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È possibile recedere da un contratto non ancora registrato?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 14, 2013
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Come funziona il recesso anticipato per un contratto non ancora registrato?
A prima visita l'immobile risulta perfetto: si conferma, si versa la caparra, si sottoscrive il contratto.
Poi arrivano le chiavi e le brutte sorprese. È possibile avere ripensamenti sul contratto appena firmato? Esiste nei rapporti di locazione, quindi, una sorta di periodo di prova: soddisfatti o rimborsati?

Gentilissimi,
ho firmato in data 04/11 un contratto di locazione, pagando caparra e mensilità anticipata. Solo al momento in cui ho ricevuto le chiavi e ho potuto quindi accedere ai contatori (ubicati all'esterno della struttura e non direttamente raggiungibili) mi sono accorta che l'abitazione è totalmente sprovvista di luce ed acqua. E fin qui è quasi tutto normale. Ovviamente ho subito attivato le procedure per attivare le utenze, ma il fornitore di energia elettrica (anzi più fornitori) ha dichiarato che i precedenti inquilini hanno proceduto alla disdetta ed avendo avuto costoro contratti con il mercato libero (ed essendo probabilmente morosi) non potrò fare una semplice voltura, ma solo una nuova attivazione che richiederà almeno 20 giorni lavorativi. Non posso quindi abitarvi, pur avendo già pagato e avendo precisato, precedentemente alla firma, l'importanza dell'accesso immediato. Lo stesso vale per la fornitura di acqua, totalmente staccata.
Vorrei quindi chiedere il recesso del contratto (non ancora depositato come atto) e la restituzione delle somme anticipate.
Dovrei rivolgermi quindi ad un avvocato in funzione dell'inagibilità?
Cordiali saluti.

Gentile,
capisco che non deve essere stato certo piacevole scoprire di aver preso in affitto un immobile che non può essere abitato da subito, come nei suoi desideri.
Preciso per prima cosa che gli enti erogatori dei servizi, in ogni caso, non possono imputare a lei o al proprietario la morosità dei precedenti inquilini, essendo questi contratti personali tra ente e controparte.
Quindi le potrebbe riattivare le utenze, con tempi più lunghi certo ma senza dover risarcire il precedente debito.
Per annullare il suo contratto, invece, si può partire dal fatto che, non essendo ancora registrato, potrebbe considerarlo nullo sulla base dell'art. 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, seppure in questo senso il proprietario potrebbe procedere anche immediatamente alla registrazione e quindi escludere il ricorso a tale articolo.
Per questo la richiesta di annullare il contratto potrebbe trovare fondamento, invece, nell'articolo 1578 del Codice Civile che riconosce all'inquilino di poter chiedere la risoluzione di diritto del contratto se riconosce dei vizi della cosa locata che impediscono o riducono notevolmente il godimento della stessa.
In questo caso è prevista anche la possibilità di richiedere i danni se può dimostrare che il proprietario era a conoscenza di tale situazione e ne ha volutamente taciuto.


Ci sono altri due articoli del Codice Civile da valutare:
• L'art. 1337 che recita: "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede";
• L'art. 1338: "La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (375)

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Buonasera, si può annullare un contratto firmato venerdì e richiesto all'agenzia di non effettuare la registrazione il lunedì mattina successivo, perché ci siamo accorti che confinante con la casa c'è un grande capannone ricoperto di Eternit.
Grazie buona sera

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Buongiorno Sary, se tale vizio non vi era stato comunicato è giusto chiedere l'annullamento per grave vizio.

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Urgente ?Buona sera , vorrei se possibile un vostro cortese aiuto: mio figlio studia a Vanezia ed ha trovato dopo tante peripezie un posto letto in doppia, ha versato le due mensilità richieste più il mese corrente, alloggia in camera dal 1 di febbraio, non ha ancora contratto firmato, ora è riuscito a trovare un’altra stanza più vicino alla facoltà, ha detto alla proprietà che vuole andarsene, la proprietà ha risposto che non c’è nessun problema l’importante Che lui gli trovi un sostituto, e che stileranno il contratto senza registrarlo, io ho risposto a mio figlio di non firmare e di mediare per farsi tornare la caparra, quanto meno una mensilità. Cosa mi consigliate? Grazie infinite.

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Buongiorno Pietro, non essendoci nulla di regolarmente registrato, è corretto il suo pensiero. Meglio provare a trovare una soluzione che vi permetta di rientrare almeno di una mensilità pagata; potreste in alternativa valutare di denunciare la situazione irregolare.. o almeno di usare anche questo argomento per farvi restituire quanto pagato.

