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Conviene affittare per brevi o per lunghi periodi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 06, 2018
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conviene affittare con affitti brevi o affitti tradizionali

In realtà, conviene affittare. Sempre.


La nostra risposta ci porta a tranquillizzare innanzitutto quanti hanno un immobile da mettere a reddito: l’incasso mensilmente ricevuto per l’affitto di un immobile abitativo rappresenta una fonte di entrate non da capogiro, ma solida. L’investimento nel mattone da tempo ha costituito, per i tanti risparmiatori spaventati dai saliscendi delle borse, un porto sicuro in cui gettare l’ancora dei risparmi. Non parliamo, è vero, di navigare nell’oro (per mantenere la metafora del mare), ma di godere della calma e la serenità che le acque calme e sicure sanno regalare. Ma se all’orizzonte giungono le nuove ammaliatrici sirene degli affitti brevi.. cosa fare?


La prima cosa da fare per chi ha questo dubbio è tranquillizzarlo sulla convenienza dell’affitto. E per farlo partiamo sempre da dati oggettivi.


Congiuntura “astrale” favorevole:


Il mercato immobiliare presenta 3 condizioni particolarmente favorevoli per gli investitori:
• valori delle case ridotti del 20-30%
• Tassi sui mutui ai minimi storici
• canoni degli affitti che tornano a salire, complice soprattutto l’aumento di richieste per soggiorni di breve periodo.
+

A questo si unisce una quanrta cvondizione: le scarse alternative.
Un’altra condizione favorevole per pensare di investire nel mattone, infatti, è data dalla bassa redditività che offrono oggi i mercati finanziari, non offrendo, di fatto, una valida alternativa all’investimento immobiliare.

Detto quindi che ho investito nel mattone e ho un bene da mettere in affitto, come lo affitto?
Il dilemma attuale più che mai è: lo affitto con un contratto a lungo termine o con i tanto idi moda affitti brevi?

Contratto tradizionale: 5 benefici per il proprietario:


1. Certezza del canone per l’intero anno: una delle incertezze legate all’affitto breve è quella dell’occupazione, ovvero se si riesce ad occupare la casa per l’intero periodo o se ci saranno giorni, settimane o addirittura mesi in cui la casa rimarrà senza ospiti.


2. Spese condominiali e tasi a carico dell’inquilino: se c’è un inquilino che vive stabilmente nella casa le spese condominiali, così come la tassa sui rifiuti (solitamente per contratti di durata superiore a sei mesi) sono a carico dell’inquilino stesso. Queste spese, quindi, che altrimenti rimarrebbero a carico della proprietà, vengono sostenute dall’intestatario del contratto, lasciando il canone percepito come reddito al netto di tali spese.


3. Utenze intestate e a carico dell’inquilino: stesso discorso vale per le spese di luce, acqua, gas, canone Rai, insomma tutte le utenze che, nella maggior parte dei contratti a lunga durata, sono intestate direttamente all’inquilino, delegando di fatto a questi l’onere del pagamento. Anche per questo aspetto il canone versato mensilmente dall’inquilino è netto, da questa cifra non si dovranno scalare tali spese.


4. Agevolazione Imu per residenza inquilino: la maggior parte dei comuni italiani prevede un’aliquota Imu agevolata per i proprietari che affittano l’immobile con un contratto abitativo residenziale, meglio se concordato, ad un inquilino che lo utilizza come abitazione principale, ovvero vi prende la residenza (condizione essenziale affinché il proprietario possa usufruire dello sconto). Parliamo spesso di un risparmio consistente, mediamente un -25%.


5. Possibilità di una minore pressione fiscale: prendendo in considerazione di affittare l’alloggio con un contratto a lungo termine, potrò sicuramente valutare a convenienza del contratto a canone concordato. In questo caso potrò applicare la cedolare secca al 10%, contro il 21% previsto sui contratti brevi. Un modo per ridurre, indubbiamente, il prelievo fiscale sul reddito percepito e garantire un rendimento.


Alcuni vantaggi che possono portare il proprietario a valutare positivamente l’affitto a lungo termine.

Ma se fosse tentato dalle ultime tendenze e dal tanto parlare che si fa di questo nuovo business degli affitti brevi, ecco qui


i 5 plus di un affitto breve:


1. Evitare i rischi normalmente connessi ai tradizionali contratti di locazione: il pagamento avviene di solito in anticipo. La morosità dovrebbe essere scongiurata. E la morosità,. Sappiamo bene, è il rischio principale che scoraggia spesso molti proprietari a mettere a reddito il proprio immobile. Un rischio di morosità che si allarga anche alle spese condominiali, ad esempio, che per affitti brevi verrebbero in ogni caso pagate dal proprietario e in qualche modo incluse nella cifra totale richiesta.


2. La velocità con cui posso ritornare in possesso del bene: impegnarsi per pochi giorni vuol dire poter facilmente cambiare idea. Se la casa dovesse poi servire per scopi personali non devo preoccuparmi del rispetto del contratto in essere e posso quindi nel giro di poco disporne per altre necessità. In un contratto tradizionale il proprietario può dare disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali e nel caso della prima scadenza (per esempio i primi 4 anni) solo per uno dei motivi previsti espressamente dalla legge.


