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Contratto uso diverso dall’abitativo: 5 consigli utili.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 06, 2016
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negozio in affitto suggerimenti per il contratto

Come stipulare un perfetto contratto commerciale.


Ufficio, negozio, laboratorio, associazione, palestra. Sono tante le attività che vengono avviate in locali presi in affitto. Tra la scelta della location, l’arredamento, le autorizzazioni, gli investimenti.. pensare anche al contratto di affitto risulta particolarmente impegnativo. Durata, disdetta, indennità: questi forse gli aspetti più conosciuti di un contratto ad uso diverso dall’abitativo. Ma anche l’aggiornamento Istat, il deposito, gli articoli più importanti a cui prestare la massima attenzione.

Per agevolare gli inquilini nell’avviamento dell’attività, ma anche per tranquillizzare i proprietari e incentivarli a concedere in affitto spazi commerciali, abbiamo provato a riportare i 5 punti che suscitano maggiori dubbi e che è bene chiarire sin dall’inizio del rapporto di affitto.


1. Destinazione d’uso:

è importante che il contratto d’affitto per un negozio, ad esempio, venga stipulato all’interno di un immobile che ha come categoria catastale C/1 nell'esmpio concreto del negozio e che nel contratto venga riportato l’utilizzo dello spazio proprio per uso di negozio. Stessa cosa per immobili destinati a palestra, bar, ecc.. Quindi la prima regola è verificare che la destinazione d’uso catastale sia compatibile con l’utilizzo che l’inquilino deve fare dell’immobile e, se così non fosse, informarsi presso un tecnico della possibilità di un cambio di destinazione d’uso.


Un caso concreto:
Buongiorno, dovrei locare un A/2 ad una SRL. cui serve uso ufficio. Onde evitare il cambio di destinazione d uso , potrei intestarlo al legale rappresentante della società quindi 4+4 come persona fisica ??
Questa persona poi cosa detrarrebbe fiscalmente rispetto alla srl?
Grazie mille

Gentile lettore, potrebbe affittare l'immobile in ogni caso come uso abitativo, sia ad una srl che alla persona fisica; il problema non risiede nell'inquilino ma nell'utilizzo di un immobile che deve rispettare la categoria catastale di destinazione; fatta salva la possibilità di cambio di destinazione d'uso o l’utilizzo di un contratto promiscuo che in questo caso, però potrebbe essere solo a prevalenza abitativa.

2. Tipologia e durata del contratto:

nei contratti ad uso diverso dall’abitativo la scelta sulla tipologia di contratto è alquanto limitata, si parla di un contratto, a canone libero, ma con durata di 6 anni + 6 per le attività commerciali e di 9 + 9 per quelle alberghiere. Come detto negli articoli sui temporary shop, è possibile prevedere anche uncontratto transitorio ad uso diverso dall’abitativo, ma possiamo considerare come solito e regolare, per un’attività che va a costituirsi, stipulare un classico 6 + 6.

Un caso concreto:

Buonasera,
Le scrivo per chiederLe una delucidazione sulla durata dei contratti di locazione per immobili di categoria C1, quindi non per uso abitativo.
La mia esigenza consiste nel prendere in affitto, per un periodo limitato, un locale da usare con la mia associazione culturale come sede di incontro per i soci, riunioni ed eventuali convegni.
Girando su internet ho notato che si parla di uso transitorio sempre a fronte di locazione di abitazioni e con relativa motivazione da parte del locatore o del conduttore.
Vengo quindi alla domanda, ho la possibilità di stipulare un contratto di affitto transitorio o comunque della durata inferiore dei contratti standard previsti dalla legge nel caso di categoria diversa da quaella ad uso abitativo?
La ringrazio anticipatamente per il tempo dedicatomi
Colgo l'occasione per inviarle

Cordiali saluti
Christian

Gentile Christian
è possibile stipulare un contratto transitorio ad uso diverso dall’abitativo se la natura dell’attività è di tipo transitorio, per esempio temporary shop o allestimento di una mostra; mentre se la vostra è un’attività continuativa, dovrete stipulare un regolare contratto della durata minima di 6 anni con altri 6 anni di rinnovo automatico.

