Cerca

Nuovo contratto di affitto transitorio: le novità del 2018.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 07, 2018
Visite: 230736

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
Nuovo modello 2018 per i contratti transitori

Nuove regole per la stipula del contratto transitorio, introdotte nel 2018.


Cambiano le regole per stipulare un contratto di affitto transitorio: il contratto breve che soddisfa l’esigenza abitativa, transitoria appunto. Un contratto che viene spesso utilizzato anche per soddisfare esigenze del proprietario, che non vuole impegnarsi per lunghi periodi e preferisce pensare di poter riavere a breve la disponibilità del suo bene.
La normativa, ora, pone alcune regole, più precise, rispetto alle motivazioni di transitorietà, alla durata e ad altri aspetti che contribuiscono a rendere il contratto di locazione transitoria di grande interesse.

 

 

Le novità del contratto transitorio fanno parte delle novità che più in generale coinvolgono i contratti a canone concordato, andando, a 20 anni di distanza dalla loro introduzione con la Legge 431/98, a dare nuovo slancio a questi contratti, trascinati negli ultimi anni dalle consistenti agevolazioni fiscali previste.


Le fonti


Convenzione Nazionale del 25/10/2016
Introduce alcune novità relative ai contratti a canone concordato. La Convenzione precedente era del 1999.
Decreto Ministeriale 16/1/2017
Rende operative le novità introdotte dalla Convenzione Nazionale, introduce nuovi modelli di contratto e fornisce una tempistica per l’applicazione art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017).


Quando e come entrano in vigore le novità?


Il D.M. 16/1/2017 dispone che: «fino all’adozione degli accordi territoriali basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti».

Dunque le novità previste entreranno in vigore gradualmente e in momenti differenti a seconda dei comuni, mano a mano che verranno recepite dagli accordi locali. Questo soprattutto per quanta riguarda i nuovi modelli dei contratti a canone concordato e la necessità di vidimazione da parte delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.


Modifica durata contratti transitori (art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017)


«I contratti di locazione di natura transitoria […] hanno durata non superiore a 18 mesi».
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio «breve» non andrà registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).
La durata non superiore a 30giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori «lunghi».


In particolare, in caso di transitorio non superiore a 30 giorni, è possibile:


• applicare un canone di affitto libero anche nei Comuni in cui è necessario utilizzare il canone concordato (art. 2 comma 2)
•utilizzare libera ripartizione oneri accessori (art. 2 comma 2): lasciando all’accordo tra le parti la decisione di sostenere al 50% o solo a carico di uno dei dure tra proprietario e inquilino, il costo delle spese.
• Non è necessario documentare l’esigenza di transitorietà, basterà indicarla in contratto (art. 2
comma 4).


Nuovi criteri per obbligo canone concordato in contratti transitori (art. 2 comma 2 D.M. 16/1/2017)


Cambia il criterio in base al quale sussiste l’obbligo di applicare il canone concordato al contratto transitorio. In passato era geografico (comuni compresi nelle aree metropolitane, confinanti o capoluoghi di provincia), ora sarà demografico: sarà obbligatorio attenersi al canone concordato nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila (da ultimo censimento).
Ribadiamo che in caso di contratto di durata non superiore a 30giorni, il canone è sempre libero.


ATTENZIONE


Quest’ultima è l’unica novità introdotta dal D.M. 16/1/2017 che, non avendo bisogno di essere recepita da un Accordo Territoriale, appare come già operativa. Pertanto nei Comuni con più di 10.000 abitanti è opportuno fin da ora, per contratti di durata superiore a 30 giorni, utilizzare i criteri per il calcolo del canone concordato. In caso di assenza di accordo territoriale usare l’opzione C nella clausola «canone».


NUOVE INDICAZIONI SU ESIGENZE DI TRANSITORIETÀ


(art. 2 comma 4 D.M. 16/1/2017)
I contratti transitori dovranno contenere una «specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale». Tale esigenza (che sia del proprietario o dell’inquilino) andrà provata con documentazione da allegare al contratto (per i contratti di durata superiore a 30 giorni).


In sostanza:


viene meno la necessità di conferma (per il locatore/proprietario) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto;
• in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;

Inoltre “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”.


Un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però necessario un coinvolgimento delle Associazioni di categoria.
Ad esempio, nel nuovo accordo territoriale di Grosseto, stipulato ai sensi del nuovo D.M. e depositato il 21/6/2017 è possibile «forzare» le esigenze, ma solo con il supporto, attestato in contratto (di un’Associazione firmataria per parte.


