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Nuda proprietà: quando il proprietario non è padrone in casa sua!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 16, 2014
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Spesso si sente parlare di figli che acquistano la nuda proprietà, lasciando ai genitori l'usufrutto dell'immobile. Oppure si sente parlare dell'istituto della nuda proprietà come nuova ed alternativa forma di investimento in campo immobiliare. Una nostra lettrice ci e si chiede però dove sia la convenienza, non tanto per il nudo proprietario, quanto per l'usufruttuario sul quale gravano le tasse. Giusto?

Spett.le Esperto,
vorrei sapere se è vero che la Nuda Proprietà può fare ristrutturazioni negli alloggi lasciati in usufrutto e fare in modo che gli usufruttuari beneficino delle detrazioni fiscali del 50%, più o meno. Che cos'è questa storia? La spinta per i poveri vecchi a vendere la nuda proprietà e fingendo di favorirli quando in realtà si assorbiranno tutte le imposte + le spese di proprietà liberando il vero proprietario da oneri vari? Mi sembra quasi ridicolo dato che poi se un usufruttuario volesse affittare il proprio alloggio non avrà alcun beneficio, bensì sarà bombardato da IMU seconda casa ( falsità assoluta e scandalosa), + Tasi & Co. Una contraddizione demenziale.
Quando... quando, qualcuno convincerà i Governanti che le case in usufrutto, o prime case di proprietà, se affittate avranno una ragione e dovranno essere tassate solo per quanto rendono, come i titoli e depositi bancari. Sempre che l'usufruttuario, o il proprietario di prima casa, non possieda altro.
Ringrazio e invio Cordiali saluti,
Antonietta

Cara Antonietta, comprendiamo lo sfogo , ma rispetto alle detrazioni sulle ristrutturazioni possiamo dirle che in questo caso la detrazione spetterebbe al nudo proprietario, in virtù di quanto stabilito dagli articoli 1004 e 1005 del Codice Civile , dove si specifica che: le spese ordinarie sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle straordinarie rimangono a carico del nudo proprietario.
Ha perfettamente ragione, invece, quando sottolinea che le imposte sul reddito come l'Irpef o la cedolare secca in caso di locazione dell'appartamento di cui si dispone, oltre che l'Imu e la recente Tasi sono a carico dell'usufruttuario, dato che la legge stabilisce che le paghi chi ha la disponibilità del bene. È vero che ciò avviene in quanto è colui che ha l'usufrutto a poter disporre dell'immobile e quindi a decidere se concederlo in affitto (e a percepire i canoni) o a poter mettere un'ipoteca. Va precisato che nel caso in cui l'usufruttuario utilizzi direttamente l'immobile come propria "abitazione principale" ha diritto all'esenzione del versamento dell'Imu per il 2014, o a future agevolazioni, proprio come i proprietari di prima casa.

Il diritto di usufrutto deve essere trascritto nei registri immobiliari e quindi deve emergere dal rogito di acquisto o dalla dichiarazione di successione.
Per quanto riguarda la durata dell'usufrutto, è possibile fissare una durata massima, ma questa non può andare oltre la vita dell'usufruttuario.
L'usufrutto, oltre che per scadenza o morte, si può estinguere anche nei seguenti casi
- rinuncia dell'usufruttuario;
- consolidazione, quando l'usufruttuario acquista la proprietà del bene;
- prescrizione, se non si utilizza il bene per oltre vent'anni;
- perimento o distruzione del bene;
- decadenza, per gravi inadempienze dell'usufruttuario: deterioramento del bene, cessione a terzi.


Dal punto di vista legislativo, i diritti di usufrutto e nuda proprietà sono disciplinati dagli articoli del Codice civile. Riportiamo i principali.


Articolo 981. Contenuto del diritto di usufrutto.
L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.
Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.


Articolo 1004. Spese a carico dell'usufruttuario.
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Articolo 1005. Riparazioni straordinarie.
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Articolo 1008. Imposte e altri pesi a carico dell'usufruttuario.
L'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.
Per l'anno in corso al principio e alla fine dell'usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l'usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (25)

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Buonasera,
sono nuda proprietaria al 50% insieme a mio fratello di una casa acquistata con agevolazione I casa con genitori usufruttuari.
Io vivo in altra casa, ora ho la possibilità di poter comprare una casetta in altro comune ma non posso aver più agevolazioni per prima casa, e comprandola come second a tra tasse e bollette sarebbe cara mantenerla, da quello che ho capito unica possibilità per me sarebbe vendere la mia parte. ma ho un dubbio vendendola a mio fratello lui diventerebbe unico proprietario e la mia eredità sfumerebbe, sarebbe possibile vendere ai miei genitori usufruttuari la mia quota di modo che con eredità tornerebbe a me? Altrimenti ci sarebbero altri modi per acquistare con agevolazione visto che non beneficio della casa che ho? Potrei al limite acquistare senza agevolazione la casa e poi avere esenzione tasse stabilendo residenza ma non domicilio?
grazie

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Gentile Valeria, potrebbe venderla ai suoi genitori ma avendo già l'usufrutto l'operazione potrebbe essere un po' complessa, meglio confrontarsi con un notaio. Per le agevolazioni rinuncerebbe a quelle sull'acquisto, ma se andasse a vivere in questa casa avrebbe comunque esenzione Imu e tasi.

