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Novità 2019: accordo territoriale per affitti concordati a Roma.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 11, 2019
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Affitto canone concordato a roma nuove regole

Entra in vigore a Roma il nuovo accordo per il calcolo del canone concordato.

Piano piano, dopo l’entrata in vigore del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, articolo 1, comma2, anche le associazioni di categoria della Capitale si sono riunite per sottoscrivere un nuovo accordo territoriale che recepisce le novità introdotte dal decreto sopracitato. Novità che riguardano soprattutto la necessità che il calcolo del canone concordato venga certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo. Calcolo da fare sempre sulla base di parametri oggettivi individuati dall’accordo, con un’individuazione di fascia di oscillazione minima e massima a seconda della zona geografica di appartenenza in cui è stato suddiviso il comune di Roma.

Sono passati già più di vent’anni dall’introduzione dei contratti a canone concordato, eppure il loro successo è solo più recente. Forse a trascinarli è servita l’introduzione della cedolare secca e nello specifico la riduzione al 10% proprio sui redditi derivanti dall’affitto di immobili abitativi a canone concordato. decretando, di fatto, una convenienza particolarmente appetibili per i proprietari. Altro fattore di successo è stato, indubbiamente, quello del riavvicinamento dei valori individuati dagli accordi territoriali, ai valori di mercato. Ovvero, nell’oscillazione tra crescita e discesa dei valori dei canoni, ora maggiormente in linea con le condizioni economiche generali, grazie alle revisioni che molti accordi territoriali hanno subito negli anni, oggi affittare un immobile con canone concordato garantisce un'entrata mensile non tano lontana da quella di un contratto a canone libero e di contro offre un buon risparmio fiscale, o un maggiore guadagno, a seconda di come la si vuole leggere.
Pertanto oggi molti proprietari valutano con interesse la stipula di un contratto a canone concordato e da ultime novità questo ora sarà possibile solo il calcolo del canone concordato viene certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.
Un modo per evitare canoni fittizi e per poter tenere monitorata la situazione in generale dei contratti a canone concordato. questa novità, però, non entra automaticamente in vigore, ma deve essere recepita dai vari accordi territoriali e necessita della stipula di un nuovo accordo.
Ecco allora che in molti comuni si sono già attivati.. altri devono ancora provvedere al rinnovo e la nostra capitale, Roma, vi ha provveduto da qualche giorno, andando a ritoccare i valori, perfezionando l’individuazione delle zone in cui è suddivisa la città e soprattutto rendendo obbligatoria l’attestazione della validità del calcolo del canone da parte di una delle associazioni di categoria firmataria dell’accordo, introducendo per questo l’Allegato 3/A (attestazione unilaterale) e l’Allegato 3/b (attestazione bilaterale).


La prima domanda che un proprietario romano continuerà a farsi, novità a parte, è :


come si calcola il canone per il mio appartamento?

 

Buongiorno,
gentilmente, vorrei sapere il canone di affitto ( minimo e massimo ) di un appartamento con cedolare secca, di 75 mq. calpestabili (bagno, cucina abitabile, 2 camere da letto), con terrazza non comunicante( circa 20 mq.), verde condominiale circa 40 mq. ed un’autorimessa di 18 mq.
L’appartamento è dotato di riscaldamento autonomo, acqua e impianta di condizionamento. Ha doppi vetri, porta blindata. Si trova in un condominio degli anni 70, ma qualche anno fa sono stati eseguiti i lavori per permettere l’accesso ad un disabile proprietario di un appartamento del condominio. La città è Roma e la microzona è Aurelio Monte di Creta.
Inoltre l’appartamento ho dotato di arredo completo anche di elettrodomestici.
Vi ringrazio e in attesa di un Vostro riscontro, porgo cordiali saluti.
Ettore


Eccoci qui allora a provare ad aiutare il nostro lettore Ettore a calcolare esattamente quale potrà essere il canone concordato, regolare da chiedere.


