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La disdetta per i contratti ad uso abitativo

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 04, 2013
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Le modalità con cui un proprietario può dare disdetta da un contratto dipendono da alcune variabili. Innanzitutto la differenza fondamentale è tra la prima e successive scadenze. Infatti, alla prima scadenza contrattuale il proprietario può non rinnovare il contratto solo per alcune motivazioni espressamente previste dalla legge. In ogni caso deve darne preavviso scritto all'inquilino con almeno sei mesi di anticipo.

 

Sono al secondo anno di un contratto di locazione agevolata, per la legge un 3+2. Vivo in un alloggio incantevole. Ben servito dai mezzi, in pieno centro storico, all'ultimo piano di un palazzo signorile. Certamente mi spiacerebbe molto lasciarlo, ma il proprietario ha manifestato l'esigenza di riaverlo indietro. Forse per il figlio o la moglie. Non mi ha dato troppi dettagli. Per questo vorrei capire se è nelle sue facoltà la disdetta al primo rinnovo. Nel qual caso dovrei mettermi immediatamente a cercare un'altra sistemazione...Quanto tempo mi è dato per liberare l'alloggio, e se decido di non liberarlo, alla seconda scadenza segue il rinnovo di diritto? In definiva, esiste una normativa di riferimento che mi offra una soluzione alternativa?
Fabrizio

 

Caro Fabrizio, sfortunatamente il tuo proprietario non sbaglia. Alla prima scadenza contrattuale di anni tre, infatti, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, per i motivi previsti dall'articolo 3 della legge 431 del 1998, tra i quali figura quello di destinare l'immobile ad abitazione principale di un proprio figlio. Alla successiva scadenza di anni due, il contratto può essere disdettato senza necessità di giustificato motivo, ma è sempre opportuno inviare tempestivamente (almeno sei mesi prima) la lettera raccomandata di disdetta.

Nello specifico ecco tutte le motivazioni previste dalla legge per le quali è possibile riottenere l'immobile alla prima scadenza sono:

  • necessità di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, di genitori, figli o parenti entro il secondo grado;
  • nel caso in cui il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune o non occupi continuativamente l'immobile;
  • quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato, da ricostruire o ristrutturare e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento dei lavori;
  • se il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha a disposizione altri immobili fatta eccezione della propria abitazione; in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
  • quando, senza che ci sia regolare successione nel contratto, l'inquilino non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
  • oppure nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Diversamente il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando comunicazione con sei mesi di anticipo, senza aspettare le scadenze contrattuali.

 

Da precisare anche che nel caso in cui il proprietario abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile e non lo destini, nel termine di un anno dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, all'utilizzo per il quale ha potuto esercitare facoltà di disdetta, l'inquilino ha diritto al ripristino contratto alle precedenti condizioni o, in alternativa, al risarcimento del danno fissato in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (223)

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Buongiorno,
Abito in una palazzina che comprende 3 appartamenti e 2 negozi, ereditata dai nipoti della proprietaria che ora vogliono vendere tutto lo stabile;
nei termini dei 6 mesi alla scadenza dei primi 4 anni di un contratto 4 + 4, ho ricevuto disdetta del contratto con semplice motivazione "vendita" ma nel mio contratto è specificato "il locatore rinuncia alla facoltà di disdettare il contratto alla prima scadenza, salvo il caso in cui il locatore stesso non intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso opere straordinarie".
Personalmente non ho intenzione di mettere i bastoni tra le ruote ai nipoti e sto già cercando un'altra abitazione ma vorrei sapere se ho diritto ad un aiuto finanziario per il trasloco o ad una buona uscita.
Grazie

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Gentile Lorella, diciamo che la vendita sarebbe motivo di disdetta alla prima scadenza se il proprietario per di più non ha altre proprietà; quindi la clausola che lei cita esclude anche tale possibilità, ma si tratta di clausola vessatoria che deve avere una doppia firma delle parti; detto questo se non ci fossero quindi le condizioni per liberare l'immobile alla scadenza, in effetti potrebbe proporre agli eredi un accordo e quindi una buonuscita per liberare il bene.

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Salve,
sono proprietaria di un appartamento locato con canone libero 4+4. Il contratto è già stato rinnovato per 2 volte, nel marzo del 2019 ci sarà la 3° scadenza (12 anni). Non vorrei rinnovare più il contratto, ma non ho ancora deciso se vendere o destinare l'immobile a mio figlio.
Desideravo sapere se nella raccomandata da inviare all'inquilino devo motivare il mancato rinnovo.
Grazie!

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Gentile Isa, non essendo alla prima scadenza può tranquillamente omettere l'indicazione della motivazione; è importante solo che rispetti i sei mesi minimo di preavviso.

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se io non do il permesso all'agenzia immobiliare di fare le foto all'appartamento per moti di privacy puo' il padrone di casa costringermi per legge

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Può obbligarla avendo diritto a promuovere il suo immobile; può escludere la parte di privacy riconducibile a lei; ma l'immobile in sè appunto è del proprietario.

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volevo sapere cortesemente se agenzia immobiliare puo effettuare per legge le fotografie della casa con tutti i mie mobili per potere mettere inserzione sulla vendita dell'appartamento
grazie

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Gentile Giovanni devono chiederle il permesso e lei può togliere quanto ritiene riconducibile alla sua persona e privato.

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e se io il permesso non glielo do' posso avere problemi per legge con il padrone di casa

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il proprietario potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza contrattuale.

