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È possibile recedere da un contratto non ancora registrato?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 14, 2013
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Come funziona il recesso anticipato per un contratto non ancora registrato?
A prima visita l'immobile risulta perfetto: si conferma, si versa la caparra, si sottoscrive il contratto.
Poi arrivano le chiavi e le brutte sorprese. È possibile avere ripensamenti sul contratto appena firmato? Esiste nei rapporti di locazione, quindi, una sorta di periodo di prova: soddisfatti o rimborsati?

Gentilissimi,
ho firmato in data 04/11 un contratto di locazione, pagando caparra e mensilità anticipata. Solo al momento in cui ho ricevuto le chiavi e ho potuto quindi accedere ai contatori (ubicati all'esterno della struttura e non direttamente raggiungibili) mi sono accorta che l'abitazione è totalmente sprovvista di luce ed acqua. E fin qui è quasi tutto normale. Ovviamente ho subito attivato le procedure per attivare le utenze, ma il fornitore di energia elettrica (anzi più fornitori) ha dichiarato che i precedenti inquilini hanno proceduto alla disdetta ed avendo avuto costoro contratti con il mercato libero (ed essendo probabilmente morosi) non potrò fare una semplice voltura, ma solo una nuova attivazione che richiederà almeno 20 giorni lavorativi. Non posso quindi abitarvi, pur avendo già pagato e avendo precisato, precedentemente alla firma, l'importanza dell'accesso immediato. Lo stesso vale per la fornitura di acqua, totalmente staccata.
Vorrei quindi chiedere il recesso del contratto (non ancora depositato come atto) e la restituzione delle somme anticipate.
Dovrei rivolgermi quindi ad un avvocato in funzione dell'inagibilità?
Cordiali saluti.

Gentile,
capisco che non deve essere stato certo piacevole scoprire di aver preso in affitto un immobile che non può essere abitato da subito, come nei suoi desideri.
Preciso per prima cosa che gli enti erogatori dei servizi, in ogni caso, non possono imputare a lei o al proprietario la morosità dei precedenti inquilini, essendo questi contratti personali tra ente e controparte.
Quindi le potrebbe riattivare le utenze, con tempi più lunghi certo ma senza dover risarcire il precedente debito.
Per annullare il suo contratto, invece, si può partire dal fatto che, non essendo ancora registrato, potrebbe considerarlo nullo sulla base dell'art. 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, seppure in questo senso il proprietario potrebbe procedere anche immediatamente alla registrazione e quindi escludere il ricorso a tale articolo.
Per questo la richiesta di annullare il contratto potrebbe trovare fondamento, invece, nell'articolo 1578 del Codice Civile che riconosce all'inquilino di poter chiedere la risoluzione di diritto del contratto se riconosce dei vizi della cosa locata che impediscono o riducono notevolmente il godimento della stessa.
In questo caso è prevista anche la possibilità di richiedere i danni se può dimostrare che il proprietario era a conoscenza di tale situazione e ne ha volutamente taciuto.


Ci sono altri due articoli del Codice Civile da valutare:
• L'art. 1337 che recita: "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede";
• L'art. 1338: "La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (385)

