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Contratto 3+2, cosa succede al quinto anno?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 23, 2018
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L'annosa questione del rinnovo del 3+2

In ogni settore esiste una domanda che, seppur posta di frequente ed apparentemente semplice, riceve risposte varie e contrastanti.

Nel campo della locazione non è difficile capire di quale domanda si tratti, basta andare da almeno 5 professionisti del settore, magari non specializzati, e chiedere a bruciapelo a ciascuno di essi: “Ma un contratto 3+2 che arriva alla sua seconda scadenza senza essere disdettato, di quanti anni si rinnova?”. Le risposte diverse sarebbero almeno 3, ma potremmo anche essere fortunati (?) e pescare il jolly: 4 risposte diverse.

Ora, la cosa potrebbe anche essere divertente per uno statistico, ma lo sarebbe meno per un proprietario che al momento del secondo rinnovo del contratto debba comunicare l’avvenuta proroga all’Agenzia delle Entrate, visto che in quella sede andrà indicata la sua nuova scadenza e che pertanto ogni amenità lascerebbe lo spazio all’impellente domanda: “Allora, che data indico?”.

Senza pensare ai malintesi nel rapporto tra le parti che un’errata interpretazione della durata del rapporto potrebbe produrre.

Insomma, è il caso di darsi una risposta certa, anche in considerazione della diffusione del contratto 3+2 che, ricordiamolo, in moltissimi comuni italiani consente di ottenere, a fronte del rispetto di determinate condizioni contrattuali (prima fra tutte il canone calcolato in base a dei parametri definiti in un Accordo Territoriale), interessanti agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%, ma non solo).

Un aiuto dalla giurisprudenza

 

Come spesso avviene è stata la giurisprudenza a correre in nostro soccorso, fornendoci una strada interpretativa. Con sentenza del 28 giugno 2008, infatti, la sez. VIII del Tribunale di Torino ha affrontato la questione approfonditamente e restituito un valido responso ai nostri fini.

Non si tratta di una sentenza dell’autorevole Corte di Cassazione, e dobbiamo rimarcare che esiste anche un indirizzo differente (es. sentenza Tribunale di Bologna 7 settembre 2009, n. 3151), tuttavia le motivazioni fornite sono pienamente convincenti, tanto che di seguito le analizzeremo.

Innanzitutto la sentenza affronta tutte le possibili risposte alla domanda “per quanti anni si rinnova il contratto 3+2 alla seconda scadenza?”, mettendole in fila:

a) di altri 3 anni + 2 (sequenza: 3+2+3+2+3+2 e così via);

b) di altri 2 anni (sequenza: 3+2+2+2+2+2 e così via;

c) di altri 3 anni (sequenza: 3+2+3+3+3+3 e così via).

La sentenza fornisce in seguito le motivazioni per cui la risposta da ritenersi corretta sia la c).

In primo luogo l’art. 2 comma 5 L. 431/98 prevede che la durata del contratto in questione sia non inferiore a 3 anni, e che la proroga di diritto di 2 anni si verifichi solo alla prima scadenza (sempre che le parti non decidano di accordarsi per un rinnovo della stessa durata iniziale).

Ciò significa che il rinnovo biennale vada circoscritto alla sola prima scadenza e non possa operare alle successive, quando invece andrà rispettata la durata minima triennale. In definitiva sarà questa la sequenza delle durate: 3+2+3+3+3 e così via.

Vanno dunque scartate le altre possibili risposte (che purtroppo nella pratica vengono spesso fornite, in particolare la b), essendo in contrasto con il contenuto della norma.

Ma cosa avverrà nei casi (piuttosto numerosi) di allungamento della prima durata contrattuale, ad esempio nel caso di 4+2?

Semplice: si applicherà il medesimo principio, quindi il rinnovo dalla seconda scadenza in poi ricalcherà quello della prima durata contrattuale, definita concordemente tra le parti (sequenza dell’esempio: 4+2+4+4+4 e così via).

Cosa avviene alle scadenze del contratto 3+2: una sintesi

 

In definitiva questi i vari passaggi che possiamo ricostruire con riferimento al contratto 3+2 e alle sue varie scadenze (riportiamo dalla sentenza):

- il contratto di locazione delineato dai commi 3-5 dell’art. 2 L. 431/98 ha durata triennale, o comunque “non inferiore ai tre anni”;

- alla scadenza del primo triennio, o comunque del primo periodo, le parti possono concordare un rinnovo contrattuale per la stessa durata (ipotesi ammessa dalla presenza dell’inciso “ove le parti non concordino sul rinnovo”); salva la facoltà per il locatore di esercitare il diniego di rinnovo alle condizioni dell’art. 3 (che elenca alcune motivazioni tassative);

- qualora le parti non concordino sul rinnovo ovvero il locatore non eserciti il diniego di rinnovo, opera la proroga biennale che, quindi, si configura quale meccanismo di tutela a favore del conduttore, il quale in tal modo, da un lato, è avvertito del fatto che il locatore presumibilmente non intenderà “rinnovare” il contratto alla scadenza biennale e, dall’altro lato, ha un congruo periodo di tempo (due anni) per ricercare una nuova soluzione abitativa;

- al termine del biennio di proroga le parti possono attivare “la procedura per il rinnovo a nuove condizioni” o “la rinuncia al rinnovo del contratto”, vale a dire la disdetta dello stesso;

- in assenza di una delle due predette iniziative, che sono vincolate alla forma scritta (“lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”), il contratto “è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”, vale a dire uguale canone e durata pari a quella originariamente pattuita nella misura “non inferiore ai tre anni”.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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