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Come mandar via un inquilino prima della scadenza?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 20, 2019
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se lìimmobile serve al prorpeitario ma il contratto non è in scadenza, posso riaverlo indietro?

Come posso rientrare in possesso del mio immobile?

 

L’affitto non è proprio come il famoso Pietro, che torna subito indietro!
Un proprietario, infatti, che si impegna a concedere il bene di sua proprietà in affitto prende un preciso impegno, per una determinata durata. Una durata che può variare a seconda del tipo di contratto stipulato, ma è una durata stabilita dalla legge che non può essere modificata. Anzi, la durata è un vincolo fondamentale nel rapporto di affitto e spesso appare come un vincolo sbilanciato a favore dell’inquilino, libero di andar via in qualsiasi momento.. per gravi motivi; ma certamente non libero, d’altro canto, di vivere o lavorare per sempre in un immobile di cui non è proprietario. Perché quello che è certo è che a tempo debito il proprietario può sempre rientrare nel pieno possesso del suo bene.

Spesso capita che un proprietario, dopo aver messo in affitto un negozio o ancor più spesso un appartamento, si accorga di avere necessità ora di rientrare in possesso del bene per uso personale, o per concederlo ad un parente o amico.
E quasi candidamente invia disdetta all’inquilino, informandolo che sua figlia vuole andare a convivere e quindi gli serve la casa.


Esempi Casistica


- Proprietario che vive all’estero o in un’altra città e ora vuole tornare nella città in cui possiede la casa
- Proprietario che ha un figlio/figlia che decide di sposarsi o andare a convivere o perché non vivere da solo/a
- Proprietario che torna single e vuole andare a vivere nella sua casa
- Proprietario che vuole aprire una sua attività partendo dal suo negozio


Insomma, tutte valide motivazioni, ma non è questo che si deve valutare per capire se la disdetta è valida o meno.


C’è una regola che nessun grave, serio, grande motivo può cancellare: IL PROPRIETARIO PUÒ DARE DISDETTA SOLO IN CORRISPONDENZA DELLA SCADENZA CONTRATTUALE.

Questo vuol dire che per

un contratto di 4 anni + 4 ad uso abitativo,

se anche l’esigenza sorgesse dopo solo un anno, il proprietario dovrà aspettare lo scadere dei 4 anni, anzi 3 anni e 6 mesi e mandare poi disdetta con raccomandata, almeno sei mesi prima dello scadere. Sempre che la motivazione sia compresa tra quelle previste dalla legge.


Se parliamo di un contratto transitorio,

la durata viene fissata solitamente a breve termine; in ogni caso se fossero 15 mesi, ad esempio, il proprietario deve sempre aspettare questo termine per riavere il suo bene.


Contratto a canone concordato di 3 anni + 2?

Stesse regole: il proprietario può dare disdetta alla prima scadenza, solo per determinati motivi, alla seconda scadenza per qualsiasi motivo, ma sempre e solo sei mesi prima dello scadere dei due anni e non in qualsiasi momento.


Contratto commerciale di sei anni + 6:

in questo caso il proprietario oltre a dover aspettare sempre la scadenza dei primi 6 anni o sei anni successivi, dovrà in realtà ricordarsi che c’è ben un anno di anticipo, quindi la disdetta dovrà essere inviata allo scadere dei primi 5 anni per uno dei motivi indicati dalla legge ee da esplicitare nella lettera di disdetta, o allo scadere degli 11 anni, o successivi sei anni, ecc.. senza necessità di specificarne la motivazione.


Motivazioni per cui il proprietario può dare disdetta allo scadere della prima parte contrattuale di un contratto ad uso abitativo.


I motivi per disdire un contratto abitativo alla prima scadenza.
Sono contenuti nell’art. 3 legge 431/98 e recitano:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Cosa succede ai furbetti?


Nello stesso articolo, nei comma 2 e 3 si specifica che:
2. “Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.”
3. “Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.


Pertanto i furbetti vengono puniti: sia per i vizi della disdetta inviata, ma soprattutto per la falsità di quanto dichiarato, arrivando a risarcire l’inquilino per il danno subito.
Dalle scadenze successive alla prima, l’unica verifica che l’inquilino dovrà fare per poter opporsi alla disdetta è quella relativa alla tempistica: se la disdetta non viene inviata con almeno sei mesi di preavviso, potrà essere considerata nulla.


Si può delegare a tale norma?


