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Contratto 3+2: è obbligatorio che il conduttore prenda la residenza?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Gennaio 28, 2019
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obbligo residenza 3+2

Attenzione alle leggende metropolitane

Esistono molti luoghi comuni o errori frequenti che circolano nel settore della locazione: spesso sostanzialmente inoffensivi, come l’utilizzo di termini inappropriati (caparra per deposito cauzionale, disdetta per recesso ecc.), a volte si rivelano invece pericolosi perché potrebbero condizionare negativamente trattative e possibili opportunità di guadagno di coloro che si trovino ad incapparvi. Anche nella locazione, quindi, esiste il rischio di fake news.

Oggi affronteremo una delle principali bufale che ci capita di dover confutare: l’obbligo di residenza del conduttore in caso di contratto a canone concordato 3+2. Molti, infatti, credono che questo contratto possa essere stipulato solo qualora il conduttore abbia intenzione di stabilire la residenza anagrafica nell'immobile, o che comunque le agevolazioni collegate a tale contratto siano riconosciute solo in tale caso.

 RAPPORTI FRA CONTRATTO 3+2 E RESIDENZA CONDUTTORE

 

In realtà l’obbligo di residenza del conduttore ai fini della stipula di un contratto 3+2 non esiste e il contratto stipulato è assolutamente valido anche se la residenza non viene stabilita dal conduttore stesso nell’immobile.

Nessuna norma, infatti, pone una simile condizione. Non lo fa né la Legge 431/98 che introduce questo contratto, né il D.M. 30/12/2002 che al tempo fornì le prime indicazioni di base per gli accordi territoriali né, infine, il più recente D.M. 16/1/2017. Né, peraltro, ha senso tirare in ballo lo “spirito della norma” o una non meglio identificata “intenzione del legislatore” per cercare di affermare l’inaffermabile, dal momento che perché una norma vieti o imponga qualcosa è necessario che lo vieti o lo imponga (sì molto semplice in effetti).

Il contratto 3+2, pertanto, è assolutamente stipulabile anche nel caso il conduttore non dovesse intendere di risiedere nell’immobile preso in locazione.

Definita in fretta la questione puramente contrattuale, passiamo a verificare cosa avviene fiscalmente.

CONSIDERAZIONI DI TIPO FISCALE

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, quindi per capire se e in che modo la residenza del conduttore possa influenzarle, occorre fare maggiori distinzioni.

L’agevolazione fiscale in senso generale (cedolare al 10% o maxi-deduzione IRPEF) è ugualmente riconosciuta al locatore qualora il conduttore non adibisca l’immobile a sua abitazione principale (l’art. 8 della legge 431/98 - che riconosce le agevolazioni fiscali a questo tipo di contratti - non fa alcun riferimento alla necessità di residenza, né tale requisito è introdotto da altri provvedimenti collegati). Semmai l’agevolazione è collegata al luogo dove l’immobile è situato, essendo riconosciuta solo ove si trovi in Comune ad alta densità o (limitatamente alla cedolare) in Comune dichiarato in Stato di Emergenza nei 5 anni precedenti il maggio 2014.

Passando invece a ciò che cambia a livello fiscale per il fatto che il conduttore non prenda la residenza, sono due le conseguenze che possiamo individuare in generale:

PER IL CONDUTTORE: il conduttore non potrà fruire delle detrazioni sui canoni versati, dato che può applicarle solo qualora abbia destinato l’immobile locato a sua abitazione principale; inoltre il conduttore non potrà godere dell’esenzione per la sua parte di TASI (che la Legge di Stabilità 2016 ha collegato all’abitazione principale del conduttore);

PER IL LOCATORE: per quanto riguarda l’IMU, in alcuni Comuni è riconosciuta un’agevolazione (aliquota ridotta) al proprietario qualora affitti con 3+2 a conduttore che destini l’immobile a sua abitazione principale. In tali Comuni, quindi, sarebbe questa l’unica agevolazione a venire meno se il conduttore non dovesse prendere la residenza nell’immobile. Attenzione, però: il locatore potrà comunque beneficiare dello sconto del 25% su IMU e TASI riconosciuto dalla Legge di Stabilità 2016 e svincolato dalla residenza del conduttore.

