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Mensilità piena o frazionata: come calcolare il canone per il periodo di preavviso di disdetta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 06, 2015
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Ci siamo occupati spesso dell'argomento "disdetta" che genera sempre molti dubbi da parte dell'inquilino che necessita di lasciare l'immobile preso in affitto e da parte del proprietario, che si ritrova a dover ricominciare la ricerca di un nuovo inquilino e a dover verificare con attenzione lo stato dell'immobile, nonché eventuali debiti residui dell'inquilino. Ma uno degli argomenti che porta maggiormente le parti a discutere, quando è ora di dirsi addio, riguarda proprio la data di scadenza del periodo di disdetta e di conseguenza la quota di affitto che l'inquilino deve versare. Il dubbio è tra la mensilità piena, anche se occupo l'immobile per soli pochi giorni, o una frazione del canone calcolata esattamente sui giorni goduti?

Buongiorno,
vi disturbo perché sono in difficoltà con il proprietario della casa in cui siamo in affitto (decorrenza contratto 1.1.11).
La proprietà pretenderebbe il pagamento del mese di maggio anche se i 6 mesi di preavviso (come stabiliti dall'art 8 del contratto di locazione) si perfezionano il 7 maggio (data di ricezione della raccomandata per la disdetta); in genere i pagamenti dell'affitto per il mese di competenza (pagamento anticipato sulla mensilità) avviene entro il 5 di ogni mese (come stabilito dall'art 2 del contratto stesso).
I pagamenti ovvero il nr di mensilità pagate dal giorno della raccomandata sono:
entro il 5 novembre (1 mese)
entro il 5 dicembre (2 mesi)
entro il 5 gennaio (3 mesi)
entro il 5 febbraio (4 mesi)
entro il 5 marzo (5 mesi)
entro il 5 aprile (6 mesi)
sarebbe così gentile di dirmi cosa ne pensa?
Ci sono riferimenti normativi che dirimono la questione? Non dovremmo pagare al limite un canone per i gg che mancano al perfezionamento dei 6 mesi (dall'1 al 7 maggio ovvero 7 giorni)?
Ringrazio anticipatamente per un vostro gentile riscontro,
cordiali saluti
Arianna

 

Carissima Arianna
usiamo il suo quesito per rispondere a molti lettori che in effetti si trovano nelle condizioni di dover dare disdetta in momenti diversi rispetto alle scadenze contrattuali. Possiamo dirle che il suo ragionamento è del tutto corretto e quindi, data la facoltà concessa all'inquilino di poter dare disdetta in qualsiasi momento, è giusto che la raccomandata venga inviata appena presa la decisione di interrompere il contratto di locazione in corso. Il periodo dei sei mesi di disdetta vanno calcolati dal momento della ricezione di tale raccomandata nelle mani delle proprietà, quindi di fatto dalla data riportata nella cartolina di ritorno della raccomandata inviata. Per i giorni, eventualmente eccedenti, rispetto alla mensilità intera versta di solito in maniera anticipata, è giusto riconoscere il canone frazionato per i giorni realmente goduti. Quindi nel suo caso concreto per i 7 giorni sui 31 di maggio; supponendo un mensile di 500 euro sarebbero 113 euro, ricavati da 500/31 * 7.


Il riferimento normativo a cui attingere è direttamente contenuto nella Legge 431/98, che norma le locazioni ad uso abitativo, nell'articolo 3, ultimo comma, che dice: "il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Il qualsiasi momento esclude un'interpretazione diversa e permette all'inquilino, se ci sono gravi ed oggettivi motivi, di comunicare la disdetta non preoccupandosi della data di scadenza e/o decorrenza del contratto. Dal momento in cui il proprietario viene a conoscenza di tale volontà, o meglio necessità, deve calcolare 180 giorni, ovvero 6 mesi , come data in cui l'inquilino si impegna a liberare l'immobile. Non sarebbe giusto, pertanto, chiedere ad un inquilino di pagare per un'intera mensilità dal momento in cui l'immobile viene liberato primo e di fatto quindi l'inquilino non avrà più disponibilità e non godrà del bene.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (124)

