Cerca

Nuovo contratto di affitto transitorio: le novità del 2018.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 07, 2018
Visite: 99616

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
Nuovo modello 2018 per i contratti transitori

Nuove regole per la stipula del contratto transitorio, introdotte nel 2018.


Cambiano le regole per stipulare un contratto di affitto transitorio: il contratto breve che soddisfa l’esigenza abitativa, transitoria appunto. Un contratto che viene spesso utilizzato anche per soddisfare esigenze del proprietario, che non vuole impegnarsi per lunghi periodi e preferisce pensare di poter riavere a breve la disponibilità del suo bene.
La normativa, ora, pone alcune regole, più precise, rispetto alle motivazioni di transitorietà, alla durata e ad altri aspetti che contribuiscono a rendere il contratto di locazione transitoria di grande interesse.

 

 

Le novità del contratto transitorio fanno parte delle novità che più in generale coinvolgono i contratti a canone concordato, andando, a 20 anni di distanza dalla loro introduzione con la Legge 431/98, a dare nuovo slancio a questi contratti, trascinati negli ultimi anni dalle consistenti agevolazioni fiscali previste.


Le fonti


Convenzione Nazionale del 25/10/2016
Introduce alcune novità relative ai contratti a canone concordato. La Convenzione precedente era del 1999.
Decreto Ministeriale 16/1/2017
Rende operative le novità introdotte dalla Convenzione Nazionale, introduce nuovi modelli di contratto e fornisce una tempistica per l’applicazione art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017).


Quando e come entrano in vigore le novità?


Il D.M. 16/1/2017 dispone che: «fino all’adozione degli accordi territoriali basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti».

Dunque le novità previste entreranno in vigore gradualmente e in momenti differenti a seconda dei comuni, mano a mano che verranno recepite dagli accordi locali. Questo soprattutto per quanta riguarda i nuovi modelli dei contratti a canone concordato e la necessità di vidimazione da parte delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.


Modifica durata contratti transitori (art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017)


«I contratti di locazione di natura transitoria […] hanno durata non superiore a 18 mesi».
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio «breve» non andrà registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).
La durata non superiore a 30giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori «lunghi».


In particolare, in caso di transitorio non superiore a 30 giorni, è possibile:


• applicare un canone di affitto libero anche nei Comuni in cui è necessario utilizzare il canone concordato (art. 2 comma 2)
•utilizzare libera ripartizione oneri accessori (art. 2 comma 2): lasciando all’accordo tra le parti la decisione di sostenere al 50% o solo a carico di uno dei dure tra proprietario e inquilino, il costo delle spese.
• Non è necessario documentare l’esigenza di transitorietà, basterà indicarla in contratto (art. 2
comma 4).


Nuovi criteri per obbligo canone concordato in contratti transitori (art. 2 comma 2 D.M. 16/1/2017)


Cambia il criterio in base al quale sussiste l’obbligo di applicare il canone concordato al contratto transitorio. In passato era geografico (comuni compresi nelle aree metropolitane, confinanti o capoluoghi di provincia), ora sarà demografico: sarà obbligatorio attenersi al canone concordato nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila (da ultimo censimento).
Ribadiamo che in caso di contratto di durata non superiore a 30giorni, il canone è sempre libero.


ATTENZIONE


Quest’ultima è l’unica novità introdotta dal D.M. 16/1/2017 che, non avendo bisogno di essere recepita da un Accordo Territoriale, appare come già operativa. Pertanto nei Comuni con più di 10.000 abitanti è opportuno fin da ora, per contratti di durata superiore a 30 giorni, utilizzare i criteri per il calcolo del canone concordato. In caso di assenza di accordo territoriale usare l’opzione C nella clausola «canone».


NUOVE INDICAZIONI SU ESIGENZE DI TRANSITORIETÀ


(art. 2 comma 4 D.M. 16/1/2017)
I contratti transitori dovranno contenere una «specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale». Tale esigenza (che sia del proprietario o dell’inquilino) andrà provata con documentazione da allegare al contratto (per i contratti di durata superiore a 30 giorni).


In sostanza:


viene meno la necessità di conferma (per il locatore/proprietario) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto;
• in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;

Inoltre “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”.


