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Novità 2019: accordo territoriale per affitti concordati a Roma.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 11, 2019
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Affitto canone concordato a roma nuove regole

Entra in vigore a Roma il nuovo accordo per il calcolo del canone concordato.

Piano piano, dopo l’entrata in vigore del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, articolo 1, comma2, anche le associazioni di categoria della Capitale si sono riunite per sottoscrivere un nuovo accordo territoriale che recepisce le novità introdotte dal decreto sopracitato. Novità che riguardano soprattutto la necessità che il calcolo del canone concordato venga certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo. Calcolo da fare sempre sulla base di parametri oggettivi individuati dall’accordo, con un’individuazione di fascia di oscillazione minima e massima a seconda della zona geografica di appartenenza in cui è stato suddiviso il comune di Roma.

Sono passati già più di vent’anni dall’introduzione dei contratti a canone concordato, eppure il loro successo è solo più recente. Forse a trascinarli è servita l’introduzione della cedolare secca e nello specifico la riduzione al 10% proprio sui redditi derivanti dall’affitto di immobili abitativi a canone concordato. decretando, di fatto, una convenienza particolarmente appetibili per i proprietari. Altro fattore di successo è stato, indubbiamente, quello del riavvicinamento dei valori individuati dagli accordi territoriali, ai valori di mercato. Ovvero, nell’oscillazione tra crescita e discesa dei valori dei canoni, ora maggiormente in linea con le condizioni economiche generali, grazie alle revisioni che molti accordi territoriali hanno subito negli anni, oggi affittare un immobile con canone concordato garantisce un'entrata mensile non tano lontana da quella di un contratto a canone libero e di contro offre un buon risparmio fiscale, o un maggiore guadagno, a seconda di come la si vuole leggere.
Pertanto oggi molti proprietari valutano con interesse la stipula di un contratto a canone concordato e da ultime novità questo ora sarà possibile solo il calcolo del canone concordato viene certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.
Un modo per evitare canoni fittizi e per poter tenere monitorata la situazione in generale dei contratti a canone concordato. questa novità, però, non entra automaticamente in vigore, ma deve essere recepita dai vari accordi territoriali e necessita della stipula di un nuovo accordo.
Ecco allora che in molti comuni si sono già attivati.. altri devono ancora provvedere al rinnovo e la nostra capitale, Roma, vi ha provveduto da qualche giorno, andando a ritoccare i valori, perfezionando l’individuazione delle zone in cui è suddivisa la città e soprattutto rendendo obbligatoria l’attestazione della validità del calcolo del canone da parte di una delle associazioni di categoria firmataria dell’accordo, introducendo per questo l’Allegato 3/A (attestazione unilaterale) e l’Allegato 3/b (attestazione bilaterale).


La prima domanda che un proprietario romano continuerà a farsi, novità a parte, è :


come si calcola il canone per il mio appartamento?

 

Buongiorno,
gentilmente, vorrei sapere il canone di affitto ( minimo e massimo ) di un appartamento con cedolare secca, di 75 mq. calpestabili (bagno, cucina abitabile, 2 camere da letto), con terrazza non comunicante( circa 20 mq.), verde condominiale circa 40 mq. ed un’autorimessa di 18 mq.
L’appartamento è dotato di riscaldamento autonomo, acqua e impianta di condizionamento. Ha doppi vetri, porta blindata. Si trova in un condominio degli anni 70, ma qualche anno fa sono stati eseguiti i lavori per permettere l’accesso ad un disabile proprietario di un appartamento del condominio. La città è Roma e la microzona è Aurelio Monte di Creta.
Inoltre l’appartamento ho dotato di arredo completo anche di elettrodomestici.
Vi ringrazio e in attesa di un Vostro riscontro, porgo cordiali saluti.
Ettore


Eccoci qui allora a provare ad aiutare il nostro lettore Ettore a calcolare esattamente quale potrà essere il canone concordato, regolare da chiedere.


Primo requisito: Calcolo superficie convenzionale


Nell’accordo si specifica che occorre prendere in considerazione l’intera superficie calpestabile, quindi i 75 mq del nostro lettore + il 50% della superficie del garage, quindi 9 mq + il 25% della terrazza, ovvero altri 5mq + 10% del verde condominiale, quindi 4 mq.
Calcolo: 75 + 9+ 5 +4= 93 mq.


Secondo requisito: la microzona di appartenenza


Il nostro lettore Ettore ci ha chiaramente chiarito che si trova nella zona Aurelio che, secondo le nuove indicazioni, è nella zona denominata “Centrale¬_Semicentrale” e definita C14.

Una zona di sicuro prestigio a cui corrispondono i canoni più alti.


