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Diritto di abitazione, usufrutto, nuda proprietà: differenze, somiglianze, diritti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 04, 2016
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Si fa presto a parlare di affitto, proprietario o locatore, inquilini o conduttori. Molti dei termini che si usano nel linguaggio comune, in realtà, non sono “tecnicamente” corretti. L’esempio più evidente è quello di affitto, usato impropriamente al posto di locazione: considerando che l’affitto presuppone che ci sia la produzione di beni, che si verifica in caso di affitto di terreni ad esempio, ma non di immobili come appartamenti o uffici.
Sacrosanto quindi il dubbio di un nostro lettore che si chiede come gestire una situazione in cui su un appartamento esistono: un titolare di un diritto di abitazione ed un nudo proprietario, chi può concederlo in affitto?, anzi in locazione? O ancora prima, si può concedere in affitto? Pardon in locazione?

Abbiamo posto la questione come un rompicapo di logica creativa, ma la soluzione qui non può prescindere dalla conoscenza del Codice Civile, delle varie definizioni tecniche e della giurisprudenza. Senza tralasciare la logica, naturalmente.

Salve,
vorrei chiedere un chiarimento sul diritto di abitazione..
Se ad esempio un appartamento è intestato ad una signora come nuda proprietà e il figlio gode del diritto di abitazione, questo appartamento può essere dato in locazione? Se si, chi deve configurare sul contratto come locatore?
Grazie,
cordiali saluti
Cinzia

Cara Cinzia,
grazie quindi per l’opportunità offerta di addentrarci in tali questioni, magari non così comuni, ma che potrebbero presentarsi nei frequenti casi di immobili per i quali abbiamo un locatore, intestatario del contratto, che non corrisponde al proprietario del bene oggetto del contratto di locazione.
Il caso più frequente è quello della presenza di un usufruttuario, di chi ha un diritto reale sull’appartamento, ad esempio, che può non usarlo direttamente, ma concederlo in affitto.


Partiamo allora dalle ovvietà: il diritto di abitazione è diverso dall’usufrutto.

Facendo riferimento all'art. 1022 del Codice Civile, emerge, infatti, che il diritto di abitazione, quale diritto di abitare direttamente la casa o l'alloggio che ne costituisce oggetto, incontra un limite soggettivo al suo godimento: il relativo diritto è riconosciuto soltanto alla persona del titolare ed ai membri della sua famiglia.

Al pari del diritto d'uso ed a differenza dell'usufrutto, il diritto di abitazione ha natura rigorosamente personale: ne consegue che tale diritto non può essere ceduto, né la casa concessa in affitto.
Questa, quindi, la differenza fondamentale con l’usufrutto, per cui l’usufruttuario può godere del bene e dei suoi frutti, anche concedendolo in affitto a terzi.


Si ritiene che il divieto sia estensibile anche alla stipulazione di contratti di comodato. Secondo l'orientamento prevalente in dottrina, tale norma non è suscettibile di deroga pattizia; in giurisprudenza tuttavia esiste un orientamento della Cassazione (06/4599; 89/3565) che riconosce questa derogabilità, ma non nel senso che il titolare del diritto di abitazione possa affittare liberamente e senza il consenso del proprietario, bensì alludendo alla possibilità che proprietario e titolare del diritto di abitazione siano concordi nel prevedere tale possibilità, in sede di concessione del diritto o in una fase successiva.
Secondo la giurisprudenza, infatti, l'incedibilità del diritto di abitazione come quello d'uso, non è di ordine pubblico, ma a tutela di interessi e pertanto può essere derogata.
Nella pratica: il nudo proprietario può consentire al titolare del diritto di abitazione di derogare a tale divieto. Tale concessione, da formalizzare, è valido ed efficace in quanto riflette un diritto di cui i titolari possono liberamente disporre (Cass. 25 marzo 1960, n. 637; Cass. 18 ottobre 1961, n. 2217; Cass. 13 settembre 1963, n. 2502).

