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La disdetta per i contratti ad uso abitativo

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 04, 2013
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Le modalità con cui un proprietario può dare disdetta da un contratto dipendono da alcune variabili. Innanzitutto la differenza fondamentale è tra la prima e successive scadenze. Infatti, alla prima scadenza contrattuale il proprietario può non rinnovare il contratto solo per alcune motivazioni espressamente previste dalla legge. In ogni caso deve darne preavviso scritto all'inquilino con almeno sei mesi di anticipo.

 

Sono al secondo anno di un contratto di locazione agevolata, per la legge un 3+2. Vivo in un alloggio incantevole. Ben servito dai mezzi, in pieno centro storico, all'ultimo piano di un palazzo signorile. Certamente mi spiacerebbe molto lasciarlo, ma il proprietario ha manifestato l'esigenza di riaverlo indietro. Forse per il figlio o la moglie. Non mi ha dato troppi dettagli. Per questo vorrei capire se è nelle sue facoltà la disdetta al primo rinnovo. Nel qual caso dovrei mettermi immediatamente a cercare un'altra sistemazione...Quanto tempo mi è dato per liberare l'alloggio, e se decido di non liberarlo, alla seconda scadenza segue il rinnovo di diritto? In definiva, esiste una normativa di riferimento che mi offra una soluzione alternativa?
Fabrizio

 

Caro Fabrizio, sfortunatamente il tuo proprietario non sbaglia. Alla prima scadenza contrattuale di anni tre, infatti, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, per i motivi previsti dall'articolo 3 della legge 431 del 1998, tra i quali figura quello di destinare l'immobile ad abitazione principale di un proprio figlio. Alla successiva scadenza di anni due, il contratto può essere disdettato senza necessità di giustificato motivo, ma è sempre opportuno inviare tempestivamente (almeno sei mesi prima) la lettera raccomandata di disdetta.

Nello specifico ecco tutte le motivazioni previste dalla legge per le quali è possibile riottenere l'immobile alla prima scadenza sono:

  • necessità di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, di genitori, figli o parenti entro il secondo grado;
  • nel caso in cui il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune o non occupi continuativamente l'immobile;
  • quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato, da ricostruire o ristrutturare e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento dei lavori;
  • se il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha a disposizione altri immobili fatta eccezione della propria abitazione; in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
  • quando, senza che ci sia regolare successione nel contratto, l'inquilino non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
  • oppure nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Diversamente il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dando comunicazione con sei mesi di anticipo, senza aspettare le scadenze contrattuali.

 

Da precisare anche che nel caso in cui il proprietario abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile e non lo destini, nel termine di un anno dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, all'utilizzo per il quale ha potuto esercitare facoltà di disdetta, l'inquilino ha diritto al ripristino contratto alle precedenti condizioni o, in alternativa, al risarcimento del danno fissato in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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