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Novità 2019: accordo territoriale per affitti concordati a Roma.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 11, 2019
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Affitto canone concordato a roma nuove regole

Entra in vigore a Roma il nuovo accordo per il calcolo del canone concordato.

Piano piano, dopo l’entrata in vigore del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, articolo 1, comma2, anche le associazioni di categoria della Capitale si sono riunite per sottoscrivere un nuovo accordo territoriale che recepisce le novità introdotte dal decreto sopracitato. Novità che riguardano soprattutto la necessità che il calcolo del canone concordato venga certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo. Calcolo da fare sempre sulla base di parametri oggettivi individuati dall’accordo, con un’individuazione di fascia di oscillazione minima e massima a seconda della zona geografica di appartenenza in cui è stato suddiviso il comune di Roma.

Sono passati già più di vent’anni dall’introduzione dei contratti a canone concordato, eppure il loro successo è solo più recente. Forse a trascinarli è servita l’introduzione della cedolare secca e nello specifico la riduzione al 10% proprio sui redditi derivanti dall’affitto di immobili abitativi a canone concordato. decretando, di fatto, una convenienza particolarmente appetibili per i proprietari. Altro fattore di successo è stato, indubbiamente, quello del riavvicinamento dei valori individuati dagli accordi territoriali, ai valori di mercato. Ovvero, nell’oscillazione tra crescita e discesa dei valori dei canoni, ora maggiormente in linea con le condizioni economiche generali, grazie alle revisioni che molti accordi territoriali hanno subito negli anni, oggi affittare un immobile con canone concordato garantisce un'entrata mensile non tano lontana da quella di un contratto a canone libero e di contro offre un buon risparmio fiscale, o un maggiore guadagno, a seconda di come la si vuole leggere.
Pertanto oggi molti proprietari valutano con interesse la stipula di un contratto a canone concordato e da ultime novità questo ora sarà possibile solo il calcolo del canone concordato viene certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.
Un modo per evitare canoni fittizi e per poter tenere monitorata la situazione in generale dei contratti a canone concordato. questa novità, però, non entra automaticamente in vigore, ma deve essere recepita dai vari accordi territoriali e necessita della stipula di un nuovo accordo.
Ecco allora che in molti comuni si sono già attivati.. altri devono ancora provvedere al rinnovo e la nostra capitale, Roma, vi ha provveduto da qualche giorno, andando a ritoccare i valori, perfezionando l’individuazione delle zone in cui è suddivisa la città e soprattutto rendendo obbligatoria l’attestazione della validità del calcolo del canone da parte di una delle associazioni di categoria firmataria dell’accordo, introducendo per questo l’Allegato 3/A (attestazione unilaterale) e l’Allegato 3/b (attestazione bilaterale).


La prima domanda che un proprietario romano continuerà a farsi, novità a parte, è :


come si calcola il canone per il mio appartamento?

 

Buongiorno,
gentilmente, vorrei sapere il canone di affitto ( minimo e massimo ) di un appartamento con cedolare secca, di 75 mq. calpestabili (bagno, cucina abitabile, 2 camere da letto), con terrazza non comunicante( circa 20 mq.), verde condominiale circa 40 mq. ed un’autorimessa di 18 mq.
L’appartamento è dotato di riscaldamento autonomo, acqua e impianta di condizionamento. Ha doppi vetri, porta blindata. Si trova in un condominio degli anni 70, ma qualche anno fa sono stati eseguiti i lavori per permettere l’accesso ad un disabile proprietario di un appartamento del condominio. La città è Roma e la microzona è Aurelio Monte di Creta.
Inoltre l’appartamento ho dotato di arredo completo anche di elettrodomestici.
Vi ringrazio e in attesa di un Vostro riscontro, porgo cordiali saluti.
Ettore


Eccoci qui allora a provare ad aiutare il nostro lettore Ettore a calcolare esattamente quale potrà essere il canone concordato, regolare da chiedere.


Primo requisito: Calcolo superficie convenzionale


Nell’accordo si specifica che occorre prendere in considerazione l’intera superficie calpestabile, quindi i 75 mq del nostro lettore + il 50% della superficie del garage, quindi 9 mq + il 25% della terrazza, ovvero altri 5mq + 10% del verde condominiale, quindi 4 mq.
Calcolo: 75 + 9+ 5 +4= 93 mq.


Secondo requisito: la microzona di appartenenza


Il nostro lettore Ettore ci ha chiaramente chiarito che si trova nella zona Aurelio che, secondo le nuove indicazioni, è nella zona denominata “Centrale¬_Semicentrale” e definita C14.

Una zona di sicuro prestigio a cui corrispondono i canoni più alti.


Terzo requisito: elementi oggettivi che definiscono la fascia di appartenenza


Il nuovo accordo di Roma riporta nell’Allegato 2 A un elenco di caratteristiche che l’immobile possiede o meno; a seconda di quanti dei 20 parametri individuati possiede l’appartamento, si rientrerà nella fascia A, B o C, dove A indica la fascia minima e C quella massima.


