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Novità 2019: accordo territoriale per affitti concordati a Roma.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 11, 2019
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Affitto canone concordato a roma nuove regole

Entra in vigore a Roma il nuovo accordo per il calcolo del canone concordato.

Piano piano, dopo l’entrata in vigore del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, articolo 1, comma2, anche le associazioni di categoria della Capitale si sono riunite per sottoscrivere un nuovo accordo territoriale che recepisce le novità introdotte dal decreto sopracitato. Novità che riguardano soprattutto la necessità che il calcolo del canone concordato venga certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo. Calcolo da fare sempre sulla base di parametri oggettivi individuati dall’accordo, con un’individuazione di fascia di oscillazione minima e massima a seconda della zona geografica di appartenenza in cui è stato suddiviso il comune di Roma.

Sono passati già più di vent’anni dall’introduzione dei contratti a canone concordato, eppure il loro successo è solo più recente. Forse a trascinarli è servita l’introduzione della cedolare secca e nello specifico la riduzione al 10% proprio sui redditi derivanti dall’affitto di immobili abitativi a canone concordato. decretando, di fatto, una convenienza particolarmente appetibili per i proprietari. Altro fattore di successo è stato, indubbiamente, quello del riavvicinamento dei valori individuati dagli accordi territoriali, ai valori di mercato. Ovvero, nell’oscillazione tra crescita e discesa dei valori dei canoni, ora maggiormente in linea con le condizioni economiche generali, grazie alle revisioni che molti accordi territoriali hanno subito negli anni, oggi affittare un immobile con canone concordato garantisce un'entrata mensile non tano lontana da quella di un contratto a canone libero e di contro offre un buon risparmio fiscale, o un maggiore guadagno, a seconda di come la si vuole leggere.
Pertanto oggi molti proprietari valutano con interesse la stipula di un contratto a canone concordato e da ultime novità questo ora sarà possibile solo il calcolo del canone concordato viene certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.
Un modo per evitare canoni fittizi e per poter tenere monitorata la situazione in generale dei contratti a canone concordato. questa novità, però, non entra automaticamente in vigore, ma deve essere recepita dai vari accordi territoriali e necessita della stipula di un nuovo accordo.
Ecco allora che in molti comuni si sono già attivati.. altri devono ancora provvedere al rinnovo e la nostra capitale, Roma, vi ha provveduto da qualche giorno, andando a ritoccare i valori, perfezionando l’individuazione delle zone in cui è suddivisa la città e soprattutto rendendo obbligatoria l’attestazione della validità del calcolo del canone da parte di una delle associazioni di categoria firmataria dell’accordo, introducendo per questo l’Allegato 3/A (attestazione unilaterale) e l’Allegato 3/b (attestazione bilaterale).


La prima domanda che un proprietario romano continuerà a farsi, novità a parte, è :


come si calcola il canone per il mio appartamento?

 

Buongiorno,
gentilmente, vorrei sapere il canone di affitto ( minimo e massimo ) di un appartamento con cedolare secca, di 75 mq. calpestabili (bagno, cucina abitabile, 2 camere da letto), con terrazza non comunicante( circa 20 mq.), verde condominiale circa 40 mq. ed un’autorimessa di 18 mq.
L’appartamento è dotato di riscaldamento autonomo, acqua e impianta di condizionamento. Ha doppi vetri, porta blindata. Si trova in un condominio degli anni 70, ma qualche anno fa sono stati eseguiti i lavori per permettere l’accesso ad un disabile proprietario di un appartamento del condominio. La città è Roma e la microzona è Aurelio Monte di Creta.
Inoltre l’appartamento ho dotato di arredo completo anche di elettrodomestici.
Vi ringrazio e in attesa di un Vostro riscontro, porgo cordiali saluti.
Ettore


Eccoci qui allora a provare ad aiutare il nostro lettore Ettore a calcolare esattamente quale potrà essere il canone concordato, regolare da chiedere.


Primo requisito: Calcolo superficie convenzionale


Nell’accordo si specifica che occorre prendere in considerazione l’intera superficie calpestabile, quindi i 75 mq del nostro lettore + il 50% della superficie del garage, quindi 9 mq + il 25% della terrazza, ovvero altri 5mq + 10% del verde condominiale, quindi 4 mq.
Calcolo: 75 + 9+ 5 +4= 93 mq.


