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Contratto 3+2, cosa succede al quinto anno? Le novità 2019

by Andrea Cioli
in Esperto
on Ottobre 23, 2018
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Il rinnovo del 3+2: la situazione prima del Decreto Crescita

In ogni settore esiste una domanda che, seppur posta di frequente ed apparentemente semplice, riceve risposte varie e contrastanti.

Nel campo della locazione fino a qualche tempo fa non era difficile capire di quale domanda si trattasse, bastava andare da almeno 5 professionisti del settore, magari non specializzati, e chiedere a bruciapelo a ciascuno di essi: “Ma un contratto 3+2 che arriva alla sua seconda scadenza senza essere disdettato, di quanti anni si rinnova?”. Le risposte diverse sarebbero state almeno 3, additittura 4 nei casi più "fortunati".

Ora, la cosa avrebbe potuto anche essere divertente per uno statistico, ma lo era meno per un proprietario che al momento del secondo rinnovo del contratto dovesse confrontarsi con l'onere di comunicare l’avvenuta proroga all’Agenzia delle Entrate, visto che in quella sede occorre indicare la nuova scadenza del contratto e che pertanto ogni amenità avrebbe lasciato spazio all’impellente domanda: “Allora, che data indico?”.

Senza pensare poi all'incertezza riguardo la scadenza del rapporto civilistico tra le parti, con conseguenze circa la tempistica di disdetta del locatore stesso, tanto per dirne una.

Insomma, era impellente l'esigenza di darsi una risposta certa, anche in considerazione della diffusione del contratto 3+2 che, ricordiamolo, in moltissimi comuni italiani consente di ottenere, a fronte del rispetto di determinate condizioni contrattuali (prima fra tutte il canone calcolato in base a dei parametri definiti in un Accordo Territoriale), interessanti agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%, ma non solo).

Un iniziale aiuto dalla giurisprudenza

 

Come spesso avviene è stata inizialmente la giurisprudenza a correre in nostro soccorso, fornendoci una prima, apparentemente convincente, strada interpretativa. In particolare con sentenza del 28 giugno 2008, infatti, la sez. VIII del Tribunale di Torino ha affrontato la questione approfonditamente e restituito un responso inizialmente utile  ai nostri fini, nonostante non provenisse dall'autorevole Corte di Cassazione. Ciò perché le motivazioni fornite risultavano pienamente convincenti.

La sentenza, dopo aver affrontato tutte le possibili risposte alla domanda “per quanti anni si rinnova il contratto 3+2 alla seconda scadenza?”, forniva le motivazioni per cui la risposta corretta fosse da considerarsi la seguente: 3 anni, con sequenza 3+2+3+3 ecc.

In primo luogo l’art. 2 comma 5 L. 431/98 prevede infatti che la durata del contratto in questione sia non inferiore a 3 anni, e che la proroga di diritto di 2 anni si verifichi solo alla prima scadenza (sempre che le parti non decidano di accordarsi per un rinnovo della stessa durata iniziale).

Il Tribunale di Torino ha quindi ritenuto che il rinnovo di 2 anni potesse operare alla sola prima scadenza e non potesse operare alle successive, quando invece avrebbe dovuto essere rispettata la durata minima triennale. In definitiva questa la sequenza delle durate: 3+2+3+3+3 e così via.

Sempre applicando tale sentenza, in caso di allungamento della prima durata contrattuale, ad esempio in caso di contratto 4+2, la sequenza corretta dei rinnovi avrebbe considerato l'allungamento della prima durata, quindi 4+2+4+4 nell'esempio appena riportato.

Ma quindi, considerato che la giurisprudenza si era in qualche modo pronunciata, a cosa era dovuto il permanere dell'incertezza in materia?

Semplice: mentre la maggior parte degli operatori specializzati si assestava sulla giurisprudenza più accreditata, un gran numero di persone, ad esempio privati cittadini alle prese con la locazione del proprio immobile, restavano in preda delle contrastanti informazioni consultabili in rete, non avendo validi strumenti per comprendere quali di esse fossero attendibili.

