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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1098)

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Buongiorno, in relazione ad un contratto abitativo 4+4 cointestato, esiste un vincolo rispetto al numero di cointestatari? Per esempio per un appartamento molto grande posso cointestare il contratto a 4 o 5 persone, o in questo caso é preferibile affittare, per esempio, le singole stanze? Infine, sotto il profilo fiscale, posso continuare a considrrare l'affitto percepito come un reddito fondiario oppure diventa assimilabile ad un reddito d'impresa?
Grazie
Matteo

Matteo
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Buongiorno Matteo, il limite è costituto più che altro dal numero di persone che possono vivere nella casa più che dal numero di cointestatari. Se parliamo di affitto rimane un rendimento da locazione.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
è possibile stipulare un contratto transitorio cointestato quando uno degli inquilini è non residente e l'altro lo è?

Emilia
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Buongiorno emilia, l residenza non incide sulla possibilità o meno di cointestazione di un contratto di affitto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno sono una studentessa universitaria. Dovrei firmare un contratto insieme ad altre due ragazze solo che la proprietaria non ci aveva informate, quando siamo venute a vivere nella casa, che nel caso in cui non si fosse trovata la quarta ragazza noi avremmo dovuto adempiere alla sua quota. Non ci ha mai nemmeno fatto leggere il contratto. La mia domanda è: può fare una cosa del genere o dovrebbe informare da subito le inquiline? Dato che non abbiamo mai letto il contratto abbiamo paura che questa clausola l'abbia aggiunta dopo che la quarta ragazza se n'è andata. Anche perché, ripeto non aveva mai minimamente accennato a questa clausola.
Un'altra domanda: quanto costa fare un contratto? Potrebbe farne uno a noi tre e l'altro alla quarta ragazza quando la troverà?

Marika
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Gentile Marika, prima di accettare di entrare in una casa è necessario leggere e accettare prima il contratto. Quindi verifichi le clausole relative ad obblighi e solidarietà dei pagamenti; eventualmente potete stipulare un contratto per voi tre per porzione d'immobile e tenere una porzione per l'eventuale quarta inquilina.

Isabella Tulipano
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Noi 3 siamo entrate nella casa e la proprietaria ci disse che appena sarebbe arrivata la quarta ragazza avremmo firmato il contratto. Purtroppo come le dicevo la ragazza se n'è andata il giorno dopo esser arrivata nella casa. La proprietaria ci ha chiesto di aspettare qualche altra settimana per la firma del contratto, il tempo di rimpiazzare la ragazza che era andata via. E ora non abbiamo ancora nemmeno letto il contratto nonostante ho chiesto svariate volte una foto di quest'ultimo per poterlo leggere. Noi abbiamo anche pagato la caparra che corrisponde ad una mensilità. Se noi andiamo via non avendo firmato nulla la caparra è obbligata a ridarcela?

Marika
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Purtroppo non essendoci nulla di firmato è difficile dire quali sono i diritti, se intanto avete vissuto nella casa è giusto anche pagare magari per il periodo in cui ci siete state e poi cercare un'altra soluzione, regolare.

Isabella Tulipano
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salve, dovrei stipulare un contratto di affitto immobile a una coppia, uno dei due lavora fuori e non può essere presente alla stipula del contratto. Poichè sono obbligati in solido, può firmare uno solo e l'altro , magari, quando sarà presente lo firma ? in questo caso con data diversa ?
grazie

filomena lanza
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Gentile Filomena, l'altro inquilino può anche firmare in un momento successivo, ma certamente per la registrazione le servirà avere la firma di entrambi, magari chi lavora fuori non riesce a scansionare i documenti e mandarle la firma?

Isabella Tulipano
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Buon giorno , sto affittando un appartamento con contratto 4+4 condiviso tra tre persone . La mia domanda è questa : Dal momento dell'incasso del canone ( in contanti ) i , posso rilasciare una sola ricevuta cointestata a tutte e tre le persone , o devo rilasciare per ognuno degli intestatari una distinta ricevuta ?
Grazie

aldo buttaglieri
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Buongiorno Aldo, può lasciar scegliere ai tre inquilini cosa preferiscono; di fatto la marca da bolo sulla ricevuta è a loro carico, quindi possono valutare se è sufficiente una sola ricevuta o se preferiscono averne una ognuno per la propria quota.

