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Nuovo contratto di affitto transitorio: le novità del 2018.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 07, 2018
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Nuovo modello 2018 per i contratti transitori

Nuove regole per la stipula del contratto transitorio, introdotte nel 2018.


Cambiano le regole per stipulare un contratto di affitto transitorio: il contratto breve che soddisfa l’esigenza abitativa, transitoria appunto. Un contratto che viene spesso utilizzato anche per soddisfare esigenze del proprietario, che non vuole impegnarsi per lunghi periodi e preferisce pensare di poter riavere a breve la disponibilità del suo bene.
La normativa, ora, pone alcune regole, più precise, rispetto alle motivazioni di transitorietà, alla durata e ad altri aspetti che contribuiscono a rendere il contratto di locazione transitoria di grande interesse.

 

 

Le novità del contratto transitorio fanno parte delle novità che più in generale coinvolgono i contratti a canone concordato, andando, a 20 anni di distanza dalla loro introduzione con la Legge 431/98, a dare nuovo slancio a questi contratti, trascinati negli ultimi anni dalle consistenti agevolazioni fiscali previste.


Le fonti


Convenzione Nazionale del 25/10/2016
Introduce alcune novità relative ai contratti a canone concordato. La Convenzione precedente era del 1999.
Decreto Ministeriale 16/1/2017
Rende operative le novità introdotte dalla Convenzione Nazionale, introduce nuovi modelli di contratto e fornisce una tempistica per l’applicazione art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017).


Quando e come entrano in vigore le novità?


Il D.M. 16/1/2017 dispone che: «fino all’adozione degli accordi territoriali basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti».

Dunque le novità previste entreranno in vigore gradualmente e in momenti differenti a seconda dei comuni, mano a mano che verranno recepite dagli accordi locali. Questo soprattutto per quanta riguarda i nuovi modelli dei contratti a canone concordato e la necessità di vidimazione da parte delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.


Modifica durata contratti transitori (art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017)


«I contratti di locazione di natura transitoria […] hanno durata non superiore a 18 mesi».
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio «breve» non andrà registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).
La durata non superiore a 30giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori «lunghi».


In particolare, in caso di transitorio non superiore a 30 giorni, è possibile:


• applicare un canone di affitto libero anche nei Comuni in cui è necessario utilizzare il canone concordato (art. 2 comma 2)
•utilizzare libera ripartizione oneri accessori (art. 2 comma 2): lasciando all’accordo tra le parti la decisione di sostenere al 50% o solo a carico di uno dei dure tra proprietario e inquilino, il costo delle spese.
• Non è necessario documentare l’esigenza di transitorietà, basterà indicarla in contratto (art. 2
comma 4).


Nuovi criteri per obbligo canone concordato in contratti transitori (art. 2 comma 2 D.M. 16/1/2017)


Cambia il criterio in base al quale sussiste l’obbligo di applicare il canone concordato al contratto transitorio. In passato era geografico (comuni compresi nelle aree metropolitane, confinanti o capoluoghi di provincia), ora sarà demografico: sarà obbligatorio attenersi al canone concordato nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila (da ultimo censimento).
Ribadiamo che in caso di contratto di durata non superiore a 30giorni, il canone è sempre libero.


ATTENZIONE


Quest’ultima è l’unica novità introdotta dal D.M. 16/1/2017 che, non avendo bisogno di essere recepita da un Accordo Territoriale, appare come già operativa. Pertanto nei Comuni con più di 10.000 abitanti è opportuno fin da ora, per contratti di durata superiore a 30 giorni, utilizzare i criteri per il calcolo del canone concordato. In caso di assenza di accordo territoriale usare l’opzione C nella clausola «canone».

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NUOVE INDICAZIONI SU ESIGENZE DI TRANSITORIETÀ


(art. 2 comma 4 D.M. 16/1/2017)
I contratti transitori dovranno contenere una «specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale». Tale esigenza (che sia del proprietario o dell’inquilino) andrà provata con documentazione da allegare al contratto (per i contratti di durata superiore a 30 giorni).


In sostanza:


viene meno la necessità di conferma (per il locatore/proprietario) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto;
• in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;

Inoltre “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”.