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Grazie mille per la gentile risposta, oggi ho ricevuto la chiamata di mio figlio che dice che la proprietà si è presentata dicendo che anche senza la firma andrà a registrare il contratto per farsi pagare addirittura le mensilità future.?? Come si può uscire da questa situazione. Mio figlio non ha firmato nulla a parte la caparra versata ce deposito cauzionale

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Gentile Pietro se non ha firmato il contratto la situazione non è regolare; magari suo figlio potrebbe rivolgersi alle associazioni di categoria come Sunia o Sice per avere la loro assistenza.

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BUONASERA,
ho in questi giorni firmato un contratto per locazione turistica di un anno con una agenzia, detta agenzia ci ha comunicato che l'immobile era anche in vendita ma che, lo avrebbero tolto dalla vendita e dalla affitto dai vari motori di ricerca del settore.
Cosi' e stato, ma nel verificare che tale cancellazione venisse fatta ho scoperto che detto immobile era anche in vendita presso altre 12 agenzie immobiliari della zona di cui noi non ne eravamo a conoscenza agenzia compresa.
Quando abbiamo chiesto spiegazioni su perche' sul contratto vi fosse la clausola che dovevamo essere disposti a far vedere l'immobile a eventuali compratori il proprietario ci ha detto che era solo una proforma contrattuale.
Ad oggi non abbiamo ancora ricevuto le chiavi e versato nessun acconto e tanto meno registrato il contratto.
Contattando le 12 agenzie scopriamo che l'immobile e' in vendita da piu' di un anno e che tutte le agenzie sono in possesso delle chiavi e che possono far vedere l'immobile in qualsia si ora o giorno.
A fronte di cio' abbiamo deciso di recedere il contratto non depositato e di rinunciare all'immobile in quanto riteniamo che tale informazione andava comunicata in fase preliminare.
Il proprietario invece sostiene la validita' del contratto sostenendo che non sono affari miei su come lui dispone dell''immobile e pertanto sostiene che il contratto sia valido e che debba pagare l'affitto anche se non usero' l'immobile
Come mi devo comportare, leggendo le sentenze della cassazione si evince che il recesso di un contratto non depositato e' da ritenere il medesimo nullo e che in questo caso caso vi sono da parte del locatore mancanze tali da portarmi a tele decisone
grazie

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Gentile Marco, diciamo che per lei è importante avere pieno possesso del bene. Il fatto che poi l'immobile venga posto in vendita e che le sia chiesto di rendersi disponibile per le visite non rappresentano un motivo di annullamento. Lo è se davvero ci sono altre agenzie che hanno le chiavi del suo appartamento; quindi al più potrebbe chiedere al proprietario di cambiare la serratura e garantirle gli impegni presi nel contratto.

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Contratto firmato ieri per stanza uso studente,clausola di recesso di 3 mesi per gravi motivi. Entro e mi rendo conto che la stanza è gelida i termosifoni funzionano male e la finestra fa entrare molta aria fredda. Cosa posso fare ? Ho quanti giorni di tempo dalla firma per recedere dal contratto ? Per la cauzione e l'anticipo già pagato ?
Grazie mille

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Gentile Luigi, i tempi per il recesso sono quelli che ha firmato; quindi i tre mesi; potrebbe chiedere una risoluzione immediata se ha riscontrato gravi vizi che non erano evidenti quando ha visitato la stanza.

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salve martedi 23 ottobre ho firmato il contrattoper un appartamento arredato, appena ricevute le chievi ho notato degi aspeti dei mobili assolutamnte non vivibili. ho richiesto all agenzia di risolvere i problemi ed essa sta temporeggiando dicendomi che posso anticipare le spese che poi mi verranno scalate dalla prossima mensilita, cosa che non credo sia mio compito in quanto lapparatmento deve esseci consegnato in maniera vivibile. stopensandodi recidere ilcontratto, ci vadoa perdere?

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Buongiorno Linda, la questione è che prima di prendere l'immobile deve averlo visitato e firmato di averlo trovato in buono stato; quindi se vi eravate accordati per far sistemare il tutto, ora è un vostro pieno diritto se le cose sono diverse da quelle pattuite di chiedere l'annullamento.

