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Disdetta contratto di locazione.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 27, 2018
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disdetta affitto

Come dare disdetta al contratto di affitto prima della scadenza.

Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi.

Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA:

l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 
• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI:

se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE:

qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta?

A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi:

la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (750)

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Salve io e mio marito abbiamo acquistato un immobile, nel quale dovremmo riuscire ad entrare a metà ottobre. Attualmente siamo in affitto e abbiamo già dato disdetta secondo la clausola del preavviso semestrale. La proprietaria ci ha inizialmente concesso di andar via prima dei sei mesi se avesse trovato un nuovo inquilino. Ora mi chiede verbalmente di lasciare l'appartamento entro la fine di settembre perché i nuovi inquilini hanno questa scadenza. Cosa x me impossibile visto che sarò nel bel mezzo dei lavori di ristrutturazione. Ragion per cui mi ritroverò a dover pagare mutuo e affitto insieme perché la proprietaria indispettita ha detto che a questo punto ci atteniamo alle regole del contratto. Ora mi chiedo, sono obbligata per legge in questi sei mesi a ricevere in casa visite di nuovi eventuali inquilini?

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Buongiorno Marta, a questo punto è tenuta, appunto, a rispettare quanto indicato da contratto e quindi anche a far visitare l'immobile, sempre in orari e giorni per lei comodi.

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Buongiorno,
Nel momento in cui io ho mandato la raccomandata con la disdetta dell’affitto, il proprietario può chiedermi di pagare la tinteggiatura delle scale comuni?
Tutto l’immobile (composto da soli due appartamenti e un bar al piano terra) è tra l’altro in vendita da due anni. La proprietaria accetta di farmi recedere prima dei sei mesi solo se io partecipo alla tinteggiatura delle scale che ha deciso arbitrariamente lei senza consultare noi inquilini.
Può farlo?
Grazie

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Gentile Sara, in effetti la spesa sarebbe di competenza degli inquilini, ma indubbiamente la tempistica è poco corretta. Forse le conviene rispettare i termini di disdetta e quindi evitare il pagamento di una spesa di cui lei di fatto non ne godrà.

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Gentile Isabella,

Gradirei ricevere informazioni riguardo le visite dell'appartamento da parte di nuovi inquilini durante i sei mesi di preavviso. Ovvero, bisogna essere sempre e comunque disponibili a farlo visitare per tutti i sei mesi? Esistono modalità specifiche?

Grazie mille e
Buon lavoro.

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Buongiorno. Sono affittuaria appartamento con contratto prima casa 3+2, tra 8 mesi scadranno i due anni "supplementari" e sto cercando di acquistare una casa. Se riesco ad acquistare nuova casa anticipatamente alla scadenza del contratto, come devo comportarmi con il padrone dell'appartamento? Quando devo inviare lettera disdetta? Dovrò pagare i mesi restanti in ogni caso? Anche se lascio libero prima l'appartamento? Grazie

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Buongiorno Francesca, come per la vendita, deve indicare lei orari e giornate disponibili; non certo tutti i giorni e non certo adeguandosi lei alle esigenze degli altri.

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Buongiorno. Sono affittuaria appartamento con contratto prima casa 3+2, tra 8 mesi scadranno i due anni "supplementari" e sto cercando di acquistare una casa. Se riesco ad acquistare nuova casa anticipatamente alla scadenza del contratto, come devo comportarmi con il padrone dell'appartamento? Quando devo inviare lettera disdetta? Dovrò pagare i mesi restanti in ogni caso? Anche se lascio libero prima l'appartamento? Grazie

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Buongiorno Alina, se compra casa e ha bisogno di lasciare l'immobile prima deve inviare regolare didatte rispettando i 6 mesi di preavviso, salvo diverso accordo con il proprietario che potrebbe accettare di riavere l'immobile prima dello scadere del preavviso.

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Buongiorno.
A ottobre 2018 ho acquistato un immobile locato come prima abitazione
Contratto 4+4 prima scadenza novembre 2019.
Evitando di temporeggiare ho immediatamente inviato la Lettera di disdetta con Raccomandata e ricevuta di ritorno (senza ridurmi ai 6 mesi prima della scadenza).
Durante questi mesi, di comune accordo con gli inquilini, ho inviato loro diversissimi link con appartamenti da visitare...
Mancano escludendo luglio 4 mesi alla scadenza del contratto, E nonostante la mia collaborazione indiretta, e il fatto che già da prima di agosto 2018 gli inquilini avessero saputo dall'ex proprietario che il contratto non sarebbe stato rinnovato, mi dicono che stanno cercando ma che non hanno ancora trovato...
Personalmente mi sento preso in giro, perché se non hanno trovato nulla in più di 9 mesi, non capisco come possano riuscirci in 4mesi.
Ho scritto loro perciò una nuova raccomandata per ricordar la futura/breve scadenza, e che in caso di abitazione occupata ho intenzione di richiedere procedura di sfratto con richiesta di addebito spese processuali.
Ha gentilemente qualche consiglio da darmi?

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Buongiorno, in effetti la procedura a cui pensa è corretta; corretto anche il tentativo di aiutarli a trovare altro. Magari provi a capire quali sono esattamente le esigenze, in modo da poter capire quali sono gli ostacoli incontrati finora.

