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Contratto transitorio: i dubbi di proprietari e inquilini.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 17, 2018
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contratto transitorio senza più nessun dubbio per chi vuole stipularlo

Tutto quello c’è da sapere sul contratto transitorio.

Sono sempre particolarmente numerosi i quesiti che riceviamo rispetto alla stipula di un contratto transitorio. La preoccupazione dei proprietari riguarda principalmente la motivazione di transitorietà e la minaccia di una possibile “trasformazione” in contratti liberi di 4 anni + 4. Molti, ancora, i dubbi dei proprietari relativi all’applicazione della cedolare secca, soprattutto con aliquota agevolata del 10%. Le domande, lato inquilino, riguardano invece prevalentemente la durata del contratto, la possibilità di prendere la residenza e altri aspetti delle condizioni contrattuali.

Vista la mole di quesiti sull’argomento “contratto transitorio” abbiamo deciso di raccogliere un po’ di casi, che ci auguriamo possano essere delle tracce interessanti per i numerosi proprietari ed inquilini interessati ad andare in affitto con un contratto di tipo transitorio.

DURATA

 

Buongiorno, dovrei locare una stanza all'interno di un appartamento a lavoratore con contratto a tempo DETERMINATO per due anni. Vorrei fare un contratto transitorio, ma la durata massima consentita è di 18 mesi.
Leggo da un forum:
Devo trasferirmi per almeno tre anni in un’altra città, per motivi di lavoro. Posso stipulare un contratto di locazione a uso transitorio?
Il termine massimo della locazione ad uso transitorio è di 18 mesi. Quindi, se la documentazione del datore di lavoro non consente di sostenere che il periodo è di 18 mesi o inferiore, non è possibile stipulare un contratto di locazione a uso transitorio. Se invece viene stipulato il contratto ad uso transitorio ed esso specifica che la durata è di tre anni, la clausola è nulla e la durata del contratto viene automaticamente riportata a 18 mesi.
A questo proposito vorrei capire:
Stipulando un contratto di 18 mesi rischio che il conduttore possa impugnarlo e venga trasformato in 4+4?
Diversamente, se faccio un contratto a due anni, corro lo stesso rischio o la NULLITA' si riferisce solo alla clausola specifica della durata (che tornerebbe a 18 mesi in caso di controversia) e il resto del contratto rimane transitorio a tutti gli effetti?
La ringrazio per l'attenzione
Doriana

Cara Doriana,
il contratto transitorio ha una precisa durata, che è stata recentemente rivista in quella che è la durata minima, oggi non più vincolata al minimo di un mese, ma che rimane invariata nel massimo di 18 mesi, considerati dal legislatore come periodo massimo che soddisfa un’esigenza abitativa di tipo transitorio e non stabile. Quindi entrando nel merito di un caso specifico, riguardante un’esigenza che per l’inquilino è di due anni, diciamo che la soluzione suggerita è quella di stipulare uno dei contratti “residenziali”, quindi libero di 4 anni + 4 o a canone concordato di 3 anni + 2, ricordando che l’inquilino ha facoltà di disdetta in qualsiasi momento. Se le parti sono d’accordo potrebbero anche già accordarsi su una disdeta con un preavviso magari ridotto dai canoni 6 mesi a soli 3 mesi e senza necessità che ci siano gravi motivi; seppure nel caso di questo inquilino un eventuale trasferimento lavorativo costituirebbe grave motivo.

Rispondendo però al quesito specifico di Doriana, diciamo che nel caso di un contratto che supera la durata dei 18 mesi, lo stesso può essere ricondotto ad un contratto di 4 anni + 4 e pertanto la nullità si riferisce alla tipologia di contratto, che decade, decadendo il periodo considerato di tipo transitorio.

PRIMA CASA E RESIDENZA

Buongiorno,
mi trovo nella situazione di voler affittare il mio bilocale sito nel comune di Milano per il periodo di una anno. E' la mia prima casa e ho quindi la residenza in loco. E' possibile farlo con un contratto transitorio? in caso affermativo, dovrò spostare la residenza? Ho il domicilio già in un altro comune.
Grazie mille,
Cordialmente,
Silvia

Diciamo che il caso di Silvia è interessante perché riguarda in realtà un po’ tutti i tipi di contratti. La questione è legata principalmente al dubbio che ha un proprietario rispetto all’utilizzo della prima casa. Se l’immobile non viene utilizzato come propria abitazione principale dal proprietario allora è corretto cambiare residenza e avere la residenza lì dove si abita effettivamente. Detto questo, la possibile soluzione (se il proprietario ha particolari esigenze), se l’immobile lo permette dal punto di vista della metratura, è di affittare una porzione di casa, giustificando la residenza del proprietario con l’utilizzo privato del resto della casa. Qui la questione poi sul punto di vista anagrafico/fiscale, dove proprietario ed inquilino, se quest’ultimo prendesse a sua volta la residenza, potrebbero ritrovarsi all’interno dello stesso nucleo familiare con conseguenze su Isee e altre documentazioni fiscali.
È vero certamente che rispetto a contratti di lunga durata, capita più spesso che per i contratti transitori l’inquilino non abbia necessità di prendervi la residenza e pertanto il proprietario potrà mantenervi la propria. È comunque vero che poi nella dichiarazione dei redditi il proprietario non potrà dichiarare contemporaneamente l’immobile come prima casa e indicare poi il reddito da locazione.

