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Contratto 3+2, cosa succede al quinto anno?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 23, 2018
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L'annosa questione del rinnovo del 3+2

In ogni settore esiste una domanda che, seppur posta di frequente ed apparentemente semplice, riceve risposte varie e contrastanti.

Nel campo della locazione non è difficile capire di quale domanda si tratti, basta andare da almeno 5 professionisti del settore, magari non specializzati, e chiedere a bruciapelo a ciascuno di essi: “Ma un contratto 3+2 che arriva alla sua seconda scadenza senza essere disdettato, di quanti anni si rinnova?”. Le risposte diverse sarebbero almeno 3, ma potremmo anche essere fortunati (?) e pescare il jolly: 4 risposte diverse.

Ora, la cosa potrebbe anche essere divertente per uno statistico, ma lo sarebbe meno per un proprietario che al momento del secondo rinnovo del contratto debba comunicare l’avvenuta proroga all’Agenzia delle Entrate, visto che in quella sede andrà indicata la sua nuova scadenza e che pertanto ogni amenità lascerebbe lo spazio all’impellente domanda: “Allora, che data indico?”.

Senza pensare ai malintesi nel rapporto tra le parti che un’errata interpretazione della durata del rapporto potrebbe produrre.

Insomma, è il caso di darsi una risposta certa, anche in considerazione della diffusione del contratto 3+2 che, ricordiamolo, in moltissimi comuni italiani consente di ottenere, a fronte del rispetto di determinate condizioni contrattuali (prima fra tutte il canone calcolato in base a dei parametri definiti in un Accordo Territoriale), interessanti agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%, ma non solo).

Un aiuto dalla giurisprudenza

 

Come spesso avviene è stata la giurisprudenza a correre in nostro soccorso, fornendoci una strada interpretativa. Con sentenza del 28 giugno 2008, infatti, la sez. VIII del Tribunale di Torino ha affrontato la questione approfonditamente e restituito un valido responso ai nostri fini.

Non si tratta di una sentenza dell’autorevole Corte di Cassazione, e dobbiamo rimarcare che esiste anche un indirizzo differente (es. sentenza Tribunale di Bologna 7 settembre 2009, n. 3151), tuttavia le motivazioni fornite sono pienamente convincenti, tanto che di seguito le analizzeremo.

Innanzitutto la sentenza affronta tutte le possibili risposte alla domanda “per quanti anni si rinnova il contratto 3+2 alla seconda scadenza?”, mettendole in fila:

a) di altri 3 anni + 2 (sequenza: 3+2+3+2+3+2 e così via);

b) di altri 2 anni (sequenza: 3+2+2+2+2+2 e così via;

c) di altri 3 anni (sequenza: 3+2+3+3+3+3 e così via).

La sentenza fornisce in seguito le motivazioni per cui la risposta da ritenersi corretta sia la c).

In primo luogo l’art. 2 comma 5 L. 431/98 prevede che la durata del contratto in questione sia non inferiore a 3 anni, e che la proroga di diritto di 2 anni si verifichi solo alla prima scadenza (sempre che le parti non decidano di accordarsi per un rinnovo della stessa durata iniziale).

Ciò significa che il rinnovo biennale vada circoscritto alla sola prima scadenza e non possa operare alle successive, quando invece andrà rispettata la durata minima triennale. In definitiva sarà questa la sequenza delle durate: 3+2+3+3+3 e così via.

Vanno dunque scartate le altre possibili risposte (che purtroppo nella pratica vengono spesso fornite, in particolare la b), essendo in contrasto con il contenuto della norma.

Ma cosa avverrà nei casi (piuttosto numerosi) di allungamento della prima durata contrattuale, ad esempio nel caso di 4+2?

Semplice: si applicherà il medesimo principio, quindi il rinnovo dalla seconda scadenza in poi ricalcherà quello della prima durata contrattuale, definita concordemente tra le parti (sequenza dell’esempio: 4+2+4+4+4 e così via).

