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Mensilità piena o frazionata: come calcolare il canone per il periodo di preavviso di disdetta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 06, 2015
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Ci siamo occupati spesso dell'argomento "disdetta" che genera sempre molti dubbi da parte dell'inquilino che necessita di lasciare l'immobile preso in affitto e da parte del proprietario, che si ritrova a dover ricominciare la ricerca di un nuovo inquilino e a dover verificare con attenzione lo stato dell'immobile, nonché eventuali debiti residui dell'inquilino. Ma uno degli argomenti che porta maggiormente le parti a discutere, quando è ora di dirsi addio, riguarda proprio la data di scadenza del periodo di disdetta e di conseguenza la quota di affitto che l'inquilino deve versare. Il dubbio è tra la mensilità piena, anche se occupo l'immobile per soli pochi giorni, o una frazione del canone calcolata esattamente sui giorni goduti?

Buongiorno,
vi disturbo perché sono in difficoltà con il proprietario della casa in cui siamo in affitto (decorrenza contratto 1.1.11).
La proprietà pretenderebbe il pagamento del mese di maggio anche se i 6 mesi di preavviso (come stabiliti dall'art 8 del contratto di locazione) si perfezionano il 7 maggio (data di ricezione della raccomandata per la disdetta); in genere i pagamenti dell'affitto per il mese di competenza (pagamento anticipato sulla mensilità) avviene entro il 5 di ogni mese (come stabilito dall'art 2 del contratto stesso).
I pagamenti ovvero il nr di mensilità pagate dal giorno della raccomandata sono:
entro il 5 novembre (1 mese)
entro il 5 dicembre (2 mesi)
entro il 5 gennaio (3 mesi)
entro il 5 febbraio (4 mesi)
entro il 5 marzo (5 mesi)
entro il 5 aprile (6 mesi)
sarebbe così gentile di dirmi cosa ne pensa?
Ci sono riferimenti normativi che dirimono la questione? Non dovremmo pagare al limite un canone per i gg che mancano al perfezionamento dei 6 mesi (dall'1 al 7 maggio ovvero 7 giorni)?
Ringrazio anticipatamente per un vostro gentile riscontro,
cordiali saluti
Arianna

 

Carissima Arianna
usiamo il suo quesito per rispondere a molti lettori che in effetti si trovano nelle condizioni di dover dare disdetta in momenti diversi rispetto alle scadenze contrattuali. Possiamo dirle che il suo ragionamento è del tutto corretto e quindi, data la facoltà concessa all'inquilino di poter dare disdetta in qualsiasi momento, è giusto che la raccomandata venga inviata appena presa la decisione di interrompere il contratto di locazione in corso. Il periodo dei sei mesi di disdetta vanno calcolati dal momento della ricezione di tale raccomandata nelle mani delle proprietà, quindi di fatto dalla data riportata nella cartolina di ritorno della raccomandata inviata. Per i giorni, eventualmente eccedenti, rispetto alla mensilità intera versta di solito in maniera anticipata, è giusto riconoscere il canone frazionato per i giorni realmente goduti. Quindi nel suo caso concreto per i 7 giorni sui 31 di maggio; supponendo un mensile di 500 euro sarebbero 113 euro, ricavati da 500/31 * 7.


Il riferimento normativo a cui attingere è direttamente contenuto nella Legge 431/98, che norma le locazioni ad uso abitativo, nell'articolo 3, ultimo comma, che dice: "il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Il qualsiasi momento esclude un'interpretazione diversa e permette all'inquilino, se ci sono gravi ed oggettivi motivi, di comunicare la disdetta non preoccupandosi della data di scadenza e/o decorrenza del contratto. Dal momento in cui il proprietario viene a conoscenza di tale volontà, o meglio necessità, deve calcolare 180 giorni, ovvero 6 mesi , come data in cui l'inquilino si impegna a liberare l'immobile. Non sarebbe giusto, pertanto, chiedere ad un inquilino di pagare per un'intera mensilità dal momento in cui l'immobile viene liberato primo e di fatto quindi l'inquilino non avrà più disponibilità e non godrà del bene.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (106)

  1. Mary

Salve,
avrei bisogno di una conferma, ho inviato raccomandata con ricevuta di ritorno di disdetta di contratto di locazione libero ad uso abitativo in data 26/02/2018 ed è stata ricevuta dal proprietario in data 1/03/2018. Il pagamento del...

