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Il contratto di 10 anni + 4 è legittimo

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 03, 2012
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È possibile prevedere durate superiore a quella minima prevista, comunque mai oltre i 30 anni.

Gentile redazione, avrei un quesito un po' strano da porvi. Ho provato a fare delle ricerche e a chiedere a qualche esperto, ma non ho mai trovato conferma ad un dubbio per me fondamentale. Ho ereditato una casa nel mio paese d'origine (la casa dei miei nonni in un paesino della campagna siciliana; io abito a Torino da anni) e vorrei metterla in affitto; non solo per ricavarne un guadagno, che certamente non disdegno, ma soprattutto perché so bene che un immobile non utilizzato perde buona parte del suo valore. Avrei trovato anche una coppia che sono miei amici da una vita a cui vorrei affittarlo e per comodità vorremmo stipulare un contratto ad uso abitativo con una durata superiore a quella solitamente prevista di quattro anni più quattro. Nelle specifico, vorremmo stipulare un contratto di 10 anni. I dubbi sono due: il contratto sarebbe valido oppure in contrasto con quanto previsto dalla legge 431/98 e pertanto nullo; il rinnovo sarebbe sempre di 10 anni?
Simonetta Longhi

Gentile Simonetta,
è possibile stipulare un contratto di locazione abitativo anche per una durata superiore a quattro anni, ai sensi dell'articolo 2 comma 1, legge 431/98. La legge, infatti, specifica che la durata di un contratto di locazione abitativa non deve essere ".. inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 ovvero vendere l'immobile..". Pertanto sarebbe illegittimo solo prevedere una durata inferiore a quattro anni, mentre è ammessa e possibile una durata superiore, di 10 anni in questo caso. Per il rinnovo, invece, il vincolo rimane quello dei quattro anni. A sostegno di questa risposta posso riportarti una sentenza del Tribunale di Modena nella quale si legge "una volta rispettato il disposto imperativo di legge con previsione di una durata minima del rapporto locatizio, riemerge la piena autonomia contrattuale delle parti a norma dell'articolo 1322, Codice Civile, ben potendo le stesse prevedere anche una durata contrattuale più lunga rispetto a quella minima prevista dalla legge" (Tribunale di Modena, 7 aprile 2004). Ritengo sia giusto specificare, però, che nel caso in cui si scelga questa formula di 10 + 4 sarà necessario dare all'atto, invece della semplice formula di scrittura privata tra le parti, una formula ufficiale con autenticazione da parte di un Notaio, essendo considerato un atto di straordinaria amministrazione. È il Codice Civile a sancirlo nell'articolo 1572, quello successivo, il 1573, specifica anche che la durata massima di un contratto di locazione è di 30 anni.

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Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (32)

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Ho acquistato in asta un appartamento locato con contratto abitativo ad uso B&B della durata di 8+8. Sono scaduti i primi otto anni. Il rinnovo automatico previsto dal contratto è legittimo o deve essere considerato per soli quattro anni?

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Gentile Dario, considerando che stiamo parlando di un contratto abitativo libero, il rinnovo in effetti è di 4 anni e non di 8 come erroneamente indicato.

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È possibile fare un contratto di locazione uso cantina x 15 anni?

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Gentile Maria, è possibile prevedere un contratto di 15 anni, ma come tutti i contratti superiori a 9 anni ha necessità di essere vidimato da un notaio.

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Buongiorno, sono in affitto in un appartamento di 5 palazzine a 5 piani cadauno, tutti vuoti( in quanto c'e' stato un debito di non so quanto ) escluso una palazzina in fianco che e' occupata da un inquilino che dice di essere amministratore , pago € 500 mensili +€ 100 box mensile ho dovuto subire spese caldaia e impianto caldaia( xche' era tutto centralizzato ed ora non funzionava piu non sono state pagate le spese ) ho pagato affitto ad un commercialista la quota di € 1200 milleduecentoeuro alla stipula del contratto non ho ricevuta singola ma e' scritto sul contratto ora chiedo che mi vengano detratte spese caldaia e impianto che comportano una somma pari a € 4.500 con fattura intestata a me e mi risponde che le spese sono a mio carico ( al momento della stipula non mi ha detto che non cerano i riscaldamenti ) cosa posso fare ? un grazie anticipatamente della sua attenzione cordiali saluti

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Buongiorno Luisa, le spese ordinarie sono a suo carico e quindi lo è anche riscaldamento se il canone non includeva chiaramente tali voci, ovvero non riportava che il canone è comprensivo di spese ordinarie. Se non lo è le spese deve pagarle, può però chiederne il dettaglio determinando la quota di sua competenza e pagare solo per il periodo in cui vive nell'immobile.

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Buongiorno,
vorrei sapere se è possibile fare un contratto di locazione con durata 5+5 cedolare secca
Grazie

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Gentile Federica, è possibile prevedere una durata superiore alla minima, quindi di 5 anni, ma non si può aumentare la parte di rinnovo automatica che rimane di 2 o 4 anni a seconda del tipo di contratto scelto.

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come di concilia l'articolo 1607 del CC con l'articolo 1573.

grazie

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Gentile Luca, l'articolo 1607 costituisce un'eccezione al principio generale sancito dall'articolo 1573, che limita a 30 anni la durata massima dei contratti. L'eccezione è prevista solo se l'immobile concesso è un'abitazione e dall'inizio viene stabilita la durata del contratto legata alla vita dell'inquilino.

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Se facci un contratto di affitto gratuito x 25 anni in presenza di un avvocato e valido

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Gentile Giovanni, in questo caso il contratto dovrebbe essere stipulato con l'avvallo di un notaio.

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Se mi aggiudicassi un immobile all'asta e risulta locato per 30 anni a una donna che, dopo due anni di affitto ha sposato il figlio del proprietario dell'immobile che mi sono aggiudicato, il contratto di locazione decade o dovrei comunque rispettarlo?

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Gentile Giuseppe, se il contratto è stato regolarmente registrato (con avvallo del notaio in questo caso) allora può considerarlo valido, rispettandone le pattuizioni e percependone il canone.

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egr. signora
vorrei chiederle : mentre per le locazioni di appartamenti o fabbricati con contatrtto di 10 anni o superiore si legge che consigliabile l'autenticazione del notaio, vi chiedo:
a) lo stesso principio vale anche per i contratti di locazione dei fondi rustici agricoli ?
b) è obbligatoria l'autentica notarile ?

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Buongiorno Benedetto, per ogni contratto di durata superiore a 9 anni è obbligatoria la notifica del notaio.

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Buongiorno, un contratto di 9 anni è considerato anch'esso come un atto di straordinaria amministrazione?
Ringrazio anticipatamente

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Gentile Cinzia, fino a 9 anni rientra tra i contratti registrati direttamente presso l'agenzia delle entrate, senza necessità di intervento di un notaio.

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Buongiorno, mi piacerebbe avere un chiarimento. Nel caso di un contratto 6+4 oppure 7+4 è necessario fare un atto anziché una scrittura privata come lei precisa; quindi l'atto dal notaio è consigliabile oppure è obbligatorio? A chi spettano le spese del notaio eventualmente? Grazie

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Buongiorno Lorenzo, l'atto è obbligatorio partendo da una durata di 9 anni, considerando la prima scadenza. Quindi pe ri casi che lei propone non è necessaria. Eventualmente anche queste spese sarebbero da suddividere al 50% tra le parti.

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