Cosa avviene alle scadenze del contratto 3+2: una sintesi

 

In definitiva questi i vari passaggi che possiamo ricostruire con riferimento al contratto 3+2 e alle sue varie scadenze (riportiamo dalla sentenza):

- il contratto di locazione delineato dai commi 3-5 dell’art. 2 L. 431/98 ha durata triennale, o comunque “non inferiore ai tre anni”;

- alla scadenza del primo triennio, o comunque del primo periodo, le parti possono concordare un rinnovo contrattuale per la stessa durata (ipotesi ammessa dalla presenza dell’inciso “ove le parti non concordino sul rinnovo”); salva la facoltà per il locatore di esercitare il diniego di rinnovo alle condizioni dell’art. 3 (che elenca alcune motivazioni tassative);

- qualora le parti non concordino sul rinnovo ovvero il locatore non eserciti il diniego di rinnovo, opera la proroga biennale che, quindi, si configura quale meccanismo di tutela a favore del conduttore, il quale in tal modo, da un lato, è avvertito del fatto che il locatore presumibilmente non intenderà “rinnovare” il contratto alla scadenza biennale e, dall’altro lato, ha un congruo periodo di tempo (due anni) per ricercare una nuova soluzione abitativa;

- al termine del biennio di proroga le parti possono attivare “la procedura per il rinnovo a nuove condizioni” o “la rinuncia al rinnovo del contratto”, vale a dire la disdetta dello stesso;

- in assenza di una delle due predette iniziative, che sono vincolate alla forma scritta (“lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”), il contratto “è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”, vale a dire uguale canone e durata pari a quella originariamente pattuita nella misura “non inferiore ai tre anni”.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (27)

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Buongiorno,
1) sono un inquilino e a marzo 2019 si è verificato un cambio di propietà comunicato via mail normale.
2) a settembre scadra contratto 3+2 originario.
3) nel contratto originario c'è un termine per rinnovo da comunicare con preavviso di 3 mesi (è clausola vessatoria perchè obbligo 6 mesi?)
4) io vorrei continuare la locazione ma ho avuto notizia (informale) che la nuova proprietà ha intenzione di vendere l'appartamento da me occupato ma formalmente non c'è stata nessuna comunicazione.

Di fatto avrei meno di 3 mesi per trovare altra locazione.. non è facile.

Domanda: ho diritto ad impugnare il contratto per continuare la locazione? come mi devo comportare?

Grazie mille

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Gentile Mirko, in realtà il termine di preavviso per il proprietario è sempre minimo di sei mesi; per cui se non ha ricevuto regolare disdetta in questi termini può considerare il contratto prorogato per altri 2 anni.

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Buongiorno, le chiedo un'informazione riguardo il mio caso. il 30 giugno mi è scaduto il contratto 3+2 (seconda scadenza ai 5 anni). Il padrone è deceduto 3 anni fa e adesso l'erede diretto, con cui mi interfaccio, ha rinunciato all'eredità del bene in nome di suo foglio. Non mi ha comunicato con i 6 mesi di preavviso rispetto alla scadenza l'intenzione di rinegoziare l'affitto, nè prima la registrazione a nome del nuovo proprietario. Adesso mi dice che deve stipulare nuovo contratto perchè appunto il precedente proprietario(la madre) è deceduta e adesso la proprietà è di suo figlio. Sono costretto a stipulare nuovo contratto a nuove condizioni o vale sempre la regola che il contratto precedente resta in essere agli eredi e se non c'è comunicazione si ritiene rinnovato tacitamente alle stesse condizioni?La ringrazio e porgo cordiali saluti.

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Gentile Marco, il cambio di proprietà deve essere comunicato, solitamente direttamente dal notaio nel momento in cui si realizza il passaggio di proprietà; per cui se non vi è stata disdetta il contratto si considera prorogato di altri due anni, anche se occorre comunicare la proroga presso l'agenzia delle entrate.

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sono il proprietario di un appartamento affittato a canone concordato durata 4+2.
alla scadenza ( 31/12/20) vorrei , pur mantenendo lo stesso conduttore, modificare la durata del contratto a 3+2.
Occorre dare disdetta del contratto e rifarne uno nuovo o semplicemente comunicare al conduttore la modifica?
Grazie 1000

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Gentil Ivano, per modificare la durata dovrete chiudere il contratto in essere e stipulare un nuovo contratto, sempre se siete entrambi d'accordo.

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vorrei delle informazioni circa un contratto 3+2 ( dal 01/11/2014 al 31/10/2019) senza l'opzione di cedolare secca. i 3 anni sono scaduti e ad ottobre scadranno anche gli altri 2. Non ho fatto la comunicazione all'agenzia delle entrate del biennio successivo ai 3 anni, dovrò pagare l'imposta di registro e le relative sanzioni? Inoltre, nel momento in cui si farà la comunicazione, si parla di proroga o annualità successive? Grazie per la risposta

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Gentile Sara, se i 5 anni scadono ad ottobre, dovrà, entro trenta giorni, prorogare il contratto per altri 2 anni. Ma è ampiamente nei termini, quindi non dovrà pagare alcuna sanzione. Essendo in cedolare secca dovrà semplicemente presentare il modello Rli.

