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Come d’incanto! Cosa fare se la casa in affitto va all’asta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 31, 2018
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inquilino con nuovo proprietà acquistata all'asta

Inquilino in affitto in una casa venduta all’asta: come muoversi?


Sarà la crisi, saranno i tanti annunci che ormai proliferano su portali, magari del tutto dedicati alla vendita tramite asta, sarà la caccia all’affare che spesso si pensa sia associato all’asta, sarà una moda.. di certo capiterà a un numero sempre maggiore di inquilini di abitare in case messe all’asta o già vendute. Cosa fare in questi casi? L’aggiudicatore dell’asta ha diritto di chiedere all’inquilino di liberare l’immobile? Il contratto in essere continua ad avere valore? Questi e tanti altri dubbi assalgono un inquilino di una casa “astata”.


Magari non è esattamente il tipo di situazione in cui un inquilino vorrebbe ritrovarsi, ma è meglio essere pronti nel caso in cui la casa in cui si vive in affitto venga messa all’asta e quindi venduta.

I NUMERI

 

Che le vendite all’asta rappresentano ormai un mercato parallelo rispetto alle classiche compravendite, è un dato confermato dalle statistiche, nell’anno 2017 le aste immobiliari in Italia sono state ben 234.340; secondo il report di Astasay. Soprattutto, oltre il 70% degli immobili all’asta fa parte della categoria residenziale: appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette, nella maggior parte di casi dotate anche di autorimesse e/o cantine.

DEFINIZIONE: COS’È LA VENDITA TRAMITE ASTA?

 

L’asta è un processo di vendita tramite offerte. Per cercare di semplificare possiamo dire che un immobile, solitamente pignorato per un debito del proprietario (il caso più diffuso è quello di un proprietario che non riesce più a pagare il mutuo alla banca) viene messo in vendita tramite asta. Quindi viene definito un prezzo base e gli astanti dovranno presentare le loro offerte. L’immobile verrà alla fine venduto al miglior offerente.

L’IMMOBILE È STATO VENDUTO: COSA SUCCEDE ALL’INQUILINO?


L’Art. 2923 del Codice Civile tutela sempre e comunque l’inquilino che, prima del pignoramento, abbia stipulato con il vecchio proprietario un regolare contratto di affitto.


Cosa si intende per regolare contratto di affitto?


Si intende un contratto stipulato senza che ci sia il minimo “sospetto” di frode, quindi un accordo tra le parti (vecchio proprietario ed inquilino) che vada a discapito del nuovo proprietario. Per questo il contratto, per rimanere valido, deve rispettare due condizioni:
• Avere data certa e anteriore al pignoramento
• Essere stato regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate anteriormente al pignoramento.


Rispettando queste condizioni l’aggiudicatario (il nuovo proprietario) non può sfrattare su due piedi il legittimo inquilino. Come nel caso di vendita dell’immobile mentre il rapporto di locazione è in atto, l’aggiudicatario subentra al vecchio proprietario nel contratto di locazione, che continua, alle stesse condizioni, fino alla sua scadenza naturale.


Per cui se parliamo di un contratto di 4 anni + 4 stipulato nel 2017, con un acquisto all’asta nel 208, il nuovo proprietario non potrà mandar via l’inquilino fino al 2021, con almeno 6 mesi di preavviso e alla prima scadenza solo per uno dei motivi previsti dalla legge.


Quando è possibile opporsi?


L’aggiudicatario potrà opporsi solo se il contratto è stato stipulato in data successiva rispetto al pignoramento o nel caso in cui il canone di affitto pattuito sia inferiore almeno ad un terzo del valore di mercato o dei canoni riportati nei precedenti contratti di affitto. ovvero, nei casi in cui i contratti di affitto sembrano fittizi.
L’altro caso in cui il nuovo proprietario potrà opporsi è il caso in cui l’immobile sia occupato non da un regolare inquilino ma dal precedente proprietario (quello pignorato). Più che opporsi in questo caso l’aggiudicatario potrà far valere il decreto di trasferimento del giudice per liberare l’immobile.

