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È possibile recedere da un contratto non ancora registrato?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 14, 2013
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Come funziona il recesso anticipato per un contratto non ancora registrato?
A prima visita l'immobile risulta perfetto: si conferma, si versa la caparra, si sottoscrive il contratto.
Poi arrivano le chiavi e le brutte sorprese. È possibile avere ripensamenti sul contratto appena firmato? Esiste nei rapporti di locazione, quindi, una sorta di periodo di prova: soddisfatti o rimborsati?

Gentilissimi,
ho firmato in data 04/11 un contratto di locazione, pagando caparra e mensilità anticipata. Solo al momento in cui ho ricevuto le chiavi e ho potuto quindi accedere ai contatori (ubicati all'esterno della struttura e non direttamente raggiungibili) mi sono accorta che l'abitazione è totalmente sprovvista di luce ed acqua. E fin qui è quasi tutto normale. Ovviamente ho subito attivato le procedure per attivare le utenze, ma il fornitore di energia elettrica (anzi più fornitori) ha dichiarato che i precedenti inquilini hanno proceduto alla disdetta ed avendo avuto costoro contratti con il mercato libero (ed essendo probabilmente morosi) non potrò fare una semplice voltura, ma solo una nuova attivazione che richiederà almeno 20 giorni lavorativi. Non posso quindi abitarvi, pur avendo già pagato e avendo precisato, precedentemente alla firma, l'importanza dell'accesso immediato. Lo stesso vale per la fornitura di acqua, totalmente staccata.
Vorrei quindi chiedere il recesso del contratto (non ancora depositato come atto) e la restituzione delle somme anticipate.
Dovrei rivolgermi quindi ad un avvocato in funzione dell'inagibilità?
Cordiali saluti.

Gentile,
capisco che non deve essere stato certo piacevole scoprire di aver preso in affitto un immobile che non può essere abitato da subito, come nei suoi desideri.
Preciso per prima cosa che gli enti erogatori dei servizi, in ogni caso, non possono imputare a lei o al proprietario la morosità dei precedenti inquilini, essendo questi contratti personali tra ente e controparte.
Quindi le potrebbe riattivare le utenze, con tempi più lunghi certo ma senza dover risarcire il precedente debito.
Per annullare il suo contratto, invece, si può partire dal fatto che, non essendo ancora registrato, potrebbe considerarlo nullo sulla base dell'art. 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, seppure in questo senso il proprietario potrebbe procedere anche immediatamente alla registrazione e quindi escludere il ricorso a tale articolo.
Per questo la richiesta di annullare il contratto potrebbe trovare fondamento, invece, nell'articolo 1578 del Codice Civile che riconosce all'inquilino di poter chiedere la risoluzione di diritto del contratto se riconosce dei vizi della cosa locata che impediscono o riducono notevolmente il godimento della stessa.
In questo caso è prevista anche la possibilità di richiedere i danni se può dimostrare che il proprietario era a conoscenza di tale situazione e ne ha volutamente taciuto.


Ci sono altri due articoli del Codice Civile da valutare:
• L'art. 1337 che recita: "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede";
• L'art. 1338: "La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (359)

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Gentile Laura, questa settimana ho firmato una proposta di affitto per un appartamento. Quando siamo andati a vedere l'appartamento qualche settimana fa sembrava tutto ok. Invece, stamattina siamo andati a misurare le camere e abbiamo trovato un grosso problema di umidita (muffa) nel salotto che non c'era prima. Non avendo firmato ancora il contratto, possiamo revocare la proposta di affitto per vizi dell'abitazione. In questo caso, rischiamo di perdere cauzione + proviggione? Nostra figlia e allergica e non ce la sentiamo di abitare li. Grazie del tuo aiuto.

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Gentile Davide, se durante la prima visita il vizio non era in nessun modo visibile o vi era stato evidentemente celato, allora potreste ritirarvi chiedendo la restituzione della caparra; altrimenti potreste comunque ritirarvi ma sulla restituzione della caparra la proprietà potrebbe non essere d'accordo.

