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Il comodato in 10 mosse: l’affitto gratis non ha più segreti!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 25, 2016
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Per parlare di comodato partiamo da una prima e fondamentale differenza rispetto a tutti gli altri contratti d’affitto. Quindi la discriminante numero uno perché il contratto di comodato sia un contratto regolare è che non ci sia il pagamento di un canone, in nessun modo, né come soldi, né come prestazioni d’opera. Ovvero ci deve essere un rapporto di utilizzo gratuito di un bene, come espressamente indicato nell’articolo 1803 del Codice Civile a cui fare riferimento, dove al comma 1 leggiamo: “il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.
La legge di stabilità di cui ci stiamo occupando ampiamente in questi giorni introduce un’importante agevolazione a favore di proprietari che concedono gratuitamente l’immobile ai propri figli, richiedendo però la forma scritta, la registrazione e quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito secondo le regole. Quali?

Vediamo insieme gli aspetti salienti del contratto di comodato così da non commettere errori:


1. Le parti del contratto: si definisce “Comodante” colui che concede il bene, quindi il proprietario o colui che ha un diritto reale sull’immobile; mentre “Comodatario” è chi riceve il bene e quindi l’utilizzatore dello stesso.


2. La forma: il Codice Civile in questo senso non prevede l’obbligo della forma scritta, mentre la Legge di stabilità introduce adesso tale prescrizione, obbligando le parti a scrivere e registrare il contratto per il riconoscimento dello sconto del 50% sull’imu nei casi specificati dalla norma. Molto spesso la forma scritta è una condizione indispensabile anche per il riconoscimento della residenza da parte del comodatario.


3. Durata: anche in questo caso le parti hanno piena libertà di andare ad individuare una qualsiasi durata del contratto, soprattutto hanno la facoltà anche di astenersi dall’inserire una scadenza. Quindi senza una durata quando può terminare un contratto di comodato? Il codice civile specifica, al comma 2 dell’articolo 1809 che il comodante ha il diritto di chiedere la restituzione anticipata del bene in qualsiasi momento, qualora giunga un bisogno urgente ed imprevisto. in questo caso il proprietario invierà apposita raccomandata, concedendo un adeguato periodo di preavviso. Dall'altra parte l'utilizzatore potrà chiudere il rapporto di comodato, comunicandolo, dal momento in cui non avesse più necessità di utilizzare il bene.


4. Obblighi del comodante/proprietario: come nel caso del contratto d’affitto tradizionale (quello in cui pago un canone mensile) il proprietario ha il dovere di mantenere il bene in buono stato, adeguato all’uso a cui è destinato e quindi gravano su di lui le spese straordinarie.


5. Obblighi del comodatario/inquilino: anche in questo caso i doveri dell’utilizzatore sono gli stessi del classico inquilino che deve utilizzare il bene concessogli con la diligenza di un buon padre di famiglia, avendone cura, conservandolo al meglio e provvedendo pertanto alla manutenzione ordinaria. Come per i contratti di locazione il comodatario non può destinare l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, né cederlo ad altri senza il consenso del proprietario.


6. Le spese: oltre alla ripartizione delle spese tra ordinarie e straordinarie per la manutenzione del bene, di solito il comodatario s’intesta le bollette pagandole, paga anche le spese condominiali se previste, la tassa sui rifiuti e tutto quanto grava su un “normale” inquilino.


7. Registrazione: il contratto di comodato scritto va registrato; in questo caso l’imposta di registro non è proporzionale, non essendoci un canone a cui fare riferimento, ma fissa, di 200 euro per l’intera durata. Quindi il contratto va registrato con modello 69 presso l'Agenzia delle Entrate. Da sommare anche le marche da bollo di 16 euro per ogni 100 righe.