Terzo requisito: elementi oggettivi che definiscono la fascia di appartenenza


Il nuovo accordo di Roma riporta nell’Allegato 2 A un elenco di caratteristiche che l’immobile possiede o meno; a seconda di quanti dei 20 parametri individuati possiede l’appartamento, si rientrerà nella fascia A, B o C, dove A indica la fascia minima e C quella massima.


I 20 parametri sono:
• Posto auto; x
• Cortile d’uso comune, area verde o impianto sportivo; x
• Cantina;
• Terrazzo o balcone; x
• Area verde di pertinenza o giardino;
• Aria condizionata; x
• Stabile con impianto ascensore; x
• Bagno con finestra o doppi servizi; x
• Porta blindata; x
• Doppi vetri; x
• Stabile con sevizio di portierato;
• Stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni;
• Sistema di sicurezza o sistema di allarme;
• Cucina abitabile con finestra; x
• Videocitofono o videosorveglianza;
• Antenna centralizzata o impianto satellitare;
• Riscaldamento autonomo; x
• Palazzina non superiore a 4 piani;
• Strutture di superamento di barriere architettoniche; x
• Terrazzo o locale condominiale ad uso comune.

Abbiamo segnato con una x i parametri che dalla descrizione del Sig. Ettore possiamo attribuire con sicurezza all’appartamento sono 11 parametri che collocano l’immobile nella fascia massima, nella C.


Quarto requisito: eventuali riduzioni o maggiorazioni.


L’accordo specifica che il valore del canone può essere aumentato:
• Del 15% nel caso di un immobile completamente arredato;
• Del 10% se si trova in un piano attico;
• Del 5% se l’immobile è in una classe energetica D, E o F;
• Del 10% per immobile con classificazione energetica A, B o C;
• Del 5% o del 10% in presenza rispettivamente di Eco Bonus o interventi Sisma bonus;
• Del 7, dell’8 o del 9% per durata del contratto superiore alla minima, ovvero di 4, 5 o 6 anni + 2 invece della durata basica di 3 anni +2.
• Del 10% in caso di contratto transitorio.


Il valore dovrà essere diminuito:
• Del 10% per alloggi situati nel seminterrato o per quelli oltre il terzo piano in mancanza di ascensore.


Quinto requisito: i valori di riferimento minimo e massimo


Ora che conosciamo mq, zona di appartenenza, subfascia di valore ed eventuali maggiorazioni, andiamo a capire quali sono i valori minimi e massimi che possiamo considerare.
Nel caso dell’esempio dell’appartamento del Signor Ettore, in zona 1 C14, per quell’immobile, in subfascia C, possiamo calcolare un valore minimo di 11,60 euro al mq e massimo di 12,80 € al mq.


CALCOLO EFFETTIVO:


Valore minimo: 11,60 € * 93 mq= 1.079 euro (CANONE MINIMO)
Valore massimo 12,80 € * 93 mq= 1.190 euro (CANONE MASSIMO)
Valori maggiorati del 15% per presenza di arredo completo:
Canone minimo 1245 euro; Canone massimo 1369 euro.


Questi sono i due valori entro cui il nostro lettore Ettore potrà proporre il suo immobile in affitto. Dovrà quindi rivolgersi ad un’associazione di categoria per certificare l’esattezza del calcolo.
Nella stipula del contratto, poi, andrà a optare per la cedolare secca o per il regime Irpef, avendo in entrambi i casi consistenti agevolazioni fiscali.
Agevolazioni fiscali che coinvolgono anche l’inquilino che prenderà in affitto l’immobile con questo tipo di contratto.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (133)

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Salve mi chiamo Giulia e a luglio del 2018 ho firmato un contratto transitorio per universitari (cedolare secca) ad oggi il locatore mi viene a dire che il contratto che ho firmato non è più valido e che dovrei firmare un muovi contratto con data es: oggi/10/2019; noto anche che le clausole da lui inserite nel primo contratto cambiano con questo nuovo contratto tipo da 22 mesi si passano a 18, per recedere non più 1 mese ma 3 mesi, e non trovo le spese straordinarie ?‍♀️
Aiutooo!!

Giulia
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Gentile Giulia, deve verificare qual'era la durata del contratto precedente che senza disdetta prevede un rinnovo automatico per lo stesso periodo, quindi 12 mesi + 12 ad esempio; valuti se può esserle utile firmare un nuovo contratto o insistere per la proroga di quello in essere.

Isabella Tulipano
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Buongiorno
Attualmente affitto due stanze della casa in cui vivo a due student universitari.
Ho fatto due contratti a canone libero transitori con cedolare secca.
Tutti e due i contratti scadono a breve e si rinnoveranno automaticamente alla prima scadenza.
Per usufruire dell'agevolazione al 10% cosa devo fare?

