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Il comodato in 10 mosse: l’affitto gratis non ha più segreti!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 25, 2016
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Per parlare di comodato partiamo da una prima e fondamentale differenza rispetto a tutti gli altri contratti d’affitto. Quindi la discriminante numero uno perché il contratto di comodato sia un contratto regolare è che non ci sia il pagamento di un canone, in nessun modo, né come soldi, né come prestazioni d’opera. Ovvero ci deve essere un rapporto di utilizzo gratuito di un bene, come espressamente indicato nell’articolo 1803 del Codice Civile a cui fare riferimento, dove al comma 1 leggiamo: “il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.
La legge di stabilità di cui ci stiamo occupando ampiamente in questi giorni introduce un’importante agevolazione a favore di proprietari che concedono gratuitamente l’immobile ai propri figli, richiedendo però la forma scritta, la registrazione e quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito secondo le regole. Quali?

Vediamo insieme gli aspetti salienti del contratto di comodato così da non commettere errori:


1. Le parti del contratto: si definisce “Comodante” colui che concede il bene, quindi il proprietario o colui che ha un diritto reale sull’immobile; mentre “Comodatario” è chi riceve il bene e quindi l’utilizzatore dello stesso.


2. La forma: il Codice Civile in questo senso non prevede l’obbligo della forma scritta, mentre la Legge di stabilità introduce adesso tale prescrizione, obbligando le parti a scrivere e registrare il contratto per il riconoscimento dello sconto del 50% sull’imu nei casi specificati dalla norma. Molto spesso la forma scritta è una condizione indispensabile anche per il riconoscimento della residenza da parte del comodatario.


3. Durata: anche in questo caso le parti hanno piena libertà di andare ad individuare una qualsiasi durata del contratto, soprattutto hanno la facoltà anche di astenersi dall’inserire una scadenza. Quindi senza una durata quando può terminare un contratto di comodato? Il codice civile specifica, al comma 2 dell’articolo 1809 che il comodante ha il diritto di chiedere la restituzione anticipata del bene in qualsiasi momento, qualora giunga un bisogno urgente ed imprevisto. in questo caso il proprietario invierà apposita raccomandata, concedendo un adeguato periodo di preavviso. Dall'altra parte l'utilizzatore potrà chiudere il rapporto di comodato, comunicandolo, dal momento in cui non avesse più necessità di utilizzare il bene.


4. Obblighi del comodante/proprietario: come nel caso del contratto d’affitto tradizionale (quello in cui pago un canone mensile) il proprietario ha il dovere di mantenere il bene in buono stato, adeguato all’uso a cui è destinato e quindi gravano su di lui le spese straordinarie.


5. Obblighi del comodatario/inquilino: anche in questo caso i doveri dell’utilizzatore sono gli stessi del classico inquilino che deve utilizzare il bene concessogli con la diligenza di un buon padre di famiglia, avendone cura, conservandolo al meglio e provvedendo pertanto alla manutenzione ordinaria. Come per i contratti di locazione il comodatario non può destinare l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, né cederlo ad altri senza il consenso del proprietario.


6. Le spese: oltre alla ripartizione delle spese tra ordinarie e straordinarie per la manutenzione del bene, di solito il comodatario s’intesta le bollette pagandole, paga anche le spese condominiali se previste, la tassa sui rifiuti e tutto quanto grava su un “normale” inquilino.


7. Registrazione: il contratto di comodato scritto va registrato; in questo caso l’imposta di registro non è proporzionale, non essendoci un canone a cui fare riferimento, ma fissa, di 200 euro per l’intera durata. Quindi il contratto va registrato con modello 69 presso l'Agenzia delle Entrate. Da sommare anche le marche da bollo di 16 euro per ogni 100 righe.


8. Aspetti fiscali: per il proprietario che concede un immobile in comodato gratuito ovviamente non si pone la scelta tra Irpef o cedolare; in ogni caso il bene posseduto va dichiarato ai fini della dichiarazione dei redditi nel quadro RB dedicato ai redditi da fabbricati, con l’indicazione della rendita catastale ed il codice 3 per l’utilizzo. Nel caso di abitazioni concesse in comodato gratuito a soggetti diversi dai familiari l’IMU assorbe già quanto dovuto ai fini Irpef e relative addizionali. Se l’immobile si trova nello stesso comune dell’abitazione principale del proprietario, le imposte Irpef e relative addizionali verranno comunque applicate, nella misura del 50%, a prescindere dall’assoggettamento ad IMU dello stesso.


