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Disdetta contratto di locazione.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 27, 2018
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disdetta affitto

Come dare disdetta al contratto di affitto prima della scadenza.

Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi.

Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA:

l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 
• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI:

se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE:

qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta?

A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi:

la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (634)

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Buonasera...avrei bisogno di un parere..come posso fare x contattare Isabella Tulipano?

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Buongiorno Luca, può scrivere qui la sua richiesta come commento, oppure scrivere a info@blogaffitto.it.

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Buongiorno Isabella,

io e mio marito abbiamo appena acquistato un appartamento in un condominio interamente di proprietà di una S.p.A.
Nello stesso condominio,quindi con la stessa S.p.A., siamo in affitto in un altro appartamento. La società proprietaria,dato che sta vendendo tutto, ha già messo in vendita l'appartamento e ci ha mandato formale disdetta
del contratto di locazione in corso per la scadenza " naturale" 31 marzo 2020. Ha senso proporre alla S.p.A. proprietaria di venirci incontro, non "pretendendo" 6 mesi di preavviso da parte nostra,dal momento che per loro vendere un appartamento vuoto è più facile? Grazie mille

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Buongiorno Cinzia, la richiesta è sicuramente valida e motivata, rimane però una facoltà della proprietà abbreviare il periodo di disdetta.

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Grazie mille Isabella

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Buongiorno,
ho dato regolare disdetta al contratto di affitto a dicembre 2017 con 6 mesi di preavviso, il proprietario in data 1 gennaio 2018, ha depositato una modifica del contratto raddoppiando il canone del 100 per cento. E' valida questa modifica contrattuale, sia perché avvenuta dopo la disdetta e sia perché il canone aumenta il doppio.
Attendo risposta, grazie.
Cordiali saluti.

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Gentile Daniela, una tale modifica non è regolare: vuol dire depositare un nuovo contratto che lei però non ha certamente firmato.

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Buonasera,
io e il mio compagno siamo in affitto da 2 anni, contratto d'affitto 4+4.
Da qualche giorno il climatizzatore non funziona più, la proprietaria ci ha consigliato di chiamare il suo tecnico di fiducia il quale ha riscontrato che il compressore è rotto e quindi non è possibile intervenire, l'unica cosa da fare è acquistare un climatizzatore nuovo. Il clima ha più di 10 anni e la rottura è dovuta alla vetustita dello stesso.
La proprietaria si rifiuta di cambiarlo dicendo che è un optional e non è importante come l'impianto di riscaldamento, nonostante avesse pattuito il canone di locazione di 450,00 € mensili anche sulla base dell'optional clima che era già presente quando abbiamo stipulato il contratto d'affitto.
Cosa possiamo fare? È vero che la proprietaria può rifiutarsi di acquistare un clima nuovo?

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Buongiorno Valentina, come lei dice e sa la spesa per l'acquisto compete alla proprietaria e al più potreste valutare una riduzione del canone proporzionata alla riduzione del valore del bene concesso o chiedere la risoluzione del contratto considerandola una grave inadempienza; potreste anche al più valutare di acquistarne voi uno nuovo, che però rimane di vostra proprietà e quindi potreste poi portarlo via.

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Buongiorno,
vorrei un parere su quanto mi è appena successo:
sono in affitto a Milano, il contratto è 4+4 stipulato il 1/9/2016 e regolarmente registrato.
Ho sempre pagato regolarmente ma la settimana scorsa la proprietaria mi ha consegnato la disdetta perchè l'appartamento servirà a lei.
Dovrei lasciarlo libero a fine gennaio 2019.
Non mi convince il fatto che la scadenza sia fissata in gennaio 2019 invece di settembre 2020 (scadenza del quadiennio). In sostanza bastano 6 mesi per mandarmi via o occorre comunque attendere la scadenza del 1° quadriennio ?
grazie
Fabrizio

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Gentile Fabrizio, confermo la sua perplessità: la proprietaria non può mandare disdetta prima della scadenza dei 4 anni e con almeno sei mesi di preavviso. Quindi salvo il caso in cui lei voglia andare incontro alle esigenze della proprietà, ha diritto di rimanere almeno fino a settembre 202.

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Salve scrivo per una serie di informazioni: la mia pesante proprietaria di casa (ma tra un mese andrò via dopo regolare preavviso con raccomandata) mi ha chiesto inizialmente una "mensilità morta" con cui, dichiarava ai tempi, avrebbe pagato spese varie e registrazione del contratto e la cui quota rimanente non mi sarebbe mai stata restituita. Io all'epoca ero ingenua e al mio primo affitto, per scoprire dopo che con la cedolare secca (che è la nostra formula di contratto) non ci sono spese di registrazione e che non è prevista questa "mensilità morta" da non restituire all'inquilino. Adesso sono combattuta sul da farsi, poiché la mia padrona di casa pretende comunque che le imbianchi 2 pareti (questa cosa me l'aveva detta al momento dell'affitto stesso) e che le manutenzioni la casa, ma sono qui solo da 1 anno e mezzo, lei non mi ha consegnato la casa manutenzionata ed io non ho arrecato alcun danno, anzi... E' pur vero, ahimé, che mi ha fatto (sempre per ingenuità) firmare un contratto in cui dice che tutto è a carico mio. Che fare? Chiedo indietro la mesata morta e con essa imbianco o evito?

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Gentile Noemi, come lei dice dipende molto da quanto firmato: rispetto al fatto di consegnare il bene in buono stato direi che c'è poco da fare; per la mesata consegnata, invece, se riportata nel contratto come deposito, è corretto chiederne la restituzione.

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Buona Domenica gentilissima. Spero riesca ad esprimermi. insieme a mia figlia ho il diritto di acquistare un immobile pena la cessione dello stesso all'asta. Siccome prossima ai 65anni ed impossibilitata momentaneamente all'ottenimento di un mutuo, pensavo fosse possibile comprare l'usufrutto io affinchè mia figlia possa con tranquillità ed in seguito comprare l-intera abitazione. Spero sappia consigliarmi. Saluti :-)

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Gentile Rosalba, l'usufrutto viene concesso dal proprietario, quindi al più potrebbe pensare all'acquisto della nuda proprietà.

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Quindi la casa potrebbe esser venduta anche con l'usufruttuario dentro o no ?

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Può essere venduta la nuda proprietà, lasciando l'usufrutto.

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Salve egregia esperta.. Le chiedo un parere in merito ad un angosciosa nuova ed opinabile procedura di dismissione degli immobili che l'Inps stà mettendo in pratica in barba alla legge 410/2001 minacciando tutti gli inquilini a comprare il proprio appartamento accettando un diritto di opzione entro 120 giorni per poi rogitare entro successivi 50giorni. Minacciare inquilini regolari e non, dopo 30anni di malgestione e pretendendo il doppio dei prezzi stabiliti nella prima cartolarizzazione. Quale procedimento può intraprendere un inquilino regolare con contratto che non possa momentaneamente chiedere un mutuo per evitare che la casa da anni curata e ristrutturata venga messa all'asta dell'Inps? Ci sono migliaia di articoli che stanno uscendo in questi giorni poichè il problema riguarda tutt' Italia. Basta cercare sù google "vendita capestre INPS". Da Roma i sindacati hanno chiuso le trattative quindi ognuno deve cercar tutela privatamente.

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Gentile Kevin, purtroppo la questione è in effetti molto complessa e quindi al centro dell'attenzione al momento, anche se si legge una sorta di "rassegnazione" che non fa ben sperare. A questo punto dovrebbe rivolgersi ad un legale. certo l'azione congiunta di più inquilini invece del singolo ha sempre più forza.

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Buonasera ho fittato casa con regolare contratto.
L’affittuario risulta essere moroso da ben 6 mesi.
Poiché l’appartamento occorre a mia figlia per studio commercialista e dato che la prima scadenza del contratto 4+4 è scaduta da circa 20 gg; qual è la strada più veloce affinché l’affittuario lasci casa ??

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Gentile Pietro in questo momento l'unica strada possibile è quella dello sfratto per morosità.

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Buona sera!
Ho affittato un appartamento ad ottobre di 2017 dopo tre mese e comparso dalla problematiche come mofe sui muri per tutta la casa inoltre la porta passavano spifi d'area e la caldaia non riscaldava bene la casa.
La proprietario di casa mi consigliava di splusare candegina puoi sono comparse altre problematiche perdute d'acqua al bagno e l'antenna non funziona.
Ho fatto la dispetto ma non ho detto la motivazione nella quale lascio la casa .
Ho chiesto soltanto se potevo usufruire della capara. Perché loro sono consapevole della problematiche però non vogliono spendere con i guasti.aiutatemi per favore.grazie

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Buongiorno Ana Clara, se ci sono vizi evidenti all'appartamento, è corretto che lei possa lasciare l'immobile, dando una disdetta. Per la caparra questa andrebbe restituita, se pensa che non le verrà ridata indietro allora potrebbe farla scalare dalle ultime mensilità di canone da pagare, mentre cerca una nuova sistemazione.

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