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Il deposito cauzionale: il prezzo per la consegna dell'immobile.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 27, 2018
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quanto costa il deposito cauzionale da versare

Cauzione d'affitto: quanto costa e come si versa?

Come funziona la cauzione da sempre richiesta a chi prende in affitto un immobile? Come versarla, quando e come va restituita? Sono queste le domande che si pongono, sempre più spesso, gli inquilini che devono prendere in affitto un locale, residenziale o commerciale che sia. Quanto devo pagare come deposito? E soprattutto, come devo pagare tale somma, ma anche mi verrà poi restituita?

Riportiamo, quindi, i principali aspetti da conoscere: quanto, come, perchè!


Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione.

Perchè?

Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile (la legge prevede che la restituzione dell'immobile debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.

Quando il deposito viene incassato dal proprietario?


In caso d'inadempienza contrattuale tale somma a deposito potrà diventare di proprietà del proprietario. Valgono i casi in cui l'inquilino, al rilascio dell'immobile, abbia arecato danni alla cosa locata o abbia lasciato rette condominiali non pagate, ad esempio.

Qual è l'importo massimo del deposito?

Il deposito cauzionale è disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Questa limitazione è garantita dal "presidio di nullità" (art.79 legge equo canone), ancora valido per le locazioni non abitative: quelle relative ad uffici, immobili commerciali, artigianali e industriali. Per le locazioni abitative, invece, si ritiene ormai che, per effetto dell'abrogazione dell'art.79, superato dall'art.14 della legge di riforma degli affitti (431/98), si sia aperta la strada a deroghe, qualora concordate tra le parti, tali per cui si potrà stabilire un deposito di cifra superiore alle tre mensilità e non produttivo di interessi legali.

I contratti a canone concordato


Per i contratti a canone concordato (contratto di 3 anni + 2, transitori e universitari) il D.M. 5.03.99, confermato poi dal D.M. 30.10.2002, non aveva recepito la liberalizzazione, imponendo la limitazione alle tre mensilità.
Nel caso in cui gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio dell'appartamento non siano stati corrisposti annualmente, dovranno essere rimborsati insieme al deposito cauzionale.

Il motivo per cui la legge e le varie sentenze, poi, evidenziano l'obbligo del rimborso degli interessi da parte del proprietario (l'interesse rappresenta l'adeguamento di una somma al suo valore corrente) è che, in mancanza, la cauzione diventerebbe un immotivato incremento del corrispettivo di affitto, e questo perché il denaro è solo prestato in garanzia e non è proprietà del locatore.


Il deposito cauzionale può essere versato con:

- versamento in contanti

- una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa

- libretto di risparmio bancario/postale al portatore se di importo inferiore a 1.000 € secondo le nuove normative

La restituzione del deposito cauzionale

ed il versamento degli eventuali interessi non ancora versati, potranno avvenire solo a seguito del rilascio dell'appartamento da parte dell'inquilino: dovrà essersi risolto il vincolo contrattuale, ed il proprietario dovrà accertarsi che l'inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi.

E se il deposito non viene restituito?


Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, l'inquilino ha 10 anni di tempo - prima che intervenga la prescrizione- per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.


Se il proprietario dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso; contro tale decreto il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso. È giusto precisare che, in presenza di un danno che il proprietario può dimostrare, pur ottenendo l'ingiunzione per il mancato rimborso, si va incontro solo a spese e guai, perchè, alla fine, il giudice non potrà che dare ragione al proprietario.

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (947)

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Buongiorno 15 anni fa presi casa in affitto e la propietaria mi chiese 2 pigioni avanti come cauzione da restituirmi quando lasciavo casa. Premesso che in questi anni la signora ha chiesto un aumento del canone d'affitto oggi ho comprato casa e nel dirlo alla proprietaria mi ha detto che lei mi rida' la cauzione dei soldi di 15 anni fa inferiore ai pigioni che pago adesso. E' cosi? mi deve restituire i soldi della caparra di 15 anni fa o del valore attuale?

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Gentile Carlo, le deve restituire il deposito che lei aveva pagato 15 anni fa, con o senza interessi a seconda dell'accordo preso nel contratto.

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Se il deposito cauzionale non dovesse essere sufficiente a coprire le spese per i danni ai locali affittati, come avere
la differenza dall'inquilino?

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Buongiorno Pasquale, deve documentare i danni subiti e quindi chiedere il risarcimento dei danni all'inquilino, con raccomandata ed eventualmente rivolgendosi ad un legale.

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Se il deposito cauzionale non dovesse essere sufficiente a coprire le spese di eventuali danni, come avere la differenza dell'inquilino?