3. Disdetta:

la facoltà di lasciare l’immobile a favore dell’inquilino viene riconosciuta, come nel caso dell’abitativo, in qualsiasi momento per gravi ed oggettivi motivi legati all’andamento della propria attività, con un periodo di preavviso che, salvo diverso accordo espressamente riportato nel contratto, è di 6 mesi. La disdetta, a favore del proprietario, invece, è riconosciuta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali. Alla prima scadenza, quindi dei primi sei anni, solo per uno dei motivi previsti dalla legge (utilizzo personale, ristrutturazione, mentre la vendita non è motivo di disdetta); dalla seconda scadenza senza specificare i gravi motivi, in ogni caso con un preavviso che è sempre minimo di 12 mesi. Non è possibile derogare a questo preavviso e quindi se anche il proprietario indicasse un preavviso più breve l’inquilino potrebbe pretendere i 12 mesi di preavviso e non ritenere valida una disdetta inviata con un preavviso più breve.

Un caso concreto:


Buona sera nel mese di Luglio 2014 ho preso in affitto i due locali in cui sono attualmente per iniziare la mia attività, i locali si trovano sul molo turistico del paese dove la maggior parte delle attività sono legate all'ittica o sono bar. Vi era un notevole posto per parcheggiare ma purtroppo nel frattempo i cosiddetti numerosi parcheggi sono andati a scemare per via di un nuovo progetto legato al mercato ittico e quindi specie in giornate piovose la mia clientela costituita al 98% da mamme con bambini fino ai 3/4anni non trovando posto.....tira dritto.
Vorrei inoltre ampliare l'esposizione aggiungendo altri articoli inerenti al settore infanzia ma per via di come sono disposti i locali non riesco (sono circa 60mq suddivisi in due stanze in precedenza usati come uffici).Per accedere al negozio ci sono due scalini, che non facilitano l'entrata di passeggini e ancor più eventuali sedie a rotelle.
Avrei trovato un locale di metratura leggermente superiore, senza barriere e open space tra l'altro in una zona di denso passaggio in quanto vicino a scuole e per di più con canone nettamente inferiore a quello che pago ora, ho chiesto verbalmente a uno dei due proprietari se riuscivamo a trovare un accordo per un preavviso di 3 mesi invece che 6 e cosi a primo impatto mi è stato detto che non c'erano problemi e che avrebbe addirittura trattenuto i 3 mesi da me versati a saldo dei 3 mesi che rimanevo nei locali.
L'altra proprietaria ha rifiutato a priori dicendo che per legge i soldi versati come caparra e anticipo non valgono come un affitto e che vuole i 6 mesi.
Come mi devo comportare esiste una legge che mi tuteli in questo caso e mi permetta di lavorare e crescere con la mia attività?
grazie
Ileana

Gentile Ileana
la legge la tutela permettendole di inviare, sulla base dell’articolo 4 della legge 392/78 regolare disdetta e di considerare tutte le osservazioni fatte come gravi motivi; ma in effetti i sei mesi andrebbero riconosciuti e la caparra restituita alla fine se non ci sono danni all’immobile.


4. Aggiornamento Istat:

questa è una clausola a cui stare molto attenti, soprattutto per chi ha maggior dimestichezza con i contratti abitativi. Infatti, per i contratti ad uso diverso dall’abitativo non è possibile prevedere l’applicazione della cedolare secca e quindi è sempre possibile prevedere l’aggiornamento del canone di affitto. Ma solo nella misura massima del 75% dell’indice Istat, che può arrivare al 100% nel caso di contratti che prevedono una durata superiore a quella minima, ovvero a partire da 7 anni + 6.

