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Diritto di abitazione, usufrutto, nuda proprietà: differenze, somiglianze, diritti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 04, 2016
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Si fa presto a parlare di affitto, proprietario o locatore, inquilini o conduttori. Molti dei termini che si usano nel linguaggio comune, in realtà, non sono “tecnicamente” corretti. L’esempio più evidente è quello di affitto, usato impropriamente al posto di locazione: considerando che l’affitto presuppone che ci sia la produzione di beni, che si verifica in caso di affitto di terreni ad esempio, ma non di immobili come appartamenti o uffici.
Sacrosanto quindi il dubbio di un nostro lettore che si chiede come gestire una situazione in cui su un appartamento esistono: un titolare di un diritto di abitazione ed un nudo proprietario, chi può concederlo in affitto?, anzi in locazione? O ancora prima, si può concedere in affitto? Pardon in locazione?

Abbiamo posto la questione come un rompicapo di logica creativa, ma la soluzione qui non può prescindere dalla conoscenza del Codice Civile, delle varie definizioni tecniche e della giurisprudenza. Senza tralasciare la logica, naturalmente.

Salve,
vorrei chiedere un chiarimento sul diritto di abitazione..
Se ad esempio un appartamento è intestato ad una signora come nuda proprietà e il figlio gode del diritto di abitazione, questo appartamento può essere dato in locazione? Se si, chi deve configurare sul contratto come locatore?
Grazie,
cordiali saluti
Cinzia

Cara Cinzia,
grazie quindi per l’opportunità offerta di addentrarci in tali questioni, magari non così comuni, ma che potrebbero presentarsi nei frequenti casi di immobili per i quali abbiamo un locatore, intestatario del contratto, che non corrisponde al proprietario del bene oggetto del contratto di locazione.
Il caso più frequente è quello della presenza di un usufruttuario, di chi ha un diritto reale sull’appartamento, ad esempio, che può non usarlo direttamente, ma concederlo in affitto.


Partiamo allora dalle ovvietà: il diritto di abitazione è diverso dall’usufrutto.

Facendo riferimento all'art. 1022 del Codice Civile, emerge, infatti, che il diritto di abitazione, quale diritto di abitare direttamente la casa o l'alloggio che ne costituisce oggetto, incontra un limite soggettivo al suo godimento: il relativo diritto è riconosciuto soltanto alla persona del titolare ed ai membri della sua famiglia.

Al pari del diritto d'uso ed a differenza dell'usufrutto, il diritto di abitazione ha natura rigorosamente personale: ne consegue che tale diritto non può essere ceduto, né la casa concessa in affitto.
Questa, quindi, la differenza fondamentale con l’usufrutto, per cui l’usufruttuario può godere del bene e dei suoi frutti, anche concedendolo in affitto a terzi.


Si ritiene che il divieto sia estensibile anche alla stipulazione di contratti di comodato. Secondo l'orientamento prevalente in dottrina, tale norma non è suscettibile di deroga pattizia; in giurisprudenza tuttavia esiste un orientamento della Cassazione (06/4599; 89/3565) che riconosce questa derogabilità, ma non nel senso che il titolare del diritto di abitazione possa affittare liberamente e senza il consenso del proprietario, bensì alludendo alla possibilità che proprietario e titolare del diritto di abitazione siano concordi nel prevedere tale possibilità, in sede di concessione del diritto o in una fase successiva.
Secondo la giurisprudenza, infatti, l'incedibilità del diritto di abitazione come quello d'uso, non è di ordine pubblico, ma a tutela di interessi e pertanto può essere derogata.
Nella pratica: il nudo proprietario può consentire al titolare del diritto di abitazione di derogare a tale divieto. Tale concessione, da formalizzare, è valido ed efficace in quanto riflette un diritto di cui i titolari possono liberamente disporre (Cass. 25 marzo 1960, n. 637; Cass. 18 ottobre 1961, n. 2217; Cass. 13 settembre 1963, n. 2502).

