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Come mandar via un inquilino prima della scadenza?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 20, 2019
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se lìimmobile serve al prorpeitario ma il contratto non è in scadenza, posso riaverlo indietro?

Come posso rientrare in possesso del mio immobile?

 

L’affitto non è proprio come il famoso Pietro, che torna subito indietro!
Un proprietario, infatti, che si impegna a concedere il bene di sua proprietà in affitto prende un preciso impegno, per una determinata durata. Una durata che può variare a seconda del tipo di contratto stipulato, ma è una durata stabilita dalla legge che non può essere modificata. Anzi, la durata è un vincolo fondamentale nel rapporto di affitto e spesso appare come un vincolo sbilanciato a favore dell’inquilino, libero di andar via in qualsiasi momento.. per gravi motivi; ma certamente non libero, d’altro canto, di vivere o lavorare per sempre in un immobile di cui non è proprietario. Perché quello che è certo è che a tempo debito il proprietario può sempre rientrare nel pieno possesso del suo bene.

Spesso capita che un proprietario, dopo aver messo in affitto un negozio o ancor più spesso un appartamento, si accorga di avere necessità ora di rientrare in possesso del bene per uso personale, o per concederlo ad un parente o amico.
E quasi candidamente invia disdetta all’inquilino, informandolo che sua figlia vuole andare a convivere e quindi gli serve la casa.


Esempi Casistica


- Proprietario che vive all’estero o in un’altra città e ora vuole tornare nella città in cui possiede la casa
- Proprietario che ha un figlio/figlia che decide di sposarsi o andare a convivere o perché non vivere da solo/a
- Proprietario che torna single e vuole andare a vivere nella sua casa
- Proprietario che vuole aprire una sua attività partendo dal suo negozio


Insomma, tutte valide motivazioni, ma non è questo che si deve valutare per capire se la disdetta è valida o meno.


C’è una regola che nessun grave, serio, grande motivo può cancellare: IL PROPRIETARIO PUÒ DARE DISDETTA SOLO IN CORRISPONDENZA DELLA SCADENZA CONTRATTUALE.

Questo vuol dire che per

un contratto di 4 anni + 4 ad uso abitativo,

se anche l’esigenza sorgesse dopo solo un anno, il proprietario dovrà aspettare lo scadere dei 4 anni, anzi 3 anni e 6 mesi e mandare poi disdetta con raccomandata, almeno sei mesi prima dello scadere. Sempre che la motivazione sia compresa tra quelle previste dalla legge.


Se parliamo di un contratto transitorio,

la durata viene fissata solitamente a breve termine; in ogni caso se fossero 15 mesi, ad esempio, il proprietario deve sempre aspettare questo termine per riavere il suo bene.


Contratto a canone concordato di 3 anni + 2?

Stesse regole: il proprietario può dare disdetta alla prima scadenza, solo per determinati motivi, alla seconda scadenza per qualsiasi motivo, ma sempre e solo sei mesi prima dello scadere dei due anni e non in qualsiasi momento.


Contratto commerciale di sei anni + 6:

in questo caso il proprietario oltre a dover aspettare sempre la scadenza dei primi 6 anni o sei anni successivi, dovrà in realtà ricordarsi che c’è ben un anno di anticipo, quindi la disdetta dovrà essere inviata allo scadere dei primi 5 anni per uno dei motivi indicati dalla legge ee da esplicitare nella lettera di disdetta, o allo scadere degli 11 anni, o successivi sei anni, ecc.. senza necessità di specificarne la motivazione.


Motivazioni per cui il proprietario può dare disdetta allo scadere della prima parte contrattuale di un contratto ad uso abitativo.


I motivi per disdire un contratto abitativo alla prima scadenza.
Sono contenuti nell’art. 3 legge 431/98 e recitano:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Cosa succede ai furbetti?


Nello stesso articolo, nei comma 2 e 3 si specifica che:
2. “Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.”
3. “Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.