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Salve, una anno fa ho preso in affitto una pizzeria con contratto d'azienda.
Mi hanno fatto vedere il locale velocemente, prima di aprire dopo aver firmato il contratto mi accorsi che il forno delle pizze era rotto, lo hanno aggiustato ma adesso il forno si è rirotto nello stesso punti e documentandomi con professionisti il forno è da ricomprare nuovo come posso fare ?? Il proprietario non vuole spendere ... inoltre dopo avergli mandato una raccomandata dove ci sono molti problemi non mi parla più e non ha intenzione di affrontarli e non vuole prendersi in carico i suoi doveri...posso disdire il contratto senza aspettare 6 mesi . Ho un contratto 6+6... AIUTO

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Gentile Gianluca, sicuramente come lei dice una visita più approfondita sarebbe stata necessaria; soprattutto se ha firmato un documento in cui dichiara che l'immobile si trova in buone condizioni. Ora se i difetti che lamenta non sono semplici difetti, ma sono vizi che le impediscono di svolgere la sua attività, allora potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto, senza rispettare i sei mesi di preavviso.

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Abbiamo trovato una casa con una agenzia hanno preparato il contrato che parte da domani 01/08/218 abbiamo pagato agenzia e anche al proprietario abbiamo fatto il bonifico dei due mesi di cauzione e un mese corrente questo tutto una settimana fa a contratto firmato il proprietario non vuole darci la chiave perché dice che il contratto non è ancora registrato e abbiamo fatto tutto con 10 giorni di anticipo per poter avere le chiave al primo del mese sono veramente infuriata

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Gentile Ines, lei ha pieno diritto di chiedere che il contratto venga rispettato, quindi se ha decorrenza dal primo agosto, deve ricevere le chiavi per quella data; il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula, l'importante è che lo abbiate già firmato entrambi.

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Scusa dimenticavo una cosa ho dato all'agenzia una caparra di 300€ che presumibilmente perdero ma questo e irrilevante

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Gentile Claudio, ha ricevuto da parte dell'agente immobiliare l'accettazione della proposta di affitto? Senza tale accettazione a maggior ragione avrebbe diritto di ritirare la proposta e avere indietro la caparra. In ogni caso se avesse ricevuto l'accettazione, ritirandosi ora perderebbe la caparra e null'altro.
In bocca al lupo per suo figlio.

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Buon Giorno Isabella,vorrei un parere su come comportarmi, mio figlio ha chiesto ad una agenzia immobiliare un appartamento ammobiliato,l'agenzia a fatto firmare sia a mio figlio che a me una proposta di locazione (a me come firma d'avvallo).dopodiche mio figlio e andato a Roma ora e irrintracciabile ho fatto denuncia alle istituzioni di P:S.
mi hanno consigliato una denucia per allontanamento,oggi mi a chiamato l'agente immobiliare per la stipula del contratto, io non so nemmeno dove sta mio figlio e questi vuole che stipuli il contratto di locazione se no mi denuncia
come mi devo comportare nei riguardi di quest'ultimo.
Grazie

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Buon giorno, mio figlio appena rientrato dall'estero ha chiesto ad una agenzia immobiliare un appartamento in affitto
questi glia fatto una proposta di locazione ed a chiesto a me la firma d'avvallo ci a chiesto €300 per la stipula di una proposta irrevocabile, dopodiché mio figlio e andato a Roma e di li si son perse le tracce ho fatto denuncia alle autorità di P.S. attualmente mio figlio e irrintracciabile,oggi mi a chiamato l'Agenzia per la firma del contratto ,preciso che avevo detto all'agente dell'immobiliare che avrei stipulato il contratto quando mio figlio sarebbe rientrato, cosa che tutt'oggi non so dove e tanto meno le autorità di P.S.non a telefonino e privo di documenti e privo di soldi, non so come debbo comportarmi ,chiedo un aiuto Grazie Di Salvo Claudio

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Risoluzione contratto consensuale prima della registrazione con atto scritto dale parti interessate. Vi chiedo la caparra va restituita? Poiché versata con una mensilità e l'immobile mai abitato. Stipulazione del contratto 27.4.2018, versamenti 30.4.18, consegna chiavi 02.05.18, risoluzione consensuale con scrittura sottoscritta in data 7.5.2018. La caparra va restituita dal proprietario? Grazie.

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Gentile Egidio, se a ritirarsi è stato l'inquilino per motivi non derivanti da difetti dell'immobile nè dal proprietario, la caparra può essere trattenuta.

