Cerca

Contratto 3+2: è obbligatorio che il conduttore prenda la residenza?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Gennaio 28, 2019
Visite: 28976

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
obbligo residenza 3+2

Attenzione alle leggende metropolitane

Esistono molti luoghi comuni o errori frequenti che circolano nel settore della locazione: spesso sostanzialmente inoffensivi, come l’utilizzo di termini inappropriati (caparra per deposito cauzionale, disdetta per recesso ecc.), a volte si rivelano invece pericolosi perché potrebbero condizionare negativamente trattative e possibili opportunità di guadagno di coloro che si trovino ad incapparvi. Anche nella locazione, quindi, esiste il rischio di fake news.

Oggi affronteremo una delle principali bufale che ci capita di dover confutare: l’obbligo di residenza del conduttore in caso di contratto a canone concordato 3+2. Molti, infatti, credono che questo contratto possa essere stipulato solo qualora il conduttore abbia intenzione di stabilire la residenza anagrafica nell'immobile, o che comunque le agevolazioni collegate a tale contratto siano riconosciute solo in tale caso.

 RAPPORTI FRA CONTRATTO 3+2 E RESIDENZA CONDUTTORE

 

In realtà l’obbligo di residenza del conduttore ai fini della stipula di un contratto 3+2 non esiste e il contratto stipulato è assolutamente valido anche se la residenza non viene stabilita dal conduttore stesso nell’immobile.

Nessuna norma, infatti, pone una simile condizione. Non lo fa né la Legge 431/98 che introduce questo contratto, né il D.M. 30/12/2002 che al tempo fornì le prime indicazioni di base per gli accordi territoriali né, infine, il più recente D.M. 16/1/2017. Né, peraltro, ha senso tirare in ballo lo “spirito della norma” o una non meglio identificata “intenzione del legislatore” per cercare di affermare l’inaffermabile, dal momento che perché una norma vieti o imponga qualcosa è necessario che lo vieti o lo imponga (sì molto semplice in effetti).

Il contratto 3+2, pertanto, è assolutamente stipulabile anche nel caso il conduttore non dovesse intendere di risiedere nell’immobile preso in locazione.

Definita in fretta la questione puramente contrattuale, passiamo a verificare cosa avviene fiscalmente.

CONSIDERAZIONI DI TIPO FISCALE

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, quindi per capire se e in che modo la residenza del conduttore possa influenzarle, occorre fare maggiori distinzioni.

L’agevolazione fiscale in senso generale (cedolare al 10% o maxi-deduzione IRPEF) è ugualmente riconosciuta al locatore qualora il conduttore non adibisca l’immobile a sua abitazione principale (l’art. 8 della legge 431/98 - che riconosce le agevolazioni fiscali a questo tipo di contratti - non fa alcun riferimento alla necessità di residenza, né tale requisito è introdotto da altri provvedimenti collegati). Semmai l’agevolazione è collegata al luogo dove l’immobile è situato, essendo riconosciuta solo ove si trovi in Comune ad alta densità o (limitatamente alla cedolare) in Comune dichiarato in Stato di Emergenza nei 5 anni precedenti il maggio 2014.

Passando invece a ciò che cambia a livello fiscale per il fatto che il conduttore non prenda la residenza, sono due le conseguenze che possiamo individuare in generale:

PER IL CONDUTTORE: il conduttore non potrà fruire delle detrazioni sui canoni versati, dato che può applicarle solo qualora abbia destinato l’immobile locato a sua abitazione principale; inoltre il conduttore non potrà godere dell’esenzione per la sua parte di TASI (che la Legge di Stabilità 2016 ha collegato all’abitazione principale del conduttore);

PER IL LOCATORE: per quanto riguarda l’IMU, in alcuni Comuni è riconosciuta un’agevolazione (aliquota ridotta) al proprietario qualora affitti con 3+2 a conduttore che destini l’immobile a sua abitazione principale. In tali Comuni, quindi, sarebbe questa l’unica agevolazione a venire meno se il conduttore non dovesse prendere la residenza nell’immobile. Attenzione, però: il locatore potrà comunque beneficiare dello sconto del 25% su IMU e TASI riconosciuto dalla Legge di Stabilità 2016 e svincolato dalla residenza del conduttore.

CONCLUSIONI

 

In definitiva anche in caso di contratto 3+2 il locatore non ha alcun motivo di preoccuparsi della residenza del conduttore, dal momento che la mancata residenza non pregiudica né la validità del contratto né, l’ottenimento di particolari agevolazioni fiscali (ivi compresa la cedolare al 10%).

E’ sostanzialmente inutile, quindi, selezionare il conduttore sulla base della sua intenzione di risiedere nell’immobile o inserire nel contratto delle fastidiose (ed in ogni caso prive di efficacia) clausole frutto di “ingegneria contrattualistica” che impongono al conduttore di stabilire la residenza al suo interno.