Salve,
avrei bisogno di una conferma, ho inviato raccomandata con ricevuta di ritorno di disdetta di contratto di locazione libero ad uso abitativo in data 26/02/2018 ed è stata ricevuta dal proprietario in data 1/03/2018. Il pagamento del canone è da affettuarsi il primo di ogni mese. Devo dare tre mesi di prevviso.
Vorrei capire se devo pagare fino a maggio 2018 o fino a giugno 2018 per il preavviso dei tre mesi.
Vorrei inoltre sapere se bisogna comunque pagare l'imposta di risoluzione anticipata da versare all'Ufficio del Registro avendo stipulato il contratto in regime agevolato della cedolare secca. In caso bisogna pagare l'imposta di risoluzione anticipata, entro quando bisogna pagarla.
Grazie per la risposta e per i chiarimenti.

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  1. Isabella Tulipano    Mary

Gentile Mary la sua disdetta di tre mesi si conclude il 31 maggio, quindi deve pagare marzo, aprile e maggio e liberare entro fine maggio. In regime di cedolare secca non paga l'imposta di registro, ma deve in ogni caso registrare la risoluzione...

Gentile Mary la sua disdetta di tre mesi si conclude il 31 maggio, quindi deve pagare marzo, aprile e maggio e liberare entro fine maggio. In regime di cedolare secca non paga l'imposta di registro, ma deve in ogni caso registrare la risoluzione presso l'agenzia delle entrate.

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  1. Fabiola

Salve ...L inquilina ha fatto disdetta con a/r che ho ricevuto il 27 febbraio se devo calcolare 180 gg di preavviso quando dovrebbe effettivamente liberare L appartamento e consegnarmi le chiavi??

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Gentile Fabiola, il preavviso scade il 26 agosto, giorno entro cui, salvo diverso accordo, l'immobile va liberato e consegnate le chiavi.

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  1. Ivan

Ciao mi chiamo ivan e ho un problema con la risoluzione del contratto! Io ho dato disdetta del contratto il 19/06/2017 con raccomandata a mano, adesso 13/12/2017 mi trovo che l'agenzia con la quale ho il contratto mi chiede le chiavi...

Ciao mi chiamo ivan e ho un problema con la risoluzione del contratto! Io ho dato disdetta del contratto il 19/06/2017 con raccomandata a mano, adesso 13/12/2017 mi trovo che l'agenzia con la quale ho il contratto mi chiede le chiavi anticipatamente e in più tutta la mensilità di dicembre perché chiude per ferie io però non godo del bene che pago se le chiavi le do adesso e pago tutta la mensilità ci sono articoli di legge che posso presentare domani al colloquio per la consegna delle chiavi per avere la giusta quota del mese da pagare? E ci sono articoli di legge che dicono effettivamente se la disdetta del mese parte dal momento della consegna della disdetta o se partono dal mese successivo perché mi sembra che l'agenzia si stia approfittando della mia ignoranza in materia... grazie

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  1. Isabella Tulipano    Ivan

Buongiorno Ivan, il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata e salvo diversi accordi ci sono sei mesi in cui lei può trattenere le chiavi e l'utilizzo; dal momento in cui riconsegna il bene non dovrebbe...

Buongiorno Ivan, il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata e salvo diversi accordi ci sono sei mesi in cui lei può trattenere le chiavi e l'utilizzo; dal momento in cui riconsegna il bene non dovrebbe più pagare il canone. Non trova dei riferimenti normativi oltre quelli relativi al recesso, ma al più delle sentenze, tipo Cassazione (sentenza n. 6467/2017)

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  1. Loredana

Buongiorno Isabella, sono a porle il seguente quesito:sono locatore di un appartamento dato in affitto con contratto scadente il 14/12/2017 mi perviene raccomandata per recesso anticipato al 02/11/2017 dal conduttore che mi ha lasciato...

Buongiorno Isabella, sono a porle il seguente quesito:sono locatore di un appartamento dato in affitto con contratto scadente il 14/12/2017 mi perviene raccomandata per recesso anticipato al 02/11/2017 dal conduttore che mi ha lasciato l'appartamento il 15/11/2017, ho già provveduto a pagare €67,00 vorrei sapere come devo comportarmi per la cauzione versata, premetto che la casa è stata lasciata sporca e con qualche danno.Faccio presente che, il contratto veniva rinnovato anno per anno in quanto la signora non aveva contratto di lavoro a tempo indeterminato. Mille grazie per la risposta.

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  1. Loredana    Loredana

Grazie Isabella per la risposta celere ma, per il mancato preavviso non devo trattenere nulla??Mi ha avvisato con due mesi e mezzo di ritardo!!Mille grazie.

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Se non ha rispettato il preavviso può trattenere il deposito, sempre che l'immobile non sia stato riaffittato.

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Buongiorno Loredana, dovrebbe conteggiare a quanto ammontano le spese per la pulizia della casa e quindi scalarle dal deposito. la parte residua andrà restituita all'inquilina. I 67 euro erano in ogni caso a carico dell'inquilina uscente.

