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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1005)

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Salve,
affitto un immobile a due studentesse con contratto transitorio. Un'inquilina ha necessità di andare via un mese prima rispetto all'altra. E' possibile in uno stesso contratto di locazione, per il medesimo immobile, stabilire durate diverse?

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Gentile alice se stipula due diversi contratti sì, se il contratto è unico non è possibile farlo, sarebbe solo possibile gestire la cosa con una risoluzione anticipata.

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Il contratto transitorio di 12 mesi potrebbe essere motivato dalla necessità dei soli conduttori fuori sede (uno studente, una stagista, ed un lavoratore con contratto ad un anno)?
lo studente può usufruire delle agevolazioni fiscali per studenti fuori sede con il contratto transitorio?
grazie

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Buongiorno Fabio, il contratto transitorio può essere stipulato per motivi di lavoro (da documentare), va registrato sempre all'agenzia delle entrate con modello Rli e va vidimato dalle associazioni di categoria se parliamo di un immobile posto in un comune ad alta tensione abitativa con un nuovo accordo territoriale. In questo caso può anche usufruire della cedolare secca del 10% e lo studente se intestatario del contratto può comunque accedere all'agevolazione.

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Buongiorno,
ho un contratto concordato (dodici + dodici) per porzione immobiliare ad uno studente, che scade a fine settembre. Ora lo studente vorrebbe rimanere per altri dodici mesi, ma condividere l’appartamento con altre due persone non studenti, in tal caso non posso fare un contratto breve per dodici mesi, ma dovrei fare un contratto 3 + 2, come posso cautelarmi per assicurarmi che tra dodici mesi non mi venga richiesto di continuare a restare per tutta la durata del contratto? Ci potrebbe essere una possibilità diversa?
Grazie, Fabio

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Gentile Fabio, la possibilità diversa è rappresentata dal contratto transitorio, che può essere stipulato per 12 mesi, riportando le motivazioni di transitorietà per questi inquilini.

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Il contratto transitorio, va sempre registrato all'Agenzia delle Entrate? mod. RLI ? può essere stipulato presso una Associazione di categoria? (Uppi-Asppi). segue il regime di cedolare secca (10%)? a scadenza dei 12 mesi si estingue per decadenza o va data la disdetta? quanti mesi prima?
Grazie, Fabio

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Un appartamento viene locato ad una ragazza studentessa con la clausola del divieto di sub locazione ma con la possibilità di condividerlo con altra persona previa comunicazione sia al proprietario sia agli organi di PS. E' corretto?

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Buongiorno salvatore, corretto; è una possibilità offerta, che non modifica i patti presi nel contratto.

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Devo firmare come locatrice un contratto di locazione di natura transitoria per studenti (art. 5 comma 2 e 3 L. 431/98) per una stanza a Milano. Vorrei sapere se posso stipularlo da sola su modulistica conforme o se devo obbligatoriamente avvalermi di un Sindacato / Associazione che abbia firmato l'Accordo locale della mia città. Grazie

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Buongiorno Lucia, se il comune di Milano non ha ancora recepito le ultime novità e quindi nell'accordo non si fa riferimento all'obbligo di vidimazione delle associazioni, può procedere autonomamente, rispettando, naturalmente, il calcolo del canone concordato.

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Buongiorno,
Ho acquistato un appartamento già affittato a tre studenti del quale mi è stato ceduto anche il contratto di affitto. Il pagamento del canone da parte di tutti gli studenti era garantito dal padre di uno di questi la cui capienza economica era tale da potersi far carico di un eventuale pagamento dell’ intero canone. Ad oggi il figlio dell’ unico garante e un altro studente mi hanno comunicato di voler lasciare l’appartamento e si sono anche prodigati per trovare altri due studenti che potessero sostituirli. Adesso io ho la necessità di estinguere il contratto originario e vorrei stipulare con lo studente rimasto e i due nuovi dei contratti indipendenti nei quali affitto a ciascuno di loro una stanza in uso esclusivo più le parti comuni. In ogni contratto verrebbe individuato come garante un genitore dello studente che garantirebbe in solido con il figlio il pagamento del canone limitata
Mente a quanto dovuto dal familiare. È possibile stipulare tale tipo di contratti? E se si quali sono i pro e i contro anche dal punto di vista fiscale? Consideri che opterei per il regime di cedolare secca.
Grazie

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Gentile Aurelio, deve registrare intanto la risoluzione anticipata del contratto in essere; quindi stipulare tre nuovi contratti per porzioni d'immobile, specificando parte in esclusiva e parti in comune. Dal punto di vista fiscale ha l'obbligo di applicare lo stesso regime fiscale su tutti i contratti stipulati sullo stesso immobile. Se applica un contratto a canone concordato deve calcolar eil canone sui mq concessi in esclusiva + 1/3 di quelli in comune.

