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Novità 2019 a favore della cedolare secca sui negozi.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 12, 2019
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regime di cedolare secca su afffitto negozi nuove regole

Nuovi casi in cui applicare la cedolare secca sui contratti di negozi.

Da tempo si aspettava una novità del settore del mercato degli affitti commerciali che potesse dare nuova linfa a questo settore. Quando si parla di dare nuovo slancio agli affitti, molto spesso la soluzione passa dalle questioni fiscali, ovvero dalle tasse che i proprietari pagano. Un alleggerimento dell’imposizione fiscale comporta di solito una maggiore disponibilità di immobili concessi in affitto e una riduzione dei canoni applicati, in virtù di un risparmio e quindi un maggiore guadagno. Nel caso di affitti commerciali la disponibilità di immobili in affitto non rappresenta un problema, c’è una normativa ormai molto datata da risolvere e ci sono senza dubbio misure a favore di chi apre una nuova attività da prevedere. In tutto questo l’introduzione della cedolare secca ha rappresentato almeno una ventata di novità, ma una ventata troppo veloce.

Possiamo dire che l’introduzione della cedolare secca sui negozi è paragonabile ad un colpo di calcio mercato (ci perdonerete se parliamo di calcio... ma la stagione è appena iniziata e l’entusiasmo è ancora alto!) che fa tanto clamore in estate per poi rivelarsi durante il campionato un acquisto mediocre.


È successo così con questa novità, tanto attesa e richiesta dal settore commerciale, che poi nella pratica si è rivelata contenere tante,

troppe limitazioni:


• Tipo di immobili su cui si applica: solo C/1, ovvero immobili accatastati come negozi; con superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente
Contratti stipulati nel 2019: quindi solo nuovi contratti e non contratti in essere o che vengono chiusi e ristipulati per lo stesso immobile. La legge pone addirittura una data precisa: la cedolare secca non potrà essere applicata in caso di nuovo contratto stipulato nel 2019 per cui risulta, alla data del 15 ottobre 2018, un precedente contratto in corso tra le stesse parti per lo stesso immobile, che risulti chiuso prima rispetto alla scadenza prevista.
Una sola aliquota: quella del 21% per tutti i contratti che rientrano.


Un rigore fallito, se vogliamo continuare con le metafore calcistiche, a cui ora, però, si cerca di porre rimedio con due importanti novità che aumentano il numero di possibili contratti su cui i tanti proprietari privati di negozi potranno applicare la cedolare secca.


I numeri ci dicono che:


- sono 363 mila i nuovi contratti registrati nel 2018 su immobili non abitativi;
- il 6,7% di immobili non abitativi sono negozi (oltre 24 mila contratti);
- l’80% dei negozi è di proprietà di privati, quindi potenzialmente interessati all’applicazione della cedolare secca (19 mila nuovi contratti potenzialmente interessati alla cedolare secca);
- 807 mila i negozi per i quali è già in essere un contratto di affitto, il cui proprietario è privato.
- 120 mila circa le proroghe all’anno.


Quest’ultimo dato rappresenta proprio la prima fetta di mercato che viene inclusa dalla

novità introdotta dalla agenzia delle entrate in risposta all’interpello 297/2011

con cui si chiedeva un chiarimento circa la possibilità di applicare il regime di cedolare secca ai soli contratti stipulati nel 2019. Da un’interpretazione letterale della norma restavano esclusi, quindi, anche i contratti prorogati.
Ma all’esplicita richiesta, l’interpello, con risposta 297 ha invece incluso i casi di contratti prorogati nel 2019 specificando che «la proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019». Non è ancora chiaro, però, se per «scadenza naturale» si intendano i primi sei anni o la durata complessiva dei 12 anni, valutando che al sesto anno il proprietario può dare disdetta solo al verificarsi di uno dei motivi previsti dalla legge; anche perché in realtà è la stessa legge di riferimento Legge 392/1978 (articolo 28) che specifica come «il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni».

Da questa specifica possiamo pensare che si potranno considerare valide già le proroghe al sesto anno, quindi passabili di cedolare secca i contratti ad uso diverso che verranno prorogati nel 2019.

La seconda novità, invece, allarga la possibilità di applicare il regime agevolato di cedolare secca anche su quei contratti che prevedono un aumento graduale del canone, legato all’andamento economico di crescita dell’attività.
Qui il quesito viene posto considerando il caso di un contratto per un negozio in cui non vi è un classico aggiornamento del canone di locazione sulla base Istat, aggiornamento a cui il proprietario rinuncia in caso di cedolare secca proprio come avviene per i contratti residenziali, ma una previsione di un canone fissso + una parte variabile determinata dal raggiungimento di un determinato fatturato dell’attività svolta all’interno del negozio stesso.


