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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (987)

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Buonasera.
Vi spiego la mia situazione: in 2007 ho fatto la residenza e abitato dal mio zio che aveva una casa non di proprietà (affittata),io pagandogli il affitto ogni mese, nel prezzo tutto incluso. Adesso a me e arrivata una raccomandata del 2012 per mancato pagamento sui tarsu ma a prezzo pieno, nel senso che devo pagare per tutti gli inquilini che abitavano li la soma essendo di 150 € + tasse per 90 mq x 8 mesi. Anche se in quel periodo non abitavo piu la, solo che la residenza era rimasta li. Cosa posso fare ? Almeno per non pagare tutto io?

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Buongiorno andrea, è l'unico che risulta residente nell'immobile? Se gli altri vi abitavano effettivamente, diciamo che la tassa rimane a suo carico ma può chiedere a chi effettivamente ci viveva di contribuire a pagare le spese.

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Buongiorno e grazie per la risposta. In realtà già in quel momento io non abitavo piu la, solo che la residenza la avevo li. E poi l'appartamento e stato affittato a qualcun altro, solo che io essendo in brutti rapporti col zio, lui non mi ha detto niente, e poi e pure sparito dal italia. Di sicuro erano anche altre persone residente li, quello che mi fa strano e che devo pagare tutto io...

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Non aver spostato la residenza è stato il suo errore, ma se può dimostrare che l'immobile era stato affittato e che eli abitava da un'altra parte può provare a contestare l'accertamento.

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Buona sera, vorrei in primi spiegare la mia situazione:
sono cointestataria di un contratto ( solidale) di affitto per un appartamento 3+2.
Nel contratto c'è espressamente scritto di dare preavviso di soli due mesi per la disdetta da parte dei conduttori, mentre da parte del locatario non vi è scritto nulla.
Sono subentrata in questo contratto al posto di un'altra ragazza circa un anno fa', ma non sapevo di dover essere obbligata solidalmente al canone o alle eventuali riparazioni in caso di cessazione contratto oppure di mancato pagamento da parte dell'altro coinquilino. Ho mancato di zelo? forse sì, ma mi è stato messo tutto a conoscenza dalla coinquilina solo dopo aver firmato il contratto di subentro.
Due mesi fa la mia coinquilina ha dato disdetta per lasciare l'appartamento rispettando i termini previsti da contratto. Io per non rimanere a pagare da sola l'intero canone sono riuscita a trovare un'altra ragazza che potesse prendere il posto della mia coinquilina uscente.
Eravamo tutti d'accordo locatore compreso: il 14 agosto p.v. sarebbe stato chiuso il contratto ancora in corso, dopo la visura dell'immobile per la coinquilina uscente, e stipulato un nuovo contratto solidale della durata di un anno con la nuova ragazza e me.
Venerdì scorso la proprietaria di casa mi chiama e mi dice che non può più mettere in affitto l'appartamento e che quindi chiede la restituzione dell'immobile e mi mette a conoscenza che la nuova ragazza che doveva subentrare era stata avvisata che non sarebbe più stato possibile affittare l'appartamento.
ora vorrei chiedere alcune cose:
1) il locatario deve darmi 6 mesi di disdetta anticipata obbligatoriamente? se sì, devo però pagare il canone per intero visto che rimarrei da sola benché avessi trovato una sostituta ? oppure no?
2) non avendo fatto un rilevamento danni al mio subentro nel contratto, devo rispondere degli oneri lasciati dall'inquilina che mi precedeva? o spetta all'inquilina rimasta che ora ha dato disdetta?
Spero di essere stata chiara. grazie mille aspetto una vostra risposta.Cordiali Saluti

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Gentile Sonia, il proprietario non potrebbe darle disdetta se non allo scadere del contratto e con almeno sei mesi di preavviso; potrebbe però rifiutare il subentro di una nuova inquilina. Quindi considerando la richiesta che le è stata fatta potrebbe approfittare per dirsi disponibile a lasciare l'appartamento, dandosi il tempo di trovare una nuova sistemazione. Rispetto ad eventuali danni, lei subentrando dovrebbe essere subentrata anche nella quota di deposito rilasciata alla stipula del contratto, quindi ora di questi eventuali danni risponderebbe lei e la persona appena andata via se non le è stato ancora restituito il deposito.

