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Disdetta contratto di locazione.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 27, 2018
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disdetta affitto

Come dare disdetta al contratto di affitto prima della scadenza.

Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi.

Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA:

l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 
• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI:

se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE:

qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta?

A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi:

la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (796)

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Buongiorno, mia figlia, studentessa, ha stipulato un contratto di affitto per una stanza il 01.09.19 per la durata di un anno.
Se domani comprasse casa nella stessa città può recedere dal contratto e in che tempistica?

Cettina
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Gentile Cettina, a favore dell'inquilino è sempre possibile dare disdetta, il termine di disdetta dovrebbe essere da 1 a 3 mesi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, questione leggermente intricata: contratto affitto intestato al mio compagno, che non vive piu' nella casa con me da 6 mesi perchè ci siamo separati. Io ho la residenza nella stessa casa da anni 7 come lui, e continuo ad abitarci. LUI DA DISDETTA AFFITTO iL 19 GIUGNO 2019. So che sono previsti sei mesi per lasciare la casa ed è appurato, dunque sarebbe 19 dicembre il termine ultimo?? DETTO CIO' la domanda è la seguente: HO NECESSITA' DI RESTARE NELLA CASA SUDDETTA ALMENO FINO A FEBBRAIO 2020, quindi un mese in piu' rispetto allo scadere dei sei mesi previsti. Il proprietario NON é COLLABORATIVO IN QUESTO SENSO. Quali sono i miei diritti legali se io dimostro di NON AVERE ALTRO POSTO DOVE ANDARE fino a quella data? Grazie

Barbara
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Gentile Barbara, se anche lei è intestataria del contratto ha diritto di rimanere, pagando l'intera cifra pattuita e facendosi carico da sola quindi delle pattuizioni, ma di fatto avendo diritto come conduttrice del contratto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, il conduttore mi ha avvisato dopo 20 anni che non intende rinnovare la quadriennalita del contratto d'affitto.
Se riesco a trovare un altro appartamento prima di 6 mesi sono obbligata a pagare entrambi gli affitti per i mesi restanti alla scadenza?
Serve un accordo informale con l'attuale locatore o ci sono leggi o sentenze che mi tutelano da pagare il doppio affitto??
Grazie mille per la risposta
Barbara Paoloni

Barbara
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Gentile Barbara, se il proprietario le ha dato regolare disdetta con i sei mesi di preavviso dovrebbe rispettare questo periodo; può provare a trovare un accordo al limite con il proprietario per capire se gli possa andar bene la restituzione della casa prima del termine.

Isabella Tulipano
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Salve, sono in affitto con un contratto 3+2 e sta per terminare il biennio. In caso di acquisto della prima casa, posso dare disdetta quando voglio? Devo rispettare i 6 mesi di preavviso? Grazie.

Emiliano
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Gentile emiliano, salvo diverso accordo con la proprietà, deve dare sei mesi di preavviso.

Isabella Tulipano
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Salve sono in affito con un contratto 3+2. siano praticamente nel quinto anno. mi ha chiamata la proprietaria che devo mandarle la lettera di disdetta 6mesi prima della fine del contratto(perche la sua associazione deve fare per lei delle pratiche presso l agenzia dell entrate). Vorrei sapere se sono tenuta a fare una disdetta 6mesi prima per un contratto a scadenza il 31 /08/2020 e che non intendo rinnovare. Da contratto e precisato 6mesi di disdetta per recesso anticipato. Non capisco perche devo dare la disdetta di 6mesi per un contratto che portero fino a scadenza.voglio sapere se sono ogligata a mandare questa distetta.grazie

Agnes
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Buongiorno Agnes, se ad agosto vuole andare via è necessario inviare la disdetta con sei mesi di preavviso, altrimenti il contratto si considera rinnovato per altri due anni.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella,
le chiedo un parere circa il recesso da parte del locatario da un contratto di locazione commerciale. Gli spazi sono utilizzati per un ristorante. Ad inizio Gennaio 2019 Il contratto è stato rinnovato per altri 6 anni. Mi trovo nella situazione di dover recedere dal contratto a causa di motivi economici, i bilanci testimoniano il cattivo andamento dell'attività. Posso recedere dal contratto per gravi motivi dando il preavviso di 6 mesi? Non è detto che chiudiamo l'attività, una soluzione potrebbe essere entrare in società con altri in altro luogo, ma ancora non siamo in grado di sapere cosa accadrà. I gravi motivi devono essere esplicitati o è sufficiente citare la difficoltà economica?Quale legge deve essere citata?