È la risposta n.340 del 23 agosto, fornita dall’Agenzia delle Entrate,

in risposta all’interpello di un contribuente che ha basato la richiesta sulla distinzione tra aggiornamento Istat (il comma 11 dell’articolo 3 del Dl n. 23/2011, che ha introdotto il regime facoltativo della cedolare secca, chiaramente sospende la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione in caso di applicazione della cedolare secca) e la possibilità, sancita dalla libertà contrattuale richiamata nella legge 392/78, e specificata anche dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 5849/2015 che riconosce la libertà delle parti “… di determinare il contenuto del contratto che meglio riproduca il loro concreto assetto di interessi, dando spazio anche alla possibilità che il canone non sia uniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto potendo essere tali eventuali variazioni predeterminate causalmente giustificate dal contesto delle pattuizioni o comunque dalle circostanze del caso concreto prese in considerazione dalle parti stesse “.
Una distinzione sostanziale, su cui si basa l’interpretazione dell’Agenzia delle entrate che conferma l’esclusione dell’aggiornamento Istat anche in caso di contratti commerciali soggetti a cedolare secca, ma ammette la possibilità per le parti di determinare liberamente il canone di affitto, comprensa una parte variabile che viene legata non alle variazioni del potere di acquisto della moneta, ma all’andamento dell’attività dell’inquilino, quindi ai suoi fatturati nel caso specifico del contribuente soggetto dell’interpello.


Da questa risposta ne deriva che, per i contratti di affitto di negozi soggetti a cedolare secca, sia in ogni caso possibile prevedere una scalettatura del canone che prevede un aumento del canone non in misura dell’aggiornamento Istat (a cui il proprietario rinuncia espressamente nel momento in cui opta per il regime di cedolare secca) ma in misura di un avviamento dell’attività che permette all’inquilino di poter sostenere un canone di affitto man mano più alto. L’aumento del canone stabilito con tale modalità non rientra nel campo di applicazione del comma 11 (dedicato all’aggiornamento Istat), ma è sancito dalla libertà contrattuale lasciata alle parti di determinare i contenuti del contratto da sottoscrivere.

Non rappresenta una novità, ma è più che altro una conferma, che riportiamo per completezza,

la risposta all'interpello 364 del 30 agosto 2019 con cui l'Agenzia delle Entrate

ha risposto ad un contribuente che poneva la questione di applicabilità o meno della cedolare secca in caso di subentro di un nuovo inquilino in un contratto già in essere. Nel caso specifico si tratta di un passaggio da conduttore società in accomandita semplice a conduttore società unipersonale. Il contribuente chiede se in occasione della comunicazione di questo passaggio fosse possibile optare per l’applicazione del regime facoltativo della cedolare secca, a decorre al 10 gennaio 2019, data in cui avviene il subentro e in cui la cedolare secca era stata introdotta.
Nella risposta l'Agenzia delle Entrate ha sottolineato come il subentro della nuova società al contratto di affitto già in essere” non può ritenersi assimilabile alla stipula di un nuovo rapporto di locazione”.


La risposta deriva da due appunti:
- L’inquilino di un contratto ad uso diverso abitativo può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del proprietario, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
- Il contratto originario non viene in alcun modo modificato. Infatti, ai fini fiscali l’unico adempimento richiesto, in caso di subentro, è quello di comunicarlo all’Agenzia delle entrate, senza che il vecchio contratto sia chiuso o modificato.


Pertanto la conclusione dell’agenzia delle entrate è che il contratto, oggetto dell’interpello, risulta un contratto in corso, non scaduto e già esistente alla data del 15 ottobre 2018.

Per cui anche noi, concludiamo, che in caso di subentro in un contratto di affitto per un negozio non è possibile modificare il regime fiscale e applicare la cedolare secca.

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (2)

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Gentile Rossella, come riportiamo nell'articolo nel momento della proroga deve comunicare la scelta all'inquilino e registrare presso l'agenzia delle entrate la proroga e la scelta di cedolare secca che implica il non pagamento dell'imposta.

Isabella Tulipano
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Scusate ma non ho capito se restano dei dubbi circa la possibilità di applicare la cedolare secca alla scadenza dei primi sei anni (nel mio caso il 30 settembre 2019). Se fosse possibile, dovrei comunicarlo all'inquilino con lettera raccomandata? entro? e non dovrei pagare l'imposta di registro..... Grazie! Ivostri articoli sono utilissimi.

Rosella salamone
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