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Novità 2019: accordo territoriale per affitti concordati a Roma.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 11, 2019
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Affitto canone concordato a roma nuove regole

Entra in vigore a Roma il nuovo accordo per il calcolo del canone concordato.

Piano piano, dopo l’entrata in vigore del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, articolo 1, comma2, anche le associazioni di categoria della Capitale si sono riunite per sottoscrivere un nuovo accordo territoriale che recepisce le novità introdotte dal decreto sopracitato. Novità che riguardano soprattutto la necessità che il calcolo del canone concordato venga certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo. Calcolo da fare sempre sulla base di parametri oggettivi individuati dall’accordo, con un’individuazione di fascia di oscillazione minima e massima a seconda della zona geografica di appartenenza in cui è stato suddiviso il comune di Roma.

Sono passati già più di vent’anni dall’introduzione dei contratti a canone concordato, eppure il loro successo è solo più recente. Forse a trascinarli è servita l’introduzione della cedolare secca e nello specifico la riduzione al 10% proprio sui redditi derivanti dall’affitto di immobili abitativi a canone concordato. decretando, di fatto, una convenienza particolarmente appetibili per i proprietari. Altro fattore di successo è stato, indubbiamente, quello del riavvicinamento dei valori individuati dagli accordi territoriali, ai valori di mercato. Ovvero, nell’oscillazione tra crescita e discesa dei valori dei canoni, ora maggiormente in linea con le condizioni economiche generali, grazie alle revisioni che molti accordi territoriali hanno subito negli anni, oggi affittare un immobile con canone concordato garantisce un'entrata mensile non tano lontana da quella di un contratto a canone libero e di contro offre un buon risparmio fiscale, o un maggiore guadagno, a seconda di come la si vuole leggere.
Pertanto oggi molti proprietari valutano con interesse la stipula di un contratto a canone concordato e da ultime novità questo ora sarà possibile solo il calcolo del canone concordato viene certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.
Un modo per evitare canoni fittizi e per poter tenere monitorata la situazione in generale dei contratti a canone concordato. questa novità, però, non entra automaticamente in vigore, ma deve essere recepita dai vari accordi territoriali e necessita della stipula di un nuovo accordo.
Ecco allora che in molti comuni si sono già attivati.. altri devono ancora provvedere al rinnovo e la nostra capitale, Roma, vi ha provveduto da qualche giorno, andando a ritoccare i valori, perfezionando l’individuazione delle zone in cui è suddivisa la città e soprattutto rendendo obbligatoria l’attestazione della validità del calcolo del canone da parte di una delle associazioni di categoria firmataria dell’accordo, introducendo per questo l’Allegato 3/A (attestazione unilaterale) e l’Allegato 3/b (attestazione bilaterale).


La prima domanda che un proprietario romano continuerà a farsi, novità a parte, è :


come si calcola il canone per il mio appartamento?

 

Buongiorno,
gentilmente, vorrei sapere il canone di affitto ( minimo e massimo ) di un appartamento con cedolare secca, di 75 mq. calpestabili (bagno, cucina abitabile, 2 camere da letto), con terrazza non comunicante( circa 20 mq.), verde condominiale circa 40 mq. ed un’autorimessa di 18 mq.
L’appartamento è dotato di riscaldamento autonomo, acqua e impianta di condizionamento. Ha doppi vetri, porta blindata. Si trova in un condominio degli anni 70, ma qualche anno fa sono stati eseguiti i lavori per permettere l’accesso ad un disabile proprietario di un appartamento del condominio. La città è Roma e la microzona è Aurelio Monte di Creta.
Inoltre l’appartamento ho dotato di arredo completo anche di elettrodomestici.
Vi ringrazio e in attesa di un Vostro riscontro, porgo cordiali saluti.
Ettore


Eccoci qui allora a provare ad aiutare il nostro lettore Ettore a calcolare esattamente quale potrà essere il canone concordato, regolare da chiedere.


