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Lo sfratto in 10 mosse.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 25, 2016
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sfratto per morosita: 10 mosse per uscirne

 

Manuale facile per sfrattare un inquilino moroso.

Ne siamo consapevoli, l’argomento sfratto non è mai tanto piacevole da affrontare, ma di fatto rimane tra gli argomenti di maggiore interesse. Sia per chi, proprietario di un immobile, si ritrova ad avere lo stesso occupato da qualcuno che non paga e rivendica il diritto a riappropriarsi di tale bene concesso, come sancisce la legge e il contratto stipulato, solo dietro il regolare pagamento di un compenso pattuito. Interessante anche per l’inquilino che si dovesse ritrovare nella difficile situazione di non poter più affrontare la spesa di un canone di affitto e quindi a subire una causa di sfratto.

Quali sono le mosse che dovrà fare il proprietario? Come potrà rispondere l’inquilino? le tempistiche?
Passo dopo passo si avanza verso lo sfratto. Riassumiamo i 10 principali step del processo di sfratto.

 

1. Inviare la lettera di sollecito:

se c’è un primo ritardo nel pagamento del canone di affitto, rispetto alla scadenza concordata, la prima e più semplice mossa è quella di inviare un atto ufficiale, quindi una raccomandata, per ricordare all’inquilino la scadenza appena passata e invitarlo, pertanto, a saldare quanto prima il debito. Se il passo per il proprietario è quello di inviare la raccomandata, per l’inquilino l’invito è a ritirare e leggere sempre la posta.


2. Scegliere un bravo avvocato:

se l’inquilino ha ignorato il sollecito e non giustifica il ritardo o se volete in ogni caso iniziare a tutelarvi, potete rivolgervi ad un avvocato che possa procedere con la causa di sfratto. Ricordiamo che in base alla legge 431/98 che regolamenta gli affitti abitativi il mancato pagamento anche solo di un mese di affitto concede al proprietario la possibilità di “intimare lo sfratto per morosità”. È importante scegliere attentamente un avvocato bravo, ma soprattutto specializzato in questo tipo di causa e che abbia esperienza, conoscendo bene la procedura e le tempistiche.


3. Messa in mora:

ora sarà l’avvocato scelto ad inviare all’inquilino una lettera, con carattere ufficiale. Nella lettera, ai sensi e per gli effetti dell’ art. 1219 e ss. c.c., si intimerà il debitore/inquilino a saldare quanto dovuto (si deve documentare il rapporto in base al quale si avanza tale richiesta) e si indica la data ultima, oltre la quali si procederà rivolgendosi alle autorità giudiziarie.


4. Intimazione di sfratto:

l’inquilino riceverà sempre una lettera, ma una seconda lettera dal colore verde che contiene la convocazione in Tribunale con il titolo “Intimazione di sfratto per morosità” e la data in cui presentarsi per l’udienza davanti al Giudice.


5. La prima udienza:

stabilita la data e una volta comunicata all’inquilino, questi potrebbe non presentarsi e allora il Giudice può convalidare lo sfratto; oppure può presentarsi e dichiarare di essere disposto a saldare gli arretrati, richiedendo pertanto al Giudice (in virtù di determinate giustificazioni) di concedere il “termine di grazia”. Se il Giudice accoglie la richiesta, lascia all’inquilino di solito circa 3 mesi (possono diventare 120 giorni per casi particolari) per pagare il debito, ovvero canoni e/o oneri accessori non corrisposti, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuale e fissare già una seconda udienza.


6. Successive udienze:

se c’è stato un termine di grazia il Giudice verifica subito se effettivamente l’inquilino ha rimediato, pagando gli affitti arretrati e i relativi interessi. Se l’inquilino ha pagato integralmente quanto dovuto la causa di sfratto decade e il rapporto di affitto prosegue (il termine di grazia può essere concesso per un massimo di tre volte in un quadriennio). Se l’inquilino non ha pagato, allora, il Giudice convalida lo sfratto, dichiarando risolto il contratto e fissa un termine per l’inizio della procedura di esecuzione dello sfratto, alla fine della quale l’inquilino dovrà liberare la casa.


