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Il deposito cauzionale: la consegna dell'immobile ha il suo prezzo!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 29, 2012
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Come funziona la cauzione da sempre richiesta a chi prende in affitto un immobile? Come versarla, quando e come va restituita?


Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile (la legge prevede che la restituzione dell'immobile debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.
In caso d'inadempienza contrattuale tale somma a deposito potrà diventare di proprietà del locatore. Il deposito cauzionale è disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Questa limitazione è garantita dal "presidio di nullità" (art.79 legge equo canone), ancora valido per le locazioni non abitative: quelle relative ad uffici, immobili commerciali, artigianali e industriali. Per le locazioni abitative, invece, si ritiene ormai che, per effetto dell'abrogazione dell'art.79, superato dall'art.14 della legge di riforma degli affitti (431/98), si sia aperta la strada a deroghe, qualora concordate tra le parti, tali per cui si potrà stabilire un deposito di cifra superiore alle tre mensilità e non produttivo di interessi legali.
Per i contratti a canone concordato (contratto di 3 anni + 2, transitori e universitari) il D.M. 5.03.99, confermato poi dal D.M. 30.10.2002, non aveva recepito la liberalizzazione, imponendo la limitazione alle tre mensilità.
Nel caso in cui gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio dell'appartamento non siano stati corrisposti annualmente, dovranno essere rimborsati insieme al deposito cauzionale.

Il motivo per cui la legge e le varie sentenze, poi, evidenziano l'obbligo del rimborso degli interessi da parte del locatore (l'interesse rappresenta l'adeguamento di una somma al suo valore corrente) è che, in mancanza, la cauzione diventerebbe un immotivato incremento del corrispettivo di locazione, e questo perché il denaro è solo prestato in garanzia e non è proprietà del locatore.


Il deposito cauzionale può essere versato con:

  • versamento in contanti
  • una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa
  • libretto di risparmio bancario/postale al portatore se di importo inferiore a 1.000 € secondo le nuove normative

La restituzione del deposito cauzionale ed il versamento degli eventuali interessi non ancora versati, potranno avvenire solo a seguito del rilascio dell'appartamento da parte dell'inquilino: dovrà essersi risolto il vincolo contrattuale, ed il proprietario dovrà accertarsi che l'inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi.
Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, l'inquilino ha 10 anni di tempo - prima che intervenga la prescrizione- per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.
Se il proprietario dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso; contro tale decreto il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso. È giusto precisare che, in presenza di un danno che il proprietario può dimostrare, pur ottenendo l'ingiunzione per il mancato rimborso, si va incontro solo a spese e guai, perchè, alla fine, il giudice non potrà non dare ragione al locatore.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • miriam

    salve in il 2008 ho affitato un immobile casa vechia come domicilio con contrato 4 piu 4 ho versado 1200 euro come caparra piu 400 come causione quando ho stipulato il contratto la propietaria la quale no mai contribuito ha le spesse di riparazioni , inbiancatura ho altro tengo ha precisare che per il contrato le tasse a mio carico hora doviamo lascciare la casa e la propietaria no vuole restituire la caparra di 1200 euro e 400 che ha dichiarato in il contratto vuole scontare con 2 messi di affito come possiamo agire

  • Gentile Miriam, se la proprietaria non vuole restituire il deposito, può effettivamente fare in modo di scalare tale cifra degli ultimi mesi che dovrà rimanere nell'immobile, in modo da non pagare l'affitto fino alla cifra dei 1600 euro anticipati.

  • India

    Salve sto lasciando un appartamento in affitto un mese prima del tempo intendendo pagarne comunque l affitto come di regola. Ho danneggiato una porta che ho provveduto a riparare ma il proprietario pretende che sia rifatta su misura. Io intendo comunque pagare la porta per l ulteriore riparazione nonostante ne abbia già pagata una, ma ho capito che anche consegnando prima le chiavi nonostante sia prima del tempo vogliono trattenere la caparra fino all ultimo giorno.....sempre che non se ne approprino per il danno della porta nonostante la riparazione. Posso io lasciare la caparra come ultimo mese di affitto in cui non avrò più le chiavi lasciando anche l eccesso per quella maledetta porta? Ma è giusto che nonostante la prima riparazione pretendino di più? Grazie per l aiuto

  • Buongiorno, diciamo che utilizzando il deposito come ultimo mese di affitto, il proprietario potrebbe in ogni caso avanzare la richiesta di risarcimento danni per la porta o altro. Se però lei la porta l'ha riparata potrebbe anche contestare tali richieste.

