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Novità 2019: accordo territoriale per affitti concordati a Roma.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 11, 2019
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Affitto canone concordato a roma nuove regole

Entra in vigore a Roma il nuovo accordo per il calcolo del canone concordato.

Piano piano, dopo l’entrata in vigore del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, articolo 1, comma2, anche le associazioni di categoria della Capitale si sono riunite per sottoscrivere un nuovo accordo territoriale che recepisce le novità introdotte dal decreto sopracitato. Novità che riguardano soprattutto la necessità che il calcolo del canone concordato venga certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo. Calcolo da fare sempre sulla base di parametri oggettivi individuati dall’accordo, con un’individuazione di fascia di oscillazione minima e massima a seconda della zona geografica di appartenenza in cui è stato suddiviso il comune di Roma.

Sono passati già più di vent’anni dall’introduzione dei contratti a canone concordato, eppure il loro successo è solo più recente. Forse a trascinarli è servita l’introduzione della cedolare secca e nello specifico la riduzione al 10% proprio sui redditi derivanti dall’affitto di immobili abitativi a canone concordato. decretando, di fatto, una convenienza particolarmente appetibili per i proprietari. Altro fattore di successo è stato, indubbiamente, quello del riavvicinamento dei valori individuati dagli accordi territoriali, ai valori di mercato. Ovvero, nell’oscillazione tra crescita e discesa dei valori dei canoni, ora maggiormente in linea con le condizioni economiche generali, grazie alle revisioni che molti accordi territoriali hanno subito negli anni, oggi affittare un immobile con canone concordato garantisce un'entrata mensile non tano lontana da quella di un contratto a canone libero e di contro offre un buon risparmio fiscale, o un maggiore guadagno, a seconda di come la si vuole leggere.
Pertanto oggi molti proprietari valutano con interesse la stipula di un contratto a canone concordato e da ultime novità questo ora sarà possibile solo il calcolo del canone concordato viene certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.
Un modo per evitare canoni fittizi e per poter tenere monitorata la situazione in generale dei contratti a canone concordato. questa novità, però, non entra automaticamente in vigore, ma deve essere recepita dai vari accordi territoriali e necessita della stipula di un nuovo accordo.
Ecco allora che in molti comuni si sono già attivati.. altri devono ancora provvedere al rinnovo e la nostra capitale, Roma, vi ha provveduto da qualche giorno, andando a ritoccare i valori, perfezionando l’individuazione delle zone in cui è suddivisa la città e soprattutto rendendo obbligatoria l’attestazione della validità del calcolo del canone da parte di una delle associazioni di categoria firmataria dell’accordo, introducendo per questo l’Allegato 3/A (attestazione unilaterale) e l’Allegato 3/b (attestazione bilaterale).


La prima domanda che un proprietario romano continuerà a farsi, novità a parte, è :


come si calcola il canone per il mio appartamento?

 

Buongiorno,
gentilmente, vorrei sapere il canone di affitto ( minimo e massimo ) di un appartamento con cedolare secca, di 75 mq. calpestabili (bagno, cucina abitabile, 2 camere da letto), con terrazza non comunicante( circa 20 mq.), verde condominiale circa 40 mq. ed un’autorimessa di 18 mq.
L’appartamento è dotato di riscaldamento autonomo, acqua e impianta di condizionamento. Ha doppi vetri, porta blindata. Si trova in un condominio degli anni 70, ma qualche anno fa sono stati eseguiti i lavori per permettere l’accesso ad un disabile proprietario di un appartamento del condominio. La città è Roma e la microzona è Aurelio Monte di Creta.
Inoltre l’appartamento ho dotato di arredo completo anche di elettrodomestici.
Vi ringrazio e in attesa di un Vostro riscontro, porgo cordiali saluti.
Ettore


Eccoci qui allora a provare ad aiutare il nostro lettore Ettore a calcolare esattamente quale potrà essere il canone concordato, regolare da chiedere.

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Primo requisito: Calcolo superficie convenzionale


Nell’accordo si specifica che occorre prendere in considerazione l’intera superficie calpestabile, quindi i 75 mq del nostro lettore + il 50% della superficie del garage, quindi 9 mq + il 25% della terrazza, ovvero altri 5mq + 10% del verde condominiale, quindi 4 mq.
Calcolo: 75 + 9+ 5 +4= 93 mq.


Secondo requisito: la microzona di appartenenza


Il nostro lettore Ettore ci ha chiaramente chiarito che si trova nella zona Aurelio che, secondo le nuove indicazioni, è nella zona denominata “Centrale¬_Semicentrale” e definita C14.

Una zona di sicuro prestigio a cui corrispondono i canoni più alti.


Terzo requisito: elementi oggettivi che definiscono la fascia di appartenenza


Il nuovo accordo di Roma riporta nell’Allegato 2 A un elenco di caratteristiche che l’immobile possiede o meno; a seconda di quanti dei 20 parametri individuati possiede l’appartamento, si rientrerà nella fascia A, B o C, dove A indica la fascia minima e C quella massima.


