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La disdetta per i contratti ad uso abitativo

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 04, 2013
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Le modalità con cui un proprietario può dare disdetta da un contratto dipendono da alcune variabili. Innanzitutto la differenza fondamentale è tra la prima e successive scadenze. Infatti, alla prima scadenza contrattuale il proprietario può non rinnovare il contratto solo per alcune motivazioni espressamente previste dalla legge. In ogni caso deve darne preavviso scritto all'inquilino con almeno sei mesi di anticipo.

 

Sono al secondo anno di un contratto di locazione agevolata, per la legge un 3+2. Vivo in un alloggio incantevole. Ben servito dai mezzi, in pieno centro storico, all'ultimo piano di un palazzo signorile. Certamente mi spiacerebbe molto lasciarlo, ma il proprietario ha manifestato l'esigenza di riaverlo indietro. Forse per il figlio o la moglie. Non mi ha dato troppi dettagli. Per questo vorrei capire se è nelle sue facoltà la disdetta al primo rinnovo. Nel qual caso dovrei mettermi immediatamente a cercare un'altra sistemazione...Quanto tempo mi è dato per liberare l'alloggio, e se decido di non liberarlo, alla seconda scadenza segue il rinnovo di diritto? In definiva, esiste una normativa di riferimento che mi offra una soluzione alternativa?
Fabrizio

 

Caro Fabrizio, sfortunatamente il tuo proprietario non sbaglia. Alla prima scadenza contrattuale di anni tre, infatti, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, per i motivi previsti dall'articolo 3 della legge 431 del 1998, tra i quali figura quello di destinare l'immobile ad abitazione principale di un proprio figlio. Alla successiva scadenza di anni due, il contratto può essere disdettato senza necessità di giustificato motivo, ma è sempre opportuno inviare tempestivamente (almeno sei mesi prima) la lettera raccomandata di disdetta.

Nello specifico ecco tutte le motivazioni previste dalla legge per le quali è possibile riottenere l'immobile alla prima scadenza sono:

  • necessità di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, di genitori, figli o parenti entro il secondo grado;
  • nel caso in cui il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune o non occupi continuativamente l'immobile;
  • quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato, da ricostruire o ristrutturare e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento dei lavori;
  • se il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha a disposizione altri immobili fatta eccezione della propria abitazione; in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
  • quando, senza che ci sia regolare successione nel contratto, l'inquilino non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
  • oppure nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Diversamente il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando comunicazione con sei mesi di anticipo, senza aspettare le scadenze contrattuali.

 

Da precisare anche che nel caso in cui il proprietario abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile e non lo destini, nel termine di un anno dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, all'utilizzo per il quale ha potuto esercitare facoltà di disdetta, l'inquilino ha diritto al ripristino contratto alle precedenti condizioni o, in alternativa, al risarcimento del danno fissato in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Arianna Geith

    Buongiorno,
    vorrei avvalermi della consulenza di un esperto/a in materia di locazioni. Ho un contratto d'affitto 4+4 che scade il 31/5/2020. L'anno scorso è morta la proprietaria di casa e il figlio mi ha comunicato la notizia inizialmente mi ha detto che non sarebbe cambiato nulla ad eccezione del Iban x l'accredito del canone intestato a lui che mi ha fatto avere per posta. Fin qui tutto bene. Adesso a distanza di mesi mi ha ricontattato per dirmi che la successione si è conclusa e che la casa va a sua sorella e che nulla cambia se non l'Iban per il bonifico del canone e che il contratto adesso deve essere registrato sul nome della sorella. Mi hanno inviato contratto intestato alla sorella da sottoscrivere che lascia invariato il canone ma è diverso da quello che avevo in essere finora. È una procedura corretta? Potete indicarmi un professionista a cui rivolgermi per un consulto? Grazie. Cordiali saluti. Arianna Geith

  • Buongiorno Arianna, in realtà la successione dovrebbe comportare per lei solo il cambio di Iban n effetti e l'intestazione del contratto; ma il contratto rimane lo stesso in tutte le pattuizioni prese, canone e durata soprattutto. Quindi se ha bisogno di altro supporto potrebbe rivolgersi ad un'associazione di inquilini come Sunia o Sicet.

  • Sonja

    Ho ricevuto a gennaio comunicazione dal proprietario dell'immobile di lasciare entro 6 mesi l appartamento. Nel caso in cui io andassi via prima x esempio ad aprile sono tenuta a pagare le rimanenti mensilità del preavviso? Grazie per la risposta

  • Buongiorno Sonja, salvo diverso accordo è tenuta a pagare fino allo scadere dei sei mesi, ma a quel punto potrebbe anche tenere le chiavi fino alla fine; magari in questo senso può trovare un accordo con il proprietario, liberando primo la casa.

