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Nuovo contratto di affitto transitorio: le novità del 2018.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 07, 2018
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Nuovo modello 2018 per i contratti transitori

Nuove regole per la stipula del contratto transitorio, introdotte nel 2018.


Cambiano le regole per stipulare un contratto di affitto transitorio: il contratto breve che soddisfa l’esigenza abitativa, transitoria appunto. Un contratto che viene spesso utilizzato anche per soddisfare esigenze del proprietario, che non vuole impegnarsi per lunghi periodi e preferisce pensare di poter riavere a breve la disponibilità del suo bene.
La normativa, ora, pone alcune regole, più precise, rispetto alle motivazioni di transitorietà, alla durata e ad altri aspetti che contribuiscono a rendere il contratto di locazione transitoria di grande interesse.

 

 

Le novità del contratto transitorio fanno parte delle novità che più in generale coinvolgono i contratti a canone concordato, andando, a 20 anni di distanza dalla loro introduzione con la Legge 431/98, a dare nuovo slancio a questi contratti, trascinati negli ultimi anni dalle consistenti agevolazioni fiscali previste.


Le fonti


Convenzione Nazionale del 25/10/2016
Introduce alcune novità relative ai contratti a canone concordato. La Convenzione precedente era del 1999.
Decreto Ministeriale 16/1/2017
Rende operative le novità introdotte dalla Convenzione Nazionale, introduce nuovi modelli di contratto e fornisce una tempistica per l’applicazione art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017).


Quando e come entrano in vigore le novità?


Il D.M. 16/1/2017 dispone che: «fino all’adozione degli accordi territoriali basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti».

Dunque le novità previste entreranno in vigore gradualmente e in momenti differenti a seconda dei comuni, mano a mano che verranno recepite dagli accordi locali. Questo soprattutto per quanta riguarda i nuovi modelli dei contratti a canone concordato e la necessità di vidimazione da parte delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.


Modifica durata contratti transitori (art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017)


«I contratti di locazione di natura transitoria […] hanno durata non superiore a 18 mesi».
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio «breve» non andrà registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).
La durata non superiore a 30giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori «lunghi».


In particolare, in caso di transitorio non superiore a 30 giorni, è possibile:


• applicare un canone di affitto libero anche nei Comuni in cui è necessario utilizzare il canone concordato (art. 2 comma 2)
•utilizzare libera ripartizione oneri accessori (art. 2 comma 2): lasciando all’accordo tra le parti la decisione di sostenere al 50% o solo a carico di uno dei dure tra proprietario e inquilino, il costo delle spese.
• Non è necessario documentare l’esigenza di transitorietà, basterà indicarla in contratto (art. 2
comma 4).


Nuovi criteri per obbligo canone concordato in contratti transitori (art. 2 comma 2 D.M. 16/1/2017)


Cambia il criterio in base al quale sussiste l’obbligo di applicare il canone concordato al contratto transitorio. In passato era geografico (comuni compresi nelle aree metropolitane, confinanti o capoluoghi di provincia), ora sarà demografico: sarà obbligatorio attenersi al canone concordato nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila (da ultimo censimento).
Ribadiamo che in caso di contratto di durata non superiore a 30giorni, il canone è sempre libero.


ATTENZIONE


Quest’ultima è l’unica novità introdotta dal D.M. 16/1/2017 che, non avendo bisogno di essere recepita da un Accordo Territoriale, appare come già operativa. Pertanto nei Comuni con più di 10.000 abitanti è opportuno fin da ora, per contratti di durata superiore a 30 giorni, utilizzare i criteri per il calcolo del canone concordato. In caso di assenza di accordo territoriale usare l’opzione C nella clausola «canone».


NUOVE INDICAZIONI SU ESIGENZE DI TRANSITORIETÀ


(art. 2 comma 4 D.M. 16/1/2017)
I contratti transitori dovranno contenere una «specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale». Tale esigenza (che sia del proprietario o dell’inquilino) andrà provata con documentazione da allegare al contratto (per i contratti di durata superiore a 30 giorni).


In sostanza:


viene meno la necessità di conferma (per il locatore/proprietario) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto;
• in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;

Inoltre “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”.