DISDETTA ACQUIRENTE


Gentilissima Isabella, se si acquista una casa all'asta, affittata, il cui contratto ha come ultima scadenza 31/01/2016, rinnovato automaticamente il 31/12/2012, e diventando proprietario dal 1° di Ottobre 2015, non ci sono i sei mesi previsti per la disdetta, automaticamente si rinnova per altri 4 anni a partire dal 1/02/206 ? Posso iniziare la procedura di sfratto dopo la scadenza del contratto (31/01/2016) se l'inquilino non se ne va di sua iniziativa ?
Grazie mille per la disponibilità, Maurizio.

Gentile Maurizio,
come nuovo proprietario lei subentra negli obblighi esistenti, quindi se la disdetta non è stata data nei termini di legge, l’inquilino ha diritto di rimanere per altri 4 anni.
Potrebbe proporgli un accordo economico per fargli liberare prima lo stesso, magari offrendosi di pagare le spese di trascolo e quelle delle mensilità anticipate richieste in caso di nuova locazione.

DESTINAZIONE D’USO


Buongiorno, sono Marzia di Milano. Mi permetto di disturbarla poiché' mi trovo purtroppo in una situazione disagiata:
• disoccupata da ottobre 2013
• con un unico reddito totale mia mamma con pensione
• possibilità vicina di sfratto ,nella casa che viviamo il proprietario vende a un valore che purtroppo non riesco a far fronte
quindi valutavo la possibilità di comprare immobile con asta e qui volevo chiedere a lei se potevo valutare l'acquisto di uno negozio però potendo adibirlo ad uso abitativo? Devo avere per forza partita iva?(che non ho)?Dato che i prezzi sono molto allettanti dei negozi ,se si potesse fare delle conversioni come uso abitativo o promiscuo però senza partita iva...
La ringrazio in anticipo per l'attenzione.
Marzia


Gentile Marzia
È possibile partecipare all’asta e fare la sua offerta per un negozio anche senza partita iva.
Se però acquista un immobile ad uso diverso dall’abitativo per usarlo come abitazione dovrà poi far fare un cambio di destinazione d’uso, che ha dei costi e deve essere permesso dal comune e possibile dal punto di vista strutturale.
Quindi le converrebbe valutare direttamente un immobile abitativo.. potrebbe non esserci infatti, con le spese da sostenere, un uguale esborso economico.

IVA E DINTORNI


Gent.mo,
Ho acquistato ad un'asta giudiziaria un immobile commerciale A10, dove è presente un contratto di locazione assoggettato a Iva, in quanto sia il locatore che il locatario erano aziende commerciali.
L'importo della locazione mensile é di 1500,00 iva compresa.
Io sono un privato (locatore). Quanto dovrebbe ammontare l'importo del canone di locazione, visto che non posso rilasciare alcuna fattura?
Ringraziandola anticipatamente, Le porgo i più Distinti Saluti


Caro lettore,
come privato dovrà chiedere il solo canone, senza iva. Quindi nell’esempio dai 1.500 euro dovrà scorporare il 22%, facendosi versare quindi 1.170 euro.

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (53)

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Salve, sono in affitto di un appartamento andato all'asta, la mia intenzione sarebbe quella di comprarlo. Volevo sapere se essendo già inquilina avessi qualche "vantaggio" rispetto ai possibili acquirenti. Grazie se risponderete

Jennifer
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Gentile Jennifer, non esiste in questo senso una prelazione o un vantaggio che può avanzare.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Abitiamo in una casa in affitto, con regolare contratto 4+4, sulla quale è stata avviata la procedura di pignoramento. Siamo stati contattati dal custode giudiziario per la modifica dell' IBAN per il pagamento del canone di affitto in quanto il locatore è cambiato.
Il custode inoltre ci impone di presentare tutte le ricevute di pagamento dei canoni di locazione già pagati fino alla data odierna pena la ripetizione del pagamento o lo sfratto per insoluto.
Premetto che sono in possesso delle ricevute di pagamento, ma mi chiedo, è lecita la richiesta che mi viene imposta? Grazie in anticipo per la risposta

Davide
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Buongiorno Davide, credo faccia parte della procedura per riuscire a capire se c'è un regolare contratto e quindi un comportamento coerente che protegge anche lei potendo così dimostrare di aver diritto a rimanere nel rispetto del contratto stipulato e sempre onorato.

