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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1021)

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buongiorno, ho un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4 con 3 intestatari e 3 garanti. ora un intestatario mi ha mandato la disdetta del contratto (andrà via lui ed ovviamente dovrò svincolare il "suo" garante).
Gli altri 2 conduttori hanno trovato un'altra persona ed un altro garante.
come posso fare?
so bene coma fare per il subentro, ma non so come comportarmi con l'uscita ed entrata del garante.
grazie mille
cordiali saluti

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Gentile elisa, dovrà registrare il subentro ed una scrittura privata che vada a specificare nominativi di chi va via e di chi subentra, oltre che le specifiche sui garanti.

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Il mio inquilino intestatario di un contratto multiplo (ogni affittuario è solidale con gli altri) vuole recedere immediatamente dal contratto saldando il debito arretrato, poichè è in atto lo sfratto per morosità e una pratica di recupero crediti,( lui è l'unico in grado di pagare, avendo uno stipendio a contratto indeterminato). Non ha ancora inviato, tramite raccomandata, la disdetta, quindi non ha rispettato i tre mesi previsti dal contratto. Corro dei rischi? Ad esempio, lo sfratto procede anche per i rimanenti inquilini? Come deve avvenire il pagamento? Devo accettare anche delle promesse di pagamenti futuri, ovviamente secondo me inaffidabili e devo temere, come dice il suo avvocato, in caso non accettassi la sua richiesta di recesso, una sua eventuale opposizione che invaliderebbe la procedura dell'esecuzione dello sfratto, o quantomeno, il suo rallentamento infinito?

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Gentile Giorgio, diciamo che se uno paga lo sfratto continuerebbe nei confronti degli altri se questo inquilino paga solo la sua quota; ovviamente per essere certa e liberarlo del tutto dovrebbe richiedere l'intero pagamento e far firmare la risoluzione del contratto; procedendo nei confronti degli altri.

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Ho affittato un appartamento ad una coppia convivente con contratto 4 piu 4. Il convivente e andato via e la signora rimasta non paga puntuale inventando tanti problemi. La prima scadenza dei 4 anni e per aprile 2019.posso richiedere la risoluzione del contratto con lettera raccomandata sei mesi prima???

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Gentile Maria, se la signora non paga regolarmente potrebbe avviare la causa di sfratto a prescindere dalla scadenza; per riavere l'immobile alla prima scadenza, invece, deve inviare raccomandata con almeno sei mesi di preavviso, ma per uno dei motivi previsti dalla legge: utilizzo personale, vendita, ecc..

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Buonasera: contratto di locazione intestato a me e il mio ex ragazzo. Da qualche mese lui non è più fisso nell'appartamento, ma la residenza e domicilio sono ancora qui ,dove attualmente io abito e dove prima abitava anche lui. Siamo tenuti a comunicarlo alla proprietà? Per "non è più fisso" intendo dire che ha ancora le chiavi dell'appartamento perché tutte le sue cose sono qui e all'occorrenza usa l'immobile come appoggio. Grazie

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Gentile Teresa se non si tratta di un vero recesso da parte sua non c'è bisogno di comunicarlo.

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Buonasera Isabella,
continua la mia odissea nel mondo degli affitti!
Sono proprietaria di un appartamento inizialmente affittato a due ragazzi. Uno è andato via e l'altro ha continuato a pagare per intero.Il contratto è di 4 anni e scade nel 2022.
Il 12 settembre l'attuale conduttore mi ha comunicato di voler andare via, gli ho detto che nel contratto è previsto che possa recedere in qualsiasi momento nel caso subentrino gravi motivi dando preavviso di 6 mesi. Un paio di giorni fa ho ricevuto una lettera in cui il ragazzo dichiara che a fine mese lascerà l'appartamento e che non pagherà i 6 mesi di preavviso poiché è stato licenziato , chiedendomi di rendere la lettera controfirmato e affermando che nel caso non accetti chiederà al tribunale di dichiarare la risoluzione contrattuale per impossibilità sopravvenuta. C'è qualche possibilità che possa ottenere questo ? Posso semplicemente rispondere alla lettera accettando che receda dal contratto e liberi l'appartamento, ma che restano validi i miei diritti? Come mi consiglia di reagire?
Devo registrare subito la chiusura del contratto se il ragazzo se ne va?
Grazie mille
Michela