Un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però necessario un coinvolgimento delle Associazioni di categoria.
Ad esempio, nel nuovo accordo territoriale di Grosseto, stipulato ai sensi del nuovo D.M. e depositato il 21/6/2017 è possibile «forzare» le esigenze, ma solo con il supporto, attestato in contratto (di un’Associazione firmataria per parte.


DIFFERENZE NUOVI MODELLI DI CONTRATTO: IL NUOVO MODELLO TRANSITORIO


PREMESSA:
Diverse clausole prevedono espressamente (in fondo) la loro non applicabilità in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni. In caso di contratto breve appare dunque possibile «snellire» il contratto eliminando molte clausole (es. oneri accessori, recesso conduttore, impianti, assemblee ecc.)

Riportiamo, ora, tutte le novità (comprese quelle applicabili al contratto 3+2), marcando quelle specifiche del transitorio.


- Si potrà scegliere tra locazione intera unità immobiliare e locazione porzione: presenti opzioni A (intero) e B (porzione).
Riguardo la compilazione della parte sulle «regole di utilizzo» le note specificano che andrà indicato l’uso comune di servizi e spazi comuni, che il locatore/proprietario si riserverà l’uso dell’altra porzione con facoltà di locarla e che il canone è calcolato in proporzione alla superficie locata.
- Eliminato il riferimento al certificato di collaudo nella parte relativa alla prestazione energetica, sicurezza impianti ecc.
- Nella stessa parte eliminato anche riferimento a comunicazione ex art. 8, terzo comma, del decreto-legge 11 luglio 1992 del C.F. locatore (ormai obsoleto). Per il resto cambia solo l’impostazione grafica
- Nell’art. 1 (durata) è stata inserita la possibilità di indicare il numero di giorni (nel modello precedente ci si riferisce solo ai mesi).
- Nell’art. 2 (esigenza del locatore o conduttore) sono presenti 2 opzioni: quella standard è la A (esigenza prevista dall’Accordo Territoriale e documentata), in cui vengono accorpate le esigenze di locatore/proprietario e conduttore/inquilino (selezionare uno dei due) che prima erano divise in due opzioni distinte e viene eliminato il riferimento alla conferma da parte del locatore
- Cambia il contenuto dell’opzione B (esigenza non prevista dall’Accordo Territoriale o non documentabile), da usare per gestire casi di esigenza «forzata» rispetto all’Accordo. Si indica l’esigenza e si fa riferimento all’assistenza ricevuta da parte delle rispettive Associazioni. Questo è sufficiente, non occorre documentare altro.
- Viene introdotto ex novo l’art 3 (inadempimento delle modalità di stipula) che non fa altro che rammentare le conseguenze in caso di «forzatura» del contratto transitorio (trasformazione nel classico contratto libero di durata di 4 anni + 4) e in caso di proprietario che dichiara un’esigenza non reale e riottiene l’immobile (l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di affitto o al risarcimento fino a 36 mensilità)
- Nell’art. 4 (canone) sono presenti le solite 3 opzioni:
A (canone libero),
B (canone concordato in presenza accordo territoriale)
e C (canone concordato in assenza di accordo territoriale).
Cambia solo l’opzione B, che riporta il riferimento al parametro dei 10.000 abitanti e non più quello geografico.
- Nell’art. 6 (oneri accessori) cambia il riferimento all’allegato in cui è presente la tabella oneri accessori (D anziché G). La vera novità è l’ultimo periodo dell’articolo, in cui è contemplata la previsione di quote periodiche di spese.
- Nell’art. 7 (spese di bollo e registrazione) viene introdotto un riferimento all’obbligo del locatore di comunicare la registrazione all’amministratore di condominio, ex art. 13 L. 431/98.
- Nell’art. 8 (pagamento) viene eliminata la specifica che la vendita non costituisce motivo di risoluzione del contratto (che in effetti era superflua) e di conseguenza viene eliminato il riferimento all’eventuale prelazione.
- Nell’art. 14 (impianti) viene reso più esplicito l’obbligo a carico dell’inquilino di provvedere alle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto termico autonomo (nel modello precedente c’è un semplice richiamo normativo).
- Nell’art. 15 (accesso) viene specificato che, in caso di recesso anticipato del conduttore, se il locatore vuole nuovamente locare l’immobile le visite devono essere consentite secondo le modalità indicate. Nel modello precedente ci si riferisce al solo caso della vendita.
- Nell’art. 16 (commissione di negoziazione paritetica ecc.) si specifica che i membri della Commissione sono 2 (e non più 3 come nel precedente) e, soprattutto, si fa riferimento all’allegato E al D.M. (novità) che riporta le modalità di funzionamento della Commissione.


