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Lo sfratto in 10 mosse.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 25, 2016
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sfratto per morosita: 10 mosse per uscirne

 

Manuale facile per sfrattare un inquilino moroso.

Ne siamo consapevoli, l’argomento sfratto non è mai tanto piacevole da affrontare, ma di fatto rimane tra gli argomenti di maggiore interesse. Sia per chi, proprietario di un immobile, si ritrova ad avere lo stesso occupato da qualcuno che non paga e rivendica il diritto a riappropriarsi di tale bene concesso, come sancisce la legge e il contratto stipulato, solo dietro il regolare pagamento di un compenso pattuito. Interessante anche per l’inquilino che si dovesse ritrovare nella difficile situazione di non poter più affrontare la spesa di un canone di affitto e quindi a subire una causa di sfratto.

Quali sono le mosse che dovrà fare il proprietario? Come potrà rispondere l’inquilino? le tempistiche?
Passo dopo passo si avanza verso lo sfratto. Riassumiamo i 10 principali step del processo di sfratto.

 

1. Inviare la lettera di sollecito:

se c’è un primo ritardo nel pagamento del canone di affitto, rispetto alla scadenza concordata, la prima e più semplice mossa è quella di inviare un atto ufficiale, quindi una raccomandata, per ricordare all’inquilino la scadenza appena passata e invitarlo, pertanto, a saldare quanto prima il debito. Se il passo per il proprietario è quello di inviare la raccomandata, per l’inquilino l’invito è a ritirare e leggere sempre la posta.


2. Scegliere un bravo avvocato:

se l’inquilino ha ignorato il sollecito e non giustifica il ritardo o se volete in ogni caso iniziare a tutelarvi, potete rivolgervi ad un avvocato che possa procedere con la causa di sfratto. Ricordiamo che in base alla legge 431/98 che regolamenta gli affitti abitativi il mancato pagamento anche solo di un mese di affitto concede al proprietario la possibilità di “intimare lo sfratto per morosità”. È importante scegliere attentamente un avvocato bravo, ma soprattutto specializzato in questo tipo di causa e che abbia esperienza, conoscendo bene la procedura e le tempistiche.


3. Messa in mora:

ora sarà l’avvocato scelto ad inviare all’inquilino una lettera, con carattere ufficiale. Nella lettera, ai sensi e per gli effetti dell’ art. 1219 e ss. c.c., si intimerà il debitore/inquilino a saldare quanto dovuto (si deve documentare il rapporto in base al quale si avanza tale richiesta) e si indica la data ultima, oltre la quali si procederà rivolgendosi alle autorità giudiziarie.


4. Intimazione di sfratto:

l’inquilino riceverà sempre una lettera, ma una seconda lettera dal colore verde che contiene la convocazione in Tribunale con il titolo “Intimazione di sfratto per morosità” e la data in cui presentarsi per l’udienza davanti al Giudice.


5. La prima udienza:

stabilita la data e una volta comunicata all’inquilino, questi potrebbe non presentarsi e allora il Giudice può convalidare lo sfratto; oppure può presentarsi e dichiarare di essere disposto a saldare gli arretrati, richiedendo pertanto al Giudice (in virtù di determinate giustificazioni) di concedere il “termine di grazia”. Se il Giudice accoglie la richiesta, lascia all’inquilino di solito circa 3 mesi (possono diventare 120 giorni per casi particolari) per pagare il debito, ovvero canoni e/o oneri accessori non corrisposti, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuale e fissare già una seconda udienza.


6. Successive udienze:

se c’è stato un termine di grazia il Giudice verifica subito se effettivamente l’inquilino ha rimediato, pagando gli affitti arretrati e i relativi interessi. Se l’inquilino ha pagato integralmente quanto dovuto la causa di sfratto decade e il rapporto di affitto prosegue (il termine di grazia può essere concesso per un massimo di tre volte in un quadriennio). Se l’inquilino non ha pagato, allora, il Giudice convalida lo sfratto, dichiarando risolto il contratto e fissa un termine per l’inizio della procedura di esecuzione dello sfratto, alla fine della quale l’inquilino dovrà liberare la casa.


7. Precetto:

una volta ottenuto il titolo esecutivo va notificato presso il domicilio dell’inquilino l’”atto di precetto” con cui si intima all’inquilino di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica.


8. Esecuzione:

se l’inquilino non lascia spontaneamente l’immobile entro la data indicata, viene inviata una successiva lettera con cui l'ufficiale giudiziario comunica il giorno in cui si recherà nell'immobile per eseguire forzatamente e materialmente lo sfratto. Prima di poter eseguire lo sfratto potrebbero succedersi diversi accessi dell'Ufficiale Giudiziario.


9. Verbale di rilascio:

lo sfratto può considerarsi concluso ed eseguito quando l’Ufficiale Giudiziario redige e firma il verbale di rilascio immobile. Tale documento deve riportare, dettagliatamente, l’elenco di eventuali oggetti e mobili che l’inquilino non ha portato via e di cui il proprietario viene nominato custode.