Un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però necessario un coinvolgimento delle Associazioni di categoria.
Ad esempio, nel nuovo accordo territoriale di Grosseto, stipulato ai sensi del nuovo D.M. e depositato il 21/6/2017 è possibile «forzare» le esigenze, ma solo con il supporto, attestato in contratto (di un’Associazione firmataria per parte.


DIFFERENZE NUOVI MODELLI DI CONTRATTO: IL NUOVO MODELLO TRANSITORIO


PREMESSA:
Diverse clausole prevedono espressamente (in fondo) la loro non applicabilità in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni. In caso di contratto breve appare dunque possibile «snellire» il contratto eliminando molte clausole (es. oneri accessori, recesso conduttore, impianti, assemblee ecc.)

Riportiamo, ora, tutte le novità (comprese quelle applicabili al contratto 3+2), marcando quelle specifiche del transitorio.


- Si potrà scegliere tra locazione intera unità immobiliare e locazione porzione: presenti opzioni A (intero) e B (porzione).
Riguardo la compilazione della parte sulle «regole di utilizzo» le note specificano che andrà indicato l’uso comune di servizi e spazi comuni, che il locatore/proprietario si riserverà l’uso dell’altra porzione con facoltà di locarla e che il canone è calcolato in proporzione alla superficie locata.
- Eliminato il riferimento al certificato di collaudo nella parte relativa alla prestazione energetica, sicurezza impianti ecc.
- Nella stessa parte eliminato anche riferimento a comunicazione ex art. 8, terzo comma, del decreto-legge 11 luglio 1992 del C.F. locatore (ormai obsoleto). Per il resto cambia solo l’impostazione grafica
- Nell’art. 1 (durata) è stata inserita la possibilità di indicare il numero di giorni (nel modello precedente ci si riferisce solo ai mesi).
- Nell’art. 2 (esigenza del locatore o conduttore) sono presenti 2 opzioni: quella standard è la A (esigenza prevista dall’Accordo Territoriale e documentata), in cui vengono accorpate le esigenze di locatore/proprietario e conduttore/inquilino (selezionare uno dei due) che prima erano divise in due opzioni distinte e viene eliminato il riferimento alla conferma da parte del locatore
- Cambia il contenuto dell’opzione B (esigenza non prevista dall’Accordo Territoriale o non documentabile), da usare per gestire casi di esigenza «forzata» rispetto all’Accordo. Si indica l’esigenza e si fa riferimento all’assistenza ricevuta da parte delle rispettive Associazioni. Questo è sufficiente, non occorre documentare altro.
- Viene introdotto ex novo l’art 3 (inadempimento delle modalità di stipula) che non fa altro che rammentare le conseguenze in caso di «forzatura» del contratto transitorio (trasformazione nel classico contratto libero di durata di 4 anni + 4) e in caso di proprietario che dichiara un’esigenza non reale e riottiene l’immobile (l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di affitto o al risarcimento fino a 36 mensilità)
- Nell’art. 4 (canone) sono presenti le solite 3 opzioni:
A (canone libero),
B (canone concordato in presenza accordo territoriale)
e C (canone concordato in assenza di accordo territoriale).
Cambia solo l’opzione B, che riporta il riferimento al parametro dei 10.000 abitanti e non più quello geografico.
- Nell’art. 6 (oneri accessori) cambia il riferimento all’allegato in cui è presente la tabella oneri accessori (D anziché G). La vera novità è l’ultimo periodo dell’articolo, in cui è contemplata la previsione di quote periodiche di spese.
- Nell’art. 7 (spese di bollo e registrazione) viene introdotto un riferimento all’obbligo del locatore di comunicare la registrazione all’amministratore di condominio, ex art. 13 L. 431/98.
- Nell’art. 8 (pagamento) viene eliminata la specifica che la vendita non costituisce motivo di risoluzione del contratto (che in effetti era superflua) e di conseguenza viene eliminato il riferimento all’eventuale prelazione.
- Nell’art. 14 (impianti) viene reso più esplicito l’obbligo a carico dell’inquilino di provvedere alle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto termico autonomo (nel modello precedente c’è un semplice richiamo normativo).
- Nell’art. 15 (accesso) viene specificato che, in caso di recesso anticipato del conduttore, se il locatore vuole nuovamente locare l’immobile le visite devono essere consentite secondo le modalità indicate. Nel modello precedente ci si riferisce al solo caso della vendita.
- Nell’art. 16 (commissione di negoziazione paritetica ecc.) si specifica che i membri della Commissione sono 2 (e non più 3 come nel precedente) e, soprattutto, si fa riferimento all’allegato E al D.M. (novità) che riporta le modalità di funzionamento della Commissione.


