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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • ivan frascolla

    Buongiorno,

    avrei bisogno di una informazione relativa ad un contratto di affitto. La proprietaria di casa vorrebbe che fosse intestato sia a me che alla mia compagna e come garanzia inserire tra gli intestatari anche mio suocero. La ia domanda e': per le utenze, quando andro' ad aprirle, sara' necessaria la firma di tutti (me, la mia compagna e mio suocero)? Lo chiedo perche' io suocero vive a 1000 km da qua. Grazie del suo aiuto. Ivan

  • Gentile Ivana, se lei appare in ogni caso come uno degli intestatari del contratto, potrà anche solo lei essere l'unico intestatario delle utenze.

  • Salvatore Antonio Palermo

    Gent.mi Sigg,
    ho 67 anni e sono studente della Università di Ancona ( triennale facoltà Economia) e sono al terzo anno.
    Ho stipulato un contratto di affitto in solido con altri due colleghi in Ancona.
    Vicende diverse hanno portato prima alla scissione di un contratto nel mese di dicembre, e poi un'altra scissione nel mese di Gennaio. Difficile è stato il reperire nuovi colleghi, ma alla fine siamo riusciti a completare il quadro iniziale.
    Ora la proprietaria, tramite il suo commercialista, chiede a me che ero rimasto "con il cerino acceso" un parziale adeguamento dell'affitto almeno per i prossimi tre mesi.
    Cosa che pagherò. Ma da questo momento capisco quanto questo contratto sia assurdo a da strozzini. Farò di tutto perchè questo contratto venga se non altro modificato, e tutto ciò nell'interesse dei più giovani.
    Mi domando, ma se fossi rimasto da solo in quell'appartamento ( come mi è successo) e avessi avuto 25 anni sarei rimasto ? Io dico di no perchè non mi sarei potuto permettere di pagare 500 euro da solo (questo è il canone per tutti). E capestro è anche la clausola per la quale io debbo interrompere l'attenzione dai miei studi per cercare io ( e non la proprietà) l'eventuale inquilino per ovviare al pagamento personale degli affitti degli altri due ?
    Ma siamo o non siamo persone che ragionano? E qual'è quell'imbecille che ha fatto un contratto del genere ?
    Solo un politico che vuole raggiungere un" fumus rappresentativo del nulla" ha potuto pensare ad un contratto di tale genere, senza pensare alle conseguenze.
    Farò in modo che tale possibilità venga modificata in meglio e sin da oggi senza aspettare domani.
    Cercherò il consenso in sede parlamentare, con le associazioni dei consumatori, e in tutte le sedi possibili ed immaginabili. Affinche si modifichi una situazione che rasenta i limiti della Incostituzionalità, ed èvolta co,me sempre in questo paese alla speculazione
    Mi dia UN SUO PARERE PER FAVORE gRAZIE

  • Gentile Salvatore, in realtà i contratti non possono essere modificati, dal punto di vista del canone, nel momento in cui vengono stipulati. Ora, se lei stipula un contratto in cui siete 3 cointestatari, si deve lasciare ad ognuno di voi la possibilità di disdire lo stesso, dandovene adeguata comunicazione. Su questa ognuno degli altri cointestatari può decidere se rimanere, sapendo di poter trovare un sostituto, ma anche di andare via a sua volta. Infatti, come cointestati obblighi e diritti incombono su tutti in egual misura. Potreste, però, già valutare di stipulare singoli contratti in cui, per la porzione di immobile presa in affitto, ognuno è intestatario del proprio contratto e risponde quindi solo per il canone pattuito.

  • Pierluigi

    Gentile Dott.ssa, i miei genitori vogliono prendere un'appartamento in affitto e vorrei sapere una cosa: preferiamo che nel contratto siano presenti come conduttori tutte e due, ma per firmare vorremmo che sia solo una (mio padre, perchè mia madre ha qualche acciacco e ha difficoltà a muoversi), occorre una procura speciale da parte di mia madre o altro? Possono esserci problemi particolari? La ringrazio anticipatamente.

  • Buongiorno Pierluigi, è giusto che nel contratto vengano citati entrambi se tutti e due sono proprietari del bene; per la firma sua madre potrebbe firmare anche in un momento diverso se non riesce ad essere fisicamente presente lì.

  • Luz

    Salve ho un contratto di affitto con due condutori.,me stessa e un amicopo perche non avevoce referenze,a questo punto mi chiedo se lui devee farepresto il, cambio di domicilio obbligatoriamente o pur non abitando qua puo mantenere il domicilio a casa sua .
    Invece per fare il isse cosa dovrei fare?dovrebbe essere integrato nella mia famiglia?

