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Contratto transitorio: veloce e ricercato. Una breve guida per conoscerlo meglio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 13, 2015
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Il contratto d’affitto transitorio, meglio noto come contratto breve, è oggetto di molte richieste di approfondimento che riceviamo quotidianamente. Legarsi per 4 anni, la durata del contratto libero in Italia, spaventa evidentemente i proprietari, ma spesso ancor di più spaventa gli inquilini che si immaginano a breve già in altre case o per lo meno vogliono sentirsi liberi di spostarsi, cambiare vita e quindi casa. Nonostante sia possibile, a partire dalla legge di riforma delle locazioni, la 431 datata 1998, stipulare questa nuova tipologia di contratto, di fatto rimangono ancora molti dubbi sul come e quando un contratto transitorio sia regolare e quando no. E poi permane il più grande dei dubbi, che per qualcuno è diventata certezza: lo posso rinnovare?

Solo una volta, o tutta la vita, speriamo prima che il contratto sia finito! Pronunciare l’affermazione “per sempre” è molto difficile e farlo rispetto al posto in cui andiamo ad abitare in affitto sembra esserlo ancora di più. 4 anni non sono certo un’eternità, eppure a volte anche un impegno di questo tipo sembra scoraggiare, soprattutto chi è alla prima esperienza con l’affitto e non vorrebbe poi ritrovarsi a dover condividere spazi con qualcuno che non va più bene o dover rinunciare ad un’offerta di lavoro.
Quindi il contratto transitorio sembra rispondere al meglio alle esigenze di questi inquilini e naturalmente a quella dei proprietari di avere l’immobile impegnato per meno tempo e poter liberarsi eventualmente di inquilini non graditi.
Come possiamo stipularlo correttamente?


Breve guida al contratto di affitto transitorio.


1. Durata e rinnovo. Il contratto transitorio ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Quindi un arco di tempo circoscritto a specifiche esigenze. Questo non vuol dire che si può iniziare con contratto di due mesi e poi rinnovarlo fino a coprire la durata massima di 18 mesi; considerando che una caratteristica fondamentale del transitorio è la non rinnovabilità.


2. Canone. Poiché il contratto transitorio rientra tra i contratti tipo o del secondo canale, introdotti come alternativa rispetto al contratto libero, nei comuni capoluoghi di provincia ed in quelli presenti nell’elenco dei comuni ad alta densità abitativa, il canone deve essere concordato, ovvero calcolato in base agli accordi territoriali del comune di riferimento, con la possibilità di un aumento del 20%. Negli altri comuni è possibile stipulare contratti transitori a canone libero.


3. Motivazione. Un contratto transitorio è regolare se a giustificarlo c’è una reale esigenza di transitorietà, di una delle due parti. Quindi il contratto deve riportare la motivazione per cui ad esempio un inquilino ha necessità di stipulare un contratto di solo 12 mesi. Il caso più comune è quello di un lavoratore che ha un contratto per un solo anno nella città in cui si trova l’immobile preso in affitto. In questo caso il contratto di lavoro andrebbe allegato. Oppure, l’immobile viene concesso per soli 6 mesi, perché allo scadere di questo periodo sarà il proprietario stesso a tornare in Italia e dover andare a vivere nella sua casa. Qui il motivo va riportato in contratto e confermato tramite lettera raccomandata prima dello scadere dei sei mesi da parte del proprietario, confermando la sua intenzione di andarci ad abitare.


4. Fiscalità. Che sia un canone libero o concordato il contratto transitorio non comporta agevolazioni fiscali per il proprietario che quindi potrebbe scegliere la cedolare secca al 21% o di tassare il reddito con una deduzione irpef del 5%. Quindi non valgono neanche eventuali agevolazioni Imu, se previste dal comune, che fanno espresso riferimento ai contratti concordati di 3 anni + 2.

Vedi aggiornamento per applicare le agevolaizoni anche in questo caso: Transitorio a canone concordato? Sì alla cedolare al 10%


5. Spese. Le spese accessorie, come gli oneri condominiali, rimangono a carico dell’inquilino. La questione potrebbe porsi rispetto alle bollette che spesso rimangono intestate al proprietario e soprattutto alla tassa sui rifiuti che per contratti fino a sei mesi rimangono di competenza della proprietà.


6. Disdetta. Considerando una durata relativamente breve, è corretto indicare e specificare nel contratto il periodo di preavviso con cui l’inquilino può lasciare l’immobile. Perché la facoltà per l’inquilino di lasciare l’immobile prima della scadenza rimane sempre valida, per gravi motivi, ma i sei mesi previsti dalla legge in questi casi risulterebbero eccessivi. Quindi è giusto accordarsi su un periodo di 1 o due mesi magari.