Un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però necessario un coinvolgimento delle Associazioni di categoria.
Ad esempio, nel nuovo accordo territoriale di Grosseto, stipulato ai sensi del nuovo D.M. e depositato il 21/6/2017 è possibile «forzare» le esigenze, ma solo con il supporto, attestato in contratto (di un’Associazione firmataria per parte.


DIFFERENZE NUOVI MODELLI DI CONTRATTO: IL NUOVO MODELLO TRANSITORIO


PREMESSA:
Diverse clausole prevedono espressamente (in fondo) la loro non applicabilità in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni. In caso di contratto breve appare dunque possibile «snellire» il contratto eliminando molte clausole (es. oneri accessori, recesso conduttore, impianti, assemblee ecc.)

Riportiamo, ora, tutte le novità (comprese quelle applicabili al contratto 3+2), marcando quelle specifiche del transitorio.


- Si potrà scegliere tra locazione intera unità immobiliare e locazione porzione: presenti opzioni A (intero) e B (porzione).
Riguardo la compilazione della parte sulle «regole di utilizzo» le note specificano che andrà indicato l’uso comune di servizi e spazi comuni, che il locatore/proprietario si riserverà l’uso dell’altra porzione con facoltà di locarla e che il canone è calcolato in proporzione alla superficie locata.
- Eliminato il riferimento al certificato di collaudo nella parte relativa alla prestazione energetica, sicurezza impianti ecc.
- Nella stessa parte eliminato anche riferimento a comunicazione ex art. 8, terzo comma, del decreto-legge 11 luglio 1992 del C.F. locatore (ormai obsoleto). Per il resto cambia solo l’impostazione grafica
- Nell’art. 1 (durata) è stata inserita la possibilità di indicare il numero di giorni (nel modello precedente ci si riferisce solo ai mesi).
- Nell’art. 2 (esigenza del locatore o conduttore) sono presenti 2 opzioni: quella standard è la A (esigenza prevista dall’Accordo Territoriale e documentata), in cui vengono accorpate le esigenze di locatore/proprietario e conduttore/inquilino (selezionare uno dei due) che prima erano divise in due opzioni distinte e viene eliminato il riferimento alla conferma da parte del locatore
- Cambia il contenuto dell’opzione B (esigenza non prevista dall’Accordo Territoriale o non documentabile), da usare per gestire casi di esigenza «forzata» rispetto all’Accordo. Si indica l’esigenza e si fa riferimento all’assistenza ricevuta da parte delle rispettive Associazioni. Questo è sufficiente, non occorre documentare altro.
- Viene introdotto ex novo l’art 3 (inadempimento delle modalità di stipula) che non fa altro che rammentare le conseguenze in caso di «forzatura» del contratto transitorio (trasformazione nel classico contratto libero di durata di 4 anni + 4) e in caso di proprietario che dichiara un’esigenza non reale e riottiene l’immobile (l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di affitto o al risarcimento fino a 36 mensilità)
- Nell’art. 4 (canone) sono presenti le solite 3 opzioni:
A (canone libero),
B (canone concordato in presenza accordo territoriale)
e C (canone concordato in assenza di accordo territoriale).
Cambia solo l’opzione B, che riporta il riferimento al parametro dei 10.000 abitanti e non più quello geografico.
- Nell’art. 6 (oneri accessori) cambia il riferimento all’allegato in cui è presente la tabella oneri accessori (D anziché G). La vera novità è l’ultimo periodo dell’articolo, in cui è contemplata la previsione di quote periodiche di spese.
- Nell’art. 7 (spese di bollo e registrazione) viene introdotto un riferimento all’obbligo del locatore di comunicare la registrazione all’amministratore di condominio, ex art. 13 L. 431/98.
- Nell’art. 8 (pagamento) viene eliminata la specifica che la vendita non costituisce motivo di risoluzione del contratto (che in effetti era superflua) e di conseguenza viene eliminato il riferimento all’eventuale prelazione.
- Nell’art. 14 (impianti) viene reso più esplicito l’obbligo a carico dell’inquilino di provvedere alle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto termico autonomo (nel modello precedente c’è un semplice richiamo normativo).
- Nell’art. 15 (accesso) viene specificato che, in caso di recesso anticipato del conduttore, se il locatore vuole nuovamente locare l’immobile le visite devono essere consentite secondo le modalità indicate. Nel modello precedente ci si riferisce al solo caso della vendita.
- Nell’art. 16 (commissione di negoziazione paritetica ecc.) si specifica che i membri della Commissione sono 2 (e non più 3 come nel precedente) e, soprattutto, si fa riferimento all’allegato E al D.M. (novità) che riporta le modalità di funzionamento della Commissione.


