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Contratto transitorio e divieto di residenza: tutto vero?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Febbraio 25, 2019
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divieto residenza transitorio

Un errore frequente

Di recente abbiamo affrontato alcuni dei principali luoghi comuni disseminati nel settore della locazione (clicca qui per un esempio).

Con questo articolo intendiamo chiudere (per il momento) la serie scardinando la seguente certezza, che molti proprietari mostrano al momento di affittare il loro immobile per brevi periodi: al conduttore sarà vietato stabilire la residenza all’interno dell’immobile perché una simile situazione sarebbe incompatibile con la natura transitoria del contratto di locazione.

Ma da dove deriva questa (erronea, diciamolo subito) convinzione? Probabilmente il proprietario sa che il transitorio nasce per soddisfare esigenze non stabili e ritiene che la residenza anagrafica nell’immobile vada contro tale funzione del contratto, mettendone a rischio il fondamento e generando il rischio di trasformazione dello stesso in 4+4.
Oppure, semplicemente, il proprietario ha letto qualcosa del genere da qualche parte, traendone una simile conclusione.

In ogni caso, una simile certezza non ha alcuna base e di seguito individueremo gli elementi per confutarla.

La normativa

 

Anzitutto in nessun passaggio normativo (art. 5 L. 431/98 o Decreti Ministeriali che regolano la materia, in particolare 30/12/2002 e 16/1/2017, oltre che qualsiasi Accordo Territoriale locale) viene posta la condizione, perché il contratto transitorio sia regolare, che il conduttore non prenda la residenza nell’immobile.

Stabilire liberamente la propria residenza (in presenza di un titolo) è un diritto del conduttore e la possibilità di farlo nel caso specifico la ricaviamo dal fatto, appunto, che non c’è alcun divieto di legge. In altri termini, non è necessario che la legge dia la possibilità di compiere un’azione affinché si possa ritenere che la stessa azione sia lecita.
La residenza inoltre si identifica nel luogo in cui la persona ha la sua abituale dimora in un certo momento, e non per un periodo di tempo prefissato. Non ha pertanto alcun senso ritenere che solo in presenza di un contratto residenziale “lungo” (un 4+4 o un 3+2) sia facoltà del conduttore stabilire la residenza nell’immobile locato.

In altre parole:
1) La residenza dovrebbe (quindi non rappresenterebbe nemmeno una scelta, stando alla normativa anagrafica) coincidere con la dimora del soggetto;
2) il conduttore potrebbe stabilire la sua residenza temporaneamente nell’immobile per i mesi di conduzione, senza che ciò faccia venir meno le esigenze di transitorietà addotte;
3) nessun rischio di trasformazione del contratto, in presenza di tali esigenze.

I veri fattori che determinano la trasformazione del contratto

 

Ma quindi il locatore non avrebbe davvero alcun motivo di temere la trasformazione del contratto da transitorio a 4+4 nel caso il conduttore stabilisca la residenza nell’immobile?

Proprio così. La trasformazione del contratto transitorio in 4+4, in realtà, deriva dal venir meno delle esigenze di transitorietà e non dalle scelte di tipo “anagrafico” del cliente.

Per evitare tale trasformazione, quindi, non è necessario selezionare il conduttore sulla base della sua volontà di stabilire o meno la residenza nell’immobile, mentre sarà decisivo valutare (e documentare) la presenza di un’esigenza di transitorietà tra quelle contemplate dall’Accordo Territoriale applicabile. Sarà la mancanza di una tale esigenza fin dall’inizio o il suo venir meno in corso di contratto a generare la conseguenza di una “trasformabilità” del contratto.

Conclusioni

Alla luce di quanto sopra non avranno senso eventuali clausole (peraltro di nessuna efficacia) inserite in contratto e volte a negare al conduttore la facoltà di richiedere la residenza nell’immobile.
In ogni caso il conduttore avrà pieno diritto di chiedere la residenza e nessuna clausola contrattuale potrà impedirglielo, essendo la residenza un fattore che riguarda il rapporto tra cittadino e Anagrafe, che pertanto non può essere regolato da pattuizioni contrattuali tra locatore e conduttore.

Non avrà senso, a maggior ragione, selezionare il conduttore per un contratto transitorio sulla base della sua volontà o meno di stabilire la residenza presso l'immobile preso in locazione.

A nulla servirà, infine, ricorrere ad altri espedienti quali ad esempio la mancata voltura delle utenze al conduttore, per dimostrare la “precarietà” della sua permanenza.

E’ bene, in definitiva, che nel premurarsi che sussistano tutti i presupposti per un contratto transitorio il locatore concentri la sua attenzione molto più sull’effettiva presenza di una reale esigenza di transitorietà (elemento cardine di questo tipo di contratto) che su altri fattori di nessuna reale rilevanza (quale, appunto, la residenza del conduttore).

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (46)

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Dopo un anno di contratto transitorio, dietro la richiesta del inquilino della necessità di un altro equal periodo, si può rinnovare lo stesso contratto, o devo stipulare uno nuovo? Siamo a Genova... Grazie!