Regime fiscale applicabile ai contratti transitori


È possibile applicare la cedolare al 10% per un contratto transitorio, come per gli altri contratti concordati?
È possibile farlo solo se il Comune in cui si trova l’immobile oggetto del contratto di affitto sia compreso tra quelli definiti “ad alta tensione abitativa”. Inoltre, è possibile solo se il canone di affitto è “concordato”, sulla base dei parametri individuati dall’Accordo Territoriale di riferimento.
Tale agevolazioni si riferisce esclusivamente alla cedolare secca, rimane esclusa l’applicabilità della riduzione Irpef nel caso di contratti transitori, anche se a canone concordato. Per approfondimento potete rileggere il nostro articolo in merito.

Novità, insomma, che sembrano agevolare la stipula di contratti transitori, di durata ridotta, che va semplicemente giustificata con reali motivazioni transitorie, come d’altronde era da sempre previsto!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (847)

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Buongiorno,
complimenti per la chiarezza!
Vengo al quesito:
Causa interruzione per frana di una strada ho messo a disposizione per il tempo necessario al ripristino della viabilità (3/4 settimane) un appartamento. Mi sembra perfetto un contratto transitorio. Devo indicare esattamente inizio e fine locazione?
Ai fini della tassazione può essere applicata la cedolare secca 21% ?
Deve essere registrato anche se inferiore ai 30 gg?
Che tipo di comunicazione va fatta in alternativa alla registrazione?

Grazie mille
Gabriella

Gabriella
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Gentile Gabriella, diciamo che in questo caso rientra nella fattispecie dei contratti brevi, al di sotto dei 30 giorni, senza obbligo di registrazione, con cedolare al 21%. Dovrebbe al più capire chiedendo in comune o direttamente in questura se ci sono obblighi di comunicazione da rispettare.

Isabella Tulipano
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Umh. Fare un 3+2 canone concordato con un accordo al rilascio immobile alla scadenza (se non rinnovato) del contratto di lavoro?.. nel 2022scadendo il contratto di lavoro potrebbe venir meno la solvibilita 'del inquilino creando il problema del canone!!! Grazie Isabella

Marco
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Gentile Marco il problema potrebbe porsi in ogni caso anche durante il contratto transitorio; non è detto che a scadenza lasci la casa e che paghi sempre regolarmente; diciamo che per fare un transitorio a questo punto dovrebbe indicare un'esigenza di lavoro non reale.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella, un quesito :canone concordato transitorio 18mesi!(Roma)posso stipularlo con la motivazione legata alla temporaneita del contratto di lavoro? Il mio presunto inquilino è di Roma momentaneamente con un contratto di lavoro che scade nel 2022.in base a nuovi decreti è possibile questa soluzione? Grazie Gentilissima un Saluto.

Marco
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Gentile Marco, la motivazione lavorativa è corretta, ma parliamo di una durata superiore ai 18 mesi, quindi dovrebbe considerare un concordato di 3 anni + 2.

Isabella Tulipano
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Buonasera,
Dovrei affittare il mio appartamento ad uso transitorio ad una società estera che ne ha bisogno temporaneamente perché svolge delle lavorazioni nella mia città.
Devo registrarlo a nome della ditta e come dichiaro gli inquilini dipendenti della ditta?
È un problema se la società è estera comunque comunitaria?

Francesca
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Gentile Francesca, il contratto è da registrare e intestare a nome della società, se estera occorre un codice fiscale italiano. Ma come società non potrà applicare la cedolare secca. Per i dipendenti dovrebbe preoccuparsi la società stessa di comunicarlo se parliamo di lavoratori stranieri.