Regime fiscale applicabile ai contratti transitori


È possibile applicare la cedolare al 10% per un contratto transitorio, come per gli altri contratti concordati?
È possibile farlo solo se il Comune in cui si trova l’immobile oggetto del contratto di affitto sia compreso tra quelli definiti “ad alta tensione abitativa”. Inoltre, è possibile solo se il canone di affitto è “concordato”, sulla base dei parametri individuati dall’Accordo Territoriale di riferimento.
Tale agevolazioni si riferisce esclusivamente alla cedolare secca, rimane esclusa l’applicabilità della riduzione Irpef nel caso di contratti transitori, anche se a canone concordato. Per approfondimento potete rileggere il nostro articolo in merito.

Novità, insomma, che sembrano agevolare la stipula di contratti transitori, di durata ridotta, che va semplicemente giustificata con reali motivazioni transitorie, come d’altronde era da sempre previsto!

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Transitorio a canone concordato? Sì alla cedolare al 10%
Principali novità negli affitti a canone concordato

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (369)

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Sig.ra,
Vorrei sapere se è possibile stipulare contratti transitori a canone concordato usufruendo successivamente delle agevolazioni fiscali (cedolare secca e 10% di tassazione). In caso positivo, vorrei sapere se il.modulo per il calcolo é lo stesso del 3+2, e se eventualmente, la possibilità di stipula di questa tipologia di contratto, dipende dagli accordi territoriali (l'appartamento da affittare si trova a Tivoli in provincia di Rm)
Grazie mille
Silvia

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Silvia, il canone dev'essere calcolato sulla base dell'accordo territoriale di Tivoli, quindi vale per i contratti transitori come per quelli 3 +2.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno, è possibile siglare un contratto transitorio di 1 anno ad un inquilino che è già residente nello stesso comune?
grazie

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Mario, è possible farlo se c'è però una reale e documentabile motivazione di transitorietà.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera,
Sono proprietario di un mini appartamento che ho affittato a maggio 2016 con un contratto di locazione a uso abitativo transitorio della durata di un anno (scaduto aprile 2017). Questo nostro contratto ha un "difetto" di forma perché manca del documento che specifica le clausole che descrivono l'esigenza transitoria del locatore. Questo contratto non è stato formalmente rinnovato perché ho saputo che con questo "difetto" viene automaticamente considerato come un normale contratto di locazione 4+4, e a oggi questo va bene sia al locatore che al conduttore. Nel frattempo ho pagato annualmente la tassa di registro del contratto con F24.
Avrei il desiderio di regolarizzare il contratto (anche registrarlo) con uno 4+4 possibilmente con decorrenza maggio 2016. In questo modo il conduttore può avere in mano un contratto in essere (non scaduto aprile 2017) e usufruire di detrazioni fiscali.
Vorrei indicazioni di come realizzare detta modifica.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Daniele potrebbe a questo punto andare a registrare il nuovo contratto pagando le sanzioni per il ritardo; oppure potreste chiudere il contratto in essere e stipulare ex novo il contratto a lungo termine da voi determinato.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Isabella,
sono proprietario di un appartamento che vorrei affittare ad una coppia di anziani; mi viene richiesto un contratto di natura transitoria della durata di un anno perchè la coppia vorrebbe "vivere" il condominio per qualche mese per capire se si possa trovare a proprio agio negli anni a venire, ma nutro dubbi riguardo la possibilità di registrare questo tipo di locazione per la mancanza di una reale motivazione di transitorietà. In realtà dietro alla richiesta ci sono motivazioni che attengono lo stato di salute di uno dei due inquilini costretto sulla sedia a rotelle (c'è da sottolineare però che l'intero edificio rispetta tutte le normative in questo senso, rampa e ascensore compresi). Secondo Lei sarebbe possibile registrare il contratto transitorio (con cedolare secca) per questo primo anno o si deve invece optare per un contratto di locazione 3+2 o 4+4 già da ora? In caso quale potrebbe essere la dicitura da apporre accanto alla motivazione di transitorietà? Grazie mille!
Cordiali saluti, Walter.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Walter, come riporta lei stesso, correttamente, la motivazione è alquanto debole e certamente non documentabile; diciamo che potreste indicare più un'esigenza di futuro trasferimento in struttura adeguata. Corretta anche l'indicazione che dopo un anno passerete a contratti a lungo termine.