I 20 parametri sono:
• Posto auto; x
• Cortile d’uso comune, area verde o impianto sportivo; x
• Cantina;
• Terrazzo o balcone; x
• Area verde di pertinenza o giardino;
• Aria condizionata; x
• Stabile con impianto ascensore; x
• Bagno con finestra o doppi servizi; x
• Porta blindata; x
• Doppi vetri; x
• Stabile con sevizio di portierato;
• Stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni;
• Sistema di sicurezza o sistema di allarme;
• Cucina abitabile con finestra; x
• Videocitofono o videosorveglianza;
• Antenna centralizzata o impianto satellitare;
• Riscaldamento autonomo; x
• Palazzina non superiore a 4 piani;
• Strutture di superamento di barriere architettoniche; x
• Terrazzo o locale condominiale ad uso comune.

Abbiamo segnato con una x i parametri che dalla descrizione del Sig. Ettore possiamo attribuire con sicurezza all’appartamento sono 11 parametri che collocano l’immobile nella fascia massima, nella C.


Quarto requisito: eventuali riduzioni o maggiorazioni.


L’accordo specifica che il valore del canone può essere aumentato:
• Del 15% nel caso di un immobile completamente arredato;
• Del 10% se si trova in un piano attico;
• Del 5% se l’immobile è in una classe energetica D, E o F;
• Del 10% per immobile con classificazione energetica A, B o C;
• Del 5% o del 10% in presenza rispettivamente di Eco Bonus o interventi Sisma bonus;
• Del 7, dell’8 o del 9% per durata del contratto superiore alla minima, ovvero di 4, 5 o 6 anni + 2 invece della durata basica di 3 anni +2.
• Del 10% in caso di contratto transitorio.


Il valore dovrà essere diminuito:
• Del 10% per alloggi situati nel seminterrato o per quelli oltre il terzo piano in mancanza di ascensore.


Quinto requisito: i valori di riferimento minimo e massimo


Ora che conosciamo mq, zona di appartenenza, subfascia di valore ed eventuali maggiorazioni, andiamo a capire quali sono i valori minimi e massimi che possiamo considerare.
Nel caso dell’esempio dell’appartamento del Signor Ettore, in zona 1 C14, per quell’immobile, in subfascia C, possiamo calcolare un valore minimo di 11,60 euro al mq e massimo di 12,80 € al mq.


CALCOLO EFFETTIVO:


Valore minimo: 11,60 € * 93 mq= 1.079 euro (CANONE MINIMO)
Valore massimo 12,80 € * 93 mq= 1.190 euro (CANONE MASSIMO)
Valori maggiorati del 15% per presenza di arredo completo:
Canone minimo 1245 euro; Canone massimo 1369 euro.


Questi sono i due valori entro cui il nostro lettore Ettore potrà proporre il suo immobile in affitto. Dovrà quindi rivolgersi ad un’associazione di categoria per certificare l’esattezza del calcolo.
Nella stipula del contratto, poi, andrà a optare per la cedolare secca o per il regime Irpef, avendo in entrambi i casi consistenti agevolazioni fiscali.
Agevolazioni fiscali che coinvolgono anche l’inquilino che prenderà in affitto l’immobile con questo tipo di contratto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (160)

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Buongiorno Isabella,
ho un appartamento in affitto, con contratto di locazione a canone concordato, presso il comune di Roma e registrato a fine Dicembre. Non sapevo del cambio di legge (lo stesso appartamento era affittato a canone concordato ma con registrazione nel 2013, con autocertificazione) e dall'agenzia delle Entrate mi hanno informato della necessità dell'attestazione da parte di una dell organizzazioni firmatarie del nuovo accordo territoriale. Attualmente sono residente a Bari, vorrei sapere se è possibile richiedere l'attestazione del canone da una delle Organizzazioni firmatarie con sede a Bari o se devo necessariamente richiederla presso uno degli uffici romani. Grazie in anticipo.
Un saluto cordiale.
Giovanni

Giovanni
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Gentile Giovanni, a certificare un calcolo dell'accordo territoriale di Roma deve essere necessariamente un'associazione di categoria firmataria dell'accordo quindi con sede a Roma.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella,
ho un appartamento in Via Vibo Valentia, nei pressi di Piazza San Giovanni. Vorrei capire l'Area per identificare la fascia di oscillazione ma non riesco a comprenderla dall'allegato 1 dell'accordo territoriale. Mi sa aiutare per comprendere come reperire tale informazione?
Grazie
Roberto

Roberto
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Gentile Roberto le conviene contattare una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo per poter avere un'indicazione precisa.

Isabella Tulipano
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Buongiorno , vorrei porle i seguenti quesiti riguardo alla cedolare secca , in particolare quella al 10% a Roma

- affitto a canone econcordato - Roma : si può fare anche se si intendono affittare le singole stanze di un appartamento ? E le associazioni preposte ti validano il canone anche della singola stanza ?

- La registrazione del contratto può essere fatta per via telematica ?

