Quali scadenze deve mettere in calendario un proprietario?
Per il proprietario di un immobile la gestione del patrimonio fiscale comporta uno sforzo ed un impegno determinati dalle tante scadenze fiscali che dovrà rispettare per poter essere in regola e pagare le tasse dovute. Avere uno scadenziario impostato, da aggiornare in caso di novità rispetto ad esempio all’utilizzo dell’immobile, la data di un contratto ed altre novità, può indubbiamente essere di sostegno nel rispettare le date, evitando sanzioni e quindi ulteriori spese rispetto alle già tanto “sofferte” tasse.
Quali sono, quindi, gli adempimenti che un proprietario deve segnare in calendario per essere in regola?
La proprietà privata è da sempre al centro dell’attenzione dei legislatori italiani, che oltre a determinare le norme relative all’utilizzo dei beni immobiliari, determina anche le varie imposte da applicare a tale patrimonio.
Tale interesse dei legislatori nei confronti della proprietà privata è facilmente comprensibile se si considera che la proprietà privata rappresenta un perno dell’economia italiana, raffigurando ben il 61,2% della ricchezza netta delle famiglie, di cui l’80% è determinata dalle prime case.
Tanto interesse si è trasformato in tanto prelievo fiscale: l’Italia è il paese dell’area europea tra il più alto prelievo fiscale sulla proprietà immobiliare.
Ma quali sono, nel dettaglio, le imposte che gravano sugli immobili?
Innanzitutto dobbiamo dire che le imposte variano a seconda dell’utilizzo che si fa della proprietà: se viene utilizzata come prima casa, quindi come propria abitazione principale, o se viene concessa in affitto.
Qui consideriamo questo secondo e specifico caso, di un immobile concesso in affitto, il cui proprietario voglia segnare e pagar e le relative imposte.
Genericamente possiamo individuare tre principali ambiti di tassazione immobiliare:
1. Imposte sul valore patrimoniale dell’immobile
2. Imposte sui redditi prodotti dall’immobile
3. Imposte sui trasferimenti.
1. Imposte sul valore patrimoniale dell’immobile
Rientra nella prima categoria la IUC (Imposta Unica Comunale, introdotta dalla Legge di Stabilità 2014, commi 639 e seguenti), composta a sua volta da tre tasse:
- l’IMU (Imposta municipale Unica),
introdotta nel 2011, “erede” dell’Ici e sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali sulle rendite fondiarie in caso di immobili non locati. L’imposta municipale unica grava sui tutti i proprietari o usufruttuari di seconde case, uffici, immobili commerciali, ad esclusione solo dell’abitazione principale (prima casa). Per il calcolo si considera come base la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente fisso; mentre per l’aliquota da applicare bisogna prendere in considerazione il regolamento comunale di riferimento (quello in cui si trova l’immobile). L’aliquota ordinaria è dello 0,76%, ma i Comuni, con apposita delibera del Consiglio comunale, possono modificarla in aumento o in diminuzione fino a 0,3 punti percentuali (dunque aliquota massima 1,06%).
ATTENZIONE: In caso di immobili locati a canone concordato c’è uno «sconto» del 25% (novità Legge di Stabilità 2016). Per calcolo e casi particolari potete consultare l’articolo relativo.
Il nostro proprietario, dovrà mettersi in scadenza le due date in cui pagare l’imposta Imu attraverso il modello F24 e dividendo l’importo tra acconto e saldo; salvo naturalmente differenti disposizioni comunali:
1) 16 giugno (50%)
2) 16 dicembre (50%)
ESEMPIO:
Proprietario di un immobile a Bologna, affittato con un contratto a canone concordato di 4 anni + Rendita catastale dell’immobile: 815 euro. Il comune di Bologna applica in questi casi l’aliquota agevolata dello 0,76%. Per cui il proprietario dovrà considerare di pagare 520 euro a giugno e 521 euro a dicembre; quindi un totale di 1041 euro di Imu (la cifra arriverebbe a 1.451 euro in caso di contratto a canone libero).
- La TASI, il Tributo per Servizi Indivisibili,
destinata al finanziamento dei servizi comunali rivolti alla collettività, come manutenzione del manto stradale, pubblica illuminazione, etc. Questo tributo ha rappresentato una grande novità, considerando che per la prima volta un’imposta patrimoniale viene applicata sia ai proprietari che agli eventuali inquilini, questi ultimi in misura compresa tra il 10 e 30 per cento dell’importo complessivo, secondo quanto decide il comune. Tale imposta rimane dovuta solo dal proprietario per affitto inferiore a 6 mesi e nel caso, più comune, che l’inquilino abbia destinato l’immobile affittato a propria abitazione principale (Legge stabilità 2016). In questo caso l’aliquota base è dell'1‰ (elevabile da Comuni max. 2,5 ‰). In ogni caso la somma delle aliquote IMU e TASI su ciascuna tipologia di immobile non può essere maggiore del 10,6 ‰.
