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Come d’incanto! Cosa fare se la casa in affitto va all’asta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 31, 2018
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inquilino con nuovo proprietà acquistata all'asta

Inquilino in affitto in una casa venduta all’asta: come muoversi?


Sarà la crisi, saranno i tanti annunci che ormai proliferano su portali, magari del tutto dedicati alla vendita tramite asta, sarà la caccia all’affare che spesso si pensa sia associato all’asta, sarà una moda.. di certo capiterà a un numero sempre maggiore di inquilini di abitare in case messe all’asta o già vendute. Cosa fare in questi casi? L’aggiudicatore dell’asta ha diritto di chiedere all’inquilino di liberare l’immobile? Il contratto in essere continua ad avere valore? Questi e tanti altri dubbi assalgono un inquilino di una casa “astata”.


Magari non è esattamente il tipo di situazione in cui un inquilino vorrebbe ritrovarsi, ma è meglio essere pronti nel caso in cui la casa in cui si vive in affitto venga messa all’asta e quindi venduta.

I NUMERI

 

Che le vendite all’asta rappresentano ormai un mercato parallelo rispetto alle classiche compravendite, è un dato confermato dalle statistiche, nell’anno 2017 le aste immobiliari in Italia sono state ben 234.340; secondo il report di Astasay. Soprattutto, oltre il 70% degli immobili all’asta fa parte della categoria residenziale: appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette, nella maggior parte di casi dotate anche di autorimesse e/o cantine.

DEFINIZIONE: COS’È LA VENDITA TRAMITE ASTA?

 

L’asta è un processo di vendita tramite offerte. Per cercare di semplificare possiamo dire che un immobile, solitamente pignorato per un debito del proprietario (il caso più diffuso è quello di un proprietario che non riesce più a pagare il mutuo alla banca) viene messo in vendita tramite asta. Quindi viene definito un prezzo base e gli astanti dovranno presentare le loro offerte. L’immobile verrà alla fine venduto al miglior offerente.

L’IMMOBILE È STATO VENDUTO: COSA SUCCEDE ALL’INQUILINO?


L’Art. 2923 del Codice Civile tutela sempre e comunque l’inquilino che, prima del pignoramento, abbia stipulato con il vecchio proprietario un regolare contratto di affitto.


Cosa si intende per regolare contratto di affitto?


Si intende un contratto stipulato senza che ci sia il minimo “sospetto” di frode, quindi un accordo tra le parti (vecchio proprietario ed inquilino) che vada a discapito del nuovo proprietario. Per questo il contratto, per rimanere valido, deve rispettare due condizioni:
• Avere data certa e anteriore al pignoramento
• Essere stato regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate anteriormente al pignoramento.


Rispettando queste condizioni l’aggiudicatario (il nuovo proprietario) non può sfrattare su due piedi il legittimo inquilino. Come nel caso di vendita dell’immobile mentre il rapporto di locazione è in atto, l’aggiudicatario subentra al vecchio proprietario nel contratto di locazione, che continua, alle stesse condizioni, fino alla sua scadenza naturale.


Per cui se parliamo di un contratto di 4 anni + 4 stipulato nel 2017, con un acquisto all’asta nel 208, il nuovo proprietario non potrà mandar via l’inquilino fino al 2021, con almeno 6 mesi di preavviso e alla prima scadenza solo per uno dei motivi previsti dalla legge.


Quando è possibile opporsi?


L’aggiudicatario potrà opporsi solo se il contratto è stato stipulato in data successiva rispetto al pignoramento o nel caso in cui il canone di affitto pattuito sia inferiore almeno ad un terzo del valore di mercato o dei canoni riportati nei precedenti contratti di affitto. ovvero, nei casi in cui i contratti di affitto sembrano fittizi.
L’altro caso in cui il nuovo proprietario potrà opporsi è il caso in cui l’immobile sia occupato non da un regolare inquilino ma dal precedente proprietario (quello pignorato). Più che opporsi in questo caso l’aggiudicatario potrà far valere il decreto di trasferimento del giudice per liberare l’immobile.

