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Contratti in nero, comodati fittizi, accordi fantasiosi. Quando un inquilino può denunciare le situazioni irregolari.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 03, 2015
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A fine anno, quando si devono trovare nuove entrate per sostenere le misure che la finanziaria introdurrà, spesso ci si ricorda di un mercato, quello degli affitti, dove sembra siano ancora in tanti i “furbetti” che ricevono affitti senza dichiarali o dichiarandone solo una parte. Le entrate che il governo spera di recuperare contengono sempre un po’ troppi zero!
Pensiamo che l’introduzione della cedolare secca era stata annunciata, trionfalmente, come la misura che avrebbe fatto recuperare circa 2,7 miliardi di euro nel 2011 e di 3,8 miliardi nel 2012, come conseguenza della dichiarazione di redditi da locazione da parte di proprietari che precedentemente, con il regime irpef, non dichiaravano tali importi.
Conosciamo la realtà dei fatti (un po’ diversa da quella immaginata dagli esattori dello stato) e ci chiediamo, ma tutti questi contratti irregolari esistono davvero? Per capirlo proviamo a partire riconoscendo quando esiste una situazione davvero illegittima e quindi quando possiamo considerare il contratto non conforme alla legge.

Questa è la classificazione che abbiamo individuato per definire situazioni che nel tempo ci sono state sottoposte dai nostri lettori e che possono rappresentare esempi di comportamento più o meno corretto dei proprietari/contribuenti:

round ok 32x32 Regolare


warning 32x32 Al limite del legale


stop 32x32  Non consentito

round remove 32x32 Gravemente irregolare

- Buongiorno, avrei bisogno di un suo parere. Pur vivendo insieme, mio marito ha la residenza in un'altra casa, tale appartamento è stato concesso in comodato d'uso ad una ragazza, con contratto non registrato...ora lei vorrebbe prendere la residenza là, succede qualcosa? round remove 32x32


Partiamo subito da una situazione gravemente irregolare, qui infatti ci sono un bel po’ di infrazioni commesse:
• Il contratto scritto, anche di comodato, va registrato, versando un’imposta fissa di 200 euro.
• Il comodato implica che per l’immobile concesso in uso gratuito il comodatario (come dice la definizione) non paghi alcun canone (né fisso né forfettario, né come compenso per prestazioni di lavoro e/o manutenzioni varie), mentre può contribuire alle spese di utenze e manutenzione ordinaria. I comodati gratuiti vengono per questo stipulati più frequentemente tra familiari e sempre più spesso vengono richiesti come documento registrato nel momento in cui si chieda la residenza in comune.
• Il proprietario, il marito del nostro esempio, mantiene solo formalmente la residenza in questo immobile per usufruire dell’agevolazione imu. Ma l’esonero dal pagamento dell’imu è prevista solo per la prima casa, intesa come l’immobile di proprietà in cui si ha la residenza e in cui, quindi ,il nucleo familiare vive stabilmente.
• La richiesta di residenza da parte di questa ragazza, inquilina in nero, verrà difficilmente riconosciuta senza relativa documentazione di regolare contratto; fosse anche di comodato fittizio. A questo punto la difficoltà potrebbe rimanere nella convivenza che risulterebbe tra il proprietario/marito e tale comodataria.
Quindi una situazione gravemente irregolare che prima o poi creerà problemi, lato inquilino e proprietario.

- Salve, vorrei affittare un immobile ad una coppia di inquilini che lavorano in nero, il padre lo posso inserire come garante, visto che percepisce la pensione, senza passare dalla fidejussione bancaria o assicurativa ??!!
grazie x la disponibilità. round ok 32x32

Proseguiamo con una situazione che potrebbe sembrare non conforme, ma in realtà, a livello di locazione è del tutto regolare:
• La documentazione economica viene richiesta agli inquilini come tutela per il proprietario rispetto al fatto che potranno regolarmente pagare il canone di locazione. Quindi quando il reddito dei titolari del contratto non c’è come in questo caso o è insufficiente nel caso di un rapporto rata/reddito sbilanciato, si fa intervenire un garante.
• La figura del garante è regolare e contemplata dalla legge, tanto che nel caso di garanzia prestata da terzi viene applicata anche un’imposta sulla registrazione della garanzia che è pari allo 0,50% dell’importo garantito.
Tutto nella norma e consentito in questo caso.