Pertanto i furbetti vengono puniti: sia per i vizi della disdetta inviata, ma soprattutto per la falsità di quanto dichiarato, arrivando a risarcire l’inquilino per il danno subito.
Dalle scadenze successive alla prima, l’unica verifica che l’inquilino dovrà fare per poter opporsi alla disdetta è quella relativa alla tempistica: se la disdetta non viene inviata con almeno sei mesi di preavviso, potrà essere considerata nulla.


Si può delegare a tale norma?


Tale norma non è in nessun modo derogabile; pertanto se anche l’inquilino avesse sottoscritto un contratto in cui il proprietario si fa riconoscere il diritto a dare disdetta in qualsiasi momento o con un preavviso di soli tre mesi, l’inquilino potrà considerar nulla tale pattuizione e contestare l’eventuale disdetta ricevuta fuori termine.


I motivi per disdire un contratto commerciale alla prima scadenza.


I motivi sono previsti dall’art. 29 della legge 392/78 e sono:

1. adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’art. 27;
3. demolire l’immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo; integralmente o eseguire interventi in base ad un piano pluriennale di ristrutturazione;
4. ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conformi a quanto stabilito dai piani commerciali comunali.


Cosa succede se la motivazione non viene rispettata?


Secondo l’articolo 31 della Legge 392/78 se il proprietario entro 6 mesi dal momento in cui è rientrato materialmente in possesso dell’immobile non lo adibisce all’uso dichiarato, l’inquilino può chiedere (in alternativa):
a) il ripristino del contratto (salvo i diritti acquisiti da altri in buona fede) e il rimborso delle spese di trasloco,
oppure
b) il risarcimento del danno in misura non superiore a 48 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Il Giudice condannerà, inoltre, il proprietario al versamento di una somma compresa fra euro 258,23 e euro 1.032,91 da devolvere al Comune in cui è sito l’immobile a integrazione di un fondo sociale per la locazione.


Alla seconda scadenza il proprietario dovrà prestare molta attenzione solo al preavviso categorico di 12 mesi e al fatto che se nell’immobile concesso in affitto si svolge un’attività a contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, dovrà risarcire l’inquilino con un’indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato. Indennità che raddoppia nel caso in cui entro un anno dal momento in cui l’inquilino ha lasciato il negozio venga aperta lo stesso tipo di attività. Indennità che, come per la modalità e di disdetta e la durata del preavviso, non è derogabile.


Al di là di questi precisi paletti messi per tutelare un proficuo rapporto di affitto, è sempre possibile per il proprietario mandare via anticipatamente il proprio inquilino in caso di comportamento irregolare determinato per esempio da:
- morosità: l’inquilino non paga i canoni di affitto e/o le spese condominiali:
- violazione del regolamento condominiale: l’inquilino non rispetta il regolamento del condominio, di cui una copia viene sempre consegnata ed accettata dall’inquilino o molesta i vicini con comportamenti illegali;
- modifica della destinazione d’uso: trasformando un’abitazione in attività lavorativa o viceversa.


Questo quanto prevede la legge, al di là della quale è sempre possibili per le parti trovare un accordo bonario e chiudere il contratto prima della scadenza, ricordandosi, sempre, di registrare presso l’agenzia delle entrate la risoluzione anticipata di un contratto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (43)

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Buongiorno ho un appartamento in affitto composto da una coppia di anziani e la loro figlia che risulta nel loro nucleo familiare, da qualche mese vive con loro il compagno della figlia senza avermi comunicato niente.Nel contratto c'è scritto che è vietata la sublocazione di persone al di fuori del nucleo familiare, ora vorrei sapere se posso mandargli lo sfratto e come dimostrare l accaduto, grazie.

Antonella
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Gentile Antonella, potrebbe contestare che l'immobile viene utilizzato da più persone di quelle ammesse, anche rispetto ai mq dell'immobile e per questo chiedere una chiusura del contratto per grave inadempienza.

