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Eredi di diritti e doveri contrattuali

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 31, 2013
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Cosa succede nel momento in cui si eredita, come proprietario, un immobile concesso in affitto con regolare contratto d'affitto?
Invece, se a succedere nel contratto sono gli eredi dell'inquilino, questi come devono comportarsi? Devono dare disdetta o il contratto si risolve automaticamente?
Ecco i casi di eredità particolari, da gestire.

Ho ereditato da uno zio "passato a miglior vita" un appartamento affittato con regolare contratto di quattro più quattro; si tratta di un immobile adibito ad abitazione principale della famiglia che ci vive da due anni. Ora, devo rifare un nuovo contratto o continuare con il vecchio sino alla scadenza dello stesso, mantenendo le stesse pattuizioni contrattuali?
Benny

Gentile Benny,
l'erede può essere considerato come un "terzo" rispetto al contratto in essere e quindi subentra nella totalità dei diritti e degli obblighi contrattuali del defunto, con una semplice comunicazione alla famiglia che ci vive e paga regolarmente il canone d'affitto. Di fatto, l'erede può essere paragonato all'acquirente, per cui, anche in caso di successione, trova applicazione l'articolo 1602 del Codice civile, per il quale «il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». Non è dunque, necessario sottoscrivere un nuovo contratto, ma quello in essere va rispettato in tutte le pattuizioni definite tra le parti.

Provando a pensare, invece, a parti inverse, se è l'inquilino a lasciare l'immobile per "passare a miglior vita" cosa devono fare i suoi eredi? In questo caso si applica l'articolo 1614 del Codice civile il quale prevede che «nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte». Il recesso deve avvenire mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi. In caso di mancata disdetta da parte degli eredi il contratto resta valido e regolamentato dalle clausole di durata previste.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (173)

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Salve, sono in affitto e il mio padrone di casa è deceduto, quindi ho pagato durante quasi un anno l'affitto a sua moglie che però adesso mi comunica che ha deciso di non accettare l'eredità. Cosa devo fare? Grazie

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Gentile MArtin, a questo punto dovrà capire che ne è dell'immobile; intanto lei tiene ricevuta di quanto pagato.

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Salve,

ho fatto un contratto d'affitto come tutrice di mia madre (io ho la nuda proprietà e lei l'usufrutto), un contratto 4+4. Ora mia madre e' deceduta, devo rifare il contratto a nome mio, unica erede, o posso continuare con il contratto che ho stipulato in qualità di tutrice di mia madre? Grazie mille. Distinti saluti

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Buongiorno Paola, può continuare il contratto, ma dovrebbe essere il notaio a fare un passaggio definitivo di proprietà.

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Buongiorno, l'appartamento in cui abito è passato in eredità ed ho ricevuto la lettera di disdetta, 6 mesi prima della scadenza, alla fine dei primi 4 anni di un contratto 4+4; il motivo è la vendita, che riguarda tutta la palazzina composta di 3 appartamenti e 2 negozi.
Nel mio contratto c'è scritto "il locatore rinuncia alla facoltà di disdettare il contratto alla prima scadenza, salvo il caso in cui il locatore stesso non intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso opere straordinarie".
Non ho intenzione di mettere bastoni tra le ruote agli eredi ma posso chiedere una specie di buona uscita, un aiuto per il trasloco o simili?

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Gentile Lorella, diciamo che la vendita sarebbe motivo di disdetta alla prima scadenza se il proprietario per di più non ha altre proprietà; quindi la clausola che lei cita esclude anche tale possibilità, ma si tratta di clausola vessatoria che deve avere una doppia firma delle parti; detto questo se non ci fossero quindi le condizioni per liberare l'immobile alla scadenza, in effetti potrebbe proporre agli eredi un accordo e quindi una buonuscita per liberare il bene.