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Buongiorno,

le scrivo in merito alla mia attuale situazione, ad Aprile tramite agenzia vado a visitare un appartamento, al momento della visita era in fase di ristrutturazione, vista la posizione la grandezza e dopo aver chiesto all'agente cosa venisse ristrutturato decido di confermare e affittare l'immobile. il 29/04 firmo il preliminare, inizio contratto previsto per il 1 luglio, ordino le camerette di cui una su misura, contratto firmato il giorno 11 giugno in cui mi si comunica che i lavori sono stati perfettamente ultimati.. Il 17 giugno l'agenzia mi consegna le chiavi per poter spostare un armadio dalla camera matrimoniale alla cameretta, entriamo e la casa `un disastro, cornici delle porte fracassate con chiodini che fuoriuscivano, battiscopa montati alla buona, alcuni si muovevano, porte tagliate per poter mettere il parquet e rovinate, mobili presenti non montati, in cucina i pensili si muovevano talmente tanto che con con qualcosa di pesante ( piatti, pentole ecc ) potevano cadere facendoci anche del male.Dai cassoni delle finestre si vedeva benissimo la luce del sole entrare, tra il cassone e il muro c'erano quasi 2 cm di fessura aperta, deduco che come entrava la luce del sole ci poteva entrare il vento la pioggia e insetti vari, le prese della corrente penzolanti con i fili che fuoriuscivano... In cucina oltre ai pensili non hanno montato la porta finestra che da sulla veranda, motivo ? Hanno inserito una cucina che arriva fino al muro e la porta finestra non si poteva chiudere, secondo loro andava bene cosi, secondo me no. Comunico immediatamente all'agenzia quanto visto,tramite foto e messaggio. L'agente in un primo momento mi dice che verifichera' con la padrona di casa, dopo aver verificato mi comunica che i lavori verranno effettuati, nel frattempo sposto la data di scarico dei mobili ormai pronti, il giorno 27/06 dopo aver chiamato l'agente per comunicare che avrei fatto i bonifici il lunedi mattina, chiedo come procedono i lavori, mi viene detto che la padrona di casa non intende fare nessun lavoro, alchè' dico che non trovo corretta la cosa e che visto come si `messa la cosa potevamo serenamente chiuderla li e potevano cercare altri affittuari. Scrivo via mail all'agente il tutto, comunico anche che se la propietaria non vuole effettuare i lavori non intendo vivere in un appartamento del genere, avevo chiesto appositamente il giorno della visita se e che lavori venivano effettuati, altrimenti avrei detto subito. Comunico che nel caso la padrona di casa decidesse di fare i lavori, avrei fatto partire i bonifici solo a lavori ultimati. Mi si comunica che la padrona di casa intende fare solo alcuni lavori, alla fine ci si accorda e ci prendiamo carico noi del lavoro da fare in cucina, modificare la cucina per poter montare la porta. Alla fine la proprietaria decide di annullare di comune accordo il contratto perche`pretendeva che facessi subito i bonifici. Oggi sono andata a firmare una carta dove di comune accordo recediamo dal contratto anticipatamente senza nulla piu' a pretendere da entrambi le parti. Dopo la firma l'agente mi ha chiesto 50 € per l'attestazione di cui avevo gia versato la mia parte alla firma del contratto, pretendeva che pagassi anche la parte della proprietaria, quota che la signora aveva versato insieme a me il giorno della firma del contratto. In piu' mi chiede anche la quota dell'agenzia nonchê' il 12% del canone annuo come da preliminare di locazione, canone che io non vado a pagare visto che non vado ad abitare li, ora vorrei capire se l'agenzia è' in diritto di chiedermi questa quota visto e considerato che alla fine il contratto e`stato annullato, 1140€ per aver fatto niente ? Ovviamente lui dice di si' perche' secondo il suo pnto di vista l'affare e' andato a buon fine,secondo il mio assolutamente no.Visto che il disagio maggiore l'ho avuto io, mi ritrovo con due camerette di cui una su misura e devo trovare un posto momentaneo dove tenerle, in piu' devo sperare di trovare una casa con delle camere adatte visto che e' su misura. La ringrazio per un eventuale risposta e mi scuso per la lunga mail, ma era per spigarle bene il tutto.
Cordiali saluti

Elisabetta
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Gentile Elisabetta, capisco bene che la questione è complessa per lei. Diciamo che tecnicamente il diritto dell'agenzia alla provvigione sorge nel momento in cui l'affare si conclude, ovvero quando le parti trovano l'accordo. Per cui formalmente la cosa avviene nel momento di accettazione della proposta da parte della proprietà. é chiaro però che se il vostro affare era andato a buon fine perché diverse erano le condizioni che erano state prospettate: la proposta riportava l'intenzione di esecuzione dei lavori da parte della proprietà? Se così forse potrebbe appellarsi a questo aspetto per discutere il diritto alla provvigione dell'agenzia.

