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Napoli: rinnovato l’accordo territoriale per i contratti tipi. Il canone concordato conviene?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 16, 2015
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Dopo aver tanto atteso, i proprietari napoletani possono finalmente contare sull'aggiornamento dei valori introdotti dall'accordo territoriale. Questo potrà finalmente chiarire il dubbio circa la convenienza del canone concordato rispetto al canone libero; evidente dalla tassazione agevolata prevista pe rquesti casi. Finora i valori molto bassi non avevano offerto a questi proprietari, così come avevamo visto succedeva a Milano, di usufruirne. Cosa cambia da oggi? .. Facciamo un po' di calcoli.

 

 

Buongiorno, sono proprietaria di un immobile abitativo e sono in procinto di fittarlo. Vorrei prendere in considerazione la possibilità di locarlo con canone concordato ma non sono certa di aver individuato bene la tabella di riferimento.
Intanto fornisco le notizie relative all'immobile che è sito nella città di Napoli alla Via Benedetto Cairoli; con una superficie interna di 65 mq ed una cantina di 12 mq.
Appartamento completamente arredato con elettrodomestici funzionanti; doppi vetri, classe eenrgetica C, porta blindata, riscaldamento e servizio di portierato.
Sarei interessata ad una durata anche superiore a 3+2, tipo 4+4. In quanto posso valutare il canone concordato?
Grazie
Marisa

 

Salve Marisa
direi che possiamo ringraziarla per l'occasione che ci offre di fare i conti sul suo bene e quindi iniziare ad approfondire le modalità di calcolo e soprattutto i nuovi valori della città di Napoli.
Partiamo dall'individuazione dell'area geografica di appartenenza: la sua via viene collocata nell'Area 4.
Passiamo, quindi, a calcolare la superficie totale: ai mq della superficie interna di 65 dobbiamo aggiungere il 25% di quelli della cantina, arrivando ad un totale di 68 mq. Essendo una superficie inferiore agli 80 mq indicati nell'accordo, possiamo procedere ad un aumento della stessa del 12%, arrivando ad una superficie di 76 mq su cui calcolare il canone.
Determiniamo la subfascia di oscillazione dei valori contando i parametri dell'immobile; dalla descrizione fornita arriviamo a 5 parametri e quindi nella 3° subfascia con valore di oscillazione del canone dal 51% al 75% della banda di oscillazione minimo/massimo.
I nostri valori di riferimento sono per l'area 4 di un minimo di 35 €/mq annuo ad un massimo di 80 €/mq annuo.

 

I calcoli: 35 € x 76 mq = 2.660 euro di valore minimo
80 € x 76 mq = 6.080 euro di valore massimo
€ 6.080 valore massimo - € 2.660 valore minimo = 3.420 banda di oscillazione
Banda 3.420 x 51% = 1.744,20 +2.660 valore minimo = € 4.404,20 canone minimo annuo
Banda 3.420 x 75% = 2.565 + 2.660 valore minimo = € 5.225 canone massimo annuo

 

Il valore del canone mensile che la signora Marisa potrebbe chiedere per il suo immobile è quindi da un minimo di 367 euro ad un massimo di 435 euro. A questi valori possiamo aggiungere le seguenti maggiorazioni:
• Del 15% per l'arredamento completo e funzionante
• Del 2% pe rogni anno in più rispetto alla durata minima, considerando pertanto una durata di 4 anni + 2 invece del classico 3 + 2.

Considerando questi aumenti, la signora Marisa può scegliere tra un minimo di 430 euro ad un massimo di 509 euro.


Col precedente accordo i valori sarebbero stati tra 310 e 365 euro, con un aumento quindi del 39%.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Francesco Donadio

    Buonasera, ho un immobile in Vico Santa Caterina da Siena e sarei interessato ad affittarlo con canone concordato, ma non riesco a individuare l'area territoriale di appartenenza. Questi i dati dell'immobile: mq. 65, arredato, ingresso indipendente. Quanto posso valutare il canone? Grazie

  • Buongiorno Francesco, trova qui l'accordo di Siena; deve al limite contattare una delle associazioni di categoria firmatarie per info dettagliate.

