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Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
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Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Marianna Tantillo

    Salve..ho un contratto cedolare secca ..e in scadenza per il 30 settembre 2018..il proprietario mi ha già mandato una lettera dove dice che non me lo rinnoverà è quindi dovrò lasciare l appartamento..la mia domanda è questa posso dare io la disdetta prima?È se si quanti mesi..prima..e basterà la semplice raccomandata..?

  • Gentile Marianna, può dare a sua volta disdetta con raccomandata e rispettando i sei mesi di preavviso se non ci sono diversi accordi.

  • Caterina

    Quando si fa la dezideta di un afito, si deve pagare?

  • Buongiorno Caterina, per dare disdetta deve inviare una raccomandata; quindi per registrarla presso l'agenzia delle entrate deve pagare 67 euro se il proprietario non è in regime di cedolare secca.

  • elena

    buongiorno,mi rivolgo speranzosa a questo utilissimo forum
    la mia inquilina mi sta dando disdetta dopo solo un mese di contratto .,dopo avermi fatto cambiare colore alla casa e 1000 altre richieste...essendo l'immobile in pieno centro non volendo fare affitti brevi che tutti vorrebbero,ho inserito nel contratto regolarmente registrato la frase che la disdetta non poteve essere richiesta se non prima del
    trascorrere dei primi 6 mesi di locazione.mi sono un po' stufata di locatori che non vogliono pagare un canone da casa vacanza e ho pensato di tutelarmi cosi'.e' lecita la mia richiesta sul contratto e posso quindi impuntarmi con la mia inquilina,tra l'altro preside fuori sede ,che stranamente mi chiede di lasciare la casa al finire delle scuole????
    ringrazio anticipatamente e complimenti x le belle parole di presentazione
    elena

  • Gentile Elena, questa restrizione purtroppo non è valida; però per chiedere la risoluzione l'inquilina deve avere una grave ed oggettiva motivazione e soprattutto deve rispettare un termine di preavviso che salvo diversi accordi è di sei mesi.

  • valentina

    Salve..io dovrei recedere dal contratto giorno 1 febbraio . Da contratto dovrei dare l anticipo di 15 gg ...cosa mi conviene mettere nelladisdetta che restituisco giorno 4 febbraio o giorno 1

  • Gentile Valentina, se al proprietario va bene riavere l'immobile al 1 febbraio può indicare tale data.

  • Paola

    Buongiorno avrei bisogno di un consiglio come impostare la lettera per la disdetta del contratto di affitto come compilarlo grazie aspetto vostre notizie

  • Buongiorno Paola, la lettera di disdetta dovrebbe riportare, solitamente, gli estremi del contratto da disdire, il termine di preavviso e quello entro cui lascerà l'immobile e la grave motivazione. se ci sono altri dettagli può scrivere sempre qui.

  • Francesco Mozzetta

    salve ho una domanda, sto in affitto in un monolocale e sin dal primo giorno che ci sono entrato ho notato diversi problemi tra cui il portone di ingresso, blindato, che non aveva la serratura e in passato è stato forzato. La serratura al mio ingresso è stata sostituita ma la padrona di casa non la voleva pagare, ma solo dopo innumerevoli urla l'ha pagata. Premetto che le persone mandate dall'agenzia immobiliare, amiche sue, ma non di mestiere. Infatti dopo nemmeno un anno si è rotta le serratura e sono rimasto fuori casa e ho dovuto chiamare un tecnico per farmela aprire. Il tecnico intervenuto ha subito riscontrato il fatto che il portone ha subito un tentativo di scassinamento.
    Adesso la serratura non ci sta più e per chiudere casa ci sta solo una porticina esterna ma per nulla sicura e blindata
    Ho chiamato la padrona di casa e per tutta risposta mi ha detto che a lei non gliene frega niente e che se si deve sistemare Qualcosa lo devo fare io a mie spese
    Ora volevo chiedere se per Questo motivo potevo per mancata sicurezza e visto gli innumerevoli furti che Quotidianamente si sentono, potevo andarmene dando disdetta anche prima dello scadere del contratto
    In Questo appartamento non mi sento affatto sicuro
    Nel frattempo ne ho trovato un'altro e non vorrei farmi sfuggire Questa occasione

  • Gentile Francesco, indubbiamente la mancanza di sicurezza costituisce un grave motivo per cui dare disdetta anticipata; rispetto però al preavviso, dovrebbe rispettare, salvo diverso accordo con il proprietario, i termini previsti.