Isabella Tulipano
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buona sera, vorrei porle una domanda , ho acquistato una casa all'asta ,e non ho nessuna intenzione di chiedere di far sfrattare il locatario , ciò mi comporta spese aggiuntive?

nico
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Buongiorno Nico, se l'ha comprata come prima casa e non ha ancora la residenza in quel comune potrebbe comportarle una tassazione più alta.

Isabella Tulipano
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Gentile Maria..
Aiutate mi per favore..
Io e il mio marito ne abbiamo affittato nel 2017 appartamento, con contratto regolare e registrato, nel 2018 l'appartamento è stato venduto all'asta..
Adesso siamo a gennaio che il tribunale chiede di liberare immobile entro 10giorni
come dobbiamo muoversi.. perché non si sa ne anche dove andarsene?
Grazie mille per la risposta

Katerina
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Buongiorno Katerina, il contratto che durata ha? Se parliamo di un contratto di 4 anni avete diritto di rimanere ancora.

Isabella Tulipano
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Inquilino 86 anni con minima pensione, da più di 10 anni abita in un appartamento in usufrutto gratuito, ora il proprietario è fallito e l'immobile andrà all'asta. Cosa può accadere all'inquilino? Può usufruire di una sorta di nuovo contratto anche a titolo oneroso?

Maria
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Gentile Maria, l'inquilino aveva quindi un comodato gratuito; ora il nuovo proprietario potrà decidere se proseguire con un contratto o chiedere indietro la casa.

Isabella Tulipano
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Grazie per la gentile e veloce risposta. Nel caso, quanto tempo avrebbe l'inquilino per lasciare libero l'immobile? Mi scuso se ne approfitto e auguro buona giornata.

Maria
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I tempi andrebbero concordati con il proprietario, certamente non meno dei sei mesi di solito considerati come termini di preavviso.

Isabella Tulipano
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Grazie mille e buona serata!

Maria
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Buonasera,

abito in una casa con affitto regolare 4+4 scadenza gennaio 2018 tacitamente rinnovato. Da qualche mese la proprietà è stata dichiarata fallita e al momento è in custodia da un curatore fallimentare. La proprietà verrà messa all'asta entro maggio. Il curatore mi ha avvisato per telefono che mi arriverà una comunicazione di disdetta dell'affitto entro il 31.01.2020. Se la casa sarà venduta il nuovo proprietario ha facoltà di sfrattarmi? Se avessi io la possibilità di acquistare la casa, posso godere del diritto di prelazione?
Grazie per la una sua risposta,
saluti. Michela

michela
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Gentile Michela, considerando che il suo contratto è stato stipulato prima del fallimento e in buona fede, lei ha diritto di rimanere fino a conclusione dei nuovi 4 anni. Non c'è una prelazione in questo caso

Isabella Tulipano
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Grazie mille per la risposta.
Le auguro una buona giornata.
Michela

michela
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Gent. Isabella,
Io sono proprietaria della casa in cui vivo, di cui mia mamma ha l'usufrutto e ho due figli minorenni.
Ho ricevuto pignoramento e sto aspettando me la mettano all'asta.
Ho scoperto che in data successiva al pignoramento mia madre, con cui non sono in buoni rapporti, ha affittato la casa ad una società ( del mio ex marito) per una cifra irrisoria.
Il custode giudiziario ha richiesto alla società che venisse pagato alla banca il suddetto affitto e siccome non l'ha fatto ha mandato ingiunzione di sfratto.
La mia domanda è:
Lo sfratto vale anche per me?
Io non c entro nulla con questa società, nella casa ci abito io con i miei figli e ,in sede di separazione, il giudice ha assegnato a me la casa e la collocazione dei figli presso la stessa.
So che me ne dovrò andare ma vorrei starci sino a quando non viene venduta all'asta.
Grazie e cordiali saluti

Monica
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Gentile Monica, la situazione in effetti è molto complicata. Lei vive lì come assegnataria della casa in virtù di un contratto che il suo ex marito ha stipulato con sua madre? In questo caso lo sfratto in qualche modo la riguarderebbe. Provi a chiedere una consulenza specifica per capire meglio la sua posizione.

