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Contratto 3+2: è obbligatorio che il conduttore prenda la residenza?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Gennaio 28, 2019
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obbligo residenza 3+2

Attenzione alle leggende metropolitane

Esistono molti luoghi comuni o errori frequenti che circolano nel settore della locazione: spesso sostanzialmente inoffensivi, come l’utilizzo di termini inappropriati (caparra per deposito cauzionale, disdetta per recesso ecc.), a volte si rivelano invece pericolosi perché potrebbero condizionare negativamente trattative e possibili opportunità di guadagno di coloro che si trovino ad incapparvi. Anche nella locazione, quindi, esiste il rischio di fake news.

Oggi affronteremo una delle principali bufale che ci capita di dover confutare: l’obbligo di residenza del conduttore in caso di contratto a canone concordato 3+2. Molti, infatti, credono che questo contratto possa essere stipulato solo qualora il conduttore abbia intenzione di stabilire la residenza anagrafica nell'immobile, o che comunque le agevolazioni collegate a tale contratto siano riconosciute solo in tale caso.

 RAPPORTI FRA CONTRATTO 3+2 E RESIDENZA CONDUTTORE

 

In realtà l’obbligo di residenza del conduttore ai fini della stipula di un contratto 3+2 non esiste e il contratto stipulato è assolutamente valido anche se la residenza non viene stabilita dal conduttore stesso nell’immobile.

Nessuna norma, infatti, pone una simile condizione. Non lo fa né la Legge 431/98 che introduce questo contratto, né il D.M. 30/12/2002 che al tempo fornì le prime indicazioni di base per gli accordi territoriali né, infine, il più recente D.M. 16/1/2017. Né, peraltro, ha senso tirare in ballo lo “spirito della norma” o una non meglio identificata “intenzione del legislatore” per cercare di affermare l’inaffermabile, dal momento che perché una norma vieti o imponga qualcosa è necessario che lo vieti o lo imponga (sì molto semplice in effetti).

Il contratto 3+2, pertanto, è assolutamente stipulabile anche nel caso il conduttore non dovesse intendere di risiedere nell’immobile preso in locazione.

Definita in fretta la questione puramente contrattuale, passiamo a verificare cosa avviene fiscalmente.

CONSIDERAZIONI DI TIPO FISCALE

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, quindi per capire se e in che modo la residenza del conduttore possa influenzarle, occorre fare maggiori distinzioni.

L’agevolazione fiscale in senso generale (cedolare al 10% o maxi-deduzione IRPEF) è ugualmente riconosciuta al locatore qualora il conduttore non adibisca l’immobile a sua abitazione principale (l’art. 8 della legge 431/98 - che riconosce le agevolazioni fiscali a questo tipo di contratti - non fa alcun riferimento alla necessità di residenza, né tale requisito è introdotto da altri provvedimenti collegati). Semmai l’agevolazione è collegata al luogo dove l’immobile è situato, essendo riconosciuta solo ove si trovi in Comune ad alta densità o (limitatamente alla cedolare) in Comune dichiarato in Stato di Emergenza nei 5 anni precedenti il maggio 2014.

Passando invece a ciò che cambia a livello fiscale per il fatto che il conduttore non prenda la residenza, sono due le conseguenze che possiamo individuare in generale:

PER IL CONDUTTORE: il conduttore non potrà fruire delle detrazioni sui canoni versati, dato che può applicarle solo qualora abbia destinato l’immobile locato a sua abitazione principale; inoltre il conduttore non potrà godere dell’esenzione per la sua parte di TASI (che la Legge di Stabilità 2016 ha collegato all’abitazione principale del conduttore);

PER IL LOCATORE: per quanto riguarda l’IMU, in alcuni Comuni è riconosciuta un’agevolazione (aliquota ridotta) al proprietario qualora affitti con 3+2 a conduttore che destini l’immobile a sua abitazione principale. In tali Comuni, quindi, sarebbe questa l’unica agevolazione a venire meno se il conduttore non dovesse prendere la residenza nell’immobile. Attenzione, però: il locatore potrà comunque beneficiare dello sconto del 25% su IMU e TASI riconosciuto dalla Legge di Stabilità 2016 e svincolato dalla residenza del conduttore.

CONCLUSIONI

 

In definitiva anche in caso di contratto 3+2 il locatore non ha alcun motivo di preoccuparsi della residenza del conduttore, dal momento che la mancata residenza non pregiudica né la validità del contratto né, l’ottenimento di particolari agevolazioni fiscali (ivi compresa la cedolare al 10%).

E’ sostanzialmente inutile, quindi, selezionare il conduttore sulla base della sua intenzione di risiedere nell’immobile o inserire nel contratto delle fastidiose (ed in ogni caso prive di efficacia) clausole frutto di “ingegneria contrattualistica” che impongono al conduttore di stabilire la residenza al suo interno.

Non complichiamoci la vita inutilmente, insomma.

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (2)

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Gentile Vincenzo, la marca da bollo va apposta nella copia dell'inquilino e la spesa dei due euro rimane proprio a carico dell'inquilino.

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Buongiorno, ho un immobile locato, regolarmente registrato, per il quale emettere ricevuta mensilmente. Ho letto che è obbligatoria l'apposizione di una marca da bollo da due euro, la domanda che vi pongo è: la marca va apposta sulla copia del proprietario, dell'inquilino o di entrambi?

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