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Mensilità piena o frazionata: come calcolare il canone per il periodo di preavviso di disdetta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 06, 2015
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Ci siamo occupati spesso dell'argomento "disdetta" che genera sempre molti dubbi da parte dell'inquilino che necessita di lasciare l'immobile preso in affitto e da parte del proprietario, che si ritrova a dover ricominciare la ricerca di un nuovo inquilino e a dover verificare con attenzione lo stato dell'immobile, nonché eventuali debiti residui dell'inquilino. Ma uno degli argomenti che porta maggiormente le parti a discutere, quando è ora di dirsi addio, riguarda proprio la data di scadenza del periodo di disdetta e di conseguenza la quota di affitto che l'inquilino deve versare. Il dubbio è tra la mensilità piena, anche se occupo l'immobile per soli pochi giorni, o una frazione del canone calcolata esattamente sui giorni goduti?

Buongiorno,
vi disturbo perché sono in difficoltà con il proprietario della casa in cui siamo in affitto (decorrenza contratto 1.1.11).
La proprietà pretenderebbe il pagamento del mese di maggio anche se i 6 mesi di preavviso (come stabiliti dall'art 8 del contratto di locazione) si perfezionano il 7 maggio (data di ricezione della raccomandata per la disdetta); in genere i pagamenti dell'affitto per il mese di competenza (pagamento anticipato sulla mensilità) avviene entro il 5 di ogni mese (come stabilito dall'art 2 del contratto stesso).
I pagamenti ovvero il nr di mensilità pagate dal giorno della raccomandata sono:
entro il 5 novembre (1 mese)
entro il 5 dicembre (2 mesi)
entro il 5 gennaio (3 mesi)
entro il 5 febbraio (4 mesi)
entro il 5 marzo (5 mesi)
entro il 5 aprile (6 mesi)
sarebbe così gentile di dirmi cosa ne pensa?
Ci sono riferimenti normativi che dirimono la questione? Non dovremmo pagare al limite un canone per i gg che mancano al perfezionamento dei 6 mesi (dall'1 al 7 maggio ovvero 7 giorni)?
Ringrazio anticipatamente per un vostro gentile riscontro,
cordiali saluti
Arianna

 

Carissima Arianna
usiamo il suo quesito per rispondere a molti lettori che in effetti si trovano nelle condizioni di dover dare disdetta in momenti diversi rispetto alle scadenze contrattuali. Possiamo dirle che il suo ragionamento è del tutto corretto e quindi, data la facoltà concessa all'inquilino di poter dare disdetta in qualsiasi momento, è giusto che la raccomandata venga inviata appena presa la decisione di interrompere il contratto di locazione in corso. Il periodo dei sei mesi di disdetta vanno calcolati dal momento della ricezione di tale raccomandata nelle mani delle proprietà, quindi di fatto dalla data riportata nella cartolina di ritorno della raccomandata inviata. Per i giorni, eventualmente eccedenti, rispetto alla mensilità intera versta di solito in maniera anticipata, è giusto riconoscere il canone frazionato per i giorni realmente goduti. Quindi nel suo caso concreto per i 7 giorni sui 31 di maggio; supponendo un mensile di 500 euro sarebbero 113 euro, ricavati da 500/31 * 7.


Il riferimento normativo a cui attingere è direttamente contenuto nella Legge 431/98, che norma le locazioni ad uso abitativo, nell'articolo 3, ultimo comma, che dice: "il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Il qualsiasi momento esclude un'interpretazione diversa e permette all'inquilino, se ci sono gravi ed oggettivi motivi, di comunicare la disdetta non preoccupandosi della data di scadenza e/o decorrenza del contratto. Dal momento in cui il proprietario viene a conoscenza di tale volontà, o meglio necessità, deve calcolare 180 giorni, ovvero 6 mesi , come data in cui l'inquilino si impegna a liberare l'immobile. Non sarebbe giusto, pertanto, chiedere ad un inquilino di pagare per un'intera mensilità dal momento in cui l'immobile viene liberato primo e di fatto quindi l'inquilino non avrà più disponibilità e non godrà del bene.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (116)

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Buongiorno, stavo cercando info sull'affitto e ho trovato il suo articolo. Ho 20 anni non saprei a chi domandare hahah. Questa è la situazione: sono in affitto a Milano per studio. Il mio contratto é iniziato il 1° ottobre 2018. Peró adesso devo distirlo perché mi hanno assegnato una residenza universitaria. Il proprietario è stato molto disponibile ed ha accettato. Il problema é qui: io ho pagato già tutto il mese di novembre. Ma ne usifrirei solo per pochi giorni ancora. Lui dice che non può restituirmi i giorni che restano del mese di novembre. È così?

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Buongiorno Ann, in effetti il proprietario le è venuto incontro.. di solito il periodo di disdetta è di tre mesi, quindi aver accettato una disdetta così veloce è stato già un modo di venirle incontro.