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Buongiorno Isabella, la ringrazi per la gentile risposta.
Ieri ho avuto un incontro con la proprietaria di casa , il suo compagno avvocato che aveva stipulato il contratto e la mia coinquilina che vuole da me indietro la sua caparra.
La proprietaria di casa mi ha dato la possibilità, senza nulla di scritto, di poter rimanere nell'appartamento, pagando solo metà del canone pattuito, sino al 15 settembre 2018 altrimenti, se voglio rimanere anche solo per un mese in più, per avere più tempo poter trovare una sistemazione per me,posso rimanere pagando l'intero canone di affitto, che ovviamente non posso permettermi perchè troppo alto. Il motivo per cui non hanno accettato di stipulare un nuovo contratto con un altra persona è perchè vogliono riprendere l'appartamento per esigenze loro personali.
io ho l'obbligo di ridare la caparra alla mia coinquilina uscente, vero, ma ho il diritto di ridarle la caparra decurtata di tutte le eventuali spese e danni al momento che la proprietaria di casa li renderà noti a me, giusto? quindi se mi diranno le eventuali spese e danni da decurtare a settembre o a ottobre o non so fra 6 mesi, io posso ridare la caparra decurtata della sua parte solo in quel momento giusto?
per quanto riguarda l'appartamento come posso fare? praticamente mi hanno messo nella posizione di andarmene al massimo tra un mese ed io al momento non so dove andare. sto cercando ma non è facile. Cosa devo fare? mandare comunque la mia disdetta come previsto da contratto di due mesi di anticipo anche se poi effettivamente sono costretta ad andare via solo fra un mese? io non ho la possibilità di pagare l'intero canone e questo l'ho fatto presente, ma mi è stato risposto che non è un problema loro.
Saluti.

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Gentile Sonia, diciamo che al momento le conviene cercare un nuovo immobile, magari provi a dare comunque la disdetta e a strappare quindi due mesi di tempo per trovare una nuova sistemazione, quindi spostandolo al 15 ottobre; è un buon compromesso, considerando che alla fine sta accettando di liberare l'immobile anche se avrebbe diritto a rimanere. Per la caparra potrebbe chiedere che sia la proprietaria a restituire la metà all'altra inquilina, accertandosi che non ci sono danni e spese sospese da parte sua, riservandosi poi di restituire la sua metà quando sarà lei ad andar via.

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Buongiorno Isabella,
ho di nuovo bisogno del Suo aiuto...Sono proprietaria di un appartamento dato in locazione a due ragazzi, cointestatari del contratto di affitto. Da due mesi uno dei due ha smesso di pagare la sua quota quindi ho ricevuto metà canone (l altro ragazzo ha pagato correttamente). Sò che sono responsabili in solido del pagamento del canone, quindi potrei chiedere all'altro di pagare tutto. Ho già inviato la lettera da parte dell avvocato con sollecito di pagamento. Il ragazzo che non mi sta pagando mi ha fatto sapere, a mezzo messaggio telefonico, che ha lasciato l appartamento, di fatto non ci dorme più ma non ha ancora svuotato. Gli ho detto di firmarmi la rescissione del contratto e riportarmi le chiavi, mi dice di si ma non si presenta agli appuntamenti. Ho già parlato con l altro ragazzo e gli ho detto di decidere se vuole restare in appartamento pagando la quota intera o se preferisce lasciarlo libero.
Posso considerare disdetto il contratto con il ragazzo che non mi sta pagando visto che ha dichiarato che se ne è andato ? Posso raccogliere la sua roba in uno scatolone e metterla da parte? Come faccio se non mi riconsegna le chiavi? Se invece dovessi riuscire ad avere un foglio di disdetta da parte sua, e nel caso l altro ragazzo decida di restare pagando il canone per intero, sono costretta a chiudere il contratto di locazione e scriverne un altro intestato solo al secondo ragazzo o è sufficiente allegare la disdetta e si considera automaticamente che l'unico conduttore resta l'altro ragazzo? La ringrazio...quanta gente disonesta c è al mondo.

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Grazie Isabella. Il ragazzo mi ha restituito chiavi e dato un foglio con comunicazione di rescissione del contratto, ovviamente non ha rispettato i 6 mesi.l altro ragazzo dice di voler restare da solo e pagare per intero l affitto. Io quindi posso non comunicare nulla all' agenzia delle entrate e continuare con lo stesso contratto vero? Grazie

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Esatto Michela, può proseguire con il contratto se non avete modificato il canone nè la durata.

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Buongiorno Michela, diciamo che formalmente dovrebbe procedere con una richiesta di sfratto per poter poi rientrare in casa; in ogni caso nella pratica potrebbe insistere per fissare una data in cui il ragazzo le riconsegna le chiavi e libera l'immobile. Fatto questo sicuramente conviene far firmare una lettera di risoluzione consensuale. Con il ragazzo che rimane potreste decidere di proseguire con il contratto in essere se non cambiano le pattuizioni e quindi neanche il canone; o stipulare un nuovo contratto, magari se ci fosse un nuovo inquilino che prende il posto del precedente.

