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Il proprietario vende. L'acquirente visita. L'inquilino vacilla!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 11, 2013
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Il proprietario decide di vendere l'immobile e l'inquilino si ritrova schiere di agenti immobiliari che magnificano ogni angolo di casa a coppie innamorate o anziani signori che ascoltano rassegnati. Ma dove finiscono i diritti dei proprietari di far visitare casa per venderla e dove iniziano i doveri degli inquilini che si sentono limitati nell'utilizzo della propria abitazione?

Buongiorno,

Sono proprietario di un appartamento dato in locazione da circa 15 mesi su contratto residenziale classico 4 + 4, ora ho la necessità di vendere e visto che l' inquilino non si rende per niente disponibile vorrei sapere cosa prevede la legge come limite di visite ( leggevo forse una sentenza della cassazione che diceva anche una volta alla settimana ) ovviamente preavvisando il conduttore, premetto che nel contratto a riguardo è scritto: "previo avviso, il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare a locatore, o ad un suo incaricato ove lo stesso ne abbia, motivandola, ragione".
Io vorrei chiedere un giorno e orario fisso a settimana scelto dal conduttore per organizzare delle visite di agenzie e eventuali compratori prendendomi 48 ore di preavviso nel caso non avessi nessuna da portare in una data settimana, posso farlo secondo lei o è troppo gravoso ?

Grazie
Roberto

Gentile Roberto,
direi che i tempi e i termini che propone sono più che giusti. Sarebbe corretto scegliere insieme, infatti, il giorno e l'orario più comodo per entrambi.
Inoltre posso confortarla specificando che la giurisprudenza riconosce, con riferimento in particolare all'art. 1587 cod. civ., che il proprietario ha diritto a far visitare l'immobile in affitto, con le modalità ispirate dagli usi localmente vigenti, al fine di poter vendere il bene e che gli ingiustificati rifiuti opposti dall'inquilino a dette visite rappresentano un grave inadempimento, il quale può costituire causa di risoluzione del contratto e motivo di richiesta di risarcimento dei danni.
Riporto, a tal proposito, quanto stabilito dalla Cassazione civ., sez. III, 17/09/1981 n. 5147: "Il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può visitare e far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi, al fine di poter stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, di vendere la cosa, ecc. Il conduttore, che opponga ingiustificati rifiuti all'effettuazione di tali visite, incorre in inadempimento, che può costituire causa di risoluzione del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (75)

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Buon giorno! Ma se l inquilino non ha un cellulare, come fara l agenzia a contattarlo.. per un eventuale visita?

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Gentile Carlo, avrà lasciato un contatto alternativo: fisso o indirizzo mail.

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Salve. Sono un inquilina, abito in un appartamento in vendita, ho sempre pagato tutto in regola e sono stata sempre abbastanza cordiale e gentile. Con il proprietario e l'agenzia, abbiamo concordato un giorno a settimana e l'orario. Fin qui tutto normale. Ma può l'agente immobiliare pretendere che tu te ne stia in un cantuccio, durante le visite, e che i futuri acquirenti si comportino in maniera maleducata, aprendoti gli stipetti, armadietti, con la tua roba dentro, perchè i mobili sono anch'essi in vendita con la casa? Soggiornano per molto tempo sia in bagno che in camera da letto, a volte sedendosi anche sul letto. E quando ho detto che facevo visitare camera da letto e bagno io personalmente, si è lamentato con il proprietario dicendogli che non gli facevo svolgere il suo lavoro e quest'ultimo mi disse che durante le visite dovevo stare in un angolo di casa. Possibile che debba subire tutto ciò. Grazie!

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Gentile Tiziana, immagino che la situazione non sia positiva per lei; magari potrebbe prima con l'agente concordare un "confine": ok mostrare i mobili ma quanto dentro è di sua proprietà e c'è un limite di privacy che potrebbe essere fatto notare e rispettato.

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Buongiorno! Ho chiamato l'agente immobiliare e messo al corrente anche i proprietari, fissando delle regole, basate sul rispetto e l'educazione. Fra qualche giorno torna con due clienti, vediamo come si comporta. Grazie!

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Buongiorno, spero che qualcuno possa rispondermi: io mi trovo nel caso opposto! Ho dato la mia massima disponibilità al proprietario per far vedere la casa ai suoi acquirenti (io sono l'inquilina, mi sembrava una questione di civiltà...); il risultato è che mi trovo per esempio questa settimana ben 5 appuntamenti, in orari e giorni diversi, tra agenzie diverse, senza rispettare le mie richieste di avere visite in orario serale o nel weekend (altrimenti devo scomodare altri che possano aprire, visto che io lavoro durante il giorno), e sta andando avanti così ormai da un mese. Cosa posso fare?

