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...I doveri dell'inquilino

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 10, 2013
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Nel precedente articolo ci siamo occupati dei diritti/doveri del proprietario, come promesso ci concentriamo adesso su quelli dell'inquilino che prende in affitto un immobile. Vediamo, quindi, quali sono i suoi obblighi nei confronti del proprietario ed eventualmente del condominio, ma anche i diritti che può avanzare.

I doveri dell inquilinoLa manutenzione
Dal momento della consegna delle chiavi l'inquilino diviene il custode dell'immobile che dovrà utilizzare "con la diligenza del buon padre di famiglia" ed utilizzandolo per la finalità espressa da contratto. Sono a carico dell'inquilino gli interventi di piccola manutenzione, necessari per mantenere il buono stato dell'immobile. Sono tali, ad esempio, la ritinteggiatura delle pareti e degli infissi, la riparazione delle tapparelle ed i piccoli interventi sull'impianto elettrico ed idraulico. In linea teorica si potrebbero definire interventi di piccola manutenzione quelli che andrebbero eseguiti con una certa cadenza periodica programmabile.

Il mutamento di destinazione
L'inquilino ha l'obbligo di utilizzare l'immobile secondo le modalità per cui gli è stato concesso in affitto. L'utilizzo dell'immobile per altra destinazione costituisce un grave inadempimento, tale per cui entro tre mesi il proprietario può provvedere a richiedere la risoluzione di diritto del contratto ed eventualmente pretendere, anche, il risarcimento per danni subiti.

Il pagamento del canone
Obbligo dell'inquilino è quello di pagare il canone di locazione nei termini indicati nel contratto e secondo le modalità specificate; mentre è un suo diritto richiedere le ricevute dell'avvenuto pagamento. Il proprietario non può mai pretendere somme superiori a quelle previste contrattualmente; così come l'inquilino non può arbitrariamente ridurre o sospendere il pagamento del canone, seppure motivato da un comportamento inadempiente del proprietario (mancata riparazione o manutenzione di un guasto). L'autoriduzione del canone costituisce un comportamento grave, per il quale il proprietario può perseguire l'inquilino in giudizio e chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza.

L'inquilino e il condominio
Con il contratto di locazione, l'inquilino potrà usufruire anche delle parti in comune del condominio per la "quota" spettante al proprietario. Essendo, di conseguenza, direttamente interessato ai servizi in comune, ha il diritto di partecipare e votare alle assemblee convocate per deliberare spese e modalità di gestione del riscaldamento, mentre ha diritto di partecipare, ma non votare (se non per delega) per gli altri servizi. Pertanto l'amministratore di condominio non è obbligato a convocare l'inquilino, mentre il proprietario ha l'obbligo di informare l'inquilino dello svolgersi dell'assemblea. È il proprietario a rimanere sempre il diretto responsabile nei confronti del condominio e la persona a cui verranno sempre indirizzate le richieste di pagamento delle spese condominiali.

Le migliorie e le addizioni
Durante la locazione l'inquilino può provvedere ad apportare delle innovazioni all'immobile per aumentarne il godimento, in modo che tali innovazioni non costituiscano, però, un danno per il proprietario e non alterino l'immobile in modo definitivo e si possano, quindi, eliminare, una volta che il contratto cessa. Alla fine del rapporto di locazione l'inquilino è tenuto a riconsegnare l'immobile nello stesso stato in cui gli era stato consegnato, eliminando le eventuali addizioni a sue spese. Se il proprietario mantiene le modifiche, nulla sarà dovuto all'inquilino se questo ha operato senza specifica autorizzazione. I miglioramenti, invece, sono innovazioni che comportano un aumento del valore dell'immobile, come ad esempio la sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari con altri più funzionali. Se i lavori sono stati eseguiti con un'autorizzazione espressa e scritta da parte del proprietario, al momento della riconsegna l'inquilino può richiedere la minor somma tra l'importo della spesa e il valore dell'opera.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (169)

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Ciao volevo fare una domanda. 2anni fa ho lasciato una casa in affitto per acquistare a distanza di mesi mi hanno contattata per le spese di conguaglio. Le quali comprendevano un periodo di riscaldamento precedente al mio contratto d'affitto. Io 2anni fa avevo chiesto che venissero fatti i calcoli corretti senza i mesi di riscaldamento del periodo precedente al mio ingresso nell'appartamento. Dopo mesi mi hanno rimandato a chiamare sempre con importo intero a quel punto ho mandato fax tramite avvocato d'ufficio dopo un anno dal fax mi arriva una raccomandata con addirittura un incremento 1giorno per pagare e un ulteriore 2%di morosità al giorno se non pago. Cosa e come mi devo comportare? Possono pretendere il pagamento dopo tanto tempo?

