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La disdetta per i contratti ad uso abitativo

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 04, 2013
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Le modalità con cui un proprietario può dare disdetta da un contratto dipendono da alcune variabili. Innanzitutto la differenza fondamentale è tra la prima e successive scadenze. Infatti, alla prima scadenza contrattuale il proprietario può non rinnovare il contratto solo per alcune motivazioni espressamente previste dalla legge. In ogni caso deve darne preavviso scritto all'inquilino con almeno sei mesi di anticipo.

 

Sono al secondo anno di un contratto di locazione agevolata, per la legge un 3+2. Vivo in un alloggio incantevole. Ben servito dai mezzi, in pieno centro storico, all'ultimo piano di un palazzo signorile. Certamente mi spiacerebbe molto lasciarlo, ma il proprietario ha manifestato l'esigenza di riaverlo indietro. Forse per il figlio o la moglie. Non mi ha dato troppi dettagli. Per questo vorrei capire se è nelle sue facoltà la disdetta al primo rinnovo. Nel qual caso dovrei mettermi immediatamente a cercare un'altra sistemazione...Quanto tempo mi è dato per liberare l'alloggio, e se decido di non liberarlo, alla seconda scadenza segue il rinnovo di diritto? In definiva, esiste una normativa di riferimento che mi offra una soluzione alternativa?
Fabrizio

 

Caro Fabrizio, sfortunatamente il tuo proprietario non sbaglia. Alla prima scadenza contrattuale di anni tre, infatti, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, per i motivi previsti dall'articolo 3 della legge 431 del 1998, tra i quali figura quello di destinare l'immobile ad abitazione principale di un proprio figlio. Alla successiva scadenza di anni due, il contratto può essere disdettato senza necessità di giustificato motivo, ma è sempre opportuno inviare tempestivamente (almeno sei mesi prima) la lettera raccomandata di disdetta.

Nello specifico ecco tutte le motivazioni previste dalla legge per le quali è possibile riottenere l'immobile alla prima scadenza sono:

- necessità di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, di genitori, figli o parenti entro il secondo grado;

- nel caso in cui il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune o non occupi continuativamente l'immobile;

- quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato, da ricostruire o ristrutturare e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento dei lavori;

- se il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha a disposizione altri immobili fatta eccezione della propria abitazione; in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

- quando, senza che ci sia regolare successione nel contratto, l'inquilino non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

- oppure nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Diversamente il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando comunicazione con sei mesi di anticipo, senza aspettare le scadenze contrattuali.

Da precisare anche che nel caso in cui il proprietario abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile e non lo destini, nel termine di un anno dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, all'utilizzo per il quale ha potuto esercitare facoltà di disdetta, l'inquilino ha diritto al ripristino contratto alle precedenti condizioni o, in alternativa, al risarcimento del danno fissato in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (243)

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salve sono proprietario di un immobile con regolare contratto di locazione 3 piu 2.Dopo 11 mesi l'inquilino recede il contratto di affitto mandandomi la disdetta 3 mesi prima .Faccio presente che la raccomandata l'ho ricevuta il 23 dei 3 mesi di preavviso ora l'inquilino non vuole pagare l'ultima settimana del mese dicendomi che per loro conta il giorno che hanno spedito la lettera e quindi non vuole pagare gli ultimi 7 giorni.Ho letto da diversi siti che quando recedono i contratti prima della scadenza devono dare preavviso almeno 6 mesi prima ,a me ne hanno dato solo 3 nonostante ci siano stati 11 mesi ad abitarlo.Ora io vi chiedo e giusto che vadano via e non mi paghino gli ultimi 7 giorni del mese?COME funziona in questi casi la legge? Grazie

siro
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Gentile Siro, la disdetta, se non si concorda qualcosa di diverso, è di sei mesi e la data in cui inizia tale calcolo è dalla data di ricezione della raccomandata; quindi alla luce di questo può chiedere il pagamento anche degli ultimi 7 giorni.

Isabella Tulipano
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Buonasera, avrei bisogno di un chiarimento. Mia moglie possiede un appartamento affittato con contratto 3+2 regolarmente registrato. La prima scadenza è stata superata da circa 6 mesi. Ora avremmo bisogno dell'appartamento per i miei genitori anziani quindi i suoceri di mia moglie che sono considerati affini di 1°grado. È possibile inviare la disdetta anticipata con un preavviso di sei mesi all'inquilino per poter far utilizzare la casa ai suoceri? Sono sicuro che si possa fare per i genitori ma non so se si possa fare per i suoceri. Grazie[b]
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Brjno
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Buongiorno, nè per genitori nè per suoceri è possibile chiedere disdetta prima della scadenza contrattuale; quindi dal momento in cui il contratto è stato rinnovato ora dovrete aspettare lo scadere dei due anni o trovare un accordo diretto con l'inquilino.

Isabella Tulipano
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Buonasera. Vorrei farle una domanda: ho letto che "qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando comunicazione con sei mesi di anticipo, senza aspettare le scadenze contrattuali". Io sono affittuaria al primo anno, con contratto 3+2, ma ho bisogno di lasciare l'immobile prima per motivi personali. Il proprietario non l'ha però presa bene e ha dichiarato che, anche se invio raccomandata di recesso per gravi motivi, mi portarà in causa per chiedere i danni. C'è modo di tutelarmi? Grazie mille.