9. Trasferimento: il contratto di comodato non comporta il trasferimento di un diritto reale, quindi il comodatario non può concedere in affitto l’immobile che gli viene dato per un utilizzo diretto appunto. E se anche il comodatario percepisse regolarmente un canone d’affitto per tale bene, in accordo con il proprietario (spesso parente in questi casi), i redditi percepiti andrebbero dichiarati sempre dal proprietario il cui bene, a questo punto, risulterebbe affittato e non a disposizione.


10. Residenza: il contratto di comodato d’uso gratuito dà diritto di chiedere la residenza presso l’ufficio anagrafe di competenza, eleggendo tale immobile come propria fisso dimora. In questo caso la forma scritta e la registrazione attestano più facilmente la veridicità del rapporto tra proprietario ed utilizzatore.


Quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito è molto semplice e lascia ampia libertà alle parti che devono in sostanza sottoscrivere una scrittura privata. La condizione di gratuità è la conditio sine qua non della regolarità di tale rapporto, facile oggetto, per questo, dei controlli della Guardia di Finanza.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (61)

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Salve, in attesa del rogito di un immobile di cui sono propietari i miei genitori, mio padre purtroppo adesso è in coma, l acquirente il quale cede a me il suo appartamento e paga il rimanente ai miei per cui ci sono 2 atti di vendita al momento bloccati. Al momento non posso rivolgermi al giudice per mio padre perché non conosco l evolversi della malattia per cui in accordo con le parti si è deciso di fare un contratto in comodato d uso gratuito. Quello che non ho capito io posso vivere li senza richiedere subito la residenza ? E se non la chiedo devo fare domanda scritta al comune di residenza di cambio del domicilio? Se faccio la dichiarazione dei redditi le tasse le devo pagare io che ancora non sono propietario dell immobile? La ringrazio per l attenzione anticipatamente.

Donatella
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Buongiorno Donatella, non vi è un obbligo rispetto al cambio di residenza; potrebbe al più, come dice, richiedere solo il domicilio; finché non ci sarà un atto di passaggio di proprietà le tasse su quell'immobile gravano su chi risulta proprietario del bene e quindi nella dichiarazione dei redditi si dovrà indicare che la casa è concessa in comodato o tenuta a disposizione.

Isabella Tulipano
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Buongiorno sig.ra ISABELLA ho una abitazione dove ho la residenza e vorrei ospitare gratuitamente una mia carissima amica senza ricevere alcun compenso.Le chiedo se esiste un contratto comodato uso parziale “una stanza” per evitare di perdere la residenza .
Oppure cosa mi consiglia

Pino
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Gentile Pino può stipulare un comodato per una porzione d'immobile, si tratta di una scrittura privata completamente libera; oppure se si fida può semplicemente fare una dichiarazione di ospitalità utile in caso di richiesta del domicilio o della residenza.

Isabella Tulipano
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Buongiorno
Vorrei sapere se la registrazione in comodato d'uso (padre - figlio) ha una durata minima e se in tal periodo, qualora si decidesse, sarebbe vietato mettere in vendita l'immobile.
Grazie per il servizio offerto.

Ada
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Buongiorno Ada, il comodato è un contratto completamente libero, quindi non ha limiti di durata minima.

Isabella Tulipano
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Buonasera , SPETT. Signora isabella se e' possibile le chiedo un consiglio . Nel 2017 ho donato una casa a mio figlio , e mi sono tenuto il diritto di abitazione ,a sua volta esiste nella stessa casa un contratto di comodato d'uso gratuito dal 2015 ad una mia amica che scade marzo 2020 ,alla SCADENZA la mia amica PUO' continuare ad abitare con un altro contratto di comodato dato che ho un altra residenza nello stesso comune . Spero che mi sono spiegato bene .La ringrazio anticipatamente cordiali saluti .

Attil
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Buongiorno Attil. il diritto di abitazione è un diritto personale, per cui lei potrebbe continuare a viverci, ma la sua amica dovrebbe confrontarsi direttamente con il proprietario per capire se e come proseguire.