7. Precetto:

una volta ottenuto il titolo esecutivo va notificato presso il domicilio dell’inquilino l’”atto di precetto” con cui si intima all’inquilino di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica.


8. Esecuzione:

se l’inquilino non lascia spontaneamente l’immobile entro la data indicata, viene inviata una successiva lettera con cui l'ufficiale giudiziario comunica il giorno in cui si recherà nell'immobile per eseguire forzatamente e materialmente lo sfratto. Prima di poter eseguire lo sfratto potrebbero succedersi diversi accessi dell'Ufficiale Giudiziario.


9. Verbale di rilascio:

lo sfratto può considerarsi concluso ed eseguito quando l’Ufficiale Giudiziario redige e firma il verbale di rilascio immobile. Tale documento deve riportare, dettagliatamente, l’elenco di eventuali oggetti e mobili che l’inquilino non ha portato via e di cui il proprietario viene nominato custode.


10. Chiusura:

è importante ricordarsi di registrare presso l’Agenzia delle Entrate la chiusura definitiva del contratto, soprattutto per poter recuperare eventuali somme anticipate come tasse sui redditi non percepiti. Inoltre, per recuperare eventuale debito non ancora saldato, occorre procedere con la causa civile tra le parti (art. 669 cpc).

10 + o punto zero :

aggiungiamo un ultimo punto che riteniamo sia la mossa principale da fare: prevenire!!
Per questo rivolgendosi alle agenzie Solo Affitti da oggi con affittosicuro Tutela Uno ogni contratto è garantito, senza costi aggiuntivi.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (29)

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Salve, ho stipulato un contratto di locazione abitativo con una cittadina nigeriana pur avendo fatto le trattative con uomo, sempre nigeriano, dato che questa signora parla pochissimo l'italiano. Questo uomo, che si è spacciato per suo marito, ho scoperto in seguito non esserlo ed ora è irreperibile.
Mi hanno anche dato una dichiarazione dei redditi di tale signora che ho scoperto in seguito non essere stata mai inviata all'agenzie delle entrate. Temendo inoltre un probabile giro di prostituzione, considerando la provenienza di questa signora ed il fatto di aver scoperto, in seguito, essere analfabeta, sono andato dalla Polizia e dai Carabinieri per far presente la cosa ma mi è stato detto che possono fare ben poco e di trovare un modo per risolvere il contratto consensualmente.
Ho cercato di portare questa signora dai carabinieri per chiarire la faccenda della dichiarazione dei redditi falsa ma, arrivati davanti la caserma è scappata e da allora è irreperibile.
Il contratto è registrato con decorrenza primo Maggio, mi è stata data la cauzione ed il mese di Maggio pagato, ho dato le chiavi alla signora ma non si è più trasferita nella mia abitazione e continua ad essere irreperibile.
Mi chiedevo se c’è un modo per chiedere la risoluzione del contratto di locazione abitativo o se devo attendere che suddetta signora mai trasferitasi nella mia abitazione non paghi una mensilità e quindi procedere, paradossalmente, con una procedura di sfratto per morosità per un inquilino che non si è di fatto trasferito nell’immobile .
Grazie.

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Gentile Angelo, considerando che le è stato presentato un documento falso e che nessuno per ora è andato nel suo immobile, direi che può chiedere un annullamento del contratto, magari rivolgendosi ad un avvocato che possa inviare apposita documentazione; considerato il rilascio delle chiavi potrebbero consigliarle di cambiare la serratura.

