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Diritto di abitazione, usufrutto, nuda proprietà: differenze, somiglianze, diritti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 04, 2016
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Si fa presto a parlare di affitto, proprietario o locatore, inquilini o conduttori. Molti dei termini che si usano nel linguaggio comune, in realtà, non sono “tecnicamente” corretti. L’esempio più evidente è quello di affitto, usato impropriamente al posto di locazione: considerando che l’affitto presuppone che ci sia la produzione di beni, che si verifica in caso di affitto di terreni ad esempio, ma non di immobili come appartamenti o uffici.
Sacrosanto quindi il dubbio di un nostro lettore che si chiede come gestire una situazione in cui su un appartamento esistono: un titolare di un diritto di abitazione ed un nudo proprietario, chi può concederlo in affitto?, anzi in locazione? O ancora prima, si può concedere in affitto? Pardon in locazione?

Abbiamo posto la questione come un rompicapo di logica creativa, ma la soluzione qui non può prescindere dalla conoscenza del Codice Civile, delle varie definizioni tecniche e della giurisprudenza. Senza tralasciare la logica, naturalmente.

Salve,
vorrei chiedere un chiarimento sul diritto di abitazione..
Se ad esempio un appartamento è intestato ad una signora come nuda proprietà e il figlio gode del diritto di abitazione, questo appartamento può essere dato in locazione? Se si, chi deve configurare sul contratto come locatore?
Grazie,
cordiali saluti
Cinzia

Cara Cinzia,
grazie quindi per l’opportunità offerta di addentrarci in tali questioni, magari non così comuni, ma che potrebbero presentarsi nei frequenti casi di immobili per i quali abbiamo un locatore, intestatario del contratto, che non corrisponde al proprietario del bene oggetto del contratto di locazione.
Il caso più frequente è quello della presenza di un usufruttuario, di chi ha un diritto reale sull’appartamento, ad esempio, che può non usarlo direttamente, ma concederlo in affitto.


Partiamo allora dalle ovvietà: il diritto di abitazione è diverso dall’usufrutto.

Facendo riferimento all'art. 1022 del Codice Civile, emerge, infatti, che il diritto di abitazione, quale diritto di abitare direttamente la casa o l'alloggio che ne costituisce oggetto, incontra un limite soggettivo al suo godimento: il relativo diritto è riconosciuto soltanto alla persona del titolare ed ai membri della sua famiglia.

Al pari del diritto d'uso ed a differenza dell'usufrutto, il diritto di abitazione ha natura rigorosamente personale: ne consegue che tale diritto non può essere ceduto, né la casa concessa in affitto.
Questa, quindi, la differenza fondamentale con l’usufrutto, per cui l’usufruttuario può godere del bene e dei suoi frutti, anche concedendolo in affitto a terzi.


Si ritiene che il divieto sia estensibile anche alla stipulazione di contratti di comodato. Secondo l'orientamento prevalente in dottrina, tale norma non è suscettibile di deroga pattizia; in giurisprudenza tuttavia esiste un orientamento della Cassazione (06/4599; 89/3565) che riconosce questa derogabilità, ma non nel senso che il titolare del diritto di abitazione possa affittare liberamente e senza il consenso del proprietario, bensì alludendo alla possibilità che proprietario e titolare del diritto di abitazione siano concordi nel prevedere tale possibilità, in sede di concessione del diritto o in una fase successiva.
Secondo la giurisprudenza, infatti, l'incedibilità del diritto di abitazione come quello d'uso, non è di ordine pubblico, ma a tutela di interessi e pertanto può essere derogata.
Nella pratica: il nudo proprietario può consentire al titolare del diritto di abitazione di derogare a tale divieto. Tale concessione, da formalizzare, è valido ed efficace in quanto riflette un diritto di cui i titolari possono liberamente disporre (Cass. 25 marzo 1960, n. 637; Cass. 18 ottobre 1961, n. 2217; Cass. 13 settembre 1963, n. 2502).

A sostegno della necessità di derogare in forma scritta si segnalano: la sentenza della Cassazione n. 3565 del 31 luglio 1989, che per la prima volta indica che la deroga al divieto di disposizione del diritto deve essere necessariamente espressa; la più recente sentenza (Cass. 2 marzo 2006, n. 4599).