10. Chiusura:

è importante ricordarsi di registrare presso l’Agenzia delle Entrate la chiusura definitiva del contratto, soprattutto per poter recuperare eventuali somme anticipate come tasse sui redditi non percepiti. Inoltre, per recuperare eventuale debito non ancora saldato, occorre procedere con la causa civile tra le parti (art. 669 cpc).

10 + o punto zero :

aggiungiamo un ultimo punto che riteniamo sia la mossa principale da fare: prevenire!!
Per questo rivolgendosi alle agenzie Solo Affitti da oggi con affittosicuro Tutela Uno ogni contratto è garantito, senza costi aggiuntivi.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (23)

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Buona sera
ho affittato con regolare contratto con formula cedolare secca un villino , "la persona" che ha stipulato il contratto ha pagato parte della prima mensilità, siamo già al terzo mese con due mesi scaduti ed il terzo che si avvicina. LE utenze, tranne la luce, sono purtroppo rimaste intestate a me perchè non ha volturato e io non riesco a distaccarle. ho inviato una raccomandata di sollecito delle due mensilità scadute , ora aspetto qualche giorno e poi mi rivolgo ad un legale per avviare lo sfratto. Le vorrei chiedere se esiste un registro dei cattivi inquilini, mi risulta purtroppo solo ora che il mio lo sa in maniera seriale , passa ogni anno in una casa diversa, con moglie e figli vine periodicamente sfrattato con tutto il fiolclore del caso. Sinceramente oltre alle mensilità penso anche a quei 3 bambini che vivono periodicamente una situazione simili. Non potendomi però permettere di mantenerli io sono costretto a procedere allo sfratto. ma come sia possibile che oltre a doverci pagare le tasse anticipatamente, spendere tempo e denaro, non esiste una legge più corretta che ci tuteli, lei pensi che io ci pago anche il mutuo su questo immobile . che consiglio può darmi per rendere le cose più veloci e meno dolorose per tutti? chiaramente lui dice di non preoccuparmi che pagerà.....
grazie mille

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Buongiorno Antonio, purtroppo al momento questa è la legge in vigore ed in effetti è una legge che lascia ai cittadini privati l'"onere" di sostenere situazioni di disagio di cui dovrebbe occuparsi direttamente il comune. Iniziano ad esserci registri di inquilini morosi, ma parliamo ancora id banche dati private, non riconosciute e non so quanto aggiornate.

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Salve volevo chiederle io sono in affitto o sempre pagato regolarmente ma da quando mi sono separato non o potuto piu essere regolare nei pagamenti io ultimamente lo pago ma alle volte dimezato perché devo dare mantenimento per mio figlio il lavoro e a contatto non guadagno molto il mio padrone di casa ora vuole darmi lo sfratto io in quanto tempo devo lasciare la casa grazie.

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Gentile Michele se viene avviata una causa di sfratto i tempi non sono brevi..si va in tutto su circa 8 mesi, avrà un termine di grazia entro cui pagare e poter eventualmente annullare lo sfratto.

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Buongiorno a tutti.
L agenzia immobiliare di quale mi sono fidato, ha affitato la mia casa a un inquilino che non ha pagato mai. Quindi si po credere che e stato tutto pensato da inizio come una truffa.
Dopo che mi sono accorto che mi hanno fregato, mi sono presentato a un avocato per procedere a lo sfratto e per recuperare le spese che ormai sono a circa 20.000 euro comprese spese di tribunale.
In prima fase avvocato mi ha promiso recupero di spese in prossimi 10 anni, perche ha vinto la causa, quindi si po procedere a pignoramento del quinto del stipendio.
Dopo un paio di mese, invece mi ha detto che e meglio renunciare, perche inquilino moroso, cambia spesso datore di lavoro, quindi e dificile seguirlo.
Quindi, un agenzia che truffa, e un avvocato che delude, e io con un grosso buco in tasca e con decinaia di giorni persi provando recuperare la mia casa.
In piu ho recensito con solo una stelina l agenzia, e mi trovo qui senza senza sapere cosa fare.

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Gentile Eugenio, capisco il suo disappunto e mi spiace per la situazione che immagino sia molto difficile. Di fatto il contratto rimane una scrittura tra le parti, quindi l'agenzia non ha una responsabilità diretta in questi casi, mentre il legale deve cercare di perseguire tutte le strade possibile per farle riavere il suo debito. Sappiamo bene che la morosità è il problema principale legato all'affitto e per questo da anni proponiamo sempre la copertura assicurativa con i prodotti di affittosicuro.

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Buon giorno.
Ho intrapreso la procedura di sfratto per morosità. Lo sfratto è già esecutivo (con formula esecutiva).
L inquilino risulta avere abbandonato l immobile da mesi ed è irreperibile.
L immobile è pertanto vuoto.
Posso riaffitarlo o devo aspettare gli accessi dell ufficiale giudiziario?
Se lo riaffitto e l ufficiale giudiziario durante gli accessi si rende conto della presenza dei nuovi inquilini cosa comporta a mio carico? La logica mi dice che prende atto che il precedente inquilino ha rilasciato l immobile ma vorrei una conferma.
Grazie.

