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Disdetta contratto di locazione.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 27, 2018
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disdetta affitto

Come dare disdetta al contratto di affitto prima della scadenza.

Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi.

Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA:

l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 
• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI:

se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE:

qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta?

A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi:

la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (729)

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Salve,
sono sia proprietario locatore di un immobile che ho affittato in periferia, sia conduttore di un immobile che ho preso dato che è più vicino a lavoro.
In entrambi i casi ho stipulato un contratto 3+2 con cedolare secca.
I contratti sono stati stipulati nel mese di giugno di quest'anno.
Qualora volessi in futuro, prima della scadenza dei 3 anni, voler recedere dal contratto di affitto nel bilocale di cui sono conduttore, per riprendere possesso dell'appartamento di mia proprietà di cui sono locatore, devo addurre particolari motivi per giustificare la disdetta da presentare nei termini dei 6 mesi?
Grazie per la cortese risposta.

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Gentile Luca, come conduttore può dare disdetta in qualsiasi momento, con 6 mesi di preavviso, per gravi motivi (lavoro, famiglia, economici); come locatore, invece, deve aspettare lo scadere dei 3 anni, dare un preavviso di almeno 6 mesi ed avere una delle motivazioni previste per legge (uso personale, vendita, ristrutturazione, ecc..).

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Buongiorno,
sono locatore in un contratto 4+4 (cedolare secca).
Il conduttore mi ha avvisato che nei prossimi giorni manderà raccomandata per disdetta anticipata con preavviso di 6 mesi (come da contratto).
In realtà mi ha chiesto la cortesia di lasciare l'appartamento tra soli 3 mesi. Questa richiesta mi sta bene perchè mia moglie tra poco partorirà e potrò far stare in questo appartamento i miei genitori che si trasferiranno vicino a noi per un paio di mesi.
Cosa devo fare in questo caso per quanto riguarda la parte burocratica visto che non rispettiamo le tempistiche indicate nel contratto registrato (comunicazioni agenzia delle entrate, eventuali pagamenti ecc...)?
Grazie

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Gentile Angelo, se siete d'accordo tra voi basterà registrare la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate quando il contratto sarà chiuso.

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Grazie per la risposta. Devo essere io a comunicare la risoluzione anticipata o può anche essere il conduttore a recarsi presso l'agenzia delle entrate?

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Potete farlo entrambi.

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Buongiorno,

Grazie mille per tutte le dettagliate e precise informazioni.
Io e mia moglie siamo conduttori di un contratto a canone concordato stipulato in data 01/01/2018, della durata di anni 3+2.

Un articolo del contratto specifica per i conduttori la possibilità di recedere anticipatamente "per gravi motivi" con preavviso di 6 mesi.

Poiché ci accingiamo ad acquistare la nostra prima casa di proprietà (fatto imprevisto alla data di stipula del contratto), possiamo addurre tale causa come giustificato grave motivo? Siamo comunque obbligati a specificarlo nella Raccomandata di recesso, visto che c'è un articolo del nostro contratto che lo specifica?

Dobbiamo altresì specificare nella lettera la restituzione del deposito cauzionale di 3 mensilità da noi versato?

Grazie mille per i chiarimenti!

Un cordiale saluto,

Fabrizio Cavallari
Pergine Valsugana (TN)

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Gentile Fabrizio, la motivazione di disdetta va necessariamente inserita e nel vostro caso dovete specificare il perchè dell'acquisto; poi indicate un termine entro cui libererete l'immobile e quindi allora concorderete le modalità di recupero del deposito versato.

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Buongiorno,

Grazie mille per la cortese risposta.

Quindi è sufficiente specificare che recediamo dal contratto in conseguenza del fatto che ci accingiamo all'acquisto della prima casa?

Mille grazie per il chiarimento.

Un cordiale saluto,

Fabrizio Cavallari

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Esatto Fabrizio, specificando magari il motivo per cui comprate (economico, di vicinanza al lavoro o familiari).

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Grazie mille! :-)

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il mio inquilino mi ha mandato la disdetta di un contratto 4+4 appena stipulato, in pratica non ha mai preso possesso dell'appartamento. la disdetta é resa resa regolarmente tramite raccomandata AR. A questo punto mi risulta che l'inquilino, che non ha addotto cause gravi o di forza maggiore, sia comunque tenuto al pagamento del canone per 6 mesi, anche perché io ho rinunciato ad altri candidati e mi trovo costretta a rimettere l'appartamento sul mercato con tutti quel che ne consegue. c'e un fax simile di lettera di riscontro che il proprietario possa o debba inviare a seguito di tale disdetta per sottolineare gli obblighi dell'inquilino? Ben inteso che se nel frattempo l'appartamento venisse locato nuovamente, l'obbligo al pagamento del canone da parte del primo verrebbe meno. Grazie.