- Salve,
volevo sottoporle i seguenti quesiti:
è possibile stipulare un contratto di locazione parziale ad uso promiscuo con una srl al fine di consentire all'amministratore delegato della stessa di usufruire di parte dell'immobile (dove io risiedo) sia per fini abitativi che lavorativi? warning 32x32

Ecco una situazione che possiamo definire al limite del legale per una serie di motivi:
• Partiamo dall’affitto parziale di un immobile utilizzato e dichiarato come residenza e quindi abitazione principale. Per continuare ad essere considerato tale (abitazione principale) la porzione affittata deve essere inferiore rispetto alla parte che si usa direttamente. Ovvero, se abbiamo un quadrilocale, vuol dire affittare una stanza da letto in esclusiva, più l’uso in comune dei servizi e quindi tenere per sé l’esclusività su due stanze più la parte in comune. Occorre, però, ai fini del mantenimento dell’agevolazione Imu verificare cosa dispone nello specifico il regolamento comunale in materia che in taluni casi potrebbe anche escludere esplicitamente l’agevolazione nel caso di utilizzo anche parziale dell’immobile come seconda casa concessa in affitto.
• Un uso promiscuo è possibile sia per immobili abitativi che per immobili ad uso diverso dall’abitativo, la prevalenza di un uso o dell’altro dipenderà dalla categoria catastale dell’immobile oggetto del contratto. Quindi in questo caso parliamo di un immobile abitativo che potrà essere concesso ad uso promiscuo con prevalenza abitativa, dedicando solo una parte all'uso diverso dall'abitativo; se ne affitta solo una porzione, però, tale utilizzo deve essere giustificabile dallo spazio concesso in affitto. Quindi deve esserci un numero di stanze sufficienti a giustificare questo doppio uso.
• Su questo contratto (promiscuo) e per questa tipologia di inquilino (società) il nostro lettore non potrà applicare, sul reddito percepito, la cedolare secca; ma dovrà assoggettare il reddito al regime irpef, con una deduzione del 5%.

Insomma, delle complicazioni non da poco per un singolo contratto abbastanza “tirato”, diremo in gergo.

- Buongiorno, vorrei gentilmente sapere se è possibile locare un’immobile con destinazione d’uso abitativo ad un’azienda che lo utilizza come ufficio e quindi fare un contratto 6+6.
Cordiali saluti stop 32x32


Concludiamo con un esempio di situazione non consentita:
• La categoria castale di un immobile ne indica gli scopi a cui tale edificio può essere utilizzato. Pertanto se un immobile ha categoria abitativa deve essere usato per tale finalità.
• Nulla è per sempre e quindi è possibile variare la destinazione di uno stabile, passando da abitativo ad ufficio o viceversa da ufficio ad abitazione. È necessario rivolgersi ad un tecnico (geometra o ingegnere ad esempio) che apra la pratica (possono essere necessari interventi strutturali o meno) e possa arrivare al cambio di destinazione, se ammesso. A quel punto si può procedere anche con il contratto.
• Se venisse contestata (potrebbe esserci un controllo da parte dei Vigili Urbani) una violazione nell’utilizzo dell’immobile, ci sono gli estremi di un reato penale ; si parla infatti, in questi casi, di abuso edilizio e relativa evasione fiscale.


Un rischio da non sottovalutare considerando le sanzioni che verrebbero imposte al proprietario; un rischio da condividere con l’inquilino che potrebbe ritrovarsi senza le condizioni per poter abitare o vivere nell’immobile che ha scelto e per il quale paga regolarmente l’affitto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (38)

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Salve, ho stipulato un contratto di comodato di comodato d'uso gratuito con scadenza a 6 anni (2025) ma in realtà pago un' affitto in nero, pagando in contanti.
Adesso il proprietario mi chiede l'immobile.
Può farlo prima della scadenza,
Posso denunciare all'ufficio delle entrate che si tratta di un contratto in nero.

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Gentile Vincenzo, il comodato può essere ritirato prima della scadenza.. ma di certo le converrebbe denunciare la situazione illegale e farsi riconoscere un regolare contratto.

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Buongiorno ho recentemente affittato sulla mia p.iva uno stabile addibito a magazzini con un locale accatastato come appartamento... al fine di ottenere la residenza posso fare un contratto in comodato d' uso gratuito a me persona fisica Grazie

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Gentile Sandro, per richiedere la residenza è sufficiente avere un titolo per abitare il locale (va bene anche se fa parte dell'affitto di tutto lo stabile) e che l'immobile, come lei specifica, sia accatastato come abitazione.