Primo requisito: Calcolo superficie convenzionale


Nell’accordo si specifica che occorre prendere in considerazione l’intera superficie calpestabile, quindi i 75 mq del nostro lettore + il 50% della superficie del garage, quindi 9 mq + il 25% della terrazza, ovvero altri 5mq + 10% del verde condominiale, quindi 4 mq.
Calcolo: 75 + 9+ 5 +4= 93 mq.


Secondo requisito: la microzona di appartenenza


Il nostro lettore Ettore ci ha chiaramente chiarito che si trova nella zona Aurelio che, secondo le nuove indicazioni, è nella zona denominata “Centrale¬_Semicentrale” e definita C14.

Una zona di sicuro prestigio a cui corrispondono i canoni più alti.


Terzo requisito: elementi oggettivi che definiscono la fascia di appartenenza


Il nuovo accordo di Roma riporta nell’Allegato 2 A un elenco di caratteristiche che l’immobile possiede o meno; a seconda di quanti dei 20 parametri individuati possiede l’appartamento, si rientrerà nella fascia A, B o C, dove A indica la fascia minima e C quella massima.


I 20 parametri sono:
• Posto auto; x
• Cortile d’uso comune, area verde o impianto sportivo; x
• Cantina;
• Terrazzo o balcone; x
• Area verde di pertinenza o giardino;
• Aria condizionata; x
• Stabile con impianto ascensore; x
• Bagno con finestra o doppi servizi; x
• Porta blindata; x
• Doppi vetri; x
• Stabile con sevizio di portierato;
• Stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni;
• Sistema di sicurezza o sistema di allarme;
• Cucina abitabile con finestra; x
• Videocitofono o videosorveglianza;
• Antenna centralizzata o impianto satellitare;
• Riscaldamento autonomo; x
• Palazzina non superiore a 4 piani;
• Strutture di superamento di barriere architettoniche; x
• Terrazzo o locale condominiale ad uso comune.

Abbiamo segnato con una x i parametri che dalla descrizione del Sig. Ettore possiamo attribuire con sicurezza all’appartamento sono 11 parametri che collocano l’immobile nella fascia massima, nella C.


Quarto requisito: eventuali riduzioni o maggiorazioni.


L’accordo specifica che il valore del canone può essere aumentato:
• Del 15% nel caso di un immobile completamente arredato;
• Del 10% se si trova in un piano attico;
• Del 5% se l’immobile è in una classe energetica D, E o F;
• Del 10% per immobile con classificazione energetica A, B o C;
• Del 5% o del 10% in presenza rispettivamente di Eco Bonus o interventi Sisma bonus;
• Del 7, dell’8 o del 9% per durata del contratto superiore alla minima, ovvero di 4, 5 o 6 anni + 2 invece della durata basica di 3 anni +2.
• Del 10% in caso di contratto transitorio.


Il valore dovrà essere diminuito:
• Del 10% per alloggi situati nel seminterrato o per quelli oltre il terzo piano in mancanza di ascensore.


Quinto requisito: i valori di riferimento minimo e massimo


Ora che conosciamo mq, zona di appartenenza, subfascia di valore ed eventuali maggiorazioni, andiamo a capire quali sono i valori minimi e massimi che possiamo considerare.
Nel caso dell’esempio dell’appartamento del Signor Ettore, in zona 1 C14, per quell’immobile, in subfascia C, possiamo calcolare un valore minimo di 11,60 euro al mq e massimo di 12,80 € al mq.


CALCOLO EFFETTIVO:


Valore minimo: 11,60 € * 93 mq= 1.079 euro (CANONE MINIMO)
Valore massimo 12,80 € * 93 mq= 1.190 euro (CANONE MASSIMO)
Valori maggiorati del 15% per presenza di arredo completo:
Canone minimo 1245 euro; Canone massimo 1369 euro.