DISDETTA ACQUIRENTE


Gentilissima Isabella, se si acquista una casa all'asta, affittata, il cui contratto ha come ultima scadenza 31/01/2016, rinnovato automaticamente il 31/12/2012, e diventando proprietario dal 1° di Ottobre 2015, non ci sono i sei mesi previsti per la disdetta, automaticamente si rinnova per altri 4 anni a partire dal 1/02/206 ? Posso iniziare la procedura di sfratto dopo la scadenza del contratto (31/01/2016) se l'inquilino non se ne va di sua iniziativa ?
Grazie mille per la disponibilità, Maurizio.

Gentile Maurizio,
come nuovo proprietario lei subentra negli obblighi esistenti, quindi se la disdetta non è stata data nei termini di legge, l’inquilino ha diritto di rimanere per altri 4 anni.
Potrebbe proporgli un accordo economico per fargli liberare prima lo stesso, magari offrendosi di pagare le spese di trascolo e quelle delle mensilità anticipate richieste in caso di nuova locazione.

DESTINAZIONE D’USO


Buongiorno, sono Marzia di Milano. Mi permetto di disturbarla poiché' mi trovo purtroppo in una situazione disagiata:
• disoccupata da ottobre 2013
• con un unico reddito totale mia mamma con pensione
• possibilità vicina di sfratto ,nella casa che viviamo il proprietario vende a un valore che purtroppo non riesco a far fronte
quindi valutavo la possibilità di comprare immobile con asta e qui volevo chiedere a lei se potevo valutare l'acquisto di uno negozio però potendo adibirlo ad uso abitativo? Devo avere per forza partita iva?(che non ho)?Dato che i prezzi sono molto allettanti dei negozi ,se si potesse fare delle conversioni come uso abitativo o promiscuo però senza partita iva...
La ringrazio in anticipo per l'attenzione.
Marzia


Gentile Marzia
È possibile partecipare all’asta e fare la sua offerta per un negozio anche senza partita iva.
Se però acquista un immobile ad uso diverso dall’abitativo per usarlo come abitazione dovrà poi far fare un cambio di destinazione d’uso, che ha dei costi e deve essere permesso dal comune e possibile dal punto di vista strutturale.
Quindi le converrebbe valutare direttamente un immobile abitativo.. potrebbe non esserci infatti, con le spese da sostenere, un uguale esborso economico.

IVA E DINTORNI


Gent.mo,
Ho acquistato ad un'asta giudiziaria un immobile commerciale A10, dove è presente un contratto di locazione assoggettato a Iva, in quanto sia il locatore che il locatario erano aziende commerciali.
L'importo della locazione mensile é di 1500,00 iva compresa.
Io sono un privato (locatore). Quanto dovrebbe ammontare l'importo del canone di locazione, visto che non posso rilasciare alcuna fattura?
Ringraziandola anticipatamente, Le porgo i più Distinti Saluti


Caro lettore,
come privato dovrà chiedere il solo canone, senza iva. Quindi nell’esempio dai 1.500 euro dovrà scorporare il 22%, facendosi versare quindi 1.170 euro.

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (24)

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Voglio acquistare immobbile asta.
il contratto di fitto 4+4 scade settembre 2022.
se inquilino non va via alla scadenza cosa devo fare?

italo
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Gentile Italo, dovrebbe inviare, almeno sei mesi prima della scadenza, lettera di disdetta e se l'inquilino non liberasse il bene prima della scadenza dovrebbe avviare una causa di sfratto per finita locazione.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, sono un inquilino con contratto d'affitto registrato dopo il pignoramento ma sono residente in questo appartamento 2 anni prima del pignoramento da quando era il contratto d'affitto intestato al mio amico. Il problema che io non sapevo niente . La gente entrano a casa mia accompagnate con quelle del asta senza avvisarmi. Ho saputo dai miei vicini. E l'agente del asta non mi hanno mandato nessuna lettera. Ho dovuto chiamarli per sapere cosa c , mi hanno detto di liberare l'appartamento subito altrimenti vengono a cambiare la serratura e cacciarmi via.
Per cortesia, com'è devo comportarmi.
Grazie

Marco
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Gentile Marco, il problema è che neanche lei ha un regolare titolo per poter abitare in quell'immobile. Se il contratto era intestato al suo amico e non vi è stato alcun subentro da parte sua. Se però ha un contratto di affitto non sarebbe possibile che qualcuno entrasse nel suo appartamento.