Motivazioni: vere o finte?

 

Buongiorno,
Vorrei cortesemente sapere se un contratto transitorio di 6 mesi per motivi di studio in realtà inesistenti, il contratto si trasforma in 4+4 e se il conduttore può far valere tale diritto e come.
Grazie.
Cordialmente
Buongiorno. Se il contratto transitorio viene stipulato senza reali motivazioni di transitorietà, l’inquilino ha diritto di impugnare il contratto e chiederne la trasformazione in un regolare contratto libero di 4 anni + 4, avendo di fatto un’esigenza abitativa stabile e non legata a particolari contingenti motivi.
Gentile esperto
Vivo a Roma e dovendo ristrutturare l'appartamento di mia proprietà dove abito volevo affittarne uno con contratto transitorio. Però una nota catena di agenzie immobiliare si è rifiutata di farmi vedere un appartamento che mi interessava dicendo che condizione indispensabile per stipulare un contratto transitorio è non avere la residenza nello stesso comune. Io ho obiettato che sapevo che la condizione era avere una necessità transitoria come appunto la ristrutturazione del proprio appartamento ma non c'è stato nulla da fare. Volevo sapere con certezza se posso o meno affittare con contratto transitorio un appartamento a Roma per il tempo necessario a ristrutturare il mio.
La ringrazio molto


Caro lettore, confermiamo del tutto i suoi più che leciti dubbi!
La condizione per poter stipulare un contratto transitorio non è affatto vincolata semplicemente alla residenza. Ma a motivi precisi tali per cui il periodo in cui si ha necessità di abitare quell’immobile è un periodo relativamente breve. Nella maggior parte degli accordi territoriali che riportano un elenco di motivazioni che legittimano l’utilizzo del contratto transitorio quella della ristrutturazione è una motivazione considerata pienamente valida. Ci dispiace che nel suo caso ci sia stata una pignoleria non giustificata ed un non volere verificare con esattezza cosa prevedono questi contratti.

Rinnovo: sì o no

Salve Isabella, io mi trovo nell'aver affittato a Fi, per motivi lavorativi, un appartamento con contratto transitorio per la durata di 12 mesi in quanto a tale termine sarei tornato nella mia città. Poiché il progetto a cui partecipo ha portato un ritardo di 3 mesi avrei la necessità di prorogare l'affitto. Tale proroga quale conseguenza comporterà per me e per il locatore? Grazie in anticipo per una sua cortese risposta.
Pasquale

Gentile Pasquale, solitamente il contratto transitorio non è rinnovabile, considerando che va a soddisfare una precisa esigenza abitativa che, proprio per definizione, è limitata nel tempo.
Cosa vuol dire che il contratto transitorio non è rinnovabile?
Vuol dire che in caso il contratto venga rinnovato ancora come transitorio allo stesso inquilino, questi potrebbe chiederne la “trasformazione” in contratto di 4 anni + 4 . Il suo caso, però, è un caso particolare e poiché qui è proprio l’esigenza di transitorietà ad essersi rinnovata e per un periodo molto breve, potete procedere con un nuovo contratto della durata solo di tre mesi.

Quale contratto?

Qualche informazione sui contratti transitori:
Posso utilizzare il template standard per la compilazione del contratto (ne ho comprato uno da buffetti ma è quello standard dei 4 +4) ?
Se si può, come posso specificare che si tratta di questo tipo di contratto ?
Grazie
Saluti
Nando

Caro Nando, il contratto transitorio, rientrando tra i contratti del “secondo canale”, dei contratti a canone concordato richiede l’utilizzo di un preciso template, del modello di contratto, in particolare, allegato all’accordo territoriale di riferimento. Non si tratta di un adattamento di un contratto standard, ma di un modello preciso che dovrà compilare e personalizzare, perché venga considerato valido.

Salve vorrei sapere di quali documenti deve essere in possesso il conduttore e il locatore per poter stipulare un contratto di affitto transitorio. Se possibile vorrei avere un FAC simile o una copia di un modello da compilare per poter stipulare un contratto transitorio. Grazie

Caro lettore, come indicato prima deve usare un modello preciso, qui può trovare un fac simile. È importante rispetto al contratto specificare e documentare le motivazioni di transitorietà.