DIFFERENZE NUOVI MODELLI DI CONTRATTO: IL NUOVO MODELLO TRANSITORIO


PREMESSA:
Diverse clausole prevedono espressamente (in fondo) la loro non applicabilità in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni. In caso di contratto breve appare dunque possibile «snellire» il contratto eliminando molte clausole (es. oneri accessori, recesso conduttore, impianti, assemblee ecc.)

Riportiamo, ora, tutte le novità (comprese quelle applicabili al contratto 3+2), marcando quelle specifiche del transitorio.


- Si potrà scegliere tra locazione intera unità immobiliare e locazione porzione: presenti opzioni A (intero) e B (porzione).
Riguardo la compilazione della parte sulle «regole di utilizzo» le note specificano che andrà indicato l’uso comune di servizi e spazi comuni, che il locatore/proprietario si riserverà l’uso dell’altra porzione con facoltà di locarla e che il canone è calcolato in proporzione alla superficie locata.
- Eliminato il riferimento al certificato di collaudo nella parte relativa alla prestazione energetica, sicurezza impianti ecc.
- Nella stessa parte eliminato anche riferimento a comunicazione ex art. 8, terzo comma, del decreto-legge 11 luglio 1992 del C.F. locatore (ormai obsoleto). Per il resto cambia solo l’impostazione grafica
- Nell’art. 1 (durata) è stata inserita la possibilità di indicare il numero di giorni (nel modello precedente ci si riferisce solo ai mesi).
- Nell’art. 2 (esigenza del locatore o conduttore) sono presenti 2 opzioni: quella standard è la A (esigenza prevista dall’Accordo Territoriale e documentata), in cui vengono accorpate le esigenze di locatore/proprietario e conduttore/inquilino (selezionare uno dei due) che prima erano divise in due opzioni distinte e viene eliminato il riferimento alla conferma da parte del locatore
- Cambia il contenuto dell’opzione B (esigenza non prevista dall’Accordo Territoriale o non documentabile), da usare per gestire casi di esigenza «forzata» rispetto all’Accordo. Si indica l’esigenza e si fa riferimento all’assistenza ricevuta da parte delle rispettive Associazioni. Questo è sufficiente, non occorre documentare altro.
- Viene introdotto ex novo l’art 3 (inadempimento delle modalità di stipula) che non fa altro che rammentare le conseguenze in caso di «forzatura» del contratto transitorio (trasformazione nel classico contratto libero di durata di 4 anni + 4) e in caso di proprietario che dichiara un’esigenza non reale e riottiene l’immobile (l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di affitto o al risarcimento fino a 36 mensilità)
- Nell’art. 4 (canone) sono presenti le solite 3 opzioni:
A (canone libero),
B (canone concordato in presenza accordo territoriale)
e C (canone concordato in assenza di accordo territoriale).
Cambia solo l’opzione B, che riporta il riferimento al parametro dei 10.000 abitanti e non più quello geografico.
- Nell’art. 6 (oneri accessori) cambia il riferimento all’allegato in cui è presente la tabella oneri accessori (D anziché G). La vera novità è l’ultimo periodo dell’articolo, in cui è contemplata la previsione di quote periodiche di spese.
- Nell’art. 7 (spese di bollo e registrazione) viene introdotto un riferimento all’obbligo del locatore di comunicare la registrazione all’amministratore di condominio, ex art. 13 L. 431/98.
- Nell’art. 8 (pagamento) viene eliminata la specifica che la vendita non costituisce motivo di risoluzione del contratto (che in effetti era superflua) e di conseguenza viene eliminato il riferimento all’eventuale prelazione.
- Nell’art. 14 (impianti) viene reso più esplicito l’obbligo a carico dell’inquilino di provvedere alle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto termico autonomo (nel modello precedente c’è un semplice richiamo normativo).
- Nell’art. 15 (accesso) viene specificato che, in caso di recesso anticipato del conduttore, se il locatore vuole nuovamente locare l’immobile le visite devono essere consentite secondo le modalità indicate. Nel modello precedente ci si riferisce al solo caso della vendita.
- Nell’art. 16 (commissione di negoziazione paritetica ecc.) si specifica che i membri della Commissione sono 2 (e non più 3 come nel precedente) e, soprattutto, si fa riferimento all’allegato E al D.M. (novità) che riporta le modalità di funzionamento della Commissione.