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Buonasera Isabella, ad aprile di questo anno sono rientrato in possesso della mia prima casa. La mia ex moglie si è risposata e quindi il giudice mi ha ridato la mia casa che era stata assegnata alla mia ex. Ad agosto ho dato le chiavi di casa ad una famiglia e siccome in quel mese molti uffici erano chiusi siamo rimasti d'accordo che a settembre avremmo completato le pratiche per un contratto. Sebbene questa famiglia è rientrata dalle ferie a fine settembre sono comunque riuscito a fare l' APE agli inizi di settembre. Mi hanno pagato già due mesi ed una caparra. Sono andato ad informarmi ad una associazione di inquilini per stipulare un contratto cedolare secca a canone concordato mi hanno detto che conviene aspettare la metà di novembre in quanto devono ancora formulare le nuove tabelle al comune. Se mi fanno un accertamento fiscale
a che sanzioni vado incontro ?
In Questo appartamento ho avuto la residenza fino al 2009 perché ho comprato una nuova casa, pago ancora il mutuo ed usufruisco delle agevolazioni prima casa. Vorrei sapere se sono in regola è se posso effettivamente affittare. Grazie.

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Gentile Antonio, al momento avendo una casa affitta in nero rischia le sanzioni per mancata registrazione ed evasione fiscale sul reddito percepito; quindi è importante regolarizzare la cosa, adattando il contratto alle attuali tabelle. Se non abita direttamente l'immobile per lei non sarà più prima casa; sarà una seconda casa concessa in affitto, ai fini fiscali.

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Buongiorno, vorrei porle il seguente quesito: se un locale viene concesso con un contratto di comodato d'uso ma poi viene pagato un affitto, nel momento in cui la proprietà volesse tornarne in possesso il conduttore cosa potrebbe contestare ed eventualmente denunciare contro il proprietario del locale? Cosa potrebbe pretendere? Grazie

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Buongiorno Luigi, l'inquilino potrebbe denunciare il proprietario e chieder eil riconoscimento di un valido contratto di affitto di 4 anni +4.

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BUONGIORNO,
HO AFFITTATO UN APPARTAMENTO ARREDATO IN CUI ABITO DA 11 ANNI ORE ME NE DEVO ANDARE PERCHE IL PROPRIETARIO VUOLE UTILIZZARE IL LOCALE PER LA SUA ATTIVITA DI AFFITTACAMERE
INIZIALMENTE IL CONTRATTO REGISTRATO ERA DI 280 EURO MA PER 8 ANNI NE HO PAGATI 450,00..PER CUI POSSO RICHIEDERE INDIETRO LA DIFFERENZA ?
DOPODICHE IL PROPRIETARIO MI HA CHIESTO DI RINNOVARE IL CONTRATTO DOPO 8 ANNI ..IO HO FIRMATO LA PAGINA FINALE..E LUI FURBESCAMENTE IN VECE DI NUOVO 4 PIU 4 HA REGISTRATO UN 3 PIU DUE CON CEDOLARE SECCA INDICANDO 350,00 EURO ED INSERENDO 100,00 EURO DI SPESE PER ARRIVARE AD INCASSARE ANCORA 450,00 EURO !!! IO NATURALMENTE QUESTE PAGINE NON LE HO MAI VISTE NE FIRMATE..ANCHE PERCHE DI SPESE IO NON NE HO MAI AVUTE NEL CONTRATTO NE COME ACCORDO VERBALE.
ORA CHE POSSO FARE ?
VI SAREI GRATO SE POTESSI AVERE DELLE INDICAZIONI

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Buongiorno Angelo, diciamo che se ha documentazione dei suoi pagamenti e di quali erano gli accordi, può ora denunciare la situazione, rivolgendosi magari ai sindacati degli inquilini come Sunia o Sicet.

