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...I doveri dell'inquilino

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 10, 2013
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Nel precedente articolo ci siamo occupati dei diritti/doveri del proprietario, come promesso ci concentriamo adesso su quelli dell'inquilino che prende in affitto un immobile. Vediamo, quindi, quali sono i suoi obblighi nei confronti del proprietario ed eventualmente del condominio, ma anche i diritti che può avanzare.

I doveri dell inquilinoLa manutenzione
Dal momento della consegna delle chiavi l'inquilino diviene il custode dell'immobile che dovrà utilizzare "con la diligenza del buon padre di famiglia" ed utilizzandolo per la finalità espressa da contratto. Sono a carico dell'inquilino gli interventi di piccola manutenzione, necessari per mantenere il buono stato dell'immobile. Sono tali, ad esempio, la ritinteggiatura delle pareti e degli infissi, la riparazione delle tapparelle ed i piccoli interventi sull'impianto elettrico ed idraulico. In linea teorica si potrebbero definire interventi di piccola manutenzione quelli che andrebbero eseguiti con una certa cadenza periodica programmabile.

Il mutamento di destinazione
L'inquilino ha l'obbligo di utilizzare l'immobile secondo le modalità per cui gli è stato concesso in affitto. L'utilizzo dell'immobile per altra destinazione costituisce un grave inadempimento, tale per cui entro tre mesi il proprietario può provvedere a richiedere la risoluzione di diritto del contratto ed eventualmente pretendere, anche, il risarcimento per danni subiti.

Il pagamento del canone
Obbligo dell'inquilino è quello di pagare il canone di locazione nei termini indicati nel contratto e secondo le modalità specificate; mentre è un suo diritto richiedere le ricevute dell'avvenuto pagamento. Il proprietario non può mai pretendere somme superiori a quelle previste contrattualmente; così come l'inquilino non può arbitrariamente ridurre o sospendere il pagamento del canone, seppure motivato da un comportamento inadempiente del proprietario (mancata riparazione o manutenzione di un guasto). L'autoriduzione del canone costituisce un comportamento grave, per il quale il proprietario può perseguire l'inquilino in giudizio e chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza.

L'inquilino e il condominio
Con il contratto di locazione, l'inquilino potrà usufruire anche delle parti in comune del condominio per la "quota" spettante al proprietario. Essendo, di conseguenza, direttamente interessato ai servizi in comune, ha il diritto di partecipare e votare alle assemblee convocate per deliberare spese e modalità di gestione del riscaldamento, mentre ha diritto di partecipare, ma non votare (se non per delega) per gli altri servizi. Pertanto l'amministratore di condominio non è obbligato a convocare l'inquilino, mentre il proprietario ha l'obbligo di informare l'inquilino dello svolgersi dell'assemblea. È il proprietario a rimanere sempre il diretto responsabile nei confronti del condominio e la persona a cui verranno sempre indirizzate le richieste di pagamento delle spese condominiali.

Le migliorie e le addizioni
Durante la locazione l'inquilino può provvedere ad apportare delle innovazioni all'immobile per aumentarne il godimento, in modo che tali innovazioni non costituiscano, però, un danno per il proprietario e non alterino l'immobile in modo definitivo e si possano, quindi, eliminare, una volta che il contratto cessa. Alla fine del rapporto di locazione l'inquilino è tenuto a riconsegnare l'immobile nello stesso stato in cui gli era stato consegnato, eliminando le eventuali addizioni a sue spese. Se il proprietario mantiene le modifiche, nulla sarà dovuto all'inquilino se questo ha operato senza specifica autorizzazione. I miglioramenti, invece, sono innovazioni che comportano un aumento del valore dell'immobile, come ad esempio la sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari con altri più funzionali. Se i lavori sono stati eseguiti con un'autorizzazione espressa e scritta da parte del proprietario, al momento della riconsegna l'inquilino può richiedere la minor somma tra l'importo della spesa e il valore dell'opera.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (181)

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Buongiorno Isabella,
ho un regolare contratto di affitto 4+4 di un appartamento che andrà all’asta a breve. Mi conferma che non ho nessun diritto di prelazione? Inoltre il Custode mi chiede prima dell’assegnazione le chiavi di casa, è regolare tale richiesta? Non può chiederle al debitore proprietario della casa?
La ringrazio e le porgo con l’occasione cordiali saluti.

Luciana

Luciana
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Buongiorno Luciana, lei non ha prelazione, ma ha diritto di rimanere nella casa, se il contratto è stato stipulato prima dell'asta e senza dubbi; finchè lei è nella casa non deve consegnare le chiavi; dovranno accordarsi con lei per eventuali visite.

Isabella Tulipano
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Sto lasciando un appartamento dopo 26anni è un appartamento comunale gestito da ALER tinteggiato molto bene colori tenui sabbia e avorio.....mi obbligano a tinteggiarlo tutto di bianco....sono obbligata a farlo....altrimenti devo pagare 100euro a stanza....