Primo requisito: Calcolo superficie convenzionale


Nell’accordo si specifica che occorre prendere in considerazione l’intera superficie calpestabile, quindi i 75 mq del nostro lettore + il 50% della superficie del garage, quindi 9 mq + il 25% della terrazza, ovvero altri 5mq + 10% del verde condominiale, quindi 4 mq.
Calcolo: 75 + 9+ 5 +4= 93 mq.


Secondo requisito: la microzona di appartenenza


Il nostro lettore Ettore ci ha chiaramente chiarito che si trova nella zona Aurelio che, secondo le nuove indicazioni, è nella zona denominata “Centrale¬_Semicentrale” e definita C14.

Una zona di sicuro prestigio a cui corrispondono i canoni più alti.


Terzo requisito: elementi oggettivi che definiscono la fascia di appartenenza


Il nuovo accordo di Roma riporta nell’Allegato 2 A un elenco di caratteristiche che l’immobile possiede o meno; a seconda di quanti dei 20 parametri individuati possiede l’appartamento, si rientrerà nella fascia A, B o C, dove A indica la fascia minima e C quella massima.


I 20 parametri sono:
• Posto auto; x
• Cortile d’uso comune, area verde o impianto sportivo; x
• Cantina;
• Terrazzo o balcone; x
• Area verde di pertinenza o giardino;
• Aria condizionata; x
• Stabile con impianto ascensore; x
• Bagno con finestra o doppi servizi; x
• Porta blindata; x
• Doppi vetri; x
• Stabile con sevizio di portierato;
• Stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni;
• Sistema di sicurezza o sistema di allarme;
• Cucina abitabile con finestra; x
• Videocitofono o videosorveglianza;
• Antenna centralizzata o impianto satellitare;
• Riscaldamento autonomo; x
• Palazzina non superiore a 4 piani;
• Strutture di superamento di barriere architettoniche; x
• Terrazzo o locale condominiale ad uso comune.

Abbiamo segnato con una x i parametri che dalla descrizione del Sig. Ettore possiamo attribuire con sicurezza all’appartamento sono 11 parametri che collocano l’immobile nella fascia massima, nella C.


Quarto requisito: eventuali riduzioni o maggiorazioni.


L’accordo specifica che il valore del canone può essere aumentato:
• Del 15% nel caso di un immobile completamente arredato;
• Del 10% se si trova in un piano attico;
• Del 5% se l’immobile è in una classe energetica D, E o F;
• Del 10% per immobile con classificazione energetica A, B o C;
• Del 5% o del 10% in presenza rispettivamente di Eco Bonus o interventi Sisma bonus;
• Del 7, dell’8 o del 9% per durata del contratto superiore alla minima, ovvero di 4, 5 o 6 anni + 2 invece della durata basica di 3 anni +2.
• Del 10% in caso di contratto transitorio.


Il valore dovrà essere diminuito:
• Del 10% per alloggi situati nel seminterrato o per quelli oltre il terzo piano in mancanza di ascensore.


Quinto requisito: i valori di riferimento minimo e massimo


Ora che conosciamo mq, zona di appartenenza, subfascia di valore ed eventuali maggiorazioni, andiamo a capire quali sono i valori minimi e massimi che possiamo considerare.
Nel caso dell’esempio dell’appartamento del Signor Ettore, in zona 1 C14, per quell’immobile, in subfascia C, possiamo calcolare un valore minimo di 11,60 euro al mq e massimo di 12,80 € al mq.


CALCOLO EFFETTIVO:


Valore minimo: 11,60 € * 93 mq= 1.079 euro (CANONE MINIMO)
Valore massimo 12,80 € * 93 mq= 1.190 euro (CANONE MASSIMO)
Valori maggiorati del 15% per presenza di arredo completo:
Canone minimo 1245 euro; Canone massimo 1369 euro.