Tale norma non è in nessun modo derogabile; pertanto se anche l’inquilino avesse sottoscritto un contratto in cui il proprietario si fa riconoscere il diritto a dare disdetta in qualsiasi momento o con un preavviso di soli tre mesi, l’inquilino potrà considerar nulla tale pattuizione e contestare l’eventuale disdetta ricevuta fuori termine.


I motivi per disdire un contratto commerciale alla prima scadenza.


I motivi sono previsti dall’art. 29 della legge 392/78 e sono:

1. adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’art. 27;
3. demolire l’immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo; integralmente o eseguire interventi in base ad un piano pluriennale di ristrutturazione;
4. ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conformi a quanto stabilito dai piani commerciali comunali.


Cosa succede se la motivazione non viene rispettata?


Secondo l’articolo 31 della Legge 392/78 se il proprietario entro 6 mesi dal momento in cui è rientrato materialmente in possesso dell’immobile non lo adibisce all’uso dichiarato, l’inquilino può chiedere (in alternativa):
a) il ripristino del contratto (salvo i diritti acquisiti da altri in buona fede) e il rimborso delle spese di trasloco,
oppure
b) il risarcimento del danno in misura non superiore a 48 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Il Giudice condannerà, inoltre, il proprietario al versamento di una somma compresa fra euro 258,23 e euro 1.032,91 da devolvere al Comune in cui è sito l’immobile a integrazione di un fondo sociale per la locazione.


Alla seconda scadenza il proprietario dovrà prestare molta attenzione solo al preavviso categorico di 12 mesi e al fatto che se nell’immobile concesso in affitto si svolge un’attività a contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, dovrà risarcire l’inquilino con un’indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato. Indennità che raddoppia nel caso in cui entro un anno dal momento in cui l’inquilino ha lasciato il negozio venga aperta lo stesso tipo di attività. Indennità che, come per la modalità e di disdetta e la durata del preavviso, non è derogabile.


Al di là di questi precisi paletti messi per tutelare un proficuo rapporto di affitto, è sempre possibile per il proprietario mandare via anticipatamente il proprio inquilino in caso di comportamento irregolare determinato per esempio da:
- morosità: l’inquilino non paga i canoni di affitto e/o le spese condominiali:
- violazione del regolamento condominiale: l’inquilino non rispetta il regolamento del condominio, di cui una copia viene sempre consegnata ed accettata dall’inquilino o molesta i vicini con comportamenti illegali;
- modifica della destinazione d’uso: trasformando un’abitazione in attività lavorativa o viceversa.


Questo quanto prevede la legge, al di là della quale è sempre possibili per le parti trovare un accordo bonario e chiudere il contratto prima della scadenza, ricordandosi, sempre, di registrare presso l’agenzia delle entrate la risoluzione anticipata di un contratto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (139)

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Salve vivo nell'appartamento di mio fratello che condivido con altre persone. Una di queste è completamente poco partecipe alle dinamiche della casa, si comporta come se vivesse da sola. Vorrei sfruttarla, ovviamente anche mio fratello è d'accordo. Come posso fare?

Francesca
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Gentile Francesca, ma questa persona convive a quale titolo? se parliamo di un inquilino con contratto deve capire bene le scadenze, se è un ospite può chiaramente procedere con la richiesta di liberare la casa.

Isabella Tulipano
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Salve. L'inquilina ha un contratto che le scade ad ottobre ma non vorrei aspettare, vorrei agire prima. Nel caso invece dovessi aspettare quanto tempo prima devo dare il preavviso? Grazie per il tuo tempo

Francesca
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Salve. No è un'inquilina con contratto che scade a ottobre. Se volessi non volessi aspettare la fine e del contratto ma procedere prima come posso fare? Grazie del tempo che mi sta dedicando

Francesca
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Buongiorno Francesca, prima del termine non è possibile mandarla via se non c'è una situazione di morosità o irregolarità; potrebbe al limite trovare un accordo diretto con l'inquilina offrendo una sorta di buonuscita. Altrimenti dovrà inviare disdetta con almeno sei mesi di preavviso.

Ultima modifica commento su 2 giorni fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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*sfrattarla

Francesca
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Salve ho un contratto di affitto 3 +2 con scadenza fine giugno il mio locatore mi ha inviato una raccomandata di non rinnovo per darlo alla figlia. Io locatore posso andare via prima della fine del contratto?

Dario de luca
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Gentile Dario, il preavviso andrebbe rispettato anche da parte sua, ma può provare a chiedere direttamente al proprietario se disponibile ad avere l'immobile libero prima della scadenza.