  • Buongiorno Luz, non c'è un obbligo in questo senso; se il suo amico è cointestatario del contratto solo per offrire le garanzie può lasciare la residenza nell'immobile in cui vive realmente.

  • Gianluca

    Buongiorno, sto affittando l'appartamento a due conduttori entrambe divorziati con due figli ciascuno, in un primo momento il conduttore era solo la signora, ora mi si chiede di aggiungere anche il compagno, cosa mi comporta?
    Inoltre mi è stato proposto di lasciare la mia residenza proprio dalla stessa conduttrice e lasciare a mio nome anche tutte le utenze!
    Graie.

  • Gentile Gianluca, se sono entrambi conduttori, sono entrambi responsabili delle pattuizioni contrattuali, quindi per lei vuol dire maggiore garanzia (sempre che l'immobile permetta la convivenza di un nucleo familiare più ampio); rispetto alle utenze sarebbe meglio farle volturare, in modo che ne abbiano una responsabilità diretta sul regolare pagamento.

  • Urbano

    buonasera .
    ho affittato un appartamento a due studenti con contratto per studenti .
    L'appartamento è grade e vorrebbero un terzo inqulino per ridurre i costi .
    devo fare un nuovo contratto ????????? aspetto risposta grazie .

  • Gentile Urbano, avendo concesso a loro l'intero immobile sarebbe meglio stipulare un nuovo contratto con i tre cointestatari.

  • Daniela Comina

    Buongiorno,

    Vorrei sapere come comportarmi avendo ricevuto una disdetta da un inquilina per caso affittata a tre persone in solido.

    L’uscita ha determinato la necessità di chiudere il contratto in essere per poter inserire un terzo inquilino (dato la cosa non era stata gestita come subentro).

    Si possono dedurre i maggiori costi causati dalla cauzione?

    E considerando che il contratto era valido per intre inquilini insieme, è la proprietaria che deve rendere la cauzione all’inquilina uscita o sono i restanti inquilini?

    Grazie
    Daniela

  • Buongiorno Daniela, solitamente i costi della risoluzione anticipata del contratto sono a carico di chi lascia l'immobile anticipatamente, quindi l'inquilino. Se avete stipulato un nuovo contratto allora è giusto che, previa presa visione dello stato del bene, sia la proprietaria a restituire il deposito e farselo corrispondere dal nuovo inquilino.

  • Lusi

    Salve, avrei bisogno di un consiglio. Devo inviare la disdetta di un contratto di locazione 4+4 che prevede un preavviso di 6 mesi, intestato a me e a un altro ragazzo. Al momento la disdetta la invio solo io per uscire di casa il 1 marzo. Il proprietario conosce la situazione e pur essendo d'accordo pretende questa disdetta nonostante 6 mesi non ci passeranno. Come posso impostare la lettera che invierò con raccomandata A/R? Può inviarmi un modello? Grazie in anticipo

  • Buongiorno Lusi, semplicemente espliciterà nella lettera di disdetta che, in accordo con il proprietario, l'immobile verrà rilasciato libero alla data del 1 marzo. potrebbe cercare dei modelli di fac simile in internet impostando la ricerca proprio come "fac simile disdetta affitto".

  • Marco

    Buonasera, io e altre 2 colleghe stiamo per affittare un appartamento per farne uno studio di psicoterapia, facendo un contratto a nome di tutti e 3, la titolare può fare la cedolare secca? Perchè questo appartamento ora è affittato ad un'altra collega psicoterapeuta che deve lasciarlo, ed essendo un buon posto vorremmo prenderlo noi. Grazie mille.

  • Gentile Marco, per applicare la cedolare secca è indispensabile che l'immobile sia accatastato come immobile abitativo e che venga usato per tale scopo; quindi usandolo come attività e non come residenza non si può applicare la cedolare secca.

  • Luci

    Salve,vorrei una info,mi sono trasferita da poco e ho affitato un appartamento come non avevo referenze il proprietario me ha fatto un contratto con due conduttori essendo la seconda persona di fiducia con lavoro fisso,
    La mia domanda e se io non ho alcuna relazione con lui e la sua residenza e in un altro indirizzo avendo un contratto insieme e costretto a cambiare residenza(lui),devo amche aggungerlo sulla isse??ho come funziona??

  • Buongiorno Luci, lui non +è costretto a cambiare residenza e quindi non risultando vivere lì non si somma alla sua dichiarazione dei redditi.

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