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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1035)

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siamo in due con obbligazione solidale.
1. l'altro inquilino non ha inviato disdetta ma solo a voce ha comunicato a me e al locatore che entro fine mese va via (preavviso di 15 gg - orale). è valido?
2. se mandasse raccomandata con 3 mesi di preavviso - come da contratto - è obbligato ad inviarla anche a me? posso rifiutare?
3. se va via senza pagare il mese e senza preavviso e raccomanadata (quindi 15 gg all'improvviso) quali sono le mie opzioni per legge per tutelarmi?
4. posso accordarmi col proprietario per non pagare la sua parte finchè non trovo un inquilino per il subentro ? (almeno 3 mesi minimo?.
è vero quanto segue:
Per non pagare la quota di chi se ne va ci sono solo tre possibilità.

a) La disdetta non è accettata da qualcuno (proprietario o coinquilino) per cui diventa inefficace; ovviamente la non accettazione dovrà esser motivata. In questa ipotesi chi se ne va non se ne va più, oppure se ne va continuando a pagare fino alla scadenza del contratto.

Ad esempio, la disdetta del quarto coinquilino senza informare e disporre del consenso degli altri tre coinquilini è già un motivo sufficiente per rigettare quella disdetta: i tre coinquilini devono esser preventivamente informati del rischio che la loro quota di affitto (e spese) nel breve aumenterà, così che possano consapevolmente scegliere se rimanere ancora nell'appartamento oppure oltre ad accettare la disdetta del quarto coinquilino decidere se accodarsi alla medesima.

b) I tre coinquilini si accodano al quarto disdettante: il contratto viene rescisso anticipatamente per disdetta della Parte Conduttrice. Prima dell'estinzione di questo contratto, i tre che vogliono rimanere ancora nell'appartamento avviano col proprietario una trattativa per stipulare una nuova locazione con nuovi patti, affitto compreso.

c) per quanto sia ipotesi già esclusa dalla domanda (sostituzione), l'ultima opzione disponibile è il subentro di una nuova persona al posto di chi se ne va.
(fonte condominioweb)
grazie infinite!

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Gentile Giusy, diciamo che la disdetta è da inviare al proprietario e per conoscenza agli altri inquilini; quindi è il proprietario che può rifiutarla e in ogni caso far rispettare la forma scritta e il termine di preavviso. Se accettasse un preavviso più breve non potrebbe chiedere a voi di coprire i tre mesi non pagati dall'inquilino che esce. Una volta che siete a conoscenza della volontà di un coinquilino di andar via ogni inquilino può a sua volta decidere se rimanere, rischiando di pagare un canone più alto, andare via a sua volta comunicando la disdetta, cercare qualcuno che subentri o accordarsi con il proprietario per pagare solo la quota del canone che spetta, finché non ci sarà un nuovo inquilino.

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Salve Mio contratto d'affito intestato a me e mio figlio che ormai da un anno non abita più con me.Per toglierlo da contratto posso fare tt da sola ho c'è bisogno di lui?

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Buongiorno, diciamo che ad uscire dal contratto doveva essere suo figlio avvisando anche la proprietà; ora se lui non abita più lì potrebbe magari chiedere di stipulare un nuovo contratto intestato solo a lei.

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Dovrei affittare un appartamento a Torino, in condivisione a due distinte persone, uno dei quali ha rappresentato che che resterà per almeno un anno e l'altro per soli 6 mesi. Devo stipulare due distinti contratti? In alternativa, come posso fare?

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Buongiorno Rosaria, se hanno due durate differenti deve necessariamente stipulare due distinti contratti; se ne stipula uno dovrebbe avere durata 12 mesi e lasciare poi la facoltà di disdetta all'altro inquilino; ma a quel punto chi resta dovrebbe pagare il canone per intero?

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Salve, vorrei chiedere un informazione che ad oggi mi crea abbastanza ansia. Premetto che non mi sono informata in passato ,vuoi la giovane età vuoi la convinzione che non serva altro ,ed ecco. Nel 2013 sono andata a convivere insieme al mio ex, nel contratto vedo che ci sono anche i miei dati oltre ai suoi (contratto 4+4). Il punto è, ho lasciato la casa dopo circa due anni e mezzo per rottura didi coppia ma ho solo cambiando la mia residenza mettendola nella dimora attuale. Oggi scopro che i proprietari hanno affitti arretrati per mancati pagamenti del mio ex dopo che me ne sono andata via.possono chiedere denaro anche a me? Nonostante sappiano che non sono li da anni. E lo sfratto lui lo ha appena avuto
Grazie

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Gentile Michela, diciamo che se non è mai stata registrata formalmente una sua risoluzione parziale del contratto, teoricamente i proprietari potrebbero chiedere anche a lei di pagare; magari potrebbe intanto tutelarsi mettendosi in contatto con i proprietari e formalizzando il fatto che loro sappiano e abbiano accettato che li non viva più nell'immobile.

