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Disdetta contratto di locazione.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 27, 2018
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disdetta affitto

Come dare disdetta al contratto di affitto prima della scadenza.

Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi.

Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA:

l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 
• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI:

se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE:

qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta?

A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi:

la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (836)

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Buongiorno, ho bisogno di un'informazione urgente:

Ho stipulato un contratto d'affitto in data 01-08-2019 ma in questi giorni voglio dare disdetta.
Il contratto d'affitto è 4anni+4 ma viene specificato che si può dare disdetta con 6 mesi di preavviso (non devo aspettare i 4 anni giusto?).
Ovviamente la raccomandata con ricevuta di ritorno è gia' pronta per esser spedita ma mi consigliate di avvisare il proprietario prima che gli arrivi la raccomandata o no?
Secondo voi quando lui saprà che voglio disdire, verrà a casa per controllarla o ci verrà quasi al termine dei 6 mesi?
Attendo Vs info

Grazie

Giorgia
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Gentile Giorgia, certamente non deve aspettare la conclusione dei 4 anni, può mandare disdetta specificando i gravi motivi. Può, per buoni rapporti, anticipare la disdetta al proprietario. La verifica dello stato dell'immobile va effettuata di solito a conclusione del contratto.

Isabella Tulipano
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Buonasera,
Sono in affitto da genn 2018 in un appartamento a milano. Contratto 4+4.
A qualsiasi problema il proprietario si fa quasi pregare e mi fa notare di essere stata abituata bene in altri luoghi ( abbiamo gia avuto delle incomprensioni.. diciamo che si sta dimostrando molto attaccato ai soldi ..a detta anche di altri inquilini) e nell ultimo anno al piano di sotto e' venuta a vivere una famiglia di INCIVILI.. sporchi maleducati rumorosi, ai quali dopo mia educata richiesta di evitare certi rumori, urla spostamento di mobili e tanto altro ( sempre h24) ho dovuto mandare anche i carabinieri in quanto l affittuario mi ha aggredito verbalmente urlando come un matto.
Purtroppo la polizia intervenuta non ha rilasciato verbale.
Io vorrei dare disdetta SONO DISPERATA.
sul contratto c e' scritto " ciascuna delle parti ha facolta' di dare disdetta in occasione della prima scadenza e con preavviso di almeno 6 mesi"...
Potete consigliarmi come fare....io fino al 2022 divento matta!!!
Grazie mille!

Daniela
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Buonasera,
Sono in affitto da genn 2018 in un appartamento a milano. Contratto 4+4.
A qualsiasi problema il proprietario si fa quasi pregare e mi fa notare di essere stata abituata bene in altri luoghi ( abbiamo gia avuto delle incomprensioni.. diciamo che si sta dimostrando molto attaccato ai soldi ..a detta anche di altri inquilini) e nell ultimo anno al piano di sotto e' venuta a vivere una famiglia di INCIVILI.. sporchi maleducati rumorosi, ai quali dopo mia educata richiesta di evitare certi rumori, urla spostamento di mobili e tanto altro ( sempre h24) ho dovuto mandare anche i carabinieri in quanto l affittuario mi ha aggredito verbalmente urlando come un matto.
Purtroppo la polizia intervenuta non ha rilasciato verbale.
Io vorrei dare disdetta SONO DISPERATA.
sul contratto c e' scritto " ciascuna delle parti ha facolta' di dare disdetta in occasione della prima scadenza e con preavviso di almeno 6 mesi"...
Potete consigliarmi come fare....io fino al 2022 divento matta!!!
Grazie mille!

Dada
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Buonasera, i motivi citati sono gravi motivi per cui lei può dare disdetta, inviando raccomandata e rispettando i sei mesi di preavviso se non trova un diverso accordo con il proprietario. Al termine di questo preavviso potrà lasciare la casa.

Isabella Tulipano
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Grazie per la tempestiva risposta.
Quindi se non ho capito male non devo aspettare la prima scadenza del 2022, posso mandare disdetta ora per gravi motivi e andare via fra 6 mesi?... ma se vado via prima dei 6 mesi ( facendo comunque partire disdetta domani) cosa puo' succedere?

Daniela
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Gentile Daniela, può dare disdetta anche oggi contando i sei mesi dalla ricezione della raccomandata, andando via prima se non si trova un diverso accordo dovrà in ogni caso pagare i sei mesi di preavviso.

Isabella Tulipano
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Grazie mille per la tempestiva risposta.
Quindi non devo aspettare la prima scadenza dei 4 anni cioe il 2022 ma posso dare disdetta ora e uscire fra 6 mesi?!
Io faro' disdetta subito ma devo aspettare il sesto mese o posso andare via anche prima?

