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Contratto 3+2, cosa succede al quinto anno? Le novità 2019

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 23, 2018
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Il rinnovo del 3+2: la situazione prima del Decreto Crescita

In ogni settore esiste una domanda che, seppur posta di frequente ed apparentemente semplice, riceve risposte varie e contrastanti.

Nel campo della locazione fino a qualche tempo fa non era difficile capire di quale domanda si trattasse, bastava andare da almeno 5 professionisti del settore, magari non specializzati, e chiedere a bruciapelo a ciascuno di essi: “Ma un contratto 3+2 che arriva alla sua seconda scadenza senza essere disdettato, di quanti anni si rinnova?”. Le risposte diverse sarebbero state almeno 3, additittura 4 nei casi più "fortunati".

Ora, la cosa avrebbe potuto anche essere divertente per uno statistico, ma lo era meno per un proprietario che al momento del secondo rinnovo del contratto dovesse confrontarsi con l'onere di comunicare l’avvenuta proroga all’Agenzia delle Entrate, visto che in quella sede occorre indicare la nuova scadenza del contratto e che pertanto ogni amenità avrebbe lasciato spazio all’impellente domanda: “Allora, che data indico?”.

Senza pensare poi all'incertezza riguardo la scadenza del rapporto civilistico tra le parti, con conseguenze circa la tempistica di disdetta del locatore stesso, tanto per dirne una.

Insomma, era impellente l'esigenza di darsi una risposta certa, anche in considerazione della diffusione del contratto 3+2 che, ricordiamolo, in moltissimi comuni italiani consente di ottenere, a fronte del rispetto di determinate condizioni contrattuali (prima fra tutte il canone calcolato in base a dei parametri definiti in un Accordo Territoriale), interessanti agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%, ma non solo).

Un iniziale aiuto dalla giurisprudenza

 

Come spesso avviene è stata inizialmente la giurisprudenza a correre in nostro soccorso, fornendoci una prima, apparentemente convincente, strada interpretativa. In particolare con sentenza del 28 giugno 2008, infatti, la sez. VIII del Tribunale di Torino ha affrontato la questione approfonditamente e restituito un responso inizialmente utile  ai nostri fini, nonostante non provenisse dall'autorevole Corte di Cassazione. Ciò perché le motivazioni fornite risultavano pienamente convincenti.

La sentenza, dopo aver affrontato tutte le possibili risposte alla domanda “per quanti anni si rinnova il contratto 3+2 alla seconda scadenza?”, forniva le motivazioni per cui la risposta corretta fosse da considerarsi la seguente: 3 anni, con sequenza 3+2+3+3 ecc.

In primo luogo l’art. 2 comma 5 L. 431/98 prevede infatti che la durata del contratto in questione sia non inferiore a 3 anni, e che la proroga di diritto di 2 anni si verifichi solo alla prima scadenza (sempre che le parti non decidano di accordarsi per un rinnovo della stessa durata iniziale).

Il Tribunale di Torino ha quindi ritenuto che il rinnovo di 2 anni potesse operare alla sola prima scadenza e non potesse operare alle successive, quando invece avrebbe dovuto essere rispettata la durata minima triennale. In definitiva questa la sequenza delle durate: 3+2+3+3+3 e così via.

Sempre applicando tale sentenza, in caso di allungamento della prima durata contrattuale, ad esempio in caso di contratto 4+2, la sequenza corretta dei rinnovi avrebbe considerato l'allungamento della prima durata, quindi 4+2+4+4 nell'esempio appena riportato.

Ma quindi, considerato che la giurisprudenza si era in qualche modo pronunciata, a cosa era dovuto il permanere dell'incertezza in materia?

Semplice: mentre la maggior parte degli operatori specializzati si assestava sulla giurisprudenza più accreditata, un gran numero di persone, ad esempio privati cittadini alle prese con la locazione del proprio immobile, restavano in preda delle contrastanti informazioni consultabili in rete, non avendo validi strumenti per comprendere quali di esse fossero attendibili.

Novità 2019: Decreto Crescita e interpretazione autentica

Per questo motivo, nonostante l'interpretazione della giurisprudenza sopra riportata venisse ormai considerata dai principali operatori del settore pienamente soddisfacente, il Legislatore ha ritenuto necessario intervenire e, in sede di conversione in legge del Decreto Crescita (D.L. 34/2019), ha fornito la seguente interpretazione autentica dell'art. 2 comma 5 L. 431/98, contenuta nell'art. 19-bis:

Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1988, n.431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Colpo di scena, quindi: in contrasto con l'orientamente giurisprudenziale al momento più accreditato, l'intervento legislativo stabilisce che i rinnovi al quinto anno (seconda scadenza) di un contratto 3+2, così come i rinnovi successivi, debbano avere una durata biennale.