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Egregio Avvocato,
sono un inquilina, nel luglio 2013 ho firmato un contratto 3+2 a canone concordato.
Il 1.07.2018 scadevano i 5 anni e non avendo sentito mai i proprietari qualche settumana fa ho chiesto al mio commercialista di controllare per me se fosse stato rinnovato il contratto e ho scoperto che nonostante il canone concordato l'inquilino mi sta facendo pagare più di un 20% in più rispetto ai valori massimi dell'accordo di competenza territoriale e che pur avendo firmato un contratto 3+2 ha registrato un contratto 4+4.
Come posso agire? Posso far decadere il contratto e andar via senza preavviso?

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Buongiorno, la questione è che se ha firmato un contratto libero di 4 anni + 4 ora non può diciamo recriminare; mentre se le hanno fatto firmare un contratto 3 + 2 e poi registrato qualcosa di diverso, ha diritto (se ne ha documentazione) di denunciare l'irregolarità e quindi valutare una richiesta di risarcimento o di andar via senza preavviso.

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Buongiorno!tra un mese scadranno i 5 anni del contratto 3+2 con cedolare secca che ho stipulato con il mio inquilino. Lui vuole rimanere e io sono d'accordo e non voglio variare il canone. Cosa devo fare per rinnovare il contratto?quanto devo pagare di tasse? Devo stipulare contratto?grazie
Marzia

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Buongiorno Marzia, a questo punto si tratta di un'ulteriore proroga. Quindi dovrà semplicemente registrare la proroga dei 3 anni tramite modello rli, senza pagare nulla se in regime di cedolare secca.

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Buonasera, anch'io sono in scadenza con il contratto 3+2. La proroga va comunicata all'agenzia delle entrate entro la data di scadenza o c'è un margine di tempo anche dopo? Grazie

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Buongiorno Giulia, ci sono 30 giorni dalla scadenza.

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buonasera, le spiego il mio dubbio : alla scadenza dei primi 3 anni di un contratto di locazione a canone concordato 3+2 , va effettuata la comunicazione di proroga all'agenzia delle entrate o quest'ultima va effettuata alla scadenza dei 5 anni ?

Grazie
Evangelista

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Gentile Marino, la proroga va comunque effettuata perchè la durata iniziale comunicata è quella di 3 anni.

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Buongiorno,
sono inquilino e sono alla scadenza naturale (5 anni 30/06/2019) di un contratto con cedolare secca 3+2.
Da nessuna delle due parti è stata fatta comunicazione scritta, nei 6 mesi precedenti, di modifica contrattuale.
Quali sono adesso i miei obblighi? Devo rifare il contratto entro il 30/06/20129? Devo firmare con la proprietaria le schede di ricalcolo? Pagare qualche Tassa?
Io molto probabilmente a breve comunicherò alla proprietaria che andrò via dopo i mesi di preavviso previsti contrattualmente.

Grazie e spero in una Vs risposta.

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Gentile Marco, deve registrare presso l'agenzia delle entrate o on line la proroga del contratto per altri 3 anni + 2; rimanendo in cedolare secca non deve pagare altre imposte ma solo presentare la comunicazione; rimane valida la facoltà di disdetta per l'inquilino in qualsiasi momento con sei mesi di preavviso.

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Buonasera,
il 31 gennaio 2020 scade il contratto "concordato" e sottoposto a "cedolare secca" stipulato 5 anni fa con il mio inquilino 3 + 2.
Mi chiedevo, probabilmente il mio inquilino sara' d'accordo a rimanere nel mio appartamento, nel qual caso andra di nuovo stipulato un nuovo contratto di locazione.
Di che durata?
Posso su una cifra di 600 euro mensili ritoccare a 650? pur rimanendo sempre nell'ambito di canone concordato?
E comunque devo indirizzare al medesimo 6 mesi prima una raccomandata r.r. per ricordargli la scadenza e sapere se lui è intenzionato a proseguire?
Grazie per la cortesia e la disponibilita'.

D'ANNUNZIO BERTOLLINI MAURO

Ultima modifica commento su 1 mese fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Gentile Mauro, per poter stipulare un nuovo contratto deve dare disdetta con almeno sei mesi di preavviso e rinegoziare eventualmente le condizioni; altrimenti il contratto andrebbe ancora prorogato per altri 3 anni.
Rispetto al canone deve verificare nell'accordo territoriale di competenza quali sono i valori massimi che può applicare.

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