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Buonasera, ho un contratto d'affitto in scadenza a luglio 2019.
La proprietà dell'immobile ad aprile 2018 mi manda una raccomandata dove mi avvisa che la casa verrà messa in vendita e da il diritto di prelazione.
Io non sono interessata all'acquisto e ho trovato un altro appartamento.
Ho mandato la disdetta a Ottobre 2018( sul contratto c'è scritto 6 mesi prima) scrivendo che intendo lasciato iate l'appartamento a fine gennaio 2018. Devo pagare ugualmente fino ad Aprile 2019 anche se per 3 mesi non usuifriro dell'appartamento?..grazie ?

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Gentile Nicoletta, salvo diverso accordo con la proprietaria dovrebbe pagare anche gli ultimi tre mesi; mesi per cui avrebbe ancora la disponibilità dell'immobile.

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Salve. Ero in cerca di info in merito alla mia problematica e mi sono imbattuto in questa pagina. Spero possiate togliermi questo dubbio.
Ho sempre pagato in modo puntuale la rata di affitto. Questo mese per la prima volta in vita mia a causa di improvvise ristrettezze economiche ed improvvise situazioni non riuscirò a pagare la rata di 350€ ma potrò dare soltanto 200€.
Rischio qualcosa? Posso fare una cosa del genere? Magari le 150€ mancanti le daro' a dicembre con la tredicesima?
Spero che quanto prima possiate rispondermi perché la scadenza è tra un paio di giorni e vorrei capire se posso fare questa proposta al proprietario. Mille grazie

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Gentile Andrea, diciamo che considerando la sua precedente puntualità e l'onestà con cui preannuncia tale situazione, il proprietario credo possa venirle incontro. Di fatto al momento il proprietario non potrebbe avviare una causa di sfratto, ma se la cosa dovesse ripetersi allora la prospettiva è quella.. o di una causa per grave inadempienza. In ogni caso se la cosa si risolve con un piccolo ritardo credo non dovrebbero esserci particolari problemi.

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Buongiorno Isabella,
al fine di effettuare lavori di ristrutturazione presso il mio appartamento ho avuto la necessità di prendere in affitto un appartamento per un periodo limitato di tempo. Il proprietario (un avvocato), consapevole che avevo bisogno dell'alloggio per un tempo ristrettissimo (2/3 mesi massimo), ha pensato che la soluzione migliore fosse un contratto di locazione 4+4 con opzione per cedolare secca, specificando un preavviso di 10 giorni per il recesso anticipato dal contratto. Il contratto ha avuto inizio il 1 giugno ed ora, in prossimità del termine dei lavori, ho pre-preavvisato il proprietario che molto probabilmente lascerò l'appartamento a metà agosto e che nei prossimi giorni invierò il preavviso per il recesso anticipato: mi ha risposto che comunque la disdetta opererà a partire dal 1 settembre e che quindi il mese corrente lo devo pagare per intero. E' corretto e soprattutto legale tutto ciò? Se per ipotesi dovessi inviare oggi il preavviso e liberare l'appartamento prima del 15 agosto, non dovrei pagare metà mese o comunque i giorni di effettivo utilizzo? Ringrazio anticipatamente per le informazioni e consigli.
Saluti,
Marco

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Buongiorno Marco, in effetti la competenza del pagamento dovrebbe limitarsi ai giorni in cui effettivamente utilizza il bene e soprattutto in linea con il preavviso concordato, molto breve per essere, ma se accordatole dal proprietario allora può considerarlo valido.

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Ciao,

Avevo affittato una casa per 9 mesi (1 novembre 2018 - 31 luglio 2019). Ho chiesto una risoluzione anticipata del contratto il 21 maggio 2018 con una raccomandmandata che il proprietario ha ricevuto il 22 maggio 2018. Il contratto prevedeva che dovevo dare un preavviso di un mese, quindi devo svuotare la casa il 22 giugno. Il proprietario afferma tuttavia che devo pagare per tutto il mese di giugno (non solo 22 giorni). È corretto?

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Buongiorno, in realtà deve pagare solo per i 22 giorni in cui occupa il bene e non per l'intera mensilità, considerando che ha già pagato per il precedente mese per intero.

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Salve,
avrei bisogno di una conferma, ho inviato raccomandata con ricevuta di ritorno di disdetta di contratto di locazione libero ad uso abitativo in data 26/02/2018 ed è stata ricevuta dal proprietario in data 1/03/2018. Il pagamento del canone è da affettuarsi il primo di ogni mese. Devo dare tre mesi di prevviso.
Vorrei capire se devo pagare fino a maggio 2018 o fino a giugno 2018 per il preavviso dei tre mesi.
Vorrei inoltre sapere se bisogna comunque pagare l'imposta di risoluzione anticipata da versare all'Ufficio del Registro avendo stipulato il contratto in regime agevolato della cedolare secca. In caso bisogna pagare l'imposta di risoluzione anticipata, entro quando bisogna pagarla.
Grazie per la risposta e per i chiarimenti.