Un caso concreto:

Gentilissima Sig.ra Tulipano dovrei affittare un piccolo negozio in centro storico a 350 euro più dieci di spese condominiali , vorrei fare un contratto con un aggiornamento Istat , dovendo cederlo a quel prezzo stracciato( vedi crisi) , vorrei metter nel contratto un aggiornamento Istat che possa essere il più forte possibile perché la cifra che le ho detto è veramente bassa , volevo saper qual è il massimo di aggiornamento Istat che potrei proporre nel contratto. La ringrazio per l'attenzione e la professionalità Antonello

Caro Antonello
il canone potrà essere annualmente aggiornato in base agli indici Istat, secondo quanto previsto dall’attuale formulazione dell’art. 32 della l. 392/78, precisamente al 75% della variazione Istat, di solito viene considerato l’indice del mese precedente la scadenza contrattuale.


5. Il deposito cauzionale:

anche in questo caso essendo nell’ambito della vecchia legge sull’equo canone, la Legge 392 de 78, ci sono vincoli più stringenti rispetto a alla normativa attuale sulel locazioni abitative. Quindi il deposito non può essere superiore alle tre mensilità del canone e soprattutto è, sempre e comunque, produttivo di interessi legali.

Un caso concreto

Salve, sto per terminare il mio contratto d'affitto con regolare raccomandata di disdetta. Oltre naturalmente a lasciare l'appartamento come mi è stato dato(in ordine e imbiancato),ho diritto alla restituzione della caparra versata più di 20anni fa e ai suoi interessi? Se si come vengono calcolati questi interessi ,esiste una tabella? Esiste un sito web informativo? grazie

Gentile lettore, se non ci sono danni il deposito le va restituito, con interessi se non escluso da contratto.
Può valutare l'ammontare degli stessi su file di calcolo tipo questo.

Insomma, piccole grandi attenzioni che gettano le basi per un’attività che auguriamo sia molto remunerativa per inquilini e proprietari!

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Posso affittare un'abitazione per uso ufficio o un ufficio per uso abitazione, senza provvedere al cambio di destinazione d’uso?
Un'indennità per consolazione!

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (50)

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Salve , La Residenza dell' inquilino in un locale gia' affitato con contratto commerciale e' possibile , fermo restando tutte le clausole del contratto commerciale gia' in essere ?
GRAZIE

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Buongiorno Gianfranco la residenza in un locale commerciale non dovrebbe essere riconosciuta; usare un immobile commerciale per uso abitativo rappresenta una grave violazione del contratto per cui potrebbe chiedere la risoluzione immediata del contratto.

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Gent.ma
È possibile trasformare un contratto ad uso abitativo, in un contratto ad "uso promiscuo", permettendo all'intestataria dell'affitto di svolgere in casa saltuariamente l'attività della sua associazione no profit?
Grazie
Ambra

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Gentile Ambra, diciamo che più di una trasformazione si tratta di stipulare un nuovo contratto; se però optate per un contratto promiscuo non è possibile applicare la cedolare secca.

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Faccio parte del Consiglio Direttivo di una ONLUS. La nostra associazione sta cercando una nuova struttura per una nuova casa di accoglienza . Una dipendente ha la struttura che l'associazione cerca. Ci chiediamo se è possibile fare un contratto di affitto con una dipendente. Aspetto una risposta. Grazie Giuseppina

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Gentile Giuseppina, potete stipulare il contratto senza problemi; le parti all'interno del contratto sono chiaramente distinte e specificate.

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Buongiorno,
vorrei affittare un appartamnto ad una ONLUS che svolge attivita' culturali-ambiantali.
E' possibile applicare un contratto differrente da quello 6+6?
Se l'appartamento mi dovesse servire prima per uso personale, e' vero che dovrei corrispondere 18 mesi di indennizzo all associazione? Se si e' possibile ovviare all indennizzo?
Grazie e saluti,
Keti.

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Buongiorno Keti, se parliamo di un immobile ad uso diverso dall'abitativo il contratto è di sei anni + 6 e l'indennità di avviamento è un diritto riconosciuto a chi ha un contatto diretto con il pubblico degli utenti. Quindi ci sono un po' di specifiche da considerare per capire bene il tipo di contratto e i diritti di tale associazione. Magari provi a rivolgersi ad un tecnico per avere delle specifiche utili.

