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Disdetta contratto di locazione.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 27, 2018
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disdetta affitto

Come dare disdetta al contratto di affitto prima della scadenza.

Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi.

Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA:

l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 
• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI:

se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE:

qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta?

A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi:

la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (663)

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Buon giorno Isabella
Avrei bisogno di un chiarimento
Da 5 anni siamo in affitto in un appartamento di proprietà di una copertina
Questa coperativa i primi di novembre ci ha mandato un avviso che la palazzina era stata venduta a un altra società
A gennaio gli affitti cambieranno e verranno messi in regola quindi verrà fatto un contratto nuovo
Ma noi avremmo comprato casa e il rogito lo avremmo al 28 di febbraio quindi nella casa nuova se tutto va bene dovremmo entrare a fine marzo
Cosa mi consigli di fare per l affitto ? Aspetto tue notizie
Grazie
Viviana

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Gentile Viviana, se avevate già un regolare contratto di affitto questo passa automaticamente nelle mani della nuova società, alle stesse condizioni; quindi dovreste essere voi a dare disdetta per liberare l'immobile a conclusione del preavviso.

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gentile isabella, oltre quello che mi ha gia detto volevo poi sapere se dovrò affrontare altre spese, grazie. chiedo scusa se trovera altre mail a mio nome ma a me dice che non sono state mandate quindi in caso chiedo scusa

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salve, io e la mia ragazza siamo in affitto da aprile in un bilocale, quando siamo entrati non ci era stato detto pero che c erano molti problemi, anzi sono stati nascosti come ad esempio muffa verniciata armadio spostato per coprire un muro PIENO di muffa tal punto che sta marcendo anche l armadio, le sedie si smontano l porta della doccia si stacca muri storti muro con un cappotto che copre i battiscopa e che in alcuni punti addirittura si buca con le dita ecc ecc..
il problema ora e che nel contratto e stato inserita la clausola che per qualunque problema ncasa ci saremmo dovuti arrangiare noi. ora proprio per questi problemi e per la paura di doverci poi mettere noi soldi per cose di cui nnon siamo la causa vorremmo andarcene e la mia domanda è: noi abbiamo un contratto di 4+4 ed e soli pochi mesi che siamo li dovremmo pagare qualcosa per la disdetta? o altre spese di mora? ovviamente noi ridaremo l appartamento come l abbiamo trovato ma non provvederemo a sistemare i danni dato che non li abbiamo causati noi.. se ha consigli da darmi li accetto molto molto volentieri

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Gentile Elia, se parliamo di gravi vizi che di fatto v i impediscono di godere della casa potreste inviare una disdetta immediata senza rispettare il preavviso; se invece al momento sono "solo" difetti, potete inviare la disdetta rispettando i termini di preavviso previsto e riconsegnando la casa nello stato in cui vi era stata data.

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gentile isabella, grazie mille oltre a ciò volevo poi sapere se dovrò affrontare delle spese per la chiusura del contratto, grazie

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gentile isabella, grazie mille volevo poi capire se oltre ciò avrò delle spese da affrontare per la chiusura del contratto

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deve procedere, quando ha liberato l'immobile e riconsegnato le chiavi alla registrazione della risoluzione anticipata del contratto presso l'agenzia delle entrate; se il proprietario è in regime di cedolare secca non deve pagare alcuna imposta.

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Buongiorno Isabella,
Le scrivo in quanto ho un dubbio: mi sto accingendo ad affittare un appartamento di mia proprietà, contratto 4+4, in quanto sto cambiando città per motivi di lavoro.
Qualora decidessi di ritornare nella mia città originaria, e quindi nel mio appartamento dopo 3 anni, sarebbe possibile ?
Ovviamente comunicando all'inquilino il preavviso con le tempistiche accordate ? (3 mesi)

O devo per forza aspettare il 3°anno e 9°mese prima di poter rientrare, in quanto i mesi di preavviso partono sempre dalla prima scadenza naturale del contratto ?

Grazie anticipate
Simone

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Buongiorno Simone, come proprietario può dare disdetta solo allo scadere del contratto e con almeno sei mesi di preavviso, salvo però un accordo bonario con l'inquilino che potrebbe venirle incontro.

