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Diritto di abitazione, usufrutto, nuda proprietà: differenze, somiglianze, diritti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 04, 2016
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Si fa presto a parlare di affitto, proprietario o locatore, inquilini o conduttori. Molti dei termini che si usano nel linguaggio comune, in realtà, non sono “tecnicamente” corretti. L’esempio più evidente è quello di affitto, usato impropriamente al posto di locazione: considerando che l’affitto presuppone che ci sia la produzione di beni, che si verifica in caso di affitto di terreni ad esempio, ma non di immobili come appartamenti o uffici.
Sacrosanto quindi il dubbio di un nostro lettore che si chiede come gestire una situazione in cui su un appartamento esistono: un titolare di un diritto di abitazione ed un nudo proprietario, chi può concederlo in affitto?, anzi in locazione? O ancora prima, si può concedere in affitto? Pardon in locazione?

Abbiamo posto la questione come un rompicapo di logica creativa, ma la soluzione qui non può prescindere dalla conoscenza del Codice Civile, delle varie definizioni tecniche e della giurisprudenza. Senza tralasciare la logica, naturalmente.

Salve,
vorrei chiedere un chiarimento sul diritto di abitazione..
Se ad esempio un appartamento è intestato ad una signora come nuda proprietà e il figlio gode del diritto di abitazione, questo appartamento può essere dato in locazione? Se si, chi deve configurare sul contratto come locatore?
Grazie,
cordiali saluti
Cinzia

Cara Cinzia,
grazie quindi per l’opportunità offerta di addentrarci in tali questioni, magari non così comuni, ma che potrebbero presentarsi nei frequenti casi di immobili per i quali abbiamo un locatore, intestatario del contratto, che non corrisponde al proprietario del bene oggetto del contratto di locazione.
Il caso più frequente è quello della presenza di un usufruttuario, di chi ha un diritto reale sull’appartamento, ad esempio, che può non usarlo direttamente, ma concederlo in affitto.


Partiamo allora dalle ovvietà: il diritto di abitazione è diverso dall’usufrutto.

Facendo riferimento all'art. 1022 del Codice Civile, emerge, infatti, che il diritto di abitazione, quale diritto di abitare direttamente la casa o l'alloggio che ne costituisce oggetto, incontra un limite soggettivo al suo godimento: il relativo diritto è riconosciuto soltanto alla persona del titolare ed ai membri della sua famiglia.

Al pari del diritto d'uso ed a differenza dell'usufrutto, il diritto di abitazione ha natura rigorosamente personale: ne consegue che tale diritto non può essere ceduto, né la casa concessa in affitto.
Questa, quindi, la differenza fondamentale con l’usufrutto, per cui l’usufruttuario può godere del bene e dei suoi frutti, anche concedendolo in affitto a terzi.


Si ritiene che il divieto sia estensibile anche alla stipulazione di contratti di comodato. Secondo l'orientamento prevalente in dottrina, tale norma non è suscettibile di deroga pattizia; in giurisprudenza tuttavia esiste un orientamento della Cassazione (06/4599; 89/3565) che riconosce questa derogabilità, ma non nel senso che il titolare del diritto di abitazione possa affittare liberamente e senza il consenso del proprietario, bensì alludendo alla possibilità che proprietario e titolare del diritto di abitazione siano concordi nel prevedere tale possibilità, in sede di concessione del diritto o in una fase successiva.
Secondo la giurisprudenza, infatti, l'incedibilità del diritto di abitazione come quello d'uso, non è di ordine pubblico, ma a tutela di interessi e pertanto può essere derogata.
Nella pratica: il nudo proprietario può consentire al titolare del diritto di abitazione di derogare a tale divieto. Tale concessione, da formalizzare, è valido ed efficace in quanto riflette un diritto di cui i titolari possono liberamente disporre (Cass. 25 marzo 1960, n. 637; Cass. 18 ottobre 1961, n. 2217; Cass. 13 settembre 1963, n. 2502).

A sostegno della necessità di derogare in forma scritta si segnalano: la sentenza della Cassazione n. 3565 del 31 luglio 1989, che per la prima volta indica che la deroga al divieto di disposizione del diritto deve essere necessariamente espressa; la più recente sentenza (Cass. 2 marzo 2006, n. 4599).

In conclusione, il contratto di locazione potrà essere sottoscritto dal titolare del diritto di abitazione, ma sarà opportuno prima verificare che nell’atto con cui il diritto di abitazione viene definito sia esplicitato un passaggio sulla libera trasferibilità.
In caso poi il contratto venga stipulato il reddito andrà dichiarato dal soggetto locatore, titolare del diritto reale, non dal nudo proprietario.


Semplificando i concetti:
NUDA PROPRIETÀ: il nudo proprietario non ha diritti reali sull’immobile di cui è proprietario; quindi non può concederlo in affitto;


USUFRUTTO: al contrario, qui si ha un diritto reale sul bene di cui non si è proprietario. In virtù di questo diritto l’usufruttuario può concedere in affitto il bene e goderne dei frutti, letteralmente, ovvero percepire i canoni.


