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Come mandar via un inquilino prima della scadenza?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 20, 2019
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se lìimmobile serve al prorpeitario ma il contratto non è in scadenza, posso riaverlo indietro?

Come posso rientrare in possesso del mio immobile?

 

L’affitto non è proprio come il famoso Pietro, che torna subito indietro!
Un proprietario, infatti, che si impegna a concedere il bene di sua proprietà in affitto prende un preciso impegno, per una determinata durata. Una durata che può variare a seconda del tipo di contratto stipulato, ma è una durata stabilita dalla legge che non può essere modificata. Anzi, la durata è un vincolo fondamentale nel rapporto di affitto e spesso appare come un vincolo sbilanciato a favore dell’inquilino, libero di andar via in qualsiasi momento.. per gravi motivi; ma certamente non libero, d’altro canto, di vivere o lavorare per sempre in un immobile di cui non è proprietario. Perché quello che è certo è che a tempo debito il proprietario può sempre rientrare nel pieno possesso del suo bene.

Spesso capita che un proprietario, dopo aver messo in affitto un negozio o ancor più spesso un appartamento, si accorga di avere necessità ora di rientrare in possesso del bene per uso personale, o per concederlo ad un parente o amico.
E quasi candidamente invia disdetta all’inquilino, informandolo che sua figlia vuole andare a convivere e quindi gli serve la casa.


Esempi Casistica


- Proprietario che vive all’estero o in un’altra città e ora vuole tornare nella città in cui possiede la casa
- Proprietario che ha un figlio/figlia che decide di sposarsi o andare a convivere o perché non vivere da solo/a
- Proprietario che torna single e vuole andare a vivere nella sua casa
- Proprietario che vuole aprire una sua attività partendo dal suo negozio


Insomma, tutte valide motivazioni, ma non è questo che si deve valutare per capire se la disdetta è valida o meno.


C’è una regola che nessun grave, serio, grande motivo può cancellare: IL PROPRIETARIO PUÒ DARE DISDETTA SOLO IN CORRISPONDENZA DELLA SCADENZA CONTRATTUALE.

Questo vuol dire che per

un contratto di 4 anni + 4 ad uso abitativo,

se anche l’esigenza sorgesse dopo solo un anno, il proprietario dovrà aspettare lo scadere dei 4 anni, anzi 3 anni e 6 mesi e mandare poi disdetta con raccomandata, almeno sei mesi prima dello scadere. Sempre che la motivazione sia compresa tra quelle previste dalla legge.


Se parliamo di un contratto transitorio,

la durata viene fissata solitamente a breve termine; in ogni caso se fossero 15 mesi, ad esempio, il proprietario deve sempre aspettare questo termine per riavere il suo bene.


Contratto a canone concordato di 3 anni + 2?

Stesse regole: il proprietario può dare disdetta alla prima scadenza, solo per determinati motivi, alla seconda scadenza per qualsiasi motivo, ma sempre e solo sei mesi prima dello scadere dei due anni e non in qualsiasi momento.


Contratto commerciale di sei anni + 6:

in questo caso il proprietario oltre a dover aspettare sempre la scadenza dei primi 6 anni o sei anni successivi, dovrà in realtà ricordarsi che c’è ben un anno di anticipo, quindi la disdetta dovrà essere inviata allo scadere dei primi 5 anni per uno dei motivi indicati dalla legge ee da esplicitare nella lettera di disdetta, o allo scadere degli 11 anni, o successivi sei anni, ecc.. senza necessità di specificarne la motivazione.


Motivazioni per cui il proprietario può dare disdetta allo scadere della prima parte contrattuale di un contratto ad uso abitativo.


I motivi per disdire un contratto abitativo alla prima scadenza.
Sono contenuti nell’art. 3 legge 431/98 e recitano:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Cosa succede ai furbetti?


Nello stesso articolo, nei comma 2 e 3 si specifica che:
2. “Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.”
3. “Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.


Pertanto i furbetti vengono puniti: sia per i vizi della disdetta inviata, ma soprattutto per la falsità di quanto dichiarato, arrivando a risarcire l’inquilino per il danno subito.
Dalle scadenze successive alla prima, l’unica verifica che l’inquilino dovrà fare per poter opporsi alla disdetta è quella relativa alla tempistica: se la disdetta non viene inviata con almeno sei mesi di preavviso, potrà essere considerata nulla.


Si può delegare a tale norma?


Tale norma non è in nessun modo derogabile; pertanto se anche l’inquilino avesse sottoscritto un contratto in cui il proprietario si fa riconoscere il diritto a dare disdetta in qualsiasi momento o con un preavviso di soli tre mesi, l’inquilino potrà considerar nulla tale pattuizione e contestare l’eventuale disdetta ricevuta fuori termine.


I motivi per disdire un contratto commerciale alla prima scadenza.


I motivi sono previsti dall’art. 29 della legge 392/78 e sono:

1. adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’art. 27;
3. demolire l’immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo; integralmente o eseguire interventi in base ad un piano pluriennale di ristrutturazione;
4. ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conformi a quanto stabilito dai piani commerciali comunali.