In questo modo si pone fine al dibattito e, nonostante la soluzione giurisprudenziale precedente fosse probabilmente più convincente, si stabilisce un punto fermo sull'argomento, data la natura legislativa dell'interpretazione stessa: alla seconda scadenza di un contratto 3+2 il rinnovo è, appunto, biennale, quindi la sequenza corretta è 3+2+2+2 ecc.

Va da sé che tale diversa interpretazione muta anche le certezze prima maturate relativamente al caso di allungamento della prima scadenza, ad esempio in caso di 4+2: in tale circostanza la sequenza corretta diviene la seguente: 4+2+2+2 ecc.

Bene così, quindi?

Per certi versi sì, ma non del tutto... trattandosi di interpretazione autentica di una norma esistente e non di una innovazione normativa, l'efficacia di tale novità opera ex tunc, quindi fin dall'entrata in vigore della norma cui si riferisce, con la conseguenza che essa va ritenuta applicabile anche ai contratti 3+2 già stipulati e rinnovati (quindi anche quelli già giunti in passato al rinnovo al quinto anno) a partire dal 1998.

Questo genera comunque una complessità (gestibile, per carità, ma da affrontare nei casi specifici) riferibile a quei contratti già rinnovati alla seconda scadenza, per i quali si sia già provveduto a comunicare all'AdE la proroga tenendo conto dell'orientamento giurisprudenziale precedente (durata rinnovo 3 anni) e non di quello ora intervenuto con efficacia retroattiva (durata rinnovo 2 anni). Nondimeno, residua il rischio che le parti contrattuali, non informate della novità retrattiva e convinte della durata triennale del rinnovo, non applichino correttamente i meccanismi contrattuali (con particolare riguardo al locatore che intendesse inviare la propria disdetta).

In definitiva, se è bene che il legislatore abbia chiarito questo aspetto controverso, è lecito sperare per il futuro che le stesse leggi, in dall'inizio, vengano formulate in forma più chiara e con sempre minore nebulosità (pur nel loro carattere generale ed astratto) e che comunque, nel caso si rendesse necessaria un'interpretazione autentica della norma, questa non tardi di 20 anni, peraltro esprimendosi in senso contrario a quella nel frattempo riconosciuta come più accreditata.

Ad ogni buon conto, lasciando da parte queste considerazioni ormai poco utili nello specifico, abbiamo finalmente una risposta definitiva alla domanda delle domande, di cui alla prima parte di questo articolo: Ma un contratto 3+2 che arriva alla sua seconda scadenza senza essere disdettato, di quanti anni si rinnova?”.

La risposta è, appunto, di 2 anni, dal che deriva la sequenza 3+2+2+2  ecc.

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (85)

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Nel mese di novembre 2019 ho acquistato un appartamento locato con contratto agevolato in essere 3+2 con scadenza a giugno 2018 e già prorogato di 3 anni fino al 30/6/2021. Gli inquilini non intendono lasciare l'appartamento. Ho appreso solo pochi giorni fa che con il decreto 34/2019 le proroghe hanno durata biennale. Ormai non ci sono più i 6 mesi di anticipo per disdire il contratto nel 2020. Può essere utile inviare una raccomandata con disdetta per il 2021 nell' eventualità di qualche modifica all' ultimo decreto? Per ottenere la liberazione dell' immobile nel 2022 mi consiglia di procedere per lo sfratto già da ora?
Grazie
Giuliana

Giuliana
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Buonasera, ho un appartamento affittato con canone concordato 3+2. Alla scadenza dei 2 anni prorogandosi il contratto per altri 2 anni posso esercitare la disdetta prima della scadenza per andarci a vivere io?

Giovanni
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Buongiorno Giovanni, per dare disdetta dovrà aspettare, salvo diverso accordo con l'inquilino, la nuova scadenza dei due anni.

Isabella Tulipano
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Buona giorno....mi piacerebbe sapere si alla scadenza dei 5 anni..di un contratto 3+2 il locatore dobrebbe farle firmare o comunicarle qualcosa l'inquilino che si è rinnovato automaticamente il contratto? Essendo scaduto a ottobre del 2018 e non sapendo più niente.....come mi dovrei comportare?

Sofia romero
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Gentile Sofia, non avendo ricevuto comunicazione di disdetta il contratto si considera rinnovato di altri due anni, certamente sarebbe meglio informarsi circa la comunicazione dell'avvenuta proroga presso l'agenzia delle entrate.

Isabella Tulipano
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Terminati i 3+2 anni di contratto con cedolare secca dalle sue risposte ho capito che, senza inviare alcuna raccomandata di disdetta, si rinnova di 2 anni in 2 anni automaticamente.
Bisogna fare qualche comunicazione all'agenzia delle entrate, dopo il decreto crescita mi sembra di no vorrei avere una conferma

Manuela gentili
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Gentile Manuela, va comunque registrata la proroga, anche on line naturalmente, senza pagare imposta di registro.