Isabella Tulipano
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Salve, volevo sapere se mia nonna che abitando al primo piano può mandare la lettera di disdetta al suo inquilino che abita al piano terra perché essendo anziana ed avendo la 104 non può fare sempre le scale? Il contratto è di 4 anni che è stato rinnovato a gennaio.
Grazie

Felice Graziano
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Gentile Felice, il proprietario, a prescindere da quale sia la sua condizione, può mandar via l'inquilino solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali, quindi allo scadere dei prossimi 4 anni. Ovviamente se trovate un accordo tra di voi e quindi l'inquilino in cambio di un risarcimento delle spese ad esempio potrebbe valutare di spostarsi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
ho affittato un alloggio (durata contratto sei anni dal 1/11/16 al 31/10/22; prorogabile per due anni).
Per gravi motivi legati al comportamento dell'inquilino vorrei interrompere immediatamente la locazione (dando il preavviso di sei mesi). E' possibile? Grazie. Cordiali saluti.

Paolo
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Gentile Paolo, è possibile farlo chiedendo una risoluzione di diritto del contratto per grave inadempienza; dovrebbe passare da una causa legale.

Isabella Tulipano
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Salve, ho un contratto di affitto 4+4, da qualche mese è avvenuto il primo rinnovo.
Adesso il proprietario ha manifestato l'intenzione di vendere la casa, da premettere che a me comprare questa casa non interessa.
Il mio dubbio è il seguente: il proprietario dando sei mesi di preavviso può recedere anticipatamente dal contratto visto che già il contratto si è rinnovato?, e se è si mi spetta un risarcimento?, visto che non è era nelle mie intenzioni e possibilità fare un trasloco?.Grazie

Lidia
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Gentile Lidia, è suo diritto rimanere nella casa fino a scadenza del contratto, quindi il proprietario non può mandare disdetta se non sei mesi prima della scadenza. Eventualmente se vuole valutare di lasciare l'immobile potrebbe chiedere una sorta di risarcimento.

Isabella Tulipano
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Buongiorno.
Se possibile vorrei capire una cosa.
Il punto g) della legge ai fini della cessazione al primo rinnovo di un 3+2
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Vale per la proprietà di immobili presenti nel comune o in qualunque altre parte del territorio, oltre a quello adibito a propria abitazione?

Nel senso se avessi bisogno di liquidità e ho due case nel comune di cui una affittata ed una in cui vivo ed una casa di valore molto basso rurale fuori regione non posso avvalermi di quel punto della legge?
Grazie

Daniele
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Buongiorno Daniele, diciamo che la norma esclude la possibilità di vendere, come motivo di disdetta alla prima scadenza (nulla le impedisce di vendere passando anche il contratto al nuovo proprietario) nel caso si posseggano più di due immobili ad uso abitativo, indipendentemente dal comune. Quindi la questione che potrebbe approfondire riguarda la destinazione catastale del terzo immobile.

Isabella Tulipano
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Ciao una curiosità ho il mio inquilino ke nn paga da 5mesi ,ho fatto lo sfratto ,lo portato in tribunale ,lui davanti al giudice dice ke vuole pagare le mensilità quindi il giudice fa la sentenza x ottobre,ora il problema è ke da quella famosa udienza lui nn dorme nn mangia in casa , è oltretutto ha tolto tt i mobili ,tranne la stanza dove dorme ,in poke parole lui nn ci vive più ma mi okkupa la casa ke devo fare ?????

Katia
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Buongiorno Katia, per ora deve aspettare la nuova udienza. A quel punto il giudice potrà, se l'inquilino non pagherà tutte le mensilità arretrate, disporre l'esecuzione dello sfratto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno...
Ho un appartamento affittato con regolare contratto e cedolare secca, da contratto controfirmato da ambo le parti dovrei ricevere il canone di affitto ogni 5 del mese con bonifico bancario ma ciò non avviene mai con 3000 scuse si arriva sempre a fine mese o mese successivo. In questo caso posso mandare raccomandata per morosità visto che non vengono rispettate le date come da contratto? Posso pretendere copia del bonifico il giorno 6 di ogni mese?
Grazie

Giampy
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Buongiorno Giampy, la morosità può partire dal 20° giorno di ritardo. Quindi se parliamo di un ritardo costante, potrebbe più che altro avvivare uno sfratto per risoluzione di diritto causa grave inadempienza.