CONCLUSIONI

 

In definitiva anche in caso di contratto 3+2 il locatore non ha alcun motivo di preoccuparsi della residenza del conduttore, dal momento che la mancata residenza non pregiudica né la validità del contratto né, l’ottenimento di particolari agevolazioni fiscali (ivi compresa la cedolare al 10%).

E’ sostanzialmente inutile, quindi, selezionare il conduttore sulla base della sua intenzione di risiedere nell’immobile o inserire nel contratto delle fastidiose (ed in ogni caso prive di efficacia) clausole frutto di “ingegneria contrattualistica” che impongono al conduttore di stabilire la residenza al suo interno.

Non complichiamoci la vita inutilmente, insomma.

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (27)

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Buongiorno, io e la mia compagna stiamo per firmare un contratto di affitto 3+2 cedolare secca. La mia compagna metterà subito residenza, mentre io vorrei non metterla e mantenerla dov'è attualmente. È possibile o anche per me scatta l'obbligo di residenza? Grazie.

Alessandro Peditto
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Gentile Alessandro, non vi è un obbligo di spostare la residenza, per cui può eventualmente mantenerla in un'altra casa.

Isabella Tulipano
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Salve, mia suocera ha affittato la casa ereditata dai propri genitori ad una coppia con figlio di 5anni, scaduto il contratto è obbligata a rinnovarlo per la stessa durata del precedente contratto oppure una volta scaduto può rientrare in possesso dell'immobile? Grazie

Antonio
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Gentile Antonio, a scadenza può mandare disdetta, ma con sei mesi di preavviso e per uno dei motivi previsti dalla legge; se non ha mandato disdetta nei termini ora il contratto si rinnova automaticamente.

Isabella Tulipano
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Anche se si rinnova automaticamente non c'è modo di rientrare in possesso della propria casa? Ad esempio: la casa non serviva e quindi sei mesi prima non è stata fatta disdetta poi però cambiano le cose e la casa serve urgentemente, si deve aspettare per forza gli altri 3 anni del rinnovo? Grazie sempre per la risposta.

Antonik
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Esatto Anotnik, occorre aspettare (sono due gli anni di rinnovo). Ovviamente potreste provare a cercare un accordo con l'inquilino.

Isabella Tulipano
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Buona sera volevo chiedere una cosa .io ho un appartamento che ho affittato nel 2014 ed e andato via con raccomandata con risoluzione del contratto . contratto registrato e tutto in regola .quando l'altro ieri mi arrivano 2 notifiche dal comune di Faenza condicendo che dato che l'inquilino ha preso 7 mesi dopo la residenza devo pagare questa multa . dicendomi che mio obbligo accertare che a chi affitto casa prenda la residenza.

Angela
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Gentile Angela, credo faccia riferimento al fatto che lei ha usufruito dell'agevolazione Imu che spetta però solo se l'inquilino, in effetti, ha preso la residenza nell'appartamento.

Isabella Tulipano
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Sto per prendere in locazione un appartamento a Imola, dove lavoro, ma mi è stato chiesto se intendo spostare la residenza perché dà ciò deriverebbero vantaggi fiscali per il locatore. Ho letto che alcuni Comuni effettivamente riconoscono delle agevolazioni ai fini IMU e vorrei sapere se Imola è fra questi. Io sono un'insegnante speranzosa di tornare a casa, prima o poi, e mi chiedo se posso essere penalizzata dal fatto che non ho alcuna intenzione di cambiare la mia residenza. Grazie.

Ina Giallombardo
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Gentile Ina, in effetti alcune agevolazioni con il contratto 3 +2 vengono riconosciute solo in caso di residenza. Per capire se Imola è tra questi deve scaricare la delibera Imu del comune. di Imola. Se non può cambiare residenza deve in effetti comunicarlo, magari può valutare un immobile con un altro tipo di contratto.

Isabella Tulipano
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Salve, sono un appartenente alle forze di polizia e gradirei avere un piccolo chiarimento.
Avendo nel mio paese d'origine un'abitazione già intestata, e quindi residenza ed esenzione imu relative ad essa, vorrei capire come poter andare in affitto senza necessariamente dover spostare la residenza e quindi perdere tali privilegi. Leggevo su internet che gli appartamenti delle forze armate ecc ecc sono esenti dall obbligo di residenza nel caso di contratti in affitto 3+2.. Mi confermate questo? Su base di che legge?

