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Diritto di abitazione, usufrutto, nuda proprietà: differenze, somiglianze, diritti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 04, 2016
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Si fa presto a parlare di affitto, proprietario o locatore, inquilini o conduttori. Molti dei termini che si usano nel linguaggio comune, in realtà, non sono “tecnicamente” corretti. L’esempio più evidente è quello di affitto, usato impropriamente al posto di locazione: considerando che l’affitto presuppone che ci sia la produzione di beni, che si verifica in caso di affitto di terreni ad esempio, ma non di immobili come appartamenti o uffici.
Sacrosanto quindi il dubbio di un nostro lettore che si chiede come gestire una situazione in cui su un appartamento esistono: un titolare di un diritto di abitazione ed un nudo proprietario, chi può concederlo in affitto?, anzi in locazione? O ancora prima, si può concedere in affitto? Pardon in locazione?

Abbiamo posto la questione come un rompicapo di logica creativa, ma la soluzione qui non può prescindere dalla conoscenza del Codice Civile, delle varie definizioni tecniche e della giurisprudenza. Senza tralasciare la logica, naturalmente.

Salve,
vorrei chiedere un chiarimento sul diritto di abitazione..
Se ad esempio un appartamento è intestato ad una signora come nuda proprietà e il figlio gode del diritto di abitazione, questo appartamento può essere dato in locazione? Se si, chi deve configurare sul contratto come locatore?
Grazie,
cordiali saluti
Cinzia

Cara Cinzia,
grazie quindi per l’opportunità offerta di addentrarci in tali questioni, magari non così comuni, ma che potrebbero presentarsi nei frequenti casi di immobili per i quali abbiamo un locatore, intestatario del contratto, che non corrisponde al proprietario del bene oggetto del contratto di locazione.
Il caso più frequente è quello della presenza di un usufruttuario, di chi ha un diritto reale sull’appartamento, ad esempio, che può non usarlo direttamente, ma concederlo in affitto.


Partiamo allora dalle ovvietà: il diritto di abitazione è diverso dall’usufrutto.

Facendo riferimento all'art. 1022 del Codice Civile, emerge, infatti, che il diritto di abitazione, quale diritto di abitare direttamente la casa o l'alloggio che ne costituisce oggetto, incontra un limite soggettivo al suo godimento: il relativo diritto è riconosciuto soltanto alla persona del titolare ed ai membri della sua famiglia.

Al pari del diritto d'uso ed a differenza dell'usufrutto, il diritto di abitazione ha natura rigorosamente personale: ne consegue che tale diritto non può essere ceduto, né la casa concessa in affitto.
Questa, quindi, la differenza fondamentale con l’usufrutto, per cui l’usufruttuario può godere del bene e dei suoi frutti, anche concedendolo in affitto a terzi.


Si ritiene che il divieto sia estensibile anche alla stipulazione di contratti di comodato. Secondo l'orientamento prevalente in dottrina, tale norma non è suscettibile di deroga pattizia; in giurisprudenza tuttavia esiste un orientamento della Cassazione (06/4599; 89/3565) che riconosce questa derogabilità, ma non nel senso che il titolare del diritto di abitazione possa affittare liberamente e senza il consenso del proprietario, bensì alludendo alla possibilità che proprietario e titolare del diritto di abitazione siano concordi nel prevedere tale possibilità, in sede di concessione del diritto o in una fase successiva.
Secondo la giurisprudenza, infatti, l'incedibilità del diritto di abitazione come quello d'uso, non è di ordine pubblico, ma a tutela di interessi e pertanto può essere derogata.
Nella pratica: il nudo proprietario può consentire al titolare del diritto di abitazione di derogare a tale divieto. Tale concessione, da formalizzare, è valido ed efficace in quanto riflette un diritto di cui i titolari possono liberamente disporre (Cass. 25 marzo 1960, n. 637; Cass. 18 ottobre 1961, n. 2217; Cass. 13 settembre 1963, n. 2502).

A sostegno della necessità di derogare in forma scritta si segnalano: la sentenza della Cassazione n. 3565 del 31 luglio 1989, che per la prima volta indica che la deroga al divieto di disposizione del diritto deve essere necessariamente espressa; la più recente sentenza (Cass. 2 marzo 2006, n. 4599).

In conclusione, il contratto di locazione potrà essere sottoscritto dal titolare del diritto di abitazione, ma sarà opportuno prima verificare che nell’atto con cui il diritto di abitazione viene definito sia esplicitato un passaggio sulla libera trasferibilità.
In caso poi il contratto venga stipulato il reddito andrà dichiarato dal soggetto locatore, titolare del diritto reale, non dal nudo proprietario.


