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Il proprietario vende. L'acquirente visita. L'inquilino vacilla!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 11, 2013
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Il proprietario decide di vendere l'immobile e l'inquilino si ritrova schiere di agenti immobiliari che magnificano ogni angolo di casa a coppie innamorate o anziani signori che ascoltano rassegnati. Ma dove finiscono i diritti dei proprietari di far visitare casa per venderla e dove iniziano i doveri degli inquilini che si sentono limitati nell'utilizzo della propria abitazione?

Buongiorno,

Sono proprietario di un appartamento dato in locazione da circa 15 mesi su contratto residenziale classico 4 + 4, ora ho la necessità di vendere e visto che l' inquilino non si rende per niente disponibile vorrei sapere cosa prevede la legge come limite di visite ( leggevo forse una sentenza della cassazione che diceva anche una volta alla settimana ) ovviamente preavvisando il conduttore, premetto che nel contratto a riguardo è scritto: "previo avviso, il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare a locatore, o ad un suo incaricato ove lo stesso ne abbia, motivandola, ragione".
Io vorrei chiedere un giorno e orario fisso a settimana scelto dal conduttore per organizzare delle visite di agenzie e eventuali compratori prendendomi 48 ore di preavviso nel caso non avessi nessuna da portare in una data settimana, posso farlo secondo lei o è troppo gravoso ?

Grazie
Roberto

Gentile Roberto,
direi che i tempi e i termini che propone sono più che giusti. Sarebbe corretto scegliere insieme, infatti, il giorno e l'orario più comodo per entrambi.
Inoltre posso confortarla specificando che la giurisprudenza riconosce, con riferimento in particolare all'art. 1587 cod. civ., che il proprietario ha diritto a far visitare l'immobile in affitto, con le modalità ispirate dagli usi localmente vigenti, al fine di poter vendere il bene e che gli ingiustificati rifiuti opposti dall'inquilino a dette visite rappresentano un grave inadempimento, il quale può costituire causa di risoluzione del contratto e motivo di richiesta di risarcimento dei danni.
Riporto, a tal proposito, quanto stabilito dalla Cassazione civ., sez. III, 17/09/1981 n. 5147: "Il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può visitare e far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi, al fine di poter stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, di vendere la cosa, ecc. Il conduttore, che opponga ingiustificati rifiuti all'effettuazione di tali visite, incorre in inadempimento, che può costituire causa di risoluzione del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • serena

    Buongiorno
    sono proprietaria al 100% di immobile gravato da ipoteca per mutuo cointestato con il mio ex marito. Il mio ex marito che abita nell'immobile ( io sono fuori casa) paga la rata del mutuo, io pago altro finanziamento a lui intestato.
    Lui ha piu' volte affermato di voler prendersi l'immobile accollandosi il mutuo ma molteplici banche hanno rifiutato la sua richiesta.
    Io ho chiesto di mettere in vendita l'immobile attraverso delle agenzie ma lui, attraverso il suo legale, si nega e non ritira le raccomandate da me inviate in cui fisso dei giorni per la visita all'immobile.
    Cosa posso fare? Le mie avvocatesse non intendono far nulla ma questa situazione mi sta logorando economicamente e moralmente.

    grazie

  • Buongiorno Serena, se lei però risulta proprietaria dell'immobile deve solo preoccuparsi che il mutuo venga regolarmente pagato o potrebbe avanzare a questo punto una proposta di pagare lei il mutuo e lasciare il pagamento dell'altro finanziamento al suo ex compagno.

  • Luciano

    Buon giorno, io ho un appartamento in
    Affitto 4+4 e siamo a fine dei primi 4 e
    Il appartamento è andata al asta per
    Causa di un falimento, cosa succede adesso possono mandarci via prima di
    Scadere gli 8 ani avendo anche il bambino picolo di 4 mesi? O se ho
    Diritto di prelazione alla cifra che c'è al
    Asta? Grazie

  • Buongiorno Luciano, chi cura il fallimento dovrebbe preoccuparsi di darvi disdetta con adeguato preavviso; rispetto al diritto di prelazione, invece, nella maggior parte di questo tipo di aste non viene riconosciuto; ma lei potrebbe in ogni caso partecipare all'asta.

  • Catalina

    Buongiorno,
    Dopo un'anno di contratto d'affitto il proprietario ci chiama e ci dice che vuole venire con qualcuno a visitare l'alloggio perché vuole venderlo. Fulmine a ciel sereno! Abbiamo stabilito un giorno, è venuto come se niente fosse e a distanza di settimane richiama e ci dice di reccarsi in agenzia per discuterne di qualche accordo.
    Ha il diritto di obbligarci a lasciare la casa prima della scadenza del contratto usando qualche mezzo tipo un'accordo da firmare o altro?
    Rimango in attesa di una sollecita risposta se è possibile.
    Cordiali saluti.

  • Gentile Catalina, lei ha diritto di rimanere nell'immobile fino a scadenza del contratto; salvo la sua volontà di proporre un accordo, magari con un risarcimento. Ma se non vuole spostarsi prima ha diritto a rimanere.

  • FRANCESCA

    Buongiorno, sto per rinegoziare il mutuo della mia casa di proprietà. La banca mi ha accordato l' operazione e a giorni mi darà l appuntamento con il perito. Il problema è che la casa l ho data in affitto con contratto 4+4 ad una persona che attualmente è moroso di 12 mesi e non risponde alle mie telefonate rendendosi irreperibile. Esiste uno strumento giuridico che mi permetta di fare entrare il perito in casa anche senza la presenza dell'inquilino? Grazie.

