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Contratto transitorio e divieto di residenza: tutto vero?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Febbraio 25, 2019
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divieto residenza transitorio

Un errore frequente

Di recente abbiamo affrontato alcuni dei principali luoghi comuni disseminati nel settore della locazione (clicca qui per un esempio).

Con questo articolo intendiamo chiudere (per il momento) la serie scardinando la seguente certezza, che molti proprietari mostrano al momento di affittare il loro immobile per brevi periodi: al conduttore sarà vietato stabilire la residenza all’interno dell’immobile perché una simile situazione sarebbe incompatibile con la natura transitoria del contratto di locazione.

Ma da dove deriva questa (erronea, diciamolo subito) convinzione? Probabilmente il proprietario sa che il transitorio nasce per soddisfare esigenze non stabili e ritiene che la residenza anagrafica nell’immobile vada contro tale funzione del contratto, mettendone a rischio il fondamento e generando il rischio di trasformazione dello stesso in 4+4.
Oppure, semplicemente, il proprietario ha letto qualcosa del genere da qualche parte, traendone una simile conclusione.

In ogni caso, una simile certezza non ha alcuna base e di seguito individueremo gli elementi per confutarla.

La normativa

 

Anzitutto in nessun passaggio normativo (art. 5 L. 431/98 o Decreti Ministeriali che regolano la materia, in particolare 30/12/2002 e 16/1/2017, oltre che qualsiasi Accordo Territoriale locale) viene posta la condizione, perché il contratto transitorio sia regolare, che il conduttore non prenda la residenza nell’immobile.

Stabilire liberamente la propria residenza (in presenza di un titolo) è un diritto del conduttore e la possibilità di farlo nel caso specifico la ricaviamo dal fatto, appunto, che non c’è alcun divieto di legge. In altri termini, non è necessario che la legge dia la possibilità di compiere un’azione affinché si possa ritenere che la stessa azione sia lecita.
La residenza inoltre si identifica nel luogo in cui la persona ha la sua abituale dimora in un certo momento, e non per un periodo di tempo prefissato. Non ha pertanto alcun senso ritenere che solo in presenza di un contratto residenziale “lungo” (un 4+4 o un 3+2) sia facoltà del conduttore stabilire la residenza nell’immobile locato.

In altre parole:
1) La residenza dovrebbe (quindi non rappresenterebbe nemmeno una scelta, stando alla normativa anagrafica) coincidere con la dimora del soggetto;
2) il conduttore potrebbe stabilire la sua residenza temporaneamente nell’immobile per i mesi di conduzione, senza che ciò faccia venir meno le esigenze di transitorietà addotte;
3) nessun rischio di trasformazione del contratto, in presenza di tali esigenze.

I veri fattori che determinano la trasformazione del contratto

 

Ma quindi il locatore non avrebbe davvero alcun motivo di temere la trasformazione del contratto da transitorio a 4+4 nel caso il conduttore stabilisca la residenza nell’immobile?

Proprio così. La trasformazione del contratto transitorio in 4+4, in realtà, deriva dal venir meno delle esigenze di transitorietà e non dalle scelte di tipo “anagrafico” del cliente.

Per evitare tale trasformazione, quindi, non è necessario selezionare il conduttore sulla base della sua volontà di stabilire o meno la residenza nell’immobile, mentre sarà decisivo valutare (e documentare) la presenza di un’esigenza di transitorietà tra quelle contemplate dall’Accordo Territoriale applicabile. Sarà la mancanza di una tale esigenza fin dall’inizio o il suo venir meno in corso di contratto a generare la conseguenza di una “trasformabilità” del contratto.

Conclusioni

Alla luce di quanto sopra non avranno senso eventuali clausole (peraltro di nessuna efficacia) inserite in contratto e volte a negare al conduttore la facoltà di richiedere la residenza nell’immobile.
In ogni caso il conduttore avrà pieno diritto di chiedere la residenza e nessuna clausola contrattuale potrà impedirglielo, essendo la residenza un fattore che riguarda il rapporto tra cittadino e Anagrafe, che pertanto non può essere regolato da pattuizioni contrattuali tra locatore e conduttore.

Non avrà senso, a maggior ragione, selezionare il conduttore per un contratto transitorio sulla base della sua volontà o meno di stabilire la residenza presso l'immobile preso in locazione.

A nulla servirà, infine, ricorrere ad altri espedienti quali ad esempio la mancata voltura delle utenze al conduttore, per dimostrare la “precarietà” della sua permanenza.

E’ bene, in definitiva, che nel premurarsi che sussistano tutti i presupposti per un contratto transitorio il locatore concentri la sua attenzione molto più sull’effettiva presenza di una reale esigenza di transitorietà (elemento cardine di questo tipo di contratto) che su altri fattori di nessuna reale rilevanza (quale, appunto, la residenza del conduttore).

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (24)

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Salve. In quanto proprietario di un appartamento (prima casa) che affitterò interamente con contratto transitorio ad un collega, il quale ha manifestato di non essere interessato a prendere la resistenza, posso lasciare la mia?

Inoltre nella seconda città la mia compagna sta prendendo in affitto un appartamento (così avrò un posto dove stare anche io piuttosto che un b&b) possiamo cointestare il contratto o è meglio che lo intesti solo lei? Altrimenti potrebbe risultare che io stia più lì che in casa mia forse?