This comment was minimized by the moderator on the site

Per piacere vorrei sapere il costo di un contratto transitorio. Grazie

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno, non c'è un costo per tipologia di contratto, ma solo il canone che il proprietario può richiedere.

This comment was minimized by the moderator on the site

buongiorno, mi stà scadendo un contratto su un appartamento di mia proprietà stipulato come contratto transitorio a 12 mesi, l'affittuario mi richiede di rinnovarlo , sempre transitorio,per altri 18/24 mesi, è possibile? e con che forma?

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Pierluigi il contratto transitorio regolare deve avere una reale e documentata motivazione di transitorietà; quindi se lo rinnova rischia di essere impugnato, se lo chiede l'inquilino, come un contratto a lungo termine.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Isabella, avrei una domanda, ho provato a leggere un sacco di commenti per trovare già la risposta ma non l'ho trovata per cui gli porgo quanto segue:
sono il conduttore di un contratto registrato transitorio a cedolare secca per una durata di 12 mesi con scadenza 14/09/2019, ora a causa di problemi con gli altri inquilini vorrei disdire anticipatamente ma mancando 4 mesi alla conclusione del contratto come mi devo comportare? La caparra viene persa oppure riconsegnata e se si quando? Quanto preavviso devo dare al locatore? Grazie mille per le sue risposte. Cordiali saluti.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Ricardo, potrebbe in ogni caso dare disdetta; deve verificare qual è il termine che deve dare. Parlando id un contratto breve dovrebbe essere sui tre mesi.. quindi forse non guadagna molto tempo rispetto alla scadenza.

This comment was minimized by the moderator on the site

A cosa si riferisce come termine? Sul contratto non c'è nessun riferimento per cui pensavo che facesse fede a una legge, c'è solo il riferimento che dopo la scadenza dei 12 mesi il contratto risulta terminato. Se può mi scriva una email e le posso fornire il contratto grazie.

This comment was minimized by the moderator on the site

gentilissima signora.
dovrei affittare la mia casa con il transitorio per 1 anno, ma il conduttore non avrebbe l'esigenza di transitorietà in quanto è fuori sede ma con contratto a tempo indeterminato.
Non posso permettermi assolutamente che il contratto si trasformi in 4+4. Quindi sarebbe consigliabile che imponga io la clausola di transitorietà come locatore?
Se dovesse servire, sarei disposto a spostare la residenza mia in questa per giustificare che serviva per mia esigenza abitativa, o c’è qualche altro sistema?
Altri tipologie di contratti non mi sembrano ci siano.

Grazie Giovanni

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Giovanni, per un contratto transitorio serve una reale esigenza di transitorietà di una delle due parti; posso dirle che in realtà la sicurezza di un contratto non dipende dalla durata, ma dall'affidabilità dell'inquilino che dovrebbe sancire comunque con servizi di garanzia.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera, dovrei stipulare in contratto di locazione uso transitorio nel comune di San Felice Circeo ( che non rientra nei comuni ad alta tensione abitativa). Avendo però il comune oltre 10.000 residenti, da quello che ho capito il canone deve essere concordato. Il comune non avendo un accordo territoriale devo attenermi al comune più limitrofo per numero di abitanti e determinare il canone concordato.
Posso applicare quindi la cedolare secca al 10%
Grazie

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Fabio, corretto l'utilizzo del canone concordato ma l'agevolazione non spetta per i comuni non ad alta tensione abitativa.

This comment was minimized by the moderator on the site

DOMANDA: tra un mese scade il contratto d' affitto transitorio regolarmente registrato NON a studente.
L' affittuario mi chiede un rinnovo per pochi mesi, a me andrebbero bene anche altri 18. Come fare?
Grazie

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Patrizia deve esserci una rinnovata motivazione transitoria per poter ristipulare un nuovo contratto.

Non ci sono ancora commenti
Carica Altri Commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione
×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto