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Diritto di abitazione, usufrutto, nuda proprietà: differenze, somiglianze, diritti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 04, 2016
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Si fa presto a parlare di affitto, proprietario o locatore, inquilini o conduttori. Molti dei termini che si usano nel linguaggio comune, in realtà, non sono “tecnicamente” corretti. L’esempio più evidente è quello di affitto, usato impropriamente al posto di locazione: considerando che l’affitto presuppone che ci sia la produzione di beni, che si verifica in caso di affitto di terreni ad esempio, ma non di immobili come appartamenti o uffici.
Sacrosanto quindi il dubbio di un nostro lettore che si chiede come gestire una situazione in cui su un appartamento esistono: un titolare di un diritto di abitazione ed un nudo proprietario, chi può concederlo in affitto?, anzi in locazione? O ancora prima, si può concedere in affitto? Pardon in locazione?

Abbiamo posto la questione come un rompicapo di logica creativa, ma la soluzione qui non può prescindere dalla conoscenza del Codice Civile, delle varie definizioni tecniche e della giurisprudenza. Senza tralasciare la logica, naturalmente.

Salve,
vorrei chiedere un chiarimento sul diritto di abitazione..
Se ad esempio un appartamento è intestato ad una signora come nuda proprietà e il figlio gode del diritto di abitazione, questo appartamento può essere dato in locazione? Se si, chi deve configurare sul contratto come locatore?
Grazie,
cordiali saluti
Cinzia

Cara Cinzia,
grazie quindi per l’opportunità offerta di addentrarci in tali questioni, magari non così comuni, ma che potrebbero presentarsi nei frequenti casi di immobili per i quali abbiamo un locatore, intestatario del contratto, che non corrisponde al proprietario del bene oggetto del contratto di locazione.
Il caso più frequente è quello della presenza di un usufruttuario, di chi ha un diritto reale sull’appartamento, ad esempio, che può non usarlo direttamente, ma concederlo in affitto.


Partiamo allora dalle ovvietà: il diritto di abitazione è diverso dall’usufrutto.

Facendo riferimento all'art. 1022 del Codice Civile, emerge, infatti, che il diritto di abitazione, quale diritto di abitare direttamente la casa o l'alloggio che ne costituisce oggetto, incontra un limite soggettivo al suo godimento: il relativo diritto è riconosciuto soltanto alla persona del titolare ed ai membri della sua famiglia.

Al pari del diritto d'uso ed a differenza dell'usufrutto, il diritto di abitazione ha natura rigorosamente personale: ne consegue che tale diritto non può essere ceduto, né la casa concessa in affitto.
Questa, quindi, la differenza fondamentale con l’usufrutto, per cui l’usufruttuario può godere del bene e dei suoi frutti, anche concedendolo in affitto a terzi.


Si ritiene che il divieto sia estensibile anche alla stipulazione di contratti di comodato. Secondo l'orientamento prevalente in dottrina, tale norma non è suscettibile di deroga pattizia; in giurisprudenza tuttavia esiste un orientamento della Cassazione (06/4599; 89/3565) che riconosce questa derogabilità, ma non nel senso che il titolare del diritto di abitazione possa affittare liberamente e senza il consenso del proprietario, bensì alludendo alla possibilità che proprietario e titolare del diritto di abitazione siano concordi nel prevedere tale possibilità, in sede di concessione del diritto o in una fase successiva.
Secondo la giurisprudenza, infatti, l'incedibilità del diritto di abitazione come quello d'uso, non è di ordine pubblico, ma a tutela di interessi e pertanto può essere derogata.
Nella pratica: il nudo proprietario può consentire al titolare del diritto di abitazione di derogare a tale divieto. Tale concessione, da formalizzare, è valido ed efficace in quanto riflette un diritto di cui i titolari possono liberamente disporre (Cass. 25 marzo 1960, n. 637; Cass. 18 ottobre 1961, n. 2217; Cass. 13 settembre 1963, n. 2502).

A sostegno della necessità di derogare in forma scritta si segnalano: la sentenza della Cassazione n. 3565 del 31 luglio 1989, che per la prima volta indica che la deroga al divieto di disposizione del diritto deve essere necessariamente espressa; la più recente sentenza (Cass. 2 marzo 2006, n. 4599).