Semplificando i concetti:
NUDA PROPRIETÀ: il nudo proprietario non ha diritti reali sull’immobile di cui è proprietario; quindi non può concederlo in affitto;


USUFRUTTO: al contrario, qui si ha un diritto reale sul bene di cui non si è proprietario. In virtù di questo diritto l’usufruttuario può concedere in affitto il bene e goderne dei frutti, letteralmente, ovvero percepire i canoni.


DIRITTO DI ABITAZIONE: in questo caso si è titolare di un diritto personale, per cui si può abitare nell’immobile ma non si potrebbe cedere tale diritto se non con espressa autorizzazione del nudo proprietario.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (134)

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Buongiorno,
i miei genitori hanno in usufrutto una casa (da qualche anno vuota) e la nuda proprietà è di mio fratello.
Ora è capitata l'occasione di darla in affitto.
Siccome mio fratello è rimasto senza lavoro, è possibile stipulare contratto d'affitto fra la nuda proprietà e il futuro inquilino se i miei genitori sono d'accordo?
Ringraziando

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Buongiorno Annalisa, finchè l'usufrutto è ancora valida sono i suoi genitori a dover concedere l'immobile in affitto, decidendo magari di consegnare poi il canone a suo fratello.

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Salve, premetto che convivo con la mia compagna (non siamo ne sposati, ne legati civilmente) e abbiamo un bambino di 2 anni.
Ho intenzione di comprare casa da solo, però vorrei anche tutelarmi (perchè non si sa mai) in caso un giorno la relazione con la mia compagna dovesse finire.
Per cui pongo due domande:

- E' vero che se si hanno figli minori (fino ai 18 anni), se il bambino venisse asseganto a lei, io anche se proprietario dell' immobile dovrei lasciare la casa in caso lei non abbia la possibilità di andare altrove?

- Se questo aspetto fosse confermato, per tutelermi posso eventualmente intestare l' appartamento a mio figlio ma mettendomi l'usufrutto a vita per rimanere dentro casa qualsiasi cosa succedesse?

Altrimenti se per entrambe le casistiche dovrei essere sempre io ad abbandonare l' abitazione, (in caso la mia compagna non volesse andare via), a questo punto intesto direttamente la casa a me.
Grazie.

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Buongiorno Harry, non siamo molto esperti in materia civile, occupandoci fondamentalmente di locazioni; in ogni caso possiamo dirle che sono vere entrambe le soluzioni che propone. Nessuno potrà mettere in dubbio la sua proprietà, ma al figlio minore andrà sempre garantito di rimanere nella casa con il genitore a cui viene assegnato.

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salve,mio fratello e sua moglie hanno una casa intestata a tutti e due con mio papà che ci abita dentro come usofruttuario.Ora si sono separati e non trovando un accordo per la casa,se decidono di metterla all'asta,mio papà puo rimanere la fincchè è in vita o cambia qualcosa grazie

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Gentile Paola, suo fratello può vendere la nuda proprietà quindi; se suo padre ha l'usufrutto può rimanere finché sarà in vita.

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Salve, forse vado fuori tema:
Sono proprietario (1'casa) di un immobile al 100% dove convivo com padre e fratello.
Vorrei prendere casa in affitto spostando residenza ma non posso fare contratti agevolati 3+2 e spostando la residenza dovrei andare a pagare imu.
Se passassi usufrutto a uno dei miei familiari, mantenendo io la nuda proprietà, potrei accedere al contratto 3+2 e l'esenzione imu passerebbe all'usufruttuario?

In alternativa mi è stata proposta donazione ma con conseguenze su eventuale futura vendita (spesso banche non concedono il mutuo per acquisto di immobile proveniente da donazione).

eventuali altre possibilità?

Grazie delle informazioni

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Buongiorno Fabio, l'usufrutto in effetti sposta i diritti reali su altri e quindi lei potrebbe poi prendere la residenza altrove; anche se considerando il costo del notaio, forse rinunciare semplicemente all'agevolazione imu potrebbe essere più semplice.

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Salve,avrei un quesito da sottoporvi.Sono nuda proprietaria di una proprietà e ho anche il diritto di abitazione.Vorrei sapere se posso vendere la nuda proprietà con diritto di abitazione senza che l'usufruttuario (mio suocero di 76 anni) si opponga e che quindi non debba apporre nessuna firma per la vendita....Grazie

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Salve, un nudo proprietario può liberamente vendere la nuda proprietà del bene, senza dover chiedere il permesso dell’usufruttuario, che ovviamente manterrà i suoi diritti anche nei confronti del nuovo nudo proprietario.