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Tramite agenzia abbiamo affittato con contratto cointestato un appartamento a due persone. Al momento solo una stanza è occupata. La signora in questione ha creato tanti problemi sulla struttura dell'appartamento e richieste come se ne fosse proprietaria. Per questo non abbiamo cercato altra inquilina. In primis oltre a pagare metà affitto , non paga spese condominiali, ha cambiato serratura defalcando da affitto, non ha effettuato voltura utenze. Stremati dalla situazione ci siamo rivolti ad un avvocato. Siamo costretti a far causa...nonostante i mille difetti dell' immoble non intende lasciare. premetto che prima di firmare lo aveva visto ed aveva accettato.Ora faremo appunto causa per morosità. Tempi giuridici lunghi, Poi la cosa che veramente mi sconvolge è che al termine del contratto in data 30 giugno 2019, la signora potrebbe continuare a rimanere. Ma la giustizia italiana ha queste grandi pecche ? aspetto consiglio e cortese risposta. Cordialità.

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Tramite agenzia abbiamo affittato con contratto cointestato un appartamento a due persone. Al momento solo una stanza è occupata. La signora in questione ha creato tanti problemi sulla struttura dell'appartamento e richieste come se ne fosse proprietaria. Per questo non abbiamo cercato altra inquilina. In primis oltre a pagare metà affitto , non paga spese condominiali, ha cambiato serratura defalcando da affitto, non ha effettuato voltura utenze. Stremati dalla situazione ci siamo rivolti ad un avvocato. Siamo costretti a far causa...nonostante i mille difetti dell' immoble non intende lasciare. premetto che prima di firmare lo aveva visto ed aveva accettato.Ora faremo appunto causa per morosità. Tempi giuridici lunghi, Poi la cosa che veramente mi sconvolge è che al termine del contratto in data 30 giugno 2019, la signora potrebbe continuare a rimanere. Ma la giustizia italiana ha queste grandi pecche ? aspetto consiglio e cortese risposta. Cordialità.

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Buongiorno Tiziana, diciamo che la normativa sullo sfratto è senza dubbio una normativa che richiede da tempo una riforma ed un adeguamento rispetto alle esigenze evidenti dei proprietari di poter riavere indietro l'immobile affittato in tempi più brevi, con un minor anche esborso economico. Purtroppo al momento può solo procedere con lo sfratto, per morosità, il fatto di non pagare il canone porterà il giudice a condannare l'inquilina e quindi ad emettere una data entro cui far eseguire lo sfratto.

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ciao ! volevo farti una domanda che sembrerà stupida ma con queste non ho molta dimestichezza ! a marzo sono subentrata in una casa con contratto d'affitto di 6 anni , il contratto originariamente è stato stipulato per 3 ragazzi ( i primi che hanno preso in affitto una casa, infatti il contratto porta il loro nome) Durante gli anni sono uno è rimasto , gli altri due hanno ceduto il posto a due ragazze che hanno poi ceduto il posto a me ed a una altra ragazza ; il proprietario mi ha regolarmente registrata come subentrante . Ora , nella compilazione per dei moduli universitari il modulo mi chiede " nome intestatario contratto " e dopo c'è la nota : "se lo studente non è intestatario del contratto la documentazione attestante il domicilio, oltre a contenere la copia registrata del contratto originario, PUÒ ESSERE SOLO un Subentro o Cessione registrati dalla Agenzia delle Entrate." Tendo a specificare che il mio nome non compare nel contratto originale ma solo nella scrittura privata di subentro e in quella delle agenzie delle entrate. cosa devo rispondere ? dovrei mettere il mio nome o quello dell'unico ragazzo che è rimasto come intestatario ? grazie mille e scusa la lunghezza esagerata del post !

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Gentile Federica, capisco bene i tanti dubbi e non c'è nulla da preoccuparsi.. sempre meglio indagare e capire. Rispetto ai moduli universitari dovrebbe mettere il suo nome, includendo come indicato sia il contratto sia la scrittura di subentro.

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Buonasera.
Vi spiego la mia situazione: in 2007 ho fatto la residenza e abitato dal mio zio che aveva una casa non di proprietà (affittata),io pagandogli il affitto ogni mese, nel prezzo tutto incluso. Adesso a me e arrivata una raccomandata del 2012 per mancato pagamento sui tarsu ma a prezzo pieno, nel senso che devo pagare per tutti gli inquilini che abitavano li la soma essendo di 150 € + tasse per 90 mq x 8 mesi. Anche se in quel periodo non abitavo piu la, solo che la residenza era rimasta li. Cosa posso fare ? Almeno per non pagare tutto io?

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Buongiorno andrea, è l'unico che risulta residente nell'immobile? Se gli altri vi abitavano effettivamente, diciamo che la tassa rimane a suo carico ma può chiedere a chi effettivamente ci viveva di contribuire a pagare le spese.

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Buongiorno e grazie per la risposta. In realtà già in quel momento io non abitavo piu la, solo che la residenza la avevo li. E poi l'appartamento e stato affittato a qualcun altro, solo che io essendo in brutti rapporti col zio, lui non mi ha detto niente, e poi e pure sparito dal italia. Di sicuro erano anche altre persone residente li, quello che mi fa strano e che devo pagare tutto io...

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Non aver spostato la residenza è stato il suo errore, ma se può dimostrare che l'immobile era stato affittato e che eli abitava da un'altra parte può provare a contestare l'accertamento.

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