8. Aspetti fiscali: per il proprietario che concede un immobile in comodato gratuito ovviamente non si pone la scelta tra Irpef o cedolare; in ogni caso il bene posseduto va dichiarato ai fini della dichiarazione dei redditi nel quadro RB dedicato ai redditi da fabbricati, con l’indicazione della rendita catastale ed il codice 3 per l’utilizzo. Nel caso di abitazioni concesse in comodato gratuito a soggetti diversi dai familiari l’IMU assorbe già quanto dovuto ai fini Irpef e relative addizionali. Se l’immobile si trova nello stesso comune dell’abitazione principale del proprietario, le imposte Irpef e relative addizionali verranno comunque applicate, nella misura del 50%, a prescindere dall’assoggettamento ad IMU dello stesso.


9. Trasferimento: il contratto di comodato non comporta il trasferimento di un diritto reale, quindi il comodatario non può concedere in affitto l’immobile che gli viene dato per un utilizzo diretto appunto. E se anche il comodatario percepisse regolarmente un canone d’affitto per tale bene, in accordo con il proprietario (spesso parente in questi casi), i redditi percepiti andrebbero dichiarati sempre dal proprietario il cui bene, a questo punto, risulterebbe affittato e non a disposizione.


10. Residenza: il contratto di comodato d’uso gratuito dà diritto di chiedere la residenza presso l’ufficio anagrafe di competenza, eleggendo tale immobile come propria fisso dimora. In questo caso la forma scritta e la registrazione attestano più facilmente la veridicità del rapporto tra proprietario ed utilizzatore.


Quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito è molto semplice e lascia ampia libertà alle parti che devono in sostanza sottoscrivere una scrittura privata. La condizione di gratuità è la conditio sine qua non della regolarità di tale rapporto, facile oggetto, per questo, dei controlli della Guardia di Finanza.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (20)

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Salve volevo un informazione io abito in affitto con contratto a comodato d uso gratuito xro pago 450 € mensili di affitto a nero,xro ora il padrone di casa rivuole indietro l appartamento pur pagando un affitto cm dv comportarmi...grazie

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Gentile Maddalena, se ha traccia documentabile di tali pagamenti può rivolgersi ad un'associazione di categoria, come Sunia o Sicet, per denunciare la situazione irregolare ed avere un contratto di affitto.

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Buongiorno, ho concesso circa 4 anni fa un appartamento in comodato d'uso gratuito ad una parente inserendo nel contratto scritto la data di scadenza aprile 2019. Purtroppo ora ho necessità del bene e la signora si rifiuta di uscire attancandosi a quella data (ahimè). Qualcuno può darmi un consiglio su come procedere?
Inoltre se la stessa a quella data (aprile 2019) non mi lasciasse libero l'immobile devo iniziare una procedura di sfratto come se fosse un'affittuaria?
Grata per ogni consiglio o suggerimento.

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Buongiorno Patty, il comodato può essere revocato nel momento in cui lei ha necessità del bene, concedendo ovviamente un adeguato periodo di preavviso. Se oltre la data concordata la persona non lascia l'immobile la procedura è quella di sfratto, dovrebbe essere una causa più veloce considerando che si tratta di un riappropriarsi del bene che era stato concesso gratuitamente.

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ciao sono Luciano..si puo dare un alloggio ad un amico anziano con un contratto gratuito ? grazie a chi mi puo rispondere

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Buongiorno Luciano, può stipulare un regolare contratto di comodato ad uso gratuito, in modo da regolarizzare la posizione dell'amico anche nel caso in cui necessiti trasferirvi la residenza.

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Buongiorno Sig.ra Isabella,
Le scrivo per porle un quesito,mio fratello vorebbe portare la sua residenza nella mia seconda casa in montagna, ovviamente ,farei un contratto di comodato d'uso gratuito;
La questione è questa ,se io volessi affittarla per le vacanze estive con contratto ,cosa potrebbe comportare ? E fattibile la cosa oppure no .
Grazie mille,laura

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Buongiorno Laura, diciamo che se l'immobile risulta come residenza di suo fratello, potrebbe affittarla per bevi periodi oppure potrebbe concedere a suo fratello solo una porzione d'immobile.

