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Come d’incanto! Cosa fare se la casa in affitto va all’asta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 31, 2018
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inquilino con nuovo proprietà acquistata all'asta

Inquilino in affitto in una casa venduta all’asta: come muoversi?


Sarà la crisi, saranno i tanti annunci che ormai proliferano su portali, magari del tutto dedicati alla vendita tramite asta, sarà la caccia all’affare che spesso si pensa sia associato all’asta, sarà una moda.. di certo capiterà a un numero sempre maggiore di inquilini di abitare in case messe all’asta o già vendute. Cosa fare in questi casi? L’aggiudicatore dell’asta ha diritto di chiedere all’inquilino di liberare l’immobile? Il contratto in essere continua ad avere valore? Questi e tanti altri dubbi assalgono un inquilino di una casa “astata”.


Magari non è esattamente il tipo di situazione in cui un inquilino vorrebbe ritrovarsi, ma è meglio essere pronti nel caso in cui la casa in cui si vive in affitto venga messa all’asta e quindi venduta.

I NUMERI

 

Che le vendite all’asta rappresentano ormai un mercato parallelo rispetto alle classiche compravendite, è un dato confermato dalle statistiche, nell’anno 2017 le aste immobiliari in Italia sono state ben 234.340; secondo il report di Astasay. Soprattutto, oltre il 70% degli immobili all’asta fa parte della categoria residenziale: appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette, nella maggior parte di casi dotate anche di autorimesse e/o cantine.

DEFINIZIONE: COS’È LA VENDITA TRAMITE ASTA?

 

L’asta è un processo di vendita tramite offerte. Per cercare di semplificare possiamo dire che un immobile, solitamente pignorato per un debito del proprietario (il caso più diffuso è quello di un proprietario che non riesce più a pagare il mutuo alla banca) viene messo in vendita tramite asta. Quindi viene definito un prezzo base e gli astanti dovranno presentare le loro offerte. L’immobile verrà alla fine venduto al miglior offerente.

L’IMMOBILE È STATO VENDUTO: COSA SUCCEDE ALL’INQUILINO?


L’Art. 2923 del Codice Civile tutela sempre e comunque l’inquilino che, prima del pignoramento, abbia stipulato con il vecchio proprietario un regolare contratto di affitto.


Cosa si intende per regolare contratto di affitto?


Si intende un contratto stipulato senza che ci sia il minimo “sospetto” di frode, quindi un accordo tra le parti (vecchio proprietario ed inquilino) che vada a discapito del nuovo proprietario. Per questo il contratto, per rimanere valido, deve rispettare due condizioni:
• Avere data certa e anteriore al pignoramento
• Essere stato regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate anteriormente al pignoramento.


Rispettando queste condizioni l’aggiudicatario (il nuovo proprietario) non può sfrattare su due piedi il legittimo inquilino. Come nel caso di vendita dell’immobile mentre il rapporto di locazione è in atto, l’aggiudicatario subentra al vecchio proprietario nel contratto di locazione, che continua, alle stesse condizioni, fino alla sua scadenza naturale.


Per cui se parliamo di un contratto di 4 anni + 4 stipulato nel 2017, con un acquisto all’asta nel 208, il nuovo proprietario non potrà mandar via l’inquilino fino al 2021, con almeno 6 mesi di preavviso e alla prima scadenza solo per uno dei motivi previsti dalla legge.


Quando è possibile opporsi?


L’aggiudicatario potrà opporsi solo se il contratto è stato stipulato in data successiva rispetto al pignoramento o nel caso in cui il canone di affitto pattuito sia inferiore almeno ad un terzo del valore di mercato o dei canoni riportati nei precedenti contratti di affitto. ovvero, nei casi in cui i contratti di affitto sembrano fittizi.
L’altro caso in cui il nuovo proprietario potrà opporsi è il caso in cui l’immobile sia occupato non da un regolare inquilino ma dal precedente proprietario (quello pignorato). Più che opporsi in questo caso l’aggiudicatario potrà far valere il decreto di trasferimento del giudice per liberare l’immobile.

DISDETTA ACQUIRENTE


Gentilissima Isabella, se si acquista una casa all'asta, affittata, il cui contratto ha come ultima scadenza 31/01/2016, rinnovato automaticamente il 31/12/2012, e diventando proprietario dal 1° di Ottobre 2015, non ci sono i sei mesi previsti per la disdetta, automaticamente si rinnova per altri 4 anni a partire dal 1/02/206 ? Posso iniziare la procedura di sfratto dopo la scadenza del contratto (31/01/2016) se l'inquilino non se ne va di sua iniziativa ?
Grazie mille per la disponibilità, Maurizio.

Gentile Maurizio,
come nuovo proprietario lei subentra negli obblighi esistenti, quindi se la disdetta non è stata data nei termini di legge, l’inquilino ha diritto di rimanere per altri 4 anni.
Potrebbe proporgli un accordo economico per fargli liberare prima lo stesso, magari offrendosi di pagare le spese di trascolo e quelle delle mensilità anticipate richieste in caso di nuova locazione.

DESTINAZIONE D’USO


Buongiorno, sono Marzia di Milano. Mi permetto di disturbarla poiché' mi trovo purtroppo in una situazione disagiata:
• disoccupata da ottobre 2013
• con un unico reddito totale mia mamma con pensione
• possibilità vicina di sfratto ,nella casa che viviamo il proprietario vende a un valore che purtroppo non riesco a far fronte
quindi valutavo la possibilità di comprare immobile con asta e qui volevo chiedere a lei se potevo valutare l'acquisto di uno negozio però potendo adibirlo ad uso abitativo? Devo avere per forza partita iva?(che non ho)?Dato che i prezzi sono molto allettanti dei negozi ,se si potesse fare delle conversioni come uso abitativo o promiscuo però senza partita iva...
La ringrazio in anticipo per l'attenzione.
Marzia


Gentile Marzia
È possibile partecipare all’asta e fare la sua offerta per un negozio anche senza partita iva.
Se però acquista un immobile ad uso diverso dall’abitativo per usarlo come abitazione dovrà poi far fare un cambio di destinazione d’uso, che ha dei costi e deve essere permesso dal comune e possibile dal punto di vista strutturale.
Quindi le converrebbe valutare direttamente un immobile abitativo.. potrebbe non esserci infatti, con le spese da sostenere, un uguale esborso economico.

IVA E DINTORNI


Gent.mo,
Ho acquistato ad un'asta giudiziaria un immobile commerciale A10, dove è presente un contratto di locazione assoggettato a Iva, in quanto sia il locatore che il locatario erano aziende commerciali.
L'importo della locazione mensile é di 1500,00 iva compresa.
Io sono un privato (locatore). Quanto dovrebbe ammontare l'importo del canone di locazione, visto che non posso rilasciare alcuna fattura?
Ringraziandola anticipatamente, Le porgo i più Distinti Saluti


Caro lettore,
come privato dovrà chiedere il solo canone, senza iva. Quindi nell’esempio dai 1.500 euro dovrà scorporare il 22%, facendosi versare quindi 1.170 euro.

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1)

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GRAZIE MILLE, MOLTO BRAVA !!!!!!

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