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Contratto transitorio e divieto di residenza: tutto vero?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Febbraio 25, 2019
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divieto residenza transitorio

Un errore frequente

Di recente abbiamo affrontato alcuni dei principali luoghi comuni disseminati nel settore della locazione (clicca qui per un esempio).

Con questo articolo intendiamo chiudere (per il momento) la serie scardinando la seguente certezza, che molti proprietari mostrano al momento di affittare il loro immobile per brevi periodi: al conduttore sarà vietato stabilire la residenza all’interno dell’immobile perché una simile situazione sarebbe incompatibile con la natura transitoria del contratto di locazione.

Ma da dove deriva questa (erronea, diciamolo subito) convinzione? Probabilmente il proprietario sa che il transitorio nasce per soddisfare esigenze non stabili e ritiene che la residenza anagrafica nell’immobile vada contro tale funzione del contratto, mettendone a rischio il fondamento e generando il rischio di trasformazione dello stesso in 4+4.
Oppure, semplicemente, il proprietario ha letto qualcosa del genere da qualche parte, traendone una simile conclusione.

In ogni caso, una simile certezza non ha alcuna base e di seguito individueremo gli elementi per confutarla.

La normativa

 

Anzitutto in nessun passaggio normativo (art. 5 L. 431/98 o Decreti Ministeriali che regolano la materia, in particolare 30/12/2002 e 16/1/2017, oltre che qualsiasi Accordo Territoriale locale) viene posta la condizione, perché il contratto transitorio sia regolare, che il conduttore non prenda la residenza nell’immobile.

Stabilire liberamente la propria residenza (in presenza di un titolo) è un diritto del conduttore e la possibilità di farlo nel caso specifico la ricaviamo dal fatto, appunto, che non c’è alcun divieto di legge. In altri termini, non è necessario che la legge dia la possibilità di compiere un’azione affinché si possa ritenere che la stessa azione sia lecita.
La residenza inoltre si identifica nel luogo in cui la persona ha la sua abituale dimora in un certo momento, e non per un periodo di tempo prefissato. Non ha pertanto alcun senso ritenere che solo in presenza di un contratto residenziale “lungo” (un 4+4 o un 3+2) sia facoltà del conduttore stabilire la residenza nell’immobile locato.

In altre parole:
1) La residenza dovrebbe (quindi non rappresenterebbe nemmeno una scelta, stando alla normativa anagrafica) coincidere con la dimora del soggetto;
2) il conduttore potrebbe stabilire la sua residenza temporaneamente nell’immobile per i mesi di conduzione, senza che ciò faccia venir meno le esigenze di transitorietà addotte;
3) nessun rischio di trasformazione del contratto, in presenza di tali esigenze.

I veri fattori che determinano la trasformazione del contratto

 

Ma quindi il locatore non avrebbe davvero alcun motivo di temere la trasformazione del contratto da transitorio a 4+4 nel caso il conduttore stabilisca la residenza nell’immobile?

Proprio così. La trasformazione del contratto transitorio in 4+4, in realtà, deriva dal venir meno delle esigenze di transitorietà e non dalle scelte di tipo “anagrafico” del cliente.

Per evitare tale trasformazione, quindi, non è necessario selezionare il conduttore sulla base della sua volontà di stabilire o meno la residenza nell’immobile, mentre sarà decisivo valutare (e documentare) la presenza di un’esigenza di transitorietà tra quelle contemplate dall’Accordo Territoriale applicabile. Sarà la mancanza di una tale esigenza fin dall’inizio o il suo venir meno in corso di contratto a generare la conseguenza di una “trasformabilità” del contratto.

Conclusioni

Alla luce di quanto sopra non avranno senso eventuali clausole (peraltro di nessuna efficacia) inserite in contratto e volte a negare al conduttore la facoltà di richiedere la residenza nell’immobile.
In ogni caso il conduttore avrà pieno diritto di chiedere la residenza e nessuna clausola contrattuale potrà impedirglielo, essendo la residenza un fattore che riguarda il rapporto tra cittadino e Anagrafe, che pertanto non può essere regolato da pattuizioni contrattuali tra locatore e conduttore.

Non avrà senso, a maggior ragione, selezionare il conduttore per un contratto transitorio sulla base della sua volontà o meno di stabilire la residenza presso l'immobile preso in locazione.

A nulla servirà, infine, ricorrere ad altri espedienti quali ad esempio la mancata voltura delle utenze al conduttore, per dimostrare la “precarietà” della sua permanenza.

E’ bene, in definitiva, che nel premurarsi che sussistano tutti i presupposti per un contratto transitorio il locatore concentri la sua attenzione molto più sull’effettiva presenza di una reale esigenza di transitorietà (elemento cardine di questo tipo di contratto) che su altri fattori di nessuna reale rilevanza (quale, appunto, la residenza del conduttore).

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (63)

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Buonasera, ho la residenza con contratto di comodato gratuito in un appartamento dei miei genitori. Da qualche mese per motivi di lavoro, vivo a 80 km da casa e quindi ci torno saltuariamente e nei week end perciò, per motivi economici, abbiamo affittato una stanza con contratto transitorio di 18 mesi ad una ragazza che ci chiede di prendere la residenza, che attualmente ha in una regione del sud.
Domande:
1) rischio di trovarmela come unico nucleo familiare?
2) allo scadere del contratto transitorio, come faccio a essere certa che lei non manterrà la residenza a casa mia? 3) se trovasse un alloggio senza contratto regolare, come si fa?
3) Io, comunque vada con il lavoro, allo scadere del contratto transitorio intendo rientrare nel possosso totale dell'appartamento perchè mi sposerò. Potrebbero sorgere problemi visto che si crea un nucleo familiare?
Grazie mille
Giulia

Giulia
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Gentile Giulia, il rischio principale in effetti è quello di rientrare all'interno dello stesso nucleo familiare. Se il contratto transitorio è un vero contratto transitorio, con reali motivazioni avrebbe diritto alla fine di chiedere comunque la restituzione del bene ed eventualmente procedere con uno sfratto.

