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La disdetta per i contratti ad uso abitativo

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 04, 2013
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Le modalità con cui un proprietario può dare disdetta da un contratto dipendono da alcune variabili. Innanzitutto la differenza fondamentale è tra la prima e successive scadenze. Infatti, alla prima scadenza contrattuale il proprietario può non rinnovare il contratto solo per alcune motivazioni espressamente previste dalla legge. In ogni caso deve darne preavviso scritto all'inquilino con almeno sei mesi di anticipo.

 

Sono al secondo anno di un contratto di locazione agevolata, per la legge un 3+2. Vivo in un alloggio incantevole. Ben servito dai mezzi, in pieno centro storico, all'ultimo piano di un palazzo signorile. Certamente mi spiacerebbe molto lasciarlo, ma il proprietario ha manifestato l'esigenza di riaverlo indietro. Forse per il figlio o la moglie. Non mi ha dato troppi dettagli. Per questo vorrei capire se è nelle sue facoltà la disdetta al primo rinnovo. Nel qual caso dovrei mettermi immediatamente a cercare un'altra sistemazione...Quanto tempo mi è dato per liberare l'alloggio, e se decido di non liberarlo, alla seconda scadenza segue il rinnovo di diritto? In definiva, esiste una normativa di riferimento che mi offra una soluzione alternativa?
Fabrizio

 

Caro Fabrizio, sfortunatamente il tuo proprietario non sbaglia. Alla prima scadenza contrattuale di anni tre, infatti, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, per i motivi previsti dall'articolo 3 della legge 431 del 1998, tra i quali figura quello di destinare l'immobile ad abitazione principale di un proprio figlio. Alla successiva scadenza di anni due, il contratto può essere disdettato senza necessità di giustificato motivo, ma è sempre opportuno inviare tempestivamente (almeno sei mesi prima) la lettera raccomandata di disdetta.

Nello specifico ecco tutte le motivazioni previste dalla legge per le quali è possibile riottenere l'immobile alla prima scadenza sono:

- necessità di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, di genitori, figli o parenti entro il secondo grado;

- nel caso in cui il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune o non occupi continuativamente l'immobile;

- quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato, da ricostruire o ristrutturare e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento dei lavori;

- se il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha a disposizione altri immobili fatta eccezione della propria abitazione; in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

- quando, senza che ci sia regolare successione nel contratto, l'inquilino non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

- oppure nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Diversamente il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando comunicazione con sei mesi di anticipo, senza aspettare le scadenze contrattuali.

Da precisare anche che nel caso in cui il proprietario abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile e non lo destini, nel termine di un anno dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, all'utilizzo per il quale ha potuto esercitare facoltà di disdetta, l'inquilino ha diritto al ripristino contratto alle precedenti condizioni o, in alternativa, al risarcimento del danno fissato in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (229)

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salve ho un quesito il mio proprietario di casa mi ha inviato una lettera due mesi fa ove mi dice che alla scadenza del contratto prevista per il 28/11/2019 non intende rinnovare. nella casa ci abita mia mamma (intestataria del contratto). ci siamo dati da fare subito per cercare un immobilee lo abbiamo trovato. ora vorrei sapere se lascio l'immobile prima di novembre sono tenuto a pagare i sei mesi di preavviso? visto che il locatore mi ha inviato la lettera posso andare via prima e riavere il mio deposito cauzionale che mi serve tra l'altro per pefezionare l'altro contratto ? grazie

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Gentile Massimiliano, come scrive, il proprietario l'ha avvisata che il contratto sarebbe scaduto al 28/11 quindi ora se lei vole andar via prima deve trovare un accordo con lo stesso che ipoteticamente avrebbe diritto a chiederle il rispetto dei sei mesi.

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Vivo al nord, devo acquistare un appartamento in una citta' del sud. Attualmente occupato da una famiglia indiana con due bambini piccolì, scadenza del contratto secondo rinnovo gennaio 2021.
Trattandosi di acquisto come mia prima casa, alla scadenza riesco a venire in possesso dell'
abitazione, ristrutturare la stessa ed andarci ad abitare,
GRAZIE GIOVANNI

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Gentile Giovanni, alla scadenza del contratto, con un preavviso minimo di 6 mesi, può rientrare in possesso del bene, ovvero chiedere agli inquilini di lasciare la casa. se ciò non avvenisse dovrebbe procedere con lo sfratto per morosità.

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Buonasera avrei bisogno di un consiglio , sono in affitto con un contratto stipulato nel 2015 di soli 4 anni che sono scaduti quest'anno (2019) il proprietario mi ha detto che il contratto non me lo rinnova più perché vuole vendere, il contratto me lo ha rinnovato solo per un anno, dicendomi che se posso acquistarlo io me lo vende se no devo andare via,preciso che non mi ha mandato la raccomandata 6 mesi prima, me lo ha comunicato verbalmente.
Sono obbligata a cercarmi casa entro fine anno? O ho qualche possibilità di rimanere? Grazie

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Gentile Roberta, se non vi è stata regolare disdetta con raccomandata entro sei mesi dalla disdetta, il contratto si considera rinnovato per altri 4 anni; quindi verifichi bene l e scadenze del contratto e poi può decidere se rimanere o andar via ma con tempistiche che deciderà lei.