Novità 2019: Decreto Crescita e interpretazione autentica

Per questo motivo, nonostante l'interpretazione della giurisprudenza sopra riportata venisse ormai considerata dai principali operatori del settore pienamente soddisfacente, il Legislatore ha ritenuto necessario intervenire e, in sede di conversione in legge del Decreto Crescita (D.L. 34/2019), ha fornito la seguente interpretazione autentica dell'art. 2 comma 5 L. 431/98, contenuta nell'art. 19-bis:

Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1988, n.431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Colpo di scena, quindi: in contrasto con l'orientamente giurisprudenziale al momento più accreditato, l'intervento legislativo stabilisce che i rinnovi al quinto anno (seconda scadenza) di un contratto 3+2, così come i rinnovi successivi, debbano avere una durata biennale.

In questo modo si pone fine al dibattito e, nonostante la soluzione giurisprudenziale precedente fosse probabilmente più convincente, si stabilisce un punto fermo sull'argomento, data la natura legislativa dell'interpretazione stessa: alla seconda scadenza di un contratto 3+2 il rinnovo è, appunto, biennale, quindi la sequenza corretta è 3+2+2+2 ecc.

Va da sé che tale diversa interpretazione muta anche le certezze prima maturate relativamente al caso di allungamento della prima scadenza, ad esempio in caso di 4+2: in tale circostanza la sequenza corretta diviene la seguente: 4+2+2+2 ecc.

Bene così, quindi?

Per certi versi sì, ma non del tutto... trattandosi di interpretazione autentica di una norma esistente e non di una innovazione normativa, l'efficacia di tale novità opera ex tunc, quindi fin dall'entrata in vigore della norma cui si riferisce, con la conseguenza che essa va ritenuta applicabile anche ai contratti 3+2 già stipulati e rinnovati (quindi anche quelli già giunti in passato al rinnovo al quinto anno) a partire dal 1998.

Questo genera comunque una complessità (gestibile, per carità, ma da affrontare nei casi specifici) riferibile a quei contratti già rinnovati alla seconda scadenza, per i quali si sia già provveduto a comunicare all'AdE la proroga tenendo conto dell'orientamento giurisprudenziale precedente (durata rinnovo 3 anni) e non di quello ora intervenuto con efficacia retroattiva (durata rinnovo 2 anni). Nondimeno, residua il rischio che le parti contrattuali, non informate della novità retrattiva e convinte della durata triennale del rinnovo, non applichino correttamente i meccanismi contrattuali (con particolare riguardo al locatore che intendesse inviare la propria disdetta).

In definitiva, se è bene che il legislatore abbia chiarito questo aspetto controverso, è lecito sperare per il futuro che le stesse leggi, in dall'inizio, vengano formulate in forma più chiara e con sempre minore nebulosità (pur nel loro carattere generale ed astratto) e che comunque, nel caso si rendesse necessaria un'interpretazione autentica della norma, questa non tardi di 20 anni, peraltro esprimendosi in senso contrario a quella nel frattempo riconosciuta come più accreditata.

Ad ogni buon conto, lasciando da parte queste considerazioni ormai poco utili nello specifico, abbiamo finalmente una risposta definitiva alla domanda delle domande, di cui alla prima parte di questo articolo: Ma un contratto 3+2 che arriva alla sua seconda scadenza senza essere disdettato, di quanti anni si rinnova?”.

La risposta è, appunto, di 2 anni, dal che deriva la sequenza 3+2+2+2  ecc.

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (52)

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Salve, alla scadenza del 5° anno un contratto 3+2 agevolato in cedolare secca è da prorogare per altri 2 anni recandosi all'agenzia delle entrate, oppure mediante piattaforma ONLINE entrando con propria C.F. Password e Pin. Corretto ? Per quanto riguarda il contratto cartaceo si può mantenere sempre lo stesso? (eventualmente il cartaceo è da rifare solo se vengono modificati importi o altro?)

Altra domanda, scadono i primi 3 anni a fine marzo 2019, mi sono accorto in questi giorni che non è stata fatta la proroga, posso farla ONLINE ora , oppure devo andare all'agenzia delle entrate, ci sono penalità pur essendo una cedolare secca?

Grazie

Gino
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Buongiorno Gino, la registrazione della proroga per due anni può essere effettuata on line se è abilitato al servizio e il ritardo nella comunicazione va pagato se non è in regime di cedolare secca.

Isabella Tulipano
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Grazie, per quanto riguarda il contratto cartaceo , resta sempre quello anche per future proroghe ? Corretto ?

Gino
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Finchè il contratto non viene chiuso, ma solo prorogato il contratto cartaceo rimane sempre lo stesso.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Sono inquilina di un appartamento affittato con contratto 3+2 con cedolare secca. Il 30 settembre, tra 15 giorni, scadranno i primi 3 anni. Dando un'occhiata alla registrazione del contratto fatta dall'agenzia immobiliare 3 anni fa, per conto della proprietaria, mi sono accorta che il contratto è stato registrato direttamente per 5 anni. Ho chiesto chiarimenti all'agenzia immobiliare e mi è stato risposto che è stato fatto apposta: essendo un contratto con cedolare secca e non dovendosi pagare tasse, hanno preferito registrarlo direttamente per 5. È corretto? Potrei avere problemi in quanto inquilina? Grazie in anticipo per la gentile risposta.

Noemi
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Buongiorno Noemi, avendolo registrato per cinque anni, in realtà, si considera una durata di 5 anni + 2, dovendo sempre specificare nella prima registrazione la durata, esclusa la proroga. Quindi se volesse lei dare disdetta dovrà considerare almeno sei messi prima dello scadere dei 5 anni.

Isabella Tulipano
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Buonasera Isabella, grazie per la sua risposta.
La mia domanda era un po' differente, provo a riformularla meglio: potrei avere problemi con l'agenzia delle entrate per il fatto che il contratto di affitto risulta essere registrato direttamente per 5 anni, essendo in realtà un 3+2? Ad esempio io "scarico" il contratto di affitto nel 730, producendo anche la relativa registrazione. L'erronea registrazione fatta a suo tempo dall'agenzia immobiliare potrebbe causarmi problemi? O eventualmente li causerebbe solo al proprietario? La ringrazio in anticipo per la pazienza.

Noemi
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Buongiorno,
Sono inquilina di un appartamento affittato con contratto 3+2 con cedolare secca. Il 30 settembre, tra 15 giorni, scadranno i primi 3 anni. Dando un'occhiata alla registrazione del contratto fatta dall'agenzia immobiliare 3 anni fa, per conto della proprietaria, mi sono accorta che il contratto è stato registrato direttamente per 5 anni. Ho chiesto chiarimenti all'agenzia immobiliare e mi è stato risposto che è stato fatto apposta: essendo un contratto con cedolare secca e non dovendosi pagare tasse, hanno preferito registrarlo direttamente per 5. È corretto? Potrei avere problemi in quanto inquilina? Grazie in anticipo per la gentile risposta.

Noemi
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Buona sera io ho un locale commerciale in affitto con contratto 6+6 controlando il contratto e scaduto un anno fa non ho ricevuto nessuna raccomandata di disdetta se come la locataria è deceduta lasciando in mano suoi beni a un amministratore come mi devo comportare non ho nessuna notizia né comunicazione... Ma il contratto del locale si intende prorogato?

Yovis
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Gentile Yovis, se lei ha continuato regolarmente a pagare il canone di affitto il contratto si considera prorogato per altri sei anni, ora deve segnalare a chi amministra i beni di procedere con la comunicazione di proroga, pagando eventuali sanzioni per il ritardo.

Isabella Tulipano
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buongiorno, io sono proprietario ed ho affittato a una famiglia con contratto 3+2. sono gia' passati 3 anni e fra due anni scadra' il contratto. quanto tempo prima devo mandare la disdetta per fine contratto e se devo indicare la motivazione. grazie

carmine
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Gentile Carmine, dal momento in cui il contratto è stato già prorogato in seguito alla scadenza dei primi tre anni, ora dovrà aspettare i successivi due anni, inviando disdettata con almeno sei mesi di preavviso, ma senza specificare la motivazione.

Isabella Tulipano
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sono una locatrice e ho stipulato un contratto di locazione concordato 3+2 a decorrere dal 01.01.2018 vorrei dare la disdetta per il 5° anno dando la disponibilità ad un nuovo contratto con eventuale piccolo aumento. Quando devo inviare la raccomandata a.r. ? Entro 6 mesi dalla scadenza del triennio o entro 6 mesi dalla scadenza del quinto anno ? Grazie

SONIA VOLTAN
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Gentile sonia, può dare disdetta questo punto se non ha un grave motivo allo scadere del 5° anno, quindi con almeno sei mesi di preavviso.

Isabella Tulipano
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Buonasera, il 1/11/2012 abbiamo stipulato un contratto 3+2. Il prox 31/10/2019 scadrà la proroga di due anni concessa nel 2017 a scadenza del contratto che prevede l'esonero di comunicazioni entro 6 mesi dalla naturale scadenza.
Non volendo concedere ulteriore proroga possiamo chiedere il rilascio dell'immobile o avremmo comunque dovuto comunicare tale decisione? Attualmente il contratto è a canone concordato, al caso, si potrebbe far sottoscrivere nuovo contratto ad altre condizioni?
Grazie

Michele
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Gentile Michele, il contratto si considera concluso se non interviene disdetta da parte di uno dei due contraenti; quindi in assenza di disdetta il contratto si considerata prorogato di ulteriori due anni. Ovviamente le parti possono mettersi d'accordo in modo diverso e decidere di stipulare un nuovo contratto.

Isabella Tulipano
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Buonasera,
la proprietaria di un appartamento affittato con la formula 3+2 - scadenza del 5 anno a gennaio 2020-, vorrebbe recedere il contratto per consentire al figlio di abitarci.
Essendo già trascorsi i 6 mesi utili per dare li preavviso il contratto verrà automaticamente rinnivato per altri 3 anni? non c'è modo per poterlo rescindere? Ringrazio in anticipo per il preziosissimo aiuto.

Lara
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Buongiorno Lara, il contratto potrebbe essere considerato rinnovato in automatico per latri due anni, secondo le nuove disposizioni. Se però le parti sono d'accordo è possibile in ogni caso chiudere il contratto a scadenza dei cinque anni.

Isabella Tulipano
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Gentilissima Isabella,
la ringrazio molto per la velocissima risposta.
Comunicheró alla signora di parlare con gli inquilini per cercare di trovare una soluzione, se consenzienti.
Cordiali saluti.

Lara
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Buonasera
Io sono in affitto con un contratto 3+2 con cedolare secca... il quinto anno è scaduto a settembre 2018 ma il proprietario di casa non ha inviato raccomandate e neanche è andato all'agenzia delle entrate... io ho continuato a pagare tramite bonifico, ma ora lui mi dice che non vuole rinnovare il contratto (già scaduto) io sono anche in dolce attesa. Quindi il contratto se bon viene mandata la disdetta sei mesi prima della scadenza è rinnovato di conseguenza?cosa dovrei fare in questo caso?
Grazie

Daiana
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Gentile Daiana, dovrebbe andare all'agenzia delle entrate per registrare in ritardo la proroga del contratto e poter rimanere in tranquillità almeno fino allo scadere del 2020.

Isabella Tulipano
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Buongiorno sono stata all'agenzia delle entrate e il contratto era stato prorogato fino al 2020 poi però è stato risolto al 31/12/2018 ma a me non è stata inviata nessuna raccomandata tanto che io sto continuando a pagare tramite bonifico proprio xké pensavo che era ancora in atto. Cosa dovrei fare in questo caso? A chi mi dovrei rivolgere? All'agenzia delle entrate mi hanno detto di andare da un sindacato ma alla cgil non mi hanno saputo indicare...
La ringrazio per il momento

Daiana
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Buongiorno Daina, in effetti potrebbe rivolgersi ad un sindacato di inquilini come Sunia o Sicet per denunciare la situazione e farsi riconoscere magari un regolare contratto di affitto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
1) sono un inquilino e a marzo 2019 si è verificato un cambio di propietà comunicato via mail normale.
2) a settembre scadra contratto 3+2 originario.
3) nel contratto originario c'è un termine per rinnovo da comunicare con preavviso di 3 mesi (è clausola vessatoria perchè obbligo 6 mesi?)
4) io vorrei continuare la locazione ma ho avuto notizia (informale) che la nuova proprietà ha intenzione di vendere l'appartamento da me occupato ma formalmente non c'è stata nessuna comunicazione.

Di fatto avrei meno di 3 mesi per trovare altra locazione.. non è facile.

Domanda: ho diritto ad impugnare il contratto per continuare la locazione? come mi devo comportare?

Grazie mille

Mirko
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Gentile Mirko, in realtà il termine di preavviso per il proprietario è sempre minimo di sei mesi; per cui se non ha ricevuto regolare disdetta in questi termini può considerare il contratto prorogato per altri 2 anni.

Isabella Tulipano
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