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Buongiorno Debora, possono chiederle il pagamento relativo al suo periodo di affitto; ovviamente è corretto che lei non voglia pagare per un periodo in cui non viveva ancora nella casa; quindi avendo un contratto potrebbe escludere i gironi non di sua competenza e pagare la cifra relativa ai suoi due anni.

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Salve, sto lasciando una casa che ho avuto in affitto per un anno, piano terra non esposta al sole. Ho trovato vestiti e scarpe ammuffite, e inoltre sono costretta a prendere cortisone per l'allergia che mi ha provocato.
Il locatore, al momento della verifica dell'immobile, ha richiesto la tinteggiatura di una parte di parete sulla quale è più evidente un pò di muffa sostenendo che la causa
è stata il cattivo arieggiamento della casa. Premetto che ogni mese ho dovuto passare con la candeggina tutte le pareti in quanto ricoperte di muffa. Grazie

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Gentile Alessia, se il motivo per cui lascia l'immobile è questa muffa, non toccano a lei le spese di riparazioni.

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Gentile sig.ra Tulipano,
scrivo per un altro dubbio. Sono in prossimità di lasciare l'appartamento in affitto.
Le mattonelle della cucina sono crepate, in più punti, e con crepe che si estendono in modo continuo da una mattonella all'altra.
La loro sostituzione rientra nella manutenzione ordinaria o in quella straordinaria? Spetta al locatario o al conduttore?
Preciso che le crepe erano già presenti al momento dell'inizio affitto, sia pure in minima parte, e che nel corso di questi otto anni si sono estese (in assenza di eventi traumatici)
Grazie e buona giornata.

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Gentile Mirco, se l'espansione di tale danno è dovuto a semplice usura, il danno ricade sul proprietario; se invece si può rilevare una sua negligenza allora il proprietario può chiederne la sostituzione a sue spese e non restituire parte del deposito come risarcimento.

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Buonasera.
Scrivo per un fatto increscioso che mi è capitato pochi giorni addietro.
Ho disdetto un contratto di locazione per motivi di stress, che mi hanno anche causato danni alla salute documentati, dovuti ai rumori molesti e alla maleducazione continua (quasi tre anni) del vicino. Il mio proprietario era informato e un anno addietro, su mia richiesta, ha fatto isolare il soffitto. I lavori non hanno sortito alcun effetto. Quindi ho disdetto il contratto che scadrà a dicembre e ho trovato un nuovo appartamento in affitto per inizio dicembre. Con il proprietario dell'attuale appartamento avevo tuttavia raggiunto il seguente accordo: se mettevano fin da subito la casa a disposizione dell'agente immobiliare e questo avesse trovato gente già interessata nei mesi precedenti alla scadenza del contratto, potevo andare via prima senza pagare le restanti mensilità. Ed ecco quello che succede: mi chiama l'agente immobiliare dicendomi che dopo tre giorni aveva fissato tre visite in orari però per me impossibili in quanto lavoro (sono libero professionista e spesso lavoro fino a tardi fuori città) Ho quindi proposto di posticipare le visite di un'ora rispetto alla prima. L'agente immobiliare è andato subito in escandescenze sostenendo che devo dare disponibilità tre volte alla settimana e che non si può dalle 19, o 19.30, come da mia proposta, specificando che più si sarebbe rivolto al suo avvocato per chiedermi i danni. Il tutto urlando. Ho avvisato il proprietario di quanto accaduto, ho comunque dato disponibilità per quattro giorni alla settimana. Spesso dalle 19, a volte dalle 19.30, altre dalle 15, tutte per almeno due ore; ho inoltre specificato che nel periodo in cui sarò assente per ferie potranno concordare una volta alla settimana per due ore con la donna delle pizie che ha le chiavi casa. Tutto in forma scritta (pec) Ho tuttavia specificato che per il comportamento dell'agente immobiliare non gli avrei consentito più l'accesso in casa, ma solo fino alla porta, mentre rimaneva la mia disponibilità a fare entrare il proprietario e gli interessati alla casa. Il proprietario mi ha risposto in forma scritta che dava invece piena fiducia all'agente immobiliare, che questi a causa della mia decisione ha dichiarato di non potere procedere oltre con serenità, e che lui si sarebbe preso una pausa di riflessione invitandomi nel frattempo a non contattarlo. Non so cosa è successo, sono basito è confuso. Ma le sembra? Preciso che nel contratto di locazione non è scritto che ho obblighi minimi nè come giorni alla settimana nè come orari. È anche nel mio interesse che questo appartamento sia affittato prima della scadenza del contratto per non pagare doppio affitto e perché voglio chiudere con questa casa diventata per me insalubre. Ma non posso fare entrare in casa un agente immobiliare che mi ha aggredito verbalmente solo per avere richiesto di spostare le visite ad un'ora dopo. Grazie.