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Salve, noi abbiamo affittato la casa ad una famiglia che non paga affitto dal mese di agosto 2018, siamo arrivati all atto di precetto e pare che ci sarà l intervento dell ufficiale giudiziario a metà febbraio (date sempre modificate prima era fine dicembre, poi inizi gennaio, poi 21 gennaio ora febbraio!!??mahhh)ma intanto i vicini , tutti, ci hanno assicurato che hanno traslocato a novembre.Loro non ce lo hanno comunicato, non ci hanno consegnato chiavi, hanno ancora la residenza nel mio appartamento, ce l hanno a morte con noi x via dello sfratto , sono degli squilibrati e loro essendo completamente nullatenenti non hanno nulla da perdere se poi slla fine risulteranno 6 o 8 o 10 mesi non pagati....la mia domanda è: se al primo appuntamento con l ufficiale giudiziario loro non dovessero aprire la porta(ovvio, non abitano più li) è vero che si puo tragicamente rinviare ad altra data????!
Ma la casa è vuota, non vedo perché!! Mi serve!!!
Loro me la vogliono far pagare ripeto sono persone non a posto con la testa, infatti bambini sono seguiti dall assistenza sociale però dal canto loro sanno essere furbi....Però anch io ho un bambino piccolo adesso ed ho bisogno di quella casa in.centro, mi potete dire se è vero? Si può accellerare?E" sicuro che non abitano più li(meno male)ma non so dove siano andati, per quanto sono cattivi non mi meraviglierei se il giorno dello sfratto esecutivo lui si faccia trovare li fingendo di abitarci e rimandare tutto ad altra data, ma se questo dovesse avverarsi , potrei chiamare i carabinieri e far perquisire la casa e dimostrare che non ci sono letti, mobili etccc?Grazie

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Gentile Anita, il suo legale dovrebbe preoccuparsi di far avere tutta la documentazione prima della visita dell'ufficiale giudiziario, in modo che possa chiedere eventualmente di entrare per verificare lo stato della casa.

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Salve la mia proprietaria di casa mi ha mandato un avviso che devo lasciare la casa entro 30 giorni,premesso che io ho sempre pagato l’affitto puntuale e continuo a pagarlo
Volevo sapere come fare per prolungare il tempo concesso.
PS: non ho il contratto d’affitto

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Gentile Alfredo, la prima mossa è proprio quella di avere un regolare contratto; quindi se ha una scrittura e documentazione del pagamento del canone si rivolga ad un'associazione di categoria degli inquilini come sunia e sicet per avere la loro assistenza e denunciare l'irregolarità.

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Buona sera
ho affittato con regolare contratto con formula cedolare secca un villino , "la persona" che ha stipulato il contratto ha pagato parte della prima mensilità, siamo già al terzo mese con due mesi scaduti ed il terzo che si avvicina. LE utenze, tranne la luce, sono purtroppo rimaste intestate a me perchè non ha volturato e io non riesco a distaccarle. ho inviato una raccomandata di sollecito delle due mensilità scadute , ora aspetto qualche giorno e poi mi rivolgo ad un legale per avviare lo sfratto. Le vorrei chiedere se esiste un registro dei cattivi inquilini, mi risulta purtroppo solo ora che il mio lo sa in maniera seriale , passa ogni anno in una casa diversa, con moglie e figli vine periodicamente sfrattato con tutto il fiolclore del caso. Sinceramente oltre alle mensilità penso anche a quei 3 bambini che vivono periodicamente una situazione simili. Non potendomi però permettere di mantenerli io sono costretto a procedere allo sfratto. ma come sia possibile che oltre a doverci pagare le tasse anticipatamente, spendere tempo e denaro, non esiste una legge più corretta che ci tuteli, lei pensi che io ci pago anche il mutuo su questo immobile . che consiglio può darmi per rendere le cose più veloci e meno dolorose per tutti? chiaramente lui dice di non preoccuparmi che pagerà.....
grazie mille

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Buongiorno Antonio, purtroppo al momento questa è la legge in vigore ed in effetti è una legge che lascia ai cittadini privati l'"onere" di sostenere situazioni di disagio di cui dovrebbe occuparsi direttamente il comune. Iniziano ad esserci registri di inquilini morosi, ma parliamo ancora id banche dati private, non riconosciute e non so quanto aggiornate.

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Salve volevo chiederle io sono in affitto o sempre pagato regolarmente ma da quando mi sono separato non o potuto piu essere regolare nei pagamenti io ultimamente lo pago ma alle volte dimezato perché devo dare mantenimento per mio figlio il lavoro e a contatto non guadagno molto il mio padrone di casa ora vuole darmi lo sfratto io in quanto tempo devo lasciare la casa grazie.