Isabella Tulipano
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Grazie mille per la sua risposta. C lo il contratto d'affitto (dopo il pignoramento), ma sono residente in questo appartamento 2 anni prima del pignoramento, ma gli agenti del asta non mi hanno contattato in nessun modo, in più sono entrate a casa nella mia assenza!!! Chiedo gentilmente cosa posso fare per evitare che mi buttano per strada. Posso denunciarle (agente del asta e vecchio proprietario?
Grazie in anticipo
Cordiali saluti

Marco
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Gentile Marco le conviene magari rivolgersi ad un sindacato degli inquilini, come Sunia o Sicet, per provare a farsi riconoscere intanto un regolare contratto o per lo meno far valere anche i due anni precedenti e quindi avere un regolare titolo abitativo con cui opporsi intano all'ingresso nella sua casa.

Isabella Tulipano
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Grazie mille per la sua risposta

Marco
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Buonasera mi hanno venduto casa all' asta ed era affittata regolarmente prima della procedura , l inquilino vorrebbe indietro da me la caparra , attualmente non abbiamo ricevuto nessun decreto. Il nuovo acquirente è subentrato dicendogli di volergli fare subito contratto di affitto , a chi spetta la restituzione della sua caparra . Come posso restituirgli caparra se non ho ricevuto ancora niente? grazie anticipatamente.

Claudia Loi
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Gentile Claudia, se il contratto è in essere lei dovrebbe ricevere il deposito che poi andrebbe restituito all'inquilino quando andrà via. Quindi se il contratto ora non è stato chiuso c'è tempo per restituire il deposito.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho acquistato una casa all'asta con inquilino con contratto per 12a redatto nel 2010, la casa è stata pignorata nel 2016 per cui il contratto è opponibile.
Però ho scoperto dopo averla acquistata che l'inquilino è il fratello del vecchio proprietario e vivono tutti insieme.
Il quesito è posso appellarmi al fatto che sia stato affittato al fratello per evitare di lasciare la casa?

Toki
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Buongiorno, potrebbe contestare questo contratto se riesce a dimostrare che in effetti non c'era un reale pagamento del canone di locazione.

Isabella Tulipano
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Grazie per la risposta, mi sono informata e il fratello ha sempre pagato il canone anche al tribunale dal momento del pignoramento, peró non é residente nell'appartamento, in realtá l'unico con la residenza é il nipote che mi paga il canone tramite bonifico con causale a nome dello zio.
Inoltre sul contratto standard é scritto che deve pagare le spese ordinari e straordinarie ma si rifiuta di pagare le spese straordinarie e per le ordinarie vuole la ripartizione spettante al conduttore.
Inoltre vorrei sapere chi deve restituirgli la caparra risultante sul contratto al momento che lascerá l'appartamento, a me il tribunale non ha dato nulla.

Toki
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Buongiorno, se ci sono spese non pagate ma di sua competenza potrebbe valutare una causa di sfratto per inadempienza; rispetto al deposito, invece, dovrebbe versare lei la somma se non ci sono spese o debiti vari. Provi a verificare con il tribunale circa tale somma che non le è stata data.

Isabella Tulipano
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Salve, sono inquilina in un appartamento che verrà messo all'asta a breve da parte dell'agenzia riscossione, siccome nel condominio sussistono problematiche pesanti ho deciso di lasciare l'appartamento al più presto (appena ne trovo un'altro). La disdetta dei sei mesi è concepita per dar modo al proprietario di cercare un sostituto dunque mi chiedo se venendo meno questa modalità io sia obbligata ai sei mesi. Purtroppo essendo l'interlocutore l'agenzia di riscossione e non una banca o simili tutto si complica e non voglio nemmeno aspettare la vendita che so si prospetterà molto difficile e di certo non alla prima asta. Grazie

Anna
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Gentile Anna, la vendita non ha conseguenze sul suo contratto che dovrebbe continuare a rimanere valido; quindi se vuole dare disdetta deve rispettare i sei mesi di preavviso.

