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Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
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Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Pietro

    Gentile Isabella, mia madre è in affitto dal 1/2/2010 e siccome anziana e non più autosufficiente si è ritenuto necessario trasferirla in casa di riposo. La domanda che vorrei Le rivolgere è la seguente: è obbligata a disdire il contratto di locazione con raccomandata A/R 6 mesi prima? oppure la motivazione può giustificare la risoluzione del contratto con un periodo di preavviso ridotto? e se si, di quanto?
    RingraziandoLa per la cortese attenzione rimango in attesa di una sua graditissima risposta. Cordiali saluti.

  • Gentile Pietro, la condizione di sua madre è indubbiamente una motivazione corretta per dare disdetta, sul preavviso il termine è di sei mesi, salvo diverso accordo con la proprietà che potrebbe venire incontro alle esigenze e ridurre tale preavviso.

  • Mohamed

    Salve buonasera eio affittato casa miA a un ragazzo fatto contratto locazione 4x4 adeso passato 2mesi volivo cancellare El contratto cosa devo fare ?grazie

  • Gentile Mohamed il contratto può essere disdettato da parte sua come proprietario solo allo scadere dei primi 4 anni; salvo il caso in cui l'inquilino non paghi o abbia un comportamento evidentemente scorretto.

  • Fabrizio

    Buongiorno e piacere,
    mi sono appena iscritto e desidero condividere e richiedere consiglio sulla mia "avventura" in un appartamento che ho preso in affitto a Roma.
    Con la mia compagna siamo entrati in questo appartamento a metà febbraio. Quando siamo andati a visitare l'appartamento, non ci è stato possibile controllare bene che fosse tutto funzionante, in quanto erano in corso lavori di ritinteggiatura in tutte le stanze.
    Eravamo a conoscenza di alcune cose da ripristinare tra cui infissi e serrande e ci è stato assicurato dal locatore che tutto sarebbe stato perfettamente funzionante per la data stabilita di ingresso in casa. (l'appartamento si presenta ammobiliato)
    Bene...
    Al momento del nostro ingresso, abbiamo riscontrato che una serranda non era stata sostituita e non si chiude tutta e un'altra scendeva storta e si tirava su con fatica. Inoltre, cosa constatata anche dal locatore, il top della cucina era da sostituire (a detta sua è stato ordinato e dovrebbe arrivare entro fine marzo).
    Con il passare dei giorni si presentano le problematiche più disparate:
    Forno che non funziona (riparato ieri, dopo un mese)
    Caldaia che perde pressione, nonostante i molteplici interventi del tecnico
    trasudo di acqua dal rubinetto della cucina
    Ad oggi la serranda che non si chiude si trova ancora nello stato in cui era.
    Ometto altre cose che sono state riparate (citofono, altra serranda, rubinetto in giardino che perdeva).

    Ovviamente ho sollecitato più volte degli interventi per risolvere, il locatore risponde che non era a conoscenza di questi problemi perchè gli inquilini precedenti hanno maltrattato la casa e non segnalavano le cose che non andavano e che più che chiamare operai e tecnici non sa cosa fare (ripeto mi era stato garantito che per la data della stipula del contratto sarebbe stato TUTTO a posto).

    Il contratto è un transitorio che scade a fine agosto, per la disdetta servono 60 giorni.

    Tutti questi difetti, ripeto, non riscontrabili prima del nostro ingresso, ci stanno causando dei disagi, in quanto non possiamo godere a pieno dell'appartamento, senza contare le continue visite di tecnici, che non risolvono nulla!!!
    Oltretutto la mia compagna è freelance e lavora da casa, tutto questo trambusto causato dal viavai di operai la costringe a perdite di tempo e di conseguenza ritardi nel suo lavoro, mentre a me sta costando ore di permesso sprecate.

    Chiedo un consiglio a chi è più esperto di me: per questi vizi è possibile richiedere il recesso immediato del contratto? Qualora non volessi recedere immediatamente (non saprei dove potremmo andare a vivere), questi vizi che si protraggono, costituiscono grave motivo per la disdetta?

    Ringrazio anticipatamente per l'aiuto e mi scuso se ho postato nella sezione errata e per la lunghezza!

  • Buongiorno Fabrizio, benvenuto allora! Diciamo che per considerare un vizio grave ci dev'essere una situazione tale per cui l'immobile non può essere utilizzato; ora, da quanto descritto, sicuramente può considerare tali difetti come vizi per cui chiedere la risoluzione anticipata del contratto, ma rispettando il termine di preavviso e sopratutto potrebbe richiedere una riduzione del canone, considerando che il valore del bene che le è stato concesso in affitto si riduce proporzionalmente ai difetti riscontrati ora.

