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Contratto di comodato: regolare se gratuito!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 20, 2013
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Spesso sono i genitori a concedere ai figli un immobile, oppure cari amici che prestano la casa ma vorrebbero essere in qualche modo tutelati. Per questi casi esiste una forma giuridica, il contratto di comodato ad uso gratuito, che tutela le due parti e formalizza rapporti solitamente di cortesia. Un comodato con corrispettivo, però, assume natura di contratto di locazione e sarebbe irregolare!

Gentilissimo,
vorrei ospitare in una casa di mia proprietà per un periodo abbastanza lungo (almeno un anno) un amico che lavora a Milano ma abita a Parma. Il suo datore di lavoro vuole che io gli sottoponga un contratto.
Io gli metterei a disposizione l'immobile per tutto l'anno, anche se lui ne usufruirà solo dal lunedì al venerdì, tutti i mesi tranne agosto.
Mi sapete consigliare una forma appropriata?
Grazie.
Claudio

Gentile Claudio,
la forma migliore, se non vi è un corrispettivo, è quella del comodato d'uso gratuito. Il comodato è, per definizione, quel contratto che consente l'uso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza dell'affitto, non prevede il pagamento di un canone.
Il comodato, infatti, è un contratto a titolo gratuito (articolo 1803, comma 2, c.c.) a forma libera ai sensi dell'articolo 1350 del codice civile. Potete gestirla, pertanto, come una scrittura privata nella quale andare a specificare la durata, l'utilizzo, le spese a carico del comodatario (di solito quelle condominiali), ecc.. Il contratto di comodato in forma scritta è soggetto a registrazione in termine nella misura di 168 euro e solitamente le spese di registrazione sono a carico del comodatario.
L'omessa registrazione comporta l'applicazione delle sanzioni.
Il comodatario è obbligato a restituire l'immobile alla scadenza del termine concordato (art. 1809 C.C.). Comunque nel caso in cui sopraggiunga un urgente bisogno, il proprietario può intimare la restituzione immediata del suo immobile.

Dal punto di vista fiscale, attraverso un contratto di comodato non si trasferisce alcun diritto sul bene (come nel caso dell'usufrutto) ma solo la disponibilità per un determinato periodo; quindi gli obblighi fiscali su tale bene rimangono a carico del proprietario per il quale l'immobile concesso in comodato è equiparato ad un immobile tenuto a disposizione e per tanto dovrà pagare l'aliquota Imu stabilita dal comune di competenza che assorbe a partire dai redditi 2013 l'Irpef precedentemente prevista.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (902)

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Salve vorrei chiedere un'informazione... Io ho un comodato d'uso gratuito ma dal primo mese in cui sono entrate in quella appartamento Il proprietario (mio zio)mi chiede l'affitto in nero posso rifiutarmi di pagarlo?a che sanzioni andiamo incontro sia io che lui se lo denuncio? Premetto che il contratto è regolarmente registrato e io sono 8 anni che pago l'affitto (in nero) ma adesso mi sono stancata perché da parte sua non è mai stato fatto nulla per sistemare l'immobile e ho vissuto con muffa e altri problemi che non sto qui ad elencarvi...

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Buongiorno Ely, se ha la possibilità di dimostrare tale situazione può denunciare l'irregolarità ottenendo un regolare contratto di affitto. Può chiedere l'assistenza dei un'associazione di categoria degli inquilini come Sunia o Sicet.

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buongiorno. un informazione, chi ha un immobile in comodato d uso gratuito con tempo determinato (4 anni), il proprietario lo può vendere? o deve rispettare la scadenza?

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Buongiorno Giusy, se parliamo di un vero contratto di comodato, il proprietario può sempre chiedere indietro il bene. Se è un contratto fittizio potrebbe valutare di denunciare la cosa.

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salve, un immobile dato in comodato d uso con tempo determinato ( 4 anni), il proprietario lo puo mettere in vendita? grazie

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gentile sig/a /e vorrei esporle il mio problema per avere " un' illuminazzione " possiedo una casa di proprieta' ..con molte scale essendo un terratetto ..essendomi ammalata e non piu' in grado di sopportare le scale ..vorrei enderla ...ma e' impossibile non c'e' mercato positivo in questi tempi . usufruisco dei benefici per il mio stato di disabilita' al 100% per le spese e tasse della mia abitazione comprese le utenze . una mia amica mi ha offerto una casa ....tutta a un pianterreno, in comodato d'uso, ma visto che le sue utenze sono di 3 casa e esorbitanti sono le tasse sulle utenze dovrei trasferire la mia reesidenza ...per pagare con i benefici di persona non autosufficente ...mi chiedo come posso fare per fare , devo per forza di cose trasferire la mia residenza ...per avere i benefici ? e la mia casa non avro piu' la residenza li', ? e come mi rapporto con la casa di mia proprieta ? la ringrazio

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Buongiorno Mariapia, come sa già trasferendo lì la residenza avrà le relative agevolazioni; mentre la casa di proprietà a questo punto diventa seconda casa ai fini fiscali, dovrebbe a questo punto affidare il mandato per una vendita in tempi brevi.

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Buongiorno Isabella,
le pongo questa questione. Vorrei dare un appartamento di mia proprietà in comodato d uso gratuito ad un amico per qualche mese, rinnovabile in base alle esigenze.Queste le mie domande:
1. Può il mio amico trasferire la sua residenza nella casa?
2.Posso intestare a lui le utenze in modo che le paghi direttamente?
3. Per intestare a lui le utenze e trasferire la residenza devo per forza registrare l'atto all agenzia delle entrate o posso evitarlo visto il costo di € 200?

Grazie mille per il tempo dedicato
Michela

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Gentile Michela, il suo amico può prendere la residenza e può anche intestargli le utenze, ma la registrazione del contratto è necessaria e anche tutelante per lei; magari consideri per ora una durata più ampia; un proprietario può sempre revocare il comodato.

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Grazie per la celere e gentile risposta.
Non mi è chiaro quindi quali sono i tempi che ha il proprietario per revocare il mandato e se è obbligatorio inserire una data di scadenza o no.

Grazie
Michela

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Può inserire comunque una data di scadenza, magari stando larga nella data, indicando poi un preavviso di 4/5 mesi con cui il proprietario indicherà la necessità di riavere indietro il bene.

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Buonasera, se concedo un immobile in comodato d'uso, devo pagare anche la tasi oltre all'imu? E per imu, tasi, tari va fatta una dichiarazione?
Grazie

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Gentile Valentina, con un comodato deve pagare imu e tasi nella misura prevista dal regolamento comunale, sempre che non parliamo di un familiare diretto. Per l atari invece dovrebbe essere a carico di chi occupa l'immobile ed è necessario procedere con una dichiarazione all'ufficio tributi di competenza.

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Gentile dottoressa,
Una mia amica ha messo a disposizione mia e di mio marito una casa si sia proprietà che non usa a titolo gratuito.
Da un mese Io sono diventata mamma e non avendo la residenza non so dove dichiarare il bambino, in quanto questa mia amica mi ha detto esplicitamente che non vorrebbe avere delle spese aggiuntive facendomi dichiarare la residenza nella casa che lei mi ha dato a titolo di amicizia in modo gratuito.
Cosa posso fare? Ci sarebbe un modo per dichiarare la residenza senza fare in modo che questo vada a discapito di chi mi ha fatto il favore di darmi in tetto per la mia famiglia?
La ringrazio

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Buongiorno Lorenza, il timore della sua amica potrebbe essere legato al riconoscimento di un unico nucleo familiare per questo potrebbe magari richiedere all'ufficio anagrafe se a fronte di un comodato per una porzione specifica di immobile fosse possibile veder riconosciuti due distinti nuclei familiari.

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Salve, sono proprietario di un appartamento e a partire dal 2019 fino al settembe 2019 dovrò partire per una trasferta a Milano per sostituire il mio collega che sarà di ritorno in sede Bologna per stare vicino alla moglie per tutto il tempo del parto. Lui mi ha proposto di alloggiare a casa sua per tutto il tempo è mi ha proposto se lui poteva alloggiare a casa mia. Mi ha proposto un contratto a comodato gratuito per la mia casa e lo stesso per la casa sua che sarà occupata da me. In sostanza ci sarà uno scambio di casa. Il nostro unico dubbio è questo:Possiamo lasciare invariata entrambe le residenze?
Grazie

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Gentile Mario, non avete un obbligo di cambio residenza; quindi potete indicare nel comodato un utilizzo dell'immobile temporaneo.

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Salve vorrei fare una domanda mio cognato possiede una casa dove vive ed ha la residenza lui e la figlia vorrebbe fare un contratto ad uso gratuito ad i miei suoceri però uno di loro è disabile ed ha bisogno di assistenza da parte della Asl possono portare la residenza e quindi usufruire delle agevolazioni tipo pannoloni traverse ecc. A lui quanto inciderebbe a livello di tasse e che cosa deve fare oltre registrare il contratto ringrazio anticipatamente

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Gentile Marina, se stipulano un contratto di comodato gratuito suo cognato non ha conseguenze sulle tasse e i suoceri possono prendervi la residenza; la questione è solo legata al fatto che ci sarebbero due nuclei familiari per lo stesso immobile e quindi la possibilità del calcolo di un unico reddito.

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Salve,
io e mia moglie abbiamo una casa e vorremmo darla a nostra nipote che lavora nella nostra città, ovviamente senza percepire nessun affitto, come dobbiamo regolare la cosa e sopratutto pagare meno tasse possibili?

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Gentile Davide, sarebbe meglio regolarizzare la cosa con un contratto di comodato gratuito che specifica appunto il fatto che l'immobile viene utilizzato, gratuitamente, da un parente. Spesso a livello comunale le imposte Imu sono agevolate per questo caso specifico.

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