I 20 parametri sono:
• Posto auto; x
• Cortile d’uso comune, area verde o impianto sportivo; x
• Cantina;
• Terrazzo o balcone; x
• Area verde di pertinenza o giardino;
• Aria condizionata; x
• Stabile con impianto ascensore; x
• Bagno con finestra o doppi servizi; x
• Porta blindata; x
• Doppi vetri; x
• Stabile con sevizio di portierato;
• Stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni;
• Sistema di sicurezza o sistema di allarme;
• Cucina abitabile con finestra; x
• Videocitofono o videosorveglianza;
• Antenna centralizzata o impianto satellitare;
• Riscaldamento autonomo; x
• Palazzina non superiore a 4 piani;
• Strutture di superamento di barriere architettoniche; x
• Terrazzo o locale condominiale ad uso comune.

Abbiamo segnato con una x i parametri che dalla descrizione del Sig. Ettore possiamo attribuire con sicurezza all’appartamento sono 11 parametri che collocano l’immobile nella fascia massima, nella C.


Quarto requisito: eventuali riduzioni o maggiorazioni.


L’accordo specifica che il valore del canone può essere aumentato:
• Del 15% nel caso di un immobile completamente arredato;
• Del 10% se si trova in un piano attico;
• Del 5% se l’immobile è in una classe energetica D, E o F;
• Del 10% per immobile con classificazione energetica A, B o C;
• Del 5% o del 10% in presenza rispettivamente di Eco Bonus o interventi Sisma bonus;
• Del 7, dell’8 o del 9% per durata del contratto superiore alla minima, ovvero di 4, 5 o 6 anni + 2 invece della durata basica di 3 anni +2.
• Del 10% in caso di contratto transitorio.


Il valore dovrà essere diminuito:
• Del 10% per alloggi situati nel seminterrato o per quelli oltre il terzo piano in mancanza di ascensore.


Quinto requisito: i valori di riferimento minimo e massimo


Ora che conosciamo mq, zona di appartenenza, subfascia di valore ed eventuali maggiorazioni, andiamo a capire quali sono i valori minimi e massimi che possiamo considerare.
Nel caso dell’esempio dell’appartamento del Signor Ettore, in zona 1 C14, per quell’immobile, in subfascia C, possiamo calcolare un valore minimo di 11,60 euro al mq e massimo di 12,80 € al mq.


CALCOLO EFFETTIVO:


Valore minimo: 11,60 € * 93 mq= 1.079 euro (CANONE MINIMO)
Valore massimo 12,80 € * 93 mq= 1.190 euro (CANONE MASSIMO)
Valori maggiorati del 15% per presenza di arredo completo:
Canone minimo 1245 euro; Canone massimo 1369 euro.


Questi sono i due valori entro cui il nostro lettore Ettore potrà proporre il suo immobile in affitto. Dovrà quindi rivolgersi ad un’associazione di categoria per certificare l’esattezza del calcolo.
Nella stipula del contratto, poi, andrà a optare per la cedolare secca o per il regime Irpef, avendo in entrambi i casi consistenti agevolazioni fiscali.
Agevolazioni fiscali che coinvolgono anche l’inquilino che prenderà in affitto l’immobile con questo tipo di contratto.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (146)

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Devo affittare un immobile a ragazzi che si trovano a Roma per ricerca di occupazione.Posso stipulare un contratto transitori previsto dagli accordi territoriali del 4 marzo?.Gli accordi dell'11 febbraio non prevedono questa possibilita'.Grazie

Gabriella castellano
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Gentile Gabriella, l'accordo da considerare è sempre quello nuovo, dovrà semplicemente indicare più dettagliatamente la motivazione di transitorietà.

Isabella Tulipano
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Buongiorno vorrei sapere se facendo l'asseverazione x ognuna delle stanze da affittare a studenti x periodi annuali, allo scadere del contratto se faccio contratto ad altri studenti devo rifare l'asseverazione ? Grazie

Maria
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Gentile Maria, l'indicazione è quella di una asseverazione necessaria per ogni nuovo contratto registrato.

Isabella Tulipano
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Gentilissima Isabella se puoi cortesemente chiarirmi un dubbio:
Una Volta individuata la fascia di canone concordata in cui Ricade l'immobile, secondo l'esempio da te riportato, si puo maggiorare ancora, per esempio del 15%, in caso
di arredato; a me hanno precisato che in nessun caso si puo superare l'importo massimo Della fascia cosiderata secondo quanto stabilito dal D.M. del 16.01.2017.
Cosa ne pensi?
Grazie e complimenti
Dina d'Onofrio

Dina
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Gentile Dina, diciamo che l'accordo non lo esclude esplicitamente, ma di fatto la maggior parte delle associazioni di categoria lo escludono.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella,
sono un privato, malgrado la mia email che sembra di un'agenzia.
Vedo il calcolo del canone concordato che hai fatto ad Ettore.
In particolare vedo che applichi la maggiorazione per "arredato" +15% al valore massimo della fascia massima (12,8 €/mq) già conseguito con 11/20 parametri, per ottenere il valore da applicare ai mq, ovvero 12,8 x 1.15 x 93 mq = 1369 €/mese canone massimo da adottare.
Sai indicarmi a Roma un sindacato proprietari o inquilini che mi attesti il canone del mio contratto con questi criteri ?
In attesa, grazie mille, Carlo.