Daniela
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Gentile Isabella,

dovrei inviare una raccomandata A/R al proprietario di casa per dare disdetta con preavviso di tre mesi del contratto di locazione; la situazione è un po inusuale, per non dire paradossale.
Il proprietario ha trasferito la sua residenza anagrafica nello stesso immobile che fitta al sottoscritto, in modo da poter usufruire dei benefici della prima casa (in realtà lo stesso vive in un'altra città, e qui non c'è mai);
a questo punto per evitare probabili disguidi e ulteriori perdite di tempo per la ricezione della mia raccomandata (assenza del destinatario e/o mancato ritiro della raccomandata, ecc.), pensavo d'inviare quest'ultima allo stesso indirizzo della casa dove sono in locazione che coincide con la residenza anagrafica (e quindi anche con il recapito postale) del proprietario. Ovviamente a ricevere la raccomandata ci sarò io stesso, che firmerò al postino la ricevuta di ritorno della mia stessa disdetta, così facendo avrei la certezza assoluta della data esatta di ricezione della raccomandata e saprei da quando far partire esattamente il preavviso per lasciare la casa.
La mia perplessità è la seguente: può la firma del coinquilino (il sottoscritto) del destinatario (il mio padrone di casa) di una raccomandata, avere valore legale a tutti gli effetti e certificare che la ricezione della stessa sia avvenuta anche per conto del proprietario che è l'effettivo destinatario della raccomandata?
Mi auguro di essere stato sufficientemente chiaro e grazie in anticipo.

Luca
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Gentile Luca, la firma di accettazione di una raccomandata potrebbe essere contestata; certamente lei dovrà trovare un altro modo per avere la documentazione che il proprietario è a conoscenza della sua volontà di lasciare casa, magari firmando una scrittura in cui lui accetta la disdetta e vi accordate per il periodo entro cui libererà la casa.

Isabella Tulipano
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Salve vorrei solo chiedere informazione siamo in affito e regola contratto 4+4,però ho avuto problemi nel lavoro e da 2 mesi che non pagho la affitto,che 3 mesi di deposito prima...lo chiedo però posso chiedere avviso di disdetto contratto perche da maggio andremo vivere a casa di mio lavoro che stano ancora fare lavori dove trasferiamo,che devo fare adesso se puo fare la avviso disdetto contratto o devi fare i proprietario?quanti mesi puo dare i proprietario che noi possiamo ancora rimanere?grazie spero che mi puoi aiutare per i consigli..grazie

Leslie
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Buongiorno, lei può dare disdetta e magari accordarsi con il proprietario per un giusto preavviso; il proprietario può avviare, se non pagate, una causa di sfratto e quale punto è un giudice a stabile la data entro cui dovete liberare la casa.

Isabella Tulipano
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Grazie...se possiamo rimanere ancora se faccio avviso pero entro aprile ancora,pero lo chiediamo di pagare questo 2 mesi ancora,se i proprietario avvia i sfratto quanti mesi lo posso danno ancora?ma possono fare subito per esempio?che devo fare devo avvisare i disdetto noi o i proprietario che devi fare i raccomandata?grazie

Leslie
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Sicuramente i tempi dello sfratto sono più lunghi per cui varrebbe la pena cercare un accordo; tenga conto che il proprietario potrebbe venirvi incontro magari trovando un sistema per rateizzare la somma totale dovuta.

Isabella Tulipano
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Ok grazie tanto..

Leslie
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Buongiorno, avrei un quesito da porre.
Sono in trattativa per prendere in affitto un appartamento, la formula contrattuale prevista sarebbe il canone concordato 3+2.
Il proprietario dice che il tempo di preavviso per comunicare eventuale disdetta sarebbe di soli 2 mesi e senza giustificare i gravi motivi.
Questo per me sarebbe l'ideale, ho però letto l articolo 3 comma 6 della Legge 431 del 9 dicembre 1998, la quale definisce che la disdetta deve essere formalizzata con almeno sei mesi di anticipo e solo per gravi motivazioni.
Siccome questo va in contrasto con i miei interessi e con quanto riportato in questo blog, potreste dirmi gentilmente come funziona di preciso...
Vorrei sentirmi certo di non sbagliare..Grazie

Luca
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Gentile Luca, se il proprietario le concede questa disdetta breve e senza gravi motivi per lei l'importante è andarlo a precisare nel contratto e quindi farvi riferimento quando sarà il momento di lasciare la casa.

Isabella Tulipano
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Salve, ho un contratto di subentro 3+2 per una stanza in appartamento che condivido da un mese e mezzo con i proprietari. Da subito i proprietari si sono dimostrati ostili nei miei confronti (considera che per impegni di lavoro, esco di casa alle 7,30 e rientro alle 20 quindi ci vivo pochissimo) imputandomi danneggiamenti vari in casa e altre continue vessazioni. Questa situazione sta creando forti stati d'ansia tali da non riuscire più a dormire e a vivere con forte tensione il poco tempo che trascorro in casa. Ho deciso quindi di lasciare la stanza, ma vorrei sapere se posso dare già da ora comunicazione di disdetta pur sapendo che dovrò purtroppo pagare anche i tre mesi in cui non vi abiterò (nel contratto è indicato che bisogna dare tre mesi di preavviso) e come motivare il recesso anticipato. Grazie

stefania
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Gentile Stefania, può sicuramente dare disdetta indicando queste tensioni come motivo di risoluzione, sui tempi sa che per i tre mesi avrebbe diritto in ogni caso a rimanere nella casa.

Isabella Tulipano
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Salve io ho un contratto di locazione (cedolare secca) della durata di un anno. In scadenza al 1 novembre 2019. Avrei dovuto dare un preavviso di 3 mesi??

Silvia
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Gentile Silvia, se parliamo di un regolare contratto transitorio non è necessaria la disdetta.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella, sono il proprietario di un appartamento che, dopo qualche mese che si trovava vuoto, dallo scorso 01 Marzo 2019, è affittato ad un nuovo inquilino con regolare contratto registrato 4 + 4. Stipulammo (e sottoscrivemmo con doppia firma) che nei primi due anni l'eventuale preavviso per recesso anticipato da parte dell'inquilino sarebbe dovuto essere di 12 mesi, nel terzo e nel quarto anno di 8 mesi e negli ultimi quattro anni di 6 mesi. Vorrei capire se questa clausola ha effettivamente valore oppure se l'inquilino ha sempre e comunque il diritto di recedere anticipatamente dando "soltanto" un preavviso di 6 mesi (anche nei primi anni). Grazie.

Paolo
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Gentile Paolo, l'inquilino ha sempre possibilità di dare disdetta con i dei mesi di preavviso e null'altro, anche se avesse firmato un contratto che riporta condizioni diverse.

Isabella Tulipano
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Innanizitutto grazie per la risposta.

Quindi, se non ho capito male, sul contratto hanno validità solo eventuali clausole che accorciano i tempi relativi al preavviso che l'inquilino può dare per recedere anticipatamente.

Mentre non hanno nessun valore eventuali clausole (sebbene accordate e sottoscritte con doppia firma) che allunghino il preavviso.

Quindi, se sul contratto fossero indicati, per esempio quattro mesi oppure tre mesi, avrebbe valore mentre, se fossero indicati otto oppure dodici, non ha nessun valore legale e rimangono sei i mesi con i quali l'inquilino può recedere anticipatamente dal contratto di locazione per uso abitativo.

Dico bene?

Grazie ancora.

Paolo
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Dice bene Paolo, si possono dare vantaggi a favore dell'inquilino, ma nessun vantaggio per il proprietario almeno in questo ambito.

Isabella Tulipano
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Buongiorno.. io avrei 1 domanda.. io sono in affitto. Il contratto stipulato è di 4+4. Da poco sono trascorsi i primi 4 anni e iniziato il quinto... posso recedere dal contratto prima della scadenza di questi ultimi 4 anni perche ho individuato un appartamento che vorrei acquistare? Se si quanti mesi di preavviso devo dare? Grazie. Luciano

Luciano
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Buonasera Isabella. Avrei 1 altra domanda da porre... il mio contratto d'affitto 4+4 cedolare secca è stato registrato dal padrone di casa regolarmente la prima volta.. siccome questo settembre 2019 sono finiti i primi 4 anni ed è iniziato il quinto anno tacitamente, penso, la mia domanda è la seguente: il contratto deve essere nuovamente registrato una seconda volta per gli altri 4 anni o vale solo la prima registrazione? Faccio questa domanda perche avendo individuato un appartamento che vorrei acquistare dovrei dare al padrone di casa i 6 mesi di preavviso per la disdetta, ma nel fac simile di domanda mi chiede anche la data di registrazione del contratto e non so se si riferisce alla registrazione dei primi 4 anni o dei successivi 4.. grazie. Luciano.

Luciano
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Gentile Luciano, il contratto va prorogato per i successivi 4 anni, quindi deve fare riferimento a questa seconda nuova registrazione.

Isabella Tulipano
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Se il contratto non è registrato dovreste trovare un accordo tra di voi. Formalmente da contratto sarebbero sei mesi di preavviso.

Isabella Tulipano
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Quindi se il contratto per i successivi 4 anni nn è registrato come posso fare la disdetta e quanti mesi di preavviso devo dargli?

Luciano
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Quindi se il contratto nn è registrato come faccio a fare la disdetta? E in questo caso quanti mesi di preavviso dovrei dare?

Luciano
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