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Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
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Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (615)

  1. Pietro

Buonasera ho fittato casa con regolare contratto.
L’affittuario risulta essere moroso da ben 6 mesi.
Poiché l’appartamento occorre a mia figlia per studio commercialista e dato che la prima scadenza del contratto 4+4 è scaduta da circa 20 gg;...

Buonasera ho fittato casa con regolare contratto.
L’affittuario risulta essere moroso da ben 6 mesi.
Poiché l’appartamento occorre a mia figlia per studio commercialista e dato che la prima scadenza del contratto 4+4 è scaduta da circa 20 gg; qual è la strada più veloce affinché l’affittuario lasci casa ??

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  1. Isabella Tulipano    Pietro

Gentile Pietro in questo momento l'unica strada possibile è quella dello sfratto per morosità.

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  1. Ana clara

Buona sera!
Ho affittato un appartamento ad ottobre di 2017 dopo tre mese e comparso dalla problematiche come mofe sui muri per tutta la casa inoltre la porta passavano spifi d'area e la caldaia non riscaldava bene la casa.
La proprietario di...

Buona sera!
Ho affittato un appartamento ad ottobre di 2017 dopo tre mese e comparso dalla problematiche come mofe sui muri per tutta la casa inoltre la porta passavano spifi d'area e la caldaia non riscaldava bene la casa.
La proprietario di casa mi consigliava di splusare candegina puoi sono comparse altre problematiche perdute d'acqua al bagno e l'antenna non funziona.
Ho fatto la dispetto ma non ho detto la motivazione nella quale lascio la casa .
Ho chiesto soltanto se potevo usufruire della capara. Perché loro sono consapevole della problematiche però non vogliono spendere con i guasti.aiutatemi per favore.grazie

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  1. Isabella Tulipano    Ana clara

Buongiorno Ana Clara, se ci sono vizi evidenti all'appartamento, è corretto che lei possa lasciare l'immobile, dando una disdetta. Per la caparra questa andrebbe restituita, se pensa che non le verrà ridata indietro allora potrebbe farla scalare...

Buongiorno Ana Clara, se ci sono vizi evidenti all'appartamento, è corretto che lei possa lasciare l'immobile, dando una disdetta. Per la caparra questa andrebbe restituita, se pensa che non le verrà ridata indietro allora potrebbe farla scalare dalle ultime mensilità di canone da pagare, mentre cerca una nuova sistemazione.

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  1. Silvia

Buongiorno, io e la mia famiglia siamo in affitto da 2 anni, per questioni di muffa che tutto l'inverno ci ha perseguitato e con il fatto che abbiamo 2 bimbi e uno molto piccolo pensavamo di disdire l affitto e andare a vivere a casa dei miei per...

Buongiorno, io e la mia famiglia siamo in affitto da 2 anni, per questioni di muffa che tutto l'inverno ci ha perseguitato e con il fatto che abbiamo 2 bimbi e uno molto piccolo pensavamo di disdire l affitto e andare a vivere a casa dei miei per un periodo
Possiamo disdire l affitto prima della scademza del contratto? per questo motivo di muffa che ha rovinato tutti i mobili e vestiti e che non fa bene ai bambini da respirare.
Grazie

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  1. Isabella Tulipano    Silvia

Buongiorno Silvia, questo è sicuramente un grave motivo per cui dare disdetta, se invia la raccomandata con disdetta dovrà poi rispettare il termine di preavviso previsto.

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  1. laur

Buongiorno,
Io e la mia famiglia siamo in affitto in un appartamento dal giugno 2017 con contratto 3+1 (formula che non avevo mai sentito possibile). Ora dato le importanti spese condominiali abbiamo deciso di comprare casa (la rata del mutuo...

Buongiorno,
Io e la mia famiglia siamo in affitto in un appartamento dal giugno 2017 con contratto 3+1 (formula che non avevo mai sentito possibile). Ora dato le importanti spese condominiali abbiamo deciso di comprare casa (la rata del mutuo sarà quasi metà della rata dell'affitto,). Ho qualche dubbio sui "gravi motivi". Il nostro contratto prevede recesso anticipato con preavviso di 6 mesi per gravi motivi. Cosa significa?se non ho un grave motivo, non posso rescindere il contratto? Nel mio caso, cosa potrebbe essere un grave motivo?. La ringrazio anticipatamente per lattenzione che vorrà prestarmi

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  1. Isabella Tulipano    laur

Buongiorno, confermo che la formula potrebbe essere 3 +2 .. ma diciamo che questo al momento non è in discussione. Per i gravi motivi si intendono motivi oggettivi; quindi lei potrebbe parlare di un risparmio economico e magari della necessità di...

