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Come si calcola il canone concordato? Facciamo un esempio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 27, 2014
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Dopo aver presentato le caratteristiche tecniche di un contratto a canone concordato, illustrato i vantaggi fiscali, comprese le ultime novità, vogliamo provare a fare dei calcoli prendendo ad esempio un immobile a Palermo. Per rendere quanto più possibile concreto il concetto di "calcolare" il canone concordato e quello delle "fasce di oscillazione" procediamo con l'analisi specifica di un caso richiesto da un nostro lettore.

Buongiorno,
sono proprietaria di un immobile (senza mobili) a Palermo , zona Libertà, con superficie interna di circa 80 mq ed una cantina di 16. Ho sentito parlare dei contratti a canone concordato e soprattutto delle agevolazioni fiscali previste per i proprietari. Ma per capire se può essere conveniente, volevo sapere come si fa a stabilire il valore mensile di un canone concordato? Ho trovato il testo dell'accordo territoriale, ma non so bene come muovermi.
Grazie
Lorenza

Gentile Lorenza,
non abbiamo una descrizione precisa dell'immobile, ma proviamo ugualmente a cercare di fare ordine.
La prima informazione utile riguarda la superficie utile da calcolare che nel caso dell'accordo per la città di Palermo è data da
A) la superficie calpestabile al netto dei muri perimetrali ed interni dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili, nonché verande chiuse ove munite di regolare autorizzazione anche in sanatoria;
B) la superficie dei vani accessori a servizio dei vani principali quali soffitte, cantine, mezzanini e simili, computata nella misura:
del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 25 per cento, qualora non comunicanti;
C) la superficie dei balconi, terrazze e simili, anche coperte e/o di collegamento, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura:
del 30 per cento, fino a metri quadri 25, e 10 per cento la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 15 per cento, fino a metri quadri 25, e 5 per cento la quota eccedente qualora non comunicanti.
D) la superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera A), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei punti precedenti entrano nel computo della superficie utile fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera A).
E) in caso di superficie inferiore ai 50 metri quadri la stessa viene moltiplicata per il coefficiente di 1,20.

Quindi nel suo caso specifico calcoliamo 80 + 4 (ovvero il 25% della sua cantina); per un totale di 84 mq.


L'altro dato importante è quello relativo alla zona che lei ci dice già essere nel quartiere Libertà.


Quindi ora sarebbe importante andare ad individuare la subfascia di appartenenza dell'immobile (minima, media o massima) a seconda del numero di presenza dei seguenti elementi:
1. Presenza di 1 autorimessa o posto auto coperto
2. Presenza di cortile comune;
3. Presenza di una cantina o sottotetto o soffitta;
4. Presenza di impianto d'acqua corrente;
5. Presenza d'impianto di riscaldamento;
6. Comodità di salita (necessaria la presenza di ascensore se unità oltre il 1° piano – 3° (f.t.)
7. Presenza d'area verde di pertinenza;
8. Presenza di posto auto scoperto;
9. Presenza d'altro posto auto o box, oltre il 1°;
10. Presenza d'impianto di condizionamento;
11. Presenza d'impianti sportivi di pertinenza;
12. Presenza di dotazione di mobilio;
13. Presenza di doppi servizi;
14. Presenza di allacciamento alla rete gas;
15. Presenza di porta blindata;
16. Presenza di doppi vetri.

Non avendo nel suo caso una descrizione dettagliata dell'immobile prenderemo in considerazione l'intera fascia di oscillazione indicata per la microzona 6 nella quale è inclusa la zona "Libertà", che va da un minimo di 4,7 euro al mq ad un massimo di 7,7 €.


