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Disdetta contratto di locazione.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 27, 2018
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disdetta affitto

Come dare disdetta al contratto di affitto prima della scadenza.

Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi.

Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA:

l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 
• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI:

se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE:

qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta?

A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi:

la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (679)

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Buonasera. Mia madre quasi 80 anni ha stipulato 2 anni fa un contratto 4+4. A soli due anni il proprietario ha detto che serve la casa per il figlio. Fermo restando che ho speso i soldi per fare dei lavori. Ma è possibile la disdetta antecedente alla scadenza naturale del primo periodo per questo motivo o prima dei 4 anni non dovrei avere problemi. Sento dire che per motivi particolari mi p o mandare via con disdetta di 6 mesi anche prima della scadenza dei 4 anni

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Buongiorno Massimo, la disdetta prima della scadenza dei 4 anni non è regolare; quindi suo padre ha diritto di rimanere o valutare eventualmente di andar via se c'è un'adeguata ricompensa economica, ad esempio,

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Salve ! Vorrei capire cosa è necessario fare dal momento che ci siamo resi conto dopo aver firmato il contratto di casa ed esserci entrati a vivere di seri problemi dell' immobile ovvero riscaldamento nn perfettamente funzionante caloriferi molto vecchi usurati a detta del tecnico competente da sostituire problemi con la pressione dell' acqua molto spesso a getto debole e problema più grave che la notte ci tolgono del tutto l acqua calda il mio compagno la mattina alle 4 nn può farsi la doccia x andare a lavorare oppure con il turno pomeriggio rincasando dopo le 23 la prima cosa appena mette piede in casa deve correre in doccia xchè da lì a breve nn abbiamo più l acqua calda ma anche per altre nostre esigenze e abitudini nn possiamo gestire questo disagio ad oggi è il terzo inverno che passiamo in queste condizioni abbiamo fatto presente tutti questi problemi più e più volte ai proprietari ma di tutta risposta ci consigliavano e ci consigliano di mettersi in maglione in più paia di calze in più mettere del nastro a porte e finestre x evitare spifferi o nemmeno pagassero loro la nostra fornitura elettrica comprarci una stufetta tutti i consigli del mondo tranne risolvere i problemi esistenti. ora faccio presente che paghiamo regolarmente affitto 400 euro + spese 130 euro nn abbiamo mai ricevuto conguagli in pratica nn sappiamo nemmeno dove e come siano spesi questi 130 euro di spese prima di quest'ultimo Natale 2018 ci siamo visti costretti ad andare per la "milionesima" volta a casa dei proprietari e suonargli la stessa musica di tutta risposta ci hanno sostituito un calorifero chiaramente nn ci hanno risolto nulla anzi ora abbiamo una stanza più calda di tutte le altre con sbalzi assurdi di temperatura vantando pure il favore e il regalo natalizio concesso DA VERA PRESA X IL ......... comunque accompagnato dalla promessa che dopo le feste avrebbero risolto tutti i nostri problemi siamo al 30/01/2019 e questi sono nuovamente spariti tornati ad ignorarci piccola premessa è falsa anche la gestione degli orari di accensione dell' impianto di riscaldamento a( valvole ) COSA POSSIAMO FARE DOPO TANTA PAZIENZA MA ANCHE TANTA RABBIA X DOVER PAGARE SENZA IL NORMALE FUNZIONAMENTO DEL SERVIZIO X IL QUALE PAGHIAMO ? GRAZIE

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Gentile Barbara, purtroppo se non si mantiene la promessa di eseguire i lavori, non vi rimane che chiedere una disdetta immediata del contratto, senza rispettare il preavviso. Potreste anche valutare, eventualmente, una richiesta di risarcimento dei danni.

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Salve gentile esperta.. Spero possa aiutarmi. Vivo in un immobile Inpdap ora Inps che purtroppo vogliono mettere all' asta. Io ho accettato di acquistarlo ma momentaneamente non mi accettano il mutuo. Mi chiedevo se mia madre (sessantacinquenne) facendo l'usufrutto potesse evitare la vendita dell' appartamento proteggendo la mia prelazione quale avente diritto. (Chi acquista un immobile con la gente dentro che non permette perizie nè sopralluoghi? ) esiste qualche legge in nostro favore ? La ringrazio di cuore qualora potesse rispondermi.

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Buongiorno Laura, purtroppo tale operazione doveva essere fatta prima che l'immobile fosse messo all'asta; ora l'usufrutto non avrebbe valore.