Grazie
Pierfrancesco

Pierfrancesco
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Gentile Pierfrancesco, se ha stipulato un transitorio e non un transitorio per studenti fuori sede il contratto non è rinnovabile; in entrambi i casi (quello per studenti è rinnovale allo stesso periodo della prima scadenza) il canone deve essere concordato e questo le dà il diritto all'aliquota agevolata. Se parliamo di un nuovo accordo territoriale deve anche avere l'attestazione di conformità del calcolo del canone da parte di una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo.

Isabella Tulipano
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Ciao Isabella,
concordo sul fatto che ora i canoni di mercato sono molto vicini a quelli concordati.
Ma c'è una cosa che non ho capito. A Roma, per fare un contratto 3-2 oppure studenti oppure transitorio è obbligatorio farsi vidimare il canone concordato?
A me un commercialista ha detto che se faccio un contratto 3+2 a canone libero (cioè in sostanza senza farmi vidimare il canone) e pago la cedolare al 21% va bene. Sono un pò confuso, mi sembrava che a canone libero si potesse fare solo il 4+4.
Siccome è il potenziale inquilino che mi chiede il contratto breve, sono costretto per forza ad andare dalle associazioni? Anche se il canone è più basso di quello che risulterebbe dal calcolo?
Grazie e complimenti.

Mauro
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Buongiorno Mauro, la vidimazione dell'associazione di categoria è obbligatoria per ricevere le relative agevolazioni; in ogni caso l'utilizzo di questa tipologia di contratti presuppone, necessariamente, l'utilizzo di un canone concordato.

Isabella Tulipano
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dovrei affittare porzione di appartamento - contratto transitorio - per motivi di lavoro, dipendente ministero difesa.
vorrei fare un calcolo del canone da sola ma non ho capito in quale zona inserire l'appartamento sito in via g. giolitti - esquilino-
mi potete aiutare?
vorrei redigere e registrare autonomamente il contratto.
ritengo, senza asseverazione di associazioni varie, di poter essere sottoposta a controllo e verifica della veridicità di quanto dichiarato.
il contratto è valido ma non nullo.

grazie

paola piccioni
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Gentile Paola, il contratto sarebbe valido ma potrebbero non esserle riconosciute le relative agevolazioni. Per capire bene la zona dovrebbe scaricare, oltre all'accordo, l'allegato completo con elenco delle zone; può farne richiesta di una copia magari all'ufficio del comune.

Isabella Tulipano
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A chi bisogna rivolgersi per avere l'Attestazione delle Associazioni circa il canone concordato?

FRANCESCO STORNELLI
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Gentile Francesco, deve rivolgersi ad una delle associazioni firmatarie dell'accordo che trova elencate nell'accordo stesso.

Isabella Tulipano
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ai fini della fruizione delle agevolazioni è sufficiente che ricorrano i requisiti di legeg ovvero canone sia determinato secondo principi secondo cui la legge accorda riduzione di aliquote o altri benefici: è incostituzionale l'attribuzione di riduzione della potesta impositiva statale (riserva cost di legge) a privati... docet in passato la pretesa attribzuione per legge all'asi o altri enti privati dell'accordare una riduzione di imposta sul possesso dei veicoli...
l'attribuzione di una patente privata di scontistica fiscale è figlia di quel clientelismo italico generatore di burocratiche attività parassite in cui incappano i gonzi senz ajus introducendi...
e per chi non se la sentisse affrontare eventuale contenzioso con rimessione in corte costituzionale per incostituzionalità dell'attribuzione alle associazioni di un patente posso suggerire di denciare per omisione di atto d'ufficio e abuso di potere il funzionario e capo uffcio che non registrassero contratto e di registrarlo applicando il precedente accordo indicando come data stipula quella di vigenza dello stesso ovvero antecedente effettività del nuovo anche perchè i canoni concordati massimi 2004 rivalutati sostanzialmente concidono con i canoni concordati 2019 e la disciplina è complessivamente più equilibrata e meno sfavorevole per le proprietà. TEMPUS REGIT ACTUM e l'accordo è privato... tutto il resto è noia... e per accordi lunga durata e significativo canone ci sono altre forme giuridiche meno tassate

pinco pallo
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Buongiorno, mio figlio sta per acquistare un'appartamento a Roma, zona Boccea, su questo appartamento grava una clausola per accordi costruttore/comune. Dovranno cioè destinare affitto a canone concordato per 8 anni di questo appartamento ai sensi della LEGGE 431/98 ART. 2 COMMA 3 . Potranno affittare solo una camera per 8 anni e continuare ad avere la residenza nell'appartamento? Assolverebbero così l'obbligo contrattuale? Avrebbero l'Imu azzerato come prima casa? Grazie per i chiarimenti

Sandra
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Gentile Sandra, se c'è questo vincolo l'immobile andrà prevalentemente concesso in affitto e quindi non usandolo direttamente come abitazione principale, suo figlio dovrà pagare Imu e Tasi, agevolate nel caso di canone concordato.