Unico contratti, più inquilini.

Ho stipulato lo scorso anno un unico contratto di affitto ad uso transitorio con tre persone.
Il contratto è stipulato con canone concordato e con cedolare secca.
Alla scadenza una persona lascia per motivi di lavoro, e ne dovrebbe subentrare un'altra, che mi chiede di stipulare tre contratti separati.
I tre contratti potrebbero sempre rientrare nella tipologia a canone concordato e fruire della tassazione cedolare secca? Quali potrebbero essere per me gli inconvenienti?
Grazie per il vs parere

È possibile stipulare sia un unico contratto con tre inquilini indicati come conduttori, sia stipulare tre singoli contratti. In questo secondo caso deve fare attenzione al calcolo del canone concordato che dovrà derivare per ogni contratto dal valore al mq moltiplicato per i mq concessi in esclusiva più 1/3 dei mq in comune. Ogni conduttore in questa seconda ipotesi è responsabile solo per le proprie pattuizioni contrattuali, con la conseguenza che nel caso in cui volesse andar via dovrà semplicemente mandare disdetta e rispettare i termini di preavviso; non preoccupandosi che gli altri due che rimangono debbano sopportare anche le sue spese.

Transitorio o studente fuori sede?

Buon pomeriggio,
devo affittare un appartamento solo con contratto “Transitorio”. Per un anno.
Si sono presentati due candidati uno studente e un lavoratore a tempo determinato (da un anno gli viene rinnovato il contratto di lavoro quello attuale ha una durata di 7 mesi).
L’affitto partirebbe da settembre e a novembre al lavoratore a tempo determinato scade il contratto.
Posso fare un contratto di affitto transitorio unico ad entrambi ?
Grazie
Cordiali saluti.
Angela

Gentile Angela, può stipulare un unico contratto per entrambi gli inquilini: il lavoratore e lo studente; la durata a questo punto deve essere unica e i 12 mesi sono corretti, mentre nelle motivazioni riporterà quella del lavoratore e dello studente. Anche la motivazione come studente è valida per stipulare un contratto transitorio. Lo studente potrà accedere alle agevolazioni anche a fronte di un contratto transitorio e non solo come contratto per studente fuori sede.

Se il proprietario vende?

Salve ho un contratto di locazione immobile di tipo transitorio della durata di 18 mesi che scadrà il 30.4.2017. ho saputo che la proprietaria vuole vendere e siccome la mia transitorietà è ancora in atto (faccio carabiniere nella città dove ho locato l immobile) io volevo continuare a stare in quella casa o quantomeno volevo capire se potevo acquistarla ma nulla mi è stato detto. siccome ho un bambino di un anno volevo capire come posso tutelarmi. Grazie

Per fortuna, come spigato nell’apposito articolo, anche se l’immobile venisse venduto mentre è in corso il suo contratto di affitto, lei avrebbe diritto di rimanere, fino al termine della locazione. Termine indicato dal contratto; il contratto rimane valido in ogni sua pattuizione che il nuovo acquirente dovrà accettare e non potrà modificare. Per lei si tratta solo, al limite, del fastidio di dover concedere e indicare disponibilità di giorni ed orari in cui far visitare l’appartamento.

Tassa sui rifiuti: chi paga?

Buongiorno,
volevo chiedere un parere, consulenza per questo caso:
Io ero in affitto a Novara un appartamento ammobiliato (regolare contratto di affitto registrato) fino al 30 giugno 2015.
A dicembre 2016 mi sono arrivate multe per la tassa rifiuti per gli anni 2010-2011-2012-2013-2015. Poiché a Novara dal 2007 le linee guide dicono “Per gli immobili concessi in locazione ammobiliati per uso abitativo continuativo o saltuario, per uso abitativo transitorio, per uso abitativo transitorio a favore di studenti universitari responsabile del versamento della tassa e dei correlati obblighi dichiarativi è il soggetto proprietario”, tale tassa sarebbe dovuta essere intestata al proprietario e corrisposta da lui, il quale poi mi avrebbe chiesto i soldi, in quanto nel contratto la tassa rifiuti non era inclusa nelle spese condominiali. In seguito a chiarimenti con il personale addetto, questi avvisi di pagamento (comprensivi di tassa e sanzioni) mi sono stati quindi annullati in quanto l’appartamento era arredato, come si evince dal contratto, e non vuoto, come invece risultava dalla autocertificazione del proprietario (penso fatta dopo il 2014).
Ora immagino che tali avvisi di pagamento (tasse e sanzioni) relativamente a quegli anni verranno mandate al proprietario. La mia domanda è: può ancora ad oggi il proprietario rivalersi su di me per il pagamento di quelle tasse? E per il pagamento delle sanzioni (che sono derivate da un suo errore-mancata o errata autocertificazione-)?
grazie
Elisa


