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È legge la cedolare secca sui negozi: come funziona?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 08, 2019
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Introdotta la cedolare secca per gli affitti commerciali: da promessa a realtà.


Dopo tanto chiedere, parlare, scrivere, ecco che la Legge di stabilità 2019 ha introdotto realmente e concretamente la possibilità., per i proprietari privati, di applicare il regime fiscale della cedolare secca anche per i redditi di locazione derivante dall’affitto di immobili commerciali e non più solo per quelli abitativi, come già accadeva dal 2011. Ma le differenze tra come applicare la cedolare nel caso di affitti abitativi e quelli commerciali sono molte. Di fatto possiamo dire che nonostante la richiesta fosse stata avanzata da tempo, l’accoglienza di tale richiesta ha comunque sorpreso molti e nonostante tutto deluso altrettanti fautori dell’iniziativa.

 

 

Infatti, le richieste erano molto diverse da quanto approvato e immaginiamo ci saranno nel corso dell’anno possibili aggiustamenti, ma intanto ci impegniamo a capire bene il funzionamento e la convenienza dell’attuale misura.
Intanto andiamo a leggere, con esattezza, che cosa è scritto sulla Legge di Bilancio 2019 – legge 30 dicembre 2018 nr. 145 – pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale nr. 302 Serie Ufficiale del 31/12/2018, all’articolo 1 comma 59, articolo che ha introdotto il regime della cedolare secca per alcuni immobili commerciali a partire dal 01/01/2019.

Il testo:
59. Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Per una volta possiamo dire che il testo è molto chiaro ed esplicativo.. ma da blogger vogliamo, per evidente “deformazione professionale” semplificare ulteriormente la misura e presentarla in 5 grandi domande/risposte.

1. Per quali contratti vale la nuova cedolare secca?


Come chiaramente espresso la novità è che ora la cedolare secca vale anche sui contratti ad uso diverso dall’abitativo, quindi i contratti regolati dalle legge 392/78, solitamente di durata di 6 anni + 6.
Ma, diversamente da quanto era successo quando nell’aprile del 2011 veniva introdotto per la prima volta il regime fiscale alternativo della cedolare secca sui contratti ad uso abitativo, in questo caso sarà possibile applicare l’opzione della cedolare secca SOLO per i contratti stipulati dal 2019 in poi. In più, per evitare la facile soluzione di chi andrebbe a chiudere anticipatamente il contratto in essere per stipulare uno nuovo, l’articolo specifica che non potranno essere assoggettati a cedolare secca i contratti stipulati nel 2019 tra soggetti che avevano un valido contratto in essere, prima del 15 ottobre 2018, chiuso prima non per naturale scadenza. Mentre è possibile per un contratto che ha una scadenza naturale, ad esempio al 31/01/2019, stipulare un nuovo contratto con decorrenza 1/2/2019 in cui il proprietario sceglie, se rispetta le altre condizioni, di optare per cedolare secca.

2. Su quali immobili si può applicare la nuova cedolare secca?


Abbiamo parlato in generale di contratti ad uso diverso dall’abitativo, in realtà parliamo di una specifica e ristretta categoria di immobili: i negozi, ovvero gli immobili accatastati come C/1. Ne rimangono esclusi quindi uffici, laboratori, grandi capannoni. L’unica specifica “positiva” è quella che in caso di pertinenze affittate insieme all’immobile principale, quindi il classico magazzino c/3 affittato insieme al negozio c/1, allora la cedolare secca coprirà l’intero reddito da locazione derivante dall’affitto di tutto lo spazio.
Ulteriore limitazione, invece, non tanto “positiva” è che il negozio deve avere una superficie massima di 600 mq, escluso pertinenze. Rimangono fuori dal provvedimento, pertanto, i negozi più grandi e gli spazi di ampie metrature.

3. Qual è l’aliquota prevista?


Rispettando la condizione di proprietario privato che affitta un negozio, entro i 600 mq, con un nuovo contratto nel 2019, si potrà optare, in alternativa al classico regime Irpef che continua a prevedere la deduzione del 5% sul reddito da dichiarare, la cedolare secca con aliquota fissa del 21%. Non c’è in questo caso nessuna distinzione, come quella prevista per i contratti abitativi, tra redditi derivanti da contratti concordati o meno, con relative aliquote del 10 o 21. Ma una sola aliquota, al 21%.

