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Il proprietario vende. L'acquirente visita. L'inquilino vacilla!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 11, 2013
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Il proprietario decide di vendere l'immobile e l'inquilino si ritrova schiere di agenti immobiliari che magnificano ogni angolo di casa a coppie innamorate o anziani signori che ascoltano rassegnati. Ma dove finiscono i diritti dei proprietari di far visitare casa per venderla e dove iniziano i doveri degli inquilini che si sentono limitati nell'utilizzo della propria abitazione?

Buongiorno,

Sono proprietario di un appartamento dato in locazione da circa 15 mesi su contratto residenziale classico 4 + 4, ora ho la necessità di vendere e visto che l' inquilino non si rende per niente disponibile vorrei sapere cosa prevede la legge come limite di visite ( leggevo forse una sentenza della cassazione che diceva anche una volta alla settimana ) ovviamente preavvisando il conduttore, premetto che nel contratto a riguardo è scritto: "previo avviso, il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare a locatore, o ad un suo incaricato ove lo stesso ne abbia, motivandola, ragione".
Io vorrei chiedere un giorno e orario fisso a settimana scelto dal conduttore per organizzare delle visite di agenzie e eventuali compratori prendendomi 48 ore di preavviso nel caso non avessi nessuna da portare in una data settimana, posso farlo secondo lei o è troppo gravoso ?

Grazie
Roberto

Gentile Roberto,
direi che i tempi e i termini che propone sono più che giusti. Sarebbe corretto scegliere insieme, infatti, il giorno e l'orario più comodo per entrambi.
Inoltre posso confortarla specificando che la giurisprudenza riconosce, con riferimento in particolare all'art. 1587 cod. civ., che il proprietario ha diritto a far visitare l'immobile in affitto, con le modalità ispirate dagli usi localmente vigenti, al fine di poter vendere il bene e che gli ingiustificati rifiuti opposti dall'inquilino a dette visite rappresentano un grave inadempimento, il quale può costituire causa di risoluzione del contratto e motivo di richiesta di risarcimento dei danni.
Riporto, a tal proposito, quanto stabilito dalla Cassazione civ., sez. III, 17/09/1981 n. 5147: "Il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può visitare e far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi, al fine di poter stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, di vendere la cosa, ecc. Il conduttore, che opponga ingiustificati rifiuti all'effettuazione di tali visite, incorre in inadempimento, che può costituire causa di risoluzione del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (86)

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Salve sono proprietario di un immobile che ho affittato con contratto 1+1. A Febbraio 2020 scadrà il secondo anno. Per motivi personali sto mettendo l’immobile in vendita. L’inquilino ha appena avuto una bambina e non vuole che nessuno venga a visitare la casa. Gli ho detto che non si può rifiutare, per contratto deve poter permettere di far vedere la casa almeno una volta a settimana. Mi ha detto che non vuole nessuno in casa fino alla fine del contratto (Febbraio) e dopo gli dovrei dare i 6 mesi di preavviso per lasciare la casa. Io vorrei venirgli un pò incontro, ma lui mi deve almeno dare la possibilità di far vedere la casa 2 volte al mese. Come posso comportarmi? Grazie

Giuseppe
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Gentile Giuseppe è sicuramente un suo diritto far visitare la casa e quindi chiedere la disponibilità all'inquilino; l'unica cosa che non la tutela è la durata del contratto: non esiste il contratto di un anno + uno; quindi se l'inquilino lo impugnasse diventerebbe un 4+4.

Isabella Tulipano
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Siamo affittuari in un appartamento venduto all'asta, il contratto è valido per il nuovo proprietario fino al 2022.
A noi il tribunale non ha comunicato nulla ma siamo stati contattati da un avvocato che ci chiede di fare vedere la casa al nuovo proprietario dato che l'ha acquistata su carta senza visitarla.
Siamo obbligati a fargliela vedere?

Sabri
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Gentile Sabri, l'obbligo alle visite è indicato in contratto e va rispettato; ovviamente dove indicare orari e giorni per voi disponibili

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
ho una questione da portare.
ho ricevuto in ereditá con mia sorella da mia mamma deceduta, un'appartamento in Liguria.
in vita mia madre aveva dato la residenza ad un mio cugino con problemi finanziari.
Da due anni lo abbiamo ospitato senza concordare nulla e a titolo gratuito in quella casa
Le zie ci hanno fatto dei pagamenti di 125.oo euro per lui per circa tre mesi poi basta. Noi paghiamo bollette di luce e gas.
Mesi fa ho trovato un compratore ma il cugino non ha lasciato l'appartamento e chi era disposto a comprare ha rinunciato perché non pensava che ci fosse questo problema (e neppure io)
Dopo questa vicenda a settembre del 2018 gli ho mandato una raccomandata A/R dicendo che doveva liberare l'appartamento. Ad oggi é ancora dentro.
VIsto che anche la sorella non fa nulla per mandarlo via ed ho tutta la parentela contro (ma nessuno se ne prende carico) ho trovato un nuovo compratore che avrebbe comprato la mia quota al 50%. A questo punto mia sorella ha deciso di vendere, ma il cugino é ancora dentro. Ho rimandato la seconda raccomandata dicendo che entro i primi di marzo deve lasciare l'appartamento e cambiare residenza.
Il compratore lo ha pure chiamato dicendo che dopo il rogito gli lascia un mese di tempo per liberare la casa.
O cambierá la serratura. Sempre se riusciamo ad arrivare ad un rogito con questo compratore paziente, come posso fare per fargli lasciare casa????
Le bollette di luce e gas sono a nome di mia sorella che non mi da' i codice pod x disdire le utenze.
Mi sento bloccata.

Un aiutino pratico... Grazie
Lella

Lella
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Gentile Lella, in questi casi l'unica procedura rimane quella dello sfratto; per cui dovrà rivolgersi ad un legale per avviare la causa.

Isabella Tulipano
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Buona sera, ho un inquilino con contratto scaduto, lui non risiede più a casa mia ma ci è rimasto il figlio clhe non è nel contratto. Sto vendendo la casa, il figlio mi dice sempre di non essere disponibile e molto impegnato io so che fa poco o nulla nella vita, non mi risponde ne al telefono ne ai messaggi ho una decina di persone che vogliono vedere l appartamento. Come posso comportarmi per fare valere i miei diritti. Rischio di perdere i clienti. Grazie

Charlotte
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Buongiorno Charlotte, tale indisponibilità costituisce una grave inadempienza, per cui se non le indica dei giorni disponibili può procedere con uno richiesta di chiusura del contratto.

Isabella Tulipano
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Per esperienza negativa vi dico sia che siate inquilini o abbiate la casa all'asta di coprire tutto quello che avete di valore.
Io ho dovuto far entrare visitatori obbligatoriamente in quanto la casa che ho in affitto è all'asta e guarda caso dopo le prime due visite ci hanno derubato. Per cui coprite e mettete le telecamere in casa, nella cantina e in garage.
È stata la prima cosa che ci hanno detto le forze dell'ordine quando siamo andati a fare la denuncia.

Petunia
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Salve, vorrei un informazione. Poiché mia sorella ha una casa all'asta X causa di una ditta non pagata ,ed è l'unica abitazione che si ritrova,volevo sapere se può rifiutare di farla vedere ad un eventuale compratore, anche perché nel sito ci sono tutte le foto. Siamo alla quarta asta ed è scesa già di valore!!!!! La prossima si terrà a settembre. Aspetto una sua risposta,grazie infinite..............

Antonella
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Gentile Antonella, dovrebbe essere il custode giudiziario a gestire e fissare le visite, dovrebbe a questo punto capire con lo stesso le conseguenze di un eventuale rifiuto.

Isabella Tulipano
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Buon giorno! Ma se l inquilino non ha un cellulare, come fara l agenzia a contattarlo.. per un eventuale visita?

Carlo
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Gentile Carlo, avrà lasciato un contatto alternativo: fisso o indirizzo mail.

Isabella Tulipano
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Salve. Sono un inquilina, abito in un appartamento in vendita, ho sempre pagato tutto in regola e sono stata sempre abbastanza cordiale e gentile. Con il proprietario e l'agenzia, abbiamo concordato un giorno a settimana e l'orario. Fin qui tutto normale. Ma può l'agente immobiliare pretendere che tu te ne stia in un cantuccio, durante le visite, e che i futuri acquirenti si comportino in maniera maleducata, aprendoti gli stipetti, armadietti, con la tua roba dentro, perchè i mobili sono anch'essi in vendita con la casa? Soggiornano per molto tempo sia in bagno che in camera da letto, a volte sedendosi anche sul letto. E quando ho detto che facevo visitare camera da letto e bagno io personalmente, si è lamentato con il proprietario dicendogli che non gli facevo svolgere il suo lavoro e quest'ultimo mi disse che durante le visite dovevo stare in un angolo di casa. Possibile che debba subire tutto ciò. Grazie!

Tiziana
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Gentile Tiziana, immagino che la situazione non sia positiva per lei; magari potrebbe prima con l'agente concordare un "confine": ok mostrare i mobili ma quanto dentro è di sua proprietà e c'è un limite di privacy che potrebbe essere fatto notare e rispettato.

Isabella Tulipano
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Buongiorno! Ho chiamato l'agente immobiliare e messo al corrente anche i proprietari, fissando delle regole, basate sul rispetto e l'educazione. Fra qualche giorno torna con due clienti, vediamo come si comporta. Grazie!

Tiziana
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Buongiorno, spero che qualcuno possa rispondermi: io mi trovo nel caso opposto! Ho dato la mia massima disponibilità al proprietario per far vedere la casa ai suoi acquirenti (io sono l'inquilina, mi sembrava una questione di civiltà...); il risultato è che mi trovo per esempio questa settimana ben 5 appuntamenti, in orari e giorni diversi, tra agenzie diverse, senza rispettare le mie richieste di avere visite in orario serale o nel weekend (altrimenti devo scomodare altri che possano aprire, visto che io lavoro durante il giorno), e sta andando avanti così ormai da un mese. Cosa posso fare?

Caterina
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Buongiorno Caterina, a questo punto deve ristabilire una regola; quindi limiti la sua disponibilità ad un giorno ed un orario precisi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno
sono proprietaria al 100% di immobile gravato da ipoteca per mutuo cointestato con il mio ex marito. Il mio ex marito che abita nell'immobile ( io sono fuori casa) paga la rata del mutuo, io pago altro finanziamento a lui intestato.
Lui ha piu' volte affermato di voler prendersi l'immobile accollandosi il mutuo ma molteplici banche hanno rifiutato la sua richiesta.
Io ho chiesto di mettere in vendita l'immobile attraverso delle agenzie ma lui, attraverso il suo legale, si nega e non ritira le raccomandate da me inviate in cui fisso dei giorni per la visita all'immobile.
Cosa posso fare? Le mie avvocatesse non intendono far nulla ma questa situazione mi sta logorando economicamente e moralmente.

grazie

serena
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Buongiorno Serena, se lei però risulta proprietaria dell'immobile deve solo preoccuparsi che il mutuo venga regolarmente pagato o potrebbe avanzare a questo punto una proposta di pagare lei il mutuo e lasciare il pagamento dell'altro finanziamento al suo ex compagno.

Isabella Tulipano
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