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È possibile recedere da un contratto non ancora registrato?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 14, 2013
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Come funziona il recesso anticipato per un contratto non ancora registrato?
A prima visita l'immobile risulta perfetto: si conferma, si versa la caparra, si sottoscrive il contratto.
Poi arrivano le chiavi e le brutte sorprese. È possibile avere ripensamenti sul contratto appena firmato? Esiste nei rapporti di locazione, quindi, una sorta di periodo di prova: soddisfatti o rimborsati?

Gentilissimi,
ho firmato in data 04/11 un contratto di locazione, pagando caparra e mensilità anticipata. Solo al momento in cui ho ricevuto le chiavi e ho potuto quindi accedere ai contatori (ubicati all'esterno della struttura e non direttamente raggiungibili) mi sono accorta che l'abitazione è totalmente sprovvista di luce ed acqua. E fin qui è quasi tutto normale. Ovviamente ho subito attivato le procedure per attivare le utenze, ma il fornitore di energia elettrica (anzi più fornitori) ha dichiarato che i precedenti inquilini hanno proceduto alla disdetta ed avendo avuto costoro contratti con il mercato libero (ed essendo probabilmente morosi) non potrò fare una semplice voltura, ma solo una nuova attivazione che richiederà almeno 20 giorni lavorativi. Non posso quindi abitarvi, pur avendo già pagato e avendo precisato, precedentemente alla firma, l'importanza dell'accesso immediato. Lo stesso vale per la fornitura di acqua, totalmente staccata.
Vorrei quindi chiedere il recesso del contratto (non ancora depositato come atto) e la restituzione delle somme anticipate.
Dovrei rivolgermi quindi ad un avvocato in funzione dell'inagibilità?
Cordiali saluti.

Gentile,
capisco che non deve essere stato certo piacevole scoprire di aver preso in affitto un immobile che non può essere abitato da subito, come nei suoi desideri.
Preciso per prima cosa che gli enti erogatori dei servizi, in ogni caso, non possono imputare a lei o al proprietario la morosità dei precedenti inquilini, essendo questi contratti personali tra ente e controparte.
Quindi le potrebbe riattivare le utenze, con tempi più lunghi certo ma senza dover risarcire il precedente debito.
Per annullare il suo contratto, invece, si può partire dal fatto che, non essendo ancora registrato, potrebbe considerarlo nullo sulla base dell'art. 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, seppure in questo senso il proprietario potrebbe procedere anche immediatamente alla registrazione e quindi escludere il ricorso a tale articolo.
Per questo la richiesta di annullare il contratto potrebbe trovare fondamento, invece, nell'articolo 1578 del Codice Civile che riconosce all'inquilino di poter chiedere la risoluzione di diritto del contratto se riconosce dei vizi della cosa locata che impediscono o riducono notevolmente il godimento della stessa.
In questo caso è prevista anche la possibilità di richiedere i danni se può dimostrare che il proprietario era a conoscenza di tale situazione e ne ha volutamente taciuto.


Ci sono altri due articoli del Codice Civile da valutare:
• L'art. 1337 che recita: "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede";
• L'art. 1338: "La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Egidio

    Risoluzione contratto consensuale prima della registrazione con atto scritto dale parti interessate. Vi chiedo la caparra va restituita? Poiché versata con una mensilità e l'immobile mai abitato. Stipulazione del contratto 27.4.2018, versamenti 30.4.18, consegna chiavi 02.05.18, risoluzione consensuale con scrittura sottoscritta in data 7.5.2018. La caparra va restituita dal proprietario? Grazie.

  • Gentile Egidio, se a ritirarsi è stato l'inquilino per motivi non derivanti da difetti dell'immobile nè dal proprietario, la caparra può essere trattenuta.