In conclusione, il contratto di locazione potrà essere sottoscritto dal titolare del diritto di abitazione, ma sarà opportuno prima verificare che nell’atto con cui il diritto di abitazione viene definito sia esplicitato un passaggio sulla libera trasferibilità.
In caso poi il contratto venga stipulato il reddito andrà dichiarato dal soggetto locatore, titolare del diritto reale, non dal nudo proprietario.


Semplificando i concetti:
NUDA PROPRIETÀ: il nudo proprietario non ha diritti reali sull’immobile di cui è proprietario; quindi non può concederlo in affitto;


USUFRUTTO: al contrario, qui si ha un diritto reale sul bene di cui non si è proprietario. In virtù di questo diritto l’usufruttuario può concedere in affitto il bene e goderne dei frutti, letteralmente, ovvero percepire i canoni.


DIRITTO DI ABITAZIONE: in questo caso si è titolare di un diritto personale, per cui si può abitare nell’immobile ma non si potrebbe cedere tale diritto se non con espressa autorizzazione del nudo proprietario.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (170)

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Salve,
cortesemente volevo chiederLe se in un contratto di locazione a canone concordato con cedolare secca
i locatori di comune accordo possono apparire entrambi nel caso fossero uno l'usufruttuario e l'altro il nudoproprietario. Ha una tutela in più il conduttore , considerando anche che l'usufruttuaria è molto anziana?

Grazie, cordiali saluti

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Gentile Stefano, nel contratto dovrebbe apparire innanzitutto l'usufruttuario, perché è questi che ha diritto di concedere in affitto il bene.

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Buongiorno,
Ho stipulato un contratto di locazione in cui ero convinta che fosse titolare anche la proprietaria di casa (figlia) ma è intestato lo stesso solo alla madre 75enne che ha in quell’appartamento solo il diritto di abitazione e riservandosi una stanza (fittiziamente poiché non ci vive).
Ora, in quanto inquilina cosa potrei fare se questa situazione non mi andasse bene? Il contratto è valido?

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Gentile Anna, se la madre ha un diritto reale sul bene è quest'ultima che può intestare il contratto e concederlo in affitto. Quindi se a lei non vanno bene le condizioni del contratto e soprattutto il fatto che una stanza rimane esclude, può rifiutarsi di accettare il contratto.

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Non pensavo che un titolare de diritto di abitazione potesse locare il proprio bene ed in più vivere effettivamente altrove.
grazie comunque delle delucidazioni

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Gentile signora ho dei quesiti da porre. Sono sposato in seconde nozze in regime di separazione di beni. Se do in donazione la casa al mio unico figlio conservando per me l'usufrutto, alla mia morte mia moglie conserverebbe il diritto di abitazione? Mio figlio avrebbe il diritto di coabitarvi? Mio figlio potrebbe vendere l'immobile e in tal caso mia moglie conserva il diritto di abitazione o questo diritto decade? Grazie

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Gentile Patri, dovrebbe donare la nuda proprietà e mantenere l'usufrutto per sè e la moglie; in questo modo suo figlio non potrebbe abitarci finchè non si estingue l'usufrutto, mentre potrebbe vendere la nuda proprietà.

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buonasera, il caso che vado ad esporle è un po' contorto (almeno per me).
Da circa un anno sono presidente di un'associazione culturale, per la cui sede nel 2015 era stato stipulato - a suo nome - un contratto di fitto (scadenza 2021) , nel quale veniva stabilito una facoltà incondizionata di abitazione per il presidente dell'epoca (che per comodità chiameremo Tizio).
Per varie vicende, l'assemblea dei soci ha deliberato lo scioglimento dell'associazione, quindi sto ponendo in essere tutti gli adempimenti connessi, tra i quali la rescissione ante tempo del contratto di fitto (espressamente indicata nel mandato conferitomi dall'assemblea).
Purtroppo Tizio, che abita ancora lì, non vuole lasciare l'immobile eccependo di essere titolare di un autonomo diritto di abitazione, ed il nuovo proprietario (nel frattempo l'immobile è stato venduto) pretende che sia io a risolvere la questione, lasciando la casa libera da persone e da cose.In caso contrario che continui a pagare il fitto sino a scadenza, il che non è possibile sia per mancanza di fondi (già gli ultimi mesi li ho pagati personalmente) sia perchè lo scioglimento dell'associazione comporta l'interruzione di ogni rapporto giuridico.
Fatto questo quadro, la mia domanda è: posso io (ovviamente a nome dell'associazione) interrompere il mio rapporto di locazione? E come posso tutelarmi? La ringrazio infinitamente

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Gentile Francesca, se il contratto è intestato all'associazione è lei in effetti che deve darne disdetta e quindi preoccuparsi che venga liberato. Al più dovrà agire per vie legali nei confronti del presidente che non vuole lasciare l'immobile.

