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Il comodato in 10 mosse: l’affitto gratis non ha più segreti!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 25, 2016
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Per parlare di comodato partiamo da una prima e fondamentale differenza rispetto a tutti gli altri contratti d’affitto. Quindi la discriminante numero uno perché il contratto di comodato sia un contratto regolare è che non ci sia il pagamento di un canone, in nessun modo, né come soldi, né come prestazioni d’opera. Ovvero ci deve essere un rapporto di utilizzo gratuito di un bene, come espressamente indicato nell’articolo 1803 del Codice Civile a cui fare riferimento, dove al comma 1 leggiamo: “il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.
La legge di stabilità di cui ci stiamo occupando ampiamente in questi giorni introduce un’importante agevolazione a favore di proprietari che concedono gratuitamente l’immobile ai propri figli, richiedendo però la forma scritta, la registrazione e quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito secondo le regole. Quali?

Vediamo insieme gli aspetti salienti del contratto di comodato così da non commettere errori:


1. Le parti del contratto: si definisce “Comodante” colui che concede il bene, quindi il proprietario o colui che ha un diritto reale sull’immobile; mentre “Comodatario” è chi riceve il bene e quindi l’utilizzatore dello stesso.


2. La forma: il Codice Civile in questo senso non prevede l’obbligo della forma scritta, mentre la Legge di stabilità introduce adesso tale prescrizione, obbligando le parti a scrivere e registrare il contratto per il riconoscimento dello sconto del 50% sull’imu nei casi specificati dalla norma. Molto spesso la forma scritta è una condizione indispensabile anche per il riconoscimento della residenza da parte del comodatario.


3. Durata: anche in questo caso le parti hanno piena libertà di andare ad individuare una qualsiasi durata del contratto, soprattutto hanno la facoltà anche di astenersi dall’inserire una scadenza. Quindi senza una durata quando può terminare un contratto di comodato? Il codice civile specifica, al comma 2 dell’articolo 1809 che il comodante ha il diritto di chiedere la restituzione anticipata del bene in qualsiasi momento, qualora giunga un bisogno urgente ed imprevisto. in questo caso il proprietario invierà apposita raccomandata, concedendo un adeguato periodo di preavviso. Dall'altra parte l'utilizzatore potrà chiudere il rapporto di comodato, comunicandolo, dal momento in cui non avesse più necessità di utilizzare il bene.


4. Obblighi del comodante/proprietario: come nel caso del contratto d’affitto tradizionale (quello in cui pago un canone mensile) il proprietario ha il dovere di mantenere il bene in buono stato, adeguato all’uso a cui è destinato e quindi gravano su di lui le spese straordinarie.


5. Obblighi del comodatario/inquilino: anche in questo caso i doveri dell’utilizzatore sono gli stessi del classico inquilino che deve utilizzare il bene concessogli con la diligenza di un buon padre di famiglia, avendone cura, conservandolo al meglio e provvedendo pertanto alla manutenzione ordinaria. Come per i contratti di locazione il comodatario non può destinare l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, né cederlo ad altri senza il consenso del proprietario.


6. Le spese: oltre alla ripartizione delle spese tra ordinarie e straordinarie per la manutenzione del bene, di solito il comodatario s’intesta le bollette pagandole, paga anche le spese condominiali se previste, la tassa sui rifiuti e tutto quanto grava su un “normale” inquilino.


7. Registrazione: il contratto di comodato scritto va registrato; in questo caso l’imposta di registro non è proporzionale, non essendoci un canone a cui fare riferimento, ma fissa, di 200 euro per l’intera durata. Quindi il contratto va registrato con modello 69 presso l'Agenzia delle Entrate. Da sommare anche le marche da bollo di 16 euro per ogni 100 righe.


