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Come si calcola il canone concordato? Facciamo un esempio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 27, 2014
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Dopo aver presentato le caratteristiche tecniche di un contratto a canone concordato, illustrato i vantaggi fiscali, comprese le ultime novità, vogliamo provare a fare dei calcoli prendendo ad esempio un immobile a Palermo. Per rendere quanto più possibile concreto il concetto di "calcolare" il canone concordato e quello delle "fasce di oscillazione" procediamo con l'analisi specifica di un caso richiesto da un nostro lettore.

Buongiorno,
sono proprietaria di un immobile (senza mobili) a Palermo , zona Libertà, con superficie interna di circa 80 mq ed una cantina di 16. Ho sentito parlare dei contratti a canone concordato e soprattutto delle agevolazioni fiscali previste per i proprietari. Ma per capire se può essere conveniente, volevo sapere come si fa a stabilire il valore mensile di un canone concordato? Ho trovato il testo dell'accordo territoriale, ma non so bene come muovermi.
Grazie
Lorenza

Gentile Lorenza,
non abbiamo una descrizione precisa dell'immobile, ma proviamo ugualmente a cercare di fare ordine.
La prima informazione utile riguarda la superficie utile da calcolare che nel caso dell'accordo per la città di Palermo è data da
A) la superficie calpestabile al netto dei muri perimetrali ed interni dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili, nonché verande chiuse ove munite di regolare autorizzazione anche in sanatoria;
B) la superficie dei vani accessori a servizio dei vani principali quali soffitte, cantine, mezzanini e simili, computata nella misura:
del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 25 per cento, qualora non comunicanti;
C) la superficie dei balconi, terrazze e simili, anche coperte e/o di collegamento, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura:
del 30 per cento, fino a metri quadri 25, e 10 per cento la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 15 per cento, fino a metri quadri 25, e 5 per cento la quota eccedente qualora non comunicanti.
D) la superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera A), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei punti precedenti entrano nel computo della superficie utile fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera A).
E) in caso di superficie inferiore ai 50 metri quadri la stessa viene moltiplicata per il coefficiente di 1,20.

Quindi nel suo caso specifico calcoliamo 80 + 4 (ovvero il 25% della sua cantina); per un totale di 84 mq.


L'altro dato importante è quello relativo alla zona che lei ci dice già essere nel quartiere Libertà.


Quindi ora sarebbe importante andare ad individuare la subfascia di appartenenza dell'immobile (minima, media o massima) a seconda del numero di presenza dei seguenti elementi:
1. Presenza di 1 autorimessa o posto auto coperto
2. Presenza di cortile comune;
3. Presenza di una cantina o sottotetto o soffitta;
4. Presenza di impianto d'acqua corrente;
5. Presenza d'impianto di riscaldamento;
6. Comodità di salita (necessaria la presenza di ascensore se unità oltre il 1° piano – 3° (f.t.)
7. Presenza d'area verde di pertinenza;
8. Presenza di posto auto scoperto;
9. Presenza d'altro posto auto o box, oltre il 1°;
10. Presenza d'impianto di condizionamento;
11. Presenza d'impianti sportivi di pertinenza;
12. Presenza di dotazione di mobilio;
13. Presenza di doppi servizi;
14. Presenza di allacciamento alla rete gas;
15. Presenza di porta blindata;
16. Presenza di doppi vetri.

Non avendo nel suo caso una descrizione dettagliata dell'immobile prenderemo in considerazione l'intera fascia di oscillazione indicata per la microzona 6 nella quale è inclusa la zona "Libertà", che va da un minimo di 4,7 euro al mq ad un massimo di 7,7 €.