  • Anna

    Buongiorno, ho bisogno di un aiuto urgente. A febbraio 2018 io ed il mio fidanzato abbiamo firmato una proposta di affitto dopo aver visto la casa e abbiamo depositato una mensilità di cauzione all'agenzia che, nel caso in cui il proprietario rifiutava l'offerta doveva restituirla. L'inquilina del momento aveva già dato preavviso per la risoluzione del contratto e teoricamente doveva scadere tutto il 15/04. Con l'agenzia e con il proprietario siamo rimasti d'accordo (a voce) che non appena l'inquilina andava via, si stipulava il contratto. Di conseguenza non essendo ammobiliato l'appartamento, ci siamo mossi per acquistare l'arredamento. Venerdì 27/04 ci siamo ritrovati con il proprietario e con l'agenzia per il contratto e al momento della lettura, il proprietario ha cambiato alcune condizioni dell'immobile (es. giardino solo di passaggio ma a voce ci diceva che potevamo utilizzare come volevamo) e il tutto è stato modificato a penna. Sul momento non abbiamo dato peso alla cosa, o meglio, a voce ci rassicurava. Nel momento in cui siamo usciti per valutare il discorso dei contattori, il proprietario ha visto la macchina del mio fidanzato parcheggiata in un campo davanti alla casa (avendo solo un posto auto, ci siamo accordati con il proprietario del campo per lasciare la macchina li) ma al proprietario della casa no andava bene la cosa perchè non era abbastanza "decorosa". Di comune accordo abbiamo deciso di sospendere il contratto ed entro la mattina successiva potevamo dare una risposta. Quindi riconsegniamo la copia del contratto all'agenzia, le chiavi al proprietario e l'agenzia ci ha riconsegnato i soldi (abbiamo depositato due mensilità al proprietario che le ha consegnate all'agenzia e una mensilità+IVA all'agenzia per il lavoro svolto). In buona fede e presa dal nervoso non ho controllato i soldi e la mattina successiva mi sono accorta che mancava una mensilità che l'agenzia si è trattenuta. Nel momento in cui ho comunicato che rifiutavamo e quindi si doveva annullare tutto, l'agenzia mi ha comunicato che voleva trattenersi €200 per rimborso spese (cosa non corretta perchè non è andato a buon fine) e successivamente dice che tratterrà anche la caparra perchè non sono riusciti a fare risoluzione del contratto con l'inquilina precedente perchè noi ci eravamo presi l'impegno di entrare. Teoricamente il contratto non è stato registrato appunto perchè sospeso sul momento e annullato la mattina successiva. Domani devo andare a parlare con l'agenzia. Come mi devo comportare e cosa può trattenersi? Non ho molta voglia di procedere per vie legali. Grazie mille

  • Gentile Anna, diciamo che tecnicamente se il contratto era stato stipulato, l'agenzia matura il suo diritto alla provvigione. Se era chiaro dall'inizio, invece, che c'erano condizioni sospensive e che quindi dovevate ancora decidere cosa fare, allora avete diritto alla restituzione di tutto quello versato. Molto probabilmente sarà più semplice trovare un accordo che possa accontentare tutti; considerando che dovrete cercare un'altra casa magari potreste comunque dichiararvi disponibili a pagare la provvigione per una nuova casa.

  • Sara

    Buongiorno...io e il mio fidanzato in data 14 marzo abbiamo firmato una proposta di affitto e dato una caparra di 400 euro. Sulla proposta di affitto c'è scritto che il proprietario ha tempo di accettare entro il 21 marzo, ossia domani. In caso non avessimo notizie passato il tempo prestabilito, possiamo richiedere la caparra, senza rimetterci altri soldi?

  • Buonasera sara, trascorso il tempo può considerare la proposta decaduta e quindi chiedere indietro la caparra versata.

  • Giusy

    Buonasera,
    Volevo chiederle delle informazioni in merito ad un contratto di locazione.
    Ho firmato un contratto di locazione semestrale transitorio, non ancora registrato, dopo averlo firmato sono venuta a conoscenza che la casa era composta da soli uomini ma dovevano esserci anche altre ragazze, almeno così riportato dall annuncio. Ho il diritto di recedere senza incorrere in sanzioni? Il proprietario dopo il recesso inviato da PEC, può chiedere il pagamento? ( Io non ho versato né caparra , né mese corrente) può registrare il contratto e chiedere il pagamento dei canoni?
    Grazie per la disponibilità

  • Gentile Giusy, se le condizioni erano chiaramente diverse ora può ritirarsi senza pagare alcuna penale e risolvendo quindi il contratto.

  • Laura

    Salve,
    Lo scorso ottobre ho firmato un contratto per prendere in affitto un appartamento, con data di inizio locazione prevista per il primo febbraio.
    Il contratto è stato datato posteriormente con data 01/02/2018 e pertanto non è ancora stato registrato. Per motivi di lavoro recentemente insorti, non potrò più affittare tale immobile. Ho anticipato solo la prima mensilità, ma non ho versato il deposito cauzionale. Posso recedere da tale contratto, non ancora virtualmente firmato e non registrato? Che obblighi ho?
    Devo inviare disdetta per mezzo raccomandata, anche se il contratto non è ancora in essere?

