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Locazione di immobile di interesse storico: come fare?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Novembre 03, 2016
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Vincolo Soprintendenza come affittare

Se è ben noto ai più che la vendita di un immobile “vincolato” (riconosciuto di interesse storico-artistico dalla Soprintendenza) comporti alcuni passaggi peculiari, non sempre è chiaro cosa specificamente comporti la locazione di un immobile del genere, sia a livello contrattuale che agevolativo che, infine, di obblighi comunicativi. Torniamo dunque su questo argomento, già affrontato tempo fa, per fornire un quadro generale di tutti gli aspetti coinvolti.

 

Tipologia contrattuale per la locazione di immobile “vincolato”

 

Per quanto riguarda il tipo di contratto da utilizzare abbiamo chiare indicazioni dalla legge 431/98 (art. 1 comma 2):

Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a)
ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge (contratti tipo).

Questo vuol dire che per la locazione di un immobile “vincolato” si possono scegliere due strade:

1) utilizzare un contratto tipo, dunque un 3+2, un contratto per studenti universitari o transitorio. Qualora si opti per questa soluzione (da valutare la convenienza, anche in base all’accordo territoriale e al canone che ne deriverebbe) tale contratto sarà soggetto alle regole per esso previste e (salvo che nel caso di contratto transitorio) si potrà anche accedere alla cedolare al 10% (qualora l’immobile si trovi in zona “ad alta densità abitativa”);

2) utilizzare un contratto “completamente libero”, che sarà soggetto esclusivamente all'applicazione delle norme del codice civile sulle locazioni (artt. 1571 e seguenti del cod. civ.). In tal caso l’autonomia sarà decisamente maggiore: il codice civile, infatti, non impone vincoli particolari, ad eccezione del limite massimo di durata, stabilito in 30 anni. Proprietario e inquilino che stipulano un contratto di questo genere, dunque, hanno facoltà di stabilire liberamente tutte le condizioni della locazione, dalla durata (entro i 30 anni), al rinnovo (che potrà essere automatico, a richiesta, oppure essere escluso), ai termini di disdetta, al canone di locazione, alle modalità di aggiornamento annuale del canone, e così via. In questa ipotesi, qualora il locatore opti per la cedolare secca, si applicherebbe l’aliquota del 21%, mentre decisamente maggiori sarebbero le agevolazioni in caso di regime tradizionale IRPEF.

Agevolazioni fiscali per immobile “vincolato” concesso in locazione

 

È prevista una particolare agevolazione IRPEF per i proprietari di immobili vincolati che decidono di concederli in locazione. A questo proposito infatti il D.L. 16/2012 ha introdotto una significativa novità: il reddito dei fabbricati di interesse storico o artistico concessi in locazione è costituito dal maggiore importo risultante a seguito del confronto tra la rendita catastale effettiva dell'immobile rivalutata del 5 per cento, rapportata al periodo e alla percentuale di possesso, e il canone di locazione ridotto del 35 per cento, rapportato alla percentuale di possesso.

In sostanza, il locatore pagherà le tasse solo sul 65% del canone percepito.

Tale agevolazione, sebbene ridotta rispetto a quella che esisteva in precedenza, è comunque maggiore a quella che, in caso di regime IRPEF, viene concessa ai locatori che decidano di utilizzare il contratto c.d. “a canone concordato” per immobili situati in comuni ad alta densità abitativa., e che consiste in una deduzione complessiva del 33,5% (il locatore paga le tasse sul 66,5% del canone percepito).

Obblighi comunicativi in caso di locazione di immobile “vincolato”

 

La  Legge 1 Giugno 1939, N.1089, aggiornata dal  Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio), prevedeva una serie di adempimenti legati alla natura dell’immobile. Il principale era il seguente:

Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione (ciò che avviene in caso di locazione) di beni culturali sono denunciati al Ministero (più precisamente al Sopraintendente per i beni architettonici del luogo ove si trova l’immobile).

La denuncia andava effettuata entro trenta giorni e, in mancanza, la norma prevedeva la pena della reclusione fino a 1 anno e la multa da euro 1.549,50 a euro 77.469.

Tuttavia, con l'entrata in vigore art. 4 comma 16 del decreto-legge n. 70/2011, convertito con legge 106/2011, l'adempimento sopra citato è stato modificato:

Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o, limitatamente ai beni mobili, la detenzione di beni culturali vanno denunciati al Ministero.