Isabella Tulipano
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Salve, avrei due domande specifiche:
1- vorrei come locatore affittare una porzione di appartamento per soli 6 mesi in quanto fra 6 mesi deve venire ad abitare qui la mamma della mia compagna. E' una motivazione sufficiente per giustificare il contratto transitorio? Come può essere documentabile?
2- è possibile affittare al canone libero e non concordato? (abito a Bologna)

mille grazie

Flavio De Angelis
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Gentile Flavio, l'utilizzo diretto è giustificabile come motivo di un contratto transitorio, deve in ogni caso utilizzare il canone concordato.

Isabella Tulipano
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Buonasera, sto pensando di acquistare un grazioso bilocale, il sopracitato immobile è stato locato con un contratto di 18 mesi, le mie preoccupazioni sono tante:
- per acquisto prima casa Può essere annullato il contratto ( ci sono scappatoie)?
- prima dei 18 mesi, visto che non vorrei affittare più L immobile o al massimo decidere io a chi locare devo inviare una raccomandata ai locatari?
-i locatari dopo i 18 mesi possono avanzare richiesta prolungamento contratto o qualche altro tipo di richiesta?
-ci sono altre cose che dovrei sapere?
Sono molto confuso e preoccupato, nonostante mi sia innamorato di questo piccolo immobile con un grande giardino è un prezzo allettante in una delle zone più ambite della mia città.
Grazie per le risposte ed il tempo dedicato.

Cristian
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....E un prezzo allettante....

Cristian
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Gentile Cristian se è un regolare contratto transitorio a scadenza gli inquilini devono rilasciare la casa e in caso contrario potrebbe procedere con una causa d sfratto; prima di questo periodo, però, non ha diritto di chiedere di liberare la casa; salvo un accordo con gli inquilini che magari a loro volta hanno voglia e necessità di spostarsi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Ho appena venduto casa e non trovando una casa da acquistare vorremmo andare in affitto per qualche tempo. È possibile stipulare un contratto transitorio e prenderne la residenza? Quanto preavviso va dato rispetto alla scadenza del contratto? Grazie

Roberta
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Gentile Roberta, per il transitorio va circostanziata e quindi dato un tempo preciso alla necessità transitoria; quindi è possibile prendere la residenza e magari accordarsi per un periodo di preavviso di 2 mesi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, io dovrei effettuare un contratto di locazione abitativa di natura transitoria, perchè ho ricevuta una proposta di lavoro per 5 mesi.
Da premettere che il primo contratto di questo tipo (sempre per lo stesso immobile) io l'ho effettuato il 01/06/2018 con scadenza 31/05/2019.Siccome poi ho avuto un rinnovo di contratto di lavoro per un'altro anno, insieme al locatore si è deciso di far ripartire un nuovo contratto dal 1/06/2019 al 31/05/2020.
Come accennato sopra mi è arrivata un'offerta lavorativa che va oltre il mio contratto di locazione attuale, quindi vi volevo chiedere se alla scadenza (31/05/2020) mi è possibile effettuare un'altro contratto sempre della durata di un anno, in accordo con il locatore?

Roberto
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Gentile Roberto se siete d'accordo e soprattutto se ci sono documentate esigenze transitorie può stipulare un altro contratto transitorio per la durata di necessità.

Isabella Tulipano
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Buongiorno. Ho preso in affitto una porzione di appartamento (piano superiore mansardato) con transitorio. Entro un anno andrò via poiché devo comprare casa. I proprietari non abitano ad oggi il piano inferiore che è vuoto. Posso spostare la residenza anche se hanno residenza anche i proprietari? (Non sono certo abbiano la residenza li).

Gianni
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Buongiorno Gianni, se l'immobile in cui abita è regolare, ovvero ha abitabilità, può chiedere la residenza; sarà un problema dell'ufficio anagrafe riconoscere un doppio nucleo familiare per lo stesso civico, se possibile.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
nel caso di locazione delle camere da letto (in via transitoria dai 4 ai 6 mesi, per studenti e /o lavoratori trasfertisti), e non dell'intero appartamento, le regole sono le stesse? Ossia è valido il contratto di locazione di natura transitoria? altrimenti come ci si deve regolare?
Grazie mille

claudio
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Gentile Claudio se in quell'immobile ha la sua residenza e quindi ci vive oppure c'è per una porzione d'immobile un cotnratto principale, può gestire la cosa come posti letto, che è un tipo di contratto completamente libero. Altrimenti le regole del transitorio per intero o porzione d'immobile sono le stesse.

Isabella Tulipano
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