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Contratti in nero, comodati fittizi, accordi fantasiosi. Quando un inquilino può denunciare le situazioni irregolari.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 03, 2015
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A fine anno, quando si devono trovare nuove entrate per sostenere le misure che la finanziaria introdurrà, spesso ci si ricorda di un mercato, quello degli affitti, dove sembra siano ancora in tanti i “furbetti” che ricevono affitti senza dichiarali o dichiarandone solo una parte. Le entrate che il governo spera di recuperare contengono sempre un po’ troppi zero!
Pensiamo che l’introduzione della cedolare secca era stata annunciata, trionfalmente, come la misura che avrebbe fatto recuperare circa 2,7 miliardi di euro nel 2011 e di 3,8 miliardi nel 2012, come conseguenza della dichiarazione di redditi da locazione da parte di proprietari che precedentemente, con il regime irpef, non dichiaravano tali importi.
Conosciamo la realtà dei fatti (un po’ diversa da quella immaginata dagli esattori dello stato) e ci chiediamo, ma tutti questi contratti irregolari esistono davvero? Per capirlo proviamo a partire riconoscendo quando esiste una situazione davvero illegittima e quindi quando possiamo considerare il contratto non conforme alla legge.

Questa è la classificazione che abbiamo individuato per definire situazioni che nel tempo ci sono state sottoposte dai nostri lettori e che possono rappresentare esempi di comportamento più o meno corretto dei proprietari/contribuenti:

round ok 32x32 Regolare


warning 32x32 Al limite del legale


stop 32x32  Non consentito

round remove 32x32 Gravemente irregolare

- Buongiorno, avrei bisogno di un suo parere. Pur vivendo insieme, mio marito ha la residenza in un'altra casa, tale appartamento è stato concesso in comodato d'uso ad una ragazza, con contratto non registrato...ora lei vorrebbe prendere la residenza là, succede qualcosa? round remove 32x32


Partiamo subito da una situazione gravemente irregolare, qui infatti ci sono un bel po’ di infrazioni commesse:
• Il contratto scritto, anche di comodato, va registrato, versando un’imposta fissa di 200 euro.
• Il comodato implica che per l’immobile concesso in uso gratuito il comodatario (come dice la definizione) non paghi alcun canone (né fisso né forfettario, né come compenso per prestazioni di lavoro e/o manutenzioni varie), mentre può contribuire alle spese di utenze e manutenzione ordinaria. I comodati gratuiti vengono per questo stipulati più frequentemente tra familiari e sempre più spesso vengono richiesti come documento registrato nel momento in cui si chieda la residenza in comune.
• Il proprietario, il marito del nostro esempio, mantiene solo formalmente la residenza in questo immobile per usufruire dell’agevolazione imu. Ma l’esonero dal pagamento dell’imu è prevista solo per la prima casa, intesa come l’immobile di proprietà in cui si ha la residenza e in cui, quindi ,il nucleo familiare vive stabilmente.
• La richiesta di residenza da parte di questa ragazza, inquilina in nero, verrà difficilmente riconosciuta senza relativa documentazione di regolare contratto; fosse anche di comodato fittizio. A questo punto la difficoltà potrebbe rimanere nella convivenza che risulterebbe tra il proprietario/marito e tale comodataria.
Quindi una situazione gravemente irregolare che prima o poi creerà problemi, lato inquilino e proprietario.

- Salve, vorrei affittare un immobile ad una coppia di inquilini che lavorano in nero, il padre lo posso inserire come garante, visto che percepisce la pensione, senza passare dalla fidejussione bancaria o assicurativa ??!!
grazie x la disponibilità. round ok 32x32

Proseguiamo con una situazione che potrebbe sembrare non conforme, ma in realtà, a livello di locazione è del tutto regolare:
• La documentazione economica viene richiesta agli inquilini come tutela per il proprietario rispetto al fatto che potranno regolarmente pagare il canone di locazione. Quindi quando il reddito dei titolari del contratto non c’è come in questo caso o è insufficiente nel caso di un rapporto rata/reddito sbilanciato, si fa intervenire un garante.
• La figura del garante è regolare e contemplata dalla legge, tanto che nel caso di garanzia prestata da terzi viene applicata anche un’imposta sulla registrazione della garanzia che è pari allo 0,50% dell’importo garantito.
Tutto nella norma e consentito in questo caso.