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Buongiorno.. Stavo cercando delle info e mi sono imbattuta in questa pagina... Il mio problema è questo io sto in un appartamento di 30mq e siamo in 3 io mio marito e mio figlio di 8 mesi io ho fatto disdetta già due volte la prima volta non trovavo la casa e adesso finalmente l'ho trovata premetto che non me ne vado solo xke é piccola ma perché c'è muffa e anche umidità (anche se il mio padrone di casa a senso suo dice che non fa male... Ma lasciamo perdere) ora il problema sono 3
1 la mia scadenza é il 4 giugno la coppia della nuova casa va via entro il 30 giugno anche se sta cercando di lasciarla un po' prima quindi io dovrei restare qua tipo 2 settimane quanto dovrei dare a lui? Il mio padrone di casa mi ha detto essendo che resti dopo il 4 giugno mi paghi tutto il mese in nero senza fare bonifico o assegno io pago 500+ 50 di condominio
2 nella casa ci sono mobili degli anni 80 da quando noi viviamo qua e in ottimo stato anche xke ho dovuto strofinare ma cmq dopo qualche mese che ero qua si è rotto lo sportello nel freezer (ho un minibar degli anni 80) ho fatto presente ma nulla non penso che ci siano pezzi di cambio anche xke si sono rotti sicuramente x usura anche perché qualcuno era già rotto l'entrata dove vanno i piolini sono tutte cose di plastica... Se io non riesco a riparare ed essendo a mio avviso usura lui si può tratterei soldi dalla caparra?
3 altro giorno mi ha chiamato x dirmi che vuole le chiavi a metà giugno perché deve partire ma appena gli ho detto appena firmo il contratto le faccio sapere quando gli è le posso lasciare essendo che ancora non so con certezza la data e ci mettiamo d'accordo per le chiavi e per la restituzione delle caparre e lui mi ha detto ah già le caparre e abbiamo chiuso il discorso... Io non vorrei che essendo che dopo 2 anni mezzo lascio l'appartamento dopo un preavviso di 12 mesi lui non mi ridà nulla in dietro a parte il freezer e tutto ok per le bollette saldero con le caparre che hanno voluto le varie compagnie.... Scusate il lungo messaggio ma ho bisogno di consigli e chiarimenti

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Buongiorno, la questione è che per andar via deve trovare un accordo sulla proprietà; diciamo che potrebbe rimanere qualche giorno in più calcolando un aumento del 20% su quanto paga normalmente; in ogni caso andrebbe registrata la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate. Sulla caparra il proprietario potrebbe contestare dei danni, ma anche lei potrebbe opporsi.. magari se ha il dubbio che non le venga restituita la cifra intera potrebbe scontarla dalle ultime due mensilità da pagare.

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Ciao mi chiamo Claudio, ti chiedo un chiarimento: ho un contratto per un posto letto in un appartamento condiviso che scade a settembre, ho chiesto il recesso che prevede 6 mesi di preavviso quindi dovrò pagare il canone fino a settembre, la mia domanda è questa, visto che io non risiedo più nell'appartamento devo pagare anche le spese condominiali per consumi di gas luce acqua?

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Gentile Claudio, finché rimane titolare del contrattato è tenuto anche al pagamento degli oneri accessori. Eventualmente può valutare di trovare qualcuno che prenda il suo posto prima di settembre.

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Buona sera.Mio padre è assegnatario di una casa dell' ex IACP ( oggi Arca Capitanata). Dopo aver fatto richiesta di riscatto dell'immobile in data 6 dicembre, ha provveduto ad acquistare l'immobile con atto notarile il 6 dicembre u.s..
L'Arca Capitanata ha preteso che venisse pagato la rata intera del canone di dicembre 2018, pur avendo utilizzato in fitto l'alloggio solo fino al 6 dicembre, essendone diventato proprietario in tale data.
E' corretto la richiesta di Arca Capitanata di pagamento del canone intero per il mese di dicembre 2018? Qualora ciò non fosse legalmente corretto, può mio padre richidere il rimborso della differenza indebitamente versata?
Grazie e saluti.

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Buongiorno, il canone di affitto va sempre proporzionato ai giorni di reale utilizzo; quindi i sei giorni di dicembre se dopo ne è diventato proprietario.

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Buongiorno.

Se l`inquilino da disdetta e mi vuole ridare le chiavi subito posso incassare I sei mesi di preavviso e contemporaneamente affittare a un altro inquilino? Come regolarizzerei il doppio pagamento con l`agenzia delle entrate? Grazie.

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Gentile Matteo, dal momento in cui riaffitta il suo appartamento non può più prendere i soldi dell'altro inquilino; al più potrebbe trattenere parte del deposito se siete in accordo come una sorta di risarcimento.

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Buongiorno, stavo cercando info sull'affitto e ho trovato il suo articolo. Ho 20 anni non saprei a chi domandare hahah. Questa è la situazione: sono in affitto a Milano per studio. Il mio contratto é iniziato il 1° ottobre 2018. Peró adesso devo distirlo perché mi hanno assegnato una residenza universitaria. Il proprietario è stato molto disponibile ed ha accettato. Il problema é qui: io ho pagato già tutto il mese di novembre. Ma ne usifrirei solo per pochi giorni ancora. Lui dice che non può restituirmi i giorni che restano del mese di novembre. È così?

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Buongiorno Ann, in effetti il proprietario le è venuto incontro.. di solito il periodo di disdetta è di tre mesi, quindi aver accettato una disdetta così veloce è stato già un modo di venirle incontro.

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Buonasera, ho un contratto d'affitto in scadenza a luglio 2019.
La proprietà dell'immobile ad aprile 2018 mi manda una raccomandata dove mi avvisa che la casa verrà messa in vendita e da il diritto di prelazione.
Io non sono interessata all'acquisto e ho trovato un altro appartamento.
Ho mandato la disdetta a Ottobre 2018( sul contratto c'è scritto 6 mesi prima) scrivendo che intendo lasciato iate l'appartamento a fine gennaio 2018. Devo pagare ugualmente fino ad Aprile 2019 anche se per 3 mesi non usuifriro dell'appartamento?..grazie ?