Secondo requisito: la microzona di appartenenza


Il nostro lettore Ettore ci ha chiaramente chiarito che si trova nella zona Aurelio che, secondo le nuove indicazioni, è nella zona denominata “Centrale¬_Semicentrale” e definita C14.

Una zona di sicuro prestigio a cui corrispondono i canoni più alti.


Terzo requisito: elementi oggettivi che definiscono la fascia di appartenenza


Il nuovo accordo di Roma riporta nell’Allegato 2 A un elenco di caratteristiche che l’immobile possiede o meno; a seconda di quanti dei 20 parametri individuati possiede l’appartamento, si rientrerà nella fascia A, B o C, dove A indica la fascia minima e C quella massima.


I 20 parametri sono:
• Posto auto; x
• Cortile d’uso comune, area verde o impianto sportivo; x
• Cantina;
• Terrazzo o balcone; x
• Area verde di pertinenza o giardino;
• Aria condizionata; x
• Stabile con impianto ascensore; x
• Bagno con finestra o doppi servizi; x
• Porta blindata; x
• Doppi vetri; x
• Stabile con sevizio di portierato;
• Stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni;
• Sistema di sicurezza o sistema di allarme;
• Cucina abitabile con finestra; x
• Videocitofono o videosorveglianza;
• Antenna centralizzata o impianto satellitare;
• Riscaldamento autonomo; x
• Palazzina non superiore a 4 piani;
• Strutture di superamento di barriere architettoniche; x
• Terrazzo o locale condominiale ad uso comune.

Abbiamo segnato con una x i parametri che dalla descrizione del Sig. Ettore possiamo attribuire con sicurezza all’appartamento sono 11 parametri che collocano l’immobile nella fascia massima, nella C.


Quarto requisito: eventuali riduzioni o maggiorazioni.


L’accordo specifica che il valore del canone può essere aumentato:
• Del 15% nel caso di un immobile completamente arredato;
• Del 10% se si trova in un piano attico;
• Del 5% se l’immobile è in una classe energetica D, E o F;
• Del 10% per immobile con classificazione energetica A, B o C;
• Del 5% o del 10% in presenza rispettivamente di Eco Bonus o interventi Sisma bonus;
• Del 7, dell’8 o del 9% per durata del contratto superiore alla minima, ovvero di 4, 5 o 6 anni + 2 invece della durata basica di 3 anni +2.
• Del 10% in caso di contratto transitorio.


Il valore dovrà essere diminuito:
• Del 10% per alloggi situati nel seminterrato o per quelli oltre il terzo piano in mancanza di ascensore.


Quinto requisito: i valori di riferimento minimo e massimo


Ora che conosciamo mq, zona di appartenenza, subfascia di valore ed eventuali maggiorazioni, andiamo a capire quali sono i valori minimi e massimi che possiamo considerare.
Nel caso dell’esempio dell’appartamento del Signor Ettore, in zona 1 C14, per quell’immobile, in subfascia C, possiamo calcolare un valore minimo di 11,60 euro al mq e massimo di 12,80 € al mq.


CALCOLO EFFETTIVO:


Valore minimo: 11,60 € * 93 mq= 1.079 euro (CANONE MINIMO)
Valore massimo 12,80 € * 93 mq= 1.190 euro (CANONE MASSIMO)
Valori maggiorati del 15% per presenza di arredo completo:
Canone minimo 1245 euro; Canone massimo 1369 euro.


Questi sono i due valori entro cui il nostro lettore Ettore potrà proporre il suo immobile in affitto. Dovrà quindi rivolgersi ad un’associazione di categoria per certificare l’esattezza del calcolo.
Nella stipula del contratto, poi, andrà a optare per la cedolare secca o per il regime Irpef, avendo in entrambi i casi consistenti agevolazioni fiscali.
Agevolazioni fiscali che coinvolgono anche l’inquilino che prenderà in affitto l’immobile con questo tipo di contratto.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (39)

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Gentile Isabella,
Scrivo qui anche se l'argomento potrebbe essere un po' OT.
Ho affittato da poco un appartamento con contratto agevolato.
Il contratto l'ho fatto ad un ragazzo argentino, nell'appartamento ci sarebbero dovuti entrare lui con la sua compagna.
Ho scoperto da poco che in realta' nell'appartamento adesso ci vive la madre argentina della sua compagna.
Vista la situazione cosa devo fare e cosa rischio in termini di legge?
Grazie
Claudio

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Gentile Claudio se nel contratto è riportato che l'immobile sarebbe stato usato per uso personale ora potrebbe chiedere la risoluzione di diritto del contratto per grave inadempienza.