Michela
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Gentile Michela, come inquilina ha sempre diritto di dare disdetta, con sei mesi di preavviso, per gravi motivi. Può indicare genericamente difficoltà economiche, eventualmente se il proprietario contestasse la disdetta potrebbe documentare la difficoltà con i bilanci. La legge di riferimento è sempre quella 392/78.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella, grazie per il riscontro.
Inviando la raccomandata in data odierna fa fede la data di partenza o di ricezione?posso far partire i 6 mesi dal 1 Ottobre?

Michela
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Gentile Michela, dovrebbe valere la data di ricezione, salvo un accordo diverso e sempre possibile tra le parti.

Isabella Tulipano
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Salve, sono conduttore di un contratto di locazione 3+2, nel contratto sono previsti 3 mesi anticipati di disdetta per gravi motivi ( il mio caso). Abito li da 2 mesi e oggi dovrò inviare la raccomandata di disdetta.La mia domanda è: devo lasciare l appartamento entro il 23/11/2019 o il 23/12/2019? Essendo che le mensilità di caparra sono due e non tre.
IL terzo mese di pagamento affitto rientrerebbe nel mese di settembre oppure ottobre? Cordiali Saluti.

daniela
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Gentile Daniela, i tre mesi partono dalla ricezione della raccomandata, quindi se il proprietario la riceve il 01/10, deve lasciare l'immobile entro il 31/12. Il deposito non andrebbe scontato come affitto, per cui a lei rimarrebbero da pagare i mesi di ottobre, novembre e dicembre.

Isabella Tulipano
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Buonasera, volevo chiedere se è possibile dare disdetta del contratto di affitto con la clausola SALVO BUON FINE DEL MUTUO
Grazie
Barbara

Barbara
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Buonasera Barbara, non è possibile perchè di fatto con la disdetta comunica l'intenzione di andar via e quindi valuta eventuali rischi; è ovvio però che se il proprietario fosse d'accordo potrebbe in ogni caso far valere tale specifica clausola.

Isabella Tulipano
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Salve. Vorrei chiedervi se è possibile dare preavviso di 6 mesi il primo mese che entro in affitto. Purtroppo mi sono resa conto di aver commesso un errore e vorrei evitare di fare le volture e la residenza spiegando una motivazione valida. In effetti non mi piace come zona e soprattutto sto contrattando per acquistare casa altrove, un'occasione che non vorrei perdere, più vicina al lavoro. Come posso muovermi per non incorrere in ulteriori spese o sanzioni? Oltre alle leggi e regolamenti accetto ben volentieri anche consigli.
Grazie mille.

Anna
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Gentile Anna, è possibile dare disdetta anche subito dopo un mese, devono esserci però gravi motivazioni e quelli indicati non lo sono; magari il proprietario potrebbe comunque accettare la disdetta, se lei trovasse un nuovo inquilino potrebbe anche accelerare la chiusura del contratto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
sono in affitto da 10 anni con un inizale contratto 3+2 (cedolare secca) che è stato rinnovato in maniera tacita alle varie scadenze. Adesso vorrei comprare casa e lasciare l'appartamento in maniera anticipata rispetto alla prossima scadenza dando il contrattuale preavviso di 6 mesi. Ho letto che anche se viene dato il giusto preavviso la recessione del contratto prima della scadenza si può avere solo per "gravi motivi" e che l'acquisto della prima casa non rientrebbe tra questi. Mi domando come questo sia possibile e se la clausula si riferisca solo al recesso anticipato prima dei 3 anni previsti nel 3+2 e non ai successivi rinnovi.
Potete chiarire questa questione?
Grazie,
Elisa

Elisa
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Gentile Elisa, in effetti i gravi motivi sono più "severamente" richiesti nella prima durata del contratto; in ogni caso può indicare come gravi motivi le motivazioni per cui compra casa: vicinanza lavoro, famiglia? motivi economici, ecc..

Isabella Tulipano
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