Pertanto non è più dovuta alcuna comunicazione al Ministero in caso di locazione di bene immobile vincolato (l'obbligo rimane solo per i beni mobili).

Registrazione del contratto di locazione di immobile “vincolato”

 

Nel caso si opti per il contratto completamente libero, per registrare con RLI utilizzare il codice L1, come per la locazione abitativa non agevolata. Qualora non si opti per cedolare secca l’imposta di registro sarà del 2% (senza alcuna agevolazione particolare, quindi).

Qualora invece si opti per un contratto 3+2 saranno previste (come sopra chiarito) le specifiche agevolazioni collegate a questi contratti nei comuni ad alta tensione abitativa, ovverosia cedolare al 10% o deduzione IRPEF del 35% (data la specifica previsione di cui sopra) con imposta di registro calcolata sul 70% del canone annuo. In tal caso il codice da utilizzare per la registrazione sarà L2.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (26)

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buongiorno ...vorrei avere delucidazioni al seguente caso grazie....ho fatto una compravendita di immobile vincolato con acconto per poi dare saldo passati i 60 gg con un intervento avveramento di condizione sospensiva...l'iimmobile acquistato era gia locato ed io ho iniziato a percepire la rendita dell affitto dellimmobile dal momento in cui e stato fatto lavveramento....pero una volta andato all esatto il calcolo dell'imu di detto immobile a mio carico faceva riferimento a partire dall atto di compravendita e non di avveramento....volevo sapere se e giusto che il calcolo dell'imu a mio carico quale possessore di immobile vincolato parta dall atto di comparvendita e se soprattutto la rendita per locazione di detto immobile mi venga riconosciuta invece dall atto di avveramento !!!grazie

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Gentile Gianvito il calcolo dell'Imu dovrebbe partire dal momento in cui c'è stato l'atto di compravendita quindi dal momento in cui lei è registrato come proprietario; sempre da quel momento può chiedere di ricevere i canoni di affitto.

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Salve, circa 10 anni fa ho proceduto all'acquisto di un immobile, al momento dell'atto il notaio ci informò che perchè la compravendita si perfezionasse avremmo dovuto attendere il vai libera del ministero per i beni cultrali.
Il mio immobile rientra quindi tra quelli di interesse storico?
Inoltre da circa 6 mesi ho locato lo stesso ad una società che svolge attività di b&b (quindi con contratto commerciale 8+8) posso comunque godere delle agevolazioni fiscali? Dovrò procedere ad una modifica o nuova stipula del contratto?
Da ultimo avendo sempre pagato IRPEF e IMU senza godere di alcuna agevolazione posso richiedere il rimborso di quanto pagato in più?

Garzie

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Buongiorno Matteo, da quanto dice l'immobile potrebbe far parte di quelli di interesse storico, ma per esserne certo deve verificarlo nella visura catastale. Parliamo per le agevolazioni, però, di immobili ad uso abitativo..e quindi per riduzioni Imu o cedolare secca ne sono escluse nel momento in cui si affitta ad una società.

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Salve, inanzi tutto grazie per la risposta, ho qualche dubbio circa la necessità che il contratto di locazione debba essere ad uso abitativo, nell'articolo non si fa menzione ad una distinzione fra immobili locati ad uso abitativo o ad uso commerciale, inoltre le agevolazioni per gli immobili storici sono previste anche per i soggetti IRES, pare strano quindi che una locazione commerciale non possa giovarne.

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le agevolazioni di cedolare secca e Imu valgono sicuramente solo per immobili ad uso abitativo, parlavamo di quelle.

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Buongiorno,
l'inquilino che abita in un a/9 storico, vincolato, con regolare contratto di affitto rif. articolo 1571 cc e succ., puo' avere l'agevolazione per abitazione principale in E71?

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Buongiorno Daniela, l'agevolazione compete in quanto usa l'immobile come abitazione principale.

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Buongiorno, ho appreso da poco tempo che un negozio di proprietà è vincolato (vincolo diretto Legge 1 Giugno 1939, N.1089), attualmente è locato con un contratto libero stipulato nel 1998. Non essendo a conoscenza del vincolo non ho mai goduto di alcuna agevolazione, vorrei sapere se:
- per poter dichiarare il 65% del canone in dichiarazione dei redditi posso mantenere l'attuale contratto o se devo farne uno nuovo
- se posso chiedere il rimborso delle tasse pagate in eccesso dichiarando il canone per intero per i 5 anni precedenti, visto che il vincolo risale a molti anni fa.
Grazie

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Gentile Massimiliano, il contratto rimane valido; potrebbe provare a chiedere la compensazione delle tasse pagate in più facendo riferimento al vincolo e alla data dello stesso.