Isabella Tulipano
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salve, sono domenico avrei bisogno se è possibile parlare telefonicamente per alcune domande da fare.

in attesa la ringrazio.

domenico
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Gentile Domenico, offriamo un servizio di consulenza gratuita tramite commenti o mail. Se vuole consulenza personalizzata può rivolgersi ad una delle nostre agenzie in zona che trova su http://www.soloaffitti.it

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho fatto ricerche un po' ovunque ma non sono riuscito a trovare delucidazioni sul mio caso: l'anno scorso avevamo affittato un appartamento in 3 versando anche la caparra di due mensilità a testa. Siccome un ragazzo ha deciso di andarsene senza dare il preavviso ha perso la caparra che è rimasta nelle tasche del padrone dell'appartamento, che ha obbligato noi due restanti a pagare l'affitto completo sin da subito. A questo punto la mia domanda è: è possibile, da parte nostra, recuperare quelle due mensilità visto che, a quanto pare, la caparra del nostro coinquilino aveva quello scopo? In quali casi si viene costretti a pagare le sue mensilità nonostante lui sia andato via senza dare alcun preavviso?
Ringrazio in anticipo per eventuali risposte!

Demetrio
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Gentile Demetrio, se il contratto è cointestato a tutti e 3, ora se uno va via gli altri due in effetti devono pagare l'intera cifra, ma certamente non per i due mesi in cui il proprietario ha usufruito della caparra del precedente inquilino. Chi resta può valutare, al limite, di dare disdetta se la cifra non è più accessibile oppure cercare qualcuno che possa prendere il posto del precedente inquilino.

Isabella Tulipano
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Nel caso di contratto di locazione con più conduttori, come nel caso di 3 studenti fuori sede che prendono in affitto un appartamento, ogni conduttore si riserva la possibilità di recedere dal contratto per gravi motivi, effettuandone comunicazione al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno con 6 mesi di anticipo.

In questo caso vi è qualche obbligo di effettuare comunicazione anche agli altri conduttori o questi ultimi possono essere messi di fronte all'atto compiuto, magari 6 mesi dopo l'invio della raccomandata, trovandosi a far fronte, da soli, all'intero canone?
In questa situazione ci si può tutelare in qualche modo, a parte includere nei futuri contratti l'obbligo di dar comunicazione di disdetta ai conduttori?

Grazie

Francesco
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Buongiorno Francesco, in effetti la comunicazione va inviata anche ai coinquilini che devono venire a conoscenza di tali cambiamenti. Per trasparenza potete anche specificarlo in contratto.

Isabella Tulipano
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salve ,dovrei prendere in affitto appartamento con contratto 4+4 ma non avendo lavoro una mia amica mi farebbe da garante, l'agenzia mi chiede di fare un contratto cointestato con la mia amica ,ma lei ha casa di sua proprieta , quindi non verrebbe ad abitare li.Volevo chiedergli COSA COMPORTA A LIVELLO di spese per la mia amica ,è tenuta a prendere la residenza lper quanto riquarda la nettezza urbana la devo pagare pure per lei,non vorrei creare problemi alla mia amica, come posso fare diversamente a rendere solo garante per quanto riguarda l 'affitto si puo fare un atto a parte o va bene come mi ha consigliato l'agenzia.distinti saluti . Grazie

massimo donadeo
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Gentile Massimo, la sua amica nona avrebbe obblighi rispetto alla residenza, ma potrebbero esserci problemi a livello di spese dove in effetti, per la tari, risulterebbero due persone e non una. Un garante è una figura in ogni caso sufficiente per garantire il regolare pagamento dell'affitto.

Isabella Tulipano
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Salve, sono in procinto di prendere un appartamento in affitto con un amico. Faremo un contratto con canone concordato. Due domande in merito. Possiamo cointestare il suddetto contratto ? Per la detrazione come funziona? ognuno può detrarre il 50% ?
Inoltre è possibile stipulare il contratto anche a distanza? visto che l'immobile si trova in Campania e noi attualmente in Lombardia?
Grazie mille

Augusto
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Gentile Augusto, è possibile stipulare il contratto con due inquilini e dividendo pertanto la detrazione di competenza al 50%. Il contratto può essere firmato anche a distanza senza problemi.

Isabella Tulipano
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