  • Sergio

    Salve
    ho ricevuto incarico di redigere un contratto di locazione con "cedolare secca" a Napoli, zona via Aniello Falcone, stesso inquilino con precedente contratto (4+4) ed ora da rinnovare con il (3+2) con cedolare secca e lieve ritocco al ribasso del canone.
    Quello che domando se qualcuno può fornirmi una bozza-tipo di contratto e se bisogna allegare fotocopia dei patti territoriali?
    Ringrazio anticipatamente
    Sergio

  • Gentile Sergio, trova i riferimenti nel sito del comune; deve calcolare il canone su queste indicazioni.

  • Maria grazia

    Salve vorrei sapere se è alto il fitto di euro 750 mensili in via tasso napoli e se è errato che il fiscalità mi ha detto che con la cedolare secca per uso transitorio 13 mesi si applica il 21% e nn il 10

  • Gentile Maria Grazia, deve fare un calcolo preciso sullo specifico immobile per capire se rientra all'intero delle fasce previste dall'accordo o meno; quindi la cedolare secca è fino al 2016 del 10%.

  • Enzo

    Dovrei locare un appartamento in Via B. Tanucci 70 di 112 mq con più di 5 delle caratteristiche di pregio (ascensore, riscaldamento autonomo, 6 balconi e 2 finestre, spazi comuni, palazzo di pregio, porta blindata,); vorrei sapere l'Area di Via B.Tanucci, ed il valore minimo e massimo di locazione concordata. Grazie e distinti saluti Enzo

  • Gentile Enzo, trova qui l'accordo completo della città di Napoli.

  • Angelo

    Gentile avvocato,
    Alla luce di quanto chiarito recentemente dall'AdE, avrei intenzione di locare una unità abitativa a canone concordato nel Comune di Portici, Viale Ascione, avente una superficie interna di 95 mq., arredata, con durata 4+2, ma non riesco a trovare i parametri di calcolo poichè in detto Comune non mi risulta che siano stati stipulati accordi territoriali. Potrebbe aiutarmi come fare? Qualora fosse possibile fare riferimento ad un Comune omogeneo limitrofo, può farmi un esempio di calcolo sulla base dei parametri da applicare?
    Grazie.
    Angelo

  • Gentile Angelo, se non è mai stato stipulato l'accordo allora prende in riferimento quello del comune più vicino e simile; considerando che tali comuni hanno parametri diversi per diverse zone deve fare la media dei valori indicati.

  • antonio

    Gentile avvocato,
    avrei da chiederle una delucidazione in ordine al calcolo del canone minimo massimo, come riportato nell'esempio del Comune di Napoli.
    Il mio dubbio riguarda l'indicazione del valore minimo in entrambi i conteggi che riporto:
    Banda 3.420 x 51% = 1.744,20 +2.660 valore minimo = € 4.404,20 canone minimo annuo
    Banda 3.420 x 75% = 2.565 + 2.660 valore minimo = € 5.225 canone massimo annuo
    In particolare mi chiedevo perchè nel conteggio del canone massimo (quantificato in euro 5.225), l'incremento del 75% della banda di oscillazione, venisse sommato sempre al valore minimo e non piuttosto a quello massimo di euro 6.080.
    La ringrazio anticipatamente per la risposta che vorrà fornirmi.

  • Andrea Saporetti

    Gentile Antonio,
    nell'accordo territoriale di Napoli si prevede un valore minimo e un valore massimo di fascia all'interno del quale collocare il valore pattuito dalle parti di canone concordato.
    All'interno della fascia si individuano delle sotto-fasce pari a: 1%-25% dell'intervallo tra valore minimo e massimo; 26%-50% dell'intervallo; 51%-75% e infine 76%-100%.
    Per ottenere i valori in € corrispondenti ai limiti della subfascia è necessario aggiungere gli importi della banda corrispondenti alla sub-fascia al valore minimo, in modo che i valori finali siano ricompresi nella fascia stessa. Se si aggiungessero al valore massimo di fascia il valore risultante sarebbe naturalmente superiore ai limiti imposti dall'accordo territoriale (quindi non valido).
    Cordiali saluti

  • francesco

    Gentile avvocato, le scrivo data l'ingannevole e losca modalità di scrittura e di contratto stipulato tra le vari associazioni, tale commento è derivato all'incapacità di comprendere tale calcolo leggendo l'accordo, ma obbligandosi a rivolgersi ad una di queste varie associazioni dovendosi per forza inscriversi e pagare almeno 50€ per consulenza.....