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Grazie per la tempestività della risposta. Ma il diritto (facoltà) di abitazione, contrattualmente previsto, a cui Tizio si appella, non ha alcuna rilevanza? come mi regolo?

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Purtroppo deve regolare la cosa tramite legale, dovrà chiedere di liberare l'immobile proprio perché non ha diritto di abitarci dal momento in cui l'associazione dà disdetta.

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Sono usufruttuaria dell' appartamento in cui vive la proprietaria dell'immobile.Ora rischio il pignoramento dell'usufrutto per un debito con una banca.La proprietaria dell'appartamento puo' rimanere nella casa o deve lasciare l'immobile?Grazie della risposta.Ho 74.anni.

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Gentile Anna Maria, è l'usufrutto a dare diritto di utilizzo del bene; quindi la nuda proprietaria potrebbe dover lasciare la casa.

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Salve, sono proprietaria di nuda proprietà al 100% e mio marito è usufruttuario (pignorato) al 100%. Posso io vendere mia nuda proprietà e riservare diritto di abitazione? Grazie

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Buongiorno, lei può cedere il diritto di nuda proprietà ma non ha diritto di abitazione, ancora riservato all'usufruttuario.

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Salve, sono proprietaria di 100% di nuda proprietà dell'appartamento e mio marito (in separazione dei beni) è usufruttuario a 100% con usufrutto pignorato. Vorrei sapere se posso vendere la nuda proprietà riservando però per me diritto di abitazione. Grazie

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Gentile Paola, può vendere al nuda proprietà ma non può tenere un diritto di abitazione che non le appartiene neanche ora.

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Buongiorno,
Mia mamma ha dei problemi di salute e vorrebbe spostarsi un un appartamento che ho al 50% con mia sorella.
lei vorrebbe il diritto di abitazione. Adesso abita in una casa di mia proprietà al 100% con comodato gratuito. non ha più immobili di sua proprietà.
posto che questo appartamento è affittato ma in scadenza tra un anno, io posso dare prima della scadenza del contratto il diritto di abitazione a mia mamma?
ho timore che l'inquilino non voglia liberare l'appartamento e mi tocchi fare procedura di sfratto. questa situazione mi darebbe qualche vantaggio?

grazie

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Gentile Simona per questo immobile può valutare se dare il diritto i abitazione (rivolgendosi ad un notaio) o procedere con un altro contratto di comodato. In ogni caso se il contratto attuale è in scadenza, dovrà inviare regolare disdetta nei termini, con almeno sei mesi di preavviso e specificando le ragioni se si tratta di una prima scadenza. se l'inquilino non lasciasse l'immobile in ogni caso dovrebbe procedere con lo sfratto.

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Buongiorno, sono intestataria al 50% di un alloggio al mare. Io vorrei lasciarlo a disposizione dei proprietari, mentre mia sorella( l’altra intestataria) vorrebbe affittarlo per ricavarne profitto. Posso impedirglielo? Grazie

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Buongiorno Marilena, diciamo che dovreste trovare un accorso in questo senso; in un modo o nell'altro serve l'approvazione di entrambi i proprietari.

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Buongiorno,
io e le mie due figlie siamo usufruttuarie per un terzo ciascuna di un immobile di cui il mio ex marito ha la nuda proprietà. Vorrei sapere se posso cedere la mia parte di usufrutto ad una delle mie figlie per evitare che, se venissi a mancare, la stessa ritornasse al proprietario.
Grazie
Amelia

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Gentile Amelia, l'usufrutto è un diritto personale legato alla sua vita, quindi se anche lo cedesse si esaurirebbe quando lei non ci sarà più. Le sue figlie però avrebbero diritto in ogni caso a rimanere in quell'immobile.

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