Grazie in anticipo

Daniele
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Gentile Daniele, se anche lasciasse la residenza nella prima casa ci sarebbe una contraddizione in fase di dichiarazione dei redditi quando dichiara contemporaneamente per lo stesso immobile un uso come residenza e l'affitto per tutto l'anno di tutto l'immobile. Intestare un contratto di affitto, in sè invece, non rappresenterebbe un problema.

Isabella Tulipano
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Salve, ho appena acquistato un appartamento come prima casa, la quale sarà anche mia residenza. Essendo io studentessa e volendo usufruire comunque dell'immobile, potrei affittare le altre stanze ad altre studentesse? Se sì con quale tipo di contratto posso muovermi? Grazie mille

Flavia
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Gentile Flavia, può stipulare dei contratti per studenti fuori sede usufruendo così delle relative agevolazioni fiscali.

Isabella Tulipano
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Salve
Vorrei sapere affittando una camera della mia abitazione,l'inquilino può chiedermi di avere la residenza?

Rosalia
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Buongiorno Rosalia, potrebbe farne richiesta, ma certamente vi rivotereste a condividere lo stesso nucleo familiare.

Isabella Tulipano
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Buonasera, in caso di locazione con canone concordato ad uso transitorio la clausola di registrazione della residenza anagrafica da parte del conduttore è obbligatoria? Si può stipulare un contratto transitorio a canone concordato dove il conduttore non trasferisce la sua residenza nel locale che prende in locazione?

Tonino
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Buongiorno Tonino, non vi è alcun tipo di obbligo; inoltre l'agevolazione imu solitamente è prevista per contratto 3 +2 in cui l'inquilino ha la residenza, non per i transitori.

Isabella Tulipano
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Buonasera.
Devo affittare un appartamento arredato a delle studentesse. Noi ci siamo spostati in un appartamento in un'altra città, spostando anche la residenza. le due studentesse non frequentano l'università ma una scuola privata di circo contemporaneo. Non potendo fare contratto da studenti posso fare un uso transitorio? Per quanti mesi si può fare?
Devo fare la voltura sulle utenze o possono rimanere a nome nostro? E nel caso rimangano a nome nostro, sarebbero maggiorate dalle tasse di seconda casa?
Grazie infinite!

Eleonora
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Gentile Eleonora, può fare un transitorio, della durata massima di 18 mesi, specificando la motivazione; come sa già le utenze intestate a voi avrebbero le tariffe da seconda casa, intestate a loro, invece, se vi prendessero la residenza potrebbero essere applicate le tariffe di abitazione principale.

Isabella Tulipano
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Salve, dovrei urgentemente trasferire la mia residenza a Milano. Purtroppo non sono fortunato nella ricerca stanze e vorrei prenotarmene una su dovevivo/milanostanze. So che fanno il contratto di subaffitto. E' possibile chiedere la residenza con questo contratto? Vi possono essere delle clausole nascoste che me lo impediscano? Grazie mille

Max
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Buongiorno Max lei può fare richiesta di residenza all'ufficio anagrafe, solitamente ci sono criteri di spazi e servizi perchè la residenza venga concessa o meno.

Isabella Tulipano
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Articolo interessante. Proprio in queste settimane sto affrontando "delicatissime" conversazioni con proprietari di appartamenti, che non vogliono concedermi l'affitto perché anticipo loro di voler trasferire la mia residenza.
Le motivazioni: molto varie, ma per la maggiore va quella del "contratto transitorio".

Ho una domanda, un ultimo dubbio: Se un proprietario vuole mantenere a sè l'intestazione di tutte le utenze, questo può essere un vero motivo affinché trasferire la residenza a quell'indirizzo diventi un problema?

Grazie tante per la risposta
Francesco

Francesco T
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Gentile Francesco, di solito se il proprietario mantiene la residenza l'intestazione delle utenze rimangono a lui con tariffe agevolate da residente; il problema non è tanto per le bollette; più è sul nucleo familiare e sulle tariffe tari per cui è necessario fare denuncia.

Isabella Tulipano
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ho affittato la casa con contratto di affitto di 29 giorni non registrato e il comune ha concesso all inquilina la residenza. cosa metto in dichiarazione dei redditi? l affitto è intestato a mia madre e quando lo dichiaro mia madre supera i 4900 euro che è il limite per avere la pensione di invalidità. dato che ho paura che le venga meno il requisito economico e quindi la revoca della pensione, come posso fare?posso dichiararlo io al suo posto? grazie

martina
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Buongiorno Martina, con o senza residenza il reddito da locazione va dichiarato, per intero se usa la cedolare secca o con una deduzione del 5% se applica il regime Irpef.

Isabella Tulipano
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Buongiorno.
In un contratto transitorio è possibile inserire come motivo di transitorietà una autocertificazione della figlia della proprietaria in cui dichiari che l'immobile concesso in locazione servirà a lei personalmente tra diciotto mesi?
Per un transitorio in cedolare secca(21%) è necessario servirsi di una delle associazioni di categoria?
Se vorrà avere la compiacenza di rispondere, la ringrazio cordialmente.

Tommaso
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Gentile Tommaso, ok per la dichiarazione di transitorietà, mentre se parliamo di un transitorio a canone libero perché il comune ha meno di 10 mila abitanti allora non serve asseverazione delle associazioni.

Isabella Tulipano
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Salve. Vorrei sapere se posso tenere la residenza come proprietario in una appartamento che affitto per brevi periodi ai turisti.

Margherita
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Buongiorno Margherita, se effettivamente vive prevalentemente in quell'immobile può tenere la residenza.

Isabella Tulipano
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