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Gentile Mary la sua disdetta di tre mesi si conclude il 31 maggio, quindi deve pagare marzo, aprile e maggio e liberare entro fine maggio. In regime di cedolare secca non paga l'imposta di registro, ma deve in ogni caso registrare la risoluzione presso l'agenzia delle entrate.

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Salve ...L inquilina ha fatto disdetta con a/r che ho ricevuto il 27 febbraio se devo calcolare 180 gg di preavviso quando dovrebbe effettivamente liberare L appartamento e consegnarmi le chiavi??

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Gentile Fabiola, il preavviso scade il 26 agosto, giorno entro cui, salvo diverso accordo, l'immobile va liberato e consegnate le chiavi.

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Ciao mi chiamo ivan e ho un problema con la risoluzione del contratto! Io ho dato disdetta del contratto il 19/06/2017 con raccomandata a mano, adesso 13/12/2017 mi trovo che l'agenzia con la quale ho il contratto mi chiede le chiavi anticipatamente e in più tutta la mensilità di dicembre perché chiude per ferie io però non godo del bene che pago se le chiavi le do adesso e pago tutta la mensilità ci sono articoli di legge che posso presentare domani al colloquio per la consegna delle chiavi per avere la giusta quota del mese da pagare? E ci sono articoli di legge che dicono effettivamente se la disdetta del mese parte dal momento della consegna della disdetta o se partono dal mese successivo perché mi sembra che l'agenzia si stia approfittando della mia ignoranza in materia... grazie

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Buongiorno Ivan, il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata e salvo diversi accordi ci sono sei mesi in cui lei può trattenere le chiavi e l'utilizzo; dal momento in cui riconsegna il bene non dovrebbe più pagare il canone. Non trova dei riferimenti normativi oltre quelli relativi al recesso, ma al più delle sentenze, tipo Cassazione (sentenza n. 6467/2017)

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Buongiorno Isabella, sono a porle il seguente quesito:sono locatore di un appartamento dato in affitto con contratto scadente il 14/12/2017 mi perviene raccomandata per recesso anticipato al 02/11/2017 dal conduttore che mi ha lasciato l'appartamento il 15/11/2017, ho già provveduto a pagare €67,00 vorrei sapere come devo comportarmi per la cauzione versata, premetto che la casa è stata lasciata sporca e con qualche danno.Faccio presente che, il contratto veniva rinnovato anno per anno in quanto la signora non aveva contratto di lavoro a tempo indeterminato. Mille grazie per la risposta.

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Grazie Isabella per la risposta celere ma, per il mancato preavviso non devo trattenere nulla??Mi ha avvisato con due mesi e mezzo di ritardo!!Mille grazie.

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Se non ha rispettato il preavviso può trattenere il deposito, sempre che l'immobile non sia stato riaffittato.

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Buongiorno Loredana, dovrebbe conteggiare a quanto ammontano le spese per la pulizia della casa e quindi scalarle dal deposito. la parte residua andrà restituita all'inquilina. I 67 euro erano in ogni caso a carico dell'inquilina uscente.

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Buongiorno Le scrivo per avere un Suo parere in merito ad un affitto. Io e il mio ragazzo ci siamo trasferiti da poco in una nuova cittadina ed essendo lui un professore abbiamo la necessità per il momento di affittare un monolocale per 1 mese. La questione è lunga perché lui in realtà ha un contratto di 8 mesi, ma per temporanee difficoltà legate al Ministero dell'Istruzione non abbiamo una certezza tale da affittare per un così lungo periodo, senza togliere il fatto che la caparra richiesta sarebbe esorbitante. Per arrivare al punto, noi abbiamo trovato un appartamento il cui affitto è di 450 euro al mese; l'Agenzia immobiliare ci ha detto che si sarebbe informata sulla possibilità di stipulare un contratto di un mese. a seguito ci ha informati che non era possibile, il minimo è tre mesi con disdetta di uno. Io a settembre ho però affittato un monolocale per un solo mese attraverso una agenzia; forse non si trattava di un contratto registrato, ma di uno magari Inter nos. Vorrei sapere se effettivamente non esiste un affitto del genere oppure se proprietà e/o agenzia non vogliono farlo.
P.S: preciso nell'affitto di un mese, quello di settembre, ho pagato affitto anticipato, caparra pari ad un ulteriore mese di affitto e costi di Agenzia.
La ringrazio anticipatamente per un Suo eventuale riscontro.
Francesca

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Gentile Francesca, in realtà è possibile stipulare un contratto anche di un solo mese, se tale è l'esigenza. Semplicemente dovrà cercare immobili in cui è possibile permanere anche solo per poco tempo, oppure agenzie che si occupano di affitti brevi.

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