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Disdetta contratto di locazione.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 27, 2018
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disdetta affitto

Come dare disdetta al contratto di affitto prima della scadenza.

Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi.

Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA:

l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 
• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI:

se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE:

qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta?

A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi:

la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (700)

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Buonasera, io e mia moglie stiamo acquistando casa e abbiamo mandato regolare disdetta mediante raccomandata al proprietario della casa ove ora siamo in affitto. Siccome il proprietario non abita piu li ma passa saltuariamente a prendere la posta vorrei capire se per i 6 mesi di disdetta fa fede il timbro della raccomandata spedita o se devo aspettare che lui la ritiri materialmente ?

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Gentile Matteo fa fede quando il proprietario la riceve, quindi il timbro della cartolina che riceve indietro.

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La ringrazio della risposta inanzitutto, ma mi chiedo, se il proprietario non si presenta per 3 mesi a ritirare la corrispondenza io come faccio a tutelarmi con i tempi ?

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In quel caso vale la giacenza, quindi potrebbe anche non ritirarla.

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Buonasera, vivo in un appartamento in affitto con mio marito da quasi 4 anni. Il contratto ha scadenza il 30/06/19. Sono incinta di 5 mesi e il mese scorso abbiamo trovato un'altro appartamento più grande da acquistare. Ora però non rientriamo nei sei mesi di preavviso per non rinnovare il contratto alla scadenza. Comunicarlo solo due mesi prima cosa comporta? Grazie mille

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Gentile Elisa, la proprietà può richiedere in ogni caso i dei mesi di preavviso, andando a comunicare la proroga del contratto e poi la risoluzione anticipata; ovviamente sarebbe più comodo chiudere il contratto in occasione della scadenza, ma per questo dovrete trovare un accordo.

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Buonasera,
i varii uffici di d intermediazione,mi offrono contratti liberi di 4+4,a me interesserebbe una locazione di 6-9 mesi,è possibile indicare nel contratto la disdetta per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi e ridurrei i tempi della disdetta a 3 mesi aznichè i canonici 6?
Grazie

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Buongiorno Luca, questo è possibile farlo; così come è possibile stipulare direttamente un contratto breve per motivazioni transitorie.

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Io abito in appartamento con contratto 4+4, vorrei andarmene alla fine dei primi 4. Ma se io abito fino a una settimana dalla scadenza dei 6 mesi devo pagare sempre i sei mesi di preavviso .in pratica sarebbero se nn ho capito male sei mesi di affitto più i sei di preavviso . Ho capito bene? .
Poi x gravi motivi come causa x nn pagare i sei mesi .ci può essere come giustificazione umidità nella casa. Mi può dare un aiuto x capire. Grazie

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Gentile Giuliano, in realtà se ha un grave motivo per cui dare disdetta deve inviare la raccomandata e a partire dalla ricezione deve pagar eil canone e può rimanere nell'immobile pe rlatri sei mesi. Non oltre.

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Buonasera,ho un contratto di locazione ad uso commerciale 6+6 e voglio disdire per gravi motivi.Vorrei sapere,se può aiutarmi,in che misura devono essere elencati i gravi motivi e visto che non riceve le raccomandate,visto che e' successo piu' volte,quando parte il conteggio dei 6 mesi?

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Gentile Arnaldo, i motivi devono essere oggettivi, legati all'andamento della sua attività e vanno citati magari parlando genericamente di fatturati in ribasso, ad esempio. Per la raccomandata, l'importante è mandarla all'indirizzo esatto, se andrà in giacenza si considera comunque ricevuta alla data di ricezione della posta

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Buongiorno ho ricevuto in data odierna una lettera della mia padrona di casa,la quale mi comunica di non avere intenzione di rinnovare il contratto di locazione che scade al 30/09/2019.Come mi devo comportare? Lo può fare?