  • Eleonora

    Buongiorno, finalmente mia madre ha avuto l'assegnazione della casa popolare però in questi 9 anni di attesa ha dovuto prendere una casa in affitto, cointestandosi il contratto con noi figli che attualmente abbiamo tutti una vita propria. Ora ha un mese di tempo per effettuare il cambio di residenza e ovviamente deve dare disdetta al contratto di affitto che era un 4+4 e che la proprietaria le ha " dice" rinnovato a marzo 2017 per altri 4 anni con una semplice lettera scritta a penna da lei, (senza timbro dell'agenzia delle entrate a convalidarlo senza nostre firme) in cui cambiava addirittura il tipo di contratto da libero a cedolare secca, tale lettera è stata inviata solo a lei e non a noi figli che abbiamo firmato il contratto originale. C'e una clausola, una dicitura specifica per dare disdetta senza avere problemi dalla proprietaria? senza dovergli pagare i sei mesi di disdetta anticipata che purtroppo non abbiamo potuto dare perché non sapevamo nulla fino a 10 giorni fa. Come possiamo muovermi? Grazie per l'aiuto

  • Gentile Eleonora, il cambio di regime fiscale avviene senza che ci sia "autorizzazione" da parte dell'inquilino; l'importante è che il contratto risulti regolarmente registrato presso l'agenzia delle entrate. Se non lo fosse potreste dare disdetta immediata non potendo la proprietaria difendere i propri diritti; se invece risulta registrato allora potreste ridurre i termini di preavviso solo trovando un accordo e magari un nuovo inquilino che possa prendere il posto di sua madre.

  • Eleonora

    Mi scusi se le arriverà due volte.
    Volevo sapere se per il rinnovo all'agenzia delle entrate dopo il 4+4 serve un nuovo contratto controfirmato da noi e convalidato dalla registrazione all'agenzia delle entrate? o basta che la proprietaria vada all'agenzia dell'entrate e dichiari di averlo rinnovato verbalmente e si fa rilasciare un foglio? Come fa in questo caso l'agenzia delle entrate ad esserne sicuro di questo rinnovo? Perché noi a seguito della scadenza del 4+4 noi non abbiamo nulla, tranne una lettera scritta a penna dalla proprietaria in cui dichiara di averlo rinnovato all'agenzia, ma non ce ne un documento attestante questo rinnovo, ne abbiamo firmato nulla per rinnovarlo.

  • Buongiorno Eleonora, si tratta di una proroga del contratto in essere: quindi condizioni, canone, deposito rimangono gli stessi; si va solo all'agenzia delle entrate con il modello rli a registrare la proroga.

  • Eleonora

    Grazie è stata gentilissima.

  • se è una proroga del contratto in essere non dovete firmare nulla.

  • Eleonora

    Ma quindi noi non dobbiamo firmare nulla?? o si?

  • Eleonora

    Le faccio una domanda un po piu tecnica per essere registrato all'agenzia dell'entrate il rinnovo dopo il 4+4 bisogna emettere un nuovo contratto o cosa?? Non serve un foglio scritto e sottoscritto da noi che intendiamo procedere al rinnovo oltre scadenza? Come fa l'agenzia delle entrate a saperlo?? Perche lei dice averlo rinnovato all'agenzia delle entrate ma noi non abbiamo nulla che lo dimostri ne abbiamo firmato nulla. Grazie

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