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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1868)

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Salve, vorrei un informazione.... Ho un contratto di locazione con cedolare secca 3+2, mi scade il 30/11/2019, io solo pochi giorni fà sono riuscito a trovare un'altra casa perché in quella in cui sono è abbastanza piccola, quindi di conseguenza come faccio io a dare raccomandata di preavviso di disdetta di 6 mesi se prima non ho trovato nessuna casa e in più sono in scadenza di contratto regolarmente già pagato al proprietario???
Come mi devo comportare?? Vi ringrazio in anticipo nell'attesa di un vostro consiglio e/o aiuto....

Simone
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Gentile Simone se il contratto veniva chiuso al 30/11 non ci sono problemi; se invece l'accordo era di prorogarlo, allora deve trovare un accordo con il proprietario per ridurre il tempo di preavviso.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella,
Ho appena inviato raccomandata di disdetta con preavviso di 6 mesi per un contatto 4+4 in regime di cedolare secca.
Io ho necessità di lasciare l'appartamento tra 4 mesi e il proprietario si è detto disponibile ad accettarlo.
Come va comunicata questa cosa all'agenzia delle entrate? Dobbiamo fare una scrittura privata da allegare al modello RLI per spiegare il motivo del periodo inferiore a 6 mesi?
Grazie

Carmelo
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Gentile Carmelo, all'agenzia delle entrate dovrete semplicemente registrare la risoluzione anticipata del contratto, dal momento in cui tale risoluzione è avvenuta, ovvero l'inquilino ha riconsegnato le chiavi. Il termine di preavviso non interessa all'agenzia delle entrate.

Isabella Tulipano
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Gentilissima,
gli inquilini hanno dato disdetta regolare,però vogliono riconsegnare l'immobile con 3 mesi di anticipo.
Fermo restante che continueranno a pagare i canoni fino al termine concordato è corretto fare una scritura privata (o altro?) nella quale la parte conduttrice dichiara che rinuncia all'uso frutto dell'immobile ?
Rimango in attesa di un gentile feedback
Marta

Marta
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Gentile Marta se lei accetta di riprendere l'immobile prima dei tre mesi, deve specificare se le è stato pagato già tutto quanto dovuto o se ci sono spese e altre pendenze da saldare.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella,
sono in affitto con contratto 3+2 in scadenza a giugno 2020.
A dicembre 2018 l'intero immobile (che conta una quindicina di appartamenti) è stato venduto ad una nuova società, che si è accollata i contratti d'affitto così come in essere. A dicembre, l'allora amministratore ci ha comunicato il nuovo IBAN sul quale fare il bonifico dell'affitto e il nome della nuova società. Dato che l'incarico come amministratore non è stato rinnovato con il subentro della nuova proprietà, ad oggi stiamo ancora aspettando di venire contattati (sono passati 6 mesi), non abbiamo un riferimento di alcun tipo né un amministratore da contattare.

Io vorrei dare disdetta con 6 mesi di preavviso. Ritengo sussistano questi gravi motivi:
1. mancanza di un amministratore o, comunque, di un referente da parte del proprietario
2. la mansarda all'ultimo piano, proprio sopra il mio alloggio, non viene pulita da decenni. Ci sono cadaveri di piccioni morti e una situazione davvero critica. L'anno scorso si sono manifestate le pulci, anche nel mio appartamento, tant'è che l'allora amministratore ha pagato a sue spese ben 4 interventi di disinfestazione (e io sono andata in hotel per dei giorni, senza contare il disagio, la paranoia e i segni delle punture che ancora ho addosso).
Da allora non è stata fatta alcuna pulizia, i piccioni sono ancora lì e, a questo punto, non ho nemmeno un referente al quale chiedere. Vivo con l'ansia che il problema si manifesti nuovamente (viste le altissime temperature).

Come mi consiglia di muovermi?
La ringrazio molto
Emanuela

Emanuela
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Gentile Emanuela, sicuramente ha diritto di chiedere la disdetta e considerando che rispetterà anche i termini di preavviso deve solo cercare di inviare la disdetta a più indirizzi in modo da esser certa di aver avvisato tutti.