Lea
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Buongiorno Lea, per lei è importante rispettare i termini e indicare i gravi motivi; eventualmente potrebbe essere il giudice a valutare se questi motivi sono realmente gravi; ammesso che poi il proprietario realmente decida di andare per vie legali.

Isabella Tulipano
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Salve, ho un contratto con cedolare secca 3+2 e il quinto anno scade a settembre 2019,il proprietario ha messo in vendita l'appartamento ma la comunicazione del non rinnovo del contratto è avvenuto verbalmente. Adesso io non ho ancora trovato un nuovo alloggio, ho sempre pagato il fitto. Come devo comportarmi? Può mandarmi via nonostante non abbia trovato nulla nel frattempo?

Valerio
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Gentile Valerio se non vi è stata formale disdetta, lei ha diritto di rimanere e di considerare il contratto (da registrare la proroga) rinnovato per altri due anni. Ovviamente se ha bisogno solo di qualche mese in più potrebbe invece trovare un accordo direttamente con la proprietà

Isabella Tulipano
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Ho affittato una casa ad un inquilino con contratto 3+2 e il 30 settembre scade il 3 anno. Sei mesi prima ho avvisato l'inquilino inviando una disdetta nel quale dico che la voglio vendere a terzi. Mio figlio solo qualche giorno fa ha annunciato che si vuole sposare e vorrei venderla a lui. Questo comporta qualche problema come devo muovermi???

Matteo
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Gentile Matteo, nessun problema, anche l'uso personale del figlio sarebbe stato un motivo valido per dare disdetta alla prima scadenza.

Isabella Tulipano
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Ho un contratto d affitto 4+4 in scadenza ho ricevuto lettera dal proprietario che non intende rinnovare perché deve ristrutturare L appartamento... io ho due figli minori seconde lei Ho delle agevolazioni se non riesco a trovare altra casa mi sbattono fuori così ?sa

Sara
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Buongiorno Sara, solitamente avere un titolo di sfratto potrebbe aiutarla nella graduatoria di richiesta alloggio presso il comune.

Isabella Tulipano
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Sono in affitto da 29 anni e il mio contratto di casa scade a luglio 2020. La figlia della padrona di casa ha deciso di vendere la casa però tutto a nome di sua madre visto che il contratto di casa è a nome di sua mamma.
Vorrei sapere se devo subire l'entrata dell'agenzia immobiliare per tutto questo tempo e se possono vendere con noi in casa?
Posso evitare che vengano turisti in casa? Non vorrei che vengano dei presunti acquirenti che sono poi dei ladri ad ispezionare casa.
Grazie in anticipo per la risposta
Buona giornata

Stefania
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Buongiorno Stefania, far visitare l'immobile è un obbligo per l'inquilino; deve però indicare lei orari e giorni disponibile ed accertarsi che vengano accompagnati da un'agenzia immobiliare o dl proprietario che faranno adeguate verifiche prima.

Isabella Tulipano
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salve ho un quesito il mio proprietario di casa mi ha inviato una lettera due mesi fa ove mi dice che alla scadenza del contratto prevista per il 28/11/2019 non intende rinnovare. nella casa ci abita mia mamma (intestataria del contratto). ci siamo dati da fare subito per cercare un immobilee lo abbiamo trovato. ora vorrei sapere se lascio l'immobile prima di novembre sono tenuto a pagare i sei mesi di preavviso? visto che il locatore mi ha inviato la lettera posso andare via prima e riavere il mio deposito cauzionale che mi serve tra l'altro per pefezionare l'altro contratto ? grazie

massimiliano
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Gentile Massimiliano, come scrive, il proprietario l'ha avvisata che il contratto sarebbe scaduto al 28/11 quindi ora se lei vole andar via prima deve trovare un accordo con lo stesso che ipoteticamente avrebbe diritto a chiederle il rispetto dei sei mesi.

Isabella Tulipano
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Vivo al nord, devo acquistare un appartamento in una citta' del sud. Attualmente occupato da una famiglia indiana con due bambini piccolì, scadenza del contratto secondo rinnovo gennaio 2021.
Trattandosi di acquisto come mia prima casa, alla scadenza riesco a venire in possesso dell'
abitazione, ristrutturare la stessa ed andarci ad abitare,
GRAZIE GIOVANNI

GIOVANNI
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Gentile Giovanni, alla scadenza del contratto, con un preavviso minimo di 6 mesi, può rientrare in possesso del bene, ovvero chiedere agli inquilini di lasciare la casa. se ciò non avvenisse dovrebbe procedere con lo sfratto per morosità.

Isabella Tulipano
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Buonasera avrei bisogno di un consiglio , sono in affitto con un contratto stipulato nel 2015 di soli 4 anni che sono scaduti quest'anno (2019) il proprietario mi ha detto che il contratto non me lo rinnova più perché vuole vendere, il contratto me lo ha rinnovato solo per un anno, dicendomi che se posso acquistarlo io me lo vende se no devo andare via,preciso che non mi ha mandato la raccomandata 6 mesi prima, me lo ha comunicato verbalmente.
Sono obbligata a cercarmi casa entro fine anno? O ho qualche possibilità di rimanere? Grazie

Roberta64
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Gentile Roberta, se non vi è stata regolare disdetta con raccomandata entro sei mesi dalla disdetta, il contratto si considera rinnovato per altri 4 anni; quindi verifichi bene l e scadenze del contratto e poi può decidere se rimanere o andar via ma con tempistiche che deciderà lei.

Isabella Tulipano
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