Buongiorno, confermo che la formula potrebbe essere 3 +2 .. ma diciamo che questo al momento non è in discussione. Per i gravi motivi si intendono motivi oggettivi; quindi lei potrebbe parlare di un risparmio economico e magari della necessità di una zona diversa, se la casa che comprate è in un quartiere più comodo per il lavoro, ad esempio.

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  1. fabio

Buongiorno , per cause familiari devo lasciare il mio mini appartamento di metri quadri 46, perche mia figlia adottiva si è mollata con il suo compagno , e ha bisogno di stare con qualcuno che la segue per un periodo di tempo, quindi pensavo di...

Buongiorno , per cause familiari devo lasciare il mio mini appartamento di metri quadri 46, perche mia figlia adottiva si è mollata con il suo compagno , e ha bisogno di stare con qualcuno che la segue per un periodo di tempo, quindi pensavo di prendere un appartamento con una stanza in più , per ridurre le spese e avere ognuno la propria riservatezza , unico problema rimane che il proprietario attuale avendogli spiegato tutta la situazione vuole che io dia i sei mesi di preavviso , cosa è meglio fare in questi casi ? grazie anticipatamente

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  1. Isabella Tulipano    fabio

Buongiorno Fabio, il proprietario ha diritto di chiedere il rispetto del preavviso; solitamente la cosa migliore sarebbe cercare un nuovo inquilino: dal momento in cui l'immobile viene riaffittato non è più tenuto a pagare.

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  1. Hadrien

Buongiorno Isabella,
Grazie innanzitutto dell' articolo molto chiaro.

Mi trovo in questa situazione : ho mandato con A/R la mia disdetta del contratto di affitto, datata il 10 Aprile 2018, con preavviso di 3 mesi. Però la mia partenza dell’...

Buongiorno Isabella,
Grazie innanzitutto dell' articolo molto chiaro.

Mi trovo in questa situazione : ho mandato con A/R la mia disdetta del contratto di affitto, datata il 10 Aprile 2018, con preavviso di 3 mesi. Però la mia partenza dell’ appartamento è comunque prevista l’8 Giugno.
Nel frattempo io ed il proprietario ci impegniamo per trovare un altro inquilino per l’appartamento quando sarò andato via.
Ora ci sono 2 casi :
- Troviamo un’ inquilino che potrebbe affittare la casa dal 9 Giugno (quindi prima il 10 Luglio che sarebbe il termine del preavviso). Come si divide il pagamento del mese di Giugno ? Tutto a carico mio, oppure dal 1 al 8 Giugno io, e dal 9 al 30 Giugno il nuovo inquilino ?
- Oppure non troviamo l’inquilino. In questo caso sembra chiaro che dovrò pagare tutto il mese di Giugno anche se dovrò lasciare la casa l’8. Cosa succede invece per Luglio ? Dovrò pagare tutto il mese oppure solo dal 1 al 10, che è il termine del preavviso ?
Se ci sono delle cose non chiare, non esita a chiedermi. Grazie mille !

Hadrien

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  1. Isabella Tulipano    Hadrien

Gentilissimo Hadrien, nel primo caso lei paga fino al 9 giugno, dividendo il canone per 30 e quindi facendo un costo al giorno; nel secondo caso lei dovrebbe pagare fino al 9 luglio, ma allora avrebbe diritto anche a rimanere nell'immobile o...

Gentilissimo Hadrien, nel primo caso lei paga fino al 9 giugno, dividendo il canone per 30 e quindi facendo un costo al giorno; nel secondo caso lei dovrebbe pagare fino al 9 luglio, ma allora avrebbe diritto anche a rimanere nell'immobile o almeno trattenere le chiavi fino a quel periodo.

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  1. Hadrien    Isabella Tulipano

Grazie della risposta veloce ! Quindi in entrambi i casi, si paga al pro rata temporis e mica il mese intero relativo al mese in cui si lascia la casa... il mio proprietario pretendeva il contrario invece.

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  1. Isabella Tulipano    Hadrien

si paga per i giorni occupati, non oltre.

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  1. Stefania

Buongiorno,
le scrivo per un problema relativo alla rescissione del mio contratto di affitto.
Sul documento è espressamente scritto che la rescissione anticipata è consentita con un preavviso di un mese, per questo motivo entro il 30 marzo è...

Buongiorno,
le scrivo per un problema relativo alla rescissione del mio contratto di affitto.
Sul documento è espressamente scritto che la rescissione anticipata è consentita con un preavviso di un mese, per questo motivo entro il 30 marzo è stata inviata una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario di casa e mi sono mobilitata per liberarla entro il 1 maggio.
Due giorni fa il proprietario mi chiama dicendo che vuole farmi firmare un verbale per il rilascio dell'immobile e che il mese di maggio deve essere pagato per intero.
E' una richiesta lecita?
Se cosi fosse, perchè non mi ha presentato questa richiesta appena ricevuta la raccomandata? Posso oppormi in qualche modo?
La ringrazio anticipatamente.

