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Contratto ad uso foresteria: un contratto, tanti punti di vista!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 08, 2012
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Che cos'è, insomma, il contratto ad uso foresteria e, soprattutto, si tratta di una soluzione tuttora legittima e valida per legge?

 

Se c'è un termine, nella locazione, che più di tutti viene abusato o utilizzato in maniera non corretta, questo è senza dubbio il termine di "foresteria". Spesso si sente parlare di contratto ad uso foresteria, intendendo con tale espressione le cose più disparate. Da qualche anno, poi, numerose voci si sono alzate per dichiarare la nullità di questa tipologia contrattuale, che sarebbe stata, secondo disparati pareri legali, bandita con la riforma delle locazioni abitative del 1998.

Foresteria: cos'è?
Il contratto di locazione ad uso foresteria è quello nel quale l'inquilino è una società di capitali (ad esempio una Srl, una Spa o una Scarl), che prende in locazione un'abitazione da destinare ai propri dipendenti o collaboratori. Può quindi stipulare un contratto di foresteria, ad esempio, la banca che in occasione dell'apertura di una nuova filiale prende in locazione un appartamento da assegnare al direttore e alla sua famiglia, oppure l'impresa edile (se costituita sotto forma di società di capitali) che, ottenuto un appalto per la realizzazione di lavori in una città lontana dalla propria sede, affitta un'abitazione da destinare agli operai che si occuperanno dell'opera. L'utilizzo dell'immobile da parte dei dipendenti o collaboratori può essere, peraltro, anche di tipo turnario e prevedere quindi che l'appartamento sia abitato da persone diverse nel corso della locazione.
La particolarità del contratto ad uso foresteria è il suo essere escluso dalla disciplina della legge 431/1998 sulle locazioni abitative: questo contratto rientra infatti fra le cosiddette "locazioni completamente libere", soggette all'applicazione delle sole norme previste dal codice civile in materia di locazione (artt. 1571 e segg.). Ed è proprio lo scarso contenuto vincolante di tali norme che rende queste locazioni completamente libere, nel senso che sono i singoli contraenti a concordare e definire le principali condizioni contrattuali, dalla durata, al canone, all'entità del deposito cauzionale e così via. Il contratto ad uso foresteria può quindi essere stipulato per il periodo stabilito di comune accordo da proprietario e società conduttrice (fermo restando il limite massimo di 30 anni che il codice civile prevede per tutti i contratti di locazione), i quali potranno anche decidere se, alla scadenza indicata in contratto, quest'ultimo si rinnoverà automaticamente o se dovrà intendersi definitivamente scaduto. Così com'è, il contratto di foresteria si presenta dunque come una formula contrattuale particolarmente vantaggiosa per il locatore che, oltre ad avere come conduttore una persona giuridica (della quale sarà più facile verificare la solvibilità), si trova a poter concordare le condizioni contrattuali senza dover sottostare a vincoli in termini di durata o di canone.

La legittimità del contratto ad uso foresteria
La domanda non ha ancora ricevuto un risposta certa dalla giurisprudenza. L'uso foresteria, non previsto ma neppure escluso dalla legge sull'equo canone (n. 392/78), postulava un particolare rapporto "a tre". Il conduttore, infatti, non era colui che abitava l'immobile, ma un ente o una società che destinava l'utilizzo dell'immobile a un terzo (dipendente, socio o comunque persona con cui la ditta intendeva installare un rapporto di collaborazione). Il contratto ad uso foresteria rappresenta una soluzione di sicuro vantaggio anche per la società conduttrice che, oltre a soddisfare la propria esigenza locativa, gode anche dei benefici fiscali previsti dalla legge 388/2000 (legge Finanziaria 2001). Il contratto ad uso foresteria, infatti, sembra aver trovato una sua legittimità in una norma inserita nella Finanziaria 2001 (art. 145) che rende totalmente deducibili dal reddito aziendale i canoni versati dalle imprese per la locazione di case destinate ai dipendenti, a condizione che questi abbiano trasferito la propria residenza anagrafica per ragioni di lavoro.
Questa disposizione, di carattere fiscale, ha in realtà assunto una portata significativa anche dal punto di vista normativo. Entrata in vigore proprio quando più che mai acceso era il dibattito sull'ammissibilità del contratto di foresteria, che molti consideravano non più stipulabile a seguito dell'entrata in vigore della legge di riforma delle locazioni abitative (legge 431/1998), in quanto non menzionato dalla stessa legge, la norma sulla deducibilità dei canoni per le locazioni ai dipendenti ha, seppur indirettamente, legittimato l'esistenza e quindi la validità dei contratti di foresteria.