A sostegno della necessità di derogare in forma scritta si segnalano: la sentenza della Cassazione n. 3565 del 31 luglio 1989, che per la prima volta indica che la deroga al divieto di disposizione del diritto deve essere necessariamente espressa; la più recente sentenza (Cass. 2 marzo 2006, n. 4599).

In conclusione, il contratto di locazione potrà essere sottoscritto dal titolare del diritto di abitazione, ma sarà opportuno prima verificare che nell’atto con cui il diritto di abitazione viene definito sia esplicitato un passaggio sulla libera trasferibilità.
In caso poi il contratto venga stipulato il reddito andrà dichiarato dal soggetto locatore, titolare del diritto reale, non dal nudo proprietario.


Semplificando i concetti:
NUDA PROPRIETÀ: il nudo proprietario non ha diritti reali sull’immobile di cui è proprietario; quindi non può concederlo in affitto;


USUFRUTTO: al contrario, qui si ha un diritto reale sul bene di cui non si è proprietario. In virtù di questo diritto l’usufruttuario può concedere in affitto il bene e goderne dei frutti, letteralmente, ovvero percepire i canoni.


DIRITTO DI ABITAZIONE: in questo caso si è titolare di un diritto personale, per cui si può abitare nell’immobile ma non si potrebbe cedere tale diritto se non con espressa autorizzazione del nudo proprietario.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (109)

  1. Vale

Buongiorno,
Sono proprietario di un'abitazione per la quale mia madre ha il diritto di abitazione. Questo immobile io lo devo dichiarare nel 7.30? Oppure fino a quando è in vita la mamma la casa é totalmente a carico suo? Eventualmente come va...

Buongiorno,
Sono proprietario di un'abitazione per la quale mia madre ha il diritto di abitazione. Questo immobile io lo devo dichiarare nel 7.30? Oppure fino a quando è in vita la mamma la casa é totalmente a carico suo? Eventualmente come va dichiarato?
Vi ringrazio per la collaborazione.
Distinti saluti.
Vale

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  1. Isabella Tulipano    Vale

Esatto Vale, avendo sua madre un diritto reale sul bene dovrà dichiararlo.

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  1. Ornella

Può l'usufruttuario pretendere l'indennizzo di occupazione alla nuda proprietà anche degli anni passati per averne usufruito???

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  1. Isabella Tulipano    Ornella

Gentile Ornella. se c'è un usufrutto è questo che ha diritti reali sul bene: quindi di usarlo direttamente o di chiedere un affitto per l'utilizzo. Quindi se non c'era un accordo per un utilizzo gratuito, l'usufruttuario può chiedere un risarcimento.

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  1. giorgio caretta

Buongiorno,
io e mio fratello siamo proprietari di un'abitazione su cui grava il diritto di abitazione della sorella (tutto con atto notarile) nella quale ha la sua residenza . Un giorno mia sorella ospita suo figlio il quale, dopo quasi due...

Buongiorno,
io e mio fratello siamo proprietari di un'abitazione su cui grava il diritto di abitazione della sorella (tutto con atto notarile) nella quale ha la sua residenza . Un giorno mia sorella ospita suo figlio il quale, dopo quasi due anni, la costringe ad andarsene restando da solo nell' abitazione. Mia sorella sposta la residenza in un' altra città.
Suo figlio ha diritto di restare in quella casa?
Adesso, per motivi legali, si é allontanato da quella casa rifugiandosi all'estero (ormnai lasciando nella casa tutti i suoi averi(immondizie), posso buttare via tutto?
Ringraziandola per il suo riscontro, la saluto distintamente
Giorgio Caretta

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Gentile Giorgio, diciamo che sua sorella se è ancora titolare del diritto di abitazione ha diritto di abitarci, anche con suo figlio; il figlio da solo non potrebbe abitare lì. Prima di buttar via la sua roba dovrebbe dargli un termine ultimo...

Gentile Giorgio, diciamo che sua sorella se è ancora titolare del diritto di abitazione ha diritto di abitarci, anche con suo figlio; il figlio da solo non potrebbe abitare lì. Prima di buttar via la sua roba dovrebbe dargli un termine ultimo entro cui liberare la casa.