7. Residenza. Anche se nel caso di contratto transitorio parliamo di affitti brevi e di esigenze abitative transitorie, appunto, non c’è comunque un’esclusione automatica della possibilità per l’inquilino di chiedere la residenza. Su questo punto ci sono spesso diversi pareri, alcuni sostengono che il contratto transitorio sia stipulabile solo per inquilini che non hanno la residenza nel comune dove si trova l’appartamento scelto. In realtà non esiste questo tipo di limitazione e quindi se l’inquilino valuta più conveniente chiedere la residenza, se può dimostrare di abitare stabilmente nell’immobile in affitto, potrà ottenerla.


8. Arredamento. La maggior parte dei contratti transitori verrà stipulata su immobili arredati. Ma l’assenza del mobilio non esclude necessariamente e strettamente la possibilità di stipulare contratti transitori anche su immobili non arredati. Non ci sembra molto pratico, ma non possiamo escluderlo.


9. Deposito. Anche per i contratti transitori viene richiesto un deposito cauzionale che possa coprire eventuali danni arrecati all’immobile. Rispetto alla richiesta diciamo che potrebbe essere inferiore alle tre mensilità, mediamente ci si attesta sulle due mensilità, in ogni caso potrebbe arrivare fino alle classiche tre mensilità. Rimangono valide anche altre formule di garanzia, come affittosicuro, o la possibilità di inserire un garante esterno che assicuri il regolare pagamento del canone fissato.


10. Sfratto. Abbiamo lasciato per ultimo la note dolente. Sebbene questo contratto venga spesso richiesto dai proprietari pensando che possa essere un” banco di prova” prima di dare fiducia all’inquilino e quindi pensando che se questi non pagherà sarà più facile mandarlo via, dobbiamo dire che si tratta di un’illusione! Per il contratto transitorio valgono le regole di tutti gli altri contratti abitativi: se l’inquilino non paga (ritardo di oltre 20 giorni) si procede con uno sfratto per morosità; se non lascia l’immobile allo scadere del contratto si procede con uno sfratto per finita locazione; se usa l’immobile per scopi diversi da quello abitativo ed in ogni caso di grave inadempienza, si procede con uno sfratto di diritto. Stesse modalità, stesse tempistiche.

Contratto transitorio: facile, breve, comodo.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (79)

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Buongiorno,
Affitto un appartamento con contratto transitorio a canone concordato ad una ragazza che fa un dottorato.
Il contratto è di 8 mesi.
Alla scadenza c'è la possibilità che l'inquilina abbia il diritto (se vuole) di prolungare dicendo che il dottorato non è concluso?
Io ho in programma di far eseguire dei lavori strutturali sull'immobile in questione subito dopo la scadenza del contratto, che prevedono la chiusura delle utenze.
Per questo vorrei l'assoluta certezza di non avere sorprese a ridosso della scadenza del contratto.
Sul contratto c'è scritto che dopo 8 mesi il contratto scade senza bisogno di disdetta....
ma nella realtà è veramente così?
Ci sono casi in cui gli inquilini - se studenti o dottorandi - hanno diritto a rimanere nella casa?

Grazie
cordiali saluti
A.Silvia

Silvia
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Gentile Silvia, il contratto si considera chiuso allo scadere degli otto mesi; registrando un regolare contratto transitorio con giustificate motivazioni non è previsto il rinnovo.

Isabella Tulipano
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Ok.
Grazie mille per la rapida e chiara risposta.

Silvia
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Buongiorno, chiedo il suo aiuto per questo motivo. Lo scorso anno io e mio marito abbiamo comprato e ristrutturato un piccolo appartamento per nostra figlia.
Dopo 6 mesi che lei ci abitava con contratto a uso gratuito, è stata trasferita per lavoro in altra città, quindi ci siamo trovati nella condizione di dover affittare porzione di casa con 2 contratti transitori proprio perchè mia figlia potrebbe essere ri-trasferita entro il 2020.
-Può essere questo per noi motivo valido per poter stipulare contratto transitorio a inquilina con contratto di lavoro a tempo indeterminato che altrimenti non avrebbe i presupposti di transitorietà?
- I proprietari siamo io e mio marito, quindi i locatori;
-nostra figlia ha il contratto di comodato d'uso gratuito per il ns. appartamento e un contratto di locazione transitorio che scadrà il 31/10/2020 nella città in cui lavora.

Spero di essere stata chiara...Grazie mille per la risposta, spero breve.
Graziee
Giusy

Giusy
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Gentile Giusy, il motivo di transitorietà può essere di una o delle altra parte. Quindi nel vostro caso potete indicare come motivazione l'utilizzo personale poi della casa per il ritorno di sua figlia.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, siamo di Trieste...ho un appartamento di 90 metri quadri ed in ottobre vi entreranno due persone in camere separate
Un mediatore culturale non residente lavoratore per 9 mesi
Una studentessa...

Come ne vengo fuori, che contratto o che contratto FAR E????

Help

Valentina
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Buongiorno Valentina, dovrebbe stipulare due contratti transitori per porzione d'immobile, specificando parti in esclusive e quelle in comune e calcolando così il canone concordato.