Pertanto il canone di locazione che lei potrebbe applicare mensilmente oscilla tra
• 395 euro (4,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile minimo
e
• 647 euro (7,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile massimo

Tali valori potrebbero essere aumentati se si prevedesse una durata contrattuale superiore rispetto a quella minima di 3 anni + 2, ovvero nel caso di stipula di contratti di durata 4+2 è possibile un incremento del 2% del canone annuo; per i contratti di durata 5+2 è possibile un incremento del 4%; mentre per contratti di durata 6+2 è possibile un incremento del 6%.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (338)

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Salve. Ho letto con interesse l'articolo è ringrazio. Mi sono imbattuto, tempo addietro, in una nota secondo la quale il risultato del calcolo andava comunque rivalutato all'anno di applicazione essendo la tabella riferita ad una decina di anni orsono se non di più. Mi può dire se tale cosa trova riscontro e che tipo di indice di rivalutazione applicare? Grazie

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Buongiorno Alessandro, può rivalutare i valori quando l'accordo territoriale è "vecchio" di almeno 3 anni; il riferimento è l'indice Istat che può considerare del mese precedente la stipula dell'accordo o l'indice ISTAT medio degli anni da aggiornare. se ad esempio l'accordo fosse stato stipulato nel 2010 e non più rivisto dovrebbe applicare gli indici ISTAT per gli anni dal 2011 in poi.

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Grazie. In effetti se non erro l'accordo per il comune di Roma risale al 2004. I consulenti cui mi rivolsi non mi hanno parlato della rivalutazione. Potrei applicazioni un canone ben superiore ( almeno 100 euro). Grazie

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Grazie per il riscontro. Buona giornata.

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Desidererei stipulare un contratto a canone concordato a Rocca imperiale[Cosenza,comune di abitanti inferiore a 5000.Il comune non ha deliberato nulla. Posso avere dettagli in merito.Grazie

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Buongiorno Cosimo, il suo comune non fa parte di quelli nell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa, quindi potrebbe stipulare un contratto concordato prendendo come riferimento quello del comune più vicino e demograficamente simile, ma non ci sarebbero le relative agevolazioni fiscale.

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Buongiorno,

sono possessore di una villetta ad Altavilla Milicia e volevo affittarla con canone concordato, vorrei una consulenza per capire a quanto ammonta il canone che potrei richiedere e che agevolazioni fiscali potrei avere.
Sono pronto ad inviarvi eventuali planimetrie visure a quanto altro possa aiutarvi a darmi una consulenza.
Cordialmente
Pietro Arnone

Ultima modifica commento su 3 mesi fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Buongiorno Pietro, per una consulenza specifica può contattare l'agenzia di
Agenzia: Palermo 3
Corso Calatafimi, 942 - 90131 Palermo (PA)
Tel. 091 9823318
palermo3@soloaffitti.it

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Salve io ho i contributi territoriali x contratto agevolato o concordato, e vivo di assegno sociale di meno di 500 euro pero' nn riesco come muovermi a chi chiedere un alloggio in affitto le agenzie mi chiedono soldi... mi puo' dare un ' indicazione precisa come posso fare? vivo aTorino grazie!

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Gentile Cosina, le agenzie immobiliari chiedono una provvigione per il lavoro che svolgono; se quello che cerca non è un affitto privato, ma una sistemazione, dovrebbe rivolgersi all'ufficio comunale di competenza per entrare nelle liste di assegnazione degli alloggi sociali.

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Salve,
Ho calcolato, secondo le indicazioni dell?Accordo Territoriale di Palermo, il canone del mio appartamento che consiste in € 813,78 (mq126,3 *7,59). Se affitto una stanza ad uno o più studenti, devo tenere conto dei mq della stessa o, secondo qualche criterio, devo considerare anche una porzione degli spazi comuni, che nel mio caso, incidono parecchio?

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Gentile Mercuria, deve considerare i mq in esclusiva della stanza concessa in affitto + 1/2 o 1/3 a seconda della suddivisione, degli spazi in comune.