  • Buongiorno Francesca, lo strumento è lo sfratto che le permette di liberare il bene; non potrebbe entrare senza permesso, se non "rischiando". Se è certo che non c'è nessuno provi ad entrare. Troverete al più un accordo poi anche su questo punto.

  • carlo mondini

    In caso di disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore il locatore puo' richiedere di far vedere l'appartamento per un nuovo affitto? Il conduttore può rifiutare?

  • Buongiorno Carlo, il proprietario può far visitare l'immobile; deve però concordare orari e giorni di disponibilità dell'inquilino.

  • Slavica

    [/b] salve mio titolare ha deciso di vendere la casa tramite agenzia ma è possibile che agente mi chiama due ore prima di fare visita a un cliente po fare

  • Buonasera, è un suo dovere far visitare la casa, ma naturalmente deve essere lei ad indicare orari e giorni per lei più comodi.l

  • Slavica

    Salve mio titolare di casa ha deciso di venderla tramite agenzia immobiliare ma è possibile che agente mi chiama due ore prima di fare visita a un cliente po fare o no

  • Cristiana Leoni

    Salve, stiamo per lasciare l'appartamento in cui viviamo da tre anni ed ora sorge il problema delle visite nei possibili nuovi inquilini...mi spiego meglio: data la disdetta, abbiamo subito appeso il cartello di affitto per conto del proprietario, consapevoli che avremmo dovuto far visitare casa!...il primo mese silenzio assoluto! La mattina del venerdì di Pasqua, alle 9, chiama la proprietaria dicendo che c'è una persona che vuolw vedere casa alle 11 della mattina stessa. Avendo già impegni le abbiamo chiesto di avvisarci almeno la sera prima dell'appuntamento, in modo da poterci organizzare. Sono seguiti mesi di silenzio, poi 10 gg fa (ad un mese dal nostro trasloco!), la proprietaria chiama un po' offesa, dicendo che ha gente che deve vedere la casa...ribadiamo la nostra disponibilità e sottolineamo il fatto che è necessario che ci avverta almeno la sera prima, così da poterci organizzare!...passa una settimana, chiama mercoledì chiedendo di poter venire giovedì...perfetto, dico io!...."ti do conferma, perché devo sentire se queste persone possono!"...aspetto la conferma, ma niente!...la chiamo allealle 12 e le chiedo se l'appuntamento è confermato..."non lo so! Ti richiamo entro le 13!"...silenzio fino alle 16..."appuntamento confermato! Viene una persona alle 18!"...ok, respiro e mi organizzo!...alle 18 ci sono 8 persone e della proprietaria neanche l'ombra! Aspettandola, faccio vedere casa! Lei arriva alle 18:45 e fa di nuovo il giro della casa e tra una cosa e l'altra, dice che in questi giorni sarà una processione e che il giorno dopo sarebbe venuto qualcuno...io, perplessa, mi aspetto che mi dica qualcosa prima di andare via, ma nulla! Questa mattina nulla! Io penso, se non mi ha fatto sapere nulla, un orario, niente...alle 16:30 circa, chiama dicendomi che sarebbe venuta una persona nel tardo pomeriggio...io non ho avuto modo di organizzarmi, ho due bimbi piccoli...le chiedo di rimandare a domani, lei mi risponde che ci pensa lei a far vedere casa!...eh, ma qui ci sono tutte le mie cose! Ieri dovevo guardare 8 persone che s'infilavano ovunque! Eh, no! Devo esserci anche io!...scocciata chiude la chiamata, poi mi richiama accettando, come avevo proposto, di spostare l'appuntamento al giorno seguente!...poi mi avverte che in questi giorni sarà un continuo via vai di gente!...io mi chiedo, ma io non ho diritto al mio tempo? Se lei prende un appuntamento al giorno io devo accettare?...ho una vita ed un trasloco da preparare!...ben disposata a far vedere casa, ma credo che sia necessario un po' rispetto da entrambe le parti!...chiedo solo che non sia tutti i giorni e di essere avvertita in anticipo almeno di un giorno!...:(

  • Buongiorno Cristiana, la sua posizione è condivisibile e soprattutto corretta. Lei ha il dovere di far vedere la casa, ma il diritto anche di decidere orari e giorni per lei comodi con il giusto anticipo. Quindi può rifiutare appuntamenti improvvisati e non far vedere l'immobile se non c'è un agente o la proprietaria.

  • Giampiero

    Sono proprietario di un immobile, ogni volta che devo visitare l'appartamento, l'inquilino vacilla.
    Domanda: c'è una legge che sancisce in che modalità e per quanto tempo è possibile visionare l'appartamento?
    Ringrazio anticipatamente GD.

  • Gentile Giampiero, c'è l'articolo del Codice Civile che impone l'obbligatorietà delle visite, ma non tempi e modalità.

  • Bruno Montanarella

    Buongiorno, mi scusi ma se un inquilino abita in una casa in cui il contratto scade a Dicembre 2019 e nel contratto c'è scritto che l'inquilino deve far vedere la casa solo alla fine dei tre mesi del contratto quindi Ottobre/Novembre e Dicembre oppure farla vedere nel caso di disdetta dell'inquilino preba raccomandata tre mesi prima, alla luce del contratto la proprietaria decide nel 2017 di vendere casa in questo caso l'onquilino e' obbligato a farla vedere oppure no ?
    Grazie mille
    Bruno

  • Gentile Bruno, diciamo che di solito l'inquilino ha l'obbligo di far fare le visite all'immobile in affitto; dovrà indicare ovviamente orari e giorni per lei più comodi.

  • Bruno

    Grazie per la celere risposta, quindi i contratti non servono a nulla ? Se io non ho dato disdetta e il contratto scade nel Dicembre 2019 perché dovrei farla vedere prima ?

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