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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1062)

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Gentilmente potete inviarmi un fa-simile di contratto 4+4 con cedolare secca intestato a due inquilini. Grazie

castelluzzo nicola
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Buongiorno Nicola, può trovare il fac simile su internet; rivolgendosi ad una nostra agenzia avrà un contratto personalizzato sulle vostre esigenze. Trova quella più vicina su http://www.soloaffitti.it

Isabella Tulipano
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Buonasera. Posso fruire della detrazione fiscale prevista per contratto di affitto 4+4, per mio figlio studente universitario o devo obbligatoriamente avere un contratto transitorio per studenti universitari? Se è possibile, la detrazione è sempre del 19%?
Grazie.

Rolando
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Gentile Rolando, può stipulare anche un contratto libero 4 +4 e avere diritto all'agevolazione fiscale prevista.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, chiedo un Vostro consiglio.
Mia figlia deve stipulare un contratto di affitto come studente fuori sede, insieme ad altre 3 amiche anch'esse nella stessa condizione. La proprietaria vuole fare un contratto 4+4, noi vorremmo inserire una clausa dove si prevede che ci sia la possibilità di trovare un'altra persona per SUBENTRO in caso di disdetta anticipata. Come si può fare ? dove trovo un fac simile?
GRAZIE

Giuseppe
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Buongiorno Giuseppe, nel contratto verranno indicate le ragazze come coinquiline; poi ognuna avrà facoltà di disdetta; il subentro rimane una possibilità che il proprietario può accettare o meno.

Isabella Tulipano
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Salve,
se un contratto di affitto e' intestato a due persone, e una se ne va facendo subentrare una terza persona, la durata del contratto riparte da zero o continua senza interruzioni? Mi spiego meglio: contratto 4+4, dopo 2 anni c'e' un subentro di uno solo dei due inquilini, la durata residua e' di 2 + 4 o si riparte da 4+4?
Grazie mille!

Sabrina
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Buongiorno Sabrina, se parliamo di un subentro il contratto rimane valido alle precedenti condizioni, quindi si continua con un 2+4.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella,
Ho un'appartamento con 3 stanze da letto affittato a 2 persone con contratto 4+4, ora un loro amico vorrebbe occupare la terza stanza e così spartire i costi, ma non può vivere lì senza contratto regolare. È possibile fare una variazione al contratto e includerlo tra gli inquilini? Non è proprio un subentro, è l'aggiunta di una persona in più.
Grazie
Alessio

Alessio
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Gentile Alessio, o valutate di chiudere i contratti in essere e stipulare uno nuovo (in cedolare secca tali operazioni non hanno costo) oppure dovete considerarlo in ogni caso un subentro in in un contratto in essere.

Isabella Tulipano
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ho da fare una domanda. Io e mio marito stiamo affittando un appartamento con contratto 3+2. mio marito vorrebbe intestare il contratto solo a lui, ma i locatori chiedono invece un fitto cointestato. E' giusto o ci possiamo rifiutare. Grazie

ester
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Gentile Ester, il contratto potrebbe essere intestato anche solo a suo marito; vogliono una cointestazione per questioni fiscali? Magari in questo modo hanno una doppia garanzia?

Isabella Tulipano
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Gentilissima Isabella

ho un appartamento che vorrei affittare a 4 studenti fuori sede . Ma non voglio affittare singole stanze, ma l'intero appartamento perchè voglio il mensile pattuito per l'appartamento. . Da quel che ho capito posso prevedere un contratto 3+2 (con cedolare secca al 10 %) in cui vi siano 4 conduttori in cui ognuno è responsabile della propria quota e di quella degli altri 3. Credo di dover indicare il genitore garante per ognuno degli studenti . Mi conferma cortesemente la correttezza di quanto le ho scritto, e ,in caso, è meglio specificare tutti questi elementi ? Se uno studente va via o si assenta per un lungo periodo gli altri devono farsi carico di trovare un'altra persona o di pagare la quota mancante . Ma se non la pagano o non trovano nessuno è un motivo valido per recedere dal contratto per tutti ?
la ringrazio per l'attenzione e il tempo che vorrà dedicarmi .

roberto
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Gentile Roberto, può specificare obblighi sul contratto, se non riceve l'intero importo può procedere con la richiesta di sfratto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, sono una studentessa fuori sede e sono conduttrice insieme alle mie due coinquiline di un contratto di locazione 4+4 stipulato tramite agenzia. Nel contratto è indicato: "Le conduttrici potranno recedere previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima, per gravi motivi almeno 3 mesi prima del previsto rilascio".
Dato che io ho cambiato università, ho pensato di mandare una raccomandata per eseguire un recesso parziale dal contratto, è possibile?
Successivamente ho chiamato l'Agenzia e mi hanno detto di non mandare assolutamente la raccomandata, devo impegnarmi a trovare qualcuno che subentri al mio posto perchè sono responsabile in solido con le mie coiquiline. Potrò dare disdetta solo quando subentrerà una persona al mio posto. Ma è possibile questa cosa?
Grazie mille

Paola
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Gentile Paola, in realtà lei ha diritto di dare disdetta, avvisando proprietario quanto le coinquiline; poi se trova qualcuno che subentri registrerà il subentro.

Isabella Tulipano
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Se si stipula un contratto agevolato inetstato a due conduttori entrambi hanno obbligo di spostare la residenza??
O può farlo solo uno?
Grazie

Carola
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Gentile Carola, diciamo che per le agevolazioni sull'imu ci potrebbe essere un'interpretazione restrittiva rispetto al requisito di residenza che devono avere gli inquilini, ma la residenza di almeno uno dei due dovrebbe essere sufficiente. Per sicurezza si potrebbe chiedere un parere all'ufficio tributi del comune di competenza.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, io e un amico vorremmo renderci indipendenti dalla rispettiva famiglia, cercando un affitto. Siamo in cerca di un quadrilocale per condividere con un terzo coinquilino che al momento ancora non abbiamo trovato. Se noi stipuliamo un contratto solo in 2 e il coinquilino si trovasse in seguito, quest'ultimo dovrebbe stipulare un nuovo contratto o potrebbe "aggiungersi"? O è necessario che inizialmente ci siano tutti e 3 i contraenti che solo poi possono procedere a subentri o cessioni? Grazie in anticipo

Elena
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Buongiorno elena, dipende dal contratto che andrete a stipulare; ovvero, se stipulate un contratto per una porzione d'immobile, potrebbe essere poi la proprietà stessa a stipulare il terzo contratto per la restante porzione d'immobile; oppure potreste prendere voi l'intero immobile e quindi decidere se farvi autorizzare alla sublocazione o semplicemente far subentrare un nuovo coinquilino, sempre con autorizzazione della proprietà.

Isabella Tulipano
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Grazie per la risposta.
Ma in caso di sublocazione o subentro in che forma il terzo inquilino avrebbe un contratto? Varrebbero per lui le stesse condizioni del contratto primario?

Elena Nobili
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Buongiorno Elena, esatto, l'inquilino subentrerebbe in pieno nel vostro contratto.

Isabella Tulipano
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