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Il manuale definitivo per gli affitti brevi.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 29, 2018
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affitti brevi come fare per guadagnare

Affitti brevi: cosa sono e cosa fare per iniziare questo business.

La “questione affitti brevi” è la “questione” del mondo immobiliare: il tema principale discusso tra addetti del settore, curiosi e proprietari che cercano di carpire ogni informazione utile per poter iniziare il business degli affitti brevi. E il primo dubbio che coglie è proprio qui: si tratta di un business? Si guadagna e quanto? Ma anche guadagno a quale costo: tasse, adempimenti fiscali e burocratici, manutenzione, condominio., regolamenti. Tanti aspetti da analizzare prima di poter a pieno titolo entrare nella discussione sugli affitti brevi e dire la propria. Da proprietario, da inquilino, da agente immobiliare.

Abbiamo pensato ad un manuale semplice e diretto, per chiarire e definire i tanti aspetti delle locazioni brevi, da leggere sotto l’ombrellone o al fresco dell’aria condizionata, rilassati magari mentre prenoto le vacanze o sperimento già il relax di una vacanza nel comfort di una casa.


Brevi: ma quanto?


Breve: nella definizione classica da vocabolario breve si definisce ciò che dura poco. Ma poco, come breve, sono aggettivi qualificativi e non “quantificativi”, quindi non quantificano un periodo preciso, lasciando alla percezione soggettiva la definizione temporale. Nel caso, però, degli affitti brevi, è intervenuta la legge a chiarire esattamente cosa si intende per breve: tutti gli affitti di durata da 1 a 30 giorni (D.L. 24/04/2017 n.50). In questo caso sappiamo dare una precisa indicazione di cosa si intende per affitti brevi.


Breve uguale o diverso da transitorio?


La normativa sulle locazioni, la Legge nazionale 431/98, prevede già la possibilità di stipulare contratti di breve durata rispetto ai “classici” contratti di 4 anni + 4 o quelli concordati di 3 anni +2; per di più la nuova riforma dei contratti transitori ha escluso la durata minima di 30 giorni precedentemente prevista su questi contratti, che ora quindi vanno da 0 a 18 mesi (Dm 160/01/17). Tali contratti, però, devono essere stipulati per soddisfare ESPLICITAMENTE un’esigenza di transitorietà dell’inquilino o del proprietario; richiedono, inoltre, l’utilizzo di una specifica documentazione e soprattutto occorre negoziare un canone di affitto che rientri all’interno delle fasce di oscillazione minime e massime individuate dagli accordi territoriali locali.


Cos’è la sharing economy?


Un altro concetto strettamente connesso agli affitti brevi è quello della sharing economy: la sua traduzione letteraria è “economia condivisa” e spiega come alla base ci sia il concetto di condivisione, un’idea moderna di cultura dello scambio e della partecipazione. Ovvero condividere servizi, competenza, beni, far circolare servizi all’interno di una comunità. In quest’ultima eccezione si collocano gli affitti brevi, quelli esercitati soprattutto non da professionisti, ma da proprietari privati che nel 38% dei casi offre delle stanze all’interno dello stesso appartamento in cui vive, condividendo, così, nel pieno senso di sharing economy, gli spazi abitativi.


Chi può stipulare affitti brevi?


A poter concludere contratti brevi sono le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa; tale condizione vale per entrambe le parti: non è possibile stipulare un contratto breve nel caso di inquilino società, come lo sono, ad esempio, i conduttori di un contratto ad uso foresteria. Questa precisazione non limita il fatto che il contratto possa essere concluso anche tramite l’intervento di un intermediario.

In questo caso, il decreto n. 50/2017 prescrive particolari adempimenti nei confronti dell’intermediario.

Novità sugli affitti brevi.


Il decreto 50/2017 ha riformato anche, ampliandole, le tipologie di situazioni per le quali ora è possibile stipulare un contratto breve.


Infatti, ora il regime delle locazioni brevi si applica anche:
• alle sublocazioni
• ai contratti stipulati non dal proprietario, ma dal comodatario
• ai contratti di affitto per singole stanze di un’abitazione.


Quali prestazioni di servizio sono ammesse?


Rappresenta un’ulteriore novità il fatto che i contratti brevi includono la prestazione di servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.
Rimangono escluse le prestazioni come: il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti. Questo perché tali servizi vengono considerati come somministrabili da chi svolge l’attività in maniera professionale e non occasionale.


Come si stipula un contratto di affitto breve?


In questo caso abbiamo poche regole, che possiamo riassumere in

5 semplici regole


1. La prima è che la durata deve essere massimo di trenta giorni.
2. La forma scritta non è obbligatoria, come nel caso dei contratti a lungo termine;
3. L’immobile oggetto del contratto dev’essere esclusivamente un immobile abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10);
4. Le parti: proprietario ed inquilino devono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa;
5. Nessuna registrazione richiesta, si può sempre procedere volontariamente;(obbligatoriamente se la somma della durata dei contratti intestati allo stesso inquilino superi i 30 giorni).