Questi sono i due valori entro cui il nostro lettore Ettore potrà proporre il suo immobile in affitto. Dovrà quindi rivolgersi ad un’associazione di categoria per certificare l’esattezza del calcolo.
Nella stipula del contratto, poi, andrà a optare per la cedolare secca o per il regime Irpef, avendo in entrambi i casi consistenti agevolazioni fiscali.
Agevolazioni fiscali che coinvolgono anche l’inquilino che prenderà in affitto l’immobile con questo tipo di contratto.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (90)

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Buongiorno, mi accingo a locare due stanze di un appartamento di Roma a due studentesse in Erasmus e vorrei fare un contratto concordato. Deduco che devo rivolgermi a una delle organizzazioni firmatarie dell'accordo col Comune per avere l'attestazione. Ho il prblema di vivere a Bologna e dovrei venire a Roma appositamente. Mi chiedo se posso fare richiesta di attestazione a distanza (telematicamente) oppure se posso rivolgermi a una qualche associazione che abbia valenza nazionale. Ringrazio per l'aiuto

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Buongiorno Svia, immagino sia possibile chiedere un intervento anche a distanza. Potrebbe intanto contattare una delle associazioni di categoria nella sede di Bologna per capire la loro organizzazione nazionale.

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Buongiorno, mi accingo ad dare in locazione una camera con canone concordato, per 3+2 anni. Mi chiedo se posso provvedere a stipulare il contratto con il conduttore e solo successivamente procedere con l'attestazione che mi servirà ai fini fiscali, da parte di una delle associazioni. Chiedo questo perché sul modulo predisposto per l'attestazione si fa riferimento alla registrazione del contratto presso A.E come se questa fosse già avvenuta.

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Gentile Salvatore, l'attestazione deve avvenire prima della registrazione del contratto che dovrà poi essere fatta presso l'agenzia delle entrate.

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In attesa che si liberi un'appartamento locato che non so quando si libererà (5/6 mesi, un anno o più) e che ho intenzione di prendere io in locazione, non so che tipo di contratto dovrò andare a stipulare nell'appartamento che affitterò in attesa che si liberi il primo. Il 3+2 necessita di 6 mesi di preavviso ma se le parti concordano si può recedere prima? Grazie

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Gentile Alessandra, soddisfacendo la sua esigenza sarebbe meglio a questo punto un contratto transitorio. In ogni caso se le parti si accordano per un preavviso inferiore è possibile inserire un preavviso di 2 o tre mesi ad esempio.

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Dovrei recarmi presso l'UPPI per il nuovo accordo del calcolo concordato con i miei nuovi inquilini lavoratori che mi dicono impossibilitati a venire! Posso fare da sola con loro delega?(All ' associazione mi farei fare solo il calcolo del canone concordato poi il contratto lo farei da sola.)Grazie.

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Gentile Donatella, il calcolo del canone può anche farlo senza gli inquilini, di solito l'associazione assevera il calcolo già fatto oppure si occupa anche del contratto.

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Salve,
al sindacato dei piccoli proprietari immobiliari mi è stato detto che, oltre all'asseverazione, è necessario che il contratto venga siglato dal sindacato e che lo stessa venga registrato anche al Comune, oltre che all'Agenzia delle Entrate. Non ho trovato scritto da nessuna parte questo aspetto. Potete darmi delucidazioni?
Grazie

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Gentile Clelia, in effetti si parla di asseverazione e quindi di sigla del sindacato, dovrebbe verificare nello specifico accordo territoriale a cui fa riferimento quali sono le esatte richieste

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Buongiorno, sono locatore di un appartamento a due studentesse con contratto concordato (annuale) a cedolare secca. Ho saputo che potrei usufruire della riduzione IMU ed IRPER (21%>10%) dopo asseverazione del contratto di affitto. Mi hanno riferito però che il contratto non deve essere annuale ma 3+2. E' vero ?
Grazie della gentile risposta

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Gentile Enrico, il contratto deve essere un contratto a canone concordato, quindi 3 +2 o per studenti fuori sede o transitorio se c'è una reale motivazione di questo tipo.