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  1. Francesca

Buongiorno Le scrivo per avere un Suo parere in merito ad un affitto. Io e il mio ragazzo ci siamo trasferiti da poco in una nuova cittadina ed essendo lui un professore abbiamo la necessità per il momento di affittare un monolocale per 1 mese....

Buongiorno Le scrivo per avere un Suo parere in merito ad un affitto. Io e il mio ragazzo ci siamo trasferiti da poco in una nuova cittadina ed essendo lui un professore abbiamo la necessità per il momento di affittare un monolocale per 1 mese. La questione è lunga perché lui in realtà ha un contratto di 8 mesi, ma per temporanee difficoltà legate al Ministero dell'Istruzione non abbiamo una certezza tale da affittare per un così lungo periodo, senza togliere il fatto che la caparra richiesta sarebbe esorbitante. Per arrivare al punto, noi abbiamo trovato un appartamento il cui affitto è di 450 euro al mese; l'Agenzia immobiliare ci ha detto che si sarebbe informata sulla possibilità di stipulare un contratto di un mese. a seguito ci ha informati che non era possibile, il minimo è tre mesi con disdetta di uno. Io a settembre ho però affittato un monolocale per un solo mese attraverso una agenzia; forse non si trattava di un contratto registrato, ma di uno magari Inter nos. Vorrei sapere se effettivamente non esiste un affitto del genere oppure se proprietà e/o agenzia non vogliono farlo.
P.S: preciso nell'affitto di un mese, quello di settembre, ho pagato affitto anticipato, caparra pari ad un ulteriore mese di affitto e costi di Agenzia.
La ringrazio anticipatamente per un Suo eventuale riscontro.
Francesca

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Gentile Francesca, in realtà è possibile stipulare un contratto anche di un solo mese, se tale è l'esigenza. Semplicemente dovrà cercare immobili in cui è possibile permanere anche solo per poco tempo, oppure agenzie che si occupano di affitti brevi.

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  1. Antonio

Buongiorno signora Isabella, vorrei sapere ho un regolare contratto di affitto 4x4 con scadenza 3/9/2018 ho ricevuto lettera di disdetta datata 29/9/2017 posso ritenerla valida visto che sono passati più di 20 giorni dai sei mesi di preavviso?

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Gentile Antonio, se non è stato rispettato il termine di preavviso può considerarlo non valido.

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  1. Mosca Flavia

il mio contratto scade a dicembre ,la casa sarà messa in vendita. devo comunque dare disdetta e pagare 6 mesi di affitto? Preciso che da 4 anni il contratto mi veniva rinnovato ogni anno..... grazie

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Gentile Flavia, il contratto di anno in anno non è regolare, ma a questo punto se per lei va bene andare a dicembre può accettare questa scadenza e quindi organizzarsi per liberare il bene in quel periodo.

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SALVE ISABELLA ,DAL 1989 CHE AFFITTO IL APTO ,LA PROPIETARIA MI MANDA UNA LETTERA DI VOLERE L'INMOBILE SALVO CHE IO NON SIA INTERESATA.NON TROVO IL CONTRATO MA SO CHE NON DOBREI PAGARE L'ULTIMI 2 MESI PER LA CAPARRA DATA NEL SUO MOMENTO .E COSI...

SALVE ISABELLA ,DAL 1989 CHE AFFITTO IL APTO ,LA PROPIETARIA MI MANDA UNA LETTERA DI VOLERE L'INMOBILE SALVO CHE IO NON SIA INTERESATA.NON TROVO IL CONTRATO MA SO CHE NON DOBREI PAGARE L'ULTIMI 2 MESI PER LA CAPARRA DATA NEL SUO MOMENTO .E COSI ?GRAZIE

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Gentile Ana, a chiusura del contratto la caparra va restituita se non ci sono danni all'immobile, oppure se siete in accordo può scalarla dalle ultime due mensilità di affitto.

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  1. Giulio

Salve, ho bisogno del vostro cortese aiuto:
Sono conduttore di un appartamento con contratto di affitto 3+2 e ho appena ricevuto raccomandata con regolari 6 mesi di preavviso dal locatore che mi informa la sua volontà di recedere dal contratto in...

Salve, ho bisogno del vostro cortese aiuto:
Sono conduttore di un appartamento con contratto di affitto 3+2 e ho appena ricevuto raccomandata con regolari 6 mesi di preavviso dal locatore che mi informa la sua volontà di recedere dal contratto in occasione della scadenza dei 3 anni (e quindi di liberare l'immobile entro il 31/12/2017) con generica motivazione di nuove esigenze abitative. Mi chiedevo se questo mi autorizza ad andare via prima se trovassi una nuova sistemazione o se devo comunque pagare tutti i canoni fino a scadenza e se posso chiedere di utilizzare le caparre per scontare gli ultimi 2 canoni? Grazie

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  1. Isabella Tulipano    Giulio

Gentile Giulio, per andar via prima dovrebbe a sua volta dare disdetta e rispettare i suoi termini di preavviso (sei mesi salvo diverso accordo); quindi per poter dare disdetta alla prima scadenza il proprietario deve però motivare la disdetta...