Isabella Tulipano
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La ringrazio per la risposta, nel preliminare non è stato segnalato, mi era stato detto a voce durante la visita e, nel momento in cui mi sono accorta dei lavori non svolti ho segnalato all'agente via mail e messaggio la cosa, facendogli notare che se mi avesse detto subito che l'appartamento restava così avrei detto no e cercato altro. Trovo comunque scandaloso che alcune agenzie lavorino in questo modo, si dovrebbe pagare un servizio che in questo caso come in non è stato dato, io non sono entrata ad abitare nell'immobile neanche per un giorno. Mi chiedo come mail le agenzie siano tutelate in questo modo. A questo punto mi sento truffata, danneggiata e non tutelata dalla legge visto che tutelano vergognosamente loro.

Elisabetta
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La ringrazio per la risposta, nel preliminare non è stato segnalato, mi è stato detto a voce durante la visita e nel momento in cui mi sono accorta dei lavori non svolti ho segnalato all'agente via mail e messaggio, facendogli notare che il giorno della visita lui mi aveva detto che quelle cose venivano messe a posto, se mi avesse risposto il contrario mail avrei preso quella casa in affitto.Trovo comunque scandaloso che alcune agenzie lavorino in questo modo, si dovrebbe pagare un servizio che in questo caso come in altri non è stato dato. Mi chiedo come mail le agenzie siano tutelate in questo modo. A questo punto mi sento truffata, danneggiata e non tutelata dalla legge visto che tutelano vergognosamente loro.

Elisabetta
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La ringrazio per la risposta, nel preliminare non e' stato segnalato, mi era stato detto a voce durante la visita e nel momento in cui mi sono accorta dei lavori non svolti ho segnalato all'agente via mail e messaggio la cosa, facendogli notare che se mi avesse detto subito che l'appartamento restava cosi' avrei detto no e cercato altro. Trovo comunque scandaloso che alcune agenzie lavorino in questo modo, si dovrebbe pagare un servizio che in questo caso come in altri non e`stato dato. Mi chiedo come mail le agenzie, siano tutelate in questo modo. A questo punto mi sento truffata, danneggiata e non tutelata dalla legge visto che tutelano vergognosamente loro.

Elisabetta
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Buongiorno Elisabetta, capisco bene il disappunto e certo la sua situazione giustifica bene le perplessità in merito. Diciamo che le agenzie vengono protette rispetto ad eventuali dissapori, disaccordi o furbizie delle parti che potrebbero mettersi d'accordo escludendo le agenzie. C'è da dire anche che le agenzie fanno visitare l'immobile quindi se c'è qualcosa che non va bene o è da sistemare farlo scrivere nella proposta diventa indispensabile.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
vi spiego la mia situazione: la mia vecchia coinquilina (intestataria del contratto) è andata a chiudere il contratto di locazione perché da oggi sarebbe dovuto essere a nome mio.
Lei è andata all'agenzia delle entrate ma serviva un documento del locatario che sarebbe arrivato tramite pec dopo circa 1 mese.
Sperando di esser stata chiara, è possibile per me firmare il contratto nonostante sia in attesa di chiusura? Grazie

alessia
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Buongiorno Alessia, se non avete gestito la cosa come un subentro, vi conviene allora chiudere il contratto in essere e stipulare lei direttamente con il proprietario un nuovo contratto di affitto.

Isabella Tulipano
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buongiorno vorrei gentilmente un consiglio ho affitato un appartamento tramite agezia abbiamo stipulato il contratto non ancora registrato ma dopo avuto le chiavi ho notato che la caldaia non e funzionante il termosifone con un tubo rotto la persiana rotta ho versato le 3 mensilita + quella per agezia se annullo il contratto perdo i soldi versati in euro 1760 grazie attendo risposta

tobia
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Gentile Tobia, prima di prendere in affitto il bene si va in visita proprio per accertarsi dello stato dell'immobile; quindi se ha firmato un contratto in cui dichiara che l'immobile è in buono stato ora ritirandosi rischia di perdere la caparra. Potrebbe al più dimostrare che tali vizi le siano stati volutamente nascosti.