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Buon giorno, mia moglie e sua sorella hanno eredeitato una casa (2^ Casa).
Per comodità e praticità, le utenze le ha intestate tutte mia moglie.
La casa viene sfruttata solo per poco più di un mese nel periodo estivo.
A causa di alcune controversie, mia congnata non partecipa alle spese fisse di gestione delle utenze (Luce, acqua e Tari).
Voglio sapere se e possibile chiudere le utenze intestate a mia moglie, cosi chi ci va le riattiva e attiiva a proprie
spese ed in base a quanto consumato
Grazie.

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Gentile Angelo, come titolare delle utenze sua moglie può chiedere di chiudere i contratti, sulla gestione poi delle spese per il riallaccio credo ci sarà da ridiscutere.

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Abito in una casa popolare. Mio padre e' deceduto e io e mia sorella siamo disoccupate. Cosa succedera'. Aggiungo che abbiamo sempre convissuto con lui

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Buongiorno Stefania, molto probabilmente come eredi diretti potreste essere i nuovi assegnatari della casa; si informi presso il comune su come procedere.

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Buona sera,la proprietaria di casa e deceduta e gli eredi vogliono vendere.il mio contratto scade tra due anni... possono sfrattarmi??

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Buongiorno Adriana, fino allo scadere dei due anni lei ha pieno diritto di rimanere nell'immobile. Prima di questo termine dovrà ricevere regolare disdetta con almeno sei mesi di preavviso e se parliamo di prima scadenza, solo per una delle motivazioni previste dalla legge. L'immobile può in ogni caso essere venduto, i nuovi proprietari dovranno rispettare il contratto in essere.

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Gentile Isabella,
Come eredi non conviventi di nostro padre defunto, siamo responsabili per l'imposta registro di anni passati ? Nostro padre pagava un affitto di 1400 euro mensili. Il padrone ci ha inviato una fattura per 4 anni (2014 - 2017) per 168 euro per ogni anno (50%). Piu' 67 euro per una imposta registro risoluzione anticipata (2018). Siamo responsabili-come eredi non conviventi-al pagamento di imposte registro retroattive? Con infiniti ringraziamenti. Marco

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Gentile Marco, se avete accettato l'eredità, diciamo così, siete responsabile dei suoi debiti e quindi anche delle imposte non versate.

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buongiorno,
il mio caso è:
mio fratello è disoccupato e convivente con padre pensionato, vivono in casa assegnata dal comune con contratto di locazione.
Mi chiedo se dopo il decesso del genitore il subentro del fratello convivente sarà automatico e se le utenze saranno volturare a lui e anche il contratto di locazione. Se mio fratello poi non pagasse le bollette e l'affitto io posso avere qualche problema ?

grazie
saluti

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Gentile roberto, come convivente e "erede" suo fratello dovrebbe aver diritto di rimanere nell'immobile, ma le volture vanno effettuate e deve accertarsi che mantenga tale diritto. I debiti di suo fratello non dovrebbero avere conseguenze dirette per lei.

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Sconforta. Ringrazio di cuore

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Ho ereditato, insieme alla sorella, un appartamento. Abbiamo lasciato che l'inquilino proseguisse con lo stesso contratto: 4+4.
Ora sta per scadere (gli anni sono io non intendo rinnovarlo e quindi lo sfratterei ma rispettando la data di fine contratto. Mia sorella non si sbilancia anzi a me sembra favorevole a continuare. Potrei pretendere di chiudere il contratto alla scadenza? Io non posso continuare così. Non è mai puntuale nei pagamenti ed è indietro. Almeno con me.

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Buongiorno Fiorella, per poter mandare via l'inquilino dovete mandare una regolare disdetta con raccomandata, con almeno sei mesi di preavviso; se i termini fossero scaduti l'inquilino potrebbe proseguire per latri 4 anni. Se però non è puntuale con i pagamenti potrebbe allora chiedere una risoluzione di diritto del contratto per grave inadempienza.

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