8. Aspetti fiscali: per il proprietario che concede un immobile in comodato gratuito ovviamente non si pone la scelta tra Irpef o cedolare; in ogni caso il bene posseduto va dichiarato ai fini della dichiarazione dei redditi nel quadro RB dedicato ai redditi da fabbricati, con l’indicazione della rendita catastale ed il codice 3 per l’utilizzo. Nel caso di abitazioni concesse in comodato gratuito a soggetti diversi dai familiari l’IMU assorbe già quanto dovuto ai fini Irpef e relative addizionali. Se l’immobile si trova nello stesso comune dell’abitazione principale del proprietario, le imposte Irpef e relative addizionali verranno comunque applicate, nella misura del 50%, a prescindere dall’assoggettamento ad IMU dello stesso.


9. Trasferimento: il contratto di comodato non comporta il trasferimento di un diritto reale, quindi il comodatario non può concedere in affitto l’immobile che gli viene dato per un utilizzo diretto appunto. E se anche il comodatario percepisse regolarmente un canone d’affitto per tale bene, in accordo con il proprietario (spesso parente in questi casi), i redditi percepiti andrebbero dichiarati sempre dal proprietario il cui bene, a questo punto, risulterebbe affittato e non a disposizione.


10. Residenza: il contratto di comodato d’uso gratuito dà diritto di chiedere la residenza presso l’ufficio anagrafe di competenza, eleggendo tale immobile come propria fisso dimora. In questo caso la forma scritta e la registrazione attestano più facilmente la veridicità del rapporto tra proprietario ed utilizzatore.


Quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito è molto semplice e lascia ampia libertà alle parti che devono in sostanza sottoscrivere una scrittura privata. La condizione di gratuità è la conditio sine qua non della regolarità di tale rapporto, facile oggetto, per questo, dei controlli della Guardia di Finanza.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (45)

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Salve,
abito in Provincia Autonoma di Bolzano e per circa un anno ospiterò a casa mia un caro amico e, per essere registrato regolarmente e poter prendere la residenza, gli farò un contratto in comodato d'uso.
Vorrei gentilmente sapere:

- Il comodante e il comodatario possono vivere nello stesso appartamento?

- l'imposta di registrazione di 200 euro e le marche da bollo sono tutte a carico del comodante?

- E' più conveniente stipulare un contratto a tempo indeterminato piuttosto che determinato per evitare di dover pagare ulteriori 200 euro di registrazione del contratto qualora la durata (in questo caso di 1 anno) dovesse prolungarsi?

- Tutte le spese, tasse, utenze varie possono rimanere intestate al comodante?

Grazie mille per l'aiuto!
Eros

Eros
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Gentile Eros, vivendo nello stesso appartamento ed entrambi con la residenza, potreste ritrovarvi all'interno dello stesso nucleo familiare. Le spese di registrazione, salvo diversi accordi, sono suddivise tra le parti. Il comodato, solitamente, si stipula senza indicazioni temporale, avendo il comodante facoltà di chiedere sempre la restituzione del bene.
Per le spese, tasse, utenze potreste dividerle, condividendo gli spazi.

Isabella Tulipano
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Salve, un amico mi lascia il suo appartamento in comodato d uso gratuito per circa 1 anno,con registrazione dello stesso.chiedo posso prendere la residenza li con lui?

Giovanni
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Buongiorno Giovanni, certamente può prendere la residenza, deve verificare all'ufficio anagrafe se cè il riconoscimento di un doppio nucleo familiare o se vi fanno risultare all'interno dello stesso stato di famiglia.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, cortesemente avrei un quesito da porle, ho concesso in comodato d'uso a mia figlia e suo marito una casa composta da 2 appartamenti (con regolare contratto registrato), ora con mio consenso e approvazione Lei vuole
affittare uno dei due appartamenti usufruendo della cedolare secca.
Da un punto di vista fiscale come mi devo comportare, puo Lei stipulare il contratto e incassare l affitto dichiarandolo nel suo 730? Questo anche perche' a piu' rimborsi per ristrutturazione da farsi restituire.
Io cosa dovrei dichiarare?
grazie e buon lavoro
f.v.

vanoli fabrizio
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Gentile Fabrizio, trattandosi si un comodato e non di un usufrutto potrebbe essere lei a concedere in affitto parte della casa e non sua figlia; così come sarebbe lei a doverlo dichiarare sulla dichiarazione dei redditi. Sua figlia potrebbe al più gestire la cosa con affitti brevi.