Isabella Tulipano
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Buonasera, sono riuscita ad acquistare la casa dove sono in affitto che è andata all’asta perché pignorata al mio, a questo punto ex padrone di casa, ora fintanto che non salderò dovrò continuare a pagare l’affitto alla “procedura” e la caparra che io versai al mio padrone di casa mi viene detto che non mi verrà restituita poiché io, comprando l’immobile di fatto acquisisco anche il contratto di affitto dell’inquilino (sempre io). Poco prima dell’asta si è rotta la caldaia, credo che questo danno però sia di pertinenza della “procedura” visto che comunque per almeno due mensilità pagherò ancora l’affitto. Ho ragione? Ci sono precedenti che posso utilizzare? Grazie mille in anticipo

giovanna
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Gentile Giovanna, la spesa della sostituzione della caldaia compete sicuramente al proprietario o a chi ne fa le veci, non so se avendo di fatto lei ora la proprietà del bene riesca a farsi rimborsare tale spesa.

Isabella Tulipano
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Buongiorno sono inquilino di un appartamento che va all'asta. Ho contratto di affitto 3+2 stipulato a gennaio 2015 con prima scadenza a gennaio 2019 ma a settembre 2018 scopro che andrà all'asta e comincio a pagare affitto al custode. In teoria il mio contratto si sarebbe rinnovato tacitamente ed ho anche comunicazione di proroga registrata ad agenzia delle entrate ma in pubblicità dell'immobile c'è scritto che "Nell’ordinanza con cui è stata disposta la vendita degli immobili compendio della procedura esecutiva in epigrafe, il Giudice dell’Esecuzione ha segnalato che “sul compendio pignorato vi è contratto di locazione opponibile alla presente procedura esecutiva con scadenza al 31.1.2019” ed ha altresì disposto “la liberazione dell’immobile pignorato, come da separato ordine di liberazione”.
Cosa significa? Devo lasciare l'immobile dopo l'asta?
Grazie

Nicola
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Buongiorno Nicola, sembra che rispetto al suo contratto sia stata avviata la procedura di chiusura del rapporto e quindi lei dovrebbe liberare il bene; di fatto però se non ha ricevuto alcuna comunicazione e nessun procedimento di sfratto, può rivendicare i suoi diritti, avendo continuato ad avere un comportamento in coerenza con il regolare pagamento di un contratto di affitto. Le consiglierei di affidarsi ad un legale per procedere correttamente.

Isabella Tulipano
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Salve un hanno fa ho comperato un immobile all asta con un contratto d affitto che risaliva al dicembre 2005 con scadenza nel dicembre 2017 L avvocato mi disse che L immobile era stato pignorato nel 2015 quindi non vi era più il titolo opporsi alla procedura quindi ho acquistato ma L inquilino non vuole andarsene ha ragione oppure no

Claudio
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Gentile Claudio, diciamo che se il contratto non è stato più rinnovato e lei non ha percepito i canoni in questi mesi, ora può procedere con la richiesta di sfratto per liberare il bene.

Isabella Tulipano
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Salve mi chiamo adelina noi siamo affittuari di una casa che in aprile andrà all asta ma che in possesso hanno 1950 della caparra entro aprile 2019 dovremmo o partecipare all asta o andare via ma purtroppo in questo periodo ho avuto dei problemi e ho 2 mesi arretrati ho chiesto un piano di rientro mi possono cacciare

Adelina
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Gentile Adelina, intanto sarà necessario capire cosa succede al vostro immobile dopo che è andato all'asta; quindi se non doveste essere voi a comprarlo dovrete trovare un accordo con il nuovo proprietario e rispettare il contratto in essere.

Isabella Tulipano
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GRAZIE MILLE, MOLTO BRAVA !!!!!!

Pina Nume
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