Questi sono i due valori entro cui il nostro lettore Ettore potrà proporre il suo immobile in affitto. Dovrà quindi rivolgersi ad un’associazione di categoria per certificare l’esattezza del calcolo.
Nella stipula del contratto, poi, andrà a optare per la cedolare secca o per il regime Irpef, avendo in entrambi i casi consistenti agevolazioni fiscali.
Agevolazioni fiscali che coinvolgono anche l’inquilino che prenderà in affitto l’immobile con questo tipo di contratto.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (72)

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Salve, sono una proprietaria di un appartamento e a luglio devo rinnovare il contratto di affitto a canone concordato nel comune di Roma. Purtroppo non riesco a trovare un documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate che indica anche Roma come città, stipulante dell'accordo con le associazione di categoria. Mi può aiutare a trovarlo? Ne ho trovato solo uno in formato pdf 31E dell'aprile 2018 riguardante Firenze.
Grazie

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La ringrazio infinitamente per il link. Questo è il nuovo accordo, con le nuove tabelle, però non mi sembra ci sia scritto da nessuna parte dell'asseverazione con le associazioni di categoria degli inquilini. Mi può aiutare a capire quale può essere il punto dove viene concordato? Purtroppo io non ci capisco niente. Grazie infinite per la pazienza

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Trova il riferimento all'obbligo nell'articolo 11.

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ok grazie, lo leggo e spero di capirci.
Comunque, considerando che le tabelle sono pubbliche e il calcolo lo può fare chiunque (tipo le agenzie immobiliari che mediano il mercato immobiliare) questo passaggio di asseverazione è un passaggio in più. Lo trovo veramente una truffa. Più che un accordo con i comuni è un accordo tra l'Agenzia delle Entrate e le associazioni degli inquilini: solo perché l'AdE non vuole perdere tempo a rifare il calcolo per verificare se il canone rispecchia i parametri, ha dato disposizione alle associazioni di categoria. Le quali non vengono a controllare se i parametri inseriti sono veritieri ma si limitano solo al ricalcolo. Per ottenere l'asseverazione bisogna associarsi e il pagamento della tessera annuale è 70 euro, quindi bisogna pagare "un pizzo".

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Capisco Valeria il suo punto di vista, d'altro canto rappresenta una tutela anche rispetto a quanti fino ad oggi non hanno in ogni caso rispettato i valori inseriti, pur usufruendo delle agevolazioni previste.

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Grazie mille

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Buona sera
vorrei affittare una stanza doppia a Roma con contratto transitorio a canone concordato.
Esiste un minimo di mq per una stanza doppia?
Posso fare un unico contratto o devo farne uno per persona? grazie mille
carla

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Gentile Carla, se affitta con canone concordato deve calcolare esattamente i mq concessi in esclusiva e quelli in comune; quindi se stipula un unico contratto dovrà considerare i mq dell'intera stanza e considerare i due inquilini come co intestatari.

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Buongiorno,
ho un contratto a canone concordato(3+2) in scadenza che voglio rinnovare a parità di condizioni.
In condizioni normali avrei rinnovato il contratto di altri 3 anni utilizzando il modello RLI on line e prorogando la data di scadenza del contratto.
Il contratto rimane quello inizialmente stipulato. Secondo la mia logica non dovrei aver bisogno di alcuna certificazione da un'associazione di inquilini o simili. Mi sbaglio?
Grazie per l'assistenza

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Gentile Silvia, se proroga il contratto (sono scaduti i 5 anni o solo i primi 3) in effetti è sufficiente procedere con la comunicazione rli presso l'agenzia delle entrate.

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Salve, sto cercando una casa in affitto e ne ho trovata una per cui il proprietario propone affitto a canone concordato.
Facendo delle ricerche, mi sono imbattuta nel vostro articolo.
Vorrei quindi sapere se foste così gentili da aiutarmi a calcolare quale sarebbe il valore minimo e quale quello massimo di canone di affitto che possono chiedermi.