Isabella Tulipano
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Buonasera, ho un appartamento affittato con 4+4, ma dopo un anno, per necessità di acquistare una casa con il mio compagno (attualmente siamo in affitto) mi trovo costretta a vendere per avere della liquidità e soprattutto per poterci intestare la futura casa entrambi come prima casa. Lei inizialmente si è detta disponibile a lasciare la casa con un preavviso di sei mesi, ma ora, a compromesso già fatto con gli acquirenti, lei ha deciso di impugnare il contratto.. non c’è qualche soluzione per evitare questa catastrofica serie di eventi? Se ci andasse a vivere uno dei miei genitori potrebbe essere una valida motivazione?

Mariella
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Buongiorno Mariella, prima dei 4 anni non è possibile dare disdetta; può comunque vendere la casa ma l'inquilino ha diritto di rimanere almeno per il periodo rimanente.

Isabella Tulipano
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Salve, avevamo un contratto 4+4 per un appartamento, il proprietario ci invia alla scadenza dei primi 4 una lettera di disdetta del contratto con regolare preavviso dei 6 mesi per destinare l’appartamento al figlio... fin qui nulla di strano, se non un pò di amarezza.
Dopo aver lasciato l’immobile, il ragazzo porta la residenza per circa due mesi, per poi riportarla alla sua vecchia abitazione, magicamente l’immobile viene venduto; per vie traverse non ufficiali scopriamo che in quei due mesi nessuno ha mai vissuto. Ora chiedo ai fini legali questa che si può quasi definire una truffa, è deunciabile oppure avendo portato la residenza per soli due mesi hanno evitato ogni possibile conseguenza negativa per loro.
Grazie.

Moreno
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Gentile Moreno, diciamo che se aveva riottenuto il bene per andarci a vivere, di fatto ha destinato il bene a questo scopo, seppure per breve periodo. Dimostrare ora che c'è una situazione di truffa potrebbe essere complicato.

Isabella Tulipano
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Buonasera avrei da fare una domanda . Sono in affitto da 15 anni, il secondo rinnovo scade nel 2021.Il proprietario vuole che noi lasciassimo l'appartamento a breve senza darci un preavviso di 6 mesi offrendo una buona uscita di 1400 euro . Questa "buona uscita" può colmare le spese di trasloco e le mensilità anticipate?Grazie.

Liliana
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Gentile Liliana, intanto lei può decidere se accettare la buonuscita o rimanere fino a scadenza; quindi deciso questo direi che può valutare l'entità della buonuscita che come dice possa coprire le spese di trasloco e la prima mensilità.

Isabella Tulipano
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Salve il mio locatore mi ha dato la comunicazione 6 mesi prima di.non rinnovo contratto per darlo alla figlia. Volevo sapere io conduttore posso andare via prima della fine del contratto o no? Grazie

Dario de luca
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Gentile Dario, lei a sua volta dovrebbe rispettare i termini di preavviso; ovviamente può provare a cercare un accordo con il proprietario, magari è disposto a venirle incontro.

Isabella Tulipano
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Salve è possibile sfrattare l’inquilino prima della scadenza del contratto??? Il contratto scade a gennaio 2021 ,dove abito attualmente la casa è umida e tengo mio figlio che soffre di dermatite atipica quindi la mia idea è andarmene nell’altro appartamento

Daniela
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Gentile Daniela, se l'inquilino paga regolarmente s i comporta bene non è possibile; salvo trovare accordo diretto con l'inquilino, magari offrendogli una sorta di buonuscita.

Isabella Tulipano
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Buongiorno vorrei chiedere chi può aiutarmi !!! Ho affittato casa ma la famiglia che ci vive oltre a non pagare nulla mi ha anche minacciata e chiamato i carabinieri e ha anche dato dei pugni sulla mia auto presi da rabbia isterica , poi sono venuta a sapere di ulteriori minacce rivolte a me sui social di volermi addirittura mandare al cimitero ! Ora detto ciò io ho sporto denuncia ! Ma quando andro ' in tribunale a causa di tutto questo credete che riuscirò sfrattarli prima della scadenza del contratto? PS io ho fatto il contratto solo di un anno ! Ma dicono che non esiste , e che vale come uno di 4

Maria Nicolardi
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Gentile Maria, dire che se c'è una situazione di morosità e di violenze nei suoi confronti il giudice valuterà di convalidare lo sfratto; certamente dovrà affidarsi ad un bravo legale per procedere nel modo corretto e veloce.