Isabella Tulipano
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salve sono lucia e sono in cattive acque ho bisogno di una casa per me e mio figlio possibilmente nella zona di rozzano purtroppo non ho soldi e mio figlio cerca lavoro sono da sola a lavorare, potrebbe aiutarmi? sono alle stremo delle mie forze, la ringrazio infinitamente buona giornata

lucia
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Buongiorno Lucia, purtroppo non riusciamo a fornire questo tipo di aiuto. Dovrebbe rivolgersi all'ufficio comunale di competenza per avere il loro sostegno.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
sto per stipulare un comodato d'uso gratuito con un carissimo amico che mi ospiterebbe nella sua casa per un periodo medio lungo, registrando il comodato dovrei indicare l'uso di tutta l'abitazione o solo quella delle stanze che userei?
Questa registrazione gli comporterebbe dei problemi a livello fiscale, nel senso, sarà obbligato ogni anno a segnalare il comodato dell'immobile o verrà automaticamente inserito essendo lo stesso registrato all'agenzia delle entrate?
Ringrazio anticipatamente per la eventuale risposta.

Asja
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Gentile Asja, dovrebbe indicare la concessione solo di alcuni spazi se in effetti non avrà l'utilizzo dell'intero bene. Una volta registrato si fa riferimento sempre a questo contratto; dal punto di vista fiscale potreste ritorvarvi all'interno dello stesso nucleo familiare.

Isabella Tulipano
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Gen.ma Isabella,
Mi accingo a comprare un appartamento da una famiglia che deve farsi costruire una casetta in bioedilizia. Ci metteranno circa 8 mesi e la proposta dell'agenzia immobiliare è quella di fare il rogito entro l'anno e lasciare loro dentro fino ad luglio/agosto prossimi.

Posso fare un comodato gratuito oppure mi consiglia altro?
Grazie
Emanuele

Ema
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Gentile Ema, potrebbe anche stipulare un contratto transitorio, facendosi riconoscere un regolare canone di affitto per il periodo in cui useranno l'immobile che ormai risulterà di sua proprietà.

Isabella Tulipano
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Salve,
abito in Provincia Autonoma di Bolzano e per circa un anno ospiterò a casa mia un caro amico e, per essere registrato regolarmente e poter prendere la residenza, gli farò un contratto in comodato d'uso.
Vorrei gentilmente sapere:

- Il comodante e il comodatario possono vivere nello stesso appartamento?

- l'imposta di registrazione di 200 euro e le marche da bollo sono tutte a carico del comodante?

- E' più conveniente stipulare un contratto a tempo indeterminato piuttosto che determinato per evitare di dover pagare ulteriori 200 euro di registrazione del contratto qualora la durata (in questo caso di 1 anno) dovesse prolungarsi?

- Tutte le spese, tasse, utenze varie possono rimanere intestate al comodante?

Grazie mille per l'aiuto!
Eros

Eros
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Gentile Eros, vivendo nello stesso appartamento ed entrambi con la residenza, potreste ritrovarvi all'interno dello stesso nucleo familiare. Le spese di registrazione, salvo diversi accordi, sono suddivise tra le parti. Il comodato, solitamente, si stipula senza indicazioni temporale, avendo il comodante facoltà di chiedere sempre la restituzione del bene.
Per le spese, tasse, utenze potreste dividerle, condividendo gli spazi.

Isabella Tulipano
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Grazie per la risposta! E' possibile dunque fare richiesta e dividere i nuclei familiari?

Eros
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é possibile fare la richiesta presso l'ufficio anagrafe, valuteranno loro se la richiesta sia accettabile o meno.

Isabella Tulipano
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Salve, un amico mi lascia il suo appartamento in comodato d uso gratuito per circa 1 anno,con registrazione dello stesso.chiedo posso prendere la residenza li con lui?

Giovanni
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Buongiorno Giovanni, certamente può prendere la residenza, deve verificare all'ufficio anagrafe se cè il riconoscimento di un doppio nucleo familiare o se vi fanno risultare all'interno dello stesso stato di famiglia.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, cortesemente avrei un quesito da porle, ho concesso in comodato d'uso a mia figlia e suo marito una casa composta da 2 appartamenti (con regolare contratto registrato), ora con mio consenso e approvazione Lei vuole
affittare uno dei due appartamenti usufruendo della cedolare secca.
Da un punto di vista fiscale come mi devo comportare, puo Lei stipulare il contratto e incassare l affitto dichiarandolo nel suo 730? Questo anche perche' a piu' rimborsi per ristrutturazione da farsi restituire.
Io cosa dovrei dichiarare?
grazie e buon lavoro
f.v.

vanoli fabrizio
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Gentile Fabrizio, trattandosi si un comodato e non di un usufrutto potrebbe essere lei a concedere in affitto parte della casa e non sua figlia; così come sarebbe lei a doverlo dichiarare sulla dichiarazione dei redditi. Sua figlia potrebbe al più gestire la cosa con affitti brevi.

Isabella Tulipano
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