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Contratto di comodato: regolare se gratuito!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 20, 2013
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Spesso sono i genitori a concedere ai figli un immobile, oppure cari amici che prestano la casa ma vorrebbero essere in qualche modo tutelati. Per questi casi esiste una forma giuridica, il contratto di comodato ad uso gratuito, che tutela le due parti e formalizza rapporti solitamente di cortesia. Un comodato con corrispettivo, però, assume natura di contratto di locazione e sarebbe irregolare!

Gentilissimo,
vorrei ospitare in una casa di mia proprietà per un periodo abbastanza lungo (almeno un anno) un amico che lavora a Milano ma abita a Parma. Il suo datore di lavoro vuole che io gli sottoponga un contratto.
Io gli metterei a disposizione l'immobile per tutto l'anno, anche se lui ne usufruirà solo dal lunedì al venerdì, tutti i mesi tranne agosto.
Mi sapete consigliare una forma appropriata?
Grazie.
Claudio

Gentile Claudio,
la forma migliore, se non vi è un corrispettivo, è quella del comodato d'uso gratuito. Il comodato è, per definizione, quel contratto che consente l'uso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza dell'affitto, non prevede il pagamento di un canone.
Il comodato, infatti, è un contratto a titolo gratuito (articolo 1803, comma 2, c.c.) a forma libera ai sensi dell'articolo 1350 del codice civile. Potete gestirla, pertanto, come una scrittura privata nella quale andare a specificare la durata, l'utilizzo, le spese a carico del comodatario (di solito quelle condominiali), ecc.. Il contratto di comodato in forma scritta è soggetto a registrazione in termine nella misura di 168 euro e solitamente le spese di registrazione sono a carico del comodatario.
L'omessa registrazione comporta l'applicazione delle sanzioni.
Il comodatario è obbligato a restituire l'immobile alla scadenza del termine concordato (art. 1809 C.C.). Comunque nel caso in cui sopraggiunga un urgente bisogno, il proprietario può intimare la restituzione immediata del suo immobile.

Dal punto di vista fiscale, attraverso un contratto di comodato non si trasferisce alcun diritto sul bene (come nel caso dell'usufrutto) ma solo la disponibilità per un determinato periodo; quindi gli obblighi fiscali su tale bene rimangono a carico del proprietario per il quale l'immobile concesso in comodato è equiparato ad un immobile tenuto a disposizione e per tanto dovrà pagare l'aliquota Imu stabilita dal comune di competenza che assorbe a partire dai redditi 2013 l'Irpef precedentemente prevista.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (881)

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Buongiorno, sono una mamma separata con una figlia..il mio ex compagno ha deciso di lasciare in comodato gratuito la casa di sua proprietà a me e alla bimba, dove bisogna recarsi per registrare e regolamentare il tutto.
Grazie per l'attenzione..saluti
Viviana

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Gentile Viviana se si tratta di un contratto di comodato va registrato regolarmente presso l'agenzia delle entrate, recandosi fisicamente presso l'ufficio più comodo oppure affidandosi ad un professionista per la registrazione on line.

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Buongiorno dottoressa,
Il 17/04/18 le ho inviato questa domanda a cui ancora non ho avuto risposta:
" Mio fratello è proprietario di un immobile ad uso abitativo, e vorrebbe darmelo in comodato d’uso gratuito con regolare contratto registrato. La domanda è questa, in questo caso lui che è il proprietario cosa andrà a pagare come Imu l’aliquota intera o ci sarà la riduzione del 50% "
Resto in attesa di sua gentile risposta, grazie
Gennaro

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Gentile Gennaro le agevolazioni e l'assimilazione dell'immobile concesso in comodato con l'abitazione principale riguardano l'immobile concesso a figli o genitoi, potrebbero esserci in ogni caso agevolazioni previste dal regolamento comunale rispetto al suo caso specifico.

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Buongiorno,
Possiedo un appartamento quale prima casa e nel quale ho la residenza. Posso darlo in comodato gratuito a mia figlia e mantenere comunque la residenza in questo appartamento?
Grazie mille e saluti

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Gentile Susi, potrebbe concedere in comodati una parte; oppure concedendo il comodato a sua figli e spostando la sua residenza mantiene le agevolaizoni.

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Buongiorno,
Devo promettere a mio fratello di ospitarlo nella casa dei genitori ma acquistata da me .
Mio fratello vorrebbe una dichiarazione che lo assicuri a poter usufruire durante le vacanze estive di tale appartamento .
Cosa posso scrivere evitando che possa portarci altre persone e che non lo possa ospitare per lunghi periodi ???
Grazie
Tiziana Cofano

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Buongiorno Tiziana, dal punto di vista delle locazioni potrebbe a questo punto stipulare un contratto di comodato gratuito intestato a suo fratello per il periodo individuato; rispetto però al fatto che possa ospitare qualcuno è difficile vincolare tale libertà nel momento in cui il bene gli viene concesso per uso personale. Forse questioni così precise potrebbero essere puntualizzate in una scrittura privata autenticata da un legale.

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buonasera, volevo sapere cosa succede se in un immobile con agevolazione imu, perchè abitato dal figlio con la sua famiglia; se il figlio muore la madre continua a pagare imu agevolata perchè nella casa rimangono ad abitare nuora e nipote? grazie per la risposta. Cordiali saluti

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Gentile Erika, l'agevolazione Imu dovrebbe permanere rimanendo la condizione di immobile concesso in uso gratuito ad un familiare diretto.

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Buongiorno isabella
Avrei un quesito da porle
Ho un compagno che vorrei ospitare a tempo ,in indeterminato a casa mia
Per poter provare la convivenza
Ma vorrei cautelarmi
Cioè in caso che la vita a due non sia compatibile
Vorrei avere la sicurezza che lui lasci la casa senza accampare pretese di alcun tipo.
Non prenderei da lui alcun soldo tranne quello delle spese delle utenze e alimentari. Visto che io metterei la casa penso che sia equo che lui contribuisca con le spese
Ma sono bloccata dal timore che se le cose tra noi non funzionassero, lui potrebbe rifiutare di lasciare la casa in quanto non avrebbe una casa dove andare
Si potrebbe stipulare un comodato d'uso con queste regole?
Avrebbe valore legale?
Cioè in caso di rottura tra noi io posso pretendere che lui lasci la casa immediatamente o comunque in pochi giorni?
Le sarei grata dell aiuto

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Gentile Carmela, il contratto di comodato gratuito è la soluzione giusta; in virtù di questa concessione può chiedere il contributo per le spese e di riavere il suo appartamento con un minimo di preavviso. (magari potete accordarvi su una tempistica ragionevole per cercare una nuova sistemazione).

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Buongiorno
Le sottopongo questa mia richiesta in riferimento a dei mobili che mi ha prestato un amica e che io ho messo nel mio nuovo appartamento. Vorrei sapere come tutelare me è lei da un (non certo) pignoramento causa chiusura attività in perdita. Mi hanno detto che si possono fare scritture private..Come e dove..tenga presente che non ho molta disponibilità di soldi. In attesa di una sua gentile risposta
Cordialmente
Cicoli Marzia!

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Buongiorno Marzia, potreste stipulare un contratto di affitto di mobili e registrarlo; oppure se fidate limitarvi ad una scrittura privata firmata da entrambi.

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Buongiorno signora Isabella.
avrei da porle un quesito. Mio padre è da circa sette anni che si è separato da mia madre, ma non sono divorziati, mio padre è andato a vivere in un altro comune in un'appartamento di proprietà di mia sorella, da qualche anno convive sempre nella casa di mia sorella con una donna russa. Vorrei sapere quali sono i rischi per mia sorella non essendoci nessun contratto di affitto ne il comodato d'uso gratuito (perchè abitazione sita in altro comune), se a mio padre dovesse succedergli qualcosa come facciamo a far uscire la donna sopra citata da casa di mia sorella?

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Gentile Gianni, proprio per il "rischio" che temete, sarebbe meglio regolamentare la cosa con un contratto di comodato che potrà essere revocato. é ovvio che se questa compagna ha lì la residenza in ogni caso dovrete, un giorno, chiedere di lasciare l'immobile, ma almeno ci sarà un contratto a regolamentare il rapporto.

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Buongiorno Isabella,
avrei una domanda da porle. I miei genitori sono proprietari di un rusico indipendente in buono stato ubicato a circa 20 minuti dalla città in cui abitano. Io e mia sorella abbiamo da circa un anno scoperto che i nostri genitori hanno dato le chiavi di tutto l'immobile (garage sottostante compreso) al vicino, che beneficia anche dell'orto di proprietà della casa (che è confinante con l'abitazione del vicino). Da circa 5 anni il vicino ha riempito il garage con legna e con un veicolo, i miei genitori non percepiscono nulla per questo favore che gli concedono, anzi, gli sono particolarmente grati, in quanto pensano che tale vicino gli controlli lo stato della casa. Anche per l'orto ovviamente non chiedono nulla. Non hanno fatto nemmeno una scrittura privata perché si vergognano a sottoporla al vicino (temono che una scrittura privata possa in qualche modo essere interpretata come una messa in dubbio la sua onestà).
A quali rischi i nostri genitori stanno andando incontro? Quale soluzione è possibile per fare felici tutti e per essere tutelati in caso di necessità?
La ringrazio e le auguro una buona giornata
CM

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Gentile Cristina, a lungo andare il fatto che il vicino utilizzi lo spazio senza dover pagare nulla e senza un accordo scritto potrebbe portarlo ad impossessarsi del tutto con una causa di usucapione (gli anni di solito sono 20 però); in ogni caso è corretto tutelarsi. Basterebbe anche solo un contratto di comodato che lasci i vicini liberi di usare il bene senza dover pagare un canone, ma solo occupandosi della manutenzione degli spazi.

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Ho una casa in usufrutto in cui non abito posso ospitare una persona ? Gli allacciamenti alle utenze può farle a nome dell ospite ? A chi ci si deve rivolgere ?

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Gentile Patrizia, come usufruttuaria può concedere l'immobile a un ospite, magari con un contratto di comodato, in virtù del quale il suo amico potrà chiedere anche l'allacciamento delle utenze.

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