Isabella Tulipano
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Buonasera, si può annullare un contratto firmato venerdì e richiesto all'agenzia di non effettuare la registrazione il lunedì mattina successivo, perché ci siamo accorti che confinante con la casa c'è un grande capannone ricoperto di Eternit.
Grazie buona sera

sary
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Buongiorno Sary, se tale vizio non vi era stato comunicato è giusto chiedere l'annullamento per grave vizio.

Isabella Tulipano
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Urgente ?Buona sera , vorrei se possibile un vostro cortese aiuto: mio figlio studia a Vanezia ed ha trovato dopo tante peripezie un posto letto in doppia, ha versato le due mensilità richieste più il mese corrente, alloggia in camera dal 1 di febbraio, non ha ancora contratto firmato, ora è riuscito a trovare un’altra stanza più vicino alla facoltà, ha detto alla proprietà che vuole andarsene, la proprietà ha risposto che non c’è nessun problema l’importante Che lui gli trovi un sostituto, e che stileranno il contratto senza registrarlo, io ho risposto a mio figlio di non firmare e di mediare per farsi tornare la caparra, quanto meno una mensilità. Cosa mi consigliate? Grazie infinite.

Pietro
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Buongiorno Pietro, non essendoci nulla di regolarmente registrato, è corretto il suo pensiero. Meglio provare a trovare una soluzione che vi permetta di rientrare almeno di una mensilità pagata; potreste in alternativa valutare di denunciare la situazione irregolare.. o almeno di usare anche questo argomento per farvi restituire quanto pagato.

Isabella Tulipano
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Grazie mille per la gentile risposta, oggi ho ricevuto la chiamata di mio figlio che dice che la proprietà si è presentata dicendo che anche senza la firma andrà a registrare il contratto per farsi pagare addirittura le mensilità future.?? Come si può uscire da questa situazione. Mio figlio non ha firmato nulla a parte la caparra versata ce deposito cauzionale

Pietro
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Gentile Pietro se non ha firmato il contratto la situazione non è regolare; magari suo figlio potrebbe rivolgersi alle associazioni di categoria come Sunia o Sice per avere la loro assistenza.

Isabella Tulipano
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BUONASERA,
ho in questi giorni firmato un contratto per locazione turistica di un anno con una agenzia, detta agenzia ci ha comunicato che l'immobile era anche in vendita ma che, lo avrebbero tolto dalla vendita e dalla affitto dai vari motori di ricerca del settore.
Cosi' e stato, ma nel verificare che tale cancellazione venisse fatta ho scoperto che detto immobile era anche in vendita presso altre 12 agenzie immobiliari della zona di cui noi non ne eravamo a conoscenza agenzia compresa.
Quando abbiamo chiesto spiegazioni su perche' sul contratto vi fosse la clausola che dovevamo essere disposti a far vedere l'immobile a eventuali compratori il proprietario ci ha detto che era solo una proforma contrattuale.
Ad oggi non abbiamo ancora ricevuto le chiavi e versato nessun acconto e tanto meno registrato il contratto.
Contattando le 12 agenzie scopriamo che l'immobile e' in vendita da piu' di un anno e che tutte le agenzie sono in possesso delle chiavi e che possono far vedere l'immobile in qualsia si ora o giorno.
A fronte di cio' abbiamo deciso di recedere il contratto non depositato e di rinunciare all'immobile in quanto riteniamo che tale informazione andava comunicata in fase preliminare.
Il proprietario invece sostiene la validita' del contratto sostenendo che non sono affari miei su come lui dispone dell''immobile e pertanto sostiene che il contratto sia valido e che debba pagare l'affitto anche se non usero' l'immobile
Come mi devo comportare, leggendo le sentenze della cassazione si evince che il recesso di un contratto non depositato e' da ritenere il medesimo nullo e che in questo caso caso vi sono da parte del locatore mancanze tali da portarmi a tele decisone
grazie

MARCO
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Gentile Marco, diciamo che per lei è importante avere pieno possesso del bene. Il fatto che poi l'immobile venga posto in vendita e che le sia chiesto di rendersi disponibile per le visite non rappresentano un motivo di annullamento. Lo è se davvero ci sono altre agenzie che hanno le chiavi del suo appartamento; quindi al più potrebbe chiedere al proprietario di cambiare la serratura e garantirle gli impegni presi nel contratto.