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Gentile Nicoletta, salvo diverso accordo con la proprietaria dovrebbe pagare anche gli ultimi tre mesi; mesi per cui avrebbe ancora la disponibilità dell'immobile.

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Salve. Ero in cerca di info in merito alla mia problematica e mi sono imbattuto in questa pagina. Spero possiate togliermi questo dubbio.
Ho sempre pagato in modo puntuale la rata di affitto. Questo mese per la prima volta in vita mia a causa di improvvise ristrettezze economiche ed improvvise situazioni non riuscirò a pagare la rata di 350€ ma potrò dare soltanto 200€.
Rischio qualcosa? Posso fare una cosa del genere? Magari le 150€ mancanti le daro' a dicembre con la tredicesima?
Spero che quanto prima possiate rispondermi perché la scadenza è tra un paio di giorni e vorrei capire se posso fare questa proposta al proprietario. Mille grazie

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Gentile Andrea, diciamo che considerando la sua precedente puntualità e l'onestà con cui preannuncia tale situazione, il proprietario credo possa venirle incontro. Di fatto al momento il proprietario non potrebbe avviare una causa di sfratto, ma se la cosa dovesse ripetersi allora la prospettiva è quella.. o di una causa per grave inadempienza. In ogni caso se la cosa si risolve con un piccolo ritardo credo non dovrebbero esserci particolari problemi.

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Buongiorno Isabella,
al fine di effettuare lavori di ristrutturazione presso il mio appartamento ho avuto la necessità di prendere in affitto un appartamento per un periodo limitato di tempo. Il proprietario (un avvocato), consapevole che avevo bisogno dell'alloggio per un tempo ristrettissimo (2/3 mesi massimo), ha pensato che la soluzione migliore fosse un contratto di locazione 4+4 con opzione per cedolare secca, specificando un preavviso di 10 giorni per il recesso anticipato dal contratto. Il contratto ha avuto inizio il 1 giugno ed ora, in prossimità del termine dei lavori, ho pre-preavvisato il proprietario che molto probabilmente lascerò l'appartamento a metà agosto e che nei prossimi giorni invierò il preavviso per il recesso anticipato: mi ha risposto che comunque la disdetta opererà a partire dal 1 settembre e che quindi il mese corrente lo devo pagare per intero. E' corretto e soprattutto legale tutto ciò? Se per ipotesi dovessi inviare oggi il preavviso e liberare l'appartamento prima del 15 agosto, non dovrei pagare metà mese o comunque i giorni di effettivo utilizzo? Ringrazio anticipatamente per le informazioni e consigli.
Saluti,
Marco

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Buongiorno Marco, in effetti la competenza del pagamento dovrebbe limitarsi ai giorni in cui effettivamente utilizza il bene e soprattutto in linea con il preavviso concordato, molto breve per essere, ma se accordatole dal proprietario allora può considerarlo valido.

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Ciao,

Avevo affittato una casa per 9 mesi (1 novembre 2018 - 31 luglio 2019). Ho chiesto una risoluzione anticipata del contratto il 21 maggio 2018 con una raccomandmandata che il proprietario ha ricevuto il 22 maggio 2018. Il contratto prevedeva che dovevo dare un preavviso di un mese, quindi devo svuotare la casa il 22 giugno. Il proprietario afferma tuttavia che devo pagare per tutto il mese di giugno (non solo 22 giorni). È corretto?

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Buongiorno, in realtà deve pagare solo per i 22 giorni in cui occupa il bene e non per l'intera mensilità, considerando che ha già pagato per il precedente mese per intero.

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Salve,
avrei bisogno di una conferma, ho inviato raccomandata con ricevuta di ritorno di disdetta di contratto di locazione libero ad uso abitativo in data 26/02/2018 ed è stata ricevuta dal proprietario in data 1/03/2018. Il pagamento del canone è da affettuarsi il primo di ogni mese. Devo dare tre mesi di prevviso.
Vorrei capire se devo pagare fino a maggio 2018 o fino a giugno 2018 per il preavviso dei tre mesi.
Vorrei inoltre sapere se bisogna comunque pagare l'imposta di risoluzione anticipata da versare all'Ufficio del Registro avendo stipulato il contratto in regime agevolato della cedolare secca. In caso bisogna pagare l'imposta di risoluzione anticipata, entro quando bisogna pagarla.
Grazie per la risposta e per i chiarimenti.

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Gentile Mary la sua disdetta di tre mesi si conclude il 31 maggio, quindi deve pagare marzo, aprile e maggio e liberare entro fine maggio. In regime di cedolare secca non paga l'imposta di registro, ma deve in ogni caso registrare la risoluzione presso l'agenzia delle entrate.

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