Pertanto il canone di locazione che lei potrebbe applicare mensilmente oscilla tra
• 395 euro (4,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile minimo
e
• 647 euro (7,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile massimo

Tali valori potrebbero essere aumentati se si prevedesse una durata contrattuale superiore rispetto a quella minima di 3 anni + 2, ovvero nel caso di stipula di contratti di durata 4+2 è possibile un incremento del 2% del canone annuo; per i contratti di durata 5+2 è possibile un incremento del 4%; mentre per contratti di durata 6+2 è possibile un incremento del 6%.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Francesco

    Ciao Isabella,
    spero nel tuo aiuto.
    Ho 2 immobili (piano terra e primo piano) ad Arzano in provincia di Napoli, li ho sempre affittati con il contratto "classico" ora vorrei fare quello concordato.
    Non riesco a trovare i valori dei canoni minimi e massimi, anche se ho trovato che ad Arzano si può fare il canone concordato. Dove potrei trovare questi valori?
    I due immobili li ho sempre affittati con lo stesso contratto, con il contratto a canone concordato posso fare lo stesso così o ne devo fare due divisi? L'immobile a piano terra appartiene categoria A/4 mentre a primo piano A/3.
    Grazie mille
    Francesco P.

  • Gentile Francesco, trova qui i dettagli dell'accordo; il contratto può essere anche unico, specificando che vengono affittate due unità immobiliari distinti e quindi riportandone i precisi dettagli catastali.

  • Francesco

    Ciao Isabella,
    grazie mille per il file.
    Ma come faccio ad equiparare una zona di Napoli con una zona di Arzano?
    mi posso avvalere di:
    Per tutte le strade, in qualunque area ricompresa, non rientrante negli elenchi di maggiore interesse commerciale, i canoni come definiti con le modalità di cui agli artt.2-3 e 4 d agli Allegati A),8) e C) del presente Accordo Territoriale, potranno essere ridotti, d'intesa tra le parti, fino ad un massimo del 20%
    Grazie mille sempre
    Francesco

  • Gentile Francesco, dovrebbe verificare, nell'elenco delle zone, a quale corrisponde il comune e foglio del suo immobile.

  • Gentile Francesco ti riporto il link del comune di Napoli , nell'articolo 11 si cita il comune e trovi un elenco delle varie aree. Per maggiori info ti conviene contattare l'ufficio tecnico di competenza.

    1 URL breve:
  • Francesco

    Ciao Isabella, scusami se ti faccio tante domande.
    Ma su quel documento a cui fai riferimento non viene menzionato il comune di Arzano e le relative zone.
    Quindi resta a descrizione mia di scegliere l'area a cui fare riferimento?
    Per caso hai un facsimile di contratto in formato word da poter editare?
    Grazi mille
    Francesco P.

    0 URL breve:
  • rossana

    Salve, spero possa essermi di aiuto.
    Affitto porzione di un immobile ad una studentessa in zona viale delle scienze a Palermo.
    Una delle due stanze la lascio libera per mè.
    Ho dimenticato di ri-registrare il contratto ad ottobre alla stessa studentessa.
    Ora devo farlo ma si paga una penale.
    Pensi possa registrarlo con l'agevolazione fiscale prevista per i comuni ad alta densità abitativa?
    E se si come faccio a stabilire l'ammontare del canone concordato?
    È una casa di circa 60 mq commerciali e non ha né cantina ne garage.
    Ha due camere da letto indipendenti con bagno in camera entrambe, una cucina e uno spazio comune.

  • Buonasera Rosanna, può registralo in ritardo pagando solo la sanzione se decide di optare per il regime di cedolare secca. Rispetto al calcolo del canone dovrà valutare solo i mq concessi in esclusivi e il 50% degli spazi in comune.

  • Serena

    Salve,
    Collegandomi alla risposta data a Lorenza, se l'immobile possiede 8 dei 16 requisiti che lei ha elencato, è corretto individuare come fascia di oscillazione 5,41-8,86 qualora l'immobile fosse stato ristrutturato dopo il 1989?
    Grazie

  • Buongiorno Serena, trova qui i dettagli dell'accordo di Palermo, in modo da conoscere bene i valori relativi alla zona e agli accessori presenti.

  • Ivan

    Buonasera
    Sto in affitto con un cotrato a canone concordato in un appartamento di 65 mq a Torvaianica e pagò 500 euro di affitto, com'è posso verificare se il prezzo di affitto e giusto? Grazie.

  • Gentile Ivan, trova qui il testo dell'accordo con i valori; eventualmente può chiedere l'intervento di una delle associazioni firmatarie.

