giusti ho avvisato il proprietario ed oh fatto a mie spese documentate il lavoro ed oh ristabilito la produttività dl fondo . il proprietario , dopo i lavori mi a comunicato la disponibilità di un piccolo contributo che non mi ha mai dato ,Ora sono in arretrato con l' affitto e mi hanno portato in giudizio per morosità . io o speso €7000.00 documentate , 3 volte superiore all'affitto contestato . Gradirei una vostra opinione in merito .Grazie Francesco

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Gentile Francesco, purtroppo per avanzare le sue richieste deve essere innanzitutto in regola con il pagamento. Quindi le due cose vanno in parallelo: da una parte lei salda la morosità, dall'altra parte avanza la richiesta di risarcimento al proprietario.

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Buongiorno.
Sto per acquistare in un lotto unico, una casa ad uso abitativo con (dall'altro lato strada) un terreno agricolo su cui si trova un capannone.
A pochi giorni dall'atto con il notaio l'attuale affittuario del capannone rivendica un diritto di acquisto.
Premesso che non esiste un regolare contratto di locazione ma solo una scrittura privata tra il mio venditore e l'agricoltore che ha scadenza annua, come posso muovermi? Ha dei diritti oppure posso procedere all'acquisto?
Grazie! N.

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Gentile Nadia, solitamente l'affittuario di un terreno ha dei diritti di prelazione.. quindi sarebbe meglio consultare il notaio che fa le ricerche necessarie per escludere eventuali diritti di prelazione o farli esercitare se necessario.

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buongiorno,
ho dato in affitto un vigneto ad una impresa agricola, dopo 3 anni lamentano il cedimento di diversi pali a sostegno delle piante. Vorrei sapere gentilmente a chi spetta il ripristino dei pali, sia di testata che di sostegno.
Grazie in anticipo

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Buongiorno Gabriele, solitamente la sostituzione di componenti necessari sono a carico dei proprietari; nello specifico può rivolgersi ad un'associazione di categoria dei coltivatori per avere un parere dettagliato.

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salve vorrei chiedere gentilmente una domanda,
Sono un coltivatore diretto e' oh un contratto d'affitto di un immobile con destinazione civile e il fondo del terreno.
Volevo chiedere se oh la facolta' di cambiare la destinazione d'uso della casa dove oh la residenza in fabbricato rurale avendo il contratto d'affittto e' il terreno e' di propieta' di mia madre.
grazie e saluti

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Gentile Valerio, il cambio di destinazione d'uso va richiesto dal proprietario del fabbricato e affidato ad un tecnico; dovrà verificare caratteristiche del bene e regolamento comunale per dirle se il cambio è possibile.

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Buongiorno,
Premetto che grazie alla conduzione di un fondo ho garantite le 104 giornate lavorative necessarie al fine dell'iscrizione come coltivatore diretto.
La domanda è la seguente:
Successivamente all'iscrizione, se acquisto altri terreni (anch'essi con oltre 104 giornate/anno) posso svincolarmi dai terreni condotti in precedenza oppure esistono dei vincoli??
Grazie

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Gentile Gianluca, se si riferisce all'affitto esistono vincoli contrattuali, da cui si può liberare inviando regolare disdetta nei tempi e modi indicati nel contratto sottoscritto.

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Buongiorno, vorrei chiederLe un'informazione.
Mio padre ha 89 anni e gli è stato chiesto da un coltivatore diretto, di cedere in affitto i suoi terreni (4 ettari di terreno).

Mi è stato detto che il periodo previsto dalla legge sull'affitto dei terreni è 15 anni (rinnovabili), nel caso mio padre venisse a mancare, posso vendere i terreni oppure devo rispettare il contratto stipulato?
La ringrazio anticipatamente per la risposta.

Cordiali saluti. Roberta

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Gentile Roberta, potrebbe procedere alla vendita ma in ogni caso i contratti in essere andrebbero rispettati anche da eventuali nuovi proprietari.

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