Isabella Tulipano
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Buona sera sono propietario di immobili a canone concordato 3+2 spipulato 9 sett 2014 ora il contratto risulta comunque rinnovato per altri due anni
Ma io in qualità di proprietario devo comunicare qualcosa all'agenzia delle entrate?

Nicola
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Gentile Nicola, deve registrare la proroga del contratto, non pagando imposte se in regime di cedolare secca.

Isabella Tulipano
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Grazie per l'informazione ma devo pagare un penale per il ritardo dato che il contratto e scaduto a settembre 2019 e soprattutto mi devo recare per forza dov e stato registrato il contratto cioè a Nola oppure a Pomezia luogo dove vivo

Nicola
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Gentile Nicola non c'è più la sanzioni in caso di cedolare secca; potrebbe farlo direttamente on line.

Isabella Tulipano
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Buonasera, mi hanno chiesto di fare un contratto utilizzando il modello tipo 3+2, ma senza che esista l'accordo territoriale (il mio comune è a bassa densità...) è possibile farlo? Lo posso registrare normalmente, come si farebbe con il classico 4+4? grazie in anticipo.

stefano
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Gentile Stefano può farlo utilizzando l'accordo del comune più vicino e demograficamente simile, non avrà le agevolazioni fiscali previste per i comuni ad alta tensione abitativa, ma la formula è comunque valida.

Isabella Tulipano
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Buonasera, per cortesia noi abbiamo un contratto canone concordato da 31anni con la formula 3 più due ( almeno mi pare non ricordo esattamente all inizio ma da qualche anno è così). Scade a marzo 2020. il proprietario che ha mandato una email a ottobre dicendo che avrebbe prorogato il contratto però voleva portare delle modifiche all'affitto è che ci saremmo sentiti al telefono. Così è stato. Lui ha fatto una proposta documento e noi abbiamo fatto una controproposta. dopo più di un mese durante una brevissima telefonata ha comunicato che non avrebbe fatto alcun aumento avrebbe prorogato il contratto di due mesi ma che poi non l'avrebbe più rinnovato perché intende restaurare l'appartamento e poi metterlo sul libero mercato. Ora questa cosa non l'ha scritta l'ha detta soltanto al telefono. Forse trattandosi di una proroga può Non scrivere nulla? Insomma vorremmo trovare una soluzione per poter rimanere qui più tempo avere più tempo per cercare un'altra casa almeno 3 anni e non 2 c'è qualche escamotage dato il comportamento del proprietario? Grazie mille

Bettina
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Gentile Bettina, se vi è stata una prima disdetta ufficiale, mandata tramite raccomandata con almeno sei mesi di preavviso rispetto alla scadenza, ora il proprietario può chiedere la risoluzione definitiva del contratto; senza questo documento potete ritenere che il contratto sia stato prorogato, ma in ogni caso dopo i 30 anni sarebbe necessario ristipulare un nuovo contratto.

Isabella Tulipano
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Ciò un contratto 3 +2ma il proprietario vuole vendere la casa Nell 2021siche scadono i 3+2 se io non trovo nulla fino il 2021 mi può buttare fuori sempre pagato affitto

Angeli
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Buongiorno, per mandarla via nel 20121 deve ricevere regolare disdetta e quindi se per quella data non dovesse liberare la casa il proprietario dovrà avviare una causa di sfratto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Le avevo gia' scritto 2 settimane fa e la ringrazio per la risposta (rif.34725).
La racc. a.r.che dovro' inviare all'inquilino almeno 6 mesi prima della scadenza dei 3+2 a canone conc. con ced.secca puo' essere del tipo : " con rif.to al contratto di locazione ecc., Le comunico la mia volonta' di non voler procedere al rinnovo della locazione oltre la proroga biennale.
Pertanto l'appartamento dovra' essere riconsegnato libero da persone e cose entro la data del 01/06/2020.
La cauzione Le sara' restituita all'esito della verifica sullo stato dei luoghi."
Tengo a precisare che l'inquilino è proprietario di un immobile (a sua volta affittato) ubicato nella mia stessa citta'.
Resto in attesa della Sua risposta e la ringrazio.
Giorgio

giorgio
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Buongiorno Giorgio, l'indicazione è esatta. Essendo alla seconda scadenza non è necessario aggiungere alcuna motivazione particolare e le tempistiche di preavviso sono in super regola.

Isabella Tulipano
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Contratto patti territoriali (3+2), rinnovato per altri due anni.... ho preavvisato 8 mesi prima che la casa mi serve, l'inquilino può chiedere una proroga in caso non trovi casa?

Filippo Bonvino
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Gentile Filippo, l'inquilino può chiederlo ma lei ha diritto di far rispettare la scadenza ed eventualmente potrebbe già avviare la causa di sfratto per finita locazione.

Isabella Tulipano
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