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Salve, le scrivo per un problema che non so come risolvere. Ho firmato un contratto di comodato d'uso per una casa in affitto per un mese, naturalmente pagando la locazione 350 Euro in nero e versando una caparra di 350 Euro per la quale è stata firmata una scrittura privata. Purtroppo però non ho potuto usufruire dell'abitazione perché essendo allergica alle sostanze chimiche ed essendo la casa sempre chiusa e umida, quando sono andata a pulirla ho iniziato a stare male. Ho chiamati i proprietari e la moglie dicendole che non potevo stare nella casa (il contratto lo aveva firmato il marito) e mi ha detto che mi avrebbero reso i soldi. Poi ci siamo accordati con il marito per riconsegnarli le chiavi dopo due giorni e non sono venuti e le ho portate a casa loro ma mi ha reso solo 350 dell'affitto e 50 di caparra ma le altre 300 le ha tenute dicendo che non era possibile.io gli avevo spiegato delle mie allergie e lui ha detto che allora potevo chiedere di provare la casa per alcuni giorni e che ora gli avevo fatto perdere l'affitto anche se non è vero perché la casa è sempre vuota. Vorrei capire come muovermi per avere indietro tutto il denaro ed evitare di dover denunciare e doverci rimettere anche io per aver preso parte ad un accordo del genere. La ringrazio anticipatamente

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Gentile Laura, diciamo che ritirandosi dopo aver firmato la proposta e aver dichiarato l'immobile conforme alle sue esigenze in effetti metti la proprietà nelle condizioni di trattenere la caparra versata. Ora, è chiaro che il suo sia un caso un po' limite, ma avendo queste allergie sarebbe stato meglio verificare prima che non ci fossero nella casa particolari situazioni di disturbo.

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Gentile Dottoressa,
Vorrei sottoporle un quesito, ma non so se questo sito su cui mi sono imbattuta poco fa è ancora operativo e se lei è ancora disponibile. Aspetto una sua cortese delucidazione.
La ringrazio
Maria Paola Marchese

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Buongiorno Maria Paola, è certamente operativo. Quindi se formula il suo quesito saremo lieti di risponderle.

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Esiste un immobile affittato con contratto "fittizio" di comodato ad uso gratuito registrato nel 2011 e valido fino al 2015. Ad oggi è ancora affittato ma senza alcun contratto. Può il proprietario dell'immobile sanare la sua situazione e a cosa va incontro?

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Buongiorno Nicola, il proprietario potrebbe sanare la situazione registrando il contratto e pagando le relative sanzioni; dovrebbe soprattutto versare imposte e sanzioni non pagate sul reddito percepito ai fini della dichiarazione dei redditi. Certamente in questi casi un ravvedimento operoso volontario sarebbe meno oneroso di un accertamento.

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Salve, volendo regolarizzare un comodato fittizio, scritto ma non registrato e dichiarare redditi di locazione, come si fa a trasformare tutto in contratto di locazione e quanto costerebbe? Grazie

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Gentile Enrica, le sanzioni da pagare dipendono da quanto indietro andate nel tempo; forse potrebbe essere più semplice, se c'è accordo tra le parti, registrare un nuovo contratto, magari partendo dal 2018 con il ravvedimento operoso. trova a questo articolo i dettagli https://www.blogaffitto.it/esperto/ultimissime-novita-sulle-sanzioni-per-proroga-e-risoluzione-in-cedolare-secca.html

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buongiorno buongiorno sono in comodato gratuito per quanto riguarda la casa pero lavoro in nero per i proprietari quanto preavviso devo dare per lasciare casa e lavoro

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Gentile Ornella, se è in comodato gratuito può accordarsi sulla disdetta anche solo per un mese, per il lavoro essendo in nero non ha diritti e neanche doveri, quindi può anche andar via subito.

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Il locatario di mia figlia, ha aggiunto sul contratto di affitto, regolarmente registrato da lui, a penna senza la controfirma di mia figlia, che l'appartamento in merito è affittato ad essa per una parte, poiché il figlio risiede
Lì pur vivendo e lavorando in Inghilterra.da poco mia figlia è diventata mamma e per accedere al nido con la sovvenzione comunale deve avere la residenza, cosa che lui rifiuta categoricamente, peraltro visto che il contratto di affitto lo ha firmato e registrato lui , non ha commesso un falso in atto pubblico? Come puo ' fare mia figlia per ottenere la residenza a cui ha diritto.

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Buongiorno Marco, concordando sul fatto che sua figlia è stata ingannata e per questo potrebbe rivolgersi ad un legale o almeno all'associazione di categoria degli inquilini, può in ogni caso, in virtù del contratto in ogni caso in essere, richiedere la residenza direttamente all'ufficio anagrafe; al più risulterebbe nello stesso nucleo familiare del figlio della proprietaria.

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