Non complichiamoci la vita inutilmente, insomma.

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (37)

This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera, ho letto l’articolo quindi ho capito che non è obbligatorio il cambio di residenza con contratto 3+2 cedolare secca.
Quindi questo vale anche se le utenze di luce e gas sono intestate a me? E quindi non devo comunicare a nessuno il cambio di domicilio?
Inoltre, che significa che non posso beneficiare dell’esenzione TASI? Ho letto che la TASI non si paga se l’abitazione è usata come prima casa, quindi non avendo dalla residenza risulta come casa aggiuntiva e si paga?

Federica
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Federica, la questione in effetti è che non vi è un obbligo, ma dei vantaggi determinati da tariffe delle bollette più basse, da fatto come dice che non paga la Tasi e dal fatto che il proprietario stesso potrebbe chiedere di prendere la residenza per avere ulteriori agevolazioni Imu.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,
io e il mio ragazzo stiamo per firmare un contratto di affitto intestato a entrambi. Lui probabilmente ci sposterà la residenza, mentre io probabilmente lascerò la residenza attuale a casa dei miei genitori (comunque molto vicina). Vorrei sapere se facendo così abbiamo comunque diritto o meno all'esenzione della quota di TASI concessa agli inquilini per case in affitto adibite ad abitazione principale.

Grazie!

Serena
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Serena, facendo parte dello stesso stato di famiglia dovrebbe valere l'agevolazione essendo per voi di fatto l'abitazione principale.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno. Avrei bisogno di alcuni chiarimenti .
Sono unica proprietaria di un immobile dal 2011 a roma (1*casa) Con mutuo ex Inpdap.
Vorrei però affittare casa con il mio compagno, sempre nel comune di roma , ma in un’altra zona.
Non so ancora se affittare la mia casa O lasciarla A disposizione dei miei genitori ( che almeno una volta al mese vengono dalla Sicilia a trovarmi e che sarebbero disposti a pagare la rata del mutuo ) .
La mia domanda e’ (Ai fini del controllo delle agenzie delle entrate ) :
- posso essere cointestataria di un contratto di affitto pur avendo una casa di proprietà su cui grava un mutuo ? ( lasciando la residenza nella mia casa di proprietà)

Grazie

Chiara
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Chiara, ai fini di eventuali controlli vale la residenza a cui dovrebbe corrispondere un reale utilizzo come abitazione principale e che quindi sarebbe in contrasto con un eventuale affitto della casa.

Ultima modifica commento su 2 settimane fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno, sono in procinto di affittare un appartamento con contratto 3+2 vorrei sapere entro quanto tempo sono obbligata a prendervi la residenza, ammesso che lo sia e, cosa si intende per "gravi motivi" in caso di disdetta.grazie

Manuela
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Manuela, il proprietario potrebbe chiederle di mettere la residenza per avere relative agevolazioni Imu, quindi in questo caso la residenza andrebbe presa subito. Se non vi è questa richiesta non ha un obbligo di spostare la residenza. Rispetto ai gravi motivi, invece, diciamo che devono essere motivi oggettivi di cui non era a conoscenza quando ha preso in affitto la casa: per esempio trasferimento per lavoro, necessità di accudire un familiare, problemi economici, ecc..

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera, ho una situazione da risolvere e spero voi possiate aiutarmi. Ho firmato a maggio scorso un canone di affitto 3 più 2 a canone concordato. Dopo vari scambi di email con bozze che avevo controllato minuziosamente, all'incontro serale con il proprietario per la firma definitiva non ho fatto caso che lui aveva invertito il domicilio con la residenza. In poche parole mi ha ingannata perché solo dopo.... Mi ha detto che aveva lasciato la sua residenza e mi ha imposto di non mettere la mia, ma nel contratto non c'è un affitto parziale ma totale del bilocale. Ovviamente mi sono arrabbiata ma avendo già fatto un bonifico di 1400, 00 euro e dato la disdetta al mio vecchio appartamento ho dovuto mandare giù il boccone e trasferirmi. Ho cambiato anche serratura perché lui (o altri) mi è entrato in casa per ripararmi un buco al muro in mia assenza. Ora ho la necessità di andare via... Ho dato la disdetta un mese fa ma entro 3 mesi avrò una nuova casa. Vorrei lasciare l'appartamento 2 mesi prima dei 6 previsti.... Ed utilizzare le due caparre per pagare gli ultimi due mesi. Non penso questa persona meriti correttezza da parte mia, ho dovuto comprare una casa e sbrigarmi perché non sapevo dove mettere la residenza dopo aver venduto la mia lontano dal luogo dove ora lavoro. Posso farlo? Lui è un evasore ed una persona che mi ha messo con le spalle al muro... Non so nemmeno se un contratto del genere è valido visto che dichiara di vivere qui ma di fatto proprio no. Sarà sicuramente una prima casa che ha comprato con Iva agevolata, so che è del 2018 e direttamente dal costruttore. Consigli per me per cortesia? Può farmi causa se vado via due mesi prima e non glieli pago? Grazie

