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Imprenditore in affitto, d'azienda

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 21, 2013
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Hai un'attività avviata di cui non puoi più portare avanti la gestione? Affittala! L'affitto d'azienda è una formula, alternativa alla vendita dell'attività, che consente di rimanere proprietari dell'impresa, facendola gestire ad altri e ricavandone un canone fisso. Una buona alternativa da prendere in considerazione in questi momenti delicati!

 

Non sarà certo una notizia, ma anch'io, caro esperto, mi trovo nella difficile situazione di altri colleghi imprenditori che faticano in questo momento a far decollare la propria attività. A far notizia, però, può essere il fatto che abbia trovato una giovane coppia disposta a "scendere in campo" e a rilevare la mia attività. In realtà avendo diversi negozi in città e considerandoli tutti mie creature, mi dispiacerebbe molto separarmi anche solo da una di loro e quindi abbiamo pensato ad una formula di compromesso che possa offrire un ancora di salvataggio a me e a loro. Tale formula è quella dell'affitto d'azienda. La questione ora è che abbiamo un po' di dubbi, primo fra tutti quello relativo alla durata. Il mio commercialista mi farebbe indicare che il contratto ha validità di un anno a decorrere dal 01 aprile 2013 e che lo stesso si intenderà tacitamente rinnovato se non interverrà disdetta da una delle parti, da effettuarsi con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi alla controparte almeno tre mesi prima della scadenza. Pertanto, il contratto andrebbe rinnovato ogni anno. Di diverso avviso è il loro commercialista il quale afferma che il rinnovo è tacitamente espresso e quindi automatico. Qual è l'interpretazione corretta? Dobbiamo riferirci al contratto uso diverso? Grazie
Luca

 

Caro Luca,
comprendiamo bene il momento che, come dicono tutti, ormai, è difficile. Credo che l'affitto d'azienda rappresenti effettivamente un buon compromesso.
Rispetto al suo dubbio sulla durata deve ritenersi valida l'interpretazione del commercialista della coppia di affittuari: il contratto di affitto di azienda ha validità di un anno, rinnovabile tacitamente salvo disdetta, senza necessità di rinnovo annuale.
L'affitto d'azienda è disciplinato dall'articolo 2562, Codice civile e dalle disposizioni generali in materia di affitto, dettato dagli articoli 1615 e seguenti del Codice civile, quindi nessun riferimento alla Legge 392/78 che regola l'esercizio di un'attività commerciale, industriale, artigianale, eccetera e che prevede una durata minima di sei anni. Nello specifico va innanzitutto chiarito cose si intende per azienda: dal punto di vista civilistico, l'art. 2555 del codice civile definisce l'azienda come «il complesso di beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa». Si tratta di un bene produttivo e, in quanto tale, il tipo di contratto da stipulare per concederlo in uso ad un terzo è, appunto, un contratto di "affitto" (differente rispetto al contratto di locazione in quanto questo ha per oggetto beni non produttivi).
Chi prenderà in gestione l'attività (l'affittuario) si assumerà il compito di condurla in tutti i suoi aspetti, beneficiando degli introiti che essa produce. Secondo quanto sancito dal codice civile, infatti, l'affittuario ha l'obbligo di:
- esercitare l'azienda sotto la ditta che la contraddistingue
- gestirla senza modificarne la destinazione, conservando l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e ricostituendo le normali dotazioni di scorte.
L'affitto di un'azienda non può avvenire con la sottoscrizione di una semplice scrittura privata fra le parti, come per un contratto d'immobile, ma deve essere formalizzato attraverso un atto pubblico o una scrittura privata autenticata dal notaio. Chi prende in affitto l'azienda subentra di diritto in tutti i contratti stipulati dal locatore: dai contratti di somministrazione, a quelli di fornitura o di pubblicità, a quelli con il personale. A tutela dell'affittuario, poi, viene sancito il divieto di concorrenza: il locatore deve astenersi, per tutta la durata dell'affitto, dall'iniziare una nuova impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre circostanze possa in qualche modo sviare la clientela dell'azienda affittata. Finiscono qui i vincoli cui è sottoposto l'affitto d'azienda: tutte le altre condizioni contrattuali, dal canone, alle garanzie prestate dall'affittuario, alle modalità di pagamento, alla durata e all'eventuale rinnovo, sono lasciate alla libera contrattazione tra le parti.
In bocca al lupo a lei ed ai suoi affittuari!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (352)

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Buongiorno Dottoressa, sono Giancarlo e sono proprietario di un impianto di macinazione di grano duro(molino), sto' valutando di dare in gestione l'attività( immobile compreso), avrei bisogno di alcune delucidazioni:
- è necessario/obbligatorio mettere a norma l'impianto molitorio per darlo in gestione?
- è necessario/obbligatorio affiancare l'affittuario per insegnargli il mestiere?
- quanto potrei chiedere di gestione? c'è una percentuale rispetto agli ultimi fatturati?