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Buongiorno Liliana, se il 30 settembre è la prima scadenza contrattuale (i primi 4 anni ad esempio) può farlo solo indicando la motivazione che deve rientrare tra quelle individuate dalla legge

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Buongiorno, sono in affitto con contratto 4+4 .
Da 2 anni abito li adesso il mio Comune mi ha concesso un alloggio Aler, la consegna sará prima dei 6 mesi della disdetta, è stato tutto veloce ed inaspettato giacche partecipai ad un Bando 4 anni fa. Legalmente posso andar via prima? Anche se nel contratto ce scritto 6 mesi, la causa nn dipende da me.....posso farlo per giusta causa???grazie in anticipo

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Gentile Adriana, per andar via occorre un giusto motivo e il suo lo è, ma i sei mesi devono essere rispettati, salvo diverso accordo con la proprietà.

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Buongiorno Isabella,
ho un contratto di 4anni registrato con cedolare secca per un'abitazione in cui vivo già da due anni.
Vorrei darne disdetta perché non mi trovo più bene nel rapporto coi proprietari che vivono al piano di sotto incrinato dal fatto che la lavatrice si è rotta è imputano a me la responsabilità e non all'usura dell'elettrodomestico. Per quieto vivere (leggi economia di tempi e spese) ho acquistato un'altra lavatrice a mie spese e ho lasciato correre il fatto.
Ora, da tre mesi ho un contratto di lavoro part time in un'altra città sino ad agosto e c'è possibilità mi rinnovino a tempo pieno.
Da ciò che ho compreso leggendo il bolg è necessario indicare una motivazione per la disdetra. Nel mio contratto sono indicati solo i termini per cui il locatore può o meno comunicarmi disdetta.
Deduco quindi che per me valgano i termini di legge, non specificati nel contratto, di disdetta con preavviso 6mesi per gravi motivi. È possibile considerare grave motivo il trasferimento di lavoro in un'altra città in previsione del rinnovo? Più che altro perché se attendo la conferma dovrei poi per 6mesi sostenere un doppio affitto economicamente per me non sostenibile.
La ringrazio anticipatamente, cordiali saluti.

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Buongiorno Francesca, il trasferimento per lavoro è senza dubbio un grave motivo per cui può dare disdetta, rispettando i termini di preavviso.

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Buongiorno, volevo chiedere un informazione. Devo dare la disdetta del contratto di affitto Dell appartamento dove vivo ora. Da contratto è previsto un preavviso di 6 mesi, ma parlando oggi con la mia padrona di casa mi ha detto che se voglio posso lasciarlo in due mesi e a me andrebbe benissimo. Come devo muovermi ora?

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Gentile Cecilia, dovrebbe a questo punto nella disdetta indicare la data entro cui, come da accordo con la proprietaria, lascerà casa, in modo da certificare l'autorizzazione ad una disdetta ridotta a due mesi. Alla fine del preavviso registrerete presso l'agenzia delle entrate la risoluzione anticipata del contratto.

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Buonasera. Mia madre quasi 80 anni ha stipulato 2 anni fa un contratto 4+4. A soli due anni il proprietario ha detto che serve la casa per il figlio. Fermo restando che ho speso i soldi per fare dei lavori. Ma è possibile la disdetta antecedente alla scadenza naturale del primo periodo per questo motivo o prima dei 4 anni non dovrei avere problemi. Sento dire che per motivi particolari mi p o mandare via con disdetta di 6 mesi anche prima della scadenza dei 4 anni

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Buongiorno. Devo dare la disdetta del contratto dove vivo in affitto. Il contratto prevede 6 mesi di preavviso ma la mia padrona di casa mi ha detto che se voglio posso lasciare l appartamento anche tra due mesi. Per me va benissimo. Ora come mi devo muovere?

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Buongiorno Massimo, la disdetta prima della scadenza dei 4 anni non è regolare; quindi suo padre ha diritto di rimanere o valutare eventualmente di andar via se c'è un'adeguata ricompensa economica, ad esempio,

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