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Salve ISABELLA,

mi chiamo ALBANO e sono entrato in affitto tramite contratto annuale transitorio regolarmente registrato a Marzo. La proprietaria previa raccomandata mi ha comunicato di voler che lasciassi libera la casa entro e non oltre Dicembre, causa 'motivi familiari' da lettera (vendita dell'appartamento via telefono, non capisco come mai non abbia voluto riportare come causale la vendita dell'immobile). Voglio sottolineare come io abbia sempre pagato i canoni in tempo e non presentato disguidi con la suddetta proprietaria. Io ho trovato un appartamento in cui entrare a Novembre. Ora però mi chiedo: vista la sua manifestata volontà di vedermi fuori l'appartamento, io quali obbligo ho? Invio lettera di avviso? nel caso di sì, cosa mi consigli di riportare? Chi deve pagare per la chiusura del contratto? io o lei che ha manifestato per prima? come dovrei comportarmi?

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Gentile Albano, considerando che avrebbe avuto diritto di rimanere nell'immobile fino allo scadere dell'anno, ora può liberare l'immobile a suo comodo e concordare perchè sia il proprietario a registrare la risoluzione anticipata del contratto; in ogni caso se siete in regime di cedolare secca non c'è nulla da pagare.

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Buonasera, vorrei un consiglio.
io sono locatrice di un immobile di mia proprietà con un contratto 4+4 stipulato il 20/12/2017 con una caparra di solo 500 euro consensuali. Il conduttore a luglio del 2018 mi comunica che vuole cercare un altro appartamento tutto al pian terreno perché alla moglie è stato diagnosticata una malattia degenerativa muscolare che le impedisce di fare le scale, di cui la mia casa è provvista. Tutto questo mi è stato comunicato verbalmente e non tramite regolare raccomandata a/r. Io ho ovviamente acconsentito al fatto che cercasse un abitazione adatta alle sue esigenze, essendo un motivo grave e insorto all'improvviso dopo la stipula del contratto. Verbalmente mi fu anche detto che l'immobile sarebbe stato lasciato verso dicembre 2018, gennaio 2019. Invece improvvisamente a settembre il conduttore mi comunica di aver trovato il nuovo appartamento. Io spiazzata gli dico che non me lo aspettavo. Il 15 ottobre dovrebbe andare via e riconsegnarmi le chiavi. Lui non ha mai mandato raccomandata, perché mi dice che sono io che gli ho detto che non era necessaria in una comunicazione telefonica. Il mio contratto è fornita di clausola che cita che il conduttore può recedere dal contratto mediante comunicazione da inviarsi al locatore a mezzo racc.a/r almeno sei mesi prima della data del recesso. Ma la domanda è: Posso io avvalermi della legge che dice che anche se per motivi gravi la raccomandata dev'essere mandata e dalla ricezione di essa chiedere che mi vengano versati i 6 canoni mensili pari al periodo di mancato preavvis, finche non trovo un nuovo inquilino o acquirente? Mi ha minacciato di chiamare la compagnia telefonica perché avrebbe quella come prova davanti ad un eventuale iter legale per determinare che io gli ho detto che la raccomandata non era necessaria e che quindi valesse come preavviso al posto della raccomandata.
Davanti al giudice il conduttore si può avvalere di una comunicazione verbale fatta "forse" da me, perché sinceramente non ricordo di aver detto una cosa del genere, per affermare che quella vale come preavviso per la recessione anticipata dal contratto? Ma anche se avessi fatto un affermazione del genere vale a fini legali?
A me risulta che vale ciò che è scritto e non ciò che viene detto a parole, "verba volant, scripta manent".
La ringrazio anticipatamente

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Buongiorno Letizia, diciamo che come lei dice la legge prevede l'invio della raccomandata scritta ed il rispetto dei sei mesi di preavviso, salvo diverso accordo con il proprietario, che deve essere però un accordo scritto, non una telefonata. Ora, per evitare magari una causa e una procedura complessa, potreste pensare di accordarvi per il periodo individuato di fine anno e quindi arrivare a dicembre come canone da versare.