4. Come funziona la cedolare secca?


L’articolo qui non specifica molto, facendo leva di fatto sugli 8 anni di esperienza della cedolare secca che è (lo ribadiamo rendendoci conto che spesso si fa riferimento alla cedolare secca come se fosse un tipo di contratto) un regime fiscale alternativo al classico regime Irpef con cui continuano ad essere tassati i redditi personali, derivanti da lavoro autonomo o dipendente, pensione, ecc.. Quindi diversamente da quanto avviene con l’irpef, scegliendo la cedolare secca il reddito da locazione (ovvero il canone annuo ricevuto dall’inquilino solitamente mese per mese) viene isolato rispetto agli altri guadagni e su di esso si applica un’aliquota fissa del 21%.
Tale scelta andrà comunicata all’inquilino, rinunciando parallelamente all’aggiornamento Istat (e a qualsiasi altro tipo di aumento, compresi eventuali canoni scalettati spesso usati nei contratti commerciali), specificata in sede di registrazione del contratto (ricordiamo che applicando la cedolare secca si risparmiano anche le imposte di registrazione, le addizionali irpef), ribadita in sede di dichiarazione dei redditi, in cui si andranno anche a liquidare acconti e saldi della cedolare.

5. Quale convenienza?


Mai come in questo caso l’esempio è esplicativo:
Proprietario privato, con un reddito personale di 31 mila euro e un negozio di 250 mq in affitto con un canone mensile di 1.250 euro.
Situazione attuale: in fase di dichiarazione dei redditi il nostro proprietario oltre ai 31 mila guadagnati ha dichiarato anche i 14.250 euro (1.250 euro mensili x 12 mesi, ovvero 15 mila totali a cui ha tolto la deduzione del 5% dovuta); tassandoli con le varie aliquote previste sugli scaglioni Irpef, che vanno dal 23% al 38% nel nostro caso, possiamo supporre una media tra i tre scaglioni del 29,3%, quindi un’imposizione di 4.175 euro.
Dal 2019 il proprietario che affitta un nuovo negozio, sempre a 1.250 euro al mese, potrà in alternativa scegliere di applicare ai 15.000 guadagnati (in questo caso non ci sono deduzioni fiscali ma il reddito da locazione va indicato per itnero) la cedolare secca al 21%, pagando 3.150 euro.
Reddito netto: nel primo caso il reddito netto da locazione, togliendo la parte di tassazione, sarebbe di 10.825 euro, nel secondo caso il guadagno è di 11.850, con un risparmio fiscale o se vogliamo un maggiore incasso di oltre 1.000 euro.
Una cifra che come avevamo visto nel precedente articolo potrebbe risultare anche più alta per diverse realtà. Ma una possibilità che è stata concessa, al momento, solo a pochi privilegiati.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (19)

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Buongiorno, volevo un chiarimento.
Devo fare un nuovo contratto di locazione commerciale categoria C/1 con regime di cedolare secca.
Volevo sapere nel contratto alla prima scadenza 6 anni si può inserire un aumento del fitto per i successivi 6 anni?

Grazie anticipatamente

Saluti Andrea Mancuso

Andrea
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Gentile Andrea, gli aumenti del canone non si possono prevedere, neanche in regime irpef; può al limite fissare oggi un canone massimo, che riduce per i primi anni, arrivando poi a farsi riconoscere questo canone al raggiungimento dei sei anni.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Dottoressa, sono proprietario di due locali C1 ed a breve dovrò fare un nuovo contratto di locazione tra medesimi soggetti ma diverso locale. Il conduttore mi ha chiesto di spostare la sua attività nel locale più piccolo. Il 'vecchio contratto' scadrà nel marzo 2020. Posso usufruire della cedolare secca sin da ora?

Giovanni D'Ovidio
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Buongiorno Giovanni, trattandosi di un nuovo contratto per un diverso immobile può applicare la cedolare secca.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Dott.ssa Tulipano,

le chiedo se è possibile inserire in un contratto per studenti (legge n. 431/1998) una clausola che consente la sublocazione (non mi sembra sia vietata) a condizione però che ci sia l’assenso scritto del proprietario, eventualmente contenente anche alcuni vincoli alla sublocazione: identità del subconduttore, quali locali sono sublocati, durata della locazione (comunque non superiore alla durata del contratto originario) etc. Nel caso ciò sia possibile, l’assenso deve avere la forma della scrittura privata? È da registrare subito oppure solo in caso d’uso?
Grazie per l'attenzione

andrea
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Gentile Andrea è possibile inserire l'autorizzazione a sublocare, in ogni caso deve poi autorizzarla con scrittura privata. il cotnrato di sublocazione va poi registrato e non può durare più del contratto principale.

Isabella Tulipano
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buongiorno

ho un contratto di affitto commerciale 6+6 (C1) intestato a me, stipulato ln data 21/01/2002, quindi siamo prossimi alla terza scadenza (20/01/2020).
Disdetta prevista 6 mesi.
Successivamente in data 18/03/2002 viene fatto un atto notarile e la moglie diventa proprietaria del 8,34% e il restante 91,66% resta al sottoscritto.
Non e' stata presentata nessuna variazione all'Ufficio del Registro.
C'e' la possibilita' di chiudere questo contratto e di stipularne uno nuovo con la cedolare secca del 21% avendo cambiato il locatario (due al posto di uno)?
grazie
saluti
walter

walter
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Si..avevo pensato anch'io di stipulare un nuovo contratto.
ma, ho visto, che tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile non e' possibile applicare la cedolare secca, e nemmeno anticipando la scadenza naturale.
Secondo Lei, per usofruire della cedolare secco come si potrebbe procedere?

grazie mille e buona giornata

walter

walter
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Buongiorno Walter, in effetti mi ero persa il dettaglio sulla cedolare secca per i negozi per cui il contratto deve essere un nuovo contratto, quindi se con lo stesso soggetto necessariamente nel 2020.