L’appartamento in questione si trova a Garbatella, dicono a 200 m dalla fermata metro.
Posto al quinto piano di un palazzo con ascensore e portiere. Appartamento interamente ristrutturato da poco e completamente arredato.
Doppia esposizione.
Ampio soggiorno, cucina a vista con isola, 2 camere matrimoniali, doppi servizi, cabina armadio, ripostiglio e terrazzino (non è specificata metratura).
Riscaldamento centralizzato con valvole termostatiche e aria condizionata.
Specificano no agenzia e no contratti transitori.
Richiedono, inoltre, deposito cauzionale di tre mensilità.
Il canone d’affitto richiesto è di 1400€, leggermente trattabili.
La palazzina è in cortina.

Grazie!

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Buongiorno, per verificare l'esattezza del canone (che in ogni caso dovrà essere certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo) può consultare https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF241325

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Buonasera, ho sottoscritto nel 2018 un contratto a canone concordato per una casa a Roma. Adesso debbo fare il 730 per i redditi 2018, debbo allegare l'attestazione di una associazione di categoria? Oppure l'obbligo della attestazione si applica solo per i contratti successivi all'accordo? Grazie

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Gentile Patrizia l'attestazione serve per i contratti stipulati dopo l'approvazione del nuovo accordo e servono in fase di registrazione del contratto, non per il 730.

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Salve,

innanzitutto grazie per le utilissime risposte che fornite, ho capito piu' dalla
lettura dei vostri post/commenti che da tutta la documentazione ufficiale
pubblicata.

Detto cio', mi resta un dubbio relativo al calcolo del canone concordato per
un contratto transitorio a Roma. Visto che affitterei tre stanze, come devo
calcolare la metratura? Le stanze sono di pertinenza esclusiva e quindi e'
facile, ma il resto? Devo dividere la metratura per il numero di locatari?

Infine: le percentuali di maggiorazione e riduzione previste dall'accordo con
le associazioni, sono cumulabili? Mi pare di capire che, almeno quella
relativa all'arredamento completo (+15%), non lo sia. E le altre?

Grazie ancora!
Mario

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Gentile Mario, deve sommare alla metratura in esclusiva 1/3 di quella in comune; per le maggiorazioni il limite è rappresentato dall'essere o meno già in fascia massima.

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Salve,
vorrei chiedere se la certificazione del canone mensile devi obbligatoriamente essere certificato da un'associazione di inquilini o simili o potrebbe bastare un accordo tra le parti a rinunciare a tale assistenza?
Grazie

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Gentile Gennaro, la certificazione del canone del canone deve essere fatta necessariamente da una delle associazioni di categoria firmataria dell'accordo.

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Salve, per fare un contratto transitorio di pochi mesi ad una persona in trasferta di lavoro bisogna per forza utilizzare il canone concordato o può essere pattuito un canone diverso (rinunciando alla possibilità di optare per la cedolare secca al 10%)?

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Gentile Federico, l'utilizzo del canone concordato è obbligatorio.

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Scusate, volevo soltanto sapere se per l'asseverazione il contratto deve essere prima firmato dalle parti oppure la firma viene apposta dopo l'asseverazione? Grazie

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Gentile Mirella le cose possono essere slegate; certamente si deve essere certi di firmare un contratto per il canone che poi effettivamente i va a pagare.

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Ho letto l'articolo ma nell'esempio proposto ho riscontrato un probabile errore, nel senso che la maggiorazione del 15% per l'appartamento immobiliato spetterebbe solo se non vengono raggiunti i parametri richiesti (situazione verificata presso il sindacato che certificherà il canone). La situazione con la maggiorazione applicabile sempre era con il precedente accordo. Le chiedo di confermare questa notizia. grazie

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Buongiorno Paolo, come già indicato in altri commenti in effetti la maggiorazione non può essere applicata nel caso l'immobile sia già in fascia massima.

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