- Salve,
volevo sottoporle i seguenti quesiti:
è possibile stipulare un contratto di locazione parziale ad uso promiscuo con una srl al fine di consentire all'amministratore delegato della stessa di usufruire di parte dell'immobile (dove io risiedo) sia per fini abitativi che lavorativi? warning 32x32

Ecco una situazione che possiamo definire al limite del legale per una serie di motivi:
• Partiamo dall’affitto parziale di un immobile utilizzato e dichiarato come residenza e quindi abitazione principale. Per continuare ad essere considerato tale (abitazione principale) la porzione affittata deve essere inferiore rispetto alla parte che si usa direttamente. Ovvero, se abbiamo un quadrilocale, vuol dire affittare una stanza da letto in esclusiva, più l’uso in comune dei servizi e quindi tenere per sé l’esclusività su due stanze più la parte in comune. Occorre, però, ai fini del mantenimento dell’agevolazione Imu verificare cosa dispone nello specifico il regolamento comunale in materia che in taluni casi potrebbe anche escludere esplicitamente l’agevolazione nel caso di utilizzo anche parziale dell’immobile come seconda casa concessa in affitto.
• Un uso promiscuo è possibile sia per immobili abitativi che per immobili ad uso diverso dall’abitativo, la prevalenza di un uso o dell’altro dipenderà dalla categoria catastale dell’immobile oggetto del contratto. Quindi in questo caso parliamo di un immobile abitativo che potrà essere concesso ad uso promiscuo con prevalenza abitativa, dedicando solo una parte all'uso diverso dall'abitativo; se ne affitta solo una porzione, però, tale utilizzo deve essere giustificabile dallo spazio concesso in affitto. Quindi deve esserci un numero di stanze sufficienti a giustificare questo doppio uso.
• Su questo contratto (promiscuo) e per questa tipologia di inquilino (società) il nostro lettore non potrà applicare, sul reddito percepito, la cedolare secca; ma dovrà assoggettare il reddito al regime irpef, con una deduzione del 5%.

Insomma, delle complicazioni non da poco per un singolo contratto abbastanza “tirato”, diremo in gergo.

- Buongiorno, vorrei gentilmente sapere se è possibile locare un’immobile con destinazione d’uso abitativo ad un’azienda che lo utilizza come ufficio e quindi fare un contratto 6+6.
Cordiali saluti stop 32x32


Concludiamo con un esempio di situazione non consentita:
• La categoria castale di un immobile ne indica gli scopi a cui tale edificio può essere utilizzato. Pertanto se un immobile ha categoria abitativa deve essere usato per tale finalità.
• Nulla è per sempre e quindi è possibile variare la destinazione di uno stabile, passando da abitativo ad ufficio o viceversa da ufficio ad abitazione. È necessario rivolgersi ad un tecnico (geometra o ingegnere ad esempio) che apra la pratica (possono essere necessari interventi strutturali o meno) e possa arrivare al cambio di destinazione, se ammesso. A quel punto si può procedere anche con il contratto.
• Se venisse contestata (potrebbe esserci un controllo da parte dei Vigili Urbani) una violazione nell’utilizzo dell’immobile, ci sono gli estremi di un reato penale ; si parla infatti, in questi casi, di abuso edilizio e relativa evasione fiscale.