Isabella Tulipano
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Cara Isabella,

non ho capito una cosa. Se io volessi affittare un appartamento a Roma, sono obbligato con ad effettuare il contratto concordato? (proprio perchè "a meno che non si trovi in un comune con meno di 10 mila abitanti, il canone deve essere concordato").

grazie!

Marco
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Esatto Marco, a Roma per stipulare un contratto transitorio deve necessariamente utilizzare il canone concordato.

Isabella Tulipano
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Perciò non potrò mai fare un contratto libero (4+4) a Roma?
scusami ma sono confuso!
grazie

Marco
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Gentile Marco, certamente può stipulare un contratto libero, ma di 4 anni + 4 e non transitorio.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella, Le scrivo per chiederle una delucidazione in merito al calcolo del canone concordato.
Secondo l’esempio che compare nel vostro articolo, l’aliquota massima relativa ad un appartamento situato in una specifica zona può essere aumentata del 15% in caso l’immobile sia provvisto di mobilio.
Mi sono rivolto ad un’associazione di categoria, nello specifico l’ARPE.
Essa sostiene, al contrario, che l’aliquota massima non possa essere mai superata indipendentemente dalla presenza dell’arredo.
Chi ha ragione? Come posso dirimere tale dubbio?
In attesa di un suo gradito riscontro porgo Cordiali saluti

Andrea
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Buongiorno Andrea, trova qui il testo diretto dell'accordo su cui può trovare esattamente i riferimenti per il calcolo. Rispetto all'aumento del 15% secondo molte interpretazioni non si applicano se l'immobile rientra già in fascia massima.

Isabella Tulipano
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Mi scusi isabella, quindi è tutto lasciato all’interpretazione della associazione a cui ci si rivolge?
Ogniuno fa come gli pare in base alla interpretazione più o meno restrittiva?
Quindi in sostanza conviene farsi un giro delle varie sigle di categoria e vedere in quale si riesce ad ottenere la stima del canone maggiore?
La cosa mi lascia alquanto perplesso ?.

Andrea
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In realtà al momento l'interpretazione delle associazioni è che sul canone massimo non si applicano le maggiorazioni; quindi per ottenere la loro vidimazione oggi bisogna adeguarsi in questo senso.

Isabella Tulipano
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Chiedo scusa per l'intrusione nella vostra conversazione ma é un argomento che interessa anche me.
Se ho capito bene, due appartamenti che rientrano nella fascia massima di affitto concordato, avendo le stesse misure calpestabili e facente parte dello stesso stabile, però uno ristrutturato ed ammobiliato, l'altro no, uno con contratto di 12 mesi per studenti, l'altro con contratto 3+2, il costo dell'affitto sarà lo stesso per entrambi?
Se é così, perché sull'accordo sono inserite le maggiorazioni da applicare agli affitti e non vengono applicate? Ho letto bene l'accordo e non è specificato da nessuna parte che la fascia massima di affitto non può essere superata con le maggiorazioni.
Può aiutarmi a capire per favore?
Grazie

Filomena
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Gentile Filomena, come già indicato l'interpretazioni delle associazioni di categoria valuta che una fascia massima offra già la possibilità di applicare un valore di canone massimo. Per il caso specifico le conviene comunque un confronto diretto per il calcolo.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella,
ho firmato un contratto di locazione concordato (431/98) sul quale il proprietario ha modificato l'art.4 per cui ha eliminato la ripartizione proprietario/inquilino e dice che devo pagare tutto io.
Al SUNIA mi dicono che questa "modifica" non è valida, ma il proprietario insiste e dice che ciò che ho firmato è quello che conta, ha anche inserito prima delle firme "A mente dell'art.1432 comma 2 del codice civile le parti approvano i patti di cui..." ed elenca tutti gli articoli del contratto.
Non so più se fidarmi del SUNIA o dell'avvocato del proprietario.
E' un concordato ancora valido? Diventa un contratto libero?
Devo per forza andare davanti a un giudice e denunciare questa cosa?
Altrimenti la legge non punirà mai queste truffe, ma io vorrei evitare di esasperare i rapporti col proprietario...
Cosa posso fare?
Grazie

claudio
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Gentile Claudio, se fosse stato un contratto a canone libero la clausola, controfirmata, sarebbe stata valida, ma come concordato tale clausola non qualifica il contratto come tale. Quindi o decidete di passare ad un contratto libero, oppure si elimina la clausola per adeguarlo al contrattato concordato; faccia presente che per esempio rispetto alle spese di registrazione in cedolare secca non sono da pagare.

Isabella Tulipano
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