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Isabella buonasera,
vivo in una casa semi-arredata in affitto da quasi 6 anni, gli elettrodomestici (lavatrice, forno, frigo) hanno più di 10 anni di vita e soprattutto la lavatrice, che fra l'atro perde acqua da settimane, è in pessime condizioni e ritengo sia da sostituire.
A chi spetta l'onere e il costo per cambiarla e in generale gli elettrodomestici?
Quando mi sono stati consegnati non erano nuovi, anzi, e so che per le piccole riparazioni i costi gravano sul conduttore ma in questo caso è il proprietario che deve farsene carico? C'è una normativa che lo disciplina?
Se ci fosse la esibirei al proprietario per evitare discussioni.
Grazie in anticipo per la cortese risposta

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Buongiorno Sergio, di solito la sostituzione, dovuta ad usura e non a negligenza, è a carico della proprietà; se vuole può consultare la tabella di suddivisione delle spese.

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Buongiorno Isabella volevo chiederle un'opinione. Ho stipulato un contratto 4+4 con possibilità di recesso per il conduttore con preavviso di 3 mesi in caso di gravi motivi. Nell'appartamento vivo solo da circa un anno senza la mia famiglia che vive in un'altra citta. Mia moglie è dipendente pubblico.Finalmente il mese scorso è stato pubblicato un bando di mobilità che le permetterebbe di trasferirsi da me. Premetto che lei ha intenzione di parteciparvi. Non è detto però che potrà essere tra i vincitori, dipende dal fatto che il suo punteggio sia sufficiente ad entrare nella graduatoria dei posti disponibili . Ad ogni modo qualora risulti vincitrice e possa raggiungermi con i miei due bambini avremmo intenzione di cercare una casa più grande con una stanza per entrambi. Mi chiedevo se la necessità di una casa più grande potesse consentirci di recedere dall'attuale contratto. Specifico che la casa dove attualmente vivo non è piccolissima. Quadrilocale, due camere da letto più uno studio. In realtà una delle due camere è a sua volta molto piccola.(Ci va un letto ma non un armadio). Cosa ne pensa? Grazie mille per il consulto.

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Buongiorno Luigi, diciamo che in generale come motivo può indicare la necessità di trovare nuovi spazi con la famiglia; considerando che ora abita da solo è evidente che cambiano le sue necessità; è importante però rispettare i termini di preavviso.

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Buongiorno Isabella, avrei bisogno gentilmente di un suo consiglio..
Vorrei lasciare l'appartamento monolocale dove vivo da 6 mesi il quale ha un contratto di 4+4 di cui nel contratto c'è scritto che ,trascorso il primo anno, ho la facoltà di recedere il contratto in qualsiasi momento via lettera raccomandata con preavviso di 6 mesi.
Vorrei sapere se devo per forza rimanere un anno prima di dare disdetta o potrei già farlo?
Ho letto che bisogna dare una motivazione 'grave' per poterlo fare, io come motivazione avrei il fatto che molte cose dell' appartamento non mi sono state comunicate, es. Lavastoviglie non funzionante, non avere la possibilità di avere uno spazio stabilito per mettere i bidoni delle immondizie, la tavoletta del wc rotto e altre piccole cose. A parte questo vorrei cambiare appartamento principalmente perché vorrei andare a convivere con il mio compagno, sopratutto per poter risparmiare sull'affitto e poter aiutare mia mamma single rimasta senza lavoro. Questo basta come motivazione pre annuale?

La ringrazio anticipatamente
Saluti

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Gentile Alexia, in effetti le limitazioni temporali sul momento in cui l'inquilino può dare disdetta non sono valide; quindi rimane la sua facoltà di andar via rispettando i sei mesi di preavviso se ha una motivazione grave. La motivazione deve essere grave e non conosciuta quando ha preso in affitto il monolocale; quindi ad esempio se la condizione di sua madre si è verificata dopo che lei aveva preso in affitto la casa, allora tale motivazione rappresenterebbe una grave motivazione.

