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Contratto a canone concordato: come e quando funziona?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 22, 2013
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Mandato a casa il "canone equo", con la legge dei "patti in deroga" del 1992, il mercato delle locazioni abitative è stato liberalizzato e i canoni di locazione si sono trovati ad essere determinati esclusivamente dalle leggi di mercato, con oscillazioni che incoraggiano grossi interrogativi: come intervenire su aumenti eccessivi? Come equilibrare le condizioni e andare incontro alle esigenze degli inquilini, senza però soffocare il mercato introducendo di nuovo lacci e vincoli in stile "equo canone"?

 

La soluzione che la legge 431/1998, riformando la disciplina delle locazioni abitative, aveva voluto dare alla questione è, almeno sulla carta, ingegnosa. Proprietario e inquilino in procinto di avviare un rapporto di locazione hanno di fronte a loro due possibilità. La prima è quella di stipulare un contratto cosiddetto "libero", determinando liberamente il canone di locazione ma rispettando i termini di durata previsti dalla legge (durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo automatico). Seconda possibilità è quella di scegliere uno dei contratti-tipo (contratto 3+2, transitorio o contratto a studenti universitari) che stabiliscono termini di durata meno elevati, in risposta a specifiche esigenze, ma soprattutto prevedono - e qui sta l'"ingegnosa" soluzione - un canone concordato, determinato in base a specifici criteri fissati a livello territoriale da appositi accordi sindacali; a fronte di questo canone, che sarà, con ogni probabilità, più basso rispetto a quello di libero mercato, con conseguente vantaggio per l'inquilino, il proprietario può usufruire di significative agevolazioni fiscali in termini di IMU, IRPEF e imposta di registro.
Si tratta dunque di spingere il proprietario a concedere in affitto il proprio immobile ad un canone tendenzialmente più basso rispetto a quello libero, garantendogli, come contropartita, un considerevole risparmio fiscale.


Canone concordato e agevolazioni fiscali riguardano solo i contratti-tipo stipulati nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con queste confinanti, nei comuni capoluogo di provincia e nei comuni definiti "ad alta densità abitativa" da una delibera del CIPE aggiornata a febbraio 2004. Il calcolo del canone concordato dipende da una serie di fattori oggettivi che vanno dalla metratura, alla posizione, alla dotazione di particolari elementi (quali doppi vetri, impianto di riscaldamento autonomo, arredamento, ecc.) e dai valori indicati nell'Accordo Territoriale siglato in ogni comune ad alta densità abitativa dalle associazioni di categoria che tutelano, rispettivamente, gli interessi di proprietari immobiliari e inquilini.
Negli anni abbiamo visto che l'efficacia del sistema dipende dal livello del canone calmierato e dalla differenza fra questo e il canone di libero mercato dello stesso immobile: uno scarto eccessivo fra i due corrispettivi abbatte il vantaggio economico assicurato dalle agevolazioni fiscali.
Il fatto che alcuni accordi siano vecchi di ormai 10 anni e soprattutto espressi in lire determina una distanza tale tra canone libero e concordato per cui, nonostante le agevolazioni, rimangono canoni molto bassi e non applicabili.


Ad esempio gli accordi territoriali stipulati nel comune di Milano ed in quelli limitrofi sono fermi al 1999, anno in cui una circolare ministeriale rendeva operativa l'introduzione, da parte della legge di riforma delle locazioni abitative legge 431/98, dei contratti del secondo canale. A Milano, per un immobile di 80 mq in una zona centrale, dotato di ogni comfort ed arredato, secondo gli accordi potrebbe oscillare tra i 470 e il massimo di 587 euro mensili! A cui si potrebbe applicare una maggiorazione del 20% circa per gli aumenti Istat degli ultimi anni, ma il valore rimarrebbe molto lontano da quello di mercato che il nostro Uffici studi indicava in una media di 1.024 euro.
Le valutazioni non cambiano molto nei comuni limitrofi e comunque nella maggior parte delle altre province lombarde. Un quadro che non incoraggia questi tipi di contratti, utilizzati invece in altre città dove gli accordi sono stati rivisti. Ad esempio a Roma per un immobile dello stesso tipo i valori oscillano tra i 1.100 ed i 1.300 euro (sul mercato libero la media per un trilocale arredato è di 1.033 euro), o a Bologna dove si va da un minimo di 586 ad un massimo di 865 circa, perfettamente in linea con la media di mercato di 602 euro.

In questi casi il locatore troverà conveniente stipulare un contratto-tipo, perché potrà compensare il minor introito percepito risparmiando sull'IRPEF che dovrebbe pagare sul canone (usufruendo di una deduzione fiscale pari al 33,5% del canone, anziché al 5% come previsto per il contratto libero), sull'IMU(con un'aliquota Imu ridotta, se e nella misura stabilita dal comune) e sull'imposta annuale di registro (la cui aliquota, sempre pari al 2%, va calcolata sul 70% del canone annuo, anziché sull'intero importo dello stesso). Nel caso di preferenza del regime di cedolare secca l'aliquota di riferimento è del 19% contro il 21% per i contratti a canone libero.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (336)

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Buonasera,
Ho un appartamento a Milano e vorrei sapere se nel calcolo del canone per locazione transitoria a studenti si può applicare la maggiorazione del 20% prevista dall' art. 2 del DM 30/12/2002.
Grazie in anticipo.