A sostegno della necessità di derogare in forma scritta si segnalano: la sentenza della Cassazione n. 3565 del 31 luglio 1989, che per la prima volta indica che la deroga al divieto di disposizione del diritto deve essere necessariamente espressa; la più recente sentenza (Cass. 2 marzo 2006, n. 4599).

In conclusione, il contratto di locazione potrà essere sottoscritto dal titolare del diritto di abitazione, ma sarà opportuno prima verificare che nell’atto con cui il diritto di abitazione viene definito sia esplicitato un passaggio sulla libera trasferibilità.
In caso poi il contratto venga stipulato il reddito andrà dichiarato dal soggetto locatore, titolare del diritto reale, non dal nudo proprietario.


Semplificando i concetti:
NUDA PROPRIETÀ: il nudo proprietario non ha diritti reali sull’immobile di cui è proprietario; quindi non può concederlo in affitto;


USUFRUTTO: al contrario, qui si ha un diritto reale sul bene di cui non si è proprietario. In virtù di questo diritto l’usufruttuario può concedere in affitto il bene e goderne dei frutti, letteralmente, ovvero percepire i canoni.


DIRITTO DI ABITAZIONE: in questo caso si è titolare di un diritto personale, per cui si può abitare nell’immobile ma non si potrebbe cedere tale diritto se non con espressa autorizzazione del nudo proprietario.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Nadia

    buongiorno io vorrei sapere come mio fratello proprietario di una casa genitore di una bambina di cinque anni può vendere la casa con la ex compagna che ha solo la residenza e non ha mai contribuito alle spese .nessuno vorrebbe comprare una casa occupata

  • Gentile Nadia, ma la casa è occupata nel senso che è stata assegnata da un giudice all'ex compagna? In questo senso non si può vendere una casa che non produce reddito. Se ci fosse invece un contratto di affitto allora si potrebbe passare tale contratto.

  • Giovanni

    Il diritto di abitazione ha natura personale? complimenti per la sciocchezza, si vede che non ha studiato giurisprudenza.

  • Buonasera Giovanni, non capisco il suo dissenso. Cerchiamo su questo blog di usare un linguaggio semplice che possa aiutare le persone a capire. Per questo definire il diritto di abitazione come personale spiega semplicemente il fatto che viene concesso perché l'immobile si usi direttamente per sè e per i bisogni della propria famiglia. Ma se lei che ha studiato giurisprudenza vuole illuminarci con una definizione più corretta ma anche efficace, saremo lieti di apprendere.

  • pasquale

    buongiorno sono proprietario di nuda proprietà . usufruttario mi chiede pigione sono obbligato e la casa in cui vivo da sempre .ho perso usufrutto per garanzia a un privato

  • Gentile Pasquale, l'usufruttuario ha un diritto reale sul bene, quindi se vuole concederglielo in affitto può chiedere un canone.

  • Alessandra

    Se vedo il diritto di abitazione del mio appartamento a mia madre dove abbiamo la residenza entrambe con più mio padre io devo poi cambiare residenza? Grazie

  • Gentile Alessandra, non c'è un obbligo di cambiare residenza; certamente sarebbe corretto avere la residenza nel luogo in cui vie stabilmente e principalmente.

  • Franco

    Buongiorno, se un'anziana signora cede la nuda proprietà riservandosi il solo diritto di abitazione, ma successivamente deve abbandonare la casa per ricoverarsi a pagamento in una struttura per lungo degenti, può locare la casa per ottenere un contributo economico necessario al suo mantenimento c/o la suddetta struttura?

  • Buongiorno franco, il diritto di abitazione è un diritto personale, non cedibile solitamente; quindi la signora può abitarci ma non potrebbe affittarlo; in questo caso dovrebbe farsi riconoscere un usufrutto che come diritto reale darebbe la possibilità anche di affittare.