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Gentile Stefania, se nel contratto viene riportata il preavviso di solo un mese e lei lo ha rispettato con scadenza 30 aprile; ora il mese di maggio non è dovuto. Solitamente la data che fa fede è quella però della ricezione; in ogni caso se fosse...

Gentile Stefania, se nel contratto viene riportata il preavviso di solo un mese e lei lo ha rispettato con scadenza 30 aprile; ora il mese di maggio non è dovuto. Solitamente la data che fa fede è quella però della ricezione; in ogni caso se fosse arrivata il 5 aprile, lei dovrebbe lasciare l'immobile entro il 4 maggio e pagare per i 4 giorni di maggio, non oltre.

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  1. Paola

Salve egregia Isabella. Sono conduttrice di un immobile INpS exINPDAP subentrata dopo il decesso di mia mamma (titolare del contratto del 91') .. nel 2004 firmai il diritto d' opzione a seguito della cartolarizzazione ma per problemi di lavoro...

Salve egregia Isabella. Sono conduttrice di un immobile INpS exINPDAP subentrata dopo il decesso di mia mamma (titolare del contratto del 91') .. nel 2004 firmai il diritto d' opzione a seguito della cartolarizzazione ma per problemi di lavoro non riuscii ad acquistare l'appartamento valutato 79mila €.. Interviene l'Inps che diventa proprietario del patrimonio immobiliare e senza nessuna miglioria intende rivalutare gli immobili e mi invitano a firmare un nuovo diritto d'opzione avendo raddoppiato il prezzo del mio immobile senza nemmeno esser venuti a verificare le condizioni. Posso oppormi ?

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  1. Isabella Tulipano    Paola

Gentile Paola, diciamo che può non accettare il nuovo patto d'opzione e chiedere una perizia sulla stima del valore; ma l'inps come proprietaria avrebbe diritto ad avanzare la specifica richiesta.

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  1. Andrea

Buongiorno, Vi ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione. Siamo in affitto dal 01/07/2017 in uno stabile di 4 appartamenti, da un mese l'inquilina del piano sotto (unica di proprietà) che teneva le bollette di luce scale e antenna ha...

Buongiorno, Vi ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione. Siamo in affitto dal 01/07/2017 in uno stabile di 4 appartamenti, da un mese l'inquilina del piano sotto (unica di proprietà) che teneva le bollette di luce scale e antenna ha deciso di non pagarle più e siamo rimasti senza illuminazione scale, tv e campanelli (quindi niente apertura della porta dall'appartamento).
Purtroppo di 4 appartamenti due sono liberi, uno occupato da noi e uno da questa inquilina.
Possiamo chiedere la rescissione del contratto di affitto senza preavviso per le condizioni in cui siamo costretti a vivere?
grazie

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Gentile Andrea, diciamo che la situazione può rappresentare un grave motivo per dare disdetta rispettando il preavviso, ma con difficoltà risulta un grave vizio che le impedisce di usare il bene concessole e quindi che la obbligherebbe ad una...

Gentile Andrea, diciamo che la situazione può rappresentare un grave motivo per dare disdetta rispettando il preavviso, ma con difficoltà risulta un grave vizio che le impedisce di usare il bene concessole e quindi che la obbligherebbe ad una disdetta immediata.

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  1. Pietro

Gentile Isabella, mia madre è in affitto dal 1/2/2010 e siccome anziana e non più autosufficiente si è ritenuto necessario trasferirla in casa di riposo. La domanda che vorrei Le rivolgere è la seguente: è obbligata a disdire il contratto di...

Gentile Isabella, mia madre è in affitto dal 1/2/2010 e siccome anziana e non più autosufficiente si è ritenuto necessario trasferirla in casa di riposo. La domanda che vorrei Le rivolgere è la seguente: è obbligata a disdire il contratto di locazione con raccomandata A/R 6 mesi prima? oppure la motivazione può giustificare la risoluzione del contratto con un periodo di preavviso ridotto? e se si, di quanto?
RingraziandoLa per la cortese attenzione rimango in attesa di una sua graditissima risposta. Cordiali saluti.

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Gentile Pietro, la condizione di sua madre è indubbiamente una motivazione corretta per dare disdetta, sul preavviso il termine è di sei mesi, salvo diverso accordo con la proprietà che potrebbe venire incontro alle esigenze e ridurre tale preavviso.

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