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Contratto in corso: lecita la riduzione del canone, mai l'aumento.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 27, 2013
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La durata dei contratti d'affitto è tra le misure più rigide a cui devono sottostare proprietari ed inquilini soprattutto in riferimento al fatto che il canone pattuito all'inizio del contratto può variare solo in rapporto agli indici Istat e non oltre. Se non sono concessi aumenti arbitrari al canone, sono invece ammesse riduzioni dello stesso. Come?

Sono in affitto da 3 anni, insieme al mio compagno e abbiamo sempre cercato di pagare regolarmente il canone d'affitto, abbastanza caro, per il nostro bilocale. Due mesi fa ho perso il mio lavoro (sono una libera professionista precaria da anni) e i 750 euro al mese cominciano ad essere troppo per le nostre finanze. Ne abbiamo parlato con il proprietario, anticipandogli che avremmo dovuto cercare magari soluzioni alternative. A questo punto il proprietario ci ha detto che sarebbe disponibile, pur di averci ancora come inquilini, a ridurre un po' l'affitto, arrivando a 630 euro al mese. Come possiamo regolarizzare questo nuovo accordo? Dobbiamo disdire il contratto e farne uno nuovo?
Grazie,
Federica

Gentile Federica,
credo proprio che la disponibilità del proprietario sia testimonianza del vostro comportamento esemplare come inquilini e soprattutto di come in un momento particolare come questo alla fine siano i cittadini privati a proporre soluzioni praticabili. Abbiamo segnalato, infatti, che il fenomeno di riduzione del canone d'affitto è ormai diffuso in tutt'Italia ed è tranquillamente applicabile senza necessità di stipulare un nuovo contratto.
Nello specifico dovrete provvedere alla stesura e sottoscrizione di una scrittura privata di riduzione del canone nella quale andare a specificare la concessione, da parte del proprietario, della diminuzione, il valore di partenza e quello che sarà il nuovo canone d'affitto a partire da una precisa data.
La scrittura andrà registrata presso l'agenzia delle Entrate di competenza, con marca da bollo e imposta fissa di 67 euro.
In questo modo il proprietario potrà poi andare ad indicare nella dichiarazione dei redditi il reale guadagno percepito da quel contratto.
Al contrario, nell'ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo, disciplinati dall'articolo 2 comma 1, legge 431/98, il proprietario non può - nel corso del contratto - pretendere aumenti del canone, salvo chiedere, qualora vengano rispettati modi e tempi, la risoluzione di quel contratto e la stipula di un nuovo contratto con un canone più alto.
A norma dell'articolo 13 comma 1, legge 431/98 è infatti «nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato».

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • gherardo

    Gentile Isabella,
    ho un contratto di fitto con cedolare secca per 4 anni scadenza settembre 2019.
    Ad oggi, per esigenze personali, vorrei chiedere un riduzione del canone mensile.
    Cosa occorre per dare esito eventualmente a questa richiesta?
    Inoltre, essendo il contratto firmato da due conduttori, di cui uno non c'è più...per un eventuale accordo, basta solamente un inquilino?
    Grazie per la gentile collaborazione.

  • Buongiorno Gherardo, se il proprietario fosse d'accordo con la registrazione, allora dovreste registrare presso l'agenzia delle entrate la scrittura di riduzione, anche se firmata da un solo inquilino.

  • LUIGI

    Buongiorno dottoressa,
    Ho un contratto di affitto 4 + 4, regolarmente registrato, poichè sono trascorsi più di 8 anni dalla stipula, non avendo avuto nessuna comunicazione dal proprietario per la scadenza, credo che lo stesso sia stato rinnovato per altri 4 anni o altri 4 4 anni.
    In attesa di gentile riscontro, la ringrazio.
    Saluti, Luigi

  • Gentile Luigi, se non interviene una disdetta da nessuna delle due parti, allora il contratto si considera rinnovato di altri 4 anni, la proroga va però registrata presso l'agenzia delle entrate.

  • ALFREDO

    Buongiorno,
    Se mi può dare delucidazioni a quanto segue:
    Ho un locale uso commerciale, dato in affitto da circa 3 anni per un canone mensile di € 550,00, poiché da circa un anno mi vendono corrisposti € 500,00 mensili , vorrei dichiarare all’A.E. il minor introito.
    Qual è la procedura dopo aver sottoscritto una scrittura privata:
    - Applicare la marca da bollo e versare € 67,00 e poi portare all’Ufficio;
    - Potrebbe andare bene pure una scrittura con apposizione di data certa per risparmiare sui costi, ma poi l’Ufficio non ne sarà a conoscenza, potrei inviare una raccomandata con la copia dell’atto con data certa, ma poi tutto ciò avrà efficacia?
    - Ho anche letto da qualche parte, che con il decreto legge cd. “Sblocca Italia” n. 133/2014, è stata disposta la totale esenzione da ogni imposta degli accordi in proposito: “… art 19: La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”. Se mi dà la conferma mi attiverò da subito.
    Nel ringraziare sin d’ora, resto in attesa di una sua gentile risposta che credo sia via email, se eventualmente viene pubblicata sul sito mi fa sapere dove devo andarla a leggere, grazie ancora, con i più cordiali saluti
    Alfredo

  • Buongiorno Alfredo, deve riportare in una scrittura privata che firmerete lei e l'inquilino la riduzione del canone da 550 a 500 euro. Tale scrittura va registrata presso l'agenzia delle entrate con modello 69 senza pagare imposta per effetto del decreto che ha citato.