  • Matteo

    Buonasera, abito in un appartamento con un altro inquilino. Quest'ultimo, 2 giorni fa', ha dato preavviso di recesso dal suo contratto di locazione. Entrambi siamo singolarmente intestatari di un contratto di locazione a canone concordato e in cedolare secca con il locatore, ognuno per la propria camera. Nel contratto di locazione di entrambi, al momento della stipula e registrazione, il proprietario ha inserito una clausola che prevede quanto segue: E’ facoltà del conduttore recedere dal contratto previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno 2 mesi prima. Nel caso di recesso di uno dei due conduttori, il conduttore che non recede ha 30 giorni di tempo per trovare un nuovo conduttore alle condizioni economiche sopra definite, pena il recesso di quest’ultimo entro i successivi 30 giorni. E’ facoltà del locatore recedere con un preavviso di due mesi. Mi chiedevo se il locatore possa davvero costringermi a lasciare l'appartamento nel caso in cui io non riesca a trovare un nuovo coinquilino entro 30 giorni. In questo caso poi, il proprietario vorrebbe riaffittare la camera non alle medesime condizioni economiche ma ad un prezzo maggiore, in questo caso la clausola sarebbe valida?

  • Gentile Matteo, la clausola è molto strana, considerando che se ognuno è titolare del proprio contratto la disdetta dell'altro non dovrebbe influire su di lei. Quindi se vuole impegnarsi rispetto alla ricerca di un nuovo inquilino naturalmente può farlo, ma trovandolo non rischia nulla.

  • Antonio Di Martino

    Buona sera ho un appartamento a Napoli e in base ai parametri che ho letto sull'accordo del comune di Napoli la mia abitazione rientra nella zona con Min 41 euro al mq/anno e max 100 mq/anno . La sub fascia è tra il 51% e il 75% ora non ho capito se i valori % si calcolano sul Min e max o sul lavoro della loro differenza . Di quanto deve essere il canone su una superfice totale e ricalcolata pari a 70 mq ?

  • Buongiorno Antonio, per una consulenza specifica sul suo immobile può contattare una nostra agenzia di zona http://www.soloaffitti.it/agenzie/Campania/Napoli

  • Giannuzzi Marcello

    Sono proprietaria di un trilocale di 80mq situato a Roma in Via Achille Mauri (zona Monte Mario) ed ho affittato singolarmente a due studentesse universitarie 2 camere con contratto temporaneo transitorio di un anno a canone agevolato per un importo mensile cadauno di € 350,00. Ora dovrei affittare la terza stanza ad una lavoratrice sempre con contratto temporaneo transitorio di un anno per un canone mensile di € 350,00. Vorrei sapere se ciò è fattibile senza ulteriori adempimenti oltre la regolare registrazione all'Agenzia delle Entrate oppure se ci sono altre problematiche normative ovvero se si rientra nella disciplina di affittacamere del territorio del Comune di Roma.
    Resto in attesa del chiesto chiarimento.

  • Buongiorno Marcello, parlando di contratti principali e non di posto letto non c'è alcun problema rispetto all'affinità con l'attività di affittacamere. L'unico vincolo è rappresentato dal calcolo del canone transitorio che deve rientrare nelle fasce di oscillazione individuate dall'accordo territoriale. Inoltre su tutti i contratti dovrà applicare lo stesso regime fiscale.

  • Paolo

    Salve, sto cercando di chiarirmi le idee ma ho qualche difficoltà: a Firenze, un appartamento è classificato di tipo B se possiede una serie di sette requisiti, fra cui l'ascensore (se oltre il terzo piano fuori terra). E' invece classificato di tipo C se NON possiede almeno due dei requisiti del tipo B, a parte l'ascensore che per il tipo C è irrilevante. Non esiste tipo D quindi meno di tipo C non c'è niente. Domanda: un appartamento al quarto piano, che possiede TUTTI i requisiti per il tipo B, ma non l'ascensore, come si classifica ?
    Grazie mille - Paolo

  • Gentile Paolo, a questo punto lo classifica in B, mancandole un solo requisito e non i 2 che la penalizzerebbero come immobile di tipo C.

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