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Le agevolazioni fuscali per previste per l'immobile vincolato valgono anche se è categoria A/8 o A/9 , cioè bene di lusso?
Grazie

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Gentile Carlo, per immobile vincolato si intendo quelli in categoria A/1, A/8 e A/9.

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Salve, chiedo gentilmente alcune informazioni: giunto alla scadenza dei primi 4 anni di un contratto di locazione uso abitativo (4+4), dovendolo prorogare, posso effettuare la proroga avvalendomi della cedolare secca anche se per il primo quadriennio è stata pagata la registrazione "intero periodo" con F 24 elide? In tal caso occorre fare qualche comunicazione al conduttore? Grazie, saluti

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Gentile Francesco, al momento della proroga può scegliere un diverso regime fiscale, la registrazione riguardava solo i primi 4 anni. Ora deve mandare raccomandata all'inquilino e presentare modello Rli presso l'Agenzia delle entrate.

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Ringrazio per la cortese attenzione, potrebbe suggerirmi un fac simile di comunicazione da far pervenire al conduttore? Bisogna attendere una sorta di riscontro/adesione da parte dello stesso? La comunicazione va fatta entro dei termini prestabiliti? E' possibile anche formalizzare il tutto tramite RLI web? Grazie, cordialità

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Gentile Francesco, la comunicazione è una lettera, da inviare tramite raccomandata, in cui comunica la volontà di aderire alla cedolare secca e quindi rinunciare agli aggiornamenti Istat; la cosa deve avvenire entro i 30 giorni dalla proroga; è possibile certamente procedere con Rli web.

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Salve, se uno paga le tasse sul 65 per cento del canone di locazione, a quanto ammontano le tasse?

Sul 65% quant'è la percentuale delle tasse?

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Gentile Giacomo, il 65% del canone annuo che riceve è la percentuale che viene tassata; vuol dire che tale reddito si somma ai suoi redditi personali e sconta le aliquote relative a seconda degli scaglioni.

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Sono in procinto di acquistare un appartamentino vincolato. Che agevolazioni ho per la compravendita e per l'affitto, ad oggi, rimane quanto detto precedentemente? Posso cambire contratto agli inquilini già esistenti una volta fatto il rogito?

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Gentile Giovanna, dal punto di vista dell'affitto le agevolazioni prevedono che:
[/list]il reddito dei canoni percepiti è pari al canone di locazione ridotto forfettariamente del 35%, se superiore al reddito medio ordinario determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo;

[/list] che si possano detrarre dalle imposte sui redditi le spese di manutenzione, restauro e conservazione del bene immobile vincolato.
Per l'acquisto si prevede una riduzione al 50% dell'aliquota sull'imposta di registro dovuta in caso di trasferimento dell'immobile.

Non è possibile, invece, cambiare il contratto in essere che rimane invariato per durata e canone.

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Sono a cortesementechiede la normativa relativa al contratto di locazione in palazzo storico notificato non ad uso residenziale, ma altro (commerciale, ricettivo, direzionale,didattico, ecc.), o dove posso reperirla.
In attesa, ringrazio sentitamente e saluto.

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Gentile Benjamin, per i contratti ad uso diverso dall'abitativo deve fare riferimento agli articoli 27 e seguenti della legge 392/78.

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Buon giorno, stò definendo la locazione di un alloggio Demanio Storico contratto 4+4. mi hanno proposto un canone ricavato dalla superficie totale compresi muri perimetrali e di confine per € 4,6 mq mese, sup. totale mq 191 determinata dall'UTE, mentre quella calpestabile e di mq 158. Un consiglio mi sarebbe molto utile.
Grazie Carlo

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Gentile Carlo se il riferimento è ad un canone concordato deve trovare l'accordo territoriale di riferimento e verificare sia il modo di calcolare la superficie (di solito le pertinenze vengono conteggiate con diverse percentuali) che il valore al metro quadro. Se si tratta di un canone libero, invece, il valore è appunto una libera pattuizione; il calcolo della superficie, invece, di solito tiene conto di quella commerciale.

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