Cerca

Contratto uso diverso dall’abitativo: 5 consigli utili.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 06, 2016
Visite: 8671

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
negozio in affitto suggerimenti per il contratto

Come stipulare un perfetto contratto commerciale.


Ufficio, negozio, laboratorio, associazione, palestra. Sono tante le attività che vengono avviate in locali presi in affitto. Tra la scelta della location, l’arredamento, le autorizzazioni, gli investimenti.. pensare anche al contratto di affitto risulta particolarmente impegnativo. Durata, disdetta, indennità: questi forse gli aspetti più conosciuti di un contratto ad uso diverso dall’abitativo. Ma anche l’aggiornamento Istat, il deposito, gli articoli più importanti a cui prestare la massima attenzione.

Per agevolare gli inquilini nell’avviamento dell’attività, ma anche per tranquillizzare i proprietari e incentivarli a concedere in affitto spazi commerciali, abbiamo provato a riportare i 5 punti che suscitano maggiori dubbi e che è bene chiarire sin dall’inizio del rapporto di affitto.


1. Destinazione d’uso:

è importante che il contratto d’affitto per un negozio, ad esempio, venga stipulato all’interno di un immobile che ha come categoria catastale C/1 nell'esmpio concreto del negozio e che nel contratto venga riportato l’utilizzo dello spazio proprio per uso di negozio. Stessa cosa per immobili destinati a palestra, bar, ecc.. Quindi la prima regola è verificare che la destinazione d’uso catastale sia compatibile con l’utilizzo che l’inquilino deve fare dell’immobile e, se così non fosse, informarsi presso un tecnico della possibilità di un cambio di destinazione d’uso.


Un caso concreto:
Buongiorno, dovrei locare un A/2 ad una SRL. cui serve uso ufficio. Onde evitare il cambio di destinazione d uso , potrei intestarlo al legale rappresentante della società quindi 4+4 come persona fisica ??
Questa persona poi cosa detrarrebbe fiscalmente rispetto alla srl?
Grazie mille

Gentile lettore, potrebbe affittare l'immobile in ogni caso come uso abitativo, sia ad una srl che alla persona fisica; il problema non risiede nell'inquilino ma nell'utilizzo di un immobile che deve rispettare la categoria catastale di destinazione; fatta salva la possibilità di cambio di destinazione d'uso o l’utilizzo di un contratto promiscuo che in questo caso, però potrebbe essere solo a prevalenza abitativa.

2. Tipologia e durata del contratto:

nei contratti ad uso diverso dall’abitativo la scelta sulla tipologia di contratto è alquanto limitata, si parla di un contratto, a canone libero, ma con durata di 6 anni + 6 per le attività commerciali e di 9 + 9 per quelle alberghiere. Come detto negli articoli sui temporary shop, è possibile prevedere anche uncontratto transitorio ad uso diverso dall’abitativo, ma possiamo considerare come solito e regolare, per un’attività che va a costituirsi, stipulare un classico 6 + 6.

Un caso concreto:

Buonasera,
Le scrivo per chiederLe una delucidazione sulla durata dei contratti di locazione per immobili di categoria C1, quindi non per uso abitativo.
La mia esigenza consiste nel prendere in affitto, per un periodo limitato, un locale da usare con la mia associazione culturale come sede di incontro per i soci, riunioni ed eventuali convegni.
Girando su internet ho notato che si parla di uso transitorio sempre a fronte di locazione di abitazioni e con relativa motivazione da parte del locatore o del conduttore.
Vengo quindi alla domanda, ho la possibilità di stipulare un contratto di affitto transitorio o comunque della durata inferiore dei contratti standard previsti dalla legge nel caso di categoria diversa da quaella ad uso abitativo?
La ringrazio anticipatamente per il tempo dedicatomi
Colgo l'occasione per inviarle

Cordiali saluti
Christian

Gentile Christian
è possibile stipulare un contratto transitorio ad uso diverso dall’abitativo se la natura dell’attività è di tipo transitorio, per esempio temporary shop o allestimento di una mostra; mentre se la vostra è un’attività continuativa, dovrete stipulare un regolare contratto della durata minima di 6 anni con altri 6 anni di rinnovo automatico.