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Gentile Michele se viene avviata una causa di sfratto i tempi non sono brevi..si va in tutto su circa 8 mesi, avrà un termine di grazia entro cui pagare e poter eventualmente annullare lo sfratto.

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Buongiorno a tutti.
L agenzia immobiliare di quale mi sono fidato, ha affitato la mia casa a un inquilino che non ha pagato mai. Quindi si po credere che e stato tutto pensato da inizio come una truffa.
Dopo che mi sono accorto che mi hanno fregato, mi sono presentato a un avocato per procedere a lo sfratto e per recuperare le spese che ormai sono a circa 20.000 euro comprese spese di tribunale.
In prima fase avvocato mi ha promiso recupero di spese in prossimi 10 anni, perche ha vinto la causa, quindi si po procedere a pignoramento del quinto del stipendio.
Dopo un paio di mese, invece mi ha detto che e meglio renunciare, perche inquilino moroso, cambia spesso datore di lavoro, quindi e dificile seguirlo.
Quindi, un agenzia che truffa, e un avvocato che delude, e io con un grosso buco in tasca e con decinaia di giorni persi provando recuperare la mia casa.
In piu ho recensito con solo una stelina l agenzia, e mi trovo qui senza senza sapere cosa fare.

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Gentile Eugenio, capisco il suo disappunto e mi spiace per la situazione che immagino sia molto difficile. Di fatto il contratto rimane una scrittura tra le parti, quindi l'agenzia non ha una responsabilità diretta in questi casi, mentre il legale deve cercare di perseguire tutte le strade possibile per farle riavere il suo debito. Sappiamo bene che la morosità è il problema principale legato all'affitto e per questo da anni proponiamo sempre la copertura assicurativa con i prodotti di affittosicuro.

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Buon giorno.
Ho intrapreso la procedura di sfratto per morosità. Lo sfratto è già esecutivo (con formula esecutiva).
L inquilino risulta avere abbandonato l immobile da mesi ed è irreperibile.
L immobile è pertanto vuoto.
Posso riaffitarlo o devo aspettare gli accessi dell ufficiale giudiziario?
Se lo riaffitto e l ufficiale giudiziario durante gli accessi si rende conto della presenza dei nuovi inquilini cosa comporta a mio carico? La logica mi dice che prende atto che il precedente inquilino ha rilasciato l immobile ma vorrei una conferma.
Grazie.

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Gentile Alex, sarebbe meglio concludere la procedura di sfratto e quindi poi riaffittarlo; oppure dovrebbe in ogni caso comunicare all'ufficiale giudiziario che non deve più eseguire lo sfratto.

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Mia figlia si è fidata di una persona la quale ha subbaltato la casa del proprietario a lei mia figlia ha pagato 3mesi più 3 mesi di cauzione da dicembre , a inizio di mese corrente il proprietario della casa ha comunicato a mia figlia di non pagare più perché il affittuario non ha mai dato i soldi a lui e per questo motivo ha esercitato il diritto di sfratto. Che paura c'è per mia figlia? È possibile che venga messa in mezzo alla strada immediatamente

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Gentile Michele, il contratto principale comporterà che l'inquilino venga sfrattato; quindi sua figlia potrebbe trovare un accordo diretto con il proprietario per stipulare direttamente un nuovo contratto.

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Questi consigli valgono sia per un immobile di tipo abitativo che per uno ad uso industriale?
Oppure cambiano in base al tipo di locale?
Grazie e buona giornata.

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Buongiorno Gianni, in parte sì, diciamo che lo sfratto per un immobile non abitativo dovrebbe essere più facile, non prevede ad esempio la richiesta di un termine di grazia.

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Per sfrattare un uffici postale con contratto di locazione come si procede?

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Buongiorno George, si procede sempre con la causa di sfratto, per morosità se il problema è il mancato pagamento del canone o per finita locazione se il contratto è a termine ed è stato regolarmente disdettato.

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