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Mia figlia doveva trasferirsi a Venezia in questi giorni, abbiamo trovato in affitto una stanza e versato 2 mesi di affitto 720 Dovevamo firmare il contratto il giorno 2/10 Purtroppo mia figlia ha dovuto cambiare la città di trasferimento è giusto che l'agenzia si trattenga una mensilità
Grazie

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Gentile Marilena, purtroppo ritirarsi dopo l'accettazione delal proposta comporta la perdita della mensilità anticipata; di fatto è una vostra scelta ritirarvi, mentre dal punto di vista dell'agenzia l'affare si considera concluso.

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Buonasera, ho firmato un contratto di locazione in data 22/09 con decorrenza dal 01/10. Al 27/09 l'immobile dopo un mio sopralluogo non risulta in condizioni abitabili: il giardino è ancora una giungla, c'è muffa in diverse parti dell'immobile, i sanitari sono vecchi e rovinati, sporco ovunque e ho scoperto che infissi e porte d'ingresso sono state forzate dai ladri dimostrandone la scarsa sicurezza. Per concludere ho scoperto che il capannone restrostante la casa diventerà una stalla per bovini entro due settimane, peggiorando evidentemente le condizioni dell'ambiente circostante. Ho le facoltà per rescindere prematuramente il contratto non ancora iniziato? Cosa posso fare con gli assegni versati per la caparra e per le spese di agenzia datati 01/10?
Grazie

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Gentile Andrea, quando ha firmato il contratto aveva accertato lo stato del bene? Aveva chiesto notizie in merito al capannone? Se le erano state promesse cose diverse da quelle attuali, può chiedere di annullare tutto e riavere indietro quanto versato; se semplicemente lei ha notato tutti questi difetti solo in seguito, ora sarà difficile annullare il tutto; dovreste trovare un accordo per sistemare o chiudere il contratto.

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Gentile Laura, questa settimana ho firmato una proposta di affitto per un appartamento. Quando siamo andati a vedere l'appartamento qualche settimana fa sembrava tutto ok. Invece, stamattina siamo andati a misurare le camere e abbiamo trovato un grosso problema di umidita (muffa) nel salotto che non c'era prima. Non avendo firmato ancora il contratto, possiamo revocare la proposta di affitto per vizi dell'abitazione. In questo caso, rischiamo di perdere cauzione + proviggione? Nostra figlia e allergica e non ce la sentiamo di abitare li. Grazie del tuo aiuto.

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Gentile Davide, se durante la prima visita il vizio non era in nessun modo visibile o vi era stato evidentemente celato, allora potreste ritirarvi chiedendo la restituzione della caparra; altrimenti potreste comunque ritirarvi ma sulla restituzione della caparra la proprietà potrebbe non essere d'accordo.

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Salve, una anno fa ho preso in affitto una pizzeria con contratto d'azienda.
Mi hanno fatto vedere il locale velocemente, prima di aprire dopo aver firmato il contratto mi accorsi che il forno delle pizze era rotto, lo hanno aggiustato ma adesso il forno si è rirotto nello stesso punti e documentandomi con professionisti il forno è da ricomprare nuovo come posso fare ?? Il proprietario non vuole spendere ... inoltre dopo avergli mandato una raccomandata dove ci sono molti problemi non mi parla più e non ha intenzione di affrontarli e non vuole prendersi in carico i suoi doveri...posso disdire il contratto senza aspettare 6 mesi . Ho un contratto 6+6... AIUTO

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Gentile Gianluca, sicuramente come lei dice una visita più approfondita sarebbe stata necessaria; soprattutto se ha firmato un documento in cui dichiara che l'immobile si trova in buone condizioni. Ora se i difetti che lamenta non sono semplici difetti, ma sono vizi che le impediscono di svolgere la sua attività, allora potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto, senza rispettare i sei mesi di preavviso.

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Abbiamo trovato una casa con una agenzia hanno preparato il contrato che parte da domani 01/08/218 abbiamo pagato agenzia e anche al proprietario abbiamo fatto il bonifico dei due mesi di cauzione e un mese corrente questo tutto una settimana fa a contratto firmato il proprietario non vuole darci la chiave perché dice che il contratto non è ancora registrato e abbiamo fatto tutto con 10 giorni di anticipo per poter avere le chiave al primo del mese sono veramente infuriata

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Gentile Ines, lei ha pieno diritto di chiedere che il contratto venga rispettato, quindi se ha decorrenza dal primo agosto, deve ricevere le chiavi per quella data; il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula, l'importante è che lo abbiate già firmato entrambi.

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