Un rischio da non sottovalutare considerando le sanzioni che verrebbero imposte al proprietario; un rischio da condividere con l’inquilino che potrebbe ritrovarsi senza le condizioni per poter abitare o vivere nell’immobile che ha scelto e per il quale paga regolarmente l’affitto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (47)

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Salve, pongo il seguente quesito.
Vivo da più di 30 anni in un appartamento intestato all’epoca ad una zia. Prima di sposarmi ho ristrutturato a mie spese l’appartamento avendo in cambio da mia zia una canone vantaggioso. Non di affitto peraltro ma sotto forma di contratto di comodato gratuito verbale con i canoni pagati rigorosamente in nero. Appena conclusa la ristrutturazione la zia è deceduta e suo marito ha continuato a percepire il canone con le stesse modalità adeguandolo di tempo in tempo a valori sempre più alti fino ad arrivare ad oggi a valori pressoché di mercato. Ora, di fronte a un suo nuovo aumento e avendo sia io che lui raggiunta una certa età, vorrei smettere di vivere questa situazione di incertezza. Posso trovare il modo di trasformare tale “comodato gratuito” in contratto d’affitto che mi dia una certezza? Posso trovare il modo di subentrare come proprietario trovando delle modalità per convincere lo zio a vendere? Come posso dimostrare di aver pagato in nero per tutto questo lasso di tempo il “comodato gratuito”? Cosa succede se denuncio il tutto all’agenzia delle entrate?
Grazie

Massimo
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Gentile Massimo, diciamo che dovrebbe trovare lei il modo di documentare i pagamenti; potrebbe o valutare una denuncia che comporterebbe gravi sanzioni fiscali per suo zio o un compromesso diretto con suo zio per valutare una cessione di proprietà ad un prezzo scontato della parte dei canoni versati.

Isabella Tulipano
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Ad ottobre è iniziato il terzo anno che vivo in questo appartamento con mio fratello. Per i primi due anni abbiamo avuto un contratto farlocco, nel senso che pagavamo più di quanto dichiarato nel contratto (il proprietario dichiarava i 2633€ necessari per poter scaricare il 19% concesso agli studenti fuori sede). Quest'anno, dovendo lasciare l'appartamento a metà anno, ho proposto al proprietario di fare il contratto solamente a mio fratello (anche se avrei potuto proporre un contratto da 6 mesi x me, ma a quel punto poi avrei dovuto ridurre il fasullo canone di mio fratello e perdere anche quel po' che si può recuperare essendo studenti fuori sede), ho chiesto quindi di togliere me dal contratto e lasciate mio fratello con la stessa cifra di canone dichiarata nel contratto precedente. Ovviamente il proprietario mi ha fatto storie, dicendo che già paga tante tasse e ha cercato in tutti i modi di scendere ulteriormente il canone denunciato nel contratto, in parte ci è riuscito in quanto, facendo un contratto da 10 mesi, ha risparmiato le tasse di 2 mesi facendo perdere a noi la possibilità di recuperare il recuperabile. Da premettere che nonostante non abbia il contratto io dovrei pagare come gli anni precedenti, fino al mese in cui saremo in due dopo di che mio fratello avrà un leggero sconto, restando in singola. Ora io mi sono informato sulla cedolare secca a canone concordato al 10% e considerato che su un appartamento di 10 ragazzi, il contratto lo hanno solo 2 persone, non mi sembra che il proprietario possa cadere in disgrazia! Ho deciso che non ho più intenzione di pagare al di fuori della cifra stabilita nel contratto... Quali sono i rischi a cui vado incontro?? Posso rifiutarmi di pagare la parte a nero?? (La porzione di canone dichiarata la pago tramite bonifico)