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buongiorno, la societa' e' una SRL ,vorremmo affittare un box con un semiterrato accatastato come deposito , magazzino comunicante con il box con scala interna e, non separabile, che tipo di contratto dovremmo fare ? puo' essera annuale ?
potremmo fare cedolare secca o necessariamente fattura con iva e imposta di registro?

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Gentile Giovanna, il contratto per un magazzino con annesso box è un contratto ad uso diverso dall'abitativo, di sei anni + 6, come società potete optare per l'applicazione Iva e l'imposta di registro è dovuta all'1%. Siamo fuori dall'ambito di applicazione della cedolare secca.

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Buonasera, sono una veterinaria e sto per aprire il mio ambulatorio in un locale di categoria A10 in fitto. Dopo aver preso accordi verbali con il proprietario ed iniziato a progettare lo studio con impiego di designer, ingegnere ecc e aver stipulato contratto per acquisto di diversi macchinari, solo adesso, in occasione della stipula del contratto scritto, scopro che il proprietario vuole fittarmi il locale per solo uno o al massimo due anni. Le chiedo quindi è possibile ciò che lui chiede o la legge mi tutela e quindi è obbligato a garantirmi un contratto 6+6?
Grazie per il suo utilissimo servizio.

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Buongiorno Angela, il contratto per questa categoria è di sei anni + 6; quindi un contratto più breve non è regolare.

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Buongiorno, ho letto il suo articolo con interesse ma non capisco bene il punto che riguarda l'adeguamento istat. Lei dice che a causa di esso il canone possa arrivare ad aumentare dopo alcuni anni del 100%? Cme è possibile evitare questa clausola contrattuale?
Grazie per la sua gentilezza e competenza

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Gentile Elisabetta, l'adeguamento Istat può arrivare al 100% nel caso in cui si prevede un contratto di affitto della durata superiore alla minima di 6 anni. 100% dell'indice Ista non vuol dire che il canone venga rivalutato del 100%, ma che se la variazione Istat è del 2% si usa al 75%ovvero 1,5%, del 2% se lo usa al 100%.

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Buongiorno,
Spero possa consigliarmi, ho la residenza (presso casa dei miei genitori) in una citta’, mi sono trasferita per lavoro in una città diversa e preso casa con un’affitto commerciale cointestato con mio fidanzato, adesso sto pensando di aprire un negozio in franchising. Nel caso potrei affittare un’altro locale commerciale sempre a mio nome? Ci sono dei requisiti specifici per farlo?
Grazie,
Saluti.
Emma

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Buongiorno Emma, può certamente prendere in affitto un locale commerciale per la sua attività; deve verificare quali sono le caratteristiche richieste dall'attività specifica per ricevere eventuali autorizzazioni; quindi dal punto di vista della proprietà solitamente i requisiti richiesti sono legati ad una documentazione economica che accerti la sua capacità di sostenere il pagamento del canone mensile.

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Salve signora e complimenti per il servizio che offre.. Volevo chiedere se devo aprire una associazione onlus prevalentemente per uso casa famiglia per anziani... Posso prendere in affitto una qualsiasi abitazione accatastata come uso abitativo??? Grazie di cuore .

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Gentile Alessandro, l'uso solitamente richiesto per questo tipo di associazione è quello abitativo; deve però verificare i regolamenti comunali in merito per conoscere la specifica normativa ed eventuali requisiti da rispettare per avere la concessione delle autorizzazioni.

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devo affittare un locale di categ. catastale C1 ad una associazione ricreativa /culturale (AICS) , vorrei sapere quale tipo di contratto devo utilizzare per poter avere eventuali agevolazioni previste dalla legge.
grazie!!
saluti

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Gentile Antonio, le agevolazioni dipendono dal tipo di associazione, non tanto dal contratto che per un c1 dev'essere necessariamente un contratto ad uso diverso dall'abitativo, quindi di 6 anni + 6.

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