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Buongiorno,
Abito in una palazzina che comprende 3 appartamenti e 2 negozi, ereditata dai nipoti della proprietaria che ora vogliono vendere tutto lo stabile;
nei termini dei 6 mesi alla scadenza dei primi 4 anni di un contratto 4 + 4, ho ricevuto disdetta del contratto con semplice motivazione "vendita" ma nel mio contratto è specificato "il locatore rinuncia alla facoltà di disdettare il contratto alla prima scadenza, salvo il caso in cui il locatore stesso non intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso opere straordinarie".
Personalmente non ho intenzione di mettere i bastoni tra le ruote ai nipoti e sto già cercando un'altra abitazione ma vorrei sapere se ho diritto ad un aiuto finanziario per il trasloco o ad una buona uscita.
Grazie

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Gentile Lorella, diciamo che la vendita sarebbe motivo di disdetta alla prima scadenza se il proprietario per di più non ha altre proprietà; quindi la clausola che lei cita esclude anche tale possibilità, ma si tratta di clausola vessatoria che deve avere una doppia firma delle parti; detto questo se non ci fossero quindi le condizioni per liberare l'immobile alla scadenza, in effetti potrebbe proporre agli eredi un accordo e quindi una buonuscita per liberare il bene.

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Salve,
sono proprietaria di un appartamento locato con canone libero 4+4. Il contratto è già stato rinnovato per 2 volte, nel marzo del 2019 ci sarà la 3° scadenza (12 anni). Non vorrei rinnovare più il contratto, ma non ho ancora deciso se vendere o destinare l'immobile a mio figlio.
Desideravo sapere se nella raccomandata da inviare all'inquilino devo motivare il mancato rinnovo.
Grazie!

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Gentile Isa, non essendo alla prima scadenza può tranquillamente omettere l'indicazione della motivazione; è importante solo che rispetti i sei mesi minimo di preavviso.

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se io non do il permesso all'agenzia immobiliare di fare le foto all'appartamento per moti di privacy puo' il padrone di casa costringermi per legge

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Può obbligarla avendo diritto a promuovere il suo immobile; può escludere la parte di privacy riconducibile a lei; ma l'immobile in sè appunto è del proprietario.

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volevo sapere cortesemente se agenzia immobiliare puo effettuare per legge le fotografie della casa con tutti i mie mobili per potere mettere inserzione sulla vendita dell'appartamento
grazie

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Gentile Giovanni devono chiederle il permesso e lei può togliere quanto ritiene riconducibile alla sua persona e privato.

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e se io il permesso non glielo do' posso avere problemi per legge con il padrone di casa

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il proprietario potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza contrattuale.

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VOLELO PORLE UN QUESITO IL VECCHIO PROPRIETARIO MI HA RINNOVATO DOPO I PRIMI QUATTRO ANNI ALTRI QUATTRO ANNI CON LA CEDOLARE SECCA ORA DOPO UN ANNO DAL RINNOVO LA METTE IN VENDITA CON AGENZIA IMMOBILIARE SE SE LA COMPRANO ,IL NUOVO PROPRIETARIO PUO' SFRATTARCI NONOSTANTE ABBIAMO ANCORA IN ESSERE IL CONTRATTO DI TRE ANNI RINNOVATO CON IL VECCHIO PROPRIETARIO?

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Gentile Giovanni, anche se l'immobile viene venduto avete diritto a rimanere fino a scadere del contratto, quando devono inviarle regolare disdetta con almeno sei mesi di preavviso.

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SALVE VORREI PORLE UN QUESITO SONO IN AFFITTO IN UN APPRATAMENTO CON LA CEDOLARE SECCA 4 + 4 ALLA FINE DEI QUATTRO ANNI IL PROPRIETARIO MI HA MANDATO UNA RACCOMANDATA CON CUI MI RINNOVAVA ALTRI QUATTRO ANNI CON UN PICCOLO AUMENTO ORA DOPO UNDICI MESI DAL NUOVO RINNOVO MI DICE CHE GLI SERVE L'APPARTAMENTO PERCHE' DEVE VENDERLO IO DEVO ANDARMENE HO POSSO STARE FINO A SCADENZA DEL SECONDO PERIODO, SI PRECISA CHE A CASA HO UN FIGLIO MAGGIORENNE INVALIDO AL 100% grazie

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Gentile Giovanni, lei ha diritto di rimanere nell'immobile almeno fino a scadenza dei prossimi 4 anni; allo scadere di questo periodo il proprietario potrà chiederle di liberare la casa per qualsiasi motivo.

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Salve , solo a titolo informativo, io con la mia famiglia vivo in un appartamento in affitto da oltre 14 anni , ho sempre pagato puntuale , con tre cauzioni anticipate e un affitto anticipato , oggi il proprietario mi ha comunicato che entro l'anno prossimo dovro' lasciargli l'appartamento perchè sua figlia si sposa e deve effettuare delle modifiche , visto che comunque per trovare un'altra abitazione dovro comunque affrontare delle spese, per trasloco ed altro , ho diritto ad una buonauscita, ( nel 2004 pagavo € 285,00 più condominio oggi pago € 350,00 più condominio ), Vi ringrazio anticipatamente .

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Buongiorno roberto, il proprietario può dare disdetta solo se siete in corrispondenza di una scadenza contrattuale (quindi se parliamo di un 4 + 4 , potrebbe essere al 16° anno) inviando raccomandata scritta con almeno 6 mesi di anticipo; ora se lei vuole cercare un accordo è giusto chiedere una buonuscita per poter liberare l'immobile come ricompensa per rinuncia ad un vostro diritto.

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Quindi se il proprietario dovesse mandarmi una raccomandata in questo anno con un preavviso di 6 mesi io avrei diritto ad una buona uscita se la chiedo ? visto che il contratto dovrebbe scadere il 2 febbraio del 2020 , questo perchè io non vorrei affrontare a mie spese il trasloco, con i tempi che corrono oggi.

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esatto, lei ha diritto a rimanere fino al 2020 o ad accettare una proposta per lasciare la casa prima del tempo.

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