Cara Elisa, capiamo bene la preoccupazione e nel suo caso se quello è il regolamento in vigore a Novara può in ogni caso stare tranquilla. L’imposta rimane a carico del proprietario, che era quindi intestatario del tributo e tenuto a pagare e le imposte non versate e le sanzioni, dovute a sue omissioni e non certo a una sua dimenticanza. Se invece, come lei scrive, tali linee guida sono state modificate dal 2017 e in precedenza, per gli anni a cui si riferiscono le cartelle, la tassa era a carico degli inquilini (la maggior parte dei regolamenti comunali in materia prevede che la tassa grava sugli inquilini che occupano l’immobile per oltre sei mesi), allora la richiesta appare lecita e dovrà procedere a pagare imposte e sanzioni, dovute ad una sua non curanza e dimenticanza nel denunciare l’occupazione dell’immobile ai fini della tassa sui rifiuti. Potrà al limite concordare con l’ufficio tributi eventuali dilazioni di pagamento e ovviamente pagare solo per il periodo in cui ha effettivamente abitato nella casa.

Cedolare secca: agevolata?


Buonasera,
È possibile applicare la cedolare secca al 10% per la locazione di una camera in un appartamento sito nella città di Roma, a canone concordato, transitorio per 10 mesi, su richiesta dell' inquilino, francese in Italia per Erasmus ?
Grazie
Anna


Gentile Anna, dal momento in cui l’immobile si trova in un comune ad alta tensione abitativa e che applica il canone concordato, potrà usufruire, sul reddito percepito, la cedolare secca, con aliquota agevolata al 10%, invece che al 21%. Questo secondo le nuove disposizioni incluse in un chiarimento interpretativo fornito dell’Agenzia delle entrate.


Fattura o ricevuta?


Ciao devo stipulare un contratto di affitto transitorio, la persona che dovrebbe venire in affitto ha bisogno della fattura per la propria azienda in che modo posso risolvere il problema?


Il contratto transitorio è un contratto abitativo e come tutte le locazioni abitative in capo a proprietari privati non prevede l’applicazione dell’Iva e quindi l’emissione di una fattura. Quello che potrà fare è rilasciare una ricevuta dell’avvenuto pagamento del canone mensile, che prevede l’applicazione, perché sia valida, di una marca da bollo di 2 euro, a carico dell’inquilino.

Posso prendere la residenza in un contratto transitorio?


Salve, avrei gentilmente bisogno di un'informazione.
Abitiamo in un appartamento con contratto transitorio a un anno con scritto nel contratto che non possiamo prendere la residenza...siamo stranieri con permesso di soggiorno e pertanto per rinnovare i documenti per la tessera sanitaria e il resto necessitiamo della residenza....vorrei solo sapere se questa è una condizione regolare. Grazie


Dal momento in cui si vive stabilmente in un luogo e con un titolo regolare per farlo (il contratto di affitto è un titolo regolare per abitare in una casa) è un vostro diritto chiedere la residenza presso l’ufficio anagrafe, che si occuperà di verificare la richiesta (in poche parole di accertarsi che abitate realmente lì) e quindi concedervi la residenza. Naturalmente se gli accordi con i proprietari sono diversi è giusto informarlo di questa richiesta, del motivo per cui avete bisogno della residenza. A questo punto quello che potrebbe essere in discussione è il tipo di contratto prescelto: si tratta di un transitorio regolare? La motivazione di transitorietà è a carico del proprietario o dell’inquilino?

Deposito sì o no?

Salve vorrei avere chiarimenti sul contratto ad uso transitorio che abbiamo stipulato 2 mesi fa', per la durata di 4 mesi, il mio quesito è il seguente, è prevista la cauzione su questo tipo di contratto?

Il deposito cauzionale, come garanzia per eventuali danni a fine rapporto di locazione, può essere richiesto anche per contratti brevi; solitamente la cifra viene proporzionata alla durata complessiva del contratto, limitandosi magari ad un mese o due massimo per contratti di durata di un anno.

Oltre ogni dubbio!


Buona sera,
vorrei sapere se affitto una casa per 3 mesi con contratto transitorio possono utilizzarlo anche i miei amici.


Non sappiamo quanto serio fosse questo nostro lettore nel porci questo quesito.. che a noi comunque ha fatto sorridere. Seriamente rispondiamo che dal momento in cui un immobile viene concesso in affitto (per intero) è solo o sono solo gli inquilini che possono disporne. A questi vanno consegnate tutte le copie delle chiavi.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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