Giovanna
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Gentile Giovanna, deve riconsegnarlo come le è stato consegnato, tranne diverse disposizioni; quindi se le chiedono di farlo bianco deve adeguarsi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, vorrei sapere se è possibile affittare una piccola casetta che non utilizzo e invece di pattuire dei versamenti in denaro pattuire che tali importi vengano utilizzati per mettere a posto alcune cose. Preciso che gli impianti sono a norma (nuovi e certificati) ma alcune cose sarebbero proprio da rivedere/sostituire e non essendo sul posto per me sarebbe positivo se trovassi un conduttore interessato ad occuparsene direttamente, inoltre mi permetterebbe di evitare un esborso immediato. Nel caso fosse possibile volevo inoltre sapere se potevo fissare delle scadenze per visionare quanto fatto oppure no.

Cordiali saluti,
sabrina

sabrina
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Buongiorno Sabrina, si potrebbe prevedere non un canone fisso ma una sistemazione del bene; deve però fissare un valore complessivo annuale di tali riparazioni e quindi delle scadenze per la sua verifica o la presentazione di giustificativi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, a seguito di un incendio nell'abitazione di cui sono affittuaria causato dal malfunzionamento della cabina elettrica (di proprietà del locatore) che fornisce elettricità all'abitazione, sto cercando di capire il grado di responsabilità del locatore che non ha manutenuto l'impianto di cui sopra. Le domande sono: "c'è una normativa che regola la gestione di cabine elettriche private? Se sì, quali sono le responsabilità e gli obblighi del titolare dell'impianto? In caso di inadempienza cosa rischia il titolare?" Ho cercato in rete, ma non riesco a trovare nulla. Le sarei molto grata se mi fornisse delucidazioni in proposito.
La ringrazio per l'attenzione e le invio cordiali saluti
Marcella

Marcella
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Buongiorno Marcella, la questione in effetti è molto delicata. Sicuramente c'è una responsabilità diretta del proprietario nel dover mantenerla in uso correttamente; in ogni caso potrebbe chiedere o un intervento di un tecnico, anche del comune, in materia. Trova a questo link alcuni approfondimenti.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella, sono Franco e da quasi 30 anni, abito in una casa in affitto, il prossimo settembre lascerò la casa per trasferirmi, nel corso di questi anni , si sono crepate (e non rotte) per usura alcune pistrelle del bagno, come potrà capire dopo 30 anni sono inconvenienti che succedono...Il proprietario di casa potrà richiedere un risarcimento per questi danni nonostante siano passati molti anni da quando sono entrato? Grazie mille per la risposta

Franco
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Gentile Franco, se parliamo di normale usura e non di un danno causato dalla sua negligenza non potrà chiederle un risarcimento; al limite dovrà riconsegnare la casa in ordine, imbiancata ma con 30 anni in più evidentemente.

Isabella Tulipano
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Buongiorno ho lasciato dopo 8 anni un appartamento posto al punto tetra con giardino...ho dei cagnolini e preciso che in giardino inizialmente nn vi era il pozzetto dell acqua...ho ridato l immobile con delle parti di giardino usurati e senza erba in quanto crescevano dolo erbacce che io ho estirpare. ..ora il proprietario pretende che io pago.il totale rifacimento del giardino...preciso inoltre che a me nn era stato dato con prato all inglese!

laura ricchiuti
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Buongiorno Laura, il suo obbligo è di riconsegnare l'immobile nello stato in cui le era stato affidato; quindi se non c'era un prato ora non è di sua competenza fare un prato, ma semplicemente risistemare com'era prima.

Isabella Tulipano
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Ciao volevo fare una domanda. 2anni fa ho lasciato una casa in affitto per acquistare a distanza di mesi mi hanno contattata per le spese di conguaglio. Le quali comprendevano un periodo di riscaldamento precedente al mio contratto d'affitto. Io 2anni fa avevo chiesto che venissero fatti i calcoli corretti senza i mesi di riscaldamento del periodo precedente al mio ingresso nell'appartamento. Dopo mesi mi hanno rimandato a chiamare sempre con importo intero a quel punto ho mandato fax tramite avvocato d'ufficio dopo un anno dal fax mi arriva una raccomandata con addirittura un incremento 1giorno per pagare e un ulteriore 2%di morosità al giorno se non pago. Cosa e come mi devo comportare? Possono pretendere il pagamento dopo tanto tempo?

Debora
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Buongiorno Debora, possono chiederle il pagamento relativo al suo periodo di affitto; ovviamente è corretto che lei non voglia pagare per un periodo in cui non viveva ancora nella casa; quindi avendo un contratto potrebbe escludere i gironi non di sua competenza e pagare la cifra relativa ai suoi due anni.