Il contratto per gli affitti brevi è quindi una scrittura privata, stipulata tra il proprietario dell’alloggio e l’inquilino/ospite che non segue un preciso schema.


Quale regime fiscale per gli affitti brevi?


Per i redditi derivanti dai contratti di affitti brevi il proprietario potrà, in sede di dichiarazione dei redditi, scegliere il regime di cedolare secca (articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011).
In questo caso l’imposta da applicare è quella del 21% che verrà calcolata sull’intero reddito ottenuto.


Ad esempio:

un proprietario che nel 2017 ha percepito un reddito complessivo di 6 mila euro, dato dal versamento del canone di affitto concordato, pagherà in tutto 1.260 euro di imposta.
Potrà, in ogni caso, decidere di sommare tale reddito ai suoi redditi personali, assoggettandoli quindi alle aliquote Irpef e potendo usufruire di una deduzione forfettaria del 5%, andando a dichiarare non più 6.000 euro, ma 5.700 euro.


Cosa è cambiato?


La grande novità introdotta dal decreto n. 50/2017 è che il regime di cedolare secca si può applicare anche per i redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di comodato e delle locazioni comprensive di servizi accessori. Tali redditi, precedentemente, non venivano classificati come redditi fondiari, ma come redditi diversi, non soggetti a cedolare.

Specifica: Cosa rientra nel reddito percepito?

 

Facciamo questa specifica considerando che di solito il canone concordato per brevi periodi include anche il costo dei servizi accessori (acqua, gas, ecc.), calcolato forfettariamente.
Tali spese, sono esclusi dalla base imponibile quando:
• sono sostenute direttamente dall’inquilino, escludendole dal canone richiesto
• sono riaddebitate dal proprietario all’inquilino sulla base della lettura dei contatori.

Come funziona per i soggetti intermediari?


Le regole per intermediari, agenzie immobiliari o portali, sono diverse dal punto di vista di alcuni obblighi burocratici:


• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite
• trattenere una somma rispetto al corrispettivo da versare al proprietario, pari al 21% del canone (come acconto cedolare), se incassano direttamente il canone pattuito.

Obbligo o facoltà?


Rispetto all’obbligo di comunicare in questura i dati degli ospiti anche per una casa privata affittata per breve periodo, diciamo che sul sito della polizia di stato si legge così: “in base all’art. 109 del T.U.L.P.S., gli esercenti delle strutture ricettive hanno l’obbligo, entro le ventiquattr’ore successive all’arrivo, della comunicazione giornaliera alla Questura delle generalità delle persone alloggiate”.
Per farlo occorre utilizzare una procedura telematica disponibile sul portale gestito dalla Polizia di Stato che ha sostituito quelle che in precedenza venivano chiamate le “schedine alloggiati”.
Poiché si specifica il riferimento a case vacanze, diciamo che gli affitti brevi potrebbero essere esclusi dall’obbligo, ma rientrando tra i contratti brevi, non soggetti all’obbligo di registrazione, adempiere a tale obbligo, come facoltà, potrebbe risultare una buona mossa preventiva.


E i contratti turistici?


Qui si apre un capitolo molto ampio.. rimandiamo a breve ad un manuale completo anche su questo argomento. Perfetto per le imminenti vacanze!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (6)

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Articolo interessante e completo.
Grazie!

(Ps.: posso condividerlo?)

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Grazie!! Molto volentieri!

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Buonasera, ma questa formula non è paragonabile alla gestione di un Bed & Breakfast?? tutte le condizioni sono le medesime...
solo che per aprire un B&B bisogna presentare Scia al Comune ed attendere l'approvazione, con gli affitti brevi si elude questo passaggio.

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Gentile Francesca, il confine è proprio nel fatto che si gestisce un'attività, ma è un privato ad affittare l'immobile, offrendo solo biancheria e pulizia, nessun altro servizio.

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Gentile Gerardo, se l'uso prevalente rimane quello di abitazione principale, come lei dice mantiene le agevolazioni su Imu e Tasi.

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BUONGIORNO. SOTTOPONGO IL SEGUENTE QUESITO: sono proprietario di un immobili acquistato con i benefici prima casa e sul quale detraggo gli interessi passivi del mutuo. Vorrei affittare " una stanza". In tale condizione posso:
- continuare a detrarre gli interessi passivi del MUtuo?
- IMU per l'immobile è sempre esclusa?
- la tasi, considerando che l'abitazione rimane abitazione principale, è sempre non dovuta?

si ringrazia

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