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  1. Loren

Alla morte della moglie mi è rimasto il 50% della proprietà e ho il diritto di uso e abitazione .
Posso vendere l'immobile dando il 50% al figlio ?
Molto disponibile a vendere al medesimo .
Se non volesse acquistare il figlio può impedirne...

Alla morte della moglie mi è rimasto il 50% della proprietà e ho il diritto di uso e abitazione .
Posso vendere l'immobile dando il 50% al figlio ?
Molto disponibile a vendere al medesimo .
Se non volesse acquistare il figlio può impedirne la vendita?
Grazie
Loren

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  1. Isabella Tulipano    Loren

Gentile Loren, dovrebbe a questo punto vendere la nuda proprietà, ma solitamente viene acquistata il 100% di essa.

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  1. patti

Salve, sto per trovare un accordo con il mio ex marito per un divorzio congiunto. La sentenza di appello della separazione personale ha deciso un aumento del mantenimento dei figli. a compensazione della quota del pregresso mantenimento lui...

Salve, sto per trovare un accordo con il mio ex marito per un divorzio congiunto. La sentenza di appello della separazione personale ha deciso un aumento del mantenimento dei figli. a compensazione della quota del pregresso mantenimento lui dovrebbe trasferire la nuda proprietà della sua casa ai figli, mantenendone l'usufrutto. Ma ora chiede anche il diritto di abitazione. Questo cosa significa? che se in futuro lui muore la nuova moglie mantiene il diritto di abitazione ed i miei figli non potranno ricomporre per intero la proprietà? Lo chiedo perché nel tempo sono diventata diffidente e perché la quota degli arretrati che dovrebbe versare sono cospicui.

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  1. Isabella Tulipano    patti

Gentile Patti, in effetti il diritto di abitazione gli darebbe il diritto, appunto, di abitare nell'immobile e di passare tale diritto alla convivente. Se c'è però già il diritto di usufrutto non credo il giudice possa accordare un ulteriore diritto.

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  1. Giovanna

Mio padre ha acquistato il diritto di abitazione ed io la proprietà di un appartamento. Ora è deceduto. Io ho anche un fratello. Devo fare la successione perchè anche lui ha un diritto sulla casa?
Grazie.

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Gentile Giovanna, il diritto di abitazione è un diritto personale che potrebbe passare a suo fratello se lo stesso abitava precedentemente con suo padre; mentre se ha una sua abitazione diversa ora lei come proprietaria può prendere pieno possesso...

Gentile Giovanna, il diritto di abitazione è un diritto personale che potrebbe passare a suo fratello se lo stesso abitava precedentemente con suo padre; mentre se ha una sua abitazione diversa ora lei come proprietaria può prendere pieno possesso del bene.

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  1. roberta

Gentile signora,
avrei un quesito da porre,
qualora un soggetto proprietario di una casa, nella quale manterrebbe la residenza, erediti solo il diritto di abitazione su un'altra ,la prima perderebbe la qualità di prima casa ai fini...

Gentile signora,
avrei un quesito da porre,
qualora un soggetto proprietario di una casa, nella quale manterrebbe la residenza, erediti solo il diritto di abitazione su un'altra ,la prima perderebbe la qualità di prima casa ai fini dell'impignorabilità da parte di Equitalia? grazie infinite.

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Gentile Roberta, più che altro il diritto di abitazione implica un utilizzo diretto della casa e quindi dovrebbe spostare qui la residenza, perdendo così l'altra casa la qualifica di abitazione principale.

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  1. Luisa

Vorrei porre questo quesito:
marito e moglie comproprietari di una abitazione in condominio, il marito muore, la moglie eredita con i figli la quota del marito e acquisisce il diritto di abitazione della casa coniugale.
Successivamente uno dei...