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Buongiorno..vi chiedo: se chi ha l'usufrutto si allontana per un periodo dalla abitazione non per motivi di salute... può essere cacciato dal nudo proprietario?...quindi perdere il diritto di abitare in quella casa? in attesa della risposta cordiali saluti Giovanni

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Gentile Giovanni, il diritto non si perde se non si abita per un po' nel bene, lasciandolo vuoto; si potrebbe perderlo se si cede ad altri, magari anche dietro pagamento di un canone.

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Gentile Dottoressa, io e mio marito stiamo per acquistare una casa in nuda proprietà, non per investimento ma come prossima futura abitazione.
Abbiamo già venduto la nostra e per alcuni anni andremo in affitto. Vorrei avere chiarezza su alcune questioni.
La proprietà delli'mmobile è una signora novantenne, che dieci anni fa diede procura alla figlia sull'iimobile che sta per vendere a noi, con diritto di abitazione della madre.
Mi chiedo, la figlia può vendere? Al decesso della madre la figlia potrebbe avvalersi del diritto di abitazione?
Quali documenti devo richiedere per stare tranquilla sull'acquisto. Anche perchè nel frattempo saremo in affitto.

Grazie

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Buongiorno Maddalena, la figlia vende la nuda proprietà, lasciando alla sola mamma il diritto di abitazione che si estinguerà alla morte della signora. Gli accertamenti sul tipo di diritto li farà il notaio presso il quale andrete a registrare l'atto di passaggio della proprietà.

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Buona sera
volevo sottoporre un quesito:
Mia ex moglie ha la proprietà di un appartamento io ho il diritto di abitazione per 1/2 indiviso.
C'e un pignoramento di cui mia moglie è debitrice cosa va in esecuzione, avendo io il diritto di abitazione per 1/2,:
- la nuda proprietà;
- la proprietà per intero;
oppure .
saluti
Giordano

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Buongiorno Giordano, sua moglie è nuda proprietaria del bene, quindi, è questo che potrà essere pignorato, certo non potranno intaccare il suo diritto di abitazione.

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Buongiorno,
volevo chiedere informazioni sulla regolarità di questa situazione:
- casa ricevuta in eredità al 50% con mia sorella;
- con atto successivo ho venduto a mia sorella il mio 50% riservandomi il diritto di usufrutto.
Adesso, pensavamo di fare un atto con il quale entrambe cedevamo la casa in comodato d'uso "gratuito" e senza scadenza ai figli di mia sorella che hanno necessità di abitarvi.
E' regolare fare un' unico atto di comodato a loro favore, debitamente registrato oppure servono due atti specifici, coi quali, ognuna di noi concede il comodato ai ragazzi?
Ringrazio per l'attenzione.
Cordiali saluti

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Gentile Mariella, se lei ha l'usufrutto sull'intero immobile allora basta un suo contratto di comodato a favore dei ragazzi; se lei ha l'usufrutto solo sul 50% allora dovreste stipulare due contratti, uno suo e l'altro di sua sorella.

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Buongiorno, in una compravendita immobiliare io e mio marito abbiamo acquistato il diritto di abitazione su un immobile, mentre nostro figlio ha acquistato la nuda proprietà. Nella nota di trascrizione all'Agenzia delle Entrate, mi sono però accorta che io e mio marito risultiamo acquirenti di diritto di usufrutto. E' corretta questa trascrizione? Mi pongo una domanda: il nudo proprietario è colui che ha la proprietà di un bene al netto di un qualsiasi diritto che grava sopra (diritto di abitazione, di usufrutto, ecc.) oppure si intende nuda proprietà specificatamente ed esclusivamente per l'usufrutto? Sinceramente non capisco come si sia arrivati ad un simile disguido, visto che io e mio marito avevamo chiesto chiaramente il diritto di abitazione. Ed eventualmente come si risolve la cosa? Grazie in anticipo per la risposta.

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Gentile Laura, il nudo proprietario ha una proprietà che non corrisponde al diritto di utilizzare il bene, quando sullo stesso grava un diritto di abitazione o usufrutto. Quindi voi avete diritto di abitarci e di utilizzarlo, i due diritti di proprietà e di abitarci torneranno alla stessa persona alla vostra morte. Ora, ci sono differenze tra diritto di abitazione ed usufrutto, sostanzialmente non modifica il vostro diritto ad abitarci. Certamente se dal notaio è stato trascritto un atto per il diritto di abitazione, ora va fatto correggere all'agenzia delle entrate, che avrebbe registrato qualcosa di differente.

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