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Gentile Isabella,
sono cointestatario di un contratto di fitto con cedolare secca della durata di anni 4 scadenza 31/08/19.
Il contratto da qualche anno è stato oggetto di trasferimento proprietari.
Da quando ho avuto comunicazione-verbale non scritta-sto pagando al nuovo proprietario.
Vorrei chiedere la disdetta/risoluzione anticipata del contratto.
Il contratto non fa nessun riferimento alle modalità di recesso anticipato ma soltanto al rinnovo tacito a meno che una delle parti comunicherà disdetta a mezzo a/r con preavviso di 6 mesi.
Come potrei comportarmi in caso di recesso anticipato; conoscere il numero e data di registrazione del contratto; per eventualmente fare la disdetta? Inoltre sono obbligato a fare il modello RLI?

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Gentile Gherardo, per andar via deve inviare raccomandata e rispettare i sei mesi di preavviso; i riferimenti del contratto sono gli stessi di quello stipulato con i primi proprietari; andando via prima della scadenza è corretto presentare il modello Rli per la risoluzione; senza pagare l'imposta essendo in cedolare secca.

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Buon giorno, sono co-intestatario con la mia ex di un contratto di affitto.
Pur non avendo mai convissuto con lei in questo appartamento ho acconsentito ad intestare ad entrambi il contratto, ma ora (trascorsi 5 anni, pagamenti sempre puntuali) non voglio più essere coinvolto dato che ho una nuova famiglia.
Vorrei dare la mia disdetta, lasciando comunque a lei la possibilità di continuare a vivere nell'appartamento.
Come posso procedere?
E' sufficiente scrivere al proprietario con 6 mesi di anticipo per comunicare la mia (sola) disdetta del contratto?
Grazie,

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Buongiorno Max, deve inviare la comunicazione al proprietario ed alla sua ex per informarli entrambi della sua richiesta di uscire dal contratto. Considerando che non ci vive nemmeno è più che corretto chiedere la risoluzione da parte sua.

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Buonasera,
sono co-conduttrice di un contratto di affitto 3+2 con altri due coinquilini. Vorrei lasciare la mia stanza al più presto, e mi prendo la responsabilità di cercare un nuovo affittuario, che subentrerà al posto mio. Ho già concordato con la proprietaria la disdetta di tre mesi, anche se nel contratto la disdetta sarebbe di sei. Come devo comportarmi? Posso procedere nel mandare la raccomandata per la disdetta anche se si tratta sola della mia stanza? Grazie mille

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Gentile Sofia, deve inviare la raccomandata per sicurezza indicando anche l'accordo rispetto ad un preavviso ridotto; per conoscenza è giusto informare anche gli altri due coinquilini.

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buongiorno, ho un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4 con 3 intestatari e 3 garanti. ora un intestatario mi ha mandato la disdetta del contratto (andrà via lui ed ovviamente dovrò svincolare il "suo" garante).
Gli altri 2 conduttori hanno trovato un'altra persona ed un altro garante.
come posso fare?
so bene coma fare per il subentro, ma non so come comportarmi con l'uscita ed entrata del garante.
grazie mille
cordiali saluti

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Gentile elisa, dovrà registrare il subentro ed una scrittura privata che vada a specificare nominativi di chi va via e di chi subentra, oltre che le specifiche sui garanti.

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Il mio inquilino intestatario di un contratto multiplo (ogni affittuario è solidale con gli altri) vuole recedere immediatamente dal contratto saldando il debito arretrato, poichè è in atto lo sfratto per morosità e una pratica di recupero crediti,( lui è l'unico in grado di pagare, avendo uno stipendio a contratto indeterminato). Non ha ancora inviato, tramite raccomandata, la disdetta, quindi non ha rispettato i tre mesi previsti dal contratto. Corro dei rischi? Ad esempio, lo sfratto procede anche per i rimanenti inquilini? Come deve avvenire il pagamento? Devo accettare anche delle promesse di pagamenti futuri, ovviamente secondo me inaffidabili e devo temere, come dice il suo avvocato, in caso non accettassi la sua richiesta di recesso, una sua eventuale opposizione che invaliderebbe la procedura dell'esecuzione dello sfratto, o quantomeno, il suo rallentamento infinito?

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Gentile Giorgio, diciamo che se uno paga lo sfratto continuerebbe nei confronti degli altri se questo inquilino paga solo la sua quota; ovviamente per essere certa e liberarlo del tutto dovrebbe richiedere l'intero pagamento e far firmare la risoluzione del contratto; procedendo nei confronti degli altri.

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Ho affittato un appartamento ad una coppia convivente con contratto 4 piu 4. Il convivente e andato via e la signora rimasta non paga puntuale inventando tanti problemi. La prima scadenza dei 4 anni e per aprile 2019.posso richiedere la risoluzione del contratto con lettera raccomandata sei mesi prima???

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Gentile Maria, se la signora non paga regolarmente potrebbe avviare la causa di sfratto a prescindere dalla scadenza; per riavere l'immobile alla prima scadenza, invece, deve inviare raccomandata con almeno sei mesi di preavviso, ma per uno dei motivi previsti dalla legge: utilizzo personale, vendita, ecc..

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