Vorrei porre questo quesito:
marito e moglie comproprietari di una abitazione in condominio, il marito muore, la moglie eredita con i figli la quota del marito e acquisisce il diritto di abitazione della casa coniugale.
Successivamente uno dei figli acquista la proprietà totale dell'abitazione, con atto di compravendita, pagando il corrispettivo alla vedova e all'altro figlio, diventando proprietario al 100% e lasciando il diritto di abitazione alla vedova (non più proprietaria di alcuna quota).
Sul tetto del condominio sono installate antenne telefoniche, per le quali in condominio riscuote un affitto, che viene poi ripartito ai condomini in base ai millesimi. L'affitto viene versato dall'amministratore di fatto alla vedova, compensando con le spese condominiali.
Considerando che il diritto di abitazione non può essere ceduto o dato in locazione, chi deve riscuotere l'affitto e dichiarare il reddito e versare le imposte sull'affitto delle antenne? la mamma vedova o il figlio proprietario?

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  1. Isabella Tulipano    Luisa

Gentile Luisa, diciamo che solitamente sul diritto di abitazione si fanno gravare gli stessi obblighi dell'usufrutto e quindi da una parte il pagamento delle imposte, dall'altra il godere appunto dei "frutti" dell'immobile. Quindi nel caso del...

Gentile Luisa, diciamo che solitamente sul diritto di abitazione si fanno gravare gli stessi obblighi dell'usufrutto e quindi da una parte il pagamento delle imposte, dall'altra il godere appunto dei "frutti" dell'immobile. Quindi nel caso del diritto di abitazione come lei dice non è cedibile, ma se produce una rendita questa dovrebbe essere riconosciuta a chi vive nella casa e sarà questa persona a doverci pagare le relative imposte.

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  1. Alberto

Salve
Ho dovuto trasferire la residenza di mio padre, dalla sua abitazione (dove detiene il diritto di abitazione) dove viveva con mia sorella, all''abitazione accanto per poterli accudire meglio ed ottenere l'ape social. Mia sorella non paga...

Salve
Ho dovuto trasferire la residenza di mio padre, dalla sua abitazione (dove detiene il diritto di abitazione) dove viveva con mia sorella, all''abitazione accanto per poterli accudire meglio ed ottenere l'ape social. Mia sorella non paga l'affitto a mio padre, quindi l'abitazione non da reddito, mail comune mi chiede di pagare l'IMU. Come mi debbo comportare x non pagarla?
P.S,: mi è stato consigliato di convertire il "DIRITTO DI ABITAZIONE" in "NUDA PROPRIETÀ " ma ciò quanto costerebbe?
Grazie,
Alberto

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Gentile Alberto, ma sua sorella a che titolo abita nell'immobile? chi ne è proprietario? Il passaggio da diritto ad usufrutto comporta una pratica notarile e quindi dovrebbe sentire il notaio per conoscere i costi applicati e se è possibile...

Gentile Alberto, ma sua sorella a che titolo abita nell'immobile? chi ne è proprietario? Il passaggio da diritto ad usufrutto comporta una pratica notarile e quindi dovrebbe sentire il notaio per conoscere i costi applicati e se è possibile operare in questo senso.

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  1. Rosella

Buonasera,
mia madre, 87 anni , affetta da demenza vascolare e Parkinson, gode del diritto di proprietà sull' appartamento in cui vive. Per ora frequenta un centro diurno e per il resto del tempo la accudisco io, insieme alla mia famiglia perché...

Buonasera,
mia madre, 87 anni , affetta da demenza vascolare e Parkinson, gode del diritto di proprietà sull' appartamento in cui vive. Per ora frequenta un centro diurno e per il resto del tempo la accudisco io, insieme alla mia famiglia perché abitiamo accanto.
La situazione però tende sempre ad aggravarsi e lei non è autosufficiente e nemmeno in grado di firmare e purtroppo sono consapevole che prima o poi dovrò farla ricoverare in ospizio.
Non avendo grandi possibilità finanziarie, gradirei cortesemente sapere se sia possibile un domani mettere in affitto il suo appartamento per far fronte alle spese del ricovero che sono di gran lunga superiori alla sua pensione.
Ringrazio anticipatamente e cordialmente saluto.
Rosella

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Gentile Rossella, a quel punto il contratto di affitto dovrebbe essere intestato e sottoscritto da sua madre; considerando la situazione descritta dovreste farvi rilasciare una procura.

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