In conclusione, il contratto di locazione potrà essere sottoscritto dal titolare del diritto di abitazione, ma sarà opportuno prima verificare che nell’atto con cui il diritto di abitazione viene definito sia esplicitato un passaggio sulla libera trasferibilità.
In caso poi il contratto venga stipulato il reddito andrà dichiarato dal soggetto locatore, titolare del diritto reale, non dal nudo proprietario.


Semplificando i concetti:
NUDA PROPRIETÀ: il nudo proprietario non ha diritti reali sull’immobile di cui è proprietario; quindi non può concederlo in affitto;


USUFRUTTO: al contrario, qui si ha un diritto reale sul bene di cui non si è proprietario. In virtù di questo diritto l’usufruttuario può concedere in affitto il bene e goderne dei frutti, letteralmente, ovvero percepire i canoni.


DIRITTO DI ABITAZIONE: in questo caso si è titolare di un diritto personale, per cui si può abitare nell’immobile ma non si potrebbe cedere tale diritto se non con espressa autorizzazione del nudo proprietario.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Valerio

    Buongiorno posso per piacere fare una domanda? Sto impazzendo.
    Obiettivo Avere il bonus prima casa.
    Situazione : sono titolare di casa nel comune X con bonus fruito già nel passato;
    Acquisto nuda proprietà in un comune Y;
    Residenza in un comune Z.

    Rogito per l’acquisto della nuda proprietà nel comune Y e poi quindi vendo la casa del comune x rispettando l’obbligo dei 12 mesi di alienazione della prima casa.
    Resto a vivere nel mio comune Z. Ma il dubbio è in merito all’obbligo di trasferire la residenza nel comune Y entro i 18 mesi.
    Tale obbligo - leggo - che decorre dalla data di acquisto, ma non dovrebbe decorrere dalla data di possibile usufrutto? Come faccio a cambiare la residenza se è occupata dall’usufruttuario?
    Posso scrivere nel rogito che al decesso dell’usufruttuario mi impegno a cambiare la residenza in deroga all’obbligo dei 18 mesi? O in un anno e mezzo devo organizzare un delitto? (Scherzo ovviamente)
    Spero di essere stato chiaro... grazie 1000

  • Buongiorno Valerio, l'obbligo è di spostare la residenza in quel comune non per forza nell'immobile oggetto dell'agevolazione; quindi dovrebbe trovare il modo per spostarsi a vivere in tale comune.

  • Vincenzo

    Quale proprietario posso fare testamento olografo donando il diritto di abitazione ad un figlio e la nuda proprietà ad altri figli?

  • Buongiorno Vincenzo, può procedere con il testamento che va sigillato da un notaio per avere valore; di solito il notaio si preoccupa che ci sia un'equità nella distribuzione dei beni che impedisca eventuali future impugnazioni.

  • Nico

    In un documento ufficiale è scritto: "... attribuisce il diritto di abitazione ai signori X e Y, che accettano e acquistano, e trasferisce alle signore W e Z (figlie), che accettano e acquistano, la proprietà gravata dal diritto di abitazione, dell'appartamento...".
    Quest'ultima denominazione è sinonimo di NUDA PROPRIETA'? Se no, chi dichiara l'immobile nel 730? Eventualmente, le figlie lo dichiarano con il codice 1 oppure 10 della colonna 2? A chi spetta l'IMU? Come una figlia lo deve considerare ai fini ISEE?

  • Buongiorno Nico, esatto: le figlie hanno la nuda proprietà del bene e non sono tenute al pagamento dell'imu che rimane a carico di chi gode del bene; per questi quindi sarà prima casa. Per chi ha la nuda proprietà, invece, tale proprietà non va dichiarata e quindi non incide sull'isee.

  • SALA GIUSEPPINA

    Buon giorno, sono titolare di una nuda proprietaà, l'usufruttuario è il suocerp - vedovo- ; se l'usufrutturaio dovesse risposarsi l'susfrutto passa anche alla nuova moglie' Grazie

  • Gentile Giuseppina, il diritto di usufrutto non si eredita, esso si esaurisce con la morte del suo titolare; quindi alla morte del suocero, il proprietario potrà chiedere indietro il bene.

  • Mario

    Mi puoi dire in quale articolo di legge si prevede che debba esserci la nuda proprietà in presenza del diritto di abitazione ?