 

Condizioni per la stipula Il conduttore deve essere una società di capitali che destina l'immobile ad abitazione, anche turnaria, dei propri dipendenti, funzionari o collaboratori
Durata Decisa liberamente da proprietario ed inquilino
Canone Completamente libero
Agevolazioni fiscali

Per il locatore: sul canone imponibile dichiarato ai fini Irpef viene applicata la deduzione del 15% (del 5% a partire dal 2013);non è possibile, invece, per questa tipologia contrattuale assoggettare il reddito a Cedolare fissa del 21%

Per il conduttore: i canoni di locazione e le spese di manutenzione dei fabbricati sopportate dalla società conduttrice per assegnare l'abitazione ai propri dipendenti, in un Comune diverso dalla loro precedente residenza anagrafica, sono totalmente deducibili dal reddito aziendale per un periodo di tre anni a partire dalla data di trasferimento del lavoratore (Legge 388/200).

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (282)

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buongiorno, alcune domande su un eventuale affitto di un appartamento uso foresteria.
il socio di una srl puo dare in affitto uso foresteria un suo appartamento alla srl medesima?
l'appartamento può essere scaricato dall'srl anche se lo usa solo per ospiti con brevi permanenze (clienti, collaboratori esterni) e non per suoi dipendenti?
Puo l'srl nel caso non abbia necessita per alcuni mesi dell'appartamento subaffittarlo con regolare contratto turistico, transitorio o altro?
tale eventuale affitto deve essere messo tra i ricavi della società o puo essere messo a cedolare secca?
grazie

alessandro
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Buongiorno Alessandro, un socio come privato può affittare l'immobile alla società di capitali, ma per uso turnario dei dipendenti, non per ospitalità; o per lo meno in questo caso non si parla più di foresteria, ma potrebbe stipulare in ogni caso un contratto abitativo transitorio ad esempio. Questi costi per l'azienda potrebbero essere scaricati come costi di rappresentanza, ma bisogna sentire il commercialista per capire bene se è possibile o meno. Potrebbe poi concedere alla società facoltà di subaffittare, in ogni caso affittando non ad un privato, ma ad una società, anche il socio privato non potrà applicare la cedolare secca; a maggior ragione non lo può fare una società.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
io rientro in una sas al 10%, mio marito vorrebbe affittare ad uso foresteria la casa di sua mamma.
- Potrei comparire io come società?
- e poi è necessario avere residenza nell'immobile affittato?
Grazie

Ing. Cynzia Badalucco
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Gentile Cynzia nel contratto deve essere il proprietario a concedere in affitto l'immobile; l'uso foresteria può essere stipulato se la società a cui si affitta è una società di capitali che usa l'immobile per esigenze abitative dei propri dipendenti.

Isabella Tulipano
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Buonasera, il dipendente, terzo soggetto, che ha in uso abitativo l appartamento oggetto del contratto di foresteria, può portare in detrazione o deduzione il canone di locazione che mensilmente gli viene trattenuto in busta paga dal datore (società conduttrice)?

Specifico che il dipendente mantiene la residenza in un comune diverso da quello ove è sito l immobile

Ilaria
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Gentile Ilaria, non è possibile; la detrazione è prevista per chi è intestatario del contratto e ha la residenza nel comune.

