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Imprenditore in affitto, d'azienda

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 21, 2013
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Hai un'attività avviata di cui non puoi più portare avanti la gestione? Affittala! L'affitto d'azienda è una formula, alternativa alla vendita dell'attività, che consente di rimanere proprietari dell'impresa, facendola gestire ad altri e ricavandone un canone fisso. Una buona alternativa da prendere in considerazione in questi momenti delicati!

 

Non sarà certo una notizia, ma anch'io, caro esperto, mi trovo nella difficile situazione di altri colleghi imprenditori che faticano in questo momento a far decollare la propria attività. A far notizia, però, può essere il fatto che abbia trovato una giovane coppia disposta a "scendere in campo" e a rilevare la mia attività. In realtà avendo diversi negozi in città e considerandoli tutti mie creature, mi dispiacerebbe molto separarmi anche solo da una di loro e quindi abbiamo pensato ad una formula di compromesso che possa offrire un ancora di salvataggio a me e a loro. Tale formula è quella dell'affitto d'azienda. La questione ora è che abbiamo un po' di dubbi, primo fra tutti quello relativo alla durata. Il mio commercialista mi farebbe indicare che il contratto ha validità di un anno a decorrere dal 01 aprile 2013 e che lo stesso si intenderà tacitamente rinnovato se non interverrà disdetta da una delle parti, da effettuarsi con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi alla controparte almeno tre mesi prima della scadenza. Pertanto, il contratto andrebbe rinnovato ogni anno. Di diverso avviso è il loro commercialista il quale afferma che il rinnovo è tacitamente espresso e quindi automatico. Qual è l'interpretazione corretta? Dobbiamo riferirci al contratto uso diverso? Grazie
Luca

 

Caro Luca,
comprendiamo bene il momento che, come dicono tutti, ormai, è difficile. Credo che l'affitto d'azienda rappresenti effettivamente un buon compromesso.
Rispetto al suo dubbio sulla durata deve ritenersi valida l'interpretazione del commercialista della coppia di affittuari: il contratto di affitto di azienda ha validità di un anno, rinnovabile tacitamente salvo disdetta, senza necessità di rinnovo annuale.
L'affitto d'azienda è disciplinato dall'articolo 2562, Codice civile e dalle disposizioni generali in materia di affitto, dettato dagli articoli 1615 e seguenti del Codice civile, quindi nessun riferimento alla Legge 392/78 che regola l'esercizio di un'attività commerciale, industriale, artigianale, eccetera e che prevede una durata minima di sei anni. Nello specifico va innanzitutto chiarito cose si intende per azienda: dal punto di vista civilistico, l'art. 2555 del codice civile definisce l'azienda come «il complesso di beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa». Si tratta di un bene produttivo e, in quanto tale, il tipo di contratto da stipulare per concederlo in uso ad un terzo è, appunto, un contratto di "affitto" (differente rispetto al contratto di locazione in quanto questo ha per oggetto beni non produttivi).
Chi prenderà in gestione l'attività (l'affittuario) si assumerà il compito di condurla in tutti i suoi aspetti, beneficiando degli introiti che essa produce. Secondo quanto sancito dal codice civile, infatti, l'affittuario ha l'obbligo di:
- esercitare l'azienda sotto la ditta che la contraddistingue
- gestirla senza modificarne la destinazione, conservando l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e ricostituendo le normali dotazioni di scorte.
L'affitto di un'azienda non può avvenire con la sottoscrizione di una semplice scrittura privata fra le parti, come per un contratto d'immobile, ma deve essere formalizzato attraverso un atto pubblico o una scrittura privata autenticata dal notaio. Chi prende in affitto l'azienda subentra di diritto in tutti i contratti stipulati dal locatore: dai contratti di somministrazione, a quelli di fornitura o di pubblicità, a quelli con il personale. A tutela dell'affittuario, poi, viene sancito il divieto di concorrenza: il locatore deve astenersi, per tutta la durata dell'affitto, dall'iniziare una nuova impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre circostanze possa in qualche modo sviare la clientela dell'azienda affittata. Finiscono qui i vincoli cui è sottoposto l'affitto d'azienda: tutte le altre condizioni contrattuali, dal canone, alle garanzie prestate dall'affittuario, alle modalità di pagamento, alla durata e all'eventuale rinnovo, sono lasciate alla libera contrattazione tra le parti.
In bocca al lupo a lei ed ai suoi affittuari!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (334)