Isabella Tulipano
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salve volevo chiedere ho un contratto per un attivita dal 2016 e anche questo mese abbiamo pagato con bonifico bancario ma e' successo che qualche volta abbiamo pagato in contanti e il propietario quando gli chiedevo la ricevuta visto che comunque si era instaurato un rapporto molto amichevole non mi faceva mai ricevuta adesso sono un paio di mesi che lui comincia a chiedermi i soldi 10 giorni prima dell'entrata del nuovo mese esempio ha cominciato a mendarmi sms con richiesta dei soldi dal 20 dicembre tutti i santi
giorni ma avendogli detto che ancora non avevamo la somma a disposizione perche' dovevano entrarmi dei pagamenti che c'e' molta crisi e scusandomi ma che comunque non avrebbe perso nulla cio' nonostante entro il gennaio abbiamo saldato anche questo mese non e' la prima volta che pago in contanti e qualche volta ho specificato comunque sul bonifico che i mesi xx e xx abbiamo pagato in contanti capisco che forse ho fatto male a fidarmi e cerchero' di non farlo piu' ma questo conta qualcosa come prova dei pagamenti? ieri mi ha contattato un suo avvocato che voleva sapere alcune cose sulla situazione e ho spiegato degli sms con gli insulti minacce ecc ecc che ho sul mio telefono a cui io non ho risposto e chiedendomi anche il mio contratto di locazione ........ma non dovrebbe darlo il propietario al suo avvocato ? e comunque chiedo un consiglio su come comportarmi visto che ho sempre pagato tutti i mesi non con poche difficolta' ma non sono moroso ritardatario si ma non moroso c'e' un termine dove oltre quello sei moroso oppure lo decide lui perche' con un attivita' non e' facile pagare precisamente tutti i mesi qualche volta mi staccano la luce qualche volta il telefono l'acqua vivendo alla giornata non ho beni da parte pago il mutuo di casa qualche volta in ritardo anche quello ma comunque si tira avanti ho fatto tanti sacrifici per aprire questa attivita' e adesso che faccio chiudo ? o forse e' meglio riconsegnare le chiavi entro 5 giorni come dice lui la prego mi dia un consiglio sono disperato ho 56 anni e non e' giusto che finisca cosi'?
un grazie anticipato per la risposta e un saluto

PIETRO
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Gentile Pietro, certamente le conviene documentare con più attenzione i pagamenti che ha effettuato; se nel contratto si riporta che deve pagare con un bonifico deve eseguire il pagamento in quel momento o almeno farsi firmare un accordo diverso. Un inquilino è moroso se ha un ritardo di 20 giorni rispetto alla scadenza indicata da contratto; certamente poi la causa procede per vie legagli e non sarà lei a dover consegnare documenti all'avvocato. Se però pensa davvero di non riuscire più a seguire con questa attività, magari piuttosto che dover poi pagare le spese del legale, forse le conviene organizzarsi per riconsegnare le chiavi senza spese processuali.

Isabella Tulipano
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Buonasera
Avrei una domanda riguardante lo sfratto per necessità da dare in seguito al primo rinnovo.
Sono il proprietario di un appartamento in affitto con un contratto 4+4 e il primo periodo è scaduto nell'agosto del 2019 e si è rinnovato automaticamente come previsto dal medesimo contratto.
Attualmente è sorta la necessità di dare lo sfratto all'inculino in quanto devo destinare l'appartamento ad uso abitativo per mio figlio (motivazione riportata anche nell'art. 3 della L. 431/98).
Sono a chiedere se l'inculino è tenuto a sgomberare l'appartamene dopo i 6 mesi dalla comunicazione di sfratto per necessità o devo comunque aspettare la scadenza del contratto di affitto ???

Ringraziando della disponibilità porgo
Cordiali Saluti
Luca

Luca
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Buongiorno Luca, l'inquilino ha diritto di rimanere fino allo scadere dei nuovi 4 anni; salvo diverso accordo tra di voi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno ho bisogno di qualche informazione perché non so proprio cosa fare a chi rivolgermi sono sto in affitto ho il contratto 4 x 4 I 4 anni mi scadono nel 2021 ,la scorsa settimana la proprietaria di casa è venuta a casa mia a dirmi che in due mesi devo lasciare la casa, perché lei l'ha venduta !ho anche due figli piccoli ,il contratto è ancora valido !Che cosa devo fare Me ne devo andare o posso restare

Moldoveanu
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Buonasera, se ha un regolare contratto ha pieno diritto di rimanere nella casa, almeno fino allo scadere dei primi 4 anni.

Isabella Tulipano
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