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Gent.ma Dott. Tulipano, colgo l' opportunità che il suo blog offre per segnalare che i contratti a canone concordato non sono chiari riguardo il pagamento degli oneri accessori, potendo interpretarsi che il pagamento di detti oneri "debba" essere soddisfatto a fine gestione sulla base del consuntivo, cosa che contraddice il buon senso soprattutto nel caso di contratti di natura transitoria, per esempio di tre mesi. Dico questo perché cosi é già accaduto, con gravi conseguenze a livello amministrativo e laddirittura legale, poiché, come è noto, in caso di inadempienze del Conduttore risponde il proprietario. Una stesura chiara del testo avrebbe evitato qualsiasi possibilità di equivoco. Gradirei un suo parere a riguardo e, nel caso concordasse con me riguardo il problema riscontrato, magari una segnalazione a chi di dovere. Grazie.

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Gentile Daniela, la ripartizione a cui si fa riferimento, così come il diritto del conduttore di ricevere dettagli sul pagamento non sono diversi da quanto avviene normalmente; in ogni caso è possibile inserire una cifra forfetaria, per poi rimandare il conguaglio ad un eventuale consuntivo.

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un'associazione sindacale mi ha fatto il calcolo a quando devo affittare le stanze di un appartamento con contratto concordato. Vorrei sapere se ogni anno l'associazione mi deve fare il calcolo, dietro un compenso , o se fatto una volta dura per più anni?

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Gentile Giovanna, per ogni nuovo contratto serve l'asseverazione dell'associazione di categoria; se invece rinnova lo stesso contratto non è necessario.

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Dovrei affittare una stanza ammobiliata a lavoratore a tempo indeterminato che vorrebbe contratto transitorio di sei mesi per poi eventualmente se si dovesse trovare bene con gli altri coinquilini prorogarlo.Quale tipo di motivazione potrebbe far valere? Eventuali altre soluzioni? Grazie

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Gentile Donatella il transitorio deve essere legato ad una reale motivazione; per esempio alla durata del contratto di lavoro; quindi potrebbe farlo di sei mesi se tale è il contratto di lavoro.

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Salve, sono una proprietaria di un appartamento e a luglio devo rinnovare il contratto di affitto a canone concordato nel comune di Roma. Purtroppo non riesco a trovare un documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate che indica anche Roma come città, stipulante dell'accordo con le associazione di categoria. Mi può aiutare a trovarlo? Ne ho trovato solo uno in formato pdf 31E dell'aprile 2018 riguardante Firenze.
Grazie

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La ringrazio infinitamente per il link. Questo è il nuovo accordo, con le nuove tabelle, però non mi sembra ci sia scritto da nessuna parte dell'asseverazione con le associazioni di categoria degli inquilini. Mi può aiutare a capire quale può essere il punto dove viene concordato? Purtroppo io non ci capisco niente. Grazie infinite per la pazienza

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Trova il riferimento all'obbligo nell'articolo 11.

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ok grazie, lo leggo e spero di capirci.
Comunque, considerando che le tabelle sono pubbliche e il calcolo lo può fare chiunque (tipo le agenzie immobiliari che mediano il mercato immobiliare) questo passaggio di asseverazione è un passaggio in più. Lo trovo veramente una truffa. Più che un accordo con i comuni è un accordo tra l'Agenzia delle Entrate e le associazioni degli inquilini: solo perché l'AdE non vuole perdere tempo a rifare il calcolo per verificare se il canone rispecchia i parametri, ha dato disposizione alle associazioni di categoria. Le quali non vengono a controllare se i parametri inseriti sono veritieri ma si limitano solo al ricalcolo. Per ottenere l'asseverazione bisogna associarsi e il pagamento della tessera annuale è 70 euro, quindi bisogna pagare "un pizzo".

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Capisco Valeria il suo punto di vista, d'altro canto rappresenta una tutela anche rispetto a quanti fino ad oggi non hanno in ogni caso rispettato i valori inseriti, pur usufruendo delle agevolazioni previste.

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Grazie mille

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