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Buon giorno volevo avere un informazione in merito ad un contratto di affitto 4+4 cui vorrei recedere prima dei 6 mesi di preavviso. Il motivo è che siamo in questa casa da 5 mesi io ed i mio compagno, l'affitto ci costa 950€ al mese, quando abbiamo stipulato il contratto c'erano dei lavori da fare all'interno della villa che il proprietario ci aveva promesso di svolgere immediatamente. Ad oggi i seguenti lavori sono stati svolti in parte e nel frattempo io sono rimasta incinta (attualmente lo sono di 6 mesi). La villa ha come problemi due perdite d'acqua una nella mansarda in cui dormiamo ed una nella taverna dove teniamo la lavatrice e della roba che si è rovinata come conseguenza della perdita; inoltre anche la lavastoviglie perde ed il lavandino del bagno si sta staccando. E' possibile recedere dal contratto prima dei 6 mesi di preavviso? Eventualmente a quale normativa possiamo far riferimento nel caso in cui fosse possibile recedere prima?
La ringrazio in anticipo.

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Gentile Annalisa, è possibile recedere immediatamente senza rispettare il preavviso nel caso in cui si parla di gravi vizi della cosa locata, a cui la proprietà non vuole porre rimedio (articolo 1578 Codice Civile). Se nel vostro caso si parla di piccole riparazione questi possono essere considerati motivi di disdetta ma con il rispetto dei sei mesi, salvo diverso accordo tra le parti.

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Buonasera,abito in un appartamento da 6 anni con contratto 4+4,sto cercando altro x la nascita di un altro figlio xké il bilocale con 2 figli ora è diventato stretto.la nascita di un figlio può essere motivo per non versare i 6 mesi del mancato preavviso?la padrona è spesso non reperibile e non contattabile neppure per telefono.

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Gentile Debby, la nascita di un figlio è un motivo per dare disdetta, ma il preavviso dei sei mesi, salvo diverso accordo con la proprietaria, va rispettato.

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Buongiorno Noemi,sono comproprietario assieme a mio fratello con le rispettive mogli di una palazzina composta da tre appartamenti + una tavernetta regolarmente contrattuati. Uno di questi appartamenti dovra' servire a mia figlia che si sposera' un poco prima della scadenza contrattuale dei primi 4 anni.Come devo comportarmi in merito?

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Gentile Carmine, prima della scadenza del contratto non è possibile riottenere l'immobile, ma può provare a cercare un accordo con l'inquilino magari proponendo una sorta di buonuscita che potrebbe corrispondere, ad esempio, alle spese di trasloco.

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Salve , ho fatto un contratto di un anno , 2 mesi fa ho comunicato che non sarei rimasta e che uscivo a settembre ma il contratto scade ad ottobre , la proprietaria mi chiede 25 euro per la disdetta e un prezzo forfettario ipotetico per bollette non ancora arrivate , in più mi riporta danni che non ho compiuto e quindi non avendomi restituito tutta la caparra non vuole darmi indietro ciò che ne rimane, ci sono pentole che ho rotto e alcune tazzine che voglio pagare ma lei mi parla del materasso secondo lei da buttare perché sporco quando io ho messo tanti coprimaterasso prima del lenzuolo . I lavori per mettere internet sono stati a mio carico e anche lo scarico che era rotto non me l ha fatto aggiustare , in più la cucina era esterna alla casa posta su di un terrazzo e invivibile in inverno per via dell umidità , ora mi chiedo cosa è più giusto fare in questa situazione , darle tutta la caparra per evitare scontri o verificare la situazione per valutare quanto lei debba ritenere ?

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Gentile Amanda, se non ritiene di aver causato determinati danni e se non ci sono bollette sospese da pagare è giusto che contesti la richiesta. é ovvio che si tratterà di uno scontro tra le sue affermazioni e quelle della proprietà, magari chiedendo di verificare sempre lo stato delle cose prima di pagare potrebbe scoraggiare richieste fuori luogo.

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