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Gentile Marta, di solito la maggiorazione riguarda i contratti transitori; verifichi nell'accordo specifico di riferimento se ci sono condizioni particolari per i contratti a studenti.

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BUONA SERA
CHIEDO CORTESEMENTE IN BARI CITTA' ZONA PERIFERICA VICINANZE CARBONARA PAESE
, COME SI STABILISCE LA QUOTA DA ACCETTARE , CHE DOVREI ACCORDARE PER PRENDERE IN AFFITTO CON CONTRATTO A CANONE CONCORDATO UN BILOCALE DI 65MQ CON POSTO AUTO
GRAZIE
LOREDANA

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Buongiorno Loredana, trova qui il testo dell'accordo; per maggiori dettagli e per la stipula del contratto può rivolgersi ad una delle nostre agenzie:

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Salve,
sono possibili accordi, sottoscritti dalle parti in un contratto registrato, per non applicare canone concordato (e quindi stabilire un canone libero) in un contratto di locazione transitoria della durata di 1 anno (nel comune di milano)?

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Gentile Roberto, diciamo che non sarebbe possibile, ma ovviamente se le parti sono in accordo e quindi nessuno denuncia l'irregolarità potreste procedere.

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Vorrei affittare un appartamento a studenti a Pisa con il contratto concordato. E' di circa 70 mq. Ha 3 camere, cucina, bagno. E' in un condominio, con posto auto all'aperto e la possibilità di ricovero x bici e motorini sotto un porticato. Il condominio ha uno spazio verde. La palazzina ha + di 25 anni.E' presente riscaldamento autonomo. Certificazione energetica: G Devo rivolgermi a l comune x fare l'affitto concordato? Inoltre a quanto può ammontare l'affitto? Se potete darmi una risposta vi ringrazio.Modesta

Ultima modifica commento su 1 anno fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Buongiorno Modesta, per il calcolo esatto può rivolgersi alla nostra agenzia in zona Agenzia: Pisa 1
Via F. Crispi, 11 -
Tel. 050 40984 - Cell. 346 7702785
pisa1@soloaffitti.it

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Buon giorno, ho un appartamento che devo affittare; il Comune di Ozieri (SS) è stato inserito in elenco tra quelli definiti "ad alta densità abitativa", purtroppo però non sono stati definiti gli accordi locali. E' possibile stipulare un contratto d'affitto a canone concordato? In caso affermativo come bisogna procedere?

Molte grazie

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Buongiorno Anna, è possibile farlo prendendo come riferimento l'accordo del comune più vicino e demograficamente simile.

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Salve.
Ho un appartamento in affitto non concordato, il comune valuta l'affitto molto più alto di quanto ricevo. L'agenzia mi ha consigliato di non cambiare il contratto facendo concordato, poichè verrei sicuramente contattato dall'agenzia delle entrate, essendo l'affitto ricevuto non conforme. E' questa la reale situazione???
Grazie

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Gentile Luigi, se il canone è basso, ma reale, ovvero è quanto lei paga realmente non deve temere alcun controllo; il contratto concordato a questo punto sarebbe la soluzione migliore.

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buonasera,volevo chiedere in caso di problemi economici che mi portano a non poter pagare l'affitto ormai da 4 mesi,cosa devo aspettarmi da questa situazione in termini legali.L'affitto è regolarment registrato la categoria dell'appartamento è g,mi scaldo con il forno,pago 600 euro mensili + condominio di 68 euro mensili.grazie

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Buonasera Cristina, il proprietario, dopo già un mese di affitto non pagato può procedere con la richiesta di sfratto per morosità; i tempi sono lunghi ma di fatto quanto non pagato si accumula come debito nei confronti della proprietà.

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Gentile Sig.ra Isabella,
ho un appartamento a Roma che vorrei affittare a canone concordato con cedolare secca e vorrei sapere la data e nr. di accordo territoriale da indicare sul contratto da registrare. Grazie e Buon Anno nuovo.
Michele

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Buongiorno Michele e auguri anche a lei. L'accordo di Roma è stato sottoscritto a Roma il 28/01/2004.

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Buonasera ,vorrei affittare parte dell'abitazione, camera e uso dei servizi a studente per un periodo di un anno ,posso utilizzare canone concordato e cedola secca? grazie.

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Gentile Mario può stipulare un contratto per studenti fuori sede che ha una durata minima di 6 mesi + 6 di rinnovo automatico, applicando il canone concordato e scegliendo la cedolare secca con aliquota del 10%.

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Gentile dott.ssa Tulipano, ho un appartamento con due camere da letto che ho intenzione di affittare come singole, in Sesto S.G. La domanda è: in caso voglia stipulare due contratti transitori, sono obbligata a stabilire il canone in base alle tabelle del canone concordato? Il canone si può stabilire liberamente solo in caso di contratto 4+4? Grazie mille per la sua disponibilità

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Buongiorno Emma in caso di transitorio in un comune ad alta densità abitativa il canone deve essere calcolato sulla base degli accordi territoriali con la possibilità di aumentarlo del 20%. Mentre con il contratto libero 4 +4, appunto, il canone può essere liberamente scelto.

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