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Buonasera,
Ho preso in locazione, quasi 3 anni fa, un appartamento. Non ho mai avuto un contato diretto con la padrona di casa (tranne che per la firma del contratto) per il resto ho sempre dovuto rivolgermi all’agenzia. Premesso che li ho “disturbati” solamente 3 volte in questi anni e cioè: sostituzione cucina (non a norma tra le altre cose..), impianto lavabo della cucina da sostituire e la terza: richiesta di disinfestazione; per cui avevo proposto di occuparmi, in prima battuta, io delle spese per poi avere un rimborso. Sono stata trattata a pesci in faccia e consequenzialmente, per vicende familiari, ho dovuto procedere con disdetta per gravi motivi.
Seppure nel contratto (precedentemente in cedolare secca, a seguito della morte dell proprietà, mi è stato comunicato -un anno dopo l’accadimento- l’evento ed il cambio di regime) vi sia la clausola che prevede la restituzione del deposito cauzionale, contestualmente alla consegna dell’immobile, e nonostante io abbia ribadito questo concetto nella lettera, invocando in un ragionevole tempo all’approssimarsi della conclusione del contratto, di procedere alla visione dei locali, non sono stata ancora contattata.
Consegnerò l’immobile l’11 dicembre ma ho il dubbio, visto anche il comportamento tenuto in questi anni, che non si comporteranno correttamente. Una volta che è scritto nel contratto e nella lettera che ho inviato, se il giorno 11 non dovessi ricevere l’assegno, posso al momento stesso chiedere l’intervento delle forze dell'ordine o devo necessariamente procedere con decreto ingiuntivo?
Grazie.

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Gentile Laura, di solito il proprietario considera qualche giorno per valutare con attenzione lo stato delle cose; quindi se poi non c'è nulla da contestare dovrà restituirle la cifra; se così non fosse le vie sono quelle legali del decreto.

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Buonasera
per un immobile (capannone industriale) mi vengono chieste sei mensilità anzichè tre a titolo di cauzione e poi vorrei sapere se il proprietario puo incassare tale somma oppure no in quanto consegnato solo a titolo di garanzia per eventuali futuri danni all'immobile o per mancati pagamenti delle mensilità.
Grazie

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Gentile Giustino, il deposito cauzionale non può essere superiore alle tre mensilità e se anche incassato va restituito alal fine, con gli interessi maturati da versare di anno in anno; se il deposito invece è una garanzia del regolare pagamento dei canoni può essere di sei mesi, ma con le stesse caratteristiche.

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Salve, ho affittato un immobile e mi sono state chieste due mensilita di anticipo una delle quali ho gia pagato tramite bonifico, l’altra invece vorrei pagare con un assegno senza data o con una data che vada vicino alla scadenza del contratto in modo che la proprietaria non posso ritirarli per scopi personali dato che per quanto ne sappia i mesi dj anticipo possono essere usati solo nel momento in cui si ha la scadenza del contratto e la casa presenta danni causati dal locatore.
La mia domanda é : posso farle l’assegno senza data ? O cio non è legalmente possibile?

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Gentile Michele, diciamo che il deposito va consegnato alla proprietaria; di fatti se non ci sono danni all'immobile nè arretrati da pagare il proprietario dovrà restituire tale cifra; quindi il fatto di consegnarle con assegno o bonifico non sposta il fatto che l'impegno sia di garantire la locazione e poi per il proprietario di restituirla

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Buonasera,
sono il proprietario di un immobile locato. Quando è stato stipulato il contratto, invece di chiedere due o più mensilità di deposito cauzionale, è stata sottoscritta dall'inquilino una polizza fideiussoria a garanzia.
Adesso, pochi mesi prima della scadenza contrattuale, l'inquilino ha chiesto la risoluzione anticipata del contratto e ha chiesto la restituzione dell'importo pagato a suo tempo per la polizza.
Si tratta di un importo che deve essere restituito oppure si tratta di un "costo" sostenuto dall'inquilino?

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Gentile Elio, dovrebbe trovare nel contratto stesso della polizza sottoscritta cosa fare in caso di risoluzione anticipata; se non goduta fino in fondo il premio di tale polizza in parte viene restituito all'inquilino; in ogni caso è una questione, diciamo così, tra la società che ha erogato la polizza e l'inquilino.

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Buongiorno,
Ho preso in affitto un appartamento arredato. La proprietaria, oltre alle tre mensilità anticipate, ha voluto una cauzione di 300€ sugli elettrodomestici, assicurandoci che erano funzionanti (questo è stato anche scritto nel contratto). Il problema è che gli elettrodomestici presentano dei difetti e non sono tutti funzionanti. Ero obbligata a dare una cauzione anche per gli elettrodomestici? Poiché ancora non ci sono entrata, spetta alla proprietaria ripararli e/o sostituirli?