- Esiste una durata minima in mesi del contratto per accedere a cedolare secca 10% ?

- Per accedere alla cedolare secca 10% si deve affittare la stanza solo a studenti o anche a lavoratori ?

grazie mille !
Alessandro

Alessandro
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chiedo scusa , ho dimenticato ultima domanda:

se l'appartamento ( e quindi ogni stanza che affitto ) è di proprietò di due persone ( io e mia moglie ) : dobbiamo registrare due contratti per ogni stanza ??

Inoltre , se mia moglie non ha reddito e io si , è possibile che io faccai cedolare secca e che lei non debba far nulla non avendo reddito ?

grazie
Alessandro

Alessandro
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Buongiorno Isabella,
Ho un appartamento già affittato con canone concordato nella zona Prati, l'affitto scadrà a dicembre 2020 e mi volevo attivare per rifare i calcoli secondo la nuova normativa e rivolgermi ad un associazione. Quale mi consiglierebbe e quali potrebbero essere i tempi?
Grazie
A presto
Laura

Laura Damelio
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Buongiorno Laura, la disdetta va mandata con almeno sei mesi di preavviso; per calcolo e consulenza può rivolgersi ad una delle nostre agenzie in zona https://www.soloaffitti.it/agenzie/Lazio/Roma/Roma

Isabella Tulipano
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Buonasera per avere questa certificazione dalle Associazioni è necessario pagare o associarsi?
Devo fare un cambio inquilino e non vorrei trovarmi in mezzo al balzello per intermediari.

Quali sono le Associazioni di Categoria a cui rivolgersi? Dove si può trovare un elenco?
Grazie in anticipo

Roberto

Roberto
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Buongiorno Roberto, anche le associazioni fanno pagare questi servizi. i costi e le modalità variano. Se è un proprietario le associazioni sono Uppi, o Asppi, confedilizia, per esempio.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella cortesemente delle informazioni, nel vecchio contratto a canone concordato per un immobile che affitto su Roma, nell'articolo 2 scrivevo che l'accordo territoriale tra inquilini e proprietari era stato depositato in data: 05/02/04. Mi risulta che nel 2019 sia però stato depositato un nuovo accordo tra le organizzazioni rappresentative degli inquilini e dei proprietari degli immobili presenti sul territorio di Roma.
In rete ho trovato un documento che porta la data del 28/02/2019, le risulta che sia la data giusta? In quale data è stato depositato il nuovo accordo? Quale data devo inserire nel nuovo contratto nell'articolo 2?
Grazie

WALTER
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Gentile Walter, in effetti ci sono due accordi attualmente, quindi dovrà inserire quello a cui decide di fare riferimento, a seconda dell'associazione di categoria a cui si rivolgerà.

Isabella Tulipano
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Buonasera Isabella,
ho un appartamento da affittare. Ho fatto redigere dall'UPPI la valutazione per esercitare l'opzione di un canone concordato transitorio per lavoratori fuori sede o studenti per max 18 mesi.
Vorrei cortesemente sapere se all'atto della stipula del contratto la transatorietà deve essere dimostrata dal conduttore (es. trasferimento per lavoro, frequenza facoltà fuori sede) o anche dal locatore che deve specificare perchè lo rivuole dopo 18 mesi.
La ringrazio per un chiarimento in merito

Lidia Torregiani
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Buongiorno Lidia, la motivazione può essere di una delle due parti; una dei due è sufficiente.

Isabella Tulipano
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Devo affittare un immobile a ragazzi che si trovano a Roma per ricerca di occupazione.Posso stipulare un contratto transitori previsto dagli accordi territoriali del 4 marzo?.Gli accordi dell'11 febbraio non prevedono questa possibilita'.Grazie

Gabriella castellano
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Gentile Gabriella, l'accordo da considerare è sempre quello nuovo, dovrà semplicemente indicare più dettagliatamente la motivazione di transitorietà.

Isabella Tulipano
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Buongiorno vorrei sapere se facendo l'asseverazione x ognuna delle stanze da affittare a studenti x periodi annuali, allo scadere del contratto se faccio contratto ad altri studenti devo rifare l'asseverazione ? Grazie

Maria
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Gentile Maria, l'indicazione è quella di una asseverazione necessaria per ogni nuovo contratto registrato.

Isabella Tulipano
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Gentilissima Isabella se puoi cortesemente chiarirmi un dubbio:
Una Volta individuata la fascia di canone concordata in cui Ricade l'immobile, secondo l'esempio da te riportato, si puo maggiorare ancora, per esempio del 15%, in caso
di arredato; a me hanno precisato che in nessun caso si puo superare l'importo massimo Della fascia cosiderata secondo quanto stabilito dal D.M. del 16.01.2017.
Cosa ne pensi?
Grazie e complimenti
Dina d'Onofrio

Dina
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Gentile Dina, diciamo che l'accordo non lo esclude esplicitamente, ma di fatto la maggior parte delle associazioni di categoria lo escludono.

Isabella Tulipano
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