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Salve, ho un contratto di locazione di natura transitoria della durata di 12 mesi (da ottobre a fine settembre) ma sto pensando di lasciare l’appartamento...Sul contratto c’è scritto che la disdetta va mandata almeno tre mesi prima, se arrivasse i primi di gennaio e quindi i tre mesi scadrebbero i primi di aprile ma comunque me ne andrei a fine marzo, il mese di aprile devo pagarlo? Perché al momento la proprietaria ha una caparra che copre due mesi di affitto quindi pensavo di pagare solo gennaio, mentre per febbraio e marzo lei userebbe la caparra (quando ho firmato il contratto ha detto che si può fare così o pagare tutti i mesi e poi lei restituisce la caparra)...Perché non vorrei che mi costringesse a pagare anche febbraio e la caparra la userebbe per marzo e aprile...Visto che sceglierei io di andarmene prima della scadenza del contratto, i costi per la risoluzione sarebbero solo a mio carico o andrebbero divisi? Per quanto riguarda la Tari invece che va pagata dai conduttori se lascio l’appartamento a fine marzo devo pagarla? (Perché consideando l’anno solare rimarrei in appartamento solo 3/4 mesi, sul contratto è a mio carico ma visto che resterei poco tempo nel 2019 ci sarebbe modo di non pagarla?)

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Gentile Marilena, se la proprietà riceve la disdetta il 7 gennaio, ad esempio, lei dovrebbe pagare fino al 6 aprile, quindi al più sei giorni di aprile e non di più; rispetto al deposito è importante che ci sia l'accordo della proprietaria per poterlo scalare dalle ultime due mensilità. Rispetto alla tari, infine, le compete il pagamento per i primi tre mesi dell'anno; tra le pratiche di risoluzione, a suo carico, dovrà ricordarsi di comunicare anche la chiusura del contratto della tari.

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Buon giorno Isabella
Avrei bisogno di un chiarimento
Da 5 anni siamo in affitto in un appartamento di proprietà di una copertina
Questa coperativa i primi di novembre ci ha mandato un avviso che la palazzina era stata venduta a un altra società
A gennaio gli affitti cambieranno e verranno messi in regola quindi verrà fatto un contratto nuovo
Ma noi avremmo comprato casa e il rogito lo avremmo al 28 di febbraio quindi nella casa nuova se tutto va bene dovremmo entrare a fine marzo
Cosa mi consigli di fare per l affitto ? Aspetto tue notizie
Grazie
Viviana

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Gentile Viviana, se avevate già un regolare contratto di affitto questo passa automaticamente nelle mani della nuova società, alle stesse condizioni; quindi dovreste essere voi a dare disdetta per liberare l'immobile a conclusione del preavviso.

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gentile isabella, oltre quello che mi ha gia detto volevo poi sapere se dovrò affrontare altre spese, grazie. chiedo scusa se trovera altre mail a mio nome ma a me dice che non sono state mandate quindi in caso chiedo scusa

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salve, io e la mia ragazza siamo in affitto da aprile in un bilocale, quando siamo entrati non ci era stato detto pero che c erano molti problemi, anzi sono stati nascosti come ad esempio muffa verniciata armadio spostato per coprire un muro PIENO di muffa tal punto che sta marcendo anche l armadio, le sedie si smontano l porta della doccia si stacca muri storti muro con un cappotto che copre i battiscopa e che in alcuni punti addirittura si buca con le dita ecc ecc..
il problema ora e che nel contratto e stato inserita la clausola che per qualunque problema ncasa ci saremmo dovuti arrangiare noi. ora proprio per questi problemi e per la paura di doverci poi mettere noi soldi per cose di cui nnon siamo la causa vorremmo andarcene e la mia domanda è: noi abbiamo un contratto di 4+4 ed e soli pochi mesi che siamo li dovremmo pagare qualcosa per la disdetta? o altre spese di mora? ovviamente noi ridaremo l appartamento come l abbiamo trovato ma non provvederemo a sistemare i danni dato che non li abbiamo causati noi.. se ha consigli da darmi li accetto molto molto volentieri

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Gentile Elia, se parliamo di gravi vizi che di fatto v i impediscono di godere della casa potreste inviare una disdetta immediata senza rispettare il preavviso; se invece al momento sono "solo" difetti, potete inviare la disdetta rispettando i termini di preavviso previsto e riconsegnando la casa nello stato in cui vi era stata data.

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gentile isabella, grazie mille oltre a ciò volevo poi sapere se dovrò affrontare delle spese per la chiusura del contratto, grazie

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gentile isabella, grazie mille volevo poi capire se oltre ciò avrò delle spese da affrontare per la chiusura del contratto

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deve procedere, quando ha liberato l'immobile e riconsegnato le chiavi alla registrazione della risoluzione anticipata del contratto presso l'agenzia delle entrate; se il proprietario è in regime di cedolare secca non deve pagare alcuna imposta.

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