Matousova Dagmar
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Buongiorno, deve stipulare un nuovo contratto; il transitorio non è rinnovabile.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, 2 anni fa ho acquistato una casa a Roma dove ho anche la residenza (sto usufruendo agevolazioni prima casa). Per motivi di lavoro mi devo spostare di città e sto andando in affitto intestandomi il contratto d'affitto e senza spostarmi quindi la residenza. Ogni tanto dovrò rientrare a roma e quindi posso affittare la casa di roma (prima casa) con cedolare secca riservandomi il diritto di utilizzare una stanza e quindi mantenendo la residenza? Per il pagamento IMU e TASI sono sempre esente avendo lasciato la residenza? Che succede qualora il conduttore decidesse di spostare anche la propria residenza? Grazie e complimenti

Giulio cuzzola
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Gentile Giulio, il atto è che lei potrà affittare la casa, mantenendo per sé una stanza e la residenza, ma di fatto rinunciando alle agevolazioni come abitazione principale, dato che l'uso prevalente della casa risulterà quello di immobile concesso in affitto. Se l'inquilino prendesse lì la residenza vi ritrovereste all'interno dello stesso nucleo familiare, con conseguenze su un'eventuale dichiarazione isee.

Isabella Tulipano
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Devo affittare una casa con transitorio perché l'inquilino entro un anno vuole comprare casa, che motivazione posso mettere? Come posso dimostrarlo con documentazione?

Ultima modifica commento su 1 mese fa da Isabella Tulipano Mauro
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Gentile Mauro, dovrebbe specificare proprio questa esigenza, sulla documentazione è difficile presentarla, si tratterebbe di un'autodichiarazione da parte dell'inquilino.

Isabella Tulipano
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Il conduttore che prende in fitto una casa vacanza può chiedere di ottenere la residenza nell'appartamento preso in fitto?

Raffaele
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Buongiorno Raffale, se l'immobile è stato preso per scopi turistici non è possibile chiedere la residenza.

Isabella Tulipano
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Se il conduttore ha già la residenza nel l’alloggio, si può stipulare un contratto transitorio?

Gisella Mura
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Gentile Gisella, il transitorio si può stipulare se ci sono reali e documentate motivazioni di transitorietà, a prescindere dalla residenza.

Isabella Tulipano
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Buongiorno!
Ho un contratto di fitto transitorio a 6 mesi, e l'Ufficio Anagrafe mi ha riferito che non posso spostare la residenza perché il Comune di Salerno, per la Legge Salvini, prevede almeno 1 anno di affitto.
Quindi, adesso io non avrei più residenza.
Quale legge potrei impugnare? Grazie!

Luigi Metropoli, detto Gino
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Gentile Gio la cosa ci suona nuova. Chieda al dipendente un riferimento più preciso dove potrà leggere una tale limitazione che appare fuori luogo.

Isabella Tulipano
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Salve, alla scadenza di un contratto transitorio di 18 mesi, posso fare un nuovo contratto transitorio di alcuni mesi (meno di 18, forse 8/9), sempre alla stessa persona,ammesso che sussista il presupposto per la transitorietà? O deve passare un po' di tempo, per poterlo fare sempre alla stessa persona?
Inoltre volevo sapere se il contratto con cedolare secca è più o meno conveniente, ai fini delle tasse da pagare?
So che il primo ha registrazione gratuita e il secondo no, ma sento dire che nel complesso è più conveniente il secondo, quello senza cedolare secca.
Grazie

Ilaria
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Gentile Ilaria, se ci sono nuove e documentate motivazioni di transitorietà potrebbe stipulare un nuovo contratto, il rischio è legato solo ad eventuale impugnazione da parte dell'inquilino. il regime di cedolare secca è più conveniente dal punto di vista di pagamento di minor tasse; se il transitorio fosse stipulato con canone concordato parliamo di un'aliquota del 10% contro le imposte irpef che partono dal 23%.

Isabella Tulipano
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Salve. È possibile prendere in affitto, con contratto transitorio, un appartamento nella stessa città in cui si ha la residenza?

Andrea
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Gentile Andrea, è possibile stipulare il contratto transitorio anche se ha già la residenza; ma deve esserci allora un'altra motivazione di transitorietà reale e documentabile.

Isabella Tulipano
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Salve volevo sapere se per un contratto di affitto di un anno posso trasferirmi la residenza

Valentina
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Buongiorno Valentina, se abita regolarmente in quell'immobile è possibile chiederne la residenza.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,

se il conduttore manifesta la volontà di rinnovo del contratto di affitto transitorio per il perdurare dei requisiti da lui presentati al momento della sottoscrizione del contratto, il locatario può rifiutare e richiedere la restituzione dell'immobile alla naturale scadenza?

Saluti

Gianluca
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Buongiorno Gianluca, se parliamo di un regolare transitorio è corretto chiederne la restituzione alla fine del contratto; il transitorio non prevede il rinnovo.

Isabella Tulipano
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