  • Nicola Antonio Sama

    A proposito della TARI ho letto: "I Comuni, ai fini accertativi, valutano come superficie assoggettabile al tributo quella pari all’80% della superficie catastale al netto delle aree scoperte: per tale ragione, il contribuente dovrà verificare se la superficie a suo tempo dichiarata sia inferiore all’80% di quella risultante in catasto, nel qual caso dovrà verificare con esattezza la superficie calpestabile e, se del caso, comunicare la nuova superficie corretta." Chiedo: devo dichiarare io l'80% o la superficie calpestabile, oppure è il Comune che applica l'80% della superficie lorda che io devo dichiarare? Spero che la mia domanda non sia confusa come le cose che leggo riguardo la TARI. Grazie. Nico

  • Buongiorno Nicola, il comune applica l'80% della superficie catastale; quindi lei deve verificare se la superficie indicata al catasto è corretta ed eventualmente segnalare la superficie reale.

  • Valerio

    Buongiorno posso per piacere fare una domanda? Sto impazzendo.
    Obiettivo Avere il bonus prima casa.
    Situazione : sono titolare di casa nel comune X con bonus fruito già nel passato;
    Acquisto nuda proprietà in un comune Y;
    Residenza in un comune Z.

    Rogito per l’acquisto della nuda proprietà nel comune Y e poi quindi vendo la casa del comune x rispettando l’obbligo dei 12 mesi di alienazione della prima casa.
    Resto a vivere nel mio comune Z. Ma il dubbio è in merito all’obbligo di trasferire la residenza nel comune Y entro i 18 mesi.
    Tale obbligo - leggo - che decorre dalla data di acquisto, ma non dovrebbe decorrere dalla data di possibile usufrutto? Come faccio a cambiare la residenza se è occupata dall’usufruttuario?
    Posso scrivere nel rogito che al decesso dell’usufruttuario mi impegno a cambiare la residenza in deroga all’obbligo dei 18 mesi? O in un anno e mezzo devo organizzare un delitto? (Scherzo ovviamente)
    Spero di essere stato chiaro... grazie 1000

  • Buongiorno Valerio, l'obbligo è di spostare la residenza in quel comune non per forza nell'immobile oggetto dell'agevolazione; quindi dovrebbe trovare il modo per spostarsi a vivere in tale comune.

  • Vincenzo

    Quale proprietario posso fare testamento olografo donando il diritto di abitazione ad un figlio e la nuda proprietà ad altri figli?

  • Buongiorno Vincenzo, può procedere con il testamento che va sigillato da un notaio per avere valore; di solito il notaio si preoccupa che ci sia un'equità nella distribuzione dei beni che impedisca eventuali future impugnazioni.

  • Nico

    In un documento ufficiale è scritto: "... attribuisce il diritto di abitazione ai signori X e Y, che accettano e acquistano, e trasferisce alle signore W e Z (figlie), che accettano e acquistano, la proprietà gravata dal diritto di abitazione, dell'appartamento...".
    Quest'ultima denominazione è sinonimo di NUDA PROPRIETA'? Se no, chi dichiara l'immobile nel 730? Eventualmente, le figlie lo dichiarano con il codice 1 oppure 10 della colonna 2? A chi spetta l'IMU? Come una figlia lo deve considerare ai fini ISEE?

  • Buongiorno Nico, esatto: le figlie hanno la nuda proprietà del bene e non sono tenute al pagamento dell'imu che rimane a carico di chi gode del bene; per questi quindi sarà prima casa. Per chi ha la nuda proprietà, invece, tale proprietà non va dichiarata e quindi non incide sull'isee.

  • SALA GIUSEPPINA

    Buon giorno, sono titolare di una nuda proprietaà, l'usufruttuario è il suocerp - vedovo- ; se l'usufrutturaio dovesse risposarsi l'susfrutto passa anche alla nuova moglie' Grazie

  • Gentile Giuseppina, il diritto di usufrutto non si eredita, esso si esaurisce con la morte del suo titolare; quindi alla morte del suocero, il proprietario potrà chiedere indietro il bene.

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