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Gentile Dottoressa, avrei la possibilità di prendere in gestione un negozio di acque minerali. Il proprietario ovviamente si rifornisce alla fonte; lui sostiene che io dovrei acquistare l'acqua da lui ( che a sua volta acquista alla fonte) . E' corretto o io mi posso rifornire direttamente alla fonte in quanto gestore del negozio?
Grazie

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La ringrazio. Vorrei anche sapere se le spese notarili dovrò pagarle io o il proprietario.
Grazie.

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La ringrazio molto!

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Vorrei anche sapere chi deve pagare il notaio: il proprietario o il gestore?
Grazie ancora.

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Solitamente queste spese vengono suddivise al 50% tra le parti.

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Grazie mille per la risposta.

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Gentile dottoressa sono il proprietario di un ristorante. Per diversi motivi sto pensando di darlo in affitto e dedicarmi con mia moglie ad altra attività. La preoccupazione nel fare ciò è che nel momento in cui dovessi ricominciare a gestirlo il prestigio del ristorante sia stato perso dall'affittuario e che debba ritirarlo su nella reputazione e nel rendimento economico. Inoltre, altra paura è che l'affittuario non sia in grado di pagare il canone, i permessi OSP, le utenze, ecc. Come posso tutelarmi a priori. Quali garanzie (bancarie e non) posso richiedere? Inoltre posso chiedere una sorta di avviamento a fondo perduto per il subentro? Se si come calcolo le garanzie e l'avviamento?

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Gentile Paolo può affittare l'attività con un atto dal notaio in cui valuta (magari insieme al commercialista) il valore dell'azienda, tra cui si tiene certamente in conto l'avviamento e la "nomea" del posto. Può inserire clausole di recessioni in caso di mancato rispetto degli accordi che andrete a specificare; solitamente oltre ad accordarvi su un canone mensile (il mancato pagamento le dà diritto a riavere indietro l'attività) si versano garanzie assicurative o fidejussioni bancarie.

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SALVE ,IO HO UN RISTORANTE IN GESTIONE CON CONTRATTO DI AFFITTANZA D'AZIENDA,PURTROPPO GLI AFFARI NON VANNO BENE SONO IN RITARDO CON I PAGAMENTI DEI FITTI E DELLE ALTRE SPESE,VOLEVO UN CONSIGLIO ,POSSO CHIUDERE IL CONTRATTO?COME?E SE LA CONTROPARTE NON E' D'ACCORDO OPPURE VUOLE I FITTI ARRETRATI,CHE NON RIESCO A PAGARE POSSO CHIUDERE LO STESSO IL CONTRATTO? COSA MI COMPORTA LEGALMENTE ED ECONOMICAMENTE?ATTENDO RISPOSTA GRAZIE

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Gentile Marcella, se le cose non vanno bene la soluzione migliore è quella di dare disdetta; il proprietario può pretendere e i 6 mesi di preavviso e gli arretrati non pagati; per recuperare tale cifra potrebbe avviare una causa legale.

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Salve mi chiamo Stefano Franceschini, Ho un amica che ha un fondo in affitto per negozio di orificeria artigiana. Gli e' morto il marito e trovandosi sola a gestire il tutto a deciso di voler ospitare un azienda di produzioni e vendita profumi volendo dividere spese di affitto e del personale, e' possibile? Se si come procedere, in quanto i nostri commercialisti hanno tirato per le lunghe, e dicono e' meglio non procedere, cosi' dicono loro. Fiscalmente ognuno avrebbe la sua autonomia sia interna che esterna. . grazie Stefano

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Gentile Stefano, se è la sua amica ad intestare il contratto si tratta di una sublocazione che deve essere autorizzata dalla proprietà; anche se ci fosse una cessione o un comodato è necessario avvertire il proprietario.