  • valter

    Buona sera, a seguito di una disdetta anticipata del contratto di affitto sono state restituite le chiavi al locatore nei termini previsti di 6 mesi e rispettate tutte le regole di avviso e pagamento delle mensilità. Il problema però e saltato fuori da parte del locatore al momento della restituzione della cauzione dicendo che doveva defalcare le spese riferite ad un danno arrecato, si tratta del piatto doccia esistente che risulta essere privo di smalto in alcuni punti essendo questo in acciaio smaltato ma comunque perfettamente funzionante e pulito ed inoltre il box doccia il quale non è fissato in alcun punto con opere murarie ed è quindi mobile e che secondo il conduttore è da sostituire
    perchè è da sostituire il piatto doccia. Ora, volevo sapere se è da considerare come danno il fatto che sia leggermente smaltato ma comunque non ne limita l'uso dovuto. Mi è stato detto che è stato sostituito al momento in cui è stato affittato l'appartamento e che quindi dovrà fare la stessa cosa adesso ma a spese mie. Potete darmi un valido consiglio, grazie.

  • Gentile Valter, diciamo che se il danno è dovuto a normale usura e non a negligenza nell'utilizzo allora l'inquilino può rifiutarsi di pagare la sostituzione.

  • SILVIA


    buonasera sono Silvia se i locatori nn hanno versato il deposito cauzionale si puo disdire il contratto per giusta causa?

  • Buongiorno Silvia, il mancato rispetto di una clausola contrattuale è una grave inadempienza per cui chiedere la risoluzione.

  • muriel francesca Ruggiero

    La propritaria di casa dove siamo stati in affitto x anni ci ha Tel x chiederci un incontro motivazione? lo scolapiatti della cucina è leggermente piegato. Il 30 settembre abbiamo restituito le chiavi dopo l'ispezione dei locali e qualche giorno dopo ha provveduto a restituirci il deposito cauzionale tramite assegno. Può ora richiederci dei danni x suddetto scolapiatti? Non è compreso nell'affitto l'usura e l'uso del bene? Grazie

  • Buongiorno, l'usura dovuta all'utilizzo del bene è da mettere in conto e quindi non potrebbe essere richiesto il risarcimento dello stesso; salvo il caso in cui ci sia un evidente danno, non dovuto ad usura.

  • STEFANIA QUADRELLI

    Salve,
    vorrei sapere se si è tenuti a versare il deposito cauzionale, al momento della stipula del contratto di locazione, anche se le chiavi dell'appartamento si avranno tra sei mesi.
    Grazie
    Cordiali Saluti
    Stefania Quadrelli

  • Gentile Stefania, questo dipende dagli accordi presi tra di voi; se il contratto è regolarmente stipulato e registrato può anche versare il deposito; ci sarà solo una data di decorrenza slittata in avanti.

  • alexia

    Buona sera torte sapere quali sono i termini di tempo tra la firma del contratto alla consegna del'appartamento. Mi fanno dare la cauzionecon firma contratto e dopo un mese mi fanno avere le chiavi appartamento. Mi hanno avvistato solo 5giorni fa che dovrò firmare il contratto e dare cauzione ma speravo di aver più tempo x la cauzione . pagando comunque prima della consegna delle chiavi. Vorrei delle delucidazioni. Grazie buona serata

  • Gentile Alexia, se sono superati i termini entro cui si doveva stipulare il contratto e non ha ricevuto l'accettazione della sua proposta, ora può ritirarsi chiedendo indietro quanto versato.

  • alexia

    Buona per volevo chiedere se il proprietario può chiedere la cauzione un mese prima della consegna del'appartamento . Ho letto che si deve darla al momento della firma del contratto ma quanto tempo prima sono bisogna firmarlo .??? Ci sono dei termini da rispettare della firma alla. consegna? Grazie e buona serata

  • Donatella

    Buon giorno Dott.ssa , vorrei sapere nel 2002 io e una mia socis abbismo preso un laboratorio pagando tre mensilota di cauzione nel 2016 ho dovuto lasciare la mia socia causa malattia ad agosto la mia ex socia ha chiuso l attivita prendendo tutta la cauzione lei senza darmi la mia parte volevo sapere se era giusto o no .Grazie e buona giornata

  • Gentile Donatella, se lei aveva dato disdetta rispettando il preavviso e pagando tutte le spese, ha diritto a riavere la sua metà del deposito.

  • Katia

    Buongiorno Dott.ssa,
    avrei bisogno di sapere cosa succede in caso di smarrimento di una cambiale ricevuta come cauzione al momento della locazione di un immobile. L'affittuario, moroso di varie mensilità, ha lasciato l'immobile senza preavviso, dopo due mesi questo è ancora parzialmente sporco e danneggiato, l'affittuario vorrebbe saldare solo una parte dei debiti diluendoli nel tempo e in cambio richiede le cambiali date inizialmente, purtroppo però queste ultime sono andate perse. Il proprietario in questo caso è punibile o altro? Come si dovrebbe comportare?
    Grazie molte
    Cordiali saluti

  • Gentile Katia, la richiesta è legittima; se le cambiali sono state smarrite deve prima denunciare ai carabinieri lo smarrimento e quindi chiedere l'ammortamento al tribunale di competenza. trova qui alcune info iutili.

  • Rino

    Il deposito cauzionale può essere utilizzato per pagare dei mesi non pagati??

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