Isabella Tulipano
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...allora speriamo che la cedolare per l'affitto commerciale venga prorogata anche per il 2020.

Gentilissima, grazie ancora e buon fine settimana.

walter
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Gentile Walter, la possibilità di stipulare un nuovo contratto non è da legare a questa modifica sulla proprietà; potreste mandare disdetta per stipulare un nuovo contratto; oppure se l'inquilino è d'accodo potreste risolvere anticipatamente questo contratto e stipularne uno nuovo.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Dr.ssa Isabella , innanzitutto vorrei complimentarmi per la chiarezza con cui ha curato/sviluppato la nuova normativa sugli affitti commerciali . Purtroppo devo osservare che si tratta del solito " pasticcio all'italiana " : perchè mai chi ha un contratto già in essere nel 2018 non può optare per la cedolare secca ? Non c'erano le risorse ? bene ! anzichè il 21% si portava al 22% l'imposizione . Le leggi per essere rispettate non devono essere improntate come fosse una bisca , devono essere uguali per tutti : in particolare quando si tratta di una materia delicata come il fisco . Poi vorrei lanciare un appello , quando si potrà optare per la cedolare secca sulle locazioni di alloggi locati ad Aziende per i propri dipendenti fuori Sede ?
Cordialmente.........................

Antonio
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Buongiorno Antonio, grazie per il suo interessante contributo. Sicuramente la misura che propone potrebbe essere un buon sostegno per le aziende, su dove e come trovare le risorse è sempre difficile esporsi.

Isabella Tulipano
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Buonasera dottoressa, Le sarei grata se rispondesse al mio quesito.
Attualmente ho in essere con una società un contratto di comodato ad uso gratuito di due immobili C/1 mq 176 e C/2 mq 38.
Secondo lei è applicabile il regime di cedolare secca nel caso in cui trasformassi il contratto in contratto di fitto che prevede un canone.
Il dubbio nasce (a parte per il locale categoria C/2 diverso da C/1) per il fatto che già esiste un contratto registrato al 15/ottobre/2018 anche se di natura gratuita.

Pasquale
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Gentile Pasquale, diciamo che sul c/1 potrebbe applicare la cedolare secca; è importante che si tratti di un nuovo contratto.

Isabella Tulipano
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La ringrazio della velocissima e cortese risposta e mi scuso di averla disturbata. E' un altro tassello al quadro paradossale della nostra Amministrazione: il contratto infatti è regolarmente registrato e la scelta della cedolare secca è una variazione che non riguarda alcun obbligo del locatario (che io sappia nulla è a suo carico) mentre è iniziativa (autoritativa) del locatore e riguarda oltretutto i suoi aspetti fiscali; un po' come quando ti arriva l'sms dal gestore telefonico in merito al cambiamento di tariffa: o accetti o te ne vai. Comunque, grazie

Paolo
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Ha ragione Paolo.. ed è proprio a fronte di questo diritto, tutto in mano al proprietario, che è giusto che lei insista perchè sia lui a pagare e quindi "liberare" anche lei da tale onere.

Isabella Tulipano
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Gentile Paolo, diciamo che la responsabilità del pagamento e in generale della regolare registrazione è un adempimento che ricade in solido sulle parti. certamente da quanto lei dice la responsabilità sembra ricadere sul proprietario, ma è una questione che all'agenzia delle entrate non interessa. Per questi è importante che ci sia il pagamento dell'imposta, poi valutando la sua posizione sarà il proprietario a dover procedere con il pagamento, ammettendo le sue colpe.

Isabella Tulipano
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Buonasera dottoressa. Mi è arrivata tempo fa (a me e al locatore) una cartella della Agenzia delle Entrate per mancato pagamento delle tasse di registrazione del contratto per il 2013. In quell'anno (in gennaio) il locatore, con raccomandata, è passato alla cedolare secca - motivo per cui io ritenevo di essere esente dal pagamento - ma dimentica di segnalarlo alla AdE, la quale quindi tratta il contratto alla vecchia maniera. Ho fatto presente alla AdE la cosa presentando, via mail, copia della raccomandata. Come risposta mi è arrivata una cartella maggiorata! In che senso un locatario è corresponsabile col locatore del mancato pagamento della tassa se per lui vale a tutti gli effetti la raccomandata del locatore? Con la raccomandata io sono "passato realmente" al regime di cedolare secca, come richiesto autoritativamente dal locatore (l'opzione infatti era di lasciare l'appartamento), motivo per cui le ulteriori incombenze e responsabilità conseguenti alla scelta dovrebbero essere solo a suo carico ... o no?

Paolo
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