    Cordiali saluti

  • Gentile Laura, considerando questo suo impegno come fosse una proposta irrevocabile, ora ritirandosi perde quanto anticipato; la mensilità nel suo caso. Le conviene avvisare subito la proprietà e poi mettere per iscritto l'annullamento del contratto.

  • Anna

    Salve vorrei chiederle : mia figlia ha preso in affitto una casa, ha firmato dei fogli all'agenzia non ha versato ancora caparra in attesa di registrare il contratto , a me non piace per diversi motivi , può annullare ? Deve pagare comunque? Cosa si può fare ? Grazie

  • Gentile Anna, di solito ritirandosi dopo aver firmato la proposta di perde la caparra; ma se non ha versato nulla la cosa potrebbe chiudersi così.

  • STEFANIA

    BUONGIORNO.
    VENERDI SCORSO 10 NOVEMBRE HO VERSATO UN ACCONTO PER UNA PROPOSTA DI AFFITTO DI UN APPARTAMENTO.
    MA NELLO STESSO GIORNO VENGO A SAPERE DA MIO DATORE DI LAVORO CHE DEVO SPOSTARMI DI SEDE PER NECESSITà ORGANIZZATIVE E CAMBIARE PROVINCIA. PER QUESTO MOTIVO ENTRO DOMANI DEVO DARE COMUNICAZIONE ALL'AGENZIA CHE NON POSSO PIù PORTARE AVANTI LA RICHIESTA. NON SONO ANCORA A CONOSCENZA SE IL PROPRIETARIO HA ACCETTATO LA MIA PROPOSTA, MA INDIPENDENTEMENTE DA CIò, SE RINUNCIO, PERDO LA QUOTA VERSATA? HO TEMPO SETTE GIORNI PER RECEDERE? GRAZIE PER LA CORTESE RISPOSTA. STEFANIA NAVA

  • Gentile Stefania, se la proprietaria nel frattempo avesse accettato la proposta allora perderebbe la caparra versata; altrimenti può tempestivamente avvisare l'agenzia e ritirarsi.

  • Giuliana

    Salve a tutti.
    Ho un grosso problema, circa una settimana fa ho firmato una proposta di locazione e dato alla.proprietaria di casa un deposito cauzionale di euro 700. Sulla casa nulla da dire anche se in un posto un tantino isolato ma ero stata rassicurata dalla proprietaria in quanto mi ha detto che è una zona tranquilla. Parlando con un amica che ha una sorella che abitava nei paraggi mi ha sconsigliato vivamente la zona perché frequentata di notte da mala vita. Io lavoro in un ristorante e rientro sempre di notte e questa cosa mi ha fatto fare un passo indietro....voglio restituire le chiavi e recedere la.proposta che non ancora è stata registrata tra l altro. Ora voglio sapere c'è possibilità di recuperare i miei soldi visto che in casa non sono proprio entrata????

  • Gentile Giuliana, se nel frattempo il proprietario ha accettato a sua proposta (deve avere la comunicazione), ora ritirandosi perderebbe la caparra; salvo diverso accordo con il proprietario che può sempre decidere di venirle incontro.

  • Mariela Dimitrova Koleva

    È possibile recedere al contratto di affitto stipulato 1 settimana fa?

  • Buongiorno Mariela, può recedere se ci sono gravi motivi, inviando la raccomandata e rispettando i termini di preavviso.

  • Marco Sorrentino

    Buona sera, sono in proprietario di casa e ho sottoscritto due giorni fa in data 27/07 un contratto abitativo di 4+4, l'inquilino mi ha versato una buona parte del deposito cauzionale in resto diviso in due/tre rate e un affitto anticipato. Ora ho scoperto che l'inquilino è già stato moroso con altri (società di gas e luce, equitalia) ,purtroppo non documentabile, e io non voglio procedere alle registrazione ( che non ho ancora effettuato avendo 30 gg di tempo) e restituire tutto quello che è mi è stato dato. Come devo agire? Devo farmi firmare qualcosa soprattutto che attesti che restituisco tutte le somme ricevute? Può l'inquilino chiedermi qualcosa?

  • Buongiorno Marco, l'inquilino potrebbe innanzitutto pretendere che il contratto venga eseguito; quindi se accettasse di chiuderlo, avrebbe diritto alla restituzione del doppio della caparra versata.

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