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Buongiorno,

sono in affitto da 12 anni e ora mi accingo ad acquistare l'immobile nel quale vivo poichè il padrone di casa mi ha chiesto se ero intenzionato ad acquistare ed abbiamo trovato un accordo.
La casa verrà acquistata dalla mia compagna (intestata a lei) , per quanto riguarda il contratto di affitto devo inviare in ogni caso disdetta? e a chi? all'attuale proprietario di casa o alla mia compagna?
Grazie per un vostro riscontro

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Gentile Alessio, diciamo che semplicemente potrete registrare la risoluzione del contratto, in modo da chiudere questo tipo di rapporto di affitto.

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Buongiorno,
in caso volessi, come conduttore, dare disdetta di un contratto di affitto concordato perché sono in difficoltà con il pagamento del canone e ho trovato una soluzione più economica tramite cooperativa edilizia alla quale non ero ancora iscritto al momento della stipula, questi sarebbero considerabili come "gravi motivi" che giustificano la disdetta anticipata con il regolare preavviso di 6 mesi?

Grazie mille.

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Gentile Enrico, i motivi economici solitamente sono considerati validi. Quindi dando regolare disdetta con sei mesi di preavviso non dovrebbero esserci problemi.

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Buonasera, A giorni devo inviare la disdetta con raccomandata ... Ora di regola bisogna aspettare i 6 mesi prima di lasciare la casa ma se nel frattempo trovo casa e voglio lasciare prima dei 6 mesi la vecchia casa sono obbligata comunque a pagare i mesi restanti ... e se lascio la casa e non li pago i mesi restanti ... .. ??? Cosa succede ???
Al massimo uno può lasciare la caparra visto che non ci sono danni ...

La ringrazio cordialmente Rosa :

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Gentile Rosa, per lasciare casa prima dei sei mesi e soprattutto smettere di pagare deve trovare un accordo con la proprietà; in caso contrario oltre al deposito la proprietà potrebbe chiedere tramite un legale il pagamento dei sei mesi.

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Salve, ho fatto disdetta di contratto d'affitto circa 4 mesi fa in quanto ho acquistato un appartamento come abitazione principale.
ad oggi ho usufruito dietro "concessione" del padrone di casa dell utilizzo della mensilità morta nel mese di giugno, in quanto ho delle difficoltà a pagare l'affitto e il mutuo insieme.. dall'appartamento sono già andata via, ma la proprietaria vuole pagati per forza gli altri due canoni restanti, luglio ed agosto.
io mi trovo in difficoltà, ho pure una bambina piccola le spese non mancano ..
posso appellarmi a qualcosa ,per evitare di pagare questi due mesi??
o son costretta?il padrone di casa non non vuol venirmi incontro..
Grazie per la risposta.

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Gentile Simona, l'unico modo potrebbe essere quello di trovare già un nuovo inquilino, dal momento in cui l'immobile viene riaffittato lei non deve più pagare. in ogni caso anche aver ridato indietro le chiavi rappresenta l'accettazione da parte della proprietaria della sua disdetta.

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Buongiorno, la mia situazione è questa. Ho un contratto regolare di affitto 4+4 che scade a dicembre 2022 e rinnovo al 2026. A gennaio scorso il padrone mi manda sfratto tramite raccomandata. Al telefono mi motiva il tutto dicendo che vuole chiudere la società a cui è intestata la villetta in cui vivo. Io dico che non è un motivo valido e che sarei andata dall’avvocato. A questo punto ha fatto marcia indietro, chiedendomi la cortesia di guardarmi attorno e se potevo amichevolmente cercare di lasciare prima che riuscivo. Ok. Il mio compagno ed io eravamo già in cerca di una casa da acquistare. Trovata. Io consegno una lettera a mano, dicendo che lascerò la villetta il 31/08. Ora però ho un problema. La casa nuova non sarà finita prima di ottobre. Io posso restare qui nonostante la mia lettera in cui dicevo che avrei chiuso il contratto il 31/8? La legge me lo permette?
Grazie mille

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Gentile Simona, diciamo che non è che ci sia una legge che interviene.. più che altro le conviene contattare il proprietario per trovare un accordo e farsi concedere qualche mese in più; per così poco al proprietario non converrebbe in ogni caso procedere con uno sfratto.

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Salve,
sono sia proprietario locatore di un immobile che ho affittato in periferia, sia conduttore di un immobile che ho preso dato che è più vicino a lavoro.
In entrambi i casi ho stipulato un contratto 3+2 con cedolare secca.
I contratti sono stati stipulati nel mese di giugno di quest'anno.
Qualora volessi in futuro, prima della scadenza dei 3 anni, voler recedere dal contratto di affitto nel bilocale di cui sono conduttore, per riprendere possesso dell'appartamento di mia proprietà di cui sono locatore, devo addurre particolari motivi per giustificare la disdetta da presentare nei termini dei 6 mesi?
Grazie per la cortese risposta.

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Gentile Luca, come conduttore può dare disdetta in qualsiasi momento, con 6 mesi di preavviso, per gravi motivi (lavoro, famiglia, economici); come locatore, invece, deve aspettare lo scadere dei 3 anni, dare un preavviso di almeno 6 mesi ed avere una delle motivazioni previste per legge (uso personale, vendita, ristrutturazione, ecc..).

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