3. I guadagni.. punto cruciale, diremo! Affittando con contratti brevi si può raggiungere un guadagno che supera in media di 10/15% i canoni di affitto richiesti sul mercato per contratti a lungo termine. Considerando ad esempio un bilocale a Firenze che in media in una zona centrale può arrivare a costare in media sui 720 euro con garage, potrebbe essere affittato giornalmente sui 100 euro e più a seconda della stagione e del numero di posti letto esatto. Con incognita di capienza e guadagno netto visto sopra.


4. Strategia/Lungimiranza: per chi è sta cercando di vendere la casa, l’affitto breve risulta una soluzione utile e redditizia. I tempi di attesa per riuscire a vendere un immobile sono ben oltre i sei mesi, un tempo in cui si può mettere a frutto il bene e continuare a guadagnare. Magari il futuro proprietario potrebbe essere invogliato proprio da questo business e decidere di comprare per metterlo a suo volta a reddito con i canali già avviati.


5. Maggiore spensieratezza: valutando di far gestire l’affitto a professionisti del settore, il proprietario potrebbe godere dei bonifici ricevuti periodicamente, senza conoscere gli inquilini a cui la casa viene concessa, né occuparsi direttamente del pagamento della provvigione, concordando un forfait che verrà direttamente trattenuto spesso dai canoni percepiti. Non dovrà neanche gestire richieste di varie riparazioni, ammodernamenti e migliorie che un inquilino che si ferma solo qualche giorno non potrà neanche avere il tempo di concepire.


Ecco qui.. una bella carrellata di pro per una o l’altra tipologia contrattuale, che contengono anche eventuali contro e ci auguriamo possa aiutare a chiarire le idee e far giungere i proprietari alla nostra stessa conclusione, anzi, la nostra premessa: affittare conviene sempre, ma #affittareconsicurezza.

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (7)

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Ottimo il vostro articolo!
ho scritto anche io un articolo su questa tematica, un pò aggiornata! date un'occhiata

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Salve a tutti, complimenti per il sito, mi sono appena iscritto e vorrei capire in po' di più sull'affitto a lungo o a breve (anche se i 10 punti di cui sopra mi hanno aiutato molto).
Ho un appartamento affittato fino ad agosto (anche se con la cedolare secca scadrebbe il 4° anno a dicembre), ora mi ritrovo ad affittare di nuovo, premetto che ho affittato sempre a lungo termine, però sono tentato di "provare per un anno" con il breve ma non so da dove iniziare, potete aiutarmi a capire quali sono i canoni che devo far pagare? Se dovessi affittare già da settembre quanto devo chiedere? L'appartamento si trova in provincia di Oristano (Marrubiu), piano terra, ampia e luminosa cucina/soggiorno, camera da letto matrimoniale, 2 camerette, bagno, balcone, comprendente: lavanderia e caldaia. Completamente arredata
Climatizzazione e riscaldamento autonomi.
Possibilità posto auto.
Cordialmente.
Danilo.

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Buongiorno Daniele, grazie per i complimenti, se l'abbiamo aiutata a capire meglio l'affitto siamo già molto soddisfatti. Per una valutazione specifica del suo immobile e del tipo di guadagno che potrebbe ricavarne con un affitto breve la invitiamo a visitare la nostra agenzia in zona http://www.soloaffitti.it/agenzia/oristano

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BUONASERA, GRAZIE PER LA RISPOSTA. MA QUAL'E' LA LINEA DI DEMARCAZIONE TRA GESTIRE AFFITTI IN FORMA IMPRENDITORIALE E QUELLA IN FORMA PRIVATA? IO HO SOLO UNA CASA CHE AFFITTO PER PERIODI BREVI DA APRILE A SETTEMBRE.(DOVREI APRIRE LA PARTITA IVA?)FORSE DOVREI CHIEDERE UN'AUTORIZZAZIONE AL COMUNE ?
GRAZIE MILLE
ARRIVEDERCI.

TOMMASO

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Gentile Tommaso, solitamente per una sola casa affittata con contratto di affitto e senza fornitura di servizi come colazione o pasti non richiede l'apertura della Partita Iva, ma certamente è preferibile informarsi presso il comune per capire bene il funzionamento di questo settore.

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BUONASERA, VORREI AFFITTARE UN MIO IMMOBILE PER BREVI PERIODI. QUALI SONO LE MIE INCOMBENZE AMMINISTRATIVE ? DEVO RICHIEDERE QUALCHE AUTORIZZAZIONE PER FARE DEL MIO IMMOBILE(PRIVATO) UNA CASA VACANZA?
GRAZIE. TOMMASO
CASTELLANA.

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Gentile Tommaso, se gestisce la cosa non in forma imprenditoriale, ma come privato che stipula contratti di affitto brevi non ci sono grandi adempimenti amministrativi; deve verificare in ogni caso cosa prevede la normativa regionale rispetto agli alloggi definiti case vacanze.

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