Giancarlo
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Buongiorno Giancarlo, l'affitto dell'azienda rientra tra i contratti liberi, quindi la messa a norma o la formazione dipendono dagli accordi che andrete a prendere, riportare nella forma scritta di un contratto e registrare davanti ad un notaio. Per le valutazioni e la stesura dell'accordo può rivolgersi ad un commercialista che possa seguirla in tutta la pratica.

Isabella Tulipano
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Salve Isabella, dal 2011 ho un bar in gestione d'azienda. Prima della mia gestione è stato chiuso per 7 mesi (quindi senza fatturato dimostrabile) e ancora prima la gestione precedente è stata fallimentare.
Da quasi 9 anni il bar è rifiorito con fatturato in aumento dimostrabile e lista clienti abituali.
Ho deciso di dare disdetta.
E' possibile chiedere al termine dell'affitto d'azienda un compenso per la rivalutazione del ramo d'azienda, ergo un importante bene immateriale come l'avviamento? Se si, come posso calcolarlo al meglio e se c'è un decreto o legge che appoggia la questione.

Grazie in anticipo e grazie per il lavoro che svolge con passione!

Martina

Martina
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Gentile Martina, solitamente si valuta un'indennità di avviamento quando a dare disdetta è il proprietario non l'affittuario; quindi prima di dare disdetta potrebbe valutare con il proprietario una formula di rimborso o di buonuscita.

Isabella Tulipano
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Buongiorno dovrei prendere in fitto d azienda un bar.
Il gestore uscente chiede una somma a titolo di avviamento può farlo e come andrebbe calcolato?

Raffaella
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Gentile Raffaela, può chiedere una cifra che dovrebbe essere riportata dal notaio come valutazione dell'attività che quindi le viene ceduta non affittata.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho un dubbio in attesa di incontrarmi con il consulente del lavoro che mi attanaglia, se io prendo in gestione un attività, i contributi del proprietario da chi vengono pagati? lui si deve versare dei contributi volontari, o se ne deve far carico la nuova gestione? grazie

elena
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Buonasera Elena, si riferisce al proprietario dell'attività che prende in gestione? In questo caso dipende da quale sia la posizione che rimane valida per il precedente imprenditore. In ogni caso dovrebbe occuparsene direttamente.

Isabella Tulipano
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Salve dottoressa,io e mia moglie abbiamo dato l unica azienda in affitto l Inps continua a mandarci i bollettini da pagare ,il nostro commercialista dice che è normale ,ma non dobbiamo pagare .Ora le chiedo se questa cosa è veritiera cioè se una volta data in affitto l azienda si deve continuare a pagare l Inps oppure bisogna comunicare all ente che l azienda in oggetto non è più gestita da noi? Mi può dare delle delucidazioni?

Antonio
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Buongiorno Antonio, in effetti la questione che solleva è stata a lungo dibattuto. Per l’inps il canone che riceve come affitto della sua azienda costituisce l'attività prevalente e su questo fonda la richiesta del versamento di contributi. Ne sono seguiti diversi ricorsi da parte dei contribuenti, arrivando alla pronuncia della Suprema Corte, Sez. VI, che con Sentenza n. 3145 del 2013 che afferma "La società di persone il cui oggetto sociale sia limitato alla mera riscossione dei canoni di un immobile affittato non rientra nel settore terziario, non svolgendo attività di intermediazione immobiliare, con esclusione dell'obbligo del socio di iscrizione e di versamento di contribuzione alla gestione commercianti, a prescindere da ogni considerazione sull'attività prevalente".
Da questa interpretazione ne deriva che non dovrebbe pagare tali contributi.

Isabella Tulipano
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Salve, vorrei dare in gestione il mio ristorante con l'opzione, da parte di chi ne prende la gestione, di acquisto dello stesso al termine del periodo di affitto.

Vorrei sapere se è pratica possibile chiedere un avviamento del 30% a fondo perduto del valore del ristorante al momento dell'affitto e un canone per la gestione composto dal 60% del canone d'affitto delle mura (che rimarrebbe di mia competenza) e del 40% come costo della gestione. In più chiedo 6 mensilità a garanzia (deposito) da restituire (come nel caso di affitto di un appartamento) al termine della gestione.