Regime fiscale applicabile ai contratti transitori


È possibile applicare la cedolare al 10% per un contratto transitorio, come per gli altri contratti concordati?
È possibile farlo solo se il Comune in cui si trova l’immobile oggetto del contratto di affitto sia compreso tra quelli definiti “ad alta tensione abitativa”. Inoltre, è possibile solo se il canone di affitto è “concordato”, sulla base dei parametri individuati dall’Accordo Territoriale di riferimento.
Tale agevolazioni si riferisce esclusivamente alla cedolare secca, rimane esclusa l’applicabilità della riduzione Irpef nel caso di contratti transitori, anche se a canone concordato. Per approfondimento potete rileggere il nostro articolo in merito.

Novità, insomma, che sembrano agevolare la stipula di contratti transitori, di durata ridotta, che va semplicemente giustificata con reali motivazioni transitorie, come d’altronde era da sempre previsto!

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Transitorio a canone concordato? Sì alla cedolare al 10%
Principali novità negli affitti a canone concordato

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (730)

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,

ho un mutuo di 400 euro in un appartamento situato in un comune con meno di 10000 abitanti a sud di Milano.
E' su 2 livelli con 2 camere 2 bagni ed una cucina ( 75 mq)!Purtroppo ho perso il lavoro e sono al momento disoccupata.Per far fronte a questo periodo e continuare a saldare le rate del mutuo ho pensato di affittare l'appartamento e tenere la stanzetta di sopra per me.
Ho trovato un ragazzo con contratto a tempo determinato disposto ad affittare per 18 mesi.
Il contratto sarebbe quello transitorio per l'appunto.
Non mi interessa nè guadagnarci nè tanto mENO perderci perciò ho preventivamente chiesto le 400 euro necessarie a pagare il mutuo mensilmente.Nel 730 che compilo ogni anno recupero detrazioni x ristrutturazioni , detrazioni spese mediche e interessi passivi..Che cosa devo fare? Imu e tari rimangono invariate??Che contratto mi conviene stipulare per non perderci??le tasse al 21% come pensano che le possa pagare senza un reddito??se l'affitto serve per saldare il mutuo come faccio ??ci sono delle agevolazioni per persone che si trovano nella mia situazione??sono a metà percorso per estinguere il mutuo non posso mollare adesso!!cosa mi consigliate di fare??cedolare secca o no..contratto transitorio o affittacamera ??bo sono confusa e ho paura che tra poco sarò pure insolvente!!Aiuto cercasi consigli utili!!

Sole Desci
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno, affittare per pagare il mutuo può essere una soluzione, ok per il contratto transitorio, a questo punto se ha molte detrazioni le conviene affittare con irpef, in modo che quello che in teoria dovrebbe pagare come tasse venga "assorbito" dalle detrazioni.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,
sto separandomi da mia moglie ma prima di operare il sede legale vorremmo prenderci un periodo di prova.
Posso fare un contratto transitorio per qualche mese avendo la residenza nello stesso comune dove vorrei andare in affitto?
Non ho alcun documento legale che possa certificare la mia separazione "temporanea", per registrare il contratto è sufficiente un'autocertificazione?
Grazie

Fabrizio
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Fabrizio, la motivazione risulta valida, quindi basta anche una sua dichiarazione, Avere la residenza nello stesso comune non rappresenta un problema.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

vorrei affittare un appartamento per un periodo da dicembre a giugno ad un insegnante. Sono separata , ma l'appartamento è in comunione con il mio ex marito:
posso firmare solo io il contratto per comodità e dare il 50% al mio ex marito?
a quale regime fiscale è sottosposto il canone di locazione?
Cordialmente
I.F.

ISABELLA
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Isabella, il contratto andrebbe intestato ad entrambi ed in sede di registrazione del contratto, dovete esprimere la preferenza, individuale, per il regime irpef o cedolare secca.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Salve
Risiedo all estero e ho comprato e arredato appartamento a Roma. Dato Che non riesci a trasferirmi subito per motive di Lavoro voglii fittare arredato a uso transitorio.
Posso fare transotoria perche risiedo all estero e voglii rientrata in Italia?
O transotoria vale solo per ima causa transotoria del conductors e non del proprietario??
Geazie

Laura

Laura
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Laura, il transitorio può essere stipulato anche per motivazioni del proprietario, ma a questo punto deve indicare esattamente la motivazione e quindi il periodo in cui rientrerà in Italia.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

E' possibile sitpulare un contratto transitorio su un appartamento ma con uso non abitativo ma uso ufficio?
Perchè ho una richiesta in tal senso da parte di una persona che ha una partita iva e vorrebbe affittare questo appartamento per utilizzarlo come ufficio ma per un periodo breve per capire se ci sono sviluppi positivi in questa zona per il suo lavoro di consulente.