Isabella Tulipano
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Salve, ho acquisito all'asta un'appartamento ed ho regolarmente versato il saldo di acquisto alla fine di agosto 2019.
L'avvocato custode mi ha consegnato le chiavi di conseguenza ed ho iniziato dei lavori di ristrutturazione assicurandomi che non vi fossero problemi in questo . Alla domanda se potessi affittare l'appartamento alla fine dei lavori anche in assenza dell'atto formale del tribunale di immissione in possesso, l'avvocato non mi ha risposto chiaramente : questa perplessità mi ha fatto dubitare anche del fatto che potessi fare dei lavori di ristrutturazione in attesa dell'atto , per cui le rivolgerei le stesse domande per avere anche un altro parere : in attesa dell'atto di immissione, posso fare dei lavori di ristrutturazione ? posso affittare l'appartamento una volta completati i lavori ? La ringrazio anticipatamente

Enrico
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Gentile Enrico, la questione è legata al momento in cui può affermare con certezza di essere proprietario di quel bene; tale situazione in caso di acquisto con asta avviene nel momento dell’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice.
Senza tale decreto formalmente non ne è ancora proprietario.

Isabella Tulipano
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Grazie per la risposta, le chiedevo per concludere il suo parere riguardo i lavori di ristrutturazione che sto completando, per i quali ho ricevuto l'ok dall'avvocato custode, ma alla luce della sua risposta ho qualche dubbio se lecito . Inoltre, tipicamente quanto tempo occorre dall'avere il decreto di possesso dalla data del saldo ?

Grazie ancora

Enrico
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Gentile Enrico, è difficile immaginare che qualcuno, data la situazione descritta possa contestarli i lavori. Sui tempi e le modalità per ottenere il decreto di possesso diciamo che per prima cosa deve aver saldato il prezzo nei termini stabiliti dall'ordinanza di vendita; da quel momento serve un tempo che varia da un paio di settimane fino a 3 mesi, entro cui il giudice, se ritiene la vendita idonea, firma il decreto. Dopo la sua firma dovrà organizzarsi per ritirare il decreto nel tribunale di competenza.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Sig. Isabella.
Ho un quesito: da 2 anni ero inquilino di un appartamento con contratto di affitto antecedente il fallimento del proprietario.
il Tribunale ha dichiarato non opponibile questo contratto perchè non registrato all'agenzia delle entrate e mi ha imposto lo sfratto.
ora il Tribunale mi richiede gli affitti arretrati non pagati dal momento dell'esecuzione immobiliare fino alla consegna delle chiavi. la richiesta è pervenuta tramite e-mail senza specificare la somma richiesta ma impone 5 giorni per provvedere al pagamento. Aggiungo che, l'agenzia con cui ho stipulato il contratto è sparita e non posso richiedere e ottenere la cauzione versata al momento della stipula del contratto. Grazie Fabio

FABIO
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Gentile Fabio, in effetti non essendoci un contratto regolare e riconosciuto, ora anche la richiesta di arretrati appare un po' anomala. Le consiglierei di rivolgersi ad un legale per rispondere intanto alla richiesta ricevuta.

Isabella Tulipano
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grazie per la gentile risposta. per completezzza, non ho mai ricevuto nessuna richiesta di pagamento o tantomeno un pseudo contratto di affitto fino a termine locazione e sfratto.
grazie. seguirò il suo consiglio.

Fabio
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Salve, vorrei partecipare all'asta per una casa che era di proprietà di un costruttore che è poi fallito. Attualmente chi vi abita ha un contratto di affitto opponibile, con il costruttore fallito, che scadrà nel 2022. Chi deve corrispondere la caparra se il locatore ha dichiarato fallimento? Grazie

Melinda
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Gentile Melinda, deve verificare la situazione con il curatore fallimentare e capire se nel bando si specifica qualcosa del genere.

Isabella Tulipano
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