DIRITTO DI ABITAZIONE: in questo caso si è titolare di un diritto personale, per cui si può abitare nell’immobile ma non si potrebbe cedere tale diritto se non con espressa autorizzazione del nudo proprietario.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (150)

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Buongiorno, sono intestataria al 50% di un alloggio al mare. Io vorrei lasciarlo a disposizione dei proprietari, mentre mia sorella( l’altra intestataria) vorrebbe affittarlo per ricavarne profitto. Posso impedirglielo? Grazie

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Buongiorno Marilena, diciamo che dovreste trovare un accorso in questo senso; in un modo o nell'altro serve l'approvazione di entrambi i proprietari.

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Buongiorno,
io e le mie due figlie siamo usufruttuarie per un terzo ciascuna di un immobile di cui il mio ex marito ha la nuda proprietà. Vorrei sapere se posso cedere la mia parte di usufrutto ad una delle mie figlie per evitare che, se venissi a mancare, la stessa ritornasse al proprietario.
Grazie
Amelia

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Gentile Amelia, l'usufrutto è un diritto personale legato alla sua vita, quindi se anche lo cedesse si esaurirebbe quando lei non ci sarà più. Le sue figlie però avrebbero diritto in ogni caso a rimanere in quell'immobile.

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Salve , può dare, con testamento , il
Diritto di abitazione la mamma di 2 figlie che è titolare di 4/6 ad una delle figlie che ha 1/6? Nel caso sia possibile , la figlia che ha il diritto di abitazione deve pagare una parte alla sorella proprietaria che già era proprietaria di 1/6 prima del testamento . Cosa succede ??? Grazie

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Gentile Enzo, il diritto di abitazione andrebbe concesso sia dalla madre che da una delle sorelle; a quel punto si può valutare se la sorella che ne usufruisce possa compensare tale concessione.

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Io e mia moglie abbiamo ricevuto in donazione un appartamento da nostra figlia, rispettivamente la proprietà a mia moglie ed il diritto di abitazione a me. E' stata scelta questa forma per godere di agevolazioni prima casa perchè io non sono titolare di beni immobili, ma ciò prevedeva l'obbligo di trasferire la residenza nell'appartamento oggetto della donazione. Poichè non ho potuto trasferire la residenza, ho chiesto all'Ufficio delle Entrata la rinuncia alle agevolazioni prima casa ed ho versato la differenza dell'imposta.Di fatto ci troviamo ora difronte ad una abitazione seconda casa sulla quale non esercito, ovviamente, il diritto di abitazione.Siamo, infine, residenti in altro Comune rispetto a quello oggetto della donazione. Quesito: trattandosi di abitazione su cui grava il diritto di abitazione a mio favore che, però, non esercito in quanto residente in altra abitazione di proprietà sempre di mia moglie, lei può locare l'appartamento con la cedolare secca e con canone concordato 3+2. Se si occorre la mia autorizzazione sull'atto? Ancora, chi deve pagare l'IMU come seconda casa? Grazie

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Buongiorno Egidio, diciamo che essendoci un diritto di abitazione sua moglie non potrebbe affittarla, perché la casa sarebbe destinata a sua abitazione. Ora lei potrebbe rinunciare, ma sempre tramite notaio, a questo diritto, lasciando a sua moglie la possibilità di affittare anche con contratto 3+2 e cedolare secca e dovendo sempre lei pagare l'imu, agevolata sempre per affitti concordati.

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Ho donato la casa a mia figlia ,riservandomi il diritto di abitazione.Ho i genitori anziani che vorrei ,ospitarli per vivere da me.Purtrppo mia figlia si oppone.Chiedo se può impedirmelo.Grazie

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Buongiorno Paolo, in realtà sua figlia non può opporsi. il suo è un diritto reale di utilizzo della casa per sè e per i suoi familiari.

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Salve vorrei dei chiarimenti
Siamo 5 fratelli e mia madre ,mio padre e' deceduto anni fa' con o senza testamento non lo sappiamo,ora mia madre dice di avere l'usufrutto e che noi siamo proprietari in parti uguali (detto a voce),poi ha fatto la dichiarazione di successione e dopo un po di anni' ci vediamo arrivare una raccomandata del comune con delle quote catastali di terreni ,abitazione ecc..con delle cifre da pagare!se non erro l'IMU, siamo rimasti tutti sorpresi xche' sino anni fa' pagava tutto mia madre ,e a quanto abbiamo capito noi figli siamo proprietari della nuda proprieta' ,
Ora questa IMU dobbiamo pagarla noi?
In piu' dobbiamo dichiarare queste proprieta' nel 730?
Grazie infinite e Distinti saluti.

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Buongiorno Samuele, se sua madre ha un reale usufrutto (registrato dal notaio) compete a lei il pagamento dell'Imu; così come sarà lei a dover dichiarare il bene nella dichiarazione dei redditi.

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reale usufrutto (registrato dal notaio) intende su tutti i beni o solo sulla casa?xche nella raccomanda sono inclusi anche quote di terreni .
Grazie .