Carlo
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Buongiorno Carlo, purtroppo il calcolo era stato fatto sulla base degli accordi territoriali che non vietano questo tipo di maggiorazione, ma sappiamo che nella pratica la maggior parte delle associazioni di categoria non applicano tale maggiorazione in caso di valore già nella fascia massima.

Isabella Tulipano
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Buonasera Isabella,
abito a roma sto affittando una porzione della casa in cui abito. Sto ricevendo numerose richieste di affitto da parte di studenti, residenti a roma e non.
Nel caso decidessi di affittare con contratto transitorio ad uno studente sono obbligato a fare un contratto a canone concordato oppure è una libera scelta? Per fare un transitorio è richiesto che lo studente abiti fuori roma?
La documentazione della transitorieta puo consistere in un autocertificazione oppure servono documenti ufficiali es rilasciati dall'universita o il datore di lavoro?
Sperando in un suo cortese supporto ringrazio e saluto cordialmente.

sirio
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Buonasera, abito a roma sto affittando una porzione dell'immobile in cui vivo. Preferisco fare un contratto transitorio in quanto non voglio affittare per periodi lunghi. Ricevo molte richieste da studenti...nel caso decidessi di affittare ad uno studente sono obbligato a fe un contratto a canone concordato oppure è una libera scelta?
La documentazione della transitorieta puo consistere in un autocertificazione oppure servono documenti ufficiali es rilasciati dall'universita o il datore di lavoro?
Sperando in un vostro aiuto saluto cordialmente.

sirio
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Gentile Sirio, per un transitorio normale o per studente è necessario utilizzare il canone concordato. Le motivazioni vanno inserite nel contratto con riferimento al corso di laurea o ad un contratto di lavoro.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella, l'agevolazione fiscale per canone concordato può applicarsi anche in caso di contratto in cui il proprietario residente nell'appartamento si riserva l'usufrutto di una porzione dello stesso non avendo a disposizione altra abitazione? Grazie

Davide
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Gentile Davide, l'agevolazione si applica sul reddito percepito sull'immobile o la porzione di esso. Ovviamente questo immobile non potrà essere contemporaneamente prima casa del proprietario.

Isabella Tulipano
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Salve mi chiamo Giulia e a luglio del 2018 ho firmato un contratto transitorio per universitari (cedolare secca) ad oggi il locatore mi viene a dire che il contratto che ho firmato non è più valido e che dovrei firmare un muovi contratto con data es: oggi/10/2019; noto anche che le clausole da lui inserite nel primo contratto cambiano con questo nuovo contratto tipo da 22 mesi si passano a 18, per recedere non più 1 mese ma 3 mesi, e non trovo le spese straordinarie ?‍♀️
Aiutooo!!

Giulia
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Gentile Giulia, deve verificare qual'era la durata del contratto precedente che senza disdetta prevede un rinnovo automatico per lo stesso periodo, quindi 12 mesi + 12 ad esempio; valuti se può esserle utile firmare un nuovo contratto o insistere per la proroga di quello in essere.

Isabella Tulipano
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Buongiorno
Attualmente affitto due stanze della casa in cui vivo a due student universitari.
Ho fatto due contratti a canone libero transitori con cedolare secca.
Tutti e due i contratti scadono a breve e si rinnoveranno automaticamente alla prima scadenza.
Per usufruire dell'agevolazione al 10% cosa devo fare?

Grazie
Pierfrancesco

Pierfrancesco
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Gentile Pierfrancesco, se ha stipulato un transitorio e non un transitorio per studenti fuori sede il contratto non è rinnovabile; in entrambi i casi (quello per studenti è rinnovale allo stesso periodo della prima scadenza) il canone deve essere concordato e questo le dà il diritto all'aliquota agevolata. Se parliamo di un nuovo accordo territoriale deve anche avere l'attestazione di conformità del calcolo del canone da parte di una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo.

Isabella Tulipano
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Ciao Isabella,
concordo sul fatto che ora i canoni di mercato sono molto vicini a quelli concordati.
Ma c'è una cosa che non ho capito. A Roma, per fare un contratto 3-2 oppure studenti oppure transitorio è obbligatorio farsi vidimare il canone concordato?
A me un commercialista ha detto che se faccio un contratto 3+2 a canone libero (cioè in sostanza senza farmi vidimare il canone) e pago la cedolare al 21% va bene. Sono un pò confuso, mi sembrava che a canone libero si potesse fare solo il 4+4.
Siccome è il potenziale inquilino che mi chiede il contratto breve, sono costretto per forza ad andare dalle associazioni? Anche se il canone è più basso di quello che risulterebbe dal calcolo?
Grazie e complimenti.

Mauro
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Buongiorno Mauro, la vidimazione dell'associazione di categoria è obbligatoria per ricevere le relative agevolazioni; in ogni caso l'utilizzo di questa tipologia di contratti presuppone, necessariamente, l'utilizzo di un canone concordato.

Isabella Tulipano
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