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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1116)

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Buonasera, vivo in affitto e ho un contratto di locazione firmato da me e l'altro inquilino. Voglio lasciare casa e prendere in affitto un altro appartamento. Posso risultare - fino a scadenza di questo contratto almeno- registrata su due contratti differenti o devo necessariamente fare il recesso? Grazie

Martina
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Gentile Martina, può risultare in ogni caso titolare di due contratti di affitto; a parte la doppia spesa non ci sono altri problemi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, condivido l'appartamento con altre 2 persone. E' un contratto normale con cedolare secca a nome di tutti e 3. La divisione dell'importo totale del contratto la gestiamo noi. Gli altri 2 coinquilini rimangono ma io devo lasciare la casa e trovare un sostituto. Come mi devo comportare in questo caso?
Grazie

Miriam
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Gentile Miriam, dovrebbe avvisare comunque il proprietario e quindi se certamente ci sarà un subentro dovrà poi registrare, insieme al nuovo inquilino, questo passaggio.

Isabella Tulipano
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Dovrei mandare la disdetta 6 mesi prima come da contratto?
grazie infinite

Miriam
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Se ha già una persona che subentra può anche evitare la disdetta e registrare subito il subentro.

Isabella Tulipano
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Salve posso chiedere se io ho un contratto di affitto di casa per me e voglio prendere una altra casa di affitto per mia famiglia le domanda se pou avere 2 contratti di casa di il mio nome o no

Awad Meawad
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Buongiorno, è possibile avere più di un contratto intestato allo stesso modo.

Isabella Tulipano
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Salve, vorrei chiedere un’informazione. Sono una studentessa e ho un contratto d’affitto cointestato con un’altra ragazza. Vorrei sapere se quando devo fare la domanda della conferma di status di fuori sede per l’ersu e mi chiede l’importo del canone mensile del singolo stupendo, avendo un unico contratto , devo scrivere l’importo totale o l’importo diviso in due

Debora
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Gentile Debora, se la sua competenza sul canone è solo del 50% deve indicare quindi solo questa cifra.

Isabella Tulipano
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Caio vorrei chiederti se mia madre mi ha concesso il pieno possesso di un appartamento con comodato gratuito, che però è piccolo per me, e vorrei affittare posso intestarmi il contratto di fitto in qualità di figlia anche se non proprietaria con il suo consenso.
Grazie .

Paola
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Gentile Paola, purtroppo non è possibile farlo, dovrebbe per questo avere l'usufrutto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,

Io e le mie coinquiline dovremmo firmare a breve un contratto co-intestato (siamo 4 ragazze), ma paghiamo delle quote diverse mensilmente poichè alcune staranno in singola e altre in doppia. Anche se nel contratto è specificato solo il canone mensile totale, è possibile per i miei genitori detrarre le spese per l'affitto?
Grazie in anticipo!

Eleonora
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Gentile Eleonora, per i suoi genitori è possibile portare in detrazione considerando 1/4 del canone.

Isabella Tulipano
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Salve.
Io sono legato al pagamento dell'affitto di un appartamento cointestato con altri due ragazzi con obbligazione indivisibile. Il contratto è di locazione ad uso abitativo per le esigenze abitative degli studenti universitari. In merito a possibili recessi gli unici due punti da contratto sono i seguenti:

20- Il conduttore ( che siamo tutti e tre ) ha facoltà di recedere anticipatamente dalla scadenza del contratto di locazione dandone comunicazione al locatore a mezzo raccomandata a.r. con un preavviso di almeno 3 mesi.

25- I conduttori prendono atto che nel caso di rilascio di uno degli intestatari, questi resterà solidamente responsabile nel pagamento del canone e degli accessori fino al rilascio dell'unità immobiliare libera di persona o cose personali.

Alla luce di questi due articoli, come devo comportarmi per poter recedere parzialmente il contratto? Quant'è il preavviso?

Grazie!

Totò
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Buongiorno Totò, il recesso è di tre mesi in ogni caso, che dovrà comunicare anche agli altri inquilini Lei rimarrà obbligato in solido per questo periodo, non oltre.

Isabella Tulipano
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Posso ufficializzare il mio recesso attraverso una comunicazione con ricevuta di ritorno? E' sufficiente? Grazie infinite.

Totò
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Esatto Totò, deve inviare comunicazione con raccomandata e avvisare quindi tutti gli altri inquilini,

Isabella Tulipano
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Buongiorno, in relazione ad un contratto abitativo 4+4 cointestato, esiste un vincolo rispetto al numero di cointestatari? Per esempio per un appartamento molto grande posso cointestare il contratto a 4 o 5 persone, o in questo caso é preferibile affittare, per esempio, le singole stanze? Infine, sotto il profilo fiscale, posso continuare a considrrare l'affitto percepito come un reddito fondiario oppure diventa assimilabile ad un reddito d'impresa?
Grazie
Matteo

Matteo
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Buongiorno Matteo, il limite è costituto più che altro dal numero di persone che possono vivere nella casa più che dal numero di cointestatari. Se parliamo di affitto rimane un rendimento da locazione.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
è possibile stipulare un contratto transitorio cointestato quando uno degli inquilini è non residente e l'altro lo è?

Emilia
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Buongiorno emilia, l residenza non incide sulla possibilità o meno di cointestazione di un contratto di affitto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno sono una studentessa universitaria. Dovrei firmare un contratto insieme ad altre due ragazze solo che la proprietaria non ci aveva informate, quando siamo venute a vivere nella casa, che nel caso in cui non si fosse trovata la quarta ragazza noi avremmo dovuto adempiere alla sua quota. Non ci ha mai nemmeno fatto leggere il contratto. La mia domanda è: può fare una cosa del genere o dovrebbe informare da subito le inquiline? Dato che non abbiamo mai letto il contratto abbiamo paura che questa clausola l'abbia aggiunta dopo che la quarta ragazza se n'è andata. Anche perché, ripeto non aveva mai minimamente accennato a questa clausola.
Un'altra domanda: quanto costa fare un contratto? Potrebbe farne uno a noi tre e l'altro alla quarta ragazza quando la troverà?

Marika
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Gentile Marika, prima di accettare di entrare in una casa è necessario leggere e accettare prima il contratto. Quindi verifichi le clausole relative ad obblighi e solidarietà dei pagamenti; eventualmente potete stipulare un contratto per voi tre per porzione d'immobile e tenere una porzione per l'eventuale quarta inquilina.

Isabella Tulipano
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Noi 3 siamo entrate nella casa e la proprietaria ci disse che appena sarebbe arrivata la quarta ragazza avremmo firmato il contratto. Purtroppo come le dicevo la ragazza se n'è andata il giorno dopo esser arrivata nella casa. La proprietaria ci ha chiesto di aspettare qualche altra settimana per la firma del contratto, il tempo di rimpiazzare la ragazza che era andata via. E ora non abbiamo ancora nemmeno letto il contratto nonostante ho chiesto svariate volte una foto di quest'ultimo per poterlo leggere. Noi abbiamo anche pagato la caparra che corrisponde ad una mensilità. Se noi andiamo via non avendo firmato nulla la caparra è obbligata a ridarcela?

Marika
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Purtroppo non essendoci nulla di firmato è difficile dire quali sono i diritti, se intanto avete vissuto nella casa è giusto anche pagare magari per il periodo in cui ci siete state e poi cercare un'altra soluzione, regolare.

Isabella Tulipano
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