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Buongiorno Emanuela, di solito il deposito compre in generale eventuali danni all'ammobile o alle cose presenti, quindi una cifra specifica per gli elettrodomestici è una richiesta "particolare". La sostituzione di componenti non funzionanti grava sulla proprietà, mentre la riparazione all'inquilino. Ora, potreste considerare la cifra che lei ha versato come una sorta di fondo a cui attingere per sistemare gli elettrodomestici stessi.

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Grazie mille per la risposta. Quindi la sostituzione di un elettrodomestico che non si può riparare spetta sempre al padrone di casa? Mentre la riparazione a noi inquilini, giusto?
Inoltre è sorto un altro problema: a chi spettano le spese per la revisione della caldaia? Non viene fatta dal 3015. Nel contratto ha dichiarato che ci consegnava la caldaia in regola.

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Grazie per la risposta. La proprietaria sostiene di non volerne sapere degli elettrodomestici e quindi, secondo lei, quando si rompono dobbiamo sostituirli noi. Poi se li lasciamo nella casa ci restituisce i 300€, altrimenti se li portiamo via si trattiene la caparra, anche se nel contratto c'è scritto che se li trattiene solo se noi li riconsegnamo non funzionanti. Noi invece vorremmo che li sostituisse lei, utilizzando la caparra e i soldi dell'affitto che paghiamo puntualmente ogni mese. Inoltre è sorto un altro problema. La caldaia non viene controllata dal 2015. Avendo dichiarato sul contratto che era tutto in regola, ma di fatto non lo è, spetta a lei la spesa per la revisione e prova fumi? Lei sostiene di no perché finché ci ha abitato era in regola. Come ci dobbiamo comportare?

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Gentile Emanuela, la sostituzione spetta al proprietario, se l'elettrodomestico si rompe per usura e non per incuria. Ora se li acquistate voi in realtà avreste diritto a portarli via. Sulla caldaia, invece, direi che la pulizia rimane a vostro carico, se la mancata pulizia di questi anni avesse provocato dei danni allora dovrebbe intervenire la proprietaria.

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Buongiorno,
Ho lasciato l'immobile dove ero in affitto in data 15 Giugno. Ho firmato anticipatamente un contratto nel quale sottoscrivevo che la caparra mi sarebbe stata restituita due mesi dopo la restituzione dell' immobile.
Ora la casa è stata riconsegnata ma ha subito qualche danno ( ho dei bambini piccoli) . Alla mia richiesta di ripristino degli stessi mi è stato risposto che volevano essere loro a provvedere.
Ora, poichè la caparra è di un certo importo.Come posso verificare che mi siano corrisposti i giusti costi? posso in qualche modo controllare? Magari chiedendo preventivi di spesa? Premetto che ho firmato un foglio dove riconoscevo i suddetti danni.
Grazie

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Buongiorno Niccolo, è giusto che lei chieda una stima dei danni, magari chiedendo anche direttamente un preventivo per essere certa che vengano trattenuti solo i soldi necessari alla riparazione e nulla più.

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Salve io e mia moglie abbiamo intenzione di prendere in affitto in appartamento,siamo andati in agenzia e dopo aver trovato una casa adatta a noi abbiamo versato una mensilità all’agenzia per bloccarla.il proprietario di casa però dice che ci sono dei lavori da fare e che sarà disponibile tra 2 mesi.il problema è che l’agenzia vorrebbe stipulare il contratto ora con decorrenza però alla data di entrata effettiva nell’immobile.la mia domanda è questa le mensilità ad uso caparra devo versarle comunque ora alla stipula del contratto,anche non ricevendo ancora le chiavi dal proprietario o nel momento in cui posso effettivamente andarci ad abitare?grazie in anticipo

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Gentile Mimmo, la caparra viene versata per dimostrare la volontà di prendere in affitto il bene; mentre il deposito va versato nel momento in cui si stipula il contratto. Quindi se procedere con il contratto dovrete anche versare il deposito, anche se la decorrenza viene slittata più avanti.

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Salve io e mia moglie abbiamo intenzione di prendere in affitto in appartamento,siamo andati in agenzia e dopo aver trovato una casa adatta a noi abbiamo versato una mensilità all’agenzia per bloccarla.il proprietario di casa però dice che ci sono dei lavori da fare e che sarà disponibile tra 2 mesi.il problema è che l’agenzia vorrebbe stipulare il contratto ora con decorrenza però alla data di entrata effettiva nell’immobile.la mia domanda è questa le mensilità ad uso caparra devo versarle comunque ora alla stipula del contratto,anche non ricevendo ancora le chiavi dal proprietario o nel momento in cui posso effettivamente andarci ad abitare?grazie in anticipo

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