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VOLELO PORLE UN QUESITO IL VECCHIO PROPRIETARIO MI HA RINNOVATO DOPO I PRIMI QUATTRO ANNI ALTRI QUATTRO ANNI CON LA CEDOLARE SECCA ORA DOPO UN ANNO DAL RINNOVO LA METTE IN VENDITA CON AGENZIA IMMOBILIARE SE SE LA COMPRANO ,IL NUOVO PROPRIETARIO PUO' SFRATTARCI NONOSTANTE ABBIAMO ANCORA IN ESSERE IL CONTRATTO DI TRE ANNI RINNOVATO CON IL VECCHIO PROPRIETARIO?

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Gentile Giovanni, anche se l'immobile viene venduto avete diritto a rimanere fino a scadere del contratto, quando devono inviarle regolare disdetta con almeno sei mesi di preavviso.

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SALVE VORREI PORLE UN QUESITO SONO IN AFFITTO IN UN APPRATAMENTO CON LA CEDOLARE SECCA 4 + 4 ALLA FINE DEI QUATTRO ANNI IL PROPRIETARIO MI HA MANDATO UNA RACCOMANDATA CON CUI MI RINNOVAVA ALTRI QUATTRO ANNI CON UN PICCOLO AUMENTO ORA DOPO UNDICI MESI DAL NUOVO RINNOVO MI DICE CHE GLI SERVE L'APPARTAMENTO PERCHE' DEVE VENDERLO IO DEVO ANDARMENE HO POSSO STARE FINO A SCADENZA DEL SECONDO PERIODO, SI PRECISA CHE A CASA HO UN FIGLIO MAGGIORENNE INVALIDO AL 100% grazie

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Gentile Giovanni, lei ha diritto di rimanere nell'immobile almeno fino a scadenza dei prossimi 4 anni; allo scadere di questo periodo il proprietario potrà chiederle di liberare la casa per qualsiasi motivo.

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Salve , solo a titolo informativo, io con la mia famiglia vivo in un appartamento in affitto da oltre 14 anni , ho sempre pagato puntuale , con tre cauzioni anticipate e un affitto anticipato , oggi il proprietario mi ha comunicato che entro l'anno prossimo dovro' lasciargli l'appartamento perchè sua figlia si sposa e deve effettuare delle modifiche , visto che comunque per trovare un'altra abitazione dovro comunque affrontare delle spese, per trasloco ed altro , ho diritto ad una buonauscita, ( nel 2004 pagavo € 285,00 più condominio oggi pago € 350,00 più condominio ), Vi ringrazio anticipatamente .

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Buongiorno roberto, il proprietario può dare disdetta solo se siete in corrispondenza di una scadenza contrattuale (quindi se parliamo di un 4 + 4 , potrebbe essere al 16° anno) inviando raccomandata scritta con almeno 6 mesi di anticipo; ora se lei vuole cercare un accordo è giusto chiedere una buonuscita per poter liberare l'immobile come ricompensa per rinuncia ad un vostro diritto.

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Quindi se il proprietario dovesse mandarmi una raccomandata in questo anno con un preavviso di 6 mesi io avrei diritto ad una buona uscita se la chiedo ? visto che il contratto dovrebbe scadere il 2 febbraio del 2020 , questo perchè io non vorrei affrontare a mie spese il trasloco, con i tempi che corrono oggi.

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esatto, lei ha diritto a rimanere fino al 2020 o ad accettare una proposta per lasciare la casa prima del tempo.

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Buongiorno,
vorrei avvalermi della consulenza di un esperto/a in materia di locazioni. Ho un contratto d'affitto 4+4 che scade il 31/5/2020. L'anno scorso è morta la proprietaria di casa e il figlio mi ha comunicato la notizia inizialmente mi ha detto che non sarebbe cambiato nulla ad eccezione del Iban x l'accredito del canone intestato a lui che mi ha fatto avere per posta. Fin qui tutto bene. Adesso a distanza di mesi mi ha ricontattato per dirmi che la successione si è conclusa e che la casa va a sua sorella e che nulla cambia se non l'Iban per il bonifico del canone e che il contratto adesso deve essere registrato sul nome della sorella. Mi hanno inviato contratto intestato alla sorella da sottoscrivere che lascia invariato il canone ma è diverso da quello che avevo in essere finora. È una procedura corretta? Potete indicarmi un professionista a cui rivolgermi per un consulto? Grazie. Cordiali saluti. Arianna Geith

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Buongiorno Arianna, in realtà la successione dovrebbe comportare per lei solo il cambio di Iban n effetti e l'intestazione del contratto; ma il contratto rimane lo stesso in tutte le pattuizioni prese, canone e durata soprattutto. Quindi se ha bisogno di altro supporto potrebbe rivolgersi ad un'associazione di inquilini come Sunia o Sicet.

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Ho ricevuto a gennaio comunicazione dal proprietario dell'immobile di lasciare entro 6 mesi l appartamento. Nel caso in cui io andassi via prima x esempio ad aprile sono tenuta a pagare le rimanenti mensilità del preavviso? Grazie per la risposta

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Buongiorno Sonja, salvo diverso accordo è tenuta a pagare fino allo scadere dei sei mesi, ma a quel punto potrebbe anche tenere le chiavi fino alla fine; magari in questo senso può trovare un accordo con il proprietario, liberando primo la casa.

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Se il contratto scade il 13 marzo 2018 può non rinnovarlo? Tramite disdetta datata 29/09 2017?

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Gentile Antonio, se come inquilino ha ricevuto una disdetta con un preavviso inferiore a sei mesi può considerala non valida.

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