Isabella Tulipano
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salve, vorrei affittare la mia prima casa con contratto transitorio .rimane ugualmente prima casa ai fini IMU? grazie per una eventuale risposta.

giovanni
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Buonasera Giovanni, se non lo utilizza direttamente come abitazione principale, l'esenzione Imu non sarebbe dovuta. Non spostando la sua residenza potrebbe anche considerarla ancora prima casa, ma si trova nella stessa dichiarazione dei redditi ad indicare, però, un reddito derivante dalla stessa prima casa.

Isabella Tulipano
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Salve, possiedo un appartamento a Roma dove ho la sola residenza, vicino ad un ospedale pediatrico. Ho continue richieste di affitto per pochi giorni necessari ai genitori per alternarsi nella degenza e ricovero dei loro piccoli. posso affittarlo con contratto transitorio chiaramente con documentazione ospedaliera? visto che la regolamentazione dei contratti transitorii impone minimo 1 mese.
Altrimenti come potrei fare? premetto che fornisco tutto compreso biancheria ed utenze e ne ricevo un minimo guadagno, ma ritengo dover venire incontro a persone che oltre ad non essere nella loro citta' si trovano in condizioni di smarrimento dovuto spesso a malattie importanti dei loro bambini.
Grazie

maurizio
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Gentile Maurizio, può valutare di stipulare dei contratti brevi, riferendosi alla nuova normativa degli affitti brevi. In questo caso può stipulare anche contratti di durata inferiore al mese.

Isabella Tulipano
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Casa in sardegna 50 mq mia moglie e ivi residente l abbiamo affittata in parte con contratto transitorio l inquilino fa storie vuole la residenza e fare firmare il contratto alla sua compagna,con la quale non ho mai parlato.Come mi devo comportare per stare in regola

silvano
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Gentile Silvano, rispetto alal residenza se l'inquilino abita stabilmente lì ha diritto a chiederla, rispetto alla firma, invece, potrebbe intestare il contratto ad entrambi.

Isabella Tulipano
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Salve, mi è stato chiesto di affittare una casa per soli 7 mesi ad una coppia di anziani perchè poi dovrebbe liberarsi l'appartamento che dovrebbe essere quello definitivo. Siccome le utenze sono a mio nome, è obbligatorio cambiarle? o è consigliabile? come dovrei far pagare eventualmente le utenze che sono a mio nome? Una questione di sicurezza sulla copertura dei costi cosa mi consiglia ?

Simonetta
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Buongiorno Simonetta, può stipulare un contratto transitorio specificandone le motivazioni e il fatto che le utenze sono a carico degli inquilini, mantenendone lei l'intestazioni. A questo punto potreste accordarvi per un forfait mensile da compensare in eccesso o difetto a fine locazione quando avrete le relative bollette.

Isabella Tulipano
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SALVE, POSSO FARE QUESTO CONTARTTO TEMPORANEO X 2 MESI, X CONSENTIRE DI FARE UN LAVORO DI RISTRUTTURAZIONE IN QUESTA CASA, NEL FRATTEMPOAPRIRE LE UTENZE X TRASFERIRMI E INFINE FARE IL ROGITO AVENDO VENDUTO CASA MIA? HO GIA' FIRMQATO IL PRELIMINARE DI ACQUISTO CON IL VENDITORE E DEVO LASCIARE CASA MIA , QUELLA CHE VENDO, LIBERA .

MIRNA

MIRNA
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Buongiorno Mirna, è possibile stipulare un contratto temporaneo di 2 mesi per esigenze di transitorietà come quelle di ristrutturazione.

Isabella Tulipano
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Ciao, ho appena stipulato un contratto di affitto transitorio per le mie figlie che sono studentesse. Dato che purtroppo mi sto separando da mio marito, posso prendere la residenza nell'appartamento delle figlie, anche se sono loro a figurare come conduttrici?
Grazie

Anna
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Buongiorno Anna, con questo contratto non può chiedere la residenza; dovrebbe chiedere al proprietario se è d'accordo e quindi stipulare direttamente un suo contratto.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella, gentile Staff,

grazie per l'interessante guida sui contratti transitori.
Sto per prendere in affitto un appartamento ma il proprietario mi dice che, per avere il contratto transitorio, NON POSSO spostare lì la residenza e DEVO spostare la residenza fuori Liguria. Il proprietario ha ragione?
Io al momento risiedo in un comune (Campomorone) limitrofo a quello in cui mi sposterei (Genova) e mi farebbe comodo spostare la residenza perché mi chiedo:
- se avrebbe senso tenere la residenza a Campomorone, visto che non ci abiterei più
- se avrebbe senso spostare fittiziamente la residenza fuori regione, ad esempio a casa dei miei genitori che vivono a Torino

Grazie per i suoi consigli,

Luca

Luca
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Buongiorno Luca, in realtà non esiste questo tipo di limite; il contratto transitorio prevede semplicemente che ci sia una reale esigenza di transitorietà, dell'inquilino o del proprietario, per poter essere regolare.

Isabella Tulipano
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