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Grazie infinite Sig.ra Isabella

Mi ero dimenticato di precisare che siamo tutti sposatj e residenti in altre citta' con relative abitazione acquistate con mutuo (non dove siamo nati)tranne uno che e' scapolo e vive con mia madre nella stessa casa,ed ha partita iva Dottore Commercialista
1° La risposta da Lei datomi riguardo IMU e 730cambia?
2° puo' essere che avendo partita iva ha fatto qualche "giochetto"a tutti noi tramite l,Agenzia delle entrate x usufruire di qualche agevolazione fiscale? Xche' anni addietro, a noi fratelli ci chiese il codice fiscale,e si trovava sul sito delle Agenzia delle entrate x inserire i nostri dati;e, visto di persona ,che una volta che inseriva i dati,in automatico uscivano delle quote catastali in % gia calcolate x ognuno di noi; e',questo e' correlata con la raccomandata che ho citato prima,(prima di questo inserimento di dati,a tutti noi non e' arrivato mai niente da pagare);centra qualcosa con il quesito che Le ho posto in partenza?.
Non so' come ringraziarla! E mi scuso se mi son dilungato.
Distinti Saluti.

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Gentile Samuele, sicuramente sarebbe utile far fare una verifica da un geometra con una visura catastale dei beni in questione per capire bene chi risulta nudo proprietario, chi usufruttuario ed in quale percentuali. sicuramente tali variazioni non possono avvenire semplicemente rivolgendosi all'agenzia delle entrate, ma è necessario un atto notarile e quindi le vostre firme.

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Grazie Veramente infinite
Distinti saluti.

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Buongiorno,
i miei genitori hanno in usufrutto una casa (da qualche anno vuota) e la nuda proprietà è di mio fratello.
Ora è capitata l'occasione di darla in affitto.
Siccome mio fratello è rimasto senza lavoro, è possibile stipulare contratto d'affitto fra la nuda proprietà e il futuro inquilino se i miei genitori sono d'accordo?
Ringraziando

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Buongiorno Annalisa, finchè l'usufrutto è ancora valida sono i suoi genitori a dover concedere l'immobile in affitto, decidendo magari di consegnare poi il canone a suo fratello.

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Salve, premetto che convivo con la mia compagna (non siamo ne sposati, ne legati civilmente) e abbiamo un bambino di 2 anni.
Ho intenzione di comprare casa da solo, però vorrei anche tutelarmi (perchè non si sa mai) in caso un giorno la relazione con la mia compagna dovesse finire.
Per cui pongo due domande:

- E' vero che se si hanno figli minori (fino ai 18 anni), se il bambino venisse asseganto a lei, io anche se proprietario dell' immobile dovrei lasciare la casa in caso lei non abbia la possibilità di andare altrove?

- Se questo aspetto fosse confermato, per tutelermi posso eventualmente intestare l' appartamento a mio figlio ma mettendomi l'usufrutto a vita per rimanere dentro casa qualsiasi cosa succedesse?

Altrimenti se per entrambe le casistiche dovrei essere sempre io ad abbandonare l' abitazione, (in caso la mia compagna non volesse andare via), a questo punto intesto direttamente la casa a me.
Grazie.

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Buongiorno Harry, non siamo molto esperti in materia civile, occupandoci fondamentalmente di locazioni; in ogni caso possiamo dirle che sono vere entrambe le soluzioni che propone. Nessuno potrà mettere in dubbio la sua proprietà, ma al figlio minore andrà sempre garantito di rimanere nella casa con il genitore a cui viene assegnato.

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salve,mio fratello e sua moglie hanno una casa intestata a tutti e due con mio papà che ci abita dentro come usofruttuario.Ora si sono separati e non trovando un accordo per la casa,se decidono di metterla all'asta,mio papà puo rimanere la fincchè è in vita o cambia qualcosa grazie

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Gentile Paola, suo fratello può vendere la nuda proprietà quindi; se suo padre ha l'usufrutto può rimanere finché sarà in vita.

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Salve, forse vado fuori tema:
Sono proprietario (1'casa) di un immobile al 100% dove convivo com padre e fratello.
Vorrei prendere casa in affitto spostando residenza ma non posso fare contratti agevolati 3+2 e spostando la residenza dovrei andare a pagare imu.
Se passassi usufrutto a uno dei miei familiari, mantenendo io la nuda proprietà, potrei accedere al contratto 3+2 e l'esenzione imu passerebbe all'usufruttuario?

In alternativa mi è stata proposta donazione ma con conseguenze su eventuale futura vendita (spesso banche non concedono il mutuo per acquisto di immobile proveniente da donazione).

eventuali altre possibilità?

Grazie delle informazioni

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Buongiorno Fabio, l'usufrutto in effetti sposta i diritti reali su altri e quindi lei potrebbe poi prendere la residenza altrove; anche se considerando il costo del notaio, forse rinunciare semplicemente all'agevolazione imu potrebbe essere più semplice.

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