Isabella Tulipano
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Salve,
come proprietaria ho registrato un regolare contratto d'affitto a studenti in un mio appartamento. Il padre di uno degli studenti mi ha pagato con più di due mesi di ritardo due quote di affitto, ma soltanto dopo aver minacciato di attivare la procedura di sfratto per morosità. Il contratto è annuale e scade a fine settembre. Io non vorrei rinnovarlo perchè si è rotto il rapporto di fiducia, peraltro il ragazzo non va d'accordo con gli altri studenti non collaborando in nessun modo alla gestione della casa (pulizie, conferimento rifiuti ecc.). Purtroppo mancano soltanto due mesi al termine del contratto, che teoricamente dovrei rinnovare per un altro anno. Ho qualche possibilità di recedere ora? Come posso fare? Nel contratto la disdetta la può dare l'inquilino 3 mesi prima. Ma io come proprietaria come posso fare?
Grazie.

milfa
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Buongiorno, il punto è che potrebbe avviare lo sfratto in caso di morosità o di varie inadempienze; in caso contrario dovrà rispettare il rinnovo annuale.

Isabella Tulipano
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Ciao Isabella avrrei un domanda.Anno scorso mio marito e rimasto disoccupato e abbiamo pagato l'affitto lo stesso. Ma quando è finito pure la disoccupazione siamo rimasti in ritardo con i pagamenti..e da poco a trovato il lavoro..noi siamo stati onesti con i proprietari e abbiamo chiesto di abbassare l'affitto finché troviamo lavoro.nel fratempo loro anno mandato la sfratto per morosità..ho 3 figli e uno nato da poco.il 26.07.2019 e scaduto il contratto..per evitare una denuncia che possiamo fare. Abbiamo provveduto di lasciare la casa entro 20 di agosto..per evitare dei danni alla mia famiglia che devo fare.grazie.

Tatiana
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Gentile Tatiana, a questo punto se liberate l'immobile il proprietario potrebbe valutare di non procedere con lo sfratto, anche se in questo modo non potrebbe recuperare gli arretrati. Nella vostra situazione forse sarebbe meglio rivolgersi all'assistenza del comune per avere il loro supporto.

Isabella Tulipano
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Buona sera, quest'oggi abbiamo ricevuto raccomandata contenente disdetta del contratto d'affitto, i cui primi 4 anni scadranno a gennaio 2020. Poiché il proprietario cita la necessità di rientrare in possesso dell'appartamento ai sensi dell'art 3 comma 1 della legge 431/98, rendendo quindi inappellabile ogni mia opposizione, mi chiedevo se esiste un modo di verificare, in futuro, che sia stata ottemperata tale necessità e quali sarebbero le eventuali conseguenze. La ringrazio e la saluto cordialmente.

Raffaella Bertolotti
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Buongiorno Raffaella, certamente ha la possibilità di verificare se poi l'immobile viene usato per tale scopo; se entro 12 mesi l'immobile non è stato destinato all'uso definito ha diritto:
- o al risarcimento del danno (da dimostrare), in misura non superiore a 36 mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto;
- oppure al ripristino del contratto di locazione, col rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri eventualmente sopportati, fatti salvi i diritti acquistati dai terzi in buona fede.

Isabella Tulipano
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Buona sera, quest'oggi abbiamo ricevuto raccomandata contenente disdetta del contratto d'affitto, i cui primi 4 anni scadranno a gennaio 2020. Poiché il proprietario cita la necessità di rientrare in possesso dell'appartamento ai sensi dell'art 3 comma 1 della legge 431/98, rendendo quindi inappellabile ogni mia opposizione, mi chiedevo se esiste un modo di verificare, in futuro, che sia stata ottemperata tale necessità e quali sarebbero le eventuali conseguenze. La ringrazio e la saluto cordialmente.

Raffaella
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