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Buongiorno, ho bisogno di un aiuto urgente. A febbraio 2018 io ed il mio fidanzato abbiamo firmato una proposta di affitto dopo aver visto la casa e abbiamo depositato una mensilità di cauzione all'agenzia che, nel caso in cui il proprietario rifiutava l'offerta doveva restituirla. L'inquilina del momento aveva già dato preavviso per la risoluzione del contratto e teoricamente doveva scadere tutto il 15/04. Con l'agenzia e con il proprietario siamo rimasti d'accordo (a voce) che non appena l'inquilina andava via, si stipulava il contratto. Di conseguenza non essendo ammobiliato l'appartamento, ci siamo mossi per acquistare l'arredamento. Venerdì 27/04 ci siamo ritrovati con il proprietario e con l'agenzia per il contratto e al momento della lettura, il proprietario ha cambiato alcune condizioni dell'immobile (es. giardino solo di passaggio ma a voce ci diceva che potevamo utilizzare come volevamo) e il tutto è stato modificato a penna. Sul momento non abbiamo dato peso alla cosa, o meglio, a voce ci rassicurava. Nel momento in cui siamo usciti per valutare il discorso dei contattori, il proprietario ha visto la macchina del mio fidanzato parcheggiata in un campo davanti alla casa (avendo solo un posto auto, ci siamo accordati con il proprietario del campo per lasciare la macchina li) ma al proprietario della casa no andava bene la cosa perchè non era abbastanza "decorosa". Di comune accordo abbiamo deciso di sospendere il contratto ed entro la mattina successiva potevamo dare una risposta. Quindi riconsegniamo la copia del contratto all'agenzia, le chiavi al proprietario e l'agenzia ci ha riconsegnato i soldi (abbiamo depositato due mensilità al proprietario che le ha consegnate all'agenzia e una mensilità+IVA all'agenzia per il lavoro svolto). In buona fede e presa dal nervoso non ho controllato i soldi e la mattina successiva mi sono accorta che mancava una mensilità che l'agenzia si è trattenuta. Nel momento in cui ho comunicato che rifiutavamo e quindi si doveva annullare tutto, l'agenzia mi ha comunicato che voleva trattenersi €200 per rimborso spese (cosa non corretta perchè non è andato a buon fine) e successivamente dice che tratterrà anche la caparra perchè non sono riusciti a fare risoluzione del contratto con l'inquilina precedente perchè noi ci eravamo presi l'impegno di entrare. Teoricamente il contratto non è stato registrato appunto perchè sospeso sul momento e annullato la mattina successiva. Domani devo andare a parlare con l'agenzia. Come mi devo comportare e cosa può trattenersi? Non ho molta voglia di procedere per vie legali. Grazie mille

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Gentile Anna, diciamo che tecnicamente se il contratto era stato stipulato, l'agenzia matura il suo diritto alla provvigione. Se era chiaro dall'inizio, invece, che c'erano condizioni sospensive e che quindi dovevate ancora decidere cosa fare, allora avete diritto alla restituzione di tutto quello versato. Molto probabilmente sarà più semplice trovare un accordo che possa accontentare tutti; considerando che dovrete cercare un'altra casa magari potreste comunque dichiararvi disponibili a pagare la provvigione per una nuova casa.

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Buongiorno...io e il mio fidanzato in data 14 marzo abbiamo firmato una proposta di affitto e dato una caparra di 400 euro. Sulla proposta di affitto c'è scritto che il proprietario ha tempo di accettare entro il 21 marzo, ossia domani. In caso non avessimo notizie passato il tempo prestabilito, possiamo richiedere la caparra, senza rimetterci altri soldi?

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Buonasera sara, trascorso il tempo può considerare la proposta decaduta e quindi chiedere indietro la caparra versata.

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Buonasera,
Volevo chiederle delle informazioni in merito ad un contratto di locazione.
Ho firmato un contratto di locazione semestrale transitorio, non ancora registrato, dopo averlo firmato sono venuta a conoscenza che la casa era composta da soli uomini ma dovevano esserci anche altre ragazze, almeno così riportato dall annuncio. Ho il diritto di recedere senza incorrere in sanzioni? Il proprietario dopo il recesso inviato da PEC, può chiedere il pagamento? ( Io non ho versato né caparra , né mese corrente) può registrare il contratto e chiedere il pagamento dei canoni?
Grazie per la disponibilità

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Gentile Giusy, se le condizioni erano chiaramente diverse ora può ritirarsi senza pagare alcuna penale e risolvendo quindi il contratto.

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