Isabella Tulipano
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È possibile prendere una residenza in un appartamento con contratto transitorio in cui i proprietari hanno ancora la residenza lì?

Mary
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Gentile Mary, se lei usa quella casa stabilmente è possibile chiedere la residenza; col rischio però di ritrovarvi fiscalmente in un unico nucleo familiare.

Isabella Tulipano
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Ho un appartamento nel quale ho la residenza come prima casa che affitto occasionalmente ed è registrato come locazione turistica, periodo durante il quale io mi sposto altrove. Ora me lo chiedono per due mesi, avendo una locazione turistica, posso per 2 mesi fare un contratto ad uso transitorio, registrandolo, ovviamente, all'ufficio delle entrate?
Grazie saluti

Barbara MIssaglia
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Buongiorno Barbara, è possibile stipulare un transitorio di due mesi giustificandolo con il reale motivo di tale scelta; avendo una durata superiore a 30 giorni è necessaria la registrazione.

Isabella Tulipano
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Buongiorno siccome ho da poco stipulato un contratto transitorio.. Nella mia nuova abitazione.. Un monolocale piccolo.. Posso cambiare e metterci nella mia nuova abitazione la residenza anagrafica ?
Grazie buona giornata
Antonio

Antonio
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Gentile Antonio se vive stabilmente in quella casa può fare richiesta di residenza; magari sarebbe meglio avvisare in ogni caso il proprietario.

Isabella Tulipano
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salve io , mio marito e il mio bimbo di 1 anno tra due mesi ci trasferiamo in lombardia per 8 mesi .
Se il proprietario della casa registra un contratto ad uso transitorio quindi solo per 8 mesi massimo 9 , è possibile trasferire la nostra residenza in quest abitazione ? Grazie mille

Marcella
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Buongiorno Marcella, se userete questa abitazione come vostra abitazione principale è possibile in ogni caso chiedere il trasferimento di residenza.

Isabella Tulipano
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Giorno chiedo siccome devo spostarmi da un paese ad un altro x lavoro distanza.. Essendo in affitto con residenza.. Posso fare solo domicilio
X sei mesi Mell altro appartamento? Grazie

Davode
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Buongiorno, non è obbligatorio cambiare la residenza; se non le serve può anche limitarsi solo al cambio di domicilio.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, mio figlio proprietario e residente nell'appartamento acquistato ha già affittato una delle sue stanze ad uno studente con contratto per un anno usufruendo della cedolare secca. Può affittare un'altra stanza con contratto transitorio di un anno ad un ragazzo lavoratore non studente sempre con cedolare secca? Lo stesso puo' risiedere nella stessa citta'?
Grazie!

Cristiana
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Gentile Cristiana, è possibile stipulare più contratti per porzione d'immobile, applicando lo stesso regime fiscale. Se parliamo di un contratto a canone concordato dovrà calcolare il canone sui mq concessi in esclusiva + 1/2 di quelli in comune.

Isabella Tulipano
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Buongiorno di comune accordo con i potenziali conduttori vorrei stipulare un contratto transitorio di qualche mese , ma non sussistono i requisiti di transitorietà che soluzione potrei adottare ? Grazie e buongiorno

Paolo Piga
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Gentile Paolo, potete comunque indicare una motivazione, se le parti sono in accordo non dovrebbero esserci contestazioni.

Isabella Tulipano
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Dopo un anno di contratto transitorio, dietro la richiesta del inquilino della necessità di un altro equal periodo, si può rinnovare lo stesso contratto, o devo stipulare uno nuovo? Siamo a Genova... Grazie!

Matousova Dagmar
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Buongiorno, deve stipulare un nuovo contratto; il transitorio non è rinnovabile.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, 2 anni fa ho acquistato una casa a Roma dove ho anche la residenza (sto usufruendo agevolazioni prima casa). Per motivi di lavoro mi devo spostare di città e sto andando in affitto intestandomi il contratto d'affitto e senza spostarmi quindi la residenza. Ogni tanto dovrò rientrare a roma e quindi posso affittare la casa di roma (prima casa) con cedolare secca riservandomi il diritto di utilizzare una stanza e quindi mantenendo la residenza? Per il pagamento IMU e TASI sono sempre esente avendo lasciato la residenza? Che succede qualora il conduttore decidesse di spostare anche la propria residenza? Grazie e complimenti

Giulio cuzzola
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Gentile Giulio, il atto è che lei potrà affittare la casa, mantenendo per sé una stanza e la residenza, ma di fatto rinunciando alle agevolazioni come abitazione principale, dato che l'uso prevalente della casa risulterà quello di immobile concesso in affitto. Se l'inquilino prendesse lì la residenza vi ritrovereste all'interno dello stesso nucleo familiare, con conseguenze su un'eventuale dichiarazione isee.

Isabella Tulipano
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Salve, a me il comune di verona ha detto che la residenza di due persone nella stessa casa non significa far parte dello stesso nucleo famigliare e quindi dello stesso isee, basta comunicarlo in fase di richiesta di residenza.
Le risulta?

Barbara MIssaglia
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