Rocco Franco
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Ad ottobre è iniziato il terzo anno che vivo in questo appartamento con mio fratello. Per i primi due anni abbiamo avuto un contratto farlocco, nel senso che pagavamo più di quanto dichiarato nel contratto (il proprietario dichiarava i 2633€ necessari per poter scaricare il 19% concesso agli studenti fuori sede). Quest'anno, dovendo lasciare l'appartamento a metà anno, ho proposto al proprietario di fare il contratto solamente a mio fratello (anche se avrei potuto proporre un contratto da 6 mesi x me, ma a quel punto poi avrei dovuto ridurre il fasullo canone di mio fratello e perdere anche quel po' che si può recuperare essendo studenti fuori sede), ho chiesto quindi di togliere me dal contratto e lasciate mio fratello con la stessa cifra di canone dichiarata nel contratto precedente. Ovviamente il proprietario mi ha fatto storie, dicendo che già paga tante tasse e ha cercato in tutti i modi di scendere ulteriormente il canone denunciato nel contratto, in parte ci è riuscito in quanto, facendo un contratto da 10 mesi, ha risparmiato le tasse di 2 mesi facendo perdere a noi la possibilità di recuperare il recuperabile. Da premettere che nonostante non abbia il contratto io dovrei pagare come gli anni precedenti, fino al mese in cui saremo in due dopo di che mio fratello avrà un leggero sconto, restando in singola. Ora io mi sono informato sulla cedolare secca a canone concordato al 10% e considerato che su un appartamento di 10 ragazzi, il contratto lo hanno solo 2 persone, non mi sembra che il proprietario possa cadere in disgrazia! Ho deciso che non ho più intenzione di pagare al di fuori della cifra stabilita nel contratto... Quali sono i rischi a cui vado incontro?? Posso rifiutarmi di pagare la parte a nero?? (La porzione di canone dichiarata la pago tramite bonifico)

Rocco Franco
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Gentile Rocco, lei non rischia nulla, considerando che non si può parlare di morosità se in effetti lei paga solo la parte indicata in contratto. Potrebbe al più valutare con un'associazione di categoria degli inquilini, come Sunia o Sicet se denunciare queste irregolarità.

Isabella Tulipano
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Ciao Isabella. Ho Un appartamento di proprietà. Tre quarti miei e un quarto mia moglie. Io ho la residente in tale appartamento e risulta acquistata come prima casa, mentre mia moglie con il nucleo familiare abita in un' altra casa. di un'altro comune. Posso io affittare tale appartamento?

fernando cancedda
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Gentile Fernando, come prima casa ai fini imu e tasi, però, si può usufruire solo di una volta per nucleo familiare; quindi se ne usufruite per quella di sua moglie a maggior ragione può trasferire la sua residenza e mettere in affitto questa casa.

Isabella Tulipano
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Buonasera. Vorrei gentilmente una risposta al mio quesito. Vivo in un appartamento di mia proprieta’ . Posso prendere in affitto un altro appartamento intestarlo a me più tutte le utenze e far prendere la residenza a una terza persona con un minore ? Posso detrarre l’affitto a fine anno e in che misura ? Ringrazio anticipatamente per la risposta arrivederci.

Sandro
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Gentile Sandro, per poter scaricare una quota fissa prevista per gli affitti deve prendere la residenza nell'immobile; altrimenti agevolazioni e utenze vanno intestate alla persona che prende la residenza.

Isabella Tulipano
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Salve, ho stipulato un contratto di comodato di comodato d'uso gratuito con scadenza a 6 anni (2025) ma in realtà pago un' affitto in nero, pagando in contanti.
Adesso il proprietario mi chiede l'immobile.
Può farlo prima della scadenza,
Posso denunciare all'ufficio delle entrate che si tratta di un contratto in nero.

Vincenzo
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Gentile Vincenzo, il comodato può essere ritirato prima della scadenza.. ma di certo le converrebbe denunciare la situazione illegale e farsi riconoscere un regolare contratto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno ho recentemente affittato sulla mia p.iva uno stabile addibito a magazzini con un locale accatastato come appartamento... al fine di ottenere la residenza posso fare un contratto in comodato d' uso gratuito a me persona fisica Grazie

sandro ceccon
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Gentile Sandro, per richiedere la residenza è sufficiente avere un titolo per abitare il locale (va bene anche se fa parte dell'affitto di tutto lo stabile) e che l'immobile, come lei specifica, sia accatastato come abitazione.