Isabella Tulipano
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Sono proprietaria di un piccolo appartamento dove ho eletto residenza e domicilio ( anche se la maggior parte vivo con il mio compagno) .vorrei ospitare mio fratello che chiederà residenza e domicilio .il problema sta nel fatto che non vogliamo che risulti nel mio stati di famiglia. Come fare?

Francesca
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Buongiorno Francesca, ospitando qualcuno che prende la residenza nello stesso appartamento sarà difficile farsi riconoscere un doppio nucleo familiare.

Isabella Tulipano
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Sono proprietaria di un piccolo appartamento.ho li residenza e domicilio e tutte le utenze a mio nome. Vorrei ospitare mio fratello ( che richiede domicilio e residenza) ma non voglio che risulta nel mio statodi famiglia. Come posso fare?

Francesca
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Salve ,vorrei sapere se posso stipulare un contratto comodato ad una persona in difficoltà,il piccolo appartamento è intestato a mio papà che si trova al ricovero !posso fare qualcosa per aiutare questa persona ?grazie in anticipo

Ninfa
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Gentile Ninfa, se non ha una procura per cui può firmare a nome di suo padre, non avrebbe il diritto di concedere lei il bene, senza intestare l'eventuale contratto a nome di suo padre.

Isabella Tulipano
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Buonasera dott.ssa,

se l'appartamento che viene dato al comodatario sta nello stesso comune dove risiedeva il comodatario, ha l'obbligo di cambiare la sua residenza ?

max
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Gentile Max non vi è un obbligo, ci potrebbero essere questioni fiscali che potrebbero portare ad una convenienza nello spostamento.

Isabella Tulipano
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gentile dottoressa
è stato dato anni fa a mia madre da una società semplice un alloggio in comodato gratuito. Il contratto stabiliva la durata a tempo indeterminato , con la clausola che a richiesta entro tre mesi l'alloggio avrebbe dovuto essere liberato . In questi giorni è arrivata la richiesta , determinata da una volontà di vendita da parte della proprietà , ma mia madre ha 90 anni ed ha delle difficoltà a liberare l'alloggio e sopratutto in cosi breve tempo . Quali sono i comportamenti da seguire in questo caso ?
la ringrazio anticipatamente per la risposta
cordiali saluti
ugo

ugo
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Gentile Ugo, parliamo di un reale comodato gratuito? In questo caso sua madre potrebbe chiedere di avere un po' più di tempo, ma di fatto è tenuta a liberare l'immobile; in caso contrario il proprietario potrebbe procedere con uno sfratto.

Isabella Tulipano
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Buonasera ho un appartamento con comodato ad uso gratuito ma pago affitto in nero.
Il proprietario non n ha voluto registrarlo e non ma fa prendere residenza.
Potrei imporgli un contratto regolare che oltretutto mi da diritto anche ad avere dal comune aiuto per l'affitto?

Alessandra
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Gentile Alessandra, può denunciare la situazione irregolare, magari rivolgendosi ad un'associazione di categoria degli inquilini come Sunia Sicet.

Isabella Tulipano
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Buongiorno vorrei sapere se in caso di comodato d'uso gratuito di un immobile e obbligatorio per ''inquilino" la voltura delle utenze.Grazie.

Eugenio
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Buongiorno Eugenio, non vi è un obbligo; certamente se a pagare e bollette è chi usa l'immobile sarebbe più comodo e conveniente.

Isabella Tulipano
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