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Gentile Paola, non sarebbe necessario in realtà specificare nulla; volendo può rispondere che prende atto della disdetta e che considererà l'inquilino libero a partire dallo scadere dei sei mesi di preavviso.

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Buongiorno,
siamo entrati in casa d'affitto l'anno scorso ad Ottobre, contratto 4+4, ma, abbiamo trovato una casa da acquistare, anche perchè per motivi di salute, la casa in cui siamo risulta troppo umida per me, quanto preavviso dobbiamo dare? Se riusciamo ad acquistare casa a breve, dobbiamo pagare comunque per sei mesi mutuo +affitto ( se riusciamo ad entrare nella casa nuova nel giro di un paio di mesi?)
Grazie

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Gentile Laura, se non vi è un accordo diverso il preavviso è di sei mesi; potrebbe in ogni caso chiedere al proprietario di ridurre questo tempo, ma eventualmente la richiesta dei sei mesi sarebbe un suo diritto.

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Dovrei dare disdetta di un contratto 4+4 con scadenza 2020 posso consegnare a mano la disdetta all'inquilino anticipatamente prima dei 12 mesi

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Gentile Monica, l'importante è che si faccia firmare una sorta dii ricevuta per avvenuta ricezione.

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Buongiorno,
Mi chiedevo, se avessi bisogno di disdire il 4+4 in anticipo poiché decido di comprare casa (ovviamente non è un grave motivo) cosa succede? A quali conseguenze posso incorrere?
Grazie

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Gentile Alice, se manda una regolare disdetta e indica diciamo il motivo per cui compra una casa, rispettando termini e modalità di disdetta solitamente il proprietario non si oppone, magari potrebbe proporsi anche di trovare lei stessa un nuovo inquilino per andar via ancora prima.

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Buongiorno, Sono in affitto in un appartamento con contratto 3 + 2, a febbraio ho dato disdetta usufruendo dei sei mesi di anticipo prima di lasciare l'appartamento, ho acquistato casa e quindi adesso mi ritrovo a pagare Sì affitto che mutuo . Il Prossimo mese andrò via ed ho chiesto alla proprietaria di utilizzare per il mese di giugno la caparra visto la momentanea difficoltà a pagare sua mutuo che affitto, con l intenzione di pagare a luglio e agosto le altre due mensilità anche se la casa in realtà è vuota.e anche se sono in difficoltà.. Ma sono costretta a farlo? Se lascio l appuntamento non ci abito più devo pagare questi due mesi? Grazie mille per la risposta

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Gentile Giulia, se non ha trovato un accordo diverso con la proprietaria è tenuta a dare i sei mesi di preavviso e teoricamente potrebbe tenere le chiavi fino alla fine di questo periodo.
Rispetto al deposito non potrebbe essere usato come canone mensile, ma se non ci sono danni il proprietario potrebbe anche accettare.

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Buongiorno

Sto per comprare casa, ma quella che mi piace, è in vendita affittata, e quindi occupata .


Dato che ho venduto la casa dove abitavo, in quanto troppo grande per le mie esigenze, non volendo andare in affitto, come posso, una volta entrato in possesso della nuova casa, poterci abitare in tempi brevi insieme a mia moglie ? Grazoe per la risposta

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Gentile Peter deve capire che tipo di contratto esiste e quale durata; se il contratto non è in scadenza non potrebbe farlo liberare, se non trovando un accordo diretto con l'inquilino.

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Salve, ho mandato una disdetta anticipata con sei mesi di anticipo, per un contratto commerciale , ma nn ho messso nessn graeve motivo , perché d accordo verbalmente con il Propietario , allo scadere dei sei mesi mi manda una lettera de suo avvocato dicendo che nn vale la disdetta in quanto nn motivata . La mia domanda è per nn accettare la mia difetta avrebbe dovuto rispondere in un termine ??,,

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Gentile Antonio, diciamo che doveva contestare un vizio di forma, se lei ha un grave motivo da presentare potrebbe integrare la richiesta documentandola.

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