  • Fabrizio

    Gentile Isabella,
    la ringrazio innanzitutto per la chiarissima risposta. Ho considerato anche l'ipotesi della riduzione del canone, cosa che dal locatore non verrà accettata in quanto, sempre a detta sua, si sta attivando costantemente per risolvere... peccato che il 13 febbraio scorso questa casa doveva essere completamente funzionale (ovviamente al netto di eventuali difetti dovuti a normale usura, dal momento che è stata precedentemente abitata)!!! Dal momento che si sta dimostrando una persona totalmente inaffidabile, non vorrei continuare a regalare i miei soldi... per cui credo che procederò con lettera di disdetta come da Lei consigliato (con i 60 giorni di preavviso come stabilito nel contratto). suppongo inoltre che, vista questa situazione (considerando la perdita di tempo e soldi che sta subendo soprattutto la mia compagna a causa delle continue intrusioni di operai e tecnici totalmente inefficaci), non potrei prendere in considerazione anche una richiesta di risarcimento danni, giusto?
    La ringrazio ancora infinitamente per la pazienza e la disponibiltà

  • Sara

    Buon giorno
    Nel mio contratto di affitto c'è scritto che posso rescindere il contratto prima del termine per gravi motivi.
    Vuol dire che io non posso rescindere prima del termine se ho trovato un nuovo alloggio dove stare?
    Dato mi trasferisco da mia nonna perché ha gravi motivi di salute devo specificarlo nella disdetta?

    Grazie

  • Gentile Sara, ci deve essere un motivo per disdire prima della scadenza; quindi il suo risulta un grave motivo che dovrà specificare nella raccomandata da inviare alla proprietà.

  • Samuele

    Salve, avrei una domanda, sarò conciso: la mia proprietaria vuole stipulare un contratto 4+4 con clausola di minimo 1 anno obbligatorio. Questo un po' mi spaventa, perché se dovessi trovarmi (nella vita nulla è certo!) in gravi condizioni da non poter più ottemperare al pagamento dell'affitto, potrei dare disdetta anticipata senza necessariamente attendere i 12 mesi? Grazie in anticipo :)

  • Buongiorno Samuele, la clausola proposta dalla proprietà non è regolare; quindi a prescindere da quanto inserito in contratto se ci fossero gravi motivazione può in ogni caso dare disdetta.

  • Marianna Tantillo

    Salve..ho un contratto cedolare secca ..e in scadenza per il 30 settembre 2018..il proprietario mi ha già mandato una lettera dove dice che non me lo rinnoverà è quindi dovrò lasciare l appartamento..la mia domanda è questa posso dare io la disdetta prima?È se si quanti mesi..prima..e basterà la semplice raccomandata..?

  • Gentile Marianna, può dare a sua volta disdetta con raccomandata e rispettando i sei mesi di preavviso se non ci sono diversi accordi.

  • Caterina

    Quando si fa la dezideta di un afito, si deve pagare?

  • Buongiorno Caterina, per dare disdetta deve inviare una raccomandata; quindi per registrarla presso l'agenzia delle entrate deve pagare 67 euro se il proprietario non è in regime di cedolare secca.

  • elena

    buongiorno,mi rivolgo speranzosa a questo utilissimo forum
    la mia inquilina mi sta dando disdetta dopo solo un mese di contratto .,dopo avermi fatto cambiare colore alla casa e 1000 altre richieste...essendo l'immobile in pieno centro non volendo fare affitti brevi che tutti vorrebbero,ho inserito nel contratto regolarmente registrato la frase che la disdetta non poteve essere richiesta se non prima del
    trascorrere dei primi 6 mesi di locazione.mi sono un po' stufata di locatori che non vogliono pagare un canone da casa vacanza e ho pensato di tutelarmi cosi'.e' lecita la mia richiesta sul contratto e posso quindi impuntarmi con la mia inquilina,tra l'altro preside fuori sede ,che stranamente mi chiede di lasciare la casa al finire delle scuole????
    ringrazio anticipatamente e complimenti x le belle parole di presentazione
    elena

  • Gentile Elena, questa restrizione purtroppo non è valida; però per chiedere la risoluzione l'inquilina deve avere una grave ed oggettiva motivazione e soprattutto deve rispettare un termine di preavviso che salvo diversi accordi è di sei mesi.

  • valentina

    Salve..io dovrei recedere dal contratto giorno 1 febbraio . Da contratto dovrei dare l anticipo di 15 gg ...cosa mi conviene mettere nelladisdetta che restituisco giorno 4 febbraio o giorno 1

  • Gentile Valentina, se al proprietario va bene riavere l'immobile al 1 febbraio può indicare tale data.

  • Paola

    Buongiorno avrei bisogno di un consiglio come impostare la lettera per la disdetta del contratto di affitto come compilarlo grazie aspetto vostre notizie

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