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ma se nella suddetta casa vi è già un residente (mio fratello) mia madre può fare il comodato d'uso a me (l'altro fratello) affinche possa occuparmi di affitti a breve termine (turistici inferiori a 30 giorni) ? si ha diritto all'abbattimento fiscale del 50 % relativamente a Imu e Tasi se se ne fa un uso anche per affitto turistico ?

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Gentile Claudio, diciamo che la nuova normativa sugli affitti brevi prevede la possibilità per i comodanti di concedere in affitto il bene per brevi periodi; le agevolazioni di ci parla, però, prevedono che l'immobile venga utilizzato come abitazione principale.

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Gent.le Isabella,
non riesco a trovare un esempio testo per un contratto ad uso abitativo con allegato elenco dei beni mobili che compongono l arredo della casa
tra me e mie due figlie in quanto io sono in un appartamento d affitto dove loro pure hanno la residenza.
Grazie in anticipo
Cordiali Saluti
Milena

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Gentile Milena, se le sue due figlie devono risultare intestatarie del contratto come inquiline? Lei ne è l'unica proprietaria?

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Salve. sono proprietario assieme a mia moglie di un alloggio e sto definendo la sottoscrizione per il contratto d'affitto ma ho un problema da risolvere e che vi pongo:
il nuovo inquilino verrebbe ad abitarci per aprile/maggio 2018 ma vorrebbe le chiavi a gennaio perché desidera fare delle modifiche strutturali alle quali noi siamo d'accordo però non vorrebbe pagare l'affitto per quei quattro mesi, ma siccome necessita almeno del contratto della corrente elettrica per effettuare i lavori e dell'utilizzo dell'acqua condominiale chiedevo se si può fare un contratto unico per i primi quattro mesi in comodato gratuito e poi con il pagamento dell'importo dovuto. E se fosse possibile il termine dei 4+4 sarebbe quello realmente pagato oppure quello in comodato gratuito? Grazie per la collaborazione e buona giornata.

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Gentile Benedetto, la gestione migliore potrebbe essere quella di un contratto che parte a gennaio, si definisce il canone fisso e si indica che per il primo anno tale somma viene ridotta a .. (escludendo i 4 mesi gratuiti) da pagare con importi mensili a partire da aprile.

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Salve,
non avendo reddito ho dato un immobile di mia proprieta' in comodato d'uso gratuito (registrato) al mio convivente che ha effettuato dei lavori di ristrutturazione. Successivamente questo e' stato dato in locazione con un contratto a cedolare secca. Secondo lei Isabella il contratto di locazione a me intestato e' compatibile con il contratto di comodato intestato al mio convivente? la nostra paura e' quella di perdere gli sgravii fiscali per la ristrutturazione.
Grazie 1000 Franca da Pescara

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Gentile Franca, diciamo che è importante che nel momento in cui erano stati fatti i lavori il contratto di comodato fosse regolarmente in atto e registrato; quindi se il contratto di affitto è successivo non dovrebbero esserci problemi.

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Buongiorno , io ho la residenza con mia madre che è intestataria di tutta la casa.... poi nello stesso comune ho un appartamento con una ragazza in comodato d'uso gratuito......come devo comportarmi per imu e 730???

Grazie anticipatamente

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Gentile Christian, se come sembra lei non è proprietario di nessuno dei sui immobili, non ha obblighi in merito ad Imu e dichiarazione dei redditi.

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Buongiorno, posso io ospitare un mio amico nella casa in cui risiedo e presentare la registrazione di comodato gratuito per garantire a questo coinquilino (separato e obbligato ad abbandonare la propria abitazione) la residenza per un determinato periodo? In questo caso saremmo tutti e 2 residenti ma senza vincoli parentali.nn ricevendo compensi come mi devo comportare fiscalmente nella denuncia dei redditi?

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Buongiorno Gianluca se è il proprietario di questo immobile può stipulare un contratto di comodato gratuito e in virtù di questo far chiedere la residenza al suo amico; dovrà capire con l'ufficio anagrafe se fosse possibile riconoscervi un doppio nucleo familiare, evitando di sommare i vostri redditi.

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