Isabella Tulipano
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Buonasera Isabella, ad aprile di questo anno sono rientrato in possesso della mia prima casa. La mia ex moglie si è risposata e quindi il giudice mi ha ridato la mia casa che era stata assegnata alla mia ex. Ad agosto ho dato le chiavi di casa ad una famiglia e siccome in quel mese molti uffici erano chiusi siamo rimasti d'accordo che a settembre avremmo completato le pratiche per un contratto. Sebbene questa famiglia è rientrata dalle ferie a fine settembre sono comunque riuscito a fare l' APE agli inizi di settembre. Mi hanno pagato già due mesi ed una caparra. Sono andato ad informarmi ad una associazione di inquilini per stipulare un contratto cedolare secca a canone concordato mi hanno detto che conviene aspettare la metà di novembre in quanto devono ancora formulare le nuove tabelle al comune. Se mi fanno un accertamento fiscale
a che sanzioni vado incontro ?
In Questo appartamento ho avuto la residenza fino al 2009 perché ho comprato una nuova casa, pago ancora il mutuo ed usufruisco delle agevolazioni prima casa. Vorrei sapere se sono in regola è se posso effettivamente affittare. Grazie.

Antonio
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Gentile Antonio, al momento avendo una casa affitta in nero rischia le sanzioni per mancata registrazione ed evasione fiscale sul reddito percepito; quindi è importante regolarizzare la cosa, adattando il contratto alle attuali tabelle. Se non abita direttamente l'immobile per lei non sarà più prima casa; sarà una seconda casa concessa in affitto, ai fini fiscali.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, vorrei porle il seguente quesito: se un locale viene concesso con un contratto di comodato d'uso ma poi viene pagato un affitto, nel momento in cui la proprietà volesse tornarne in possesso il conduttore cosa potrebbe contestare ed eventualmente denunciare contro il proprietario del locale? Cosa potrebbe pretendere? Grazie

Luigi
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Buongiorno Luigi, l'inquilino potrebbe denunciare il proprietario e chieder eil riconoscimento di un valido contratto di affitto di 4 anni +4.

Isabella Tulipano
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BUONGIORNO,
HO AFFITTATO UN APPARTAMENTO ARREDATO IN CUI ABITO DA 11 ANNI ORE ME NE DEVO ANDARE PERCHE IL PROPRIETARIO VUOLE UTILIZZARE IL LOCALE PER LA SUA ATTIVITA DI AFFITTACAMERE
INIZIALMENTE IL CONTRATTO REGISTRATO ERA DI 280 EURO MA PER 8 ANNI NE HO PAGATI 450,00..PER CUI POSSO RICHIEDERE INDIETRO LA DIFFERENZA ?
DOPODICHE IL PROPRIETARIO MI HA CHIESTO DI RINNOVARE IL CONTRATTO DOPO 8 ANNI ..IO HO FIRMATO LA PAGINA FINALE..E LUI FURBESCAMENTE IN VECE DI NUOVO 4 PIU 4 HA REGISTRATO UN 3 PIU DUE CON CEDOLARE SECCA INDICANDO 350,00 EURO ED INSERENDO 100,00 EURO DI SPESE PER ARRIVARE AD INCASSARE ANCORA 450,00 EURO !!! IO NATURALMENTE QUESTE PAGINE NON LE HO MAI VISTE NE FIRMATE..ANCHE PERCHE DI SPESE IO NON NE HO MAI AVUTE NEL CONTRATTO NE COME ACCORDO VERBALE.
ORA CHE POSSO FARE ?
VI SAREI GRATO SE POTESSI AVERE DELLE INDICAZIONI

ANGELO ROMANINI
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Buongiorno Angelo, diciamo che se ha documentazione dei suoi pagamenti e di quali erano gli accordi, può ora denunciare la situazione, rivolgendosi magari ai sindacati degli inquilini come Sunia o Sicet.

Isabella Tulipano
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