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Gentile Alex, sarebbe meglio concludere la procedura di sfratto e quindi poi riaffittarlo; oppure dovrebbe in ogni caso comunicare all'ufficiale giudiziario che non deve più eseguire lo sfratto.

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Mia figlia si è fidata di una persona la quale ha subbaltato la casa del proprietario a lei mia figlia ha pagato 3mesi più 3 mesi di cauzione da dicembre , a inizio di mese corrente il proprietario della casa ha comunicato a mia figlia di non pagare più perché il affittuario non ha mai dato i soldi a lui e per questo motivo ha esercitato il diritto di sfratto. Che paura c'è per mia figlia? È possibile che venga messa in mezzo alla strada immediatamente

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Gentile Michele, il contratto principale comporterà che l'inquilino venga sfrattato; quindi sua figlia potrebbe trovare un accordo diretto con il proprietario per stipulare direttamente un nuovo contratto.

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Questi consigli valgono sia per un immobile di tipo abitativo che per uno ad uso industriale?
Oppure cambiano in base al tipo di locale?
Grazie e buona giornata.

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Buongiorno Gianni, in parte sì, diciamo che lo sfratto per un immobile non abitativo dovrebbe essere più facile, non prevede ad esempio la richiesta di un termine di grazia.

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Per sfrattare un uffici postale con contratto di locazione come si procede?

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Buongiorno George, si procede sempre con la causa di sfratto, per morosità se il problema è il mancato pagamento del canone o per finita locazione se il contratto è a termine ed è stato regolarmente disdettato.

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Buona sera.Eu vorrei chiedere una informazione il 23 marzo o ricevuto lo sfratto mi sono presentata in tribunale,arivvo li chiedo dove aula arrivo li mi dicono ché il giudice non ce,ché saremmo convocati per un altro appuntamento,dopo 15 giorni mi ritrovo con lo sfratto esecutivo,ché il 30 di aprile devo lasciare appartamento.E giusto ché loro anno fatto udienza nello stesso giorno.Cosa potrei fare adesso.Grazie mille.

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Gentile Olena, lei aveva diritto a chiedere il termine di grazie e quindi potrebbe, tramite un legale, opporsi alla sentenza del giudice.

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Buongiorno,
sono proprietario di un appartamento sotto sfratto esecutivo dal 10/15, gli inquilini sono ancora al suo interno in quanto l'ufficiale giudiziario non è intervenuto con le forze dell'ordine.
Per tutto il 2016 non ho percepito l'affitto (oltre ai mancati affitti precedenti);
l'agenzia immobiliare che gestiva l'affitto può chiedermi la sua provvigione sull'affitto nonostante abbia percepito 0?
e nonostnte abbia chiuso il contratto d'affitto presso l'agenzia delle entrate?
lo sfrato esecutivo può considerarsi una naturale scadenza?
grazie

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Gentile Stefano se l'agenzia id fatto non ha gestito il suo affitto nè altre pratiche per lei non potrebbe chiederle alcun compenso; sarebbe stato più corretto interrompere anche questo per essere certi di non dover pagare altri servizi.

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salve isabella,
sono antonella e risiedo all'estero sin da giovane. Ho finalmente finito di sistemare un appartamento a RM, che era di mio padre, di cui sarò proprietaria ad aprile (per regolarizzazione con il comune di Frascati) e potrò quindi affittarlo. Mi fa paura l'idea dovuto a quello che leggo: tanto per quello che devo sapere e fare, poi stando fuori, come pure per i rischi che ci sono all'affittare; ma é necessario. Vorrei però affittarlo mantenendo per me una stanza, come residente all'estero iscritto all'AIRE e poter usarla quando vengo a RM. Non ho altre proprietà. Se ho capito bene quel che ho letto in rete (mi piace come scrivi e in particolare la tua presentazione con l'accento filosofico), posso farlo con un contratto di locazione con cedolare secca 4x4 che specifichi l'uso abitativo, la porzione dello spazio, le spese a carico dell'inquilin@ e la condivisione delle bollette durante la mia permanenza, il periodo di tempo (penso per provare un anno, anno e mezzo?) e il deposito cauzionale. Puoi gentilmente informarmi se ció é cosí, o non mi conviene cosí? Quali sono le normative da citare nel contratto? Cosa altro devo sapere e tenere in conto per poter stipulare un contratto fatto bene e sicuro? Devo ricorrere a un contabile, un geometra o un'agenzia per essere sicura di farlo senza problemi? Grazie per l'attenzione. Spero, a presto. In bocca al lupo.

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Gentilissima Antonella, grazie intanto dei bei complimenti!
Quello che ha pensato per l'affitto del suo immobile è corretto anche se dal punto di vista fiscale oggi potrebbe risultare più conveniente affittarlo ma con un contratto di 3 anni + 2 a canone concordato, potendo quindi applicare, al reddito annuo percepito, un'aliquota del 10% contro il 21% del contratto libero. Dovrebbe valutare poi l'esigenza dell'inquilino di prendere la residenza, l'imposta sui rifiuti, l'imu e le spese condominiali. Il nostro consiglio è di rivolgersi ad un'agenzia specializzata come quelle di Solo Affitti.

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