Isabella Tulipano
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Ho affittato con regolare contratto registrato 3+2 in regime di cedolare secca il mio immobile con decorrenza da settembre. Gli inquilini vogliono disdire/annullare il contratto pretendendo indietro il deposito cauzionale. Come comportarsi? Grazie

Amalia
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Gentile Amalia, qual è la motivazione di tale disdetta? Eventualmente potrebbe restituire il deposito ma trattenere la caparra versata.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho un inquilino che ha il contratto 4+4 e sono appena passati i primi 4 anni. E’ da un mese che fa dei ritardi nel pagamento e sono a conoscenza di fatti gravi che hanno compromesso la fiducia. Non ho la sua residenza perché ne ha diverse. Posso mandare la disdetta del contratto per un tempo inferiore si 6 mesi? Come faccio a mandare la lettera se non ha la residenza nel mio appartamento ma altrove?
Grazie

Carmen
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Gentile Carmen, diciamo che la sua non è una disdetta ma una risoluzione di diritto se ci sono gravi inadempimenti o uno sfratto se non vi è un regolare pagamento.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella, Ho un contratto d' affitto 4+4 ed sul contratto d'affitto é specificato che il periodo di disdetta deve essere di almeno un anno . Volevo sapere se é possibile disdire il contratto 6 o meno mesi prima dal termine del terzo anno senza la motivazione dei gravi motivi. Altrimenti quale sarebbe la soluzione del recesso piu' soddisfacente per il locatore e piu' risparmiosa è per me?
Grazie mille.

ROBERTO
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Gentile Roberto, può considerare in ogni caso sei mesi di preavviso, ma i gravi motivi sono necessari. La risoluzione migliore sarebbe quella per cui ci sia accordo tra le parti su durata e modalità.

Isabella Tulipano
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La ringrazio per la sua cortese risposta. Desidererei, per cortesia, di rivolgerle un'ultima richiesta di chiarificazione. Nel caso che io mi avvalga di disdetta semplice dell'affitto, vale a dire quella che ha luogo al termine della prima scadenza contrattuale il cui il periodo nel mio caso e' di almeno un anno, quanti canoni di affitto dovrei comunque pagare al locatore e da quando parte effettivamente la disdetta? Certo di un suo responso colgo l’opportunità per ringraziarla in anticipo e porgo distinti saluti.

Roberto
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Gentile Roberto, la disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la disdetta; a quel punto i canoni vanno pagati regolarmente fino allo scadere della disdetta e fino a quella data si mantiene il pieno possesso dell'immobile.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella, ho un contratto d'affitto 4+4 (iniziato il 1 settembre 2007) e rinnovato nel 2015 per altri 4 anni. Il 31 agosto quindi il contratto scadrà, ma io non intendo rinnovarlo perchè sto acquistando una casa. Avrei dovuto dare il preavviso al proprietario 6 mesi prima del 31 agosto? Grazie, un saluto e buon lavoro. Umberto

Umberto
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Gentile Umberto, in effetti la disdetta, salvo diverso accordo scritto in contratto, è sempre di sei mesi; potrebbe in ogni caso provare a cercare un accordo con la proprietà evitando così di dover rinnovare e poi disdire il contratto.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella l’inquilino ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione a uso abitativo a canone convenzionato stipulato in data 01/10/2018 e per il quale chiede la risoluzione dal 31/07/2019 adducendo motivi che, visto i buonissimi rapporti che ho con lo stesso, sono intenzionato ad accettare. Poiché nel contratto di locazione è riportata la nota che il preavviso deve avvenire via raccomandata e, sei mesi dalla risoluzione volevo sapere se è nelle mie facoltà accettare una lettera datata, firmata e consegnata a mano nella quale accetto la richiesta fattami anche se tre mesi prima della risoluzione ? Naturalmente non è mia intenzione commettere alcuna irregolarità dal punto di vista fiscale/legale. Sicuro di una sua risposta colgo l’occasione per ringraziarla anticipatamente e porgo distinti saluti

Giuseppe Damiano
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Gentile Giuseppe, quello che riporta il contratto è un suo diritto, se lei decide di accettare qualcosa di diverso, ovvero un preavviso ridotto e una semplice lettera, è libero di farlo nell'accordo tra le parti. Dovrete certamente procedere poi alla comunicazione di risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, vorrei un informazione per la disdetta di un contratto che stabilisce nel nostro caso 6 mesi di preavviso; sarebbe possibile diminuire il preavviso dando come motivazione il fatto che sia sopraggiunta una perdita di acqua dal tetto che ha provocato danni di umidità e in casi più gravi anche acqua che gocciolava dal soffitto? In questo momento sono incita al 5mese di gravidanza e vorrei evitare di respirare umidità e muffa

Alessandra
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Gentile Alessandra, è possibile ridurre il preavviso in accordo con il proprietario; oppure se nel vostro caso c'è un evidente difetto che vi impedisce di usufruire del bene e a cui il proprietario non vuole porre rimedio, allora potreste chiedere una risoluzione immediata.

Isabella Tulipano
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