    Ho un'immobile ubicato in zona CHI foglio 21, rientra nella area 4 e nella 4 fascia, con oscillazione dal 76% al 100%.
    sono 85mq ed ha una superficie di balconi di 10mq, quindi calcolando al 25%, in totale la superficie del mio immobile arriva ad 87,5 mq.
    Il contratto che vorrei stipulare è di 3 anni piu due , quindi di una maggiorazione del 4%, quindi arriviamo ad avere un aumento fine 91mq.
    i miei calcoli seguendo il suo calcolo arrivano a minimo 6055€ a massimo 10938€.
    Il mio dubbio è questo...... dato il mio interesse nel calcolare , ho visitato vari siti internet , e questo è l'unico che mi fa un esempio di calcolo utilizzando la banda di oscillazione in questa maniera, volevo sapere se è stata utilizzata per un caso particolare o se invece il calcolo si fa cosi SEMPRE.
    la ringrazio per la risposta in anticipo
    cordiali saluti

  • Gentile Francesco, il calcolo si riferisce nello specifico all'accordo della città di Napoli e prevede diverse modalità a seconda dei vari comuni.

  • francesco

    Gentile avvocato la ringrazio per la risposta ma non mi ha schiarito le idee, la mia domanda era focalizzata sul metodo di calcolo utilizzando la banda di oscillazione come il post principale.
    Quindi le pongo nuovamente la domanda pregandola, questa volta, di delucidarmi : Il metodo di calcolo aggiungendo il valore della banda di oscillazione al canone minimo e massimo, è il calcolo ufficiale? perchè non è scritto da nessuna parte che si debba utilizzare la banda di oscillazione in questo modo.Il mio sollecito è derivato esclusivamente da una preoccupazione in termini fiscali per futuri controlli.....
    IN parole povere se questo metodo è utilizzato in modo errato, quindi automaticamente si aumenta drasticamente il valore minimo/massimo del mio appartamento , all'agenzia delle entrate lo rilevano come irregolarità e mi multano, e di certo non posso giustificarmi che ho seguito la guida dell' avv Tulipano di blog affitto......

    Grazie per la sua sicura e chiara risposta

    cordiali saluti

  • Gentile Francesco, questo è il metodo che si deduce leggendo l'accordo di Napoli nel dettaglio; se ha dei dubbi può rivolgersi direttamente ad una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo che sicuramente hanno la certezza di come applicarlo, avendolo ideato.

  • Giovanni

    La scheda riepilogativa canone concordato dove va consegnata? È da allegare ed inviare insieme al modello agevolazione Imu! Grazie mille

  • Gentile Giovanni, nell'accordo di Napoli gli immobili come posti auto vengono calcolati al 60% della superficie; quindi ai fini Imu spesso il comune chiede di allegare la scheda del calcolo del canone per verifica.

  • Giovanni

    Possiedo un locale deposito C2 di pertinenza di un appartamento A2 per il calcolo della superficie posso sommare quelli di entrambi? La metratura del deposito è da considerare al 100% Come per l'appartamento? La scheda riepilogativa canone concordato riporta un solo immobile! Distinti saluti

  • Alessandra

    Buongiorno, anche io sono proprietaria di un immobile di 90 mq, oltre 15 di balconi in area 5. Mi chiedevo se ai fini del canone concordato non si debba tenere in conto anche la presenza di altri parametri ad es: porta blindata, doppi vetri, impianto di riscaldamento, stabile ristrutturato da meno di dieci anni etc......

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