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Come si calcola il canone concordato? Facciamo un esempio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 27, 2014
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Dopo aver presentato le caratteristiche tecniche di un contratto a canone concordato illustrato i vantaggi fiscali, comprese le ultime novità, vogliamo provare a fare dei calcoli prendendo ad esempio un immobile a Palermo. Per rendere quanto più possibile concreto il concetto di "calcolare" il canone concordato e quello delle "fasce di oscillazione" procediamo con l'analisi specifica di un caso richiesto da un nostro lettore.

Buongiorno,
sono proprietaria di un immobile (senza mobili) a Palermo , zona Libertà, con superficie interna di circa 80 mq ed una cantina di 16. Ho sentito parlare dei contratti a canone concordato e soprattutto delle agevolazioni fiscali previste per i proprietari. Ma per capire se può essere conveniente, volevo sapere come si fa a stabilire il valore mensile di un canone concordato? Ho trovato il testo dell'accordo territoriale, ma non so bene come muovermi.
Grazie
Lorenza

Gentile Lorenza,
non abbiamo una descrizione precisa dell'immobile, ma proviamo ugualmente a cercare di fare ordine.
La prima informazione utile riguarda la superficie utile da calcolare che nel caso dell'accordo per la città di Palermo è data da
A) la superficie calpestabile al netto dei muri perimetrali ed interni dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili, nonché verande chiuse ove munite di regolare autorizzazione anche in sanatoria;
B) la superficie dei vani accessori a servizio dei vani principali quali soffitte, cantine, mezzanini e simili, computata nella misura:
del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 25 per cento, qualora non comunicanti;
C) la superficie dei balconi, terrazze e simili, anche coperte e/o di collegamento, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura:
del 30 per cento, fino a metri quadri 25, e 10 per cento la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 15 per cento, fino a metri quadri 25, e 5 per cento la quota eccedente qualora non comunicanti.
D) la superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera A), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei punti precedenti entrano nel computo della superficie utile fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera A).
E) in caso di superficie inferiore ai 50 metri quadri la stessa viene moltiplicata per il coefficiente di 1,20.

Quindi nel suo caso specifico calcoliamo 80 + 4 (ovvero il 25% della sua cantina); per un totale di 84 mq.


L'altro dato importante è quello relativo alla zona che lei ci dice già essere nel quartiere Libertà.


Quindi ora sarebbe importante andare ad individuare la subfascia di appartenenza dell'immobile (minima, media o massima) a seconda del numero di presenza dei seguenti elementi:
1. Presenza di 1 autorimessa o posto auto coperto
2. Presenza di cortile comune;
3. Presenza di una cantina o sottotetto o soffitta;
4. Presenza di impianto d'acqua corrente;
5. Presenza d'impianto di riscaldamento;
6. Comodità di salita (necessaria la presenza di ascensore se unità oltre il 1° piano – 3° (f.t.)
7. Presenza d'area verde di pertinenza;
8. Presenza di posto auto scoperto;
9. Presenza d'altro posto auto o box, oltre il 1°;
10. Presenza d'impianto di condizionamento;
11. Presenza d'impianti sportivi di pertinenza;
12. Presenza di dotazione di mobilio;
13. Presenza di doppi servizi;
14. Presenza di allacciamento alla rete gas;
15. Presenza di porta blindata;
16. Presenza di doppi vetri.

Non avendo nel suo caso una descrizione dettagliata dell'immobile prenderemo in considerazione l'intera fascia di oscillazione indicata per la microzona 6 nella quale è inclusa la zona "Libertà", che va da un minimo di 4,7 euro al mq ad un massimo di 7,7 €.


Pertanto il canone di locazione che lei potrebbe applicare mensilmente oscilla tra
• 395 euro (4,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile minimo
e
• 647 euro (7,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile massimo

Tali valori potrebbero essere aumentati se si prevedesse una durata contrattuale superiore rispetto a quella minima di 3 anni + 2, ovvero nel caso di stipula di contratti di durata 4+2 è possibile un incremento del 2% del canone annuo; per i contratti di durata 5+2 è possibile un incremento del 4%; mentre per contratti di durata 6+2 è possibile un incremento del 6%.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (353)

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Buonasera vorrei sapere cosa chiedere come affitto di un appartamento in Palermo situato in zona Corso Calatafimi altezza ex ospedale militare ,l'appartamento e di 85 mq, riscaldamento autonomo ,3 condizionatori ,un bagno con doccia, cucina semi abitabile,balcone verandato ,6 piano ascensore ,servizio di portineria ,le spese condominiali sono di 56 euro mensili,l'appartamento si presenta in buone condizioni ristrutturato il 2017,senza posto auto.
Grazie in anticipo

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Buongiorno Francesco, se vuole stipulare un contratto a canone concordato dovrà calcolare il canone sulla base degli accordi; a libero mercato la valutazione dipende da zona e stato dell'immobile; potrà confrontare i canoni applicati in zona verificando portali immobiliari.

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Salve, volevo chiedere come applicare il canone concordato all'affitto di una stanza di 16 mq in un appartamento di 75 mq (calpestabili, con 42 mq tra cucina, bagno e salone) nel comune di Roma. grazie

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Gentile Mauro, deve verificare i valori di riferimento per zona e caratteristiche dell'immobile; moltiplicare questo valore per i 16 mq esclusivi + una percentuale degli spazi in comune a seconda che siano divisi tra 2 o più persone.

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Salveil mio comune in provincia di Cosenza non ha regolamentato sul canone concordato. Vorrei sapere se posso usufruire ugualmente della cedolare secca al 10% adottando ovviamente il canone concordato
Grazie

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Gentile Annarosa, se il suo comune fa parte di quelli ad alta tensione abitativa può utilizzare l'accordo di un comune limitrofo ed applicare la cedolare al 10.

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Buongiorno, dovrei fittare una stanza in Viale Ippocrate a Roma ad una studentessa cosa mi conviene stipulare come contratto?

Grazie

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Buongiorno elena, dal punto di vista fiscale potrebbe essere conveniente stipulare un contratto per studenti fuori sede a canone concordato.

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Buongiorno sono proprietario di un appartamento di 54 mq nel comune di Rodengo Saiano (Bs) via vivaldi angolo via colombaie. Oltre all apparamento c'è un box privato di 20mq. Poi un terrazzo di altri 16mq. Posto al primo ed ultimo piano di una corte. Termoautonomo con gas di citta+acqua potabile+cappotto esterno e tetto termico. L appartamento e completamente ammobiliato. Per la durata dell affitto posso farlo anche di 6+2. Volevo per cortesia avere un importo Min e max per affittare a canone concordato in cedolare secca. Grazie anticipatamente

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Gentile Salvatore il comune di riferimento non risulta tra quelli ad alta densità abitativa; quindi il canone da applicare potrebbe essere desunto da quelli che sono i canoni di mercato.

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nella mia precedente comunicazione ho dimenticato di segnalare che c'è porta blindata - spero vogliate tenerne conto nel calcolo del canone concordato con cedolare secca - grazie ancora Carlo Abbate

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Ho acquistato recentemente un appartamento in Napoli - quartiere Fuorigrotta - zona Cavalleggeri D'Aosta - così composto: ingresso+corridoio+3 camere+ ripostiglio+cucina abitabile+bagno+n.1 balcone mq 2. - N.B. l'immobile è 85 mq. catastali (76 mq.interni coperti netti calpestavili).
Lo stabile è munito di riscaldamenti centralizzati + ascensore + portiere + GAS di città + Acqua potabile corrente+ energia elettrica.

l'APPARTAMENTO è IN OTTIME CONDIZIONI INTERNE -
COME SI CALCOLA IL CANONE CONCORDATO CON CEDOLARE SECCA? QUALE SARà IL REGIME DI TASSAZIONE TASSAZIONE?

GRAZIE DELLA CORTESE COLLABORAZIONE - DR. CARLO ABBATE

Ultima modifica commento su 3 mesi fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Gentile Carlo, trova qui l'accordo del comune con le specifiche; se vuole un'assistenza personalizzata può rivolgersi ad una nostra agenzia in zona: http://www.soloaffitti.it/agenzie/Campania/Napoli/Napoli

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Buongiorno. Avendo due immobili da affittare in due città diverse, uno a Roma e uno a Messina, posso fare due contratti a canone condordato e cedolare secca? Grazie mille! Carmen

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Certamente Carmen, può applicare su ogni contratto la tipologia contrattuale e il regime fiscale che preferisce; uguali o diversi a seconda della convenienza.

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Salve. Ho letto con interesse l'articolo è ringrazio. Mi sono imbattuto, tempo addietro, in una nota secondo la quale il risultato del calcolo andava comunque rivalutato all'anno di applicazione essendo la tabella riferita ad una decina di anni orsono se non di più. Mi può dire se tale cosa trova riscontro e che tipo di indice di rivalutazione applicare? Grazie

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Buongiorno Alessandro, può rivalutare i valori quando l'accordo territoriale è "vecchio" di almeno 3 anni; il riferimento è l'indice Istat che può considerare del mese precedente la stipula dell'accordo o l'indice ISTAT medio degli anni da aggiornare. se ad esempio l'accordo fosse stato stipulato nel 2010 e non più rivisto dovrebbe applicare gli indici ISTAT per gli anni dal 2011 in poi.

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Grazie. In effetti se non erro l'accordo per il comune di Roma risale al 2004. I consulenti cui mi rivolsi non mi hanno parlato della rivalutazione. Potrei applicazioni un canone ben superiore ( almeno 100 euro). Grazie

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Grazie per il riscontro. Buona giornata.

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Desidererei stipulare un contratto a canone concordato a Rocca imperiale[Cosenza,comune di abitanti inferiore a 5000.Il comune non ha deliberato nulla. Posso avere dettagli in merito.Grazie

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Buongiorno Cosimo, il suo comune non fa parte di quelli nell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa, quindi potrebbe stipulare un contratto concordato prendendo come riferimento quello del comune più vicino e demograficamente simile, ma non ci sarebbero le relative agevolazioni fiscale.

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