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Salve, io e mia moglie siamo proprietari di un appartamento (io proprietario al 50% come prima casa e mia moglie al 50% come seconda casa) ed avrei da chiedere più di un quesito;
- dovendo affittare l'appartamento a tre studenti con contratto transitorio (ognuno una camera con i servizi in comune) è consigliabile stipulare tre contratti differenti?
- si può applicare ad ogni contratto la cedolare secca?
- la cedolare secca si può applicare solo se il canone è concordato?
- il contratto/i va comunque firmato dai due proprietari cointestatari oppure può essere firmato da un solo cointestatario (questa ipotesi nel caso non si possa applicare la cedolare secca) che percepirà la totalità dei canoni di affitto e di conseguenza sarà l'unico a dichiararli sulla denuncia dei redditi.
Ringraziandola anticipatamente porgo cordiali saluti

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Buongiorno Antonio, provo a risponderle con ordine:
- può stipulare un contratto unico considerando i tre studenti come coinquilini; ma se hanno diritto a diversi spazi sarebbe più corretto stipulare tre singoli contratti;
- il regime fiscale deve essere lo stesso per tutti i contratti stipulati sullo stesso immobile;
- il canone deve essere concordato se il comune è ad alta tensione abitativa; la cedolare secca si può applicare comunque;
- il contratto va firmato e dichiarato da entrambi i proprietari.

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gradirei sapere un informazione x cortesia. siamo due colleghe di lavoro e amiche di 25/30 anni abbiamo affittato un alloggio insieme, vorrei sapere sarebbe opportuno fare due righe x tutelarsi entrambe semmai una delle due dovesse andarsene prima della fine contratto. per esempio abbiamo dato la caparra se una se ne va prima la sua parte gli deve esser resa o aspetta la fine locazione? grazie

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Gentile Virginia, diciamo che queste pattuizioni dovrebbero già essere specificate nel contratto: se siete cointestatarie in caso di disdetta di una delle due parti, l'altra può decidere se rimanere o andar via a sua volta, se non ci sono danni al bene, la metà della caparra può essere richiesta a chi rimane o di solito versata da un eventuale subentrante nel contratto.

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Salve io ho un contratto 4+4con una mia amica la mia amica ed io stiamo andando via prima del previsto abbiamo mandato la raccomandata di preavviso dei 6 mesi ma lei va via solo dopo 3 mesi e non sta rispettando i tempi io dovrei pagare anche la sua parte di affitto o ci deve pensare lei? Grazie

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Gentile Alessandra, se il contratto è cointestato siete responsabili entrambe del pagamento, naturalmente è giusto che lei si faccia dare la sua parte di canone.

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Buonasera,
sono un'affittuaria e ho stipulato insieme al mio compagno un contratto d'affitto 4+4 a cedola secca, ed entrambi abbiamo firmato il contratto.
Ma ci stiamo lasciando e lui vorrebbe rimanere nella casa mentre io andrei via.
cosa devo fare?
Quali sono i termini per l'uscita?
grazie mille

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Gentile Elena, dovrebbe dare disdetta inviando raccomandata al proprietario ed al compagno/coinquilino; dovrebbe rispettare i termini di preavviso previsti, solitamente sei mesi, salvo diverso accordo che potreste comunque trovare. A quel punto il suo ex compagno rimane a far fronte per intero a spese ed obblighi del contratto.

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Buonasera,
io sono proprietario di un appartamento e vorrei affittarlo a 3 conduttori, che non si conoscono, attivandolo solo con un unico contratto, in altre parole un contratto intestato a 3 persone.
Le mie domande sono:
1. Posso specificare qual è la quota di ciascun conduttore?
2. Posso indicare, tramite scrittura privata, un garante per ogni persona?
3. Se una persona non dovesse pagare cosa dovrei fare senza andare ad intaccare le altre due persone? Posso rifarmi, in prima istanza, sul garante del cattivo pagatore?
Grazie mille
Alberto

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Gentile Alberto, da quanto descrive è più orientato in realtà a stipulare tre distinti contratti in cui ciascuno è responsabile della propria quota del canone nonché delle obbligazioni sottoscritte e pertanto se dovessero esserci mancati pagamenti ognuno risponde per sè.. con il relativo garante, da inserire nel contratto però.

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Buonasera,

ho un appartamento affittato con canone concordato a due ragazze, cointestatarie, ma di cui solo una ha preso la residenza all'indirizzo dell'alloggio. Come mi devo comportare ai fini dichiarazione IMU? Rientro nella casistica dell'art.2 comm.3 anche se un solo inquilino è residente?
Grazie

Cordiali saluti

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Buongiorno Chiara, diciamo che può considerare comunque la casa utilizzata come abitazione principale, anche se solo da una delle due inquiline, in ogni caso intestataria del contratto.

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Salve, sono alla prima esperienza con contratto di affitto ed ho mille dubbi. Dovrei subentrare in un appartamento al posto di un inquilino uscente; nell'appartamento è già presente un solo altro inquilino.
Mi chiedo: cosa succede se l'inquilino presente esce? Devo uscire anch'io? Oppure mi trovo obbligato a pagare anche la sua quota? Spetta a me l'onere di trovare un nuovo inquilino che prenda le parti di quello uscente?
E viceversa: cosa succede se decido di uscire? Basta dare disdetta con preavviso? Ho qualche vincolo?
Grazie.

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Gentile Mattia, deve verificare nel contratto in cui subentra se risultate cointestarti e allora in questo caso ognuno degli inquilini è libero di dare disdetta, lasciando all'altro la scelta di rimanere pagando l'intera cifra, trovare un sostituto o dare a sua volta disdetta.

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