Isabella Tulipano
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Salve, sto lasciando una casa che ho avuto in affitto per un anno, piano terra non esposta al sole. Ho trovato vestiti e scarpe ammuffite, e inoltre sono costretta a prendere cortisone per l'allergia che mi ha provocato.
Il locatore, al momento della verifica dell'immobile, ha richiesto la tinteggiatura di una parte di parete sulla quale è più evidente un pò di muffa sostenendo che la causa
è stata il cattivo arieggiamento della casa. Premetto che ogni mese ho dovuto passare con la candeggina tutte le pareti in quanto ricoperte di muffa. Grazie

Alessia
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Gentile Alessia, se il motivo per cui lascia l'immobile è questa muffa, non toccano a lei le spese di riparazioni.

Isabella Tulipano
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Gentile sig.ra Tulipano,
scrivo per un altro dubbio. Sono in prossimità di lasciare l'appartamento in affitto.
Le mattonelle della cucina sono crepate, in più punti, e con crepe che si estendono in modo continuo da una mattonella all'altra.
La loro sostituzione rientra nella manutenzione ordinaria o in quella straordinaria? Spetta al locatario o al conduttore?
Preciso che le crepe erano già presenti al momento dell'inizio affitto, sia pure in minima parte, e che nel corso di questi otto anni si sono estese (in assenza di eventi traumatici)
Grazie e buona giornata.

Mirco
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Gentile Mirco, se l'espansione di tale danno è dovuto a semplice usura, il danno ricade sul proprietario; se invece si può rilevare una sua negligenza allora il proprietario può chiederne la sostituzione a sue spese e non restituire parte del deposito come risarcimento.

Isabella Tulipano
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Buonasera.
Scrivo per un fatto increscioso che mi è capitato pochi giorni addietro.
Ho disdetto un contratto di locazione per motivi di stress, che mi hanno anche causato danni alla salute documentati, dovuti ai rumori molesti e alla maleducazione continua (quasi tre anni) del vicino. Il mio proprietario era informato e un anno addietro, su mia richiesta, ha fatto isolare il soffitto. I lavori non hanno sortito alcun effetto. Quindi ho disdetto il contratto che scadrà a dicembre e ho trovato un nuovo appartamento in affitto per inizio dicembre. Con il proprietario dell'attuale appartamento avevo tuttavia raggiunto il seguente accordo: se mettevano fin da subito la casa a disposizione dell'agente immobiliare e questo avesse trovato gente già interessata nei mesi precedenti alla scadenza del contratto, potevo andare via prima senza pagare le restanti mensilità. Ed ecco quello che succede: mi chiama l'agente immobiliare dicendomi che dopo tre giorni aveva fissato tre visite in orari però per me impossibili in quanto lavoro (sono libero professionista e spesso lavoro fino a tardi fuori città) Ho quindi proposto di posticipare le visite di un'ora rispetto alla prima. L'agente immobiliare è andato subito in escandescenze sostenendo che devo dare disponibilità tre volte alla settimana e che non si può dalle 19, o 19.30, come da mia proposta, specificando che più si sarebbe rivolto al suo avvocato per chiedermi i danni. Il tutto urlando. Ho avvisato il proprietario di quanto accaduto, ho comunque dato disponibilità per quattro giorni alla settimana. Spesso dalle 19, a volte dalle 19.30, altre dalle 15, tutte per almeno due ore; ho inoltre specificato che nel periodo in cui sarò assente per ferie potranno concordare una volta alla settimana per due ore con la donna delle pizie che ha le chiavi casa. Tutto in forma scritta (pec) Ho tuttavia specificato che per il comportamento dell'agente immobiliare non gli avrei consentito più l'accesso in casa, ma solo fino alla porta, mentre rimaneva la mia disponibilità a fare entrare il proprietario e gli interessati alla casa. Il proprietario mi ha risposto in forma scritta che dava invece piena fiducia all'agente immobiliare, che questi a causa della mia decisione ha dichiarato di non potere procedere oltre con serenità, e che lui si sarebbe preso una pausa di riflessione invitandomi nel frattempo a non contattarlo. Non so cosa è successo, sono basito è confuso. Ma le sembra? Preciso che nel contratto di locazione non è scritto che ho obblighi minimi nè come giorni alla settimana nè come orari. È anche nel mio interesse che questo appartamento sia affittato prima della scadenza del contratto per non pagare doppio affitto e perché voglio chiudere con questa casa diventata per me insalubre. Ma non posso fare entrare in casa un agente immobiliare che mi ha aggredito verbalmente solo per avere richiesto di spostare le visite ad un'ora dopo. Grazie.

Mirco
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Gentile Mirco, il suo dovere è di concedere le visite negli orari e giornate a lei comode; quindi la scelta dell'agente ricade sul proprietario; lei dovrà sopportare la sua presenza e ovviamente denunciare direttamente se ci fossero altri episodi di aggressione.

Isabella Tulipano
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