3. Disdetta:

la facoltà di lasciare l’immobile a favore dell’inquilino viene riconosciuta, come nel caso dell’abitativo, in qualsiasi momento per gravi ed oggettivi motivi legati all’andamento della propria attività, con un periodo di preavviso che, salvo diverso accordo espressamente riportato nel contratto, è di 6 mesi. La disdetta, a favore del proprietario, invece, è riconosciuta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali. Alla prima scadenza, quindi dei primi sei anni, solo per uno dei motivi previsti dalla legge (utilizzo personale, ristrutturazione, mentre la vendita non è motivo di disdetta); dalla seconda scadenza senza specificare i gravi motivi, in ogni caso con un preavviso che è sempre minimo di 12 mesi. Non è possibile derogare a questo preavviso e quindi se anche il proprietario indicasse un preavviso più breve l’inquilino potrebbe pretendere i 12 mesi di preavviso e non ritenere valida una disdetta inviata con un preavviso più breve.

Un caso concreto:


Buona sera nel mese di Luglio 2014 ho preso in affitto i due locali in cui sono attualmente per iniziare la mia attività, i locali si trovano sul molo turistico del paese dove la maggior parte delle attività sono legate all'ittica o sono bar. Vi era un notevole posto per parcheggiare ma purtroppo nel frattempo i cosiddetti numerosi parcheggi sono andati a scemare per via di un nuovo progetto legato al mercato ittico e quindi specie in giornate piovose la mia clientela costituita al 98% da mamme con bambini fino ai 3/4anni non trovando posto.....tira dritto.
Vorrei inoltre ampliare l'esposizione aggiungendo altri articoli inerenti al settore infanzia ma per via di come sono disposti i locali non riesco (sono circa 60mq suddivisi in due stanze in precedenza usati come uffici).Per accedere al negozio ci sono due scalini, che non facilitano l'entrata di passeggini e ancor più eventuali sedie a rotelle.
Avrei trovato un locale di metratura leggermente superiore, senza barriere e open space tra l'altro in una zona di denso passaggio in quanto vicino a scuole e per di più con canone nettamente inferiore a quello che pago ora, ho chiesto verbalmente a uno dei due proprietari se riuscivamo a trovare un accordo per un preavviso di 3 mesi invece che 6 e cosi a primo impatto mi è stato detto che non c'erano problemi e che avrebbe addirittura trattenuto i 3 mesi da me versati a saldo dei 3 mesi che rimanevo nei locali.
L'altra proprietaria ha rifiutato a priori dicendo che per legge i soldi versati come caparra e anticipo non valgono come un affitto e che vuole i 6 mesi.
Come mi devo comportare esiste una legge che mi tuteli in questo caso e mi permetta di lavorare e crescere con la mia attività?
grazie
Ileana

Gentile Ileana
la legge la tutela permettendole di inviare, sulla base dell’articolo 4 della legge 392/78 regolare disdetta e di considerare tutte le osservazioni fatte come gravi motivi; ma in effetti i sei mesi andrebbero riconosciuti e la caparra restituita alla fine se non ci sono danni all’immobile.


4. Aggiornamento Istat:

questa è una clausola a cui stare molto attenti, soprattutto per chi ha maggior dimestichezza con i contratti abitativi. Infatti, per i contratti ad uso diverso dall’abitativo non è possibile prevedere l’applicazione della cedolare secca e quindi è sempre possibile prevedere l’aggiornamento del canone di affitto. Ma solo nella misura massima del 75% dell’indice Istat, che può arrivare al 100% nel caso di contratti che prevedono una durata superiore a quella minima, ovvero a partire da 7 anni + 6.

Un caso concreto:

Gentilissima Sig.ra Tulipano dovrei affittare un piccolo negozio in centro storico a 350 euro più dieci di spese condominiali , vorrei fare un contratto con un aggiornamento Istat , dovendo cederlo a quel prezzo stracciato( vedi crisi) , vorrei metter nel contratto un aggiornamento Istat che possa essere il più forte possibile perché la cifra che le ho detto è veramente bassa , volevo saper qual è il massimo di aggiornamento Istat che potrei proporre nel contratto. La ringrazio per l'attenzione e la professionalità Antonello

Caro Antonello
il canone potrà essere annualmente aggiornato in base agli indici Istat, secondo quanto previsto dall’attuale formulazione dell’art. 32 della l. 392/78, precisamente al 75% della variazione Istat, di solito viene considerato l’indice del mese precedente la scadenza contrattuale.