Le scadenze per il proprietario rimangono
1) 16 giugno (50%)
2) 16 dicembre (50%)
ESEMPIO:
nel nostro esempio il comune di Bologna non applica la Tasi in caso di immobili non locati e già assoggettati ad Imu.
- La terza ed ultima parte della IUC è costituita dalla
TARI (tassa sui Riufiti).
In questo caso però l’imposta è dovuta da chi occupa l’immobile, quindi solitamente dall’inquilino nel caso di contratti di affitto di durata superiore ai sei mesi. Le tariffe vengono deliberate dai singoli Comuni, e saranno composte da:
o Quota fissa, a copertura dei costi fissi del servizio.
o Quota variabile, per la fruizione del servizio da parte del contribuente. Le utenze domestiche pagano in funzione dei metri quadrati e del numero dei componenti il nucleo familiare. Le altre utenze pagano in funzione dei metri quadrati e degli indici medi di produttività dei rifiuti.
Anche le scadenze sono stabilite dal comune che deve assicurare almeno due rate semestrali. Si paga con F24 o Bollettino inviati dal Comune con relativo importo.
ESEMPIO:
nel nostro caso l’inquilino dovrà aver presentato regolare dichiarazione al comune di Bologna, che prevede il pagamento in due rate, entro le seguenti scadenze:
prima rata 16 maggio
seconda rata 30 novembre
oppure in un'unica soluzione entro il 16 maggio
2. Imposte sui redditi prodotti dall’immobile
Nel secondo gruppo di imposte ci sono quelle sui redditi prodotti dall’immobile. Qui il nostro proprietario dovrà considerare le scadenze Irpef e quelle eventuali della cedolare secca.
- IRPEF: è un’imposta diretta, che grava sui redditi percepiti da una persona fisica. Grava quindi sui guadagni derivanti da lavoro autonomo quanto dipendente. Il reddito da locazione potrebbe sommarsi a questi guadagni, con una deduzione del 5%, e scontando quindi le relative aliquote previste.
Qui le scadenze a carico del proprietario sono:
o saldo ed eventuale primo acconto Irpef, Ires e Irap entro il 30 giugno;
o secondo ovvero unico acconto entro la scadenza del 30 novembre.
- CEDOLARE SECCA: La cedolare secca sugli affitti è un regime impositivo, facoltativo e alternativo rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario derivanti da immobili abitativi ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e prevede un’ imposizione fissa sul reddito da locazione, che attualmente è del 10% in caso di contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa e del 21% in caso di contratti liberi o in comuni non ad alta tensione abitativa.
Qui le scadenze da segnalare al nostro proprietario sono, nel caso di importo superiore a €257,52:
o prima rata, del 40% dell’importo totale dell’acconto della cedolare secca determinato nella misura del 95%, va versata entro il 16 giugno (o 18 luglio con maggiorazione dello 0,4%)
o seconda rata, del 60% (sempre del 95% dell’acconto), entro il 30 novembre
o saldo entro 16 giugno anno successivo
ESEMPIO:
riprendiamo il nostro proprietario che ha affittato a Bologna (comune compreso tra quelli ad alta tensione abitativa) con contratto a canone concordato un appartamento con un canone mensile di 680 euro (8.160 euro reddito da locazione), optando per il regime di cedolare secca, applicando pertanto l’aliquota agevolata del 10% (816 euro). Dovrà quindi pagare:
o 310 euro entro il 16 giugno (primo acconto)
o 465 euro entro il 30 novembre (secondo acconto)
o 41 euro entro 16 giugno 2019 (saldo) + nuovo acconto
3. Imposte sui trasferimenti.
Sono diverse, invece, le imposte applicate ai trasferimenti.
Nel caso di immobile “trasferito” in affitto, va versata l’imposta di registro, del 2% del canone annuo (con un’agevolazione in caso di contratto a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa) e le eventuali imposte di bollo, di 16 euro per ogni copia registrata, circa.
In questo caso la scadenza per il proprietario si fissa a
- 30 giorni dalla stipula o rinnovo del contratto di affitto.
Si ricorda che optando per la cedolare secca non sono dovute imposte di registro e marche da bollo.
Ma è necessario in ogni caso presentare modulo di registrazione o proroga, anche in caso di cedolare secca.
ESEMPIO:
il proprietario dell’immobile a Bologna, con contratto a canone concordato di 4 anni + 2, opzione cedolare secca, con decorrenza dal 05/11/2014, dovrà segnare di presentare il modello Rli per la proroga del contratto, per i successivi due anni, entro il 04/12/2018, confermando la scelta di cedolare secca.
A queste scadenze, una tantum, il nostro proprietario e supponiamo tutti gli altri contribuenti dovranno aggiungere le scadenze delle varie utenze domestiche (nel caso del proprietario le scadenze sulla propria abitazione), quelle condominiali, quelle relative all’automobile e.. siamo certi la lista potrebbe non completarsi mai!
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