Antonino
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Antonino, non è possibile affittare un immobile abitativo per uso ufficio, salvo la possibilità di un cambio di destinazione d'uso.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Ho.dato in affitto una stanza del moo appartamento ad un ragazzo universitario, l'affitto e stato stabilito per mesi 12 ora il ragazzo vuole lasciare a distanza di due mesi la casa, può farlo o deve rispettare la scadenza naturale trattandosi di contratto transitorio?

Nino
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Nino, l'inquilino può andar via prima, dando però disdetta con grave ed oggettiva motivazione.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Salve, è possibile perfezionare un contratto transitorio per una ragazza che a breve firmerà un contratto a tempo indeterminato oppure occorre fare un contratto 4+4 o 3+2? Grazie

Lino
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Lino, il transitorio non potrebbe essere legato ad una motivazione di lavoro a questo punto, dovrebbe trovare un'altra motivazione.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,

un contratto ad uso transitorio regolarmente registrato per un periodo di 18 mesi e poi prorogato per ulteriori 12 mesi può essere nuovamente prorogato per ulteriori 12 mesi? Sia il locatore che conduttore sono d'accordo.

Pietro
This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera pietro, il transitorio non può essere prorogato; al limite parliamo di nuovi contratti con lo stesso conduttore; finché le parti sono d'accordo in questi casi non dovrebbero esserci difficoltà.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Salve,
sono di roma e residente qui e qui nata sto traslocando ed ho trovato un posto non definitivo per 6 mesi
all0agenzia delle entrate mi hnno detto però che il contratto transitorio va bene per i lavortori fuori sede e per gli studenti in trasferta io sono una donna lavoro da libera professionista come designer e consulente infatti ho trovato uno spazio tipo open space aperto per il mobilio perosnale e cose ed anche cose di lavoro perfetto pe rme...
il proprietaro non si era molto informato l'ho fatto io... ma l'agenzie delle entrate non mi fa registrare un contratto transitorio ha detto che non va bene per la mia posizione.
dobbimao registrare un 4 + 4 semplicicato tanto io poi potrei andare ia quando voglio dopo un mese basta dare comunicazione e quindi il proboema non si pone... basta che io ed il proprietario simao d'accordo..

è vero oppure posso fae un transitorio..
sono yornata 3 volte all'egenzia delle entrate e girato varei associazioni...
il proprietario non ha girato ne andato da nessuna parte... ora si sta arrabbiando con me.. pennsando che io volgia fare un 4+4 cosa cvhe a me non interessa... perchè devo trovare un posto da comprare dentro roma e non i periferiia.
siamo arrivati a litigare luipensa che io volgia nascondere qualcosa
fatemi luce please.. perhè non ne posso più ne stimao discutendo da 2 mesi...

francesca
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Francesca, in realtà anche come residente può stipulare un transitorio se c'è una motivazione legata per esempio alla durata di un lavoro in zona a tempo determinato; può anche valutare un 4 + 4 facendosi riconoscere un diritto di preavviso ridotto a 2 mesi.

Isabella Tulipano
This comment was minimized by the moderator on the site

Salve, mio marito ed io abbiamo un appartamento di 120 mq a Milano affittato 4+4 regolarmente, l'affitto scade fine gennaio, già dato disdetta. I conduttori chiedono di prolungare il contratto ma noi potremmo solo per 15/16 mesi dato che intendiamo ristrutturarlo per darlo a mia figlia che si è costruita una famiglia. Sia lei che i suo compagno hanno però ciascuno un piccolo appartamento di proprietà, uno dei quali è occupato da loro. Domanda: possiamo continuare con i conduttori che ci sono già con un contratto transitorio? Basta mettere sul contratto che siamo noi locatari a dover ritornare in possesso dell'appartamento per ristrutturazione e occupazione di nostra figlia? Grazie per ogni consiglio che ci potrà dare. Marisa

marisa
This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Marisa, può stipulare un transitorio, quindi un nuovo contratto, specificando l'esigenza di rientrare in possesso della casa per uso personale; a Milano il canone deve essere però concordato sulla base degli accordi territoriali.

Isabella Tulipano
Non ci sono ancora commenti
Carica Altri Commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione
×
Rimani in contatto con noi