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Novità 2019: accordo territoriale per affitti concordati a Roma.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 11, 2019
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Affitto canone concordato a roma nuove regole

Entra in vigore a Roma il nuovo accordo per il calcolo del canone concordato.

Piano piano, dopo l’entrata in vigore del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, articolo 1, comma2, anche le associazioni di categoria della Capitale si sono riunite per sottoscrivere un nuovo accordo territoriale che recepisce le novità introdotte dal decreto sopracitato. Novità che riguardano soprattutto la necessità che il calcolo del canone concordato venga certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo. Calcolo da fare sempre sulla base di parametri oggettivi individuati dall’accordo, con un’individuazione di fascia di oscillazione minima e massima a seconda della zona geografica di appartenenza in cui è stato suddiviso il comune di Roma.

Sono passati già più di vent’anni dall’introduzione dei contratti a canone concordato, eppure il loro successo è solo più recente. Forse a trascinarli è servita l’introduzione della cedolare secca e nello specifico la riduzione al 10% proprio sui redditi derivanti dall’affitto di immobili abitativi a canone concordato. decretando, di fatto, una convenienza particolarmente appetibili per i proprietari. Altro fattore di successo è stato, indubbiamente, quello del riavvicinamento dei valori individuati dagli accordi territoriali, ai valori di mercato. Ovvero, nell’oscillazione tra crescita e discesa dei valori dei canoni, ora maggiormente in linea con le condizioni economiche generali, grazie alle revisioni che molti accordi territoriali hanno subito negli anni, oggi affittare un immobile con canone concordato garantisce un'entrata mensile non tano lontana da quella di un contratto a canone libero e di contro offre un buon risparmio fiscale, o un maggiore guadagno, a seconda di come la si vuole leggere.
Pertanto oggi molti proprietari valutano con interesse la stipula di un contratto a canone concordato e da ultime novità questo ora sarà possibile solo il calcolo del canone concordato viene certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.
Un modo per evitare canoni fittizi e per poter tenere monitorata la situazione in generale dei contratti a canone concordato. questa novità, però, non entra automaticamente in vigore, ma deve essere recepita dai vari accordi territoriali e necessita della stipula di un nuovo accordo.
Ecco allora che in molti comuni si sono già attivati.. altri devono ancora provvedere al rinnovo e la nostra capitale, Roma, vi ha provveduto da qualche giorno, andando a ritoccare i valori, perfezionando l’individuazione delle zone in cui è suddivisa la città e soprattutto rendendo obbligatoria l’attestazione della validità del calcolo del canone da parte di una delle associazioni di categoria firmataria dell’accordo, introducendo per questo l’Allegato 3/A (attestazione unilaterale) e l’Allegato 3/b (attestazione bilaterale).


La prima domanda che un proprietario romano continuerà a farsi, novità a parte, è :


come si calcola il canone per il mio appartamento?

 

Buongiorno,
gentilmente, vorrei sapere il canone di affitto ( minimo e massimo ) di un appartamento con cedolare secca, di 75 mq. calpestabili (bagno, cucina abitabile, 2 camere da letto), con terrazza non comunicante( circa 20 mq.), verde condominiale circa 40 mq. ed un’autorimessa di 18 mq.
L’appartamento è dotato di riscaldamento autonomo, acqua e impianta di condizionamento. Ha doppi vetri, porta blindata. Si trova in un condominio degli anni 70, ma qualche anno fa sono stati eseguiti i lavori per permettere l’accesso ad un disabile proprietario di un appartamento del condominio. La città è Roma e la microzona è Aurelio Monte di Creta.
Inoltre l’appartamento ho dotato di arredo completo anche di elettrodomestici.
Vi ringrazio e in attesa di un Vostro riscontro, porgo cordiali saluti.
Ettore


Eccoci qui allora a provare ad aiutare il nostro lettore Ettore a calcolare esattamente quale potrà essere il canone concordato, regolare da chiedere.


Primo requisito: Calcolo superficie convenzionale


Nell’accordo si specifica che occorre prendere in considerazione l’intera superficie calpestabile, quindi i 75 mq del nostro lettore + il 50% della superficie del garage, quindi 9 mq + il 25% della terrazza, ovvero altri 5mq + 10% del verde condominiale, quindi 4 mq.
Calcolo: 75 + 9+ 5 +4= 93 mq.


Secondo requisito: la microzona di appartenenza


Il nostro lettore Ettore ci ha chiaramente chiarito che si trova nella zona Aurelio che, secondo le nuove indicazioni, è nella zona denominata “Centrale¬_Semicentrale” e definita C14.