    Ho fatto delle ricerche su internet ma non ho trovato niente.

  • Gentile Mario nuda proprietà e diritto di abitazioni sono due diritti differenti; quindi se uno è solo nudo proprietario di un bene vuol dire che qualcun altro ha il diritto di usarlo; viceversa se uno ha solo il diritto di abitazione vuol dire che non ne è nudo proprietario; se i due diritti fossero "fusi" allora si avrebbe la classica e semplice proprietà del bene.

  • Mario

    Ho un parente che si trova nella condizione di essere titolare del diritto di abitazione e la sua compagna è il nudo proprietario.
    I due soggetti necessitano di dare in locazione l'immobile.

    L'autorizzazione del nudo proprietario deve esere un atto pubblico formalizzato di fronte a un pubblico ufficiale come ad'esempio un notaio o un cancelliere di tribunale o può essere una semplice scrittura privata ?

    La deroga è temporanea (valida solo per la durata del o dei contratti di locazione) oppure no ?

    In caso si tratti di una scrittura privata mi puoi inviare un relativa bozza ?

    Nell'atto con cui il diritto di abitazione viene definito, il quale è un testamento pubblico e in conseguenza del quale è stata effettuata la trascrizione in conservatoria , non è esplicitato un passaggio sulla libera trasferibilità. In merito, mi puoi dire se ciò può impedire l'autorizzazione del nudo proprietario ?

  • Buongiorno Mario, diciamo che il diritto di abitazione come diritto reale implica un utilizzo diretto della cosa; non sarebbe possibile affittare il bene. Quindi il diritto si può derogare ma per questo le conviene contattare un notaio per capire con quale forma.

  • Glo

    Salve,
    Avrei una domanda da porle: Se una persona non ha firmato nessuna carta per accettare di essere usufruttario di un immobile (di cui la nuda proprietà é del padre) ma é stato deciso ancora quando era minore dal padre (il quale gode dell'uso immobile)...può l'usufruttario che invece non ne gode non pagare le tasse(IMU ecc)? Anche perché da quel che so se né sempre occupato il padre proprio perché non ne gode.
    Grazie mille

  • Gentile Glo, verifichi col notaio se c'è un atto di usufrutto; senza questo non c'è titolo per essere considerati tali. Imposte e guadagni, se ci fosse l'usufrutto, toccherebbero all'usufruttuario.

  • Teresa

    Salve,volevo sapere ma chi ha l' usufrutto può andare dal notaio e fare il diritto di abitazione senza l'autorizzazione delle persone che hanno la nuda proprietà. Cordiali saluti

  • Gentile Tersa, chi ha l'usufrutto ha un diritto reale sull'immobile, ma non può disporre della proprietà del bene.

  • Valerio Zappaterra

    Vorrei gentilmente sapere se un contratto di locazione di un fondo agricolo, stipulato precedentemente la morte del proprietario, e da questi lasciato, per testamento, alla moglie come usufruttuiaria, per 1/3; mentre la nuda proprietà lasciata al figlio, ha valenza anche dopo il suddetto lascito oppure l'Usufruttuaria possa all'accettazione della successione disporre diversamente del bene: ovvero sia l'usufruttuaria possa essa stessa stipulare un nuovo contratto di locazione? Grazie e nell'attesa di una Sua spiegazione La saluto cordialmente. Valerio

  • Gentile Valerio, il contratto viene passato e continua ad avere valore con le stesse modalità (canone, durata ecc..). Quindi ora l'usufruttuaria potrà stipulare un nuovo contratto ma solo a scadenza di quello attuale e inviandone regolare disdetta rispettando modalità e tempistiche indicate nel contratto in essere.

  • Dal Bianco Antonio

    Il proprietari di una abitazione dona ai figli la nuda proprietà riservandosi l'usofrutto. Alla sua morte la moglie,che abita nella casa coniugale, può diventare automaticamente titolare del diritto di abitazione in virtù dell'articolo 540 del codice civile ?
    Grazie

  • Buonasera Antonio, in effetti il diritto di abitazione si estende anche alla moglie. Come lei dice ai sensi del citato art. 540 c.c., “a favore del coniuge è riservata la metà del patrimonio dell’altro coniuge, salve le disposizioni dell’articolo 542 per il caso di concorso con i figli. Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni".

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