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Eredi di diritti e doveri contrattuali

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 31, 2013
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Cosa succede nel momento in cui si eredita, come proprietario, un immobile concesso in affitto con regolare contratto d'affitto?
Invece, se a succedere nel contratto sono gli eredi dell'inquilino, questi come devono comportarsi? Devono dare disdetta o il contratto si risolve automaticamente?
Ecco i casi di eredità particolari, da gestire.

Ho ereditato da uno zio "passato a miglior vita" un appartamento affittato con regolare contratto di quattro più quattro; si tratta di un immobile adibito ad abitazione principale della famiglia che ci vive da due anni. Ora, devo rifare un nuovo contratto o continuare con il vecchio sino alla scadenza dello stesso, mantenendo le stesse pattuizioni contrattuali?
Benny

Gentile Benny,
l'erede può essere considerato come un "terzo" rispetto al contratto in essere e quindi subentra nella totalità dei diritti e degli obblighi contrattuali del defunto, con una semplice comunicazione alla famiglia che ci vive e paga regolarmente il canone d'affitto. Di fatto, l'erede può essere paragonato all'acquirente, per cui, anche in caso di successione, trova applicazione l'articolo 1602 del Codice civile, per il quale «il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». Non è dunque, necessario sottoscrivere un nuovo contratto, ma quello in essere va rispettato in tutte le pattuizioni definite tra le parti.

Provando a pensare, invece, a parti inverse, se è l'inquilino a lasciare l'immobile per "passare a miglior vita" cosa devono fare i suoi eredi? In questo caso si applica l'articolo 1614 del Codice civile il quale prevede che «nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte». Il recesso deve avvenire mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi. In caso di mancata disdetta da parte degli eredi il contratto resta valido e regolamentato dalle clausole di durata previste.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (163)

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Buona sera,la proprietaria di casa e deceduta e gli eredi vogliono vendere.il mio contratto scade tra due anni... possono sfrattarmi??

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Buongiorno Adriana, fino allo scadere dei due anni lei ha pieno diritto di rimanere nell'immobile. Prima di questo termine dovrà ricevere regolare disdetta con almeno sei mesi di preavviso e se parliamo di prima scadenza, solo per una delle motivazioni previste dalla legge. L'immobile può in ogni caso essere venduto, i nuovi proprietari dovranno rispettare il contratto in essere.

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Gentile Isabella,
Come eredi non conviventi di nostro padre defunto, siamo responsabili per l'imposta registro di anni passati ? Nostro padre pagava un affitto di 1400 euro mensili. Il padrone ci ha inviato una fattura per 4 anni (2014 - 2017) per 168 euro per ogni anno (50%). Piu' 67 euro per una imposta registro risoluzione anticipata (2018). Siamo responsabili-come eredi non conviventi-al pagamento di imposte registro retroattive? Con infiniti ringraziamenti. Marco

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Gentile Marco, se avete accettato l'eredità, diciamo così, siete responsabile dei suoi debiti e quindi anche delle imposte non versate.

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buongiorno,
il mio caso è:
mio fratello è disoccupato e convivente con padre pensionato, vivono in casa assegnata dal comune con contratto di locazione.
Mi chiedo se dopo il decesso del genitore il subentro del fratello convivente sarà automatico e se le utenze saranno volturare a lui e anche il contratto di locazione. Se mio fratello poi non pagasse le bollette e l'affitto io posso avere qualche problema ?

grazie
saluti

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Gentile roberto, come convivente e "erede" suo fratello dovrebbe aver diritto di rimanere nell'immobile, ma le volture vanno effettuate e deve accertarsi che mantenga tale diritto. I debiti di suo fratello non dovrebbero avere conseguenze dirette per lei.

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Sconforta. Ringrazio di cuore

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Ho ereditato, insieme alla sorella, un appartamento. Abbiamo lasciato che l'inquilino proseguisse con lo stesso contratto: 4+4.
Ora sta per scadere (gli anni sono io non intendo rinnovarlo e quindi lo sfratterei ma rispettando la data di fine contratto. Mia sorella non si sbilancia anzi a me sembra favorevole a continuare. Potrei pretendere di chiudere il contratto alla scadenza? Io non posso continuare così. Non è mai puntuale nei pagamenti ed è indietro. Almeno con me.

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Buongiorno Fiorella, per poter mandare via l'inquilino dovete mandare una regolare disdetta con raccomandata, con almeno sei mesi di preavviso; se i termini fossero scaduti l'inquilino potrebbe proseguire per latri 4 anni. Se però non è puntuale con i pagamenti potrebbe allora chiedere una risoluzione di diritto del contratto per grave inadempienza.

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Buon giorno, volevo sottoporre questo problema. Sono proprietaria di un immobile affittato a un vecchietto mancato un mese fa da solo in casa con intervento di carabinieri e vigili del fuoco. L'avvocato che ha le chiavi sta facendo ricerche per eventuali eredi. Domanda: Quanto tempo deve passare a norma di legge prima che io possa rientrare in possesso del mio immobile nel quale attualmente si trovano tutte le cose possedute dall'inquilino. Tenendo conto che era seguito dai servizi sociali e che quindi non credo ci siano delle cose di valore quanto tempo hanno gli eventuali eredi per accettare l'eredità e liberarmi i locali? Grazie

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Buongiorno Mariangela, diciamo che i tempi variano molto a seconda della situazione degli eredi che sono a conoscenza o meno di tale "eredità"; quindi potrebbe considerare, con il legale, un termine di 40 giorni se c'è già un inventario dei beni e delle persone da avvisare.

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buongiorno nel caso ci sono più eredi in un contratto di locazione a uso commerciale, la disdetta del contratto alla fine della locazione dei dodici anni come deve essere inviata?
Grazie

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Gentile Michele, come proprietari dovreste dare la disdetta con un preavviso di 12 mesi, tramite raccomandata; non vanno specificate le motivazioni.

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Buongiorno, ho ereditato insieme a ziie cugini un immobile al mare. In attesa di trovare un acquirente vorrei si potesse affittare, x varie vicessitudini logistiche e pratiche lo scorso anno è rimasto chiuso.Mi chiedo se io volessi usufruirne x la mia parte ...col semplice calcolo 365 gg. diviso i 5 eredi lo posso fare? In sostanza posso goderne del possesso soggiornandoci? Quali le tutele e i diritti? Per ora ho avuto solo oneri.Grazie

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Gentile Grazia, certamente come proprietaria del bene ha diritto di utilizzarlo; potreste usare come criterio quello dei gironi come dice lei; oppure trovare un accordo per un utilizzo tutto l'anno che "compensi" tutti nello stesso modo.

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e possibile che venga stipulato un contratto d affitto senza che io venga interpellato, avendo precedentemente mandato regolare lettera con a,r chiedendo di essere preso in considerazione, in quanto proèrietario di 1/16 dell'immobile

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Buongiorno Simone, come proprietario dell'immobile deve anche lei comparire nel contratto, esprimere la scelta per irpef o cedolare secca e percepire il reddito in proporzione alla quota di proprietà.

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Il mio compagno mi vuole lasciare per testamento l'affitto di 4 appartamenti di sua proprietà la può fare avendo eredi?
Grazie

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Buongiorno, i canoni di affitto vengono poi tassati sul reddito degli eredi/proprietari; quindi è difficile concederle tale privilegio se contemporaneamente lei non è proprietaria dei beni oggetti dei contratti di affitto.

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