Gentile Giulio, per andar via prima dovrebbe a sua volta dare disdetta e rispettare i suoi termini di preavviso (sei mesi salvo diverso accordo); quindi per poter dare disdetta alla prima scadenza il proprietario deve però motivare la disdetta con una delle motivazioni previste dalla legge.

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  1. Marco

Gentile S.ra Tulipano le scrivo perché avrei bisogno di un suo parere.
Nello specifico, sono in affitto (cedolare secca) da novembre 2013 ed oggi, a quasi 4 anni di distanza, mi trovo a dover gestire una controversia con il mio attuale...

Gentile S.ra Tulipano le scrivo perché avrei bisogno di un suo parere.
Nello specifico, sono in affitto (cedolare secca) da novembre 2013 ed oggi, a quasi 4 anni di distanza, mi trovo a dover gestire una controversia con il mio attuale proprietario di casa. Premettendo che nel corso dei 4 anni non sono mai stato moroso sia in termini di pagamento canoni (il 7 di ogni mese) che di oneri accessori, per ragioni lavorative ho avvertito l'esigenza di dover cambiare casa. Di tale decisione ho dato pronta comunicazione al mio proprietario sia telefonicamente (6/1/17) e sia a mezzo A/R nella quale non ho citato la causale "per gravi motivi" (art menzionato anche nel contratto) anche perché da parole del proprietario trattavasi di una pura e semplice formalità visti gli ottimi rapporti tra noi intercorrenti (inviata il 17/1 e ricevuta il 20/1). A fronte della mia comunicazione, il proprietario inizialmente si è dimostrato estremamente disponibile tanto da rassicurarmi su eventuali future esigenze d'uscita anticipata (ante 6 mesi previsti da crt). A fine marzo, a termine di un sopralluogo dell'agente immobiliare incaricato di trovare un nuovo inquilino, quest'ultimo mi informa addirittura che il proprietario aveva previsto una mia uscita anticipata in maggio 17. A metà aprile, come da accordi intercorsi, il proprietario si reca presso la mia abitazione per verificare la presenza di possibili danni all'immobile (inesistenti) e mi conferma la sua disponibilità di scontare quota parte della caparra (2 mesi) con le mensilità di maggio e giugno (in questo modo, su sua specifica richiesta, l'avrei aiutato nel dilazionare la somma da restituirmi). Fortunatamente a fine aprile trovo la nuova casa e forte delle precedenti rassicurazioni la blocco e ne do pronta informazione al mio proprietario. Quest'ultimo, all'atto della comunicazione, nega tutto quanto assicuratomi nei mesi precedenti, vietandomi l'uscita anticipata e richiedendomi il pagamento delle mensilità di maggio, giugno e luglio (neanche quota parte ma l'intera mensilità!!). Consapevole che la giurisprudenza può non aiutarmi, le chiedo se esiste un riferimento normativo al quale appellarmi per tutelare la mia persona da questo comportamento mendace e illusorio. Ad oggi, a causa di quanto suindicato, mi trovo in una situazione economica che non mi consente di sostenere contemporaneamente il pagamento per 3 mesi dei canoni dei due appartamenti oltre che delle spese necessarie per caparra nuova casa + spese di avviamento. Spero possa aiutarmi e illuminarmi su possibili futuri scenari qualora decidessi in via unidirezionale di lasciare casa nella prima meta di giugno (anziché il 31/7 come da richiesta del proprietario) scontando le mensilità di maggio e giugno con la caparra consegnata al proprietario in sede di sottoscrizione del contratto di locazione.
Nel ringraziarla della sua disponibilità, le porgo cordiali saluti.

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  1. Isabella Tulipano    Marco

Buongiorno Marco, purtroppo se non c'è un accordo o un nuovo inquilino il proprietario può pretendere il rispetto dei sei mesi; ora per lo stesso periodo, però, lei ha diritto di mantenere le chiavi e l'utilizzo del bene; quindi al più può usare...

Buongiorno Marco, purtroppo se non c'è un accordo o un nuovo inquilino il proprietario può pretendere il rispetto dei sei mesi; ora per lo stesso periodo, però, lei ha diritto di mantenere le chiavi e l'utilizzo del bene; quindi al più può usare questo argomento per cercare di liberare l'immobile prima e trovare qualcuno che prenda il suo posto.

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