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Buongiorno Isabella, ho un appartamento di mq55 al netto dei muri parzialmente arredato (manca la cucina) composto da camera da letto, salone,bagno,cucinino e 2 comodi balconi: il tutto al secondo piano di un condominio immerso nel verde con campo da tennis, posto auto scoperto di proprietà, ascensore e situato a 50 metri dal metrò nel quartiere di Bari Palese. Vorrei affittarlo con contratto di locazione a canone concordato , ma non riesco a capire a quanto. Sono 3 giorni che mi imbatto in siti poco chiari, persino quello del comune: MI AIUTIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII

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Vorrei affittare con contratto parziale transitorio a cedolare secca con canone concordato, appartamento di 76 mq a torino via Salbertrand,4 piano,arredamento nuovo , riscaldamento , climatizzatori e cantina. Non riesco a fare il calcolo. Mi può aiutare?

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Gentile Luisa, per un calcolo esatto può rivolgersi ad una nostra agenzia in zona.

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Ciao Isabella,
spero nel tuo aiuto.
Ho 2 immobili (piano terra e primo piano) ad Arzano in provincia di Napoli, li ho sempre affittati con il contratto "classico" ora vorrei fare quello concordato.
Non riesco a trovare i valori dei canoni minimi e massimi, anche se ho trovato che ad Arzano si può fare il canone concordato. Dove potrei trovare questi valori?
I due immobili li ho sempre affittati con lo stesso contratto, con il contratto a canone concordato posso fare lo stesso così o ne devo fare due divisi? L'immobile a piano terra appartiene categoria A/4 mentre a primo piano A/3.
Grazie mille
Francesco P.

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Gentile Francesco, trova qui i dettagli dell'accordo; il contratto può essere anche unico, specificando che vengono affittate due unità immobiliari distinti e quindi riportandone i precisi dettagli catastali.

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Ciao Isabella,
grazie mille per il file.
Ma come faccio ad equiparare una zona di Napoli con una zona di Arzano?
mi posso avvalere di:
Per tutte le strade, in qualunque area ricompresa, non rientrante negli elenchi di maggiore interesse commerciale, i canoni come definiti con le modalità di cui agli artt.2-3 e 4 d agli Allegati A),8) e C) del presente Accordo Territoriale, potranno essere ridotti, d'intesa tra le parti, fino ad un massimo del 20%
Grazie mille sempre
Francesco

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Gentile Francesco, dovrebbe verificare, nell'elenco delle zone, a quale corrisponde il comune e foglio del suo immobile.

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Gentile Francesco ti riporto il link del comune di Napoli , nell'articolo 11 si cita il comune e trovi un elenco delle varie aree. Per maggiori info ti conviene contattare l'ufficio tecnico di competenza.

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Ciao Isabella, scusami se ti faccio tante domande.
Ma su quel documento a cui fai riferimento non viene menzionato il comune di Arzano e le relative zone.
Quindi resta a descrizione mia di scegliere l'area a cui fare riferimento?
Per caso hai un facsimile di contratto in formato word da poter editare?
Grazi mille
Francesco P.

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Salve, spero possa essermi di aiuto.
Affitto porzione di un immobile ad una studentessa in zona viale delle scienze a Palermo.
Una delle due stanze la lascio libera per mè.
Ho dimenticato di ri-registrare il contratto ad ottobre alla stessa studentessa.
Ora devo farlo ma si paga una penale.
Pensi possa registrarlo con l'agevolazione fiscale prevista per i comuni ad alta densità abitativa?
E se si come faccio a stabilire l'ammontare del canone concordato?
È una casa di circa 60 mq commerciali e non ha né cantina ne garage.
Ha due camere da letto indipendenti con bagno in camera entrambe, una cucina e uno spazio comune.

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Buonasera Rosanna, può registralo in ritardo pagando solo la sanzione se decide di optare per il regime di cedolare secca. Rispetto al calcolo del canone dovrà valutare solo i mq concessi in esclusivi e il 50% degli spazi in comune.

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Salve,
Collegandomi alla risposta data a Lorenza, se l'immobile possiede 8 dei 16 requisiti che lei ha elencato, è corretto individuare come fascia di oscillazione 5,41-8,86 qualora l'immobile fosse stato ristrutturato dopo il 1989?
Grazie

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Buongiorno Serena, trova qui i dettagli dell'accordo di Palermo, in modo da conoscere bene i valori relativi alla zona e agli accessori presenti.

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