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Cara dottoressa sono sposato in regime di separazione di beni non abbiamo figli io ho ereditato un locale commerciale dalla mia famiglia ,abbiamo divisi i beni alla morte dei nostri genitori ho un fratello ,ma non ha figli mentre mia sorella ne ha due,durante il mio matrimonio ho acquistato una scaletta che ho accorporato alla prima proprietà la domanda che le chiedo se alla mia morte mia moglie rischia qualcosa, se entrano in gioco i miei fratelli posso fare un testamento olografico? E lasciare x iscritto che lasciò i miei beni a mia moglie?

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Gentile Antonio, se l'immobile è intestato solo a lei, l'erede per i 2/3 sarà sua moglie; per 1/3 diviso tra i fratelli; dovrebbe ora pensare di fare un passaggio di proprietà a favore di sua moglie che però potrebbe essere oggetto di impugnazione da parte dei suoi fratelli.

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Buona sera, sto portando avanti le trattative per prendere i gestione un bar ristorante all'interno di un club sportivo.
aperto da un anno. pochi soci, come calcolo la proposta per un affitto?

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Gentile Maria Grazia, dovrebbe affidarsi ad un commercialista e valutare con la società sportiva il numero di iscritti, di abbonamenti e altri dati che possano farle capire quali possono essere potenziali guadagni.

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volevo sapere se io vendo il mio bar ad una persona che pero non e' in grado di lavorarci x vari motivi e vorrebbe tenere me come unico gestore oh..dipendente...come potrebbe essere una soluzione valida x tutti e due grazie. PB

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Gentile Paolo, se la vendita può essere comunque eseguita, potreste poi impostare la società in modo che lei risulti il gestore dell'attività. Dovreste spiegare la situazione al commercialista che seguirà il passaggio.

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Ho dato in affitto il ramo di azienda relativo ad un ristorante mantenendo a mio nome i contratti dei locali. Ora il contratto è terminato e vorrei affittarlo ad altra persona. Devo intestare a nome mio l'attività tramite suap prima di affittarlo nuovamente o posso fare il passaggio tramite notaio da un gestore all'altro. La ringrazio.

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Gentile Elda, se lei mantiene l'attività e ne affitta sempre una parte può procedere ancora con un nuovo contratto da far autenticare da un notaio.

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buongiorno io e la mia famiglia abbiamo un bar edicola lotto superenalotto su una stazione di servizio benzine. Vorremmo dare in affitto l'attivitaì, potete aiutarmi con qualche nome di societa' es. sarni etc. che potrebbe interessargli questo tipo di gestione. Grazie

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Buongiorno rosa, forniamo un servizio di consulenza rispetto a dubbi sulla normativa degli affitti. Per una ricerca attiva di potenziali inquilini potrebbe rivolgersi nello specifico ad una nostra agenzia in zona. Trova qui l'elenco http://www.soloaffitti.it/agenzie

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Buongiorno gestisco un bar con contratto di affitto
Di azienda di 6 anni rinnovato tacitamente alla prima scadenza, tra un anno scadono i secondi 6 anni, volevo sapere se si rinnova dinuovo tacitamente per altri 6 anni se non mi arriva disdetta oppure scade definitivamente e deve essere rifatto contratto dal notaio? Grazie

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Gentile Caterina, il contratto dell'immobile si rinnova automaticamente, mentre quello di affitto d'azienda richiederebbe un nuovo accordo.

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Devono comunque inviarmi disdetta?

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Su quello d'azienda potrebbe esserci una scadenza già fissata e quindi non prevedendo il rinnovo non c'è necessità di disdetta.

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Trattandosi di un contratto di locazione commerciale il rinnovo avviene automaticamente anche per i secondi sei anni e quindi per mandarla via il proprietario dovrebbe averle dato disdetta con almeno 12 mesi di preavviso.

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Buongiorno il contratto è solo di affitto di azienda e nella clausola durata e recesso recita: la durata del contratto di affitto è convenuta in anni sei con decorrenza dal 1 marzo 2007 e scadenza il 28 febbraio 2013. Esso si rinnoverà tacitamente per uguale periodo, salvo disdetta da parte di uno dei contraenti da comunicarsi almeno sei mesi prima della scadenza a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento .

Al primo rinnovo è andata, quindi il tacito rinnovo era solo per i secondi 6 anni? Mi perdoni ma l idea di rimanere senza lavoro mi angoscia.
Grazie mille.

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