Una zona di sicuro prestigio a cui corrispondono i canoni più alti.


Terzo requisito: elementi oggettivi che definiscono la fascia di appartenenza


Il nuovo accordo di Roma riporta nell’Allegato 2 A un elenco di caratteristiche che l’immobile possiede o meno; a seconda di quanti dei 20 parametri individuati possiede l’appartamento, si rientrerà nella fascia A, B o C, dove A indica la fascia minima e C quella massima.


I 20 parametri sono:
• Posto auto; x
• Cortile d’uso comune, area verde o impianto sportivo; x
• Cantina;
• Terrazzo o balcone; x
• Area verde di pertinenza o giardino;
• Aria condizionata; x
• Stabile con impianto ascensore; x
• Bagno con finestra o doppi servizi; x
• Porta blindata; x
• Doppi vetri; x
• Stabile con sevizio di portierato;
• Stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni;
• Sistema di sicurezza o sistema di allarme;
• Cucina abitabile con finestra; x
• Videocitofono o videosorveglianza;
• Antenna centralizzata o impianto satellitare;
• Riscaldamento autonomo; x
• Palazzina non superiore a 4 piani;
• Strutture di superamento di barriere architettoniche; x
• Terrazzo o locale condominiale ad uso comune.

Abbiamo segnato con una x i parametri che dalla descrizione del Sig. Ettore possiamo attribuire con sicurezza all’appartamento sono 11 parametri che collocano l’immobile nella fascia massima, nella C.


Quarto requisito: eventuali riduzioni o maggiorazioni.


L’accordo specifica che il valore del canone può essere aumentato:
• Del 15% nel caso di un immobile completamente arredato;
• Del 10% se si trova in un piano attico;
• Del 5% se l’immobile è in una classe energetica D, E o F;
• Del 10% per immobile con classificazione energetica A, B o C;
• Del 5% o del 10% in presenza rispettivamente di Eco Bonus o interventi Sisma bonus;
• Del 7, dell’8 o del 9% per durata del contratto superiore alla minima, ovvero di 4, 5 o 6 anni + 2 invece della durata basica di 3 anni +2.
• Del 10% in caso di contratto transitorio.


Il valore dovrà essere diminuito:
• Del 10% per alloggi situati nel seminterrato o per quelli oltre il terzo piano in mancanza di ascensore.


Quinto requisito: i valori di riferimento minimo e massimo


Ora che conosciamo mq, zona di appartenenza, subfascia di valore ed eventuali maggiorazioni, andiamo a capire quali sono i valori minimi e massimi che possiamo considerare.
Nel caso dell’esempio dell’appartamento del Signor Ettore, in zona 1 C14, per quell’immobile, in subfascia C, possiamo calcolare un valore minimo di 11,60 euro al mq e massimo di 12,80 € al mq.


CALCOLO EFFETTIVO:


Valore minimo: 11,60 € * 93 mq= 1.079 euro (CANONE MINIMO)
Valore massimo 12,80 € * 93 mq= 1.190 euro (CANONE MASSIMO)
Valori maggiorati del 15% per presenza di arredo completo:
Canone minimo 1245 euro; Canone massimo 1369 euro.


Questi sono i due valori entro cui il nostro lettore Ettore potrà proporre il suo immobile in affitto. Dovrà quindi rivolgersi ad un’associazione di categoria per certificare l’esattezza del calcolo.
Nella stipula del contratto, poi, andrà a optare per la cedolare secca o per il regime Irpef, avendo in entrambi i casi consistenti agevolazioni fiscali.
Agevolazioni fiscali che coinvolgono anche l’inquilino che prenderà in affitto l’immobile con questo tipo di contratto.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (2)

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Gentile Antonella, dovrebbe a questo punto ristipulare il contratto a canone concordato; consideri che il vantaggio sarà poter applicare una cedolare secca al 10%.

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Buonasera, il 10 marzo ho firmato un contratto per affitto uso transitorio per 5 mesi, non a canone concordato in quanto ho applicato un prezzo tutto compreso. Ho chiamato il CAF prima del 10 marzo per verificare se c'era bisogno della attestazione di categoria e mi hanno detto di no. Domani avrei avuto l'incontro per registrare il contratto. Oggi mi chiama il CAF e mi dice che non si può registrare il contratto perché deve ricevere l'attestazione di entrambe le associazioni in base agli accordi firmati in data 5 marzo. Come mi devo comportare? Avevo scelto la cedolare secca al 21%.

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