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Disdetta contratto di locazione.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 27, 2018
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disdetta affitto

Come dare disdetta al contratto di affitto prima della scadenza.

Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi.

Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA:

l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 
• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI:

se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE:

qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta?

A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi:

la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (862)

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Ho affittato casa fuori regione per motivi di lavoro il 18 settembre 2019 con contratto 4+4 con 3 mesi di preavviso però adesso sono incinta ed è una gravidanza a rischio quindi sono tornata nella mia regione dal mio compagno io per questo motivo posso pagare solo un mese invece di tre mesi ?

Anna
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Gentile Anna, il proprietario avrebbe diritto di chiedere il rispetto dei tre mesi di preavviso. Ovviamente se lui volesse venirle incontro potreste accordarvi anche per una disdetta più breve.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Sono affittuaria in un contratto di locazione cedolare secca 6+2. Sul contratto il recesso è previsto con preavviso di 3 mesi per gravi motivi. Chiedo se è possibile recedere prima del sesto anno per acquisto prima casa.
Grazie anticipatamente, saluti

Lucia
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Buongiorno Lucia, a favore dell'inquilino è sempre possibile dare disdetta per gravi motivi; consideri i motivi dell'acquisto per dare disdetta (spazi più grandi, questioni economiche, vicinanza lavoro, ecc..).

Isabella Tulipano
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dopo 6 mesi di affitto (giugno 2019-Gennaio 2020) l'inquilino decide di andar via senza un grave motivo subentrato.
e mancano ancora 3 anni e sei mesi dalla prima scadenza. Che penale devo chiedere? 6 mesi di affitto?

Angelo
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Buongiorno Angelo, lei ha diritto di chiedere il rispetto del preavviso almeno, quindi se non ci sono accordi diversi il preavviso è di sei mesi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Giorgia, ho affittato l'immobile 10 anni fa, la proprietaria vuole venderlo , siccome ho 71 anni pensavo avessi una tutela proprio per l'età .Pago l'affetto ogni sei mesi e scadono ad aprile....la ringrazio se potessi darmi una risposta ....

Graciela Elena Izzi Blanco
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Buongiorno, la garanzia è rappresentata direttamente dal suo contratto: se non è in scadenza il fatto che l'immobile venga venduto non rappresenta un problema; il nuovo proprietario dovrà rispettare le scadenze contrattuali.

Isabella Tulipano
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come locatore ho stipulato un contratto di affitto 4+4 a febbraio 2016, il 1° aprile 2017 il contratto è stato ceduto ad altro conduttore, la scadenza per il rinnovo è da considerare febbraio 2020 o aprile 2021? grazie

marcella
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Gentile Marcella, subentrando in un contratto in essere si prosegue alle stesse condizioni, quindi la proroga è per il 2020.

Isabella Tulipano
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Buongiorno;io ho stipulato un contratto di affitto dal 1 gennaio,ma il giorno 3 gennaio ho inviato la disdetta di tale contratto a causa di una forte umidità e condensa nella casa (le finestre gocciolano tutto il giorno bagnando costantemente il pavimento e dentro casa,priva di isolamento termico,ci sono non più di 15 gradi).Avendo dei seri problemi di salute,tra cui asma,il proprietario mi ha permesso di andare via a fine Gennaio restituendo le due caparre.Premettendo che io sono entrata in casa il 27 Dicembre,ma la firma del contratto e la consegna delle chiavi è avvenuta il 12 Dicembre,lui può chiedermi l'affitto di Dicembre per 3 giorni? Sottolineo che il contratto è partito comunque il 1 Gennaio e che persino l'attacco della luce è stato fatto il 18 Dicembre.
Grazie per un'eventuale risposta.

Mariagrazia
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Gentile Mariagrazia, in linea teorica potrebbe chiederle l'affitto per il periodo in cui ha utilizzato il bene o almeno da quando le ha consegnato le chiavi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno...vediamo se posso risolvere, il problema è questo...ho affittato un un'appartamento il 1 giugno 2019 con contratto 3 + 2, ora è subentrato da parte di mio figlio il desiderio di andare a vivere per suo conto. Mi chiedo, posso disdire il contratto da subito o devo farlo solo in prossimità della prima scadenza? Grazie mille per la sua risposta

Angelo
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Gentile Angelo, come proprietario può dare disdetta solo in occasione delle scadenze, quindi allo scadere dei tre anni nei suoi casi.

Isabella Tulipano
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Abitiamo in una casa residenziale con due appartamenti nel cortile, in affitto da 6 anni.in uno abitiamo noi in quell altro un altra famiglia. Quando siamo entrati 6 anni fa, per il contratto AISA e Tari ci vuole la metratura della casa però non c'era scritto niente nel contratto di affitto. Abbiamo domandato il proprietario e ne ha detto 90m quadri. Abbiamo fato il contratto AISA per 90 m quadri. Qualche giorno fa leggendo un foglio dato del proprietario al inizio, risulta che tutti due appartamenti misurano 90 m quadri. Praticamente lui cela solo la planimetria di tutta la casa dove questo appartamento ha 135m quadri inclusa la soffitta ( noi non abbiamo acceso) che tiene tutto l appartamento. Ma è normale che lui non cela una planimetria di questo appartamento visto che è in affitto, che non c'è scritto da nessuna parte quanti metri quadri cela questo appartamento?

Liliana
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Gentile Liliana, l'atteggiamento del proprietario è senza dubbio scorretto; quando l'immobile è stato concesso in affitto deve riportare i dati catastali e quindi potreste anche tramite una visura arrivare ad avere i mq esatti.

Isabella Tulipano
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Buongiorno. Sono un inquilino e ho un contratto di locazione ad uso abitativo (4+4) in scadenza a marzo per i primi 4 anni. Ora ho intenzione di recedere dal contratto. Mancando solo 3 mesi alla prima scadenza del contratto, vorrei sapere se devo mandare una lettera di recesso e pagare i sei mesi di affitto oppure devo mandare solo una comunicazione con la quale dico di non voler rinnovare il contratto, e dunque pagare solo solo i 3 mesi che mi mancano dalla prima scadenza contrattuale?
Grazie

MICHELE PUGLIESE
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Gentile Michele, la disdetta dovrebbe prevedere, salvo diverso accordo, sei mesi di preavviso; quindi considerando una scadenza naturale tra tre mesi potrebbe magari trovare un accordo con il proprietario per ridurre il suo preavviso a tre mesi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
vorrei chiedere un'informazione in merito al contratto di affitto.
Nel 2016 ho stipulato un contratto della durata di 5anni; siccome l'immobile è piccolo, ho la necessità di trasferirmi in un'immobile di maggiori dimensioni. Per questo motivo, ho già preparato la raccomandata. Sto tuttavia aspettando ad inviarla a causa delle tempistiche. La mia preoccupazione è che al termine dei 6 mesi di preavviso non abbia ancora trovato la nuova casa in cui trasferirmi. In questo caso cosa succede? Non mi possono mandare via da casa, giusto?
Grazie mille!

Laura
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Gentile Laura, diciamo che sarebbe corretto informare sempre la proprietà, perché se trovasse ad esempio di riaffittare subito dopo i sei mesi dovrebbe poi lei pagare eventuali spese per il mancato ingresso dei nuovi inquilini.

Isabella Tulipano
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