Isabella Tulipano
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Contratto firmato ieri per stanza uso studente,clausola di recesso di 3 mesi per gravi motivi. Entro e mi rendo conto che la stanza è gelida i termosifoni funzionano male e la finestra fa entrare molta aria fredda. Cosa posso fare ? Ho quanti giorni di tempo dalla firma per recedere dal contratto ? Per la cauzione e l'anticipo già pagato ?
Grazie mille

Luigi
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Gentile Luigi, i tempi per il recesso sono quelli che ha firmato; quindi i tre mesi; potrebbe chiedere una risoluzione immediata se ha riscontrato gravi vizi che non erano evidenti quando ha visitato la stanza.

Isabella Tulipano
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salve martedi 23 ottobre ho firmato il contrattoper un appartamento arredato, appena ricevute le chievi ho notato degi aspeti dei mobili assolutamnte non vivibili. ho richiesto all agenzia di risolvere i problemi ed essa sta temporeggiando dicendomi che posso anticipare le spese che poi mi verranno scalate dalla prossima mensilita, cosa che non credo sia mio compito in quanto lapparatmento deve esseci consegnato in maniera vivibile. stopensandodi recidere ilcontratto, ci vadoa perdere?

linda
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Buongiorno Linda, la questione è che prima di prendere l'immobile deve averlo visitato e firmato di averlo trovato in buono stato; quindi se vi eravate accordati per far sistemare il tutto, ora è un vostro pieno diritto se le cose sono diverse da quelle pattuite di chiedere l'annullamento.

Isabella Tulipano
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Mia figlia doveva trasferirsi a Venezia in questi giorni, abbiamo trovato in affitto una stanza e versato 2 mesi di affitto 720 Dovevamo firmare il contratto il giorno 2/10 Purtroppo mia figlia ha dovuto cambiare la città di trasferimento è giusto che l'agenzia si trattenga una mensilità
Grazie

Libera Marilena
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Gentile Marilena, purtroppo ritirarsi dopo l'accettazione delal proposta comporta la perdita della mensilità anticipata; di fatto è una vostra scelta ritirarvi, mentre dal punto di vista dell'agenzia l'affare si considera concluso.

Isabella Tulipano
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Buonasera, ho firmato un contratto di locazione in data 22/09 con decorrenza dal 01/10. Al 27/09 l'immobile dopo un mio sopralluogo non risulta in condizioni abitabili: il giardino è ancora una giungla, c'è muffa in diverse parti dell'immobile, i sanitari sono vecchi e rovinati, sporco ovunque e ho scoperto che infissi e porte d'ingresso sono state forzate dai ladri dimostrandone la scarsa sicurezza. Per concludere ho scoperto che il capannone restrostante la casa diventerà una stalla per bovini entro due settimane, peggiorando evidentemente le condizioni dell'ambiente circostante. Ho le facoltà per rescindere prematuramente il contratto non ancora iniziato? Cosa posso fare con gli assegni versati per la caparra e per le spese di agenzia datati 01/10?
Grazie

Andrea
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Gentile Andrea, quando ha firmato il contratto aveva accertato lo stato del bene? Aveva chiesto notizie in merito al capannone? Se le erano state promesse cose diverse da quelle attuali, può chiedere di annullare tutto e riavere indietro quanto versato; se semplicemente lei ha notato tutti questi difetti solo in seguito, ora sarà difficile annullare il tutto; dovreste trovare un accordo per sistemare o chiudere il contratto.

Isabella Tulipano
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