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Buongiorno Caterina, a questo punto deve ristabilire una regola; quindi limiti la sua disponibilità ad un giorno ed un orario precisi.

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Buongiorno
sono proprietaria al 100% di immobile gravato da ipoteca per mutuo cointestato con il mio ex marito. Il mio ex marito che abita nell'immobile ( io sono fuori casa) paga la rata del mutuo, io pago altro finanziamento a lui intestato.
Lui ha piu' volte affermato di voler prendersi l'immobile accollandosi il mutuo ma molteplici banche hanno rifiutato la sua richiesta.
Io ho chiesto di mettere in vendita l'immobile attraverso delle agenzie ma lui, attraverso il suo legale, si nega e non ritira le raccomandate da me inviate in cui fisso dei giorni per la visita all'immobile.
Cosa posso fare? Le mie avvocatesse non intendono far nulla ma questa situazione mi sta logorando economicamente e moralmente.

grazie

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Buongiorno Serena, se lei però risulta proprietaria dell'immobile deve solo preoccuparsi che il mutuo venga regolarmente pagato o potrebbe avanzare a questo punto una proposta di pagare lei il mutuo e lasciare il pagamento dell'altro finanziamento al suo ex compagno.

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Buon giorno, io ho un appartamento in
Affitto 4+4 e siamo a fine dei primi 4 e
Il appartamento è andata al asta per
Causa di un falimento, cosa succede adesso possono mandarci via prima di
Scadere gli 8 ani avendo anche il bambino picolo di 4 mesi? O se ho
Diritto di prelazione alla cifra che c'è al
Asta? Grazie

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Buongiorno Luciano, chi cura il fallimento dovrebbe preoccuparsi di darvi disdetta con adeguato preavviso; rispetto al diritto di prelazione, invece, nella maggior parte di questo tipo di aste non viene riconosciuto; ma lei potrebbe in ogni caso partecipare all'asta.

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Buongiorno,
Dopo un'anno di contratto d'affitto il proprietario ci chiama e ci dice che vuole venire con qualcuno a visitare l'alloggio perché vuole venderlo. Fulmine a ciel sereno! Abbiamo stabilito un giorno, è venuto come se niente fosse e a distanza di settimane richiama e ci dice di reccarsi in agenzia per discuterne di qualche accordo.
Ha il diritto di obbligarci a lasciare la casa prima della scadenza del contratto usando qualche mezzo tipo un'accordo da firmare o altro?
Rimango in attesa di una sollecita risposta se è possibile.
Cordiali saluti.

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Gentile Catalina, lei ha diritto di rimanere nell'immobile fino a scadenza del contratto; salvo la sua volontà di proporre un accordo, magari con un risarcimento. Ma se non vuole spostarsi prima ha diritto a rimanere.

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Buongiorno, sto per rinegoziare il mutuo della mia casa di proprietà. La banca mi ha accordato l' operazione e a giorni mi darà l appuntamento con il perito. Il problema è che la casa l ho data in affitto con contratto 4+4 ad una persona che attualmente è moroso di 12 mesi e non risponde alle mie telefonate rendendosi irreperibile. Esiste uno strumento giuridico che mi permetta di fare entrare il perito in casa anche senza la presenza dell'inquilino? Grazie.

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Buongiorno Francesca, lo strumento è lo sfratto che le permette di liberare il bene; non potrebbe entrare senza permesso, se non "rischiando". Se è certo che non c'è nessuno provi ad entrare. Troverete al più un accordo poi anche su questo punto.

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In caso di disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore il locatore puo' richiedere di far vedere l'appartamento per un nuovo affitto? Il conduttore può rifiutare?

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Buongiorno Carlo, il proprietario può far visitare l'immobile; deve però concordare orari e giorni di disponibilità dell'inquilino.

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[/b] salve mio titolare ha deciso di vendere la casa tramite agenzia ma è possibile che agente mi chiama due ore prima di fare visita a un cliente po fare

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Buonasera, è un suo dovere far visitare la casa, ma naturalmente deve essere lei ad indicare orari e giorni per lei più comodi.l

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Salve mio titolare di casa ha deciso di venderla tramite agenzia immobiliare ma è possibile che agente mi chiama due ore prima di fare visita a un cliente po fare o no

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