Cristina
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Cristina, direi che conosce già bene la situazione: in un contratto regolare dovrebbe rispettare i sei mesi e non usare le mensilità di deposito come copertura degli ultimi mesi di canone; ma considerata l'irregolarità della situazione può a questo punto imporre le sue condizioni e provare a capire se dall'altra parte viene accettata tale proposta.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno, io e la mia compagna stiamo per firmare un contratto di affitto 3+2 cedolare secca. La mia compagna metterà subito residenza, mentre io vorrei non metterla e mantenerla dov'è attualmente. È possibile o anche per me scatta l'obbligo di residenza? Grazie.

Alessandro Peditto
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Alessandro, non vi è un obbligo di spostare la residenza, per cui può eventualmente mantenerla in un'altra casa.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Salve, mia suocera ha affittato la casa ereditata dai propri genitori ad una coppia con figlio di 5anni, scaduto il contratto è obbligata a rinnovarlo per la stessa durata del precedente contratto oppure una volta scaduto può rientrare in possesso dell'immobile? Grazie

Antonio
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Antonio, a scadenza può mandare disdetta, ma con sei mesi di preavviso e per uno dei motivi previsti dalla legge; se non ha mandato disdetta nei termini ora il contratto si rinnova automaticamente.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Anche se si rinnova automaticamente non c'è modo di rientrare in possesso della propria casa? Ad esempio: la casa non serviva e quindi sei mesi prima non è stata fatta disdetta poi però cambiano le cose e la casa serve urgentemente, si deve aspettare per forza gli altri 3 anni del rinnovo? Grazie sempre per la risposta.

Antonik
This comment was minimized by the moderator on the site

Esatto Anotnik, occorre aspettare (sono due gli anni di rinnovo). Ovviamente potreste provare a cercare un accordo con l'inquilino.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buona sera volevo chiedere una cosa .io ho un appartamento che ho affittato nel 2014 ed e andato via con raccomandata con risoluzione del contratto . contratto registrato e tutto in regola .quando l'altro ieri mi arrivano 2 notifiche dal comune di Faenza condicendo che dato che l'inquilino ha preso 7 mesi dopo la residenza devo pagare questa multa . dicendomi che mio obbligo accertare che a chi affitto casa prenda la residenza.

Angela
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Angela, credo faccia riferimento al fatto che lei ha usufruito dell'agevolazione Imu che spetta però solo se l'inquilino, in effetti, ha preso la residenza nell'appartamento.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Sto per prendere in locazione un appartamento a Imola, dove lavoro, ma mi è stato chiesto se intendo spostare la residenza perché dà ciò deriverebbero vantaggi fiscali per il locatore. Ho letto che alcuni Comuni effettivamente riconoscono delle agevolazioni ai fini IMU e vorrei sapere se Imola è fra questi. Io sono un'insegnante speranzosa di tornare a casa, prima o poi, e mi chiedo se posso essere penalizzata dal fatto che non ho alcuna intenzione di cambiare la mia residenza. Grazie.

Ina Giallombardo
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Ina, in effetti alcune agevolazioni con il contratto 3 +2 vengono riconosciute solo in caso di residenza. Per capire se Imola è tra questi deve scaricare la delibera Imu del comune. di Imola. Se non può cambiare residenza deve in effetti comunicarlo, magari può valutare un immobile con un altro tipo di contratto.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Salve, sono un appartenente alle forze di polizia e gradirei avere un piccolo chiarimento.
Avendo nel mio paese d'origine un'abitazione già intestata, e quindi residenza ed esenzione imu relative ad essa, vorrei capire come poter andare in affitto senza necessariamente dover spostare la residenza e quindi perdere tali privilegi. Leggevo su internet che gli appartamenti delle forze armate ecc ecc sono esenti dall obbligo di residenza nel caso di contratti in affitto 3+2.. Mi confermate questo? Su base di che legge?

Valentino
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Valentino, prendendo un immobile in affitto non ha obbligo di residenza, ma per alcune agevolazioni potrebbe essere il proprietario a chiedere la residenza. Il mancato obbligo di residenza per le forze dell'ordine si riferisce in realtà alla sua casa di proprietà, per la quale potrebbe mantenere le agevolazioni anche senza residenza ([1] Art. 66 L. n. 342/2000.)

Isabella Tulipano
Non ci sono ancora commenti
Carica Altri Commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione
×
Rimani in contatto con noi