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Buonasera , sono proprietaria di una casa ma a l’usufrutto mio padre.. posso mettere in affitto la casa in cui o vissuto fino adesso o spetta a lui decidere di metterla in affitto o chiuderla? Grazia

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Buongiorno Letizia, ora è suo padre ad avere un diritto reale sull'immobile, potendo lui metterla in affitto o meno.

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ho venduto a mio figlio la nuda proprieta dell'appartamento in cui abito, alla mia morte vorrei donare parte dei mobili con cui ho arredato detto appartamento vorrei sapere se mi è concesso per legge .in caso contrtario come posso dare questi alla mia compagna che mi sta accudendo nella mia vecchiaia grazie

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Gentile Carlo, rispetto alla donazione dei mobili potrebbe già ora preoccuparsi di passare alla compagna tale diritto; provi a consultare un notaio per formalizzare la cosa.

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Il titolare della nuda proprietà di un appartamento può affittare, col consenso del titolare del diritto di abitazione, una parte dell'appartamento?

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Buongiorno Sergio, ad affittare l'immobile deve essere il titolare del diritto di abitazione.

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Ho ereditato 50/100 di una casa con diritto di usufrutto e nuda proprietaria ma la mia comproprietario a affittato una camera della casa come posso contestare l'affitto ?

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Gentile Ismaila se chi ha concesso l'immobile in affitto non ha titolo per farlo, dovrebbe rivolgersi ad un avvocato per contestare la validità del contratto o per lo meno ottenere di esserne il titolare.

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Buongiorno vorrei sapere, se il mio compagno ,proprietario di un appartamento, mi lascia come l'uso frutto a vita...gli eredi (2) hanno la possibilità di contestare? Che rischio corro? Grazie.

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Gentile Violeta, se le viene concesso un regolare usufrutto registrato dal notaio, gli eredi non potranno opporsi.

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Buonasera,sono usufruttuaria della prima casa di mia figlia è vivo con il canone di locazione dell’inquilino.Ora mia figlia si è sposata e per non togliermi l’unico sostentamento che ho, ha acquistato un altro appartamento che le consegneranno a breve...come si regolerà X imu,ecc.
Grazie

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Buongiorno Francesca, a livello Imu sua figlia potrà considerare prima casa quella in cui vive principalmente; nella casa di cui lei è usufruttuaria è lei a dover pagare imu e tasi, come immobile concesso in affitto quindi.

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Buongiorno ,ho una domanda alla quale nessuno ha saputo rispondermi.
ovvero mia nonna di 102 anni ha un usufrutto luxorio di una abitazione sola composta da più appartamenti.
Negli altri appartamenti risiedono i nudi proprietari .
La domanda è se l'usufruttuario può chiede affitto ai nudi proprietari .
Grazie.

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Buongiorno Gabriele se sua nonna ha l'usufrutto sull'intera unità abitativa (deve verificarlo nell'atto notarile) ha diritto di chiedere un affitto per l'occupazione di uno spazio di suo competenza.

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Buon giorno, io vorrei un'informazione. Io ho sistemato casa dove vivo con la mia famiglia ( marito e una figlia piccola ) e mi sono presa in casa i miei genitori che hanno l'usufrutto le mie sorelle mi dicono che io non posso comandare in casa mia ma comandano loro. Questa cosa è vera? oppure si comanda 50 e 50? Grazie

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Gentile Alice, dal punto di vista dei diritti chi è usufruttuario del bene ha un diritto reale su questo; non so cosa intende invece rispetto al "comandare".

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Buongiorno! Mio padre mi ha donato immobile a uso stalla nel 1994. Ho provveduto a mie spese a cambiare la destinazione d'uso ed alla ristrutturazione! Dal 1998 ho utilizzato l'immobile come residenza e domicilio della mia famiglia presentando a mio nome la dichiarazione ICi. Ho sempre versato l'imposta,ici ora imu, fino ad oggi. E' arrivato un'accertamento imu per il 2012 a nome di mio padre. Come devo comportarmi visto che avevo versato l'imu a mio nome?

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Buongiorno Stefano, dovrà chiarire all'agenzia delle entrate la sua posizione e quindi documentare il passaggio di proprietà.

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