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Gentile Mirco, il suo dovere è di concedere le visite negli orari e giornate a lei comode; quindi la scelta dell'agente ricade sul proprietario; lei dovrà sopportare la sua presenza e ovviamente denunciare direttamente se ci fossero altri episodi di aggressione.

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Buongiorno ho acquistato un appartamento all'asta, locato ad un ditta con regolare contratto di locazione sorto prima del fallimento, ho avvertito il conduttore che sarei subentrato al precedente locatore e che si doveva fare l'aggiornamento dei dati, con l'indicazione del nuovo locatore e anche del conduttore (visto che era cambiato l'amministratore delegato della ditta). Tuttavia a distanza di più di venti giorni non ho ricevuto, (avendo mandato per la firma del conduttore il nuovo contratto), il nuovo contratto controfirmato dal conduttore. Al riguardo volevo chiedere cosa posso fare

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Gentile Stefano, solleciti la richiesta e informi che dovrà regolarizzare la situazione o considerare gli attuali inquilini come non "titolati" a rimanere nell'immobile.

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Buongiorno,l’appartamento dove vivo in affitto e’ andato all’asta,avrei trovato nel frattempo un altro appartamento,volevo sapere se devo dare disdetta di sei mesi nonostante la situazione. Grazie cordiali saluti

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Gentile Anna, in teoria dovrebbe dare i sei mesi di preavviso al nuovo proprietario; naturalmente potrebbe valutare una disdetta più breve considerando che chi compra potrebbe volerlo usare subito, o se non fosse venduto il curatore fallimentare potrebbe valutare di venderlo prima senza inquilino.

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Buonasera, una persona a me molto cara è mancata a maggio dello scorso anno ed era in affitto in un appartamento. Il proprietario dopo 9 mesi chiede 1.400 euro per spese di tinteggiatura, sistemazione pavimenti e altri interventi che risultavano già presenti quando l'inquilino è entrato in affitto. L'appartamento non è stato consegnato tinteggiato (anzi, ha dovuto tinteggiare a sue spese due stanze dipinte di un colore verde acceso) e tutto quello che il proprietario dice di aver dovuto sistemare, era già usurato all'entrata dell'inquilino.
Come posso fare valere il fatto che nulla è dovuto?
Grazie.
Claudia

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Gentile Claudia, dovrebbe provare a capire se nel contratto vi era un accenno allo stato in cui il bene era stato consegnato; se ci sono foto o altri documenti che possano attestare le sue affermazioni.

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salve,
2 anni fa io e mio marito siamo diventati affittuari di un appartamento di alcuni amici di mio padre, siamo rimasti lí per 9 mesi, abbiamo pagato regolarmente l'affitto finchè non siamo rimasti senza lavoro. premetto che avevamo una bimba di alcuni mesi, e le bollette da pagare per non rimanere senza acqua nè luce, cosí che abbiamo sacrificato alcuni mesi di affitto che si sono accumulati come arretrati. non siamo stati sfrattati dal proprietario, ma consapevoli di non riuscire a pagare più nemmeno le bollette,siamo usciti spontaneamente.
ora sono 2 anni che viviamo all'estero dove mio marito ha ottenuto un posto fisso, ad oggi questi proprietari perseguitano i miei genitori per gli arretrati e ora vorrebbero procedere legalmente contro me e mio marito.. possono farlo dopo 2 anni? e se sí, in quale modalità, con quale giustificazione?
la ringrazio in anticipo

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Buongiorno Veronica, se c'era un regolare contratto registrato, il proprietario potrebbe chiedere gli arretrati non pagando, proseguendo in ogni caso con una causa per sfratto per recuperare le mensilità non pagate. senza documenti e ricevute non possono procedere con tali richieste.

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Buongiorno, ho un problema: vivo in una villetta di proprietà e avendo un monolocale l'ho affittato ad una donna di mezza età, persona tranquilla ma con una pecca.....il cancello automatico!!
Prima di uscire dal cancello lo fa partire 2 e a volte anche 3 volte (forse puntualmente dimentica qualcosa), esce e rientra 6 e a volte anche più volte al giorno (questi peró sono affari suoi, anche se in questo modo l'usura del cancello non è dell'uso di una sola persona), ma il problema principale è che ogni qualvolta esce, non attende la chiusura del cancello. Questo per me è un problema in quanto più volte il mio cane è scappato , l'ho fatto notare alla signora in questione è le ho chiesto per cortesia di attendere la chiusura del cancello, ma non ci sente; un paio di volte mi è capitato di ritrovarmi nel mio giardino con altri cani e un paio di giorni fa un corriere mi ha suonato alla porta di casa, per arrivare al campanello del portone devi essere entrato attraverso il cancello, ho chiesto come avesse fatto è mi ha risposto"il cancello era aperto". Io mi dico, un cancello elettrico viene messo per una sicurezza, per evitare che malintenzionati abbiano l'accesso facile in una abitazione, un condomino ha o no l'obbligo di attendere la chiusura del cancello per evitare questi fastidi??(fastidi per il momento, sperando che non si trasformino in nulla di più grave!)

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Gentile Pala Teresa, di solito ci si deve attenere ad un regolamento rispetto all'utilizzo degli spazi e degli strumenti in comune. Quindi può far presente che il cancello è stato installato per sicurezza e che quindi è indispensabile usarlo correttamente; salvo dover poi rifarsi legalmente per eventuali danni che possono essere arrecati.

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Ciao Isabella, spero tu possa aiutarmi.
Ho da poco preso una casa in affitto mediante agenzia e volevo sapere da te se:
1) Le spese di verifica e controllo della caldaia a chi spettano essendo appena entrato in casa ? (non si trova il libretto della caldaia)
Io dico al proprietario visto che mi deve dare una casa a norma di legge, l'agenzia dice a me poichè ordinaria manutenzione.
2) lavatrice sporca e non perfettamente funzionante, ho un figlio di 20 giorni e la lavatrice è VITALE, dopo aver visto le reali condizioni abbiamo chiesto di cambiarla/sistemarla, il proprietario dopo tempo, circa 10 giorni, lo ha fatto ma rimane il problema del funzionamento, qualsiasi programma di lavaggio va in blocco e quindi devi spegnere la lavatrice , aspettare e riaccenderla.
Posso chiedere di metterla nuova visto che il tecnico non riesce a ripararla ?
3) Ho preso quella casa anche perchè dotata di impianto anti intrusione (antifurto) ma dopo 1 mese non posso metterlo in funzione poichè il proprietario non mi ha fornito niente posso chiedere una diminuzione del canone di locazione?
4) La vasca da bagno presenta problemi di fissaggio/sigillatura negli angoli, praticamente non è possibile usarla poichè l'acqua filtrerebbe.
5) Mi è stata comunicata la classe energetica , ma, non mi è stata ancora fornita la certificazione, cosa posso fare se la classe energetica non coincide con quella che mi è stata comunicata ?

Questi è altri problemi della casa sono diventati fonte di stress.

Ti ringrazio in anticipo per la risposta
Buona giornata

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Buongiorno Sergio, provo a risponderle con ordine:
1. è vero che al pulizia della caldaia rientra tra le spese ordinarie, ma se quando ha preso l'immobile le era stato specificato il buono stato, è giusto che la pulizia per quest'anno venisse compresa (doveva averla pagata l'inquilino precedente);
2. può chiedere che la lavatrice venga riparata o sostituita, al più potrebbe valutare di comprarla ma con la specifica che poi la potrebbe via quando lascerà l'appartamento;
3.se il bene non ha tutte le dotazioni presentate, può chiedere una riduzione del canone, considerando il minor valore;
4. può chiedere la riparazione; se urgente può anticipare la spesa e scalarla dal prossimo canone di affitto;
5. potrebbe chiedere o la riduzione del canone, anche qui una classe energetica peggiorativa riduce il valore del bene; se la considera un grave vizio potrebbe al più considerarla una motivazione per chiedere la risoluzione di diritto del contratto.

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