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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Marco

    Buonasera, io e altre 2 colleghe stiamo per affittare un appartamento per farne uno studio di psicoterapia, facendo un contratto a nome di tutti e 3, la titolare può fare la cedolare secca? Perchè questo appartamento ora è affittato ad un'altra collega psicoterapeuta che deve lasciarlo, ed essendo un buon posto vorremmo prenderlo noi. Grazie mille.

  • Gentile Marco, per applicare la cedolare secca è indispensabile che l'immobile sia accatastato come immobile abitativo e che venga usato per tale scopo; quindi usandolo come attività e non come residenza non si può applicare la cedolare secca.

  • Luci

    Salve,vorrei una info,mi sono trasferita da poco e ho affitato un appartamento come non avevo referenze il proprietario me ha fatto un contratto con due conduttori essendo la seconda persona di fiducia con lavoro fisso,
    La mia domanda e se io non ho alcuna relazione con lui e la sua residenza e in un altro indirizzo avendo un contratto insieme e costretto a cambiare residenza(lui),devo amche aggungerlo sulla isse??ho come funziona??

  • Buongiorno Luci, lui non +è costretto a cambiare residenza e quindi non risultando vivere lì non si somma alla sua dichiarazione dei redditi.

  • Daniela

    Salve,
    dovrei affittare un appartamento a canone concordato nel comune di Cagliari, avrei però l'esigenza di fare contratti separati alle persone che subentreranno nell'appartamento. E' possibile registrare più contratti pur utilizzando il canone concordato? Negli accordi territoriali del comune di Cagliari non si fa riferimento a questa eventualità. Come ci si deve comportare? Cambia il metodo di calcolo per la determinazione del canone?
    Grazie

  • Buongiorno Daniela, può stipulare singoli contratti, ma a quel punto il canone concordato tiene conto dei mq concessi in esclusiva e della percentuale (30% ad esempio) di quelli in comune; inoltre su tutti i contratti dovrà applicare lo stesso regime fiscale.

  • Giovanna

    Gentile signora Isabella,
    sono la legale rappresentante di una società di Milano che affitta immobili di proprietà.
    Tra qualche giorno affitterò a due studentesse di Genova un mio monolocale. Le chiedo qualche delucidazione.
    Vorrebbero avere il contratto intestato ad entrambe, è possibile? nel caso dovrei fare due fatture. poi possono scaricare qualcosa?
    Io farei un contratto abitativo per studenti con fatture senza IVA.
    come posso tutelarmi nel caso in cui una delle due dovesse andare via?
    La ringrazio per il suo prezioso suggerimento.
    Iniziative Immobiliari srl

  • Gentile Giovanna, il contratto può essere intestato ad entrambe; ma se parliamo di un regolare contratto rilascia una ricevuta di pagamento (unica o doppia ha lo stesso valore) e non si parla di fattura; se invece esula dall'ambito della locazione e parliamo di attività di affittacamere, allora il rilascio è di una fattura, unica, con relativa Iva.

  • Giovanna

    Buongiorno,
    grazie per la sua risposta.
    No si tratta di un regolare contratto registrato all'agenzia delle entrate. Loro dalla mia fattura esente iva possono scaricare qualcosa come studenti fuori sede?

  • Gentile Giovanna, la detrazione è prevista per contratti; quindi la fattura non credo sia scaricabile.

  • Maria

    Buongiorno,
    vorrei sottoporle il mio problema.
    Il contratto di affitto che ho stipulato io è aziendale non privato, ed è stato stipulato insieme ad un'altra azienda.
    La mia domanda è sapere se è possibile stipulare un contratto di affitto in un immobile per 2 aziende che fanno un lavoro simile ma non uguale.

    Grazie in anticipo.

  • Buongiorno Maria, gli inquilini di un contratto possono essere anche due distinte aziende, è importante specificarne l'uso ma soprattutto che la destinazione catastale dell'immobile sia valida per lo svolgimento di entrambe le attività.

  • Ciro Affatato

    buon giorno , le scrivo x questo mio problema ; sono conduttore cointestatario di regolare contratto d'affitto , nell'eventualita' di recidere in anticipo il contratto x motivi personali , quanti sono i mesi di preavviso da dare? grazie!

  • Buongiorno Ciro, salvo diverso accordo indicato in contratto, il preavviso è di sei mesi.

  • attilio

    buongiorno cortesemente vorrei chiedere come mii devo comportare con il mio coinquilino abbiamo un contratto di locazione intestato a tutti e due adesso lui va via tra tre giorni faccio notare che abbiamo un contratto rinnovato il mese scorso per 4 anni ma come dicevo lui va via sabato perche ha comprato casa, la disdetta per i sei mesi di preavviso li ha dati la settimana scorsa , ora lui và via ma deve pagare lo stesso l affitto sino ad aprile 2018, gli ho detto che visto che non condivide più l appartamento insieme a me che si chiuda la sua camera a chiave, e che mi dia le chiavi dell appartamento ma lui non vuole darmele , perchè dice che paga l affitto , faccio notare che io vado via la mattina e rientro la sera , e sabato e domenica non sono a casa , e questa persona può venire a casa mia e fare i suoi comodi come lavare la sua biancheria, cucinare e visto che si sta avvicinando l inverno accendere i riscaldamenti, e a me mi tocca
    pagare le bollete anche di quello che consuma lui? cosa devo fare per tutelarmi, faccio notare che questa persona è un approfittatore grazie cordialità attilio

  • Gentile Attilio, finché il suo coinquilino paga regolarmente l'affitto ha diritto di mantenere chiavi ed utilizzo del bene; naturalmente finchè è a pieno titolo titolare del contratto dovrà anche continuare a pagare le spese.

  • alessandra

    Buona sera sono la Signora Alessandra cortesemente vorrei chiedere un informazione siamo due inquilini che abitiamo in un appartamento , ed in contratto di locazione ,è intestato a tutti e due, la mia coinquilina và via prima prima di dare i 6 mesi di preavviso, io invece rimango nell appartamento. Come mi devo comportare , faccio presente che alcune utenze erano intestate a lei ed alcune a me, lei ha già fatto la disdetta delle utenze a lei intestate, e adesso sono intestate a me , cortesemente chiedo cosa devo fare?Il mio padrone di casa puo escludere lei dal contratto, oppure dovranno fare un contratto nuovo a me? la ringrazio cordialità Alessandra

  • Gentile Alessandra, se il proprietario è d'accordo potete gestire la cosa con un recesso parziale da parte dell'altra inquilina, quindi vi accordate affinchè il contratto prosegua con le stesse condizioni ma solo a suo nome.

  • Ivan

    Buongiorno,
    Se un inquilino da la disdetta e poi decide di revocarla può farlo ? Gli altri inquilini possono decidere di non far annullare la disdetta del ragazzo pagando loro la restante parte dell'affitto?
    Inoltre se un inquilino fa un subentro deve chiedere il permesso agli altri inquilini oppure non hanno alcuna voce in capitolo?( cioè se agli altri non va bene il tizio che sta per entrare in casa possono opporsi al volere dell'inquilino uscente?)
    Grazie , saluti.

  • Buongiorno Ivan, la disdetta può essere ritirata se il proprietario è d'accordo, visto che è a lui che viene indirizzata tale disdetta; stessa cosa per il subentro; è la proprietà che può decidere se accettare o meno tale subentro, magari confrontandosi con gli altri coinquilini.

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