L'avviamento verrebbe poi recuperato dal gestore solo nel caso di acquisto dell'attività al termine della gestione e andrebbe a deduzione del prezzo finale di vendita.

Grazie.

Nick
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Buongiorno Nick, le condizioni richieste potrebbero essere proposte ad eventuali interessati; il contratto di affitto di attività è un contratto libero, spesso stipulato insieme ad un commercialista per verificare questioni fiscali e che ha necessità dell'attestazione di un notaio prima di essere registrato.

Isabella Tulipano
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BUONASERA HO DA CIRCA 2 ANNI UN BAR IN GESTIONE CON REGOLARE CONTRATTO D' AFFITTO, VORREI DELLE SPIEGAZIONI SU MANUTENZIONE STRAORDINARIA E ORDINARIA.
NELLO SPECIFICO SI è ROTTO UN PEZZO MECCANICO DEL FABBRICATORE DI GHIACCIO ( ETA' DEL MACCHINARIO 10 ANNI) ROTTURA DOVUTA ALL 'USURA DATA L'ETA' DEL MACCHINARIO STESSO, VORREI SAPERE PER LEGGE A CHI SPETTA LA RIPARAZIONE.
GRAZIE
DISTINTI SALUTI

CHIARA
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Buongiorno Chiara, la riparazione come manutenzione straordinaria è a carico del proprietario.

Isabella Tulipano
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Salve. Ho un'attività commerciale che si occupa di arredamento per interni 110mq circa in zona eur Colombo a Roma. Vorrei poterla cedere in affitto per trasferimento. Come posso fare? Avete modo di aiutarmi?

Massimiliano
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Gentile Massimiliano, dovrebbe procedere con un affitto d'azienda; la scrittura va registrata da un notaio, per far conoscere l'offerta può rivolgersi ad un'agenzia immobiliare e ad un commercialista per la valutazione dell'affitto.

Isabella Tulipano
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Salve dottoressa, ho un ristorante e sto pensando di dare in affitto la gestione di esso, ma ho molti dubbi (anche perché sono in una situazione particolare e delicata con questo ristorante) su come funzioni la cosa, a chi rivolgermi, che clausole mettere per tutelarmi, la durata del contratto, la procedura e tempistica...
Intanto, le mure del ristorante non sono mie, ma sono in affitto, posso affittare lo stesso la gestione del ristorante? Se si, continuo a pagare io l'affitto o lo pagano coloro che lo prendono in gestione? Passa momentaneamente a nome loro o resta a nome mio?
Poi altre mie preoccupazioni, sono tutte le spesse come luce, acqua, gas, tari, siae, altre tasse varie, i fornitori e le spesse che faranno, e se per caso gli capitasse di ricevere una multa da parte dall'Asl, o qualcos'altro di simile, tutte queste cose poi escono a nome loro o restano a nome mio? Poi devono pagare loro o devo pagare io? Se devono pagare loro e poi loro non pagano resto nei guai io o vanno a cercare loro?
La ringrazio in anticipo!

Jessica
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Buongiorno Jessica, intanto posso dirle che per i suoi dubbi circa il funzionamento dell'affitto d'azienda può rivolgersi ad un commercialista di fiducia, o ad un commercialista all'interno di Confartigianato o Confcommercio della sua zona. Il commercialista saprà valutare qual è il canone di affitto che potrà richiedere che di solito tiene in considerazione di suoi contratti, lo stato dei mobili, delle attrezzature, i contratti con i fornitori, ecc..Il contratto di affitto rimarrebbe intestato a lei che dovrebbe informare la proprietà; diverso è il discorso se vi è una cessione d'azienda.

Ultima modifica commento su 1 anno fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Gentile Dottoressa, avrei la possibilità di prendere in gestione un negozio di acque minerali. Il proprietario ovviamente si rifornisce alla fonte; lui sostiene che io dovrei acquistare l'acqua da lui ( che a sua volta acquista alla fonte) . E' corretto o io mi posso rifornire direttamente alla fonte in quanto gestore del negozio?
Grazie

Margherita
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La ringrazio. Vorrei anche sapere se le spese notarili dovrò pagarle io o il proprietario.
Grazie.

Margherita
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La ringrazio molto!

Margherita
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Vorrei anche sapere chi deve pagare il notaio: il proprietario o il gestore?
Grazie ancora.

Margherita
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Solitamente queste spese vengono suddivise al 50% tra le parti.

Isabella Tulipano
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Grazie mille per la risposta.

Margherita
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