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Buongiorno vorrei fare un contratto von canone concordato x avere agevolazione fiscale in quanto seconda casa.. sono a roma ma nn so da chi posso recarmi c farmi fare il calcolo giusto x l'affitto da attuare ..caf padronato o altro ente?? Potrebbe aiutarmi la ringrazio buona giornata

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Gentile Roberta, trova qui l'elenco delle nostre agenzie in zona che possono darle il giusto supporto https://www.soloaffitti.it/agenzie/Lazio/Roma/Roma

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Buonasera,
nel maggio 2017 ho stipulato un contratto 3+2 a canone concordato, con cedolare secca al 10%, senza attestazione delle organizzazioni di categoria perchè in quell'epoca ciò non era previsto. Al riguardo, vorrei sapere se in occasione del rinnovo del contratto alla prima scadenza nel maggio 2020, sarò tenuto o meno a procurarmi l'attestazione di cui sopra, oppure se trattandosi di tacito rinnovo potrò rinviare tale pratica al termine dei 5 anni, oppure se l'attestazione non sarà necessaria fin tanto che continuerò a rinnovare il contratto di biennio in biennio.
Grazie, Maurizio.

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Gentile Maurizio, la proroga dovrebbe limitarsi ad una pratica burocratica, quindi la certificazione non dovrebbe essere necessaria, provi a verificare con un'associazione di categoria qual è la loro opinione.

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Salve dovrei locare una camera a una studentessa per un corso post-universitario per una durata di due mesi. Devo stipulare un contratto. La camera è parte di una mia abitazione in Roma. Se loco con canone non concordato posso avvalermi della cedolare secca al 21%? (ovviamente so di non potere avere l'agevolazione al 10% se non scelgo il canone concordato) Attendo una sua risposta Grazie

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Gentile Giovanni, stipulando un contratto libero di posto letto può applicare in ogni caso la cedolare secca, con aliquota al 21%.

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Il 1. Gennaio 2018 ho sottoscritto un contratto di locazione a canone concordato 3+2 on-line, con l'Agenzia delle Entrate, rispettando gli accordi e le tabelle in vigore a Roma a quel tempo. In questi giorni ho letto una nota sul 730 precompilato dall'AE che riporta "Si ricorda che per fruire delle agevolazioni per i contratti a canone concordato "non assistiti" dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori occorre acquisire l'attestazione delle
organizzazioni firmatarie dell'accordo". Il contratto non è a cedolare secca.
Sono obbligato o no ad effettuare l'attestazione? Grazie.

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Gentile Maurizio, se il contratto è stato stipulato prima della stesura del nuovo accordo non c'è obbligo di presentazione dell'attestazione.

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Gentile Redazione, nel 2014 ho concesso in locazione a roma un immobile, stipulando un contratto a canone concordato 3+2 con cedolare secca al 10%. Essendo trascorsi i cinque anni dovrei rinnovare il contratto alle medesime condizioni.
La mia domanda è: occorre nuova attestazione dei requisiti per il canone concordato certificata da associazione? occorre nuovamente l'APE già redatta a suo tempo e per la quale non vi sono state modifiche nell'immobile (es. cambio finestre ecc...)?
poichè il vecchio contratto scade il 31 maggio, posso siglare il nuovo con decorrenza dal 01 giugno 2019?
Come avverrà la nuova registrazione all'agenzia delle entrate: prima si rgistrerà la chiusura del vecchio contratto e poi l'apertura del nuovo?
Grazie.

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Gentile Leonardo, se stipula un nuovo contratto allora deve avere oggi l'attestazione da parte di una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo. A quel punto il nuovo contratto avrà decorrenza dal 01/06 e va registrato entro il 30 giugno. Se invece tiene valido il vecchio contratto dovrebbe registrare una proroga del contratto, già in essere, alle stesse condizioni, andando semplicemente a presentare Rli per proroga.

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Gentile Isabella, nel caso si stipuli una locazione a canone concordato per studenti universitari senza attestazione delle associazioni, ciò comporta soltanto la rinuncia alla cedolare al 10% oppure il contratto non è valido? Grazie.

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Gentile Emilia, diciamo che sarebbe contestabile e non avrebbe diritto all'agevolazione, come sa già.