Isabella Tulipano
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una SRL può affittare un appartamento uso foresteria per i propri dipendenti e collaboratori con uso turnario cioè solo alcuni giorni a settimana e a turno tra loro senza che questi ultimi debbano cambiare residenza?grazie

francesco Ruzza
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Buongiorno Francesco, nell'uso foresteria non è necessariamente richiesto il cambio di residenza.

Isabella Tulipano
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salve io ho una ditta individuale come agente di commercio, volevo prendere in affitto un'abitazione uso foresteria per poter ospitare clienti e collaboratori che mi aiutano a svolgere la mia attività e contemporaneamente portarla in detrazione, crede che sia una cosa fattibile ?

alessio
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Gentile Alessio, l'uso foresteria potrebbe gestirlo solo se avesse una società di capitali; in quel caso poi la società prende in affitto l'immobile ma poi ad abitarci sono i dipendenti.

Isabella Tulipano
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Salve. Nel nostro condominio, abitato esclusivamente da nuclei familiari, un appartamento è stato affittato - si presume ad uso foresteria - ad una società i cui dipendenti cambiano di giorno in giorno, anche di numero. A volte sono addirittura in 8 operai. Tenga presente che non vi è mobilio nell'appartamento, solo reti e materassi. È regolare una cosa del genere in un condominio residenziale? Grazie

Claudio
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Buongiorno Claudio, da come descrive la cosa non sembra ci sia un regolare contratto. Un uso foresteria prevede l'utilizzo turnario dell'immobile, ma parliamo di immobili abitativi e arredati. Se tale non è potrebbe segnalare l'irregolarità.

Isabella Tulipano
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Grazie.
Con l'amministratore stiamo cercando di capire meglio cosa sta succedendo per poi agire nelle sedi opportune.

Claudio
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Buongiorno,
possiedo un appartamento a Roma con 3 stanze da letto e 2 bagni, affittato fino ad 1 anno fa con la cedolare secca con la formula 3+2 .

E' possibile affittare le singole stanze per uso foresteria?

beatrice
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Gentile Beatrice, l'affitto delle singole stanze la porterebbe nell'ambito dell'affittacamere, non più nella locazione. Quindi potrebbe affittare l'intero immobile ma ad uso foresteria se l'inquilino fosse una società di capitali.

Isabella Tulipano
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La ringrazio della risposta. Molto esaustiva

beatrice
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Salve,
faccio parte di una associazione culturale senza scopo di lucro con P.iva.
Vorremmo affittare un appartamento proprio sopra la nostra sede, per eventuali ospiti. Chiedo se sia possibile stipulare un contratto "uso foresteria" con la proprietà (srl) per un appartamento ad uso abitativo.
Grazie
Giovanni

Giovanni
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Buongiorno Giovanni, per stipulare un contratto ad uso foresteria la sua doveva essere una società di capitali; in questo caso potreste stipulare semplicemente un transitorio.

Isabella Tulipano
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una società s.a.s proprietaria locatrice può stipulare un contratto di uso foresteria?

ennio manfredini
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Buongiorno Ennio, la regolarità dell'uso foresteria dipende da chi è l'inquilino, che deve essere una società di capitali. A questo punto il contratto può essere stipulato, se la società usa poi l'immobile per l'uso abitativo dei propri dipendenti.

Isabella Tulipano
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Buonasera!
Nel contratto uso foresteria, può la sede legale della società X srls (parte conduttrice), corrispondere all'indirizzo dell'alloggio (della parte locatrice) oggetto del contratto di locazione uso foresteria?

chiara
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Buonasera Chiara, è possibile che la società abbia la sede legale presso l'abitazione; ma un'unità operativa differente. Certamente il commercialista potrebbe presentare delle difficoltà nello scaricare questo tipo di contratto.

Isabella Tulipano
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