5. Il deposito cauzionale:

anche in questo caso essendo nell’ambito della vecchia legge sull’equo canone, la Legge 392 de 78, ci sono vincoli più stringenti rispetto a alla normativa attuale sulel locazioni abitative. Quindi il deposito non può essere superiore alle tre mensilità del canone e soprattutto è, sempre e comunque, produttivo di interessi legali.

Un caso concreto

Salve, sto per terminare il mio contratto d'affitto con regolare raccomandata di disdetta. Oltre naturalmente a lasciare l'appartamento come mi è stato dato(in ordine e imbiancato),ho diritto alla restituzione della caparra versata più di 20anni fa e ai suoi interessi? Se si come vengono calcolati questi interessi ,esiste una tabella? Esiste un sito web informativo? grazie

Gentile lettore, se non ci sono danni il deposito le va restituito, con interessi se non escluso da contratto.
Può valutare l'ammontare degli stessi su file di calcolo tipo questo.

Insomma, piccole grandi attenzioni che gettano le basi per un’attività che auguriamo sia molto remunerativa per inquilini e proprietari!

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Posso affittare un'abitazione per uso ufficio o un ufficio per uso abitazione, senza provvedere al cambio di destinazione d’uso?
Un'indennità per consolazione!

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (40)

  1. Angela

Buonasera, sono una veterinaria e sto per aprire il mio ambulatorio in un locale di categoria A10 in fitto. Dopo aver preso accordi verbali con il proprietario ed iniziato a progettare lo studio con impiego di designer, ingegnere ecc e aver...

Buonasera, sono una veterinaria e sto per aprire il mio ambulatorio in un locale di categoria A10 in fitto. Dopo aver preso accordi verbali con il proprietario ed iniziato a progettare lo studio con impiego di designer, ingegnere ecc e aver stipulato contratto per acquisto di diversi macchinari, solo adesso, in occasione della stipula del contratto scritto, scopro che il proprietario vuole fittarmi il locale per solo uno o al massimo due anni. Le chiedo quindi è possibile ciò che lui chiede o la legge mi tutela e quindi è obbligato a garantirmi un contratto 6+6?
Grazie per il suo utilissimo servizio.

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. Isabella Tulipano    Angela

Buongiorno Angela, il contratto per questa categoria è di sei anni + 6; quindi un contratto più breve non è regolare.

  Allegati
 
  1. Elisabetta

Buongiorno, ho letto il suo articolo con interesse ma non capisco bene il punto che riguarda l'adeguamento istat. Lei dice che a causa di esso il canone possa arrivare ad aumentare dopo alcuni anni del 100%? Cme è possibile evitare questa...

Buongiorno, ho letto il suo articolo con interesse ma non capisco bene il punto che riguarda l'adeguamento istat. Lei dice che a causa di esso il canone possa arrivare ad aumentare dopo alcuni anni del 100%? Cme è possibile evitare questa clausola contrattuale?
Grazie per la sua gentilezza e competenza

Leggi Tutto
  Allegati
 

Gentile Elisabetta, l'adeguamento Istat può arrivare al 100% nel caso in cui si prevede un contratto di affitto della durata superiore alla minima di 6 anni. 100% dell'indice Ista non vuol dire che il canone venga rivalutato del 100%, ma che se...

Gentile Elisabetta, l'adeguamento Istat può arrivare al 100% nel caso in cui si prevede un contratto di affitto della durata superiore alla minima di 6 anni. 100% dell'indice Ista non vuol dire che il canone venga rivalutato del 100%, ma che se la variazione Istat è del 2% si usa al 75%ovvero 1,5%, del 2% se lo usa al 100%.