  • ALFREDO

    Buonasera, leggo ora la sua preziosa risposta, e la ringrazio, se mi dà anche, cortesemente, la conferma che non bisogna applicare alcuna marca da bollo sulla scrittura.
    In attesa, grazie

  • esatto Alfredo, l'articolo 19 del D.L. n. 133/14 ha escluso l'applicazione dell'imposta di registro e quella di bollo.

  • gentile Alfredo provi a verificare con l'agenzia delle entrate se si può registrare anche in ritardo senza pagare la sanzione.

  • ALFREDO

    Mi ha risposto che è possibile registrare con una data antecedente pagando una sanzione per mancata registrazione nei termini, ma l'importo della sanzione a quanto ammonterebbe?? Trattandosi di una scirttura privata che diminuisce il canone precedentemente dichiarato, credo che non c'è da pagare nulla.
    Resto in attesa e tante grazie

  • è possibile indicare una decorrenza antecedente la registrazione; dovrà quindi pagare le sanzioni per la mancata registrazione nei termini dei 30 giorni.

  • ALFREDO

    Gentile Dott.ssa,
    Una ultima informazione, registrando oggi, la scrittura privata, si può indicare la decorrenza dal 01/01/2017 o ci saranno sanzioni, e qualie, eventualmente, sarà l'importo da pagare.
    Resto in attesa, e la ringrazio sin d'ora
    Alfredo

  • antonio

    la banca a cui ho affittato l'immobile mi ha chiesto una riduzione del canone d'affitto è possibile con contratto rinnovato il 31/11/2015

  • Gentile Antonio la richiesta è lecita, così come lei può venire incontro all'esigenza o meno; se accetta di ridurre il canone allora deve registrare la scrittura di riduzione.

  • Federico De Santis

    Buongiorno Isabella,
    vorrei avere info per quanto riguarda una problematica sorta con il proprietario della casa in affitto.
    Ho un contratto 4+4 di 1.100,00 euro mensili, la partenza dello stesso è datata il 1 Luglio 2013, quindi il 30/06/2017 è la scadenza dei primi 4 anni. Il proprietario ha applicato il regime della cedolare secca. La disdetta del contratto, come da contratto andrebbe data 6 mesi prima del 30 giugno 2017. Oggi mi è arrivata la telefonata, chiedendomi l'aumento del canone di affitto di un 10/15 % dell'affitto. La mie domande sono: potrebbe fare questa richiesta a cavallo del rinnovo? Se gli dico di no, essendo già molto oneroso come costo familiare, potrebbe darmi disdetta dell'affitto?? Vorrei evitare di trovarmi io e mia moglie e le 4 bambine + 1 in arrivo, per strada.
    Grazie

  • Gentile Federico, l'aumento non è lecito, quindi lei può rifiutarsi, per altri 4 anni sarebbe coperto, visto che la disdetta doveva arrivare almeno sei mesi prima.

  • Giorgia

    Ciao Isabella, avrei un quesito da porti per favore. Attualmente vivo in una casa con regolare contratto di locazione da 4 anni. Due settimane fa però mi sono accordata con il proprietario di casa per l'acquisto dell'immobile dove vivo, con rogito e trasferimento del diritto di proprietà a
    Settembre 2016. Dovremmo ora formalizzare questo accordo, e volevo chiederti in quale forma si possa perfezionare, se una semplice scrittura privata o se, essendo io allo stato locataria, C e un'altra procedimento da seguire (subentro nel diritto di proprietà/cessione ..non saprei) obbligatoriamente. Nel caso bastasse una scrittura privata non autenticata, occorrerebbe per forza registrarla, considerato che il rogito sarebbe tra meno di due mesi ed entrambi ci impegneremo a portare avanti la trattativa su questo immobile ? Grazie mille se mi risponderai giorgia

  • Isabella Tulipano

    Salve Giorgia, in questo caso si esula dal ns settore specifico che, come sa, è la locazione.
    Per fornirle un'info di massima, tuttavia, posso dirle che occorre stipulare un preliminare di compravendita (anche in scrittura non autenticata, la scrittura autenticata o l'atto pubblico sarebbero necessari se si intendesse trascrivere il preliminare) e provvedere a registrarlo entro 20 giorni dalla stipula.
    Riguardo il contratto di locazione non occorre fare nulla al momento, semplicemente quando la proprietà verrà trasferita si provvederà a comunicare l'avvenuta risoluzione all'AdE.

  • Stefano

    Buongiorno, Isabella.
    anzitutto un cordiale, anche se tardivo, augurio per la festività dell'8 marzo, a lei e alle donne che seguono questi commenti.
    ho una domanda da porle: ho ridotto, in accordo col proprietario, il canone di affitto dell'alloggio ove risiedo, registrando tale riduzione, fermo restando gli altri accordi concordati nel contratto. arrivati ora alla scadenza quadriennale, era stato inserito nel contratto un aumento programmato a tale scadenza.
    Lei ritiene, in virtù di quanto scritto, che sia sempre corretto pretendere tale aumento?
    La ringrazio, un saluto

  • Gentile Stefano grazie per gli auguri, sempre graditi! Dipende da quello che avete inserito nella scrittura di riduzione; se riportava un periodo preciso o si riferiva alla sola annulaità in corso. Inq uesto caso allo scadere di questo periodo sarebbe corretto prevedere quanto riportato in contratto; anche se gli unici aumenti previsti durante il contratto sonoq uelli legati all'indice Istat.

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