Regime fiscale applicabile ai contratti transitori


È possibile applicare la cedolare al 10% per un contratto transitorio, come per gli altri contratti concordati?
È possibile farlo solo se il Comune in cui si trova l’immobile oggetto del contratto di affitto sia compreso tra quelli definiti “ad alta tensione abitativa”. Inoltre, è possibile solo se il canone di affitto è “concordato”, sulla base dei parametri individuati dall’Accordo Territoriale di riferimento.
Tale agevolazioni si riferisce esclusivamente alla cedolare secca, rimane esclusa l’applicabilità della riduzione Irpef nel caso di contratti transitori, anche se a canone concordato. Per approfondimento potete rileggere il nostro articolo in merito.

Novità, insomma, che sembrano agevolare la stipula di contratti transitori, di durata ridotta, che va semplicemente giustificata con reali motivazioni transitorie, come d’altronde era da sempre previsto!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (807)

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Salve ad agosto2020 mi scade il contratto transitorio di 18 mesi....ho regolare residenza e cmq un figlio con disabilita grave ...premetto che grazie a dio pago regolarmente l affitto....vorrei sapere nel caso nn riesca a trovare un altro appartamento quanto potro sostare qui ....mi puo mandare via subito il giorno della scadenza?

Claudia
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Gentile Claudia, diciamo che l'immobile andrebbe liberato nei termini, ma se non lo fa certo lo sfratto non diventa esecutivo dal giorno successivo e magari le conviene in ogni caso trovare prima un accordo diretto con il proprietario.

Isabella Tulipano
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buongiorno,
volevo chiedere qualche delucidazione in quanto sto per andare a vivere in un appartamento che prenderò in affitto, in quanto inesperta volevo chiedere alcune cose,
il proprietario dell'immobile mi ha proposto un contratto di affitto a breve termine senza prendere la residenza, in quanto preferisce non affittare per lunghi periodi (es.4+4), le spese che dovrei sostenere oltre al canone di affitto sono le classiche bollette , luce, gas, acqua, non mi sono state menzionate spese di condominio, è possibile che ci siano ?
potrebbero esistere altre eventuali spese ?
grazie

sara
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Gentile Sara, per stipulare un contratto breve occorre che ci siano motivazioni reali di transitorietà e questo non le impedirebbe in ogni caso di prendere la residenza. Se l'immobile si trova in un condominio ci sono sicuramente le spese da sostenere; oltre alle bollette dovrà considerare anche l'imposta sui rifiuti.

Isabella Tulipano
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Buona sera,
sono proprietaria di un appartamento in cui fra poco partiranno i lavori di ristrutturazione.
Ho la possibilità di prendere in sublocazione (è previsto dal contratto d'affitto) un appartamento vicino casa per la durata di 5 mesi a canone concordato (l'accordo territoriale c'è).
Come ho capito la locatrice può applicare la cedolare secca del 10%?
Quali altri requisti dobbiamo rispettare?

Margit
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Buongiorno, se parliamo di sublocazione a concederle la casa è l'inquilino principale che non può applicare la cedolare secca, ma dovrà considerare i redditi percepiti come redditi diversi.

Isabella Tulipano
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Salve,vorrei prendere in locazione un appartamento situato in una casa non frazionata.Vorrei sapere come sarebbe meglio stipulare il contratto.LL'appartamento e' in provincia di isernia.

Rodiana Rossuni
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Buongiorno, se prende in affitto una porzione di una casa intera è necessario specificare che si tratta di locazione per porzione d'immobile e magari allegare una planimetria con evidenziata le parti concesse in esclusiva ed eventualmente quelle in comune.

Isabella Tulipano
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Salve, mi è stato chiesto il mio appartamento in locazione per 18 mesi in quanto la coppia ha la necessità di ristrutturare il proprio , siamo in Firenze , come Faccio a calcolare il canone ?

Alberto Mani
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Gentile Alberto, per calcolare il canone deve fare riferimento all'accordo territoriale di Firenze e chiedere anche la vidimazione di una delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo. Intanto trova qui l'accordo

Isabella Tulipano
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Salve, sono il proprietario di un appartamento