  • Antonio

    Se il contratto scade il 13 marzo 2018 può non rinnovarlo? Tramite disdetta datata 29/09 2017?

  • Gentile Antonio, se come inquilino ha ricevuto una disdetta con un preavviso inferiore a sei mesi può considerala non valida.

  • barbara

    Buongiorno Isabella, di seguito mia situazione :
    io sono conduttore di affitto 4+4 stipulato 02.02.10
    Arrivata a gennaio 2017 raccomandata da parte del locatore per disdetta con scadenza 31.01.18
    ho notato che NON è INDICATO IL MOTIVO (a me detto a voce che vogliono vendere)
    io non ho risposto con raccomandata quindi ho tacitamente accettato
    ad agosto ho trovato soluzione abitativa alternativa, molto probabilmente a ottobre lascio l'attuale appartamento
    DEVO PAGARE AFFITTO FINO A GENNAIO 18 O FINO A QUANDO ESCO?
    grazie per l'attenzione

  • Buongiorno Barbara, essendo una seconda scadenza il proprietario non è tenuto a specificare la motivazione; rispetto alla scadenza, invece, lei avrebbe diritto/dovere di rimanere e pagare fino a gennaio, salvo diverso accordo con il proprietario che potrebbe avere vantaggi nell'avere l'immobile vuoto da subito.

  • Francesca

    Buongiorno,
    Mi trovo in difficoltà
    Sono in affitto in un piccolo monolocale con il mio fidanzato. Avevamo scelto questa casa per la grande terrazza esterna che purtroppo dal mese di aprile ad oggi è ancora inagibile per motivi di ristrutturazione da parte del proprietario. Ci ritroviamo così a vivere in 18 mq di casa oltre il continuo disagio provocato dai lavori stessi, vorremmo andare via...
    Dobbiamo comunque rispettare i tre mesi di preavviso?

  • Gentile Francesca, se vi era stato chiaramente promesso di poter utilizzare la terrazza, ora potreste chiedere una risoluzione immediata per grave vizio della cosa locata.

  • Antonio

    Buonasera.
    Ho preso una casa in affitto (conduttore). Vorrei sapere se il proprietario può fare visitare l'appartamento ad altre persone prima della scadenza del contratto di locazione. Grazie.

    Cordiali Saluti

  • Gentile antonio, per il proprietario è sempre possibile portare in visita futuri inquilini o venditori; ovviamente deve concordare con lei gli appuntamenti e rispettare quindi la sua disponibilità.

  • pietro

    Buongiorno sono proprietrio di un appartamento dato in affitto con formula 4+4 ad uso residenziale e simo arrivati al sesto anno io abito con i miei genitori e vorrei andarci io e la mia compagna ad abitarci ,posso chiedere disdetta anticipata del contrato e comefare?

  • Gentile Pietro, potrà dare disdetta allo scadere degli otto anni con almeno sei mesi di preavviso; per riavere l'immobile libero prima dovrebbe trovare un accordo diretto con gli inquilini, magari se fosse disponibile d offrirgli una sorta di buonuscita.

  • Giovanna

    Chiedo cortesemente un info: io ho un locale affittato ad attività commerciale , dovrei dare disdetta di contratto, sono passati i 6+6. non voglio più affittarlo a questa persona, mi comporta qualche clausola?
    Grazie mille. Aspetto vostro riscontro.
    Buona giornata.

  • Gentile Giovanna, allo scadere dei 12 anni può dare disdetta per qualsiasi motivo, ma con almeno un anno di preavviso e riconoscendo l'indennità di avviamento se l'inquilino svolgeva un'attività a contatto diretto con i clienti.

  • sonia

    Buongiorno, ho avuto disdetta dal mio padrone di casa per ristrutturazione dell appartamento,me ne devo andare entro il 31 dicembre io ho gia' trovato un altro allaggio e il nuovo contratto inizia dal 1 di agosto, devo pagare anche i 3 mesi al vecchio padrone di casa ?Grazie della risposta

  • Gentile Sonia, se fosse lei a dare disdetta i tre mesi andrebbero comunque rispettati, quindi se non trova un diverso accordo dovrebbe pagarli.

  • Dan Kuenle

    Nella risposta sarebbe stato interessante sapere come l'inquilino può controllare se il proprietario non destini l'immobile all'utilizzo per il quale ha potuto esercitare facoltà di disdetta. Che tra l'altro in questo caso non ha neanche specificato ( leggittimamente?)

  • Gentile, in questo caso ha diritto al rientrare nell'immobile o a un risarcimento di 36 mensilità.

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