Valentino
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Gentile Valentino, prendendo un immobile in affitto non ha obbligo di residenza, ma per alcune agevolazioni potrebbe essere il proprietario a chiedere la residenza. Il mancato obbligo di residenza per le forze dell'ordine si riferisce in realtà alla sua casa di proprietà, per la quale potrebbe mantenere le agevolazioni anche senza residenza ([1] Art. 66 L. n. 342/2000.)

Isabella Tulipano
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Buongiorno, cedolare secca con canone libero è necessariamente 4+4? grazie

Andrea
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Esatto Andrea, il canone libero prevede affitti brevi, o 4 + 4.

Isabella Tulipano
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Salve! Ho stipulato un contratto 3+2 dove la proprietaria lascia la residenza e uso stanza (fittiziamente).
Sono andata in Comune per trasferirvi la residenza e oltre a verificare dati catastali completamente non coincidenti tra contratto e visure/anagrafe che mi impediscono di prendere la residenza, mi hanno anche detto che non essendovi una attestazione del sindacato, il contratto è irregolare!
Come posso fare? Come muoversi?
Grazie mille

Maria Chiara
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Gentile Maria Chiara, diciamo che è necessario indubbiamente correggere i dati catastali se errati e potrebbe far notare la cosa al proprietario; per la regolarità del contratto il riferimento potrebbe essere al calcolo del canone concordato che va attestato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
io ed il mio compagno stiamo per affittare come conduttori un appartamento in Torino a canone concordato.
La mia domanda è la seguente: per non far perdere al locatore le sopracitate varie ed eventuali agevolazioni, dobbiamo prendere entrambi la residenza o è possibile trasferirla di solo un conduttore?
Grazie in anticipo per la risposta e complimenti per il blog, molto chiaro ed efficiente.

Roberta
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Grazie Roberta, gentilissima. Per le agevolazioni, quelle sull'imu in particolare, potrebbe essere sufficiente la residenza di un conduttore.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, dovrei trasferirmi verso settembre a Torino e parlando con il proprietario, oltre ai documenti da portare per completare l'iter dell'affitto mi ha detto che l'affitto è un 6+2, quando io avevo chiesto un 3+2 in quanto non sono sicuro di stare per un periodo cosi lungo. Vorrei gentilmente sapere se un affitto cosi lungo mi obbliga a farmi i 6 anni oppure c'è un periodo in cui io possa andarmene prima della scadenza del contratto senza pagare eventuali penali?
Grazie.

Chirico Pietro
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Buongiorno Pietro come inquilino ha sempre diritto di andar via prima della scadenza rispettando i sei mesi di preavviso e per gravi motivi; oppure potete accordarvi, inserendolo nel contratto, per una disdetta più breve e senza gravi motivi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
in riferimento ad un contratto di locazione a canone concordato (3+2 inizialmente e poi in cedolare secca) l'inquilino a mia insaputa non ha spostato la residenza presso l'abitazione locata.
Durante tutto il periodo ho versato tributi Imu e Tasi (comune di Verona) secondo i calcoli fatti dal CAF con le aliquote agevolate.
A fine 2018 il contratto si chiude, e il Comune mi invia per gli ultimi 5 anni accertamenti con sanzioni per importi non versati correttamente dei tributi sopraelencati, motivando che non avevo diritto alle aliquote agevolate in quanto non risultava l'inquilino avesse stabilito la residenza.

Ma è corretto tutto ciò? Come mi devo comportare?

gRazie per la risposta

eleonora megliorini
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Buongiorno Eleonora, in effetti le agevolazioni vengono riconosciute solamente in caso di utilizzo dell'immobile da parte dell'inquilino come abitazione principale, ovvero trasferendovi la residenza. Ora, se l'inquilino le aveva assicurato di averlo fatto e non lo ha fatto, potrebbe rifarsi su di lui per recuperare almeno parte dei tributi che dovrà versare.

Isabella Tulipano
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