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Vorrei chiarirmi un dubbio, nel contratto d'affitto per studenti che io e la mia coinquilina abbiamo firmato, compariamo entrambe come intestatarie e il canone d'affitto è calcolato come somma, l'affitto mio ed il suo e le utenze di entrambe. All'agenzia delle entrate il proprietario di casa ha registrato una certa somma per il canone, data dall'affitto di entrambe. Come mi devo comportare se voglio inserire correttamente questi dati, nel momento in cui l'università che frequento mi chiede di inserire nella compilazione della domanda per borsa di studio, il canone e l'affitto che io pago? Perchè da contratto rileva una cifra per affitto e canone, ma in verità siamo in due a pagare e non una. Devo inserire i dati che leggo sul contratto oppure dividerli per due, dato che riporterei, nel secondo caso, la cifra reale? Grazie

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Gentile Greta, dovrebbe indicare il canone indicato da contratto e trovare magari (anche inserendola nelle note) un campo nel quale specificare di essere cointestataria del contratto.

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Salve,
affitto un immobile a due studentesse con contratto transitorio. Un'inquilina ha necessità di andare via un mese prima rispetto all'altra. E' possibile in uno stesso contratto di locazione, per il medesimo immobile, stabilire durate diverse?

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Gentile alice se stipula due diversi contratti sì, se il contratto è unico non è possibile farlo, sarebbe solo possibile gestire la cosa con una risoluzione anticipata.

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Il contratto transitorio di 12 mesi potrebbe essere motivato dalla necessità dei soli conduttori fuori sede (uno studente, una stagista, ed un lavoratore con contratto ad un anno)?
lo studente può usufruire delle agevolazioni fiscali per studenti fuori sede con il contratto transitorio?
grazie

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Buongiorno Fabio, il contratto transitorio può essere stipulato per motivi di lavoro (da documentare), va registrato sempre all'agenzia delle entrate con modello Rli e va vidimato dalle associazioni di categoria se parliamo di un immobile posto in un comune ad alta tensione abitativa con un nuovo accordo territoriale. In questo caso può anche usufruire della cedolare secca del 10% e lo studente se intestatario del contratto può comunque accedere all'agevolazione.

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Buongiorno,
ho un contratto concordato (dodici + dodici) per porzione immobiliare ad uno studente, che scade a fine settembre. Ora lo studente vorrebbe rimanere per altri dodici mesi, ma condividere l’appartamento con altre due persone non studenti, in tal caso non posso fare un contratto breve per dodici mesi, ma dovrei fare un contratto 3 + 2, come posso cautelarmi per assicurarmi che tra dodici mesi non mi venga richiesto di continuare a restare per tutta la durata del contratto? Ci potrebbe essere una possibilità diversa?
Grazie, Fabio

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Gentile Fabio, la possibilità diversa è rappresentata dal contratto transitorio, che può essere stipulato per 12 mesi, riportando le motivazioni di transitorietà per questi inquilini.

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Il contratto transitorio, va sempre registrato all'Agenzia delle Entrate? mod. RLI ? può essere stipulato presso una Associazione di categoria? (Uppi-Asppi). segue il regime di cedolare secca (10%)? a scadenza dei 12 mesi si estingue per decadenza o va data la disdetta? quanti mesi prima?
Grazie, Fabio

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Un appartamento viene locato ad una ragazza studentessa con la clausola del divieto di sub locazione ma con la possibilità di condividerlo con altra persona previa comunicazione sia al proprietario sia agli organi di PS. E' corretto?

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Buongiorno salvatore, corretto; è una possibilità offerta, che non modifica i patti presi nel contratto.

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