Cosa succede se la motivazione non viene rispettata?


Secondo l’articolo 31 della Legge 392/78 se il proprietario entro 6 mesi dal momento in cui è rientrato materialmente in possesso dell’immobile non lo adibisce all’uso dichiarato, l’inquilino può chiedere (in alternativa):
a) il ripristino del contratto (salvo i diritti acquisiti da altri in buona fede) e il rimborso delle spese di trasloco,
oppure
b) il risarcimento del danno in misura non superiore a 48 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Il Giudice condannerà, inoltre, il proprietario al versamento di una somma compresa fra euro 258,23 e euro 1.032,91 da devolvere al Comune in cui è sito l’immobile a integrazione di un fondo sociale per la locazione.


Alla seconda scadenza il proprietario dovrà prestare molta attenzione solo al preavviso categorico di 12 mesi e al fatto che se nell’immobile concesso in affitto si svolge un’attività a contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, dovrà risarcire l’inquilino con un’indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato. Indennità che raddoppia nel caso in cui entro un anno dal momento in cui l’inquilino ha lasciato il negozio venga aperta lo stesso tipo di attività. Indennità che, come per la modalità e di disdetta e la durata del preavviso, non è derogabile.


Al di là di questi precisi paletti messi per tutelare un proficuo rapporto di affitto, è sempre possibile per il proprietario mandare via anticipatamente il proprio inquilino in caso di comportamento irregolare determinato per esempio da:
- morosità: l’inquilino non paga i canoni di affitto e/o le spese condominiali:
- violazione del regolamento condominiale: l’inquilino non rispetta il regolamento del condominio, di cui una copia viene sempre consegnata ed accettata dall’inquilino o molesta i vicini con comportamenti illegali;
- modifica della destinazione d’uso: trasformando un’abitazione in attività lavorativa o viceversa.


Questo quanto prevede la legge, al di là della quale è sempre possibili per le parti trovare un accordo bonario e chiudere il contratto prima della scadenza, ricordandosi, sempre, di registrare presso l’agenzia delle entrate la risoluzione anticipata di un contratto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (8)

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Salve , volevo sapere se dopo 12 anni a scadenza del contratto, se il proprietario dove ho una pizzeria mi può ma dare via grazie

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Gentile Marco, potrebbe farlo ma inviandole regolare disdetta con almeno 12 mesi di preavviso rispetto alla data di scadenza e riconoscendole un'indennità di avviamento pari a 18 mensilità.

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Sono in appartamento in affitto con regolare contratto di locazione uso abbitativo dal 2010
L'anno 2017 mi pervenne un rr da parte del proprietario con la quale mi notificava che il contratto sarebbe passato in forma di cedolare secca.
Oggi mi comunica verbalmente che ha bisogno del' allogio per un figlio che si vuole trasferire in questo alloggio.
Premetto che pago l'affitto regolarmente tramite mia moglie pero il prprieteario non mi da ricevuta. Quali sono i miei diritti ?
Visto che spostarmi mi crea non pochi pro9?
Grazie

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Gentile Consolato, deve verificare che tipo di contratto ha; se parliamo di un 4 + 4 sarebbe stato rinnovato ancora nel 2018 e quindi prima dello scadere del 2022 il proprietario non potrebbe mandarle disdetta.

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buongiorno, volevo sapere se una società che ha in fitto un appartamento da privato e lo torna a riaffittare a camere per studenti può dare disdetta ad un inquilino che gli ha fatto un contratto di durata per quattro anni con decorrenza dal 17/10/2015 e termine al 16/10/2019 prevedendo che alla fine di questo periodo in automatico si rinnovava per la stessa durata. Ma è possibile fare questo se la società non aveva la possibilità ne il titolo in quanto era già possessore dell'appartamento da quattro anni in dietro?il contratto prevedeva che le parti possono disdire con raccomandata AR tre mesi prima , io ho ricevuto disdetta il 30 dicembre 2018 con richiesta di rilascio appartamento entro il 30/05/2019 in quanto la proprietà non ha rinnovato più il contratto di locazione con scadenza 30/06/2019 già rinnovato di 4+4, vorrei sapere se devo chiedere dei danni in quanto devo traslocare e pagherò dei fitti più alti , oltre a spese di registrazione contratti e quant'altro .
grazie

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Gentile Marino, la proprietà può dare disdetta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali, con almeno 6 mesi di preavviso e in caso di prima scadenza solo per uno dei motivi previsti dalla legge. Quindi se non ci sono i termini, nè le motiivazioni, può chiedere di rimanere nella casa o dia vere una sorta di buonuscita.

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Buonasera volevo sapere con un contratto di lavoro part-time di 5ore entrata in media di €850,00 e un pensionato con entrata di €720,00 si possa avere una casa in affitto da € 500,00? Grazie della risposta cordiali saluti

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Gentile Nikoletta la somma dei due redditi potrebbe coprire un affitto di quest tipo, il proprietario potrebbe eventualmente chiedere altre forme di garanzia.

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