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Mi scusi, ma purtroppo quando si affrontano le cose per la prima volta si fanno molti errori: non mi ero resa conto che il contratto di locazione per studenti universitari si può fare anche a canone libero. Ovviamente è questa la via diretta se (pur rientrando ampiamente nei limiti del canone concordato) non si vogliono pagare ad associazioni varie 300€ e più per un contratto assistito, che nel mio caso è obbligatorio. Se ritiene i miei interventi pleonastici o di nessuna utilità, può cancellarli. Di nuovo grazie.

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Gentile Emilia, nessun commento è inutile e certamente capiamo quanto la materia sia alla fine complessa per in non addetti. Il contratto per studenti ha obbligo di canone concordato se si trova in una città ad alta tensione abitativa. Come canone libero dovrebbe stipulare al più un contratto per posto letto, ma con condizioni particolari.

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Buonasera , vorrei sapere se i 9 parametri occorrenti per ottenere la fascia massima a mq. nella zona di ubicazione dell'immobile debbono essere documentati da idonee certificazioni oppure è sufficiente dichiararli verbalmente. Ad esempio l'esistenza nel fabbricato di un terrazzo condominiale o di un'antenna televisiva centralizzata per essere inseriti nella scheda abbisognano di una dichiarazione del condominio oppure della certificazione catastale, oppure è sufficiente affermare che esistono?

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Gentile Alberto, dovrebbe essere sufficiente affermarlo; sarà l'associazione che dovrà certificare il canone a chiederle eventuali documentazioni.

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Buonasera a tutti ...ho affittato un immobile a Roma in data 1/03/2019 tramite agenzia ..in base a dei calcoli fatti dalla stessa potevo rientrare nelle agevolazioni stabilite dai contratto a regime concordato che prevede una tassazione del 10/100 ...l accordo territoriale è stato stipulato in data 11/03/2019 .Ora in odore di dichiarazione dei redditi il commercialista mi chiede un attestazione rilasciata dagli enti che hanno firmato l accordo per poter accedere alle agevolazione e questo gia da 03 /2017 ...l agenzia mi dice che non è necessaria in quanto gli accordi territoriali sono stati firmati solo in marzo 2029 '
...Aiutoooo che devo fare ? Grazie

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Gentile Maurizio, l'obbligo di certificazione in effetti parte da questo marzo, 2019, quindi per un contratto del 2017 l'agevolazione le spetta lo stesso; per un nuovo contratto invece serve necessariamente l'attestazione di un'associazione di categoria firmataria dell'accordo.

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Buonasera,
ho un forte dubbio in ordine ad un contratto di affitto transitorio annuale, cedolare secca, lavoratore non residente con contratto a tempo determinato, redatto a maggio 2018 per un appartamento sito a Roma. Sono certo che il canone di affitto mensile è al disotto del canone concordato stimato nel 2018, tuttavia non ho fatto fare la certificazione dall'associazione di categoria. In fase di registrazione, inoltre, il contratto è stato registrato con codice L1 e non L2. Tutti questi elementi per consentirle di rispondere alla seguente domanda: posso avvalermi della cedolare secca al 10% ovvero sono costretto a tassazione del 21%?
Grazie, cordialità

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La ringrazio per la risposta, vorrei solo evidenziare che il contratto fatto a maggio 2018 non prevedeva l'obbligo della certificazione dell'associazione di categoria in quanto vigeva ancora il vecchio accordo territoriale. Non mi spiego pertanto perchè il contratto è stato registrato con il codice L1 invece di L2, pertanto mi spiace perdere dei soldi per un aspetto, a mio parere, puramente formale.
Resto in attesa di eventuali ulteriori osservazioni e la saluto cordialmente
Walter

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Gentile Walter, ,la risposta è no: sulla base del nuovo accordo la certificazione è obbligatoria; inoltre l'indicazione nella registrazione parla di contratto libero, non agevolato.

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La ringrazio per la risposta, vorrei solo evidenziare che il contratto fatto a maggio 2018 non prevedeva l'obbligo della certificazione dell'associazione di categoria in quanto sussisteva ancora il vecchio accordo territoriale. Non mi spiego pertanto perchè il contratto sia stato registrato con L1 invece che con L2.
Mi dispiace pertanto perdere dei soldi per un problema, a quanto reputo, puramente formale.
Resto eventualmente in attesa di ulteriori osservazioni
Buona giornata e ancora grazie

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Se non vi era obbligo allora potrebbe aver diritto alle agevolazioni, provi a contattare l'agenzia delle entrate di riferimento per capire come poter correggere l'errore formale.

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