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. Emma

Buongiorno,
Spero possa consigliarmi, ho la residenza (presso casa dei miei genitori) in una citta’, mi sono trasferita per lavoro in una città diversa e preso casa con un’affitto commerciale cointestato con mio fidanzato, adesso sto pensando di...

Buongiorno,
Spero possa consigliarmi, ho la residenza (presso casa dei miei genitori) in una citta’, mi sono trasferita per lavoro in una città diversa e preso casa con un’affitto commerciale cointestato con mio fidanzato, adesso sto pensando di aprire un negozio in franchising. Nel caso potrei affittare un’altro locale commerciale sempre a mio nome? Ci sono dei requisiti specifici per farlo?
Grazie,
Saluti.
Emma

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. Isabella Tulipano    Emma

Buongiorno Emma, può certamente prendere in affitto un locale commerciale per la sua attività; deve verificare quali sono le caratteristiche richieste dall'attività specifica per ricevere eventuali autorizzazioni; quindi dal punto di vista della...

Buongiorno Emma, può certamente prendere in affitto un locale commerciale per la sua attività; deve verificare quali sono le caratteristiche richieste dall'attività specifica per ricevere eventuali autorizzazioni; quindi dal punto di vista della proprietà solitamente i requisiti richiesti sono legati ad una documentazione economica che accerti la sua capacità di sostenere il pagamento del canone mensile.

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. Alessandro

Salve signora e complimenti per il servizio che offre.. Volevo chiedere se devo aprire una associazione onlus prevalentemente per uso casa famiglia per anziani... Posso prendere in affitto una qualsiasi abitazione accatastata come uso...

Salve signora e complimenti per il servizio che offre.. Volevo chiedere se devo aprire una associazione onlus prevalentemente per uso casa famiglia per anziani... Posso prendere in affitto una qualsiasi abitazione accatastata come uso abitativo??? Grazie di cuore .

Leggi Tutto
  Allegati
 

Gentile Alessandro, l'uso solitamente richiesto per questo tipo di associazione è quello abitativo; deve però verificare i regolamenti comunali in merito per conoscere la specifica normativa ed eventuali requisiti da rispettare per avere la...

Gentile Alessandro, l'uso solitamente richiesto per questo tipo di associazione è quello abitativo; deve però verificare i regolamenti comunali in merito per conoscere la specifica normativa ed eventuali requisiti da rispettare per avere la concessione delle autorizzazioni.

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. antonio

devo affittare un locale di categ. catastale C1 ad una associazione ricreativa /culturale (AICS) , vorrei sapere quale tipo di contratto devo utilizzare per poter avere eventuali agevolazioni previste dalla legge.
grazie!!
saluti

  Allegati
 

Gentile Antonio, le agevolazioni dipendono dal tipo di associazione, non tanto dal contratto che per un c1 dev'essere necessariamente un contratto ad uso diverso dall'abitativo, quindi di 6 anni + 6.

  Allegati
 

Posso fittare un locale C 2 per deposito, ad uso privato e personale, per cose e beni proprie del locatore non attinenti ad alcuna attività, per un periodo di soli due anni? In tal caso qual'è la norma di riferimento??
Grazie

  Allegati
 

Gentile Enzo, la disciplina dell'uso diverso prevede una durata di sei anni + 6; potrebbe gestire il c/2 con un contratto completamente libero; a questo punto con una durata di due anni + 2.

  Allegati
 
  1. piero

buongiorno e complimenti per l'interessante blog !!

una domanda.. dovrei affittare in ramo d'azienda un'attività compresa di edificio ad una srl con contratto 3+3
posso vincolare il contratto alla permanenza del soggetto attualmente proprietario...

buongiorno e complimenti per l'interessante blog !!

una domanda.. dovrei affittare in ramo d'azienda un'attività compresa di edificio ad una srl con contratto 3+3
posso vincolare il contratto alla permanenza del soggetto attualmente proprietario delle quote sociali della predetta srl ?

ovvero, per spiegarmi meglio, inserire una clausola di risoluzione spressa qualora il soggetto in questio cedesse le quote a terzi -anche solo parzialmente- in modo da non dover subire qualche personaggio non gradito per i restanti anni ?
grazie !!!!

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. piero    piero

gentilissima e velocissima. grazie !

p.s. non se ne avrà a male se pubblicizzo un pò questo blog ...

  Allegati
 
  1. Isabella Tulipano    piero

tutt'altro!! Grazie mille.

  Allegati
 
  1. Isabella Tulipano    piero

Gentile Piero, diciamo che il contratto di affitto d'azienda è un contratto libero, da firmare e approvare alla presenza di un notaio; per cui una tale clausola può essere inserita, deve essere sottoscritta anche dalla controparte.

  Allegati
 
  1. Alessandro

Buonasera,
avrei bisogno di un chiarimento circa la possibilità di un contratto di locazione ad uso promiscuo. Essendo un subagente di assicurazioni, se la mia agenzia, forma societaria società in accomandita semplice, s'intesta il contratto di...

Buonasera,
avrei bisogno di un chiarimento circa la possibilità di un contratto di locazione ad uso promiscuo. Essendo un subagente di assicurazioni, se la mia agenzia, forma societaria società in accomandita semplice, s'intesta il contratto di locazione di un immobile in un altro comune rispetto alla sua sede ( stessa provincia) per avviare uno sviluppo in quel territorio, potrei mettere li la residenza mia e dei miei aventi causa precisando appunto nel contratto la destinazione promiscua pur nel contesto di una locazione ad uso commerciale? L'immobile è un appartamento ad uso abitativo che utilizzerei nella prevalenza dei suoi ambienti ad ufficio.

Leggi Tutto
  Allegati
 

Gentile Alessandro, il problema è che se l'immobile è accatastato come abitativo l'uso prevalente deve essere di questo tipo, quindi lei potrebbe al più destinare una parte minima dello stesso ad ufficio e quindi porvi la residenza; sempre che la...

Gentile Alessandro, il problema è che se l'immobile è accatastato come abitativo l'uso prevalente deve essere di questo tipo, quindi lei potrebbe al più destinare una parte minima dello stesso ad ufficio e quindi porvi la residenza; sempre che la proprietà sia d'accordo.

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. Stella

Salve avrei bisogno di un parere, visto che ho ricevuto pareri discordanti, volevo sapere se è possibile intestare il contratto di locazione ad un solo proprietario (siamo in tre mia madre (4/6) e io e mia sorella (1/6 ciascuno) siamo d'accordo...

Salve avrei bisogno di un parere, visto che ho ricevuto pareri discordanti, volevo sapere se è possibile intestare il contratto di locazione ad un solo proprietario (siamo in tre mia madre (4/6) e io e mia sorella (1/6 ciascuno) siamo d'accordo sull'affitto e volevo intestarmi il contratto visto che è mia intenzione acquistare interamente la proprietà. Grazie. Stella

Leggi Tutto
  Allegati
 

Gentile Stella sarebbe meglio e corretto intestare il contratto a tutti i proprietari che nel modello rli esprimono anche l'eventuale opzione per cedolare secca.

  Allegati
 

Mi scusi mi sono accorta che non le ho scritto la cosa più importante: è una locazione commerciale e quindi non possiamo optare per la cedolare secca.
Grazie
Stella

  Allegati
 

ok, a prescindere da questo l'indicazione di tutti i proprietari rimane la modalità corretta.

  Allegati
 
  1. daniele

Buongiorno e complimenti per la competenza e la chiarezza, le volevo chiedere se è possibile avviare un'attività commerciale in locali con destinazione d'uso uffici e direzionali, oppure se è indispensabile procedere in locali ad uso commerciale....

Buongiorno e complimenti per la competenza e la chiarezza, le volevo chiedere se è possibile avviare un'attività commerciale in locali con destinazione d'uso uffici e direzionali, oppure se è indispensabile procedere in locali ad uso commerciale. Grazie

Leggi Tutto
  Allegati
 

Gentile Daniele dipende da eventuali autorizzazioni richieste e dalle disposizioni dell'ufficio tecnico comunale che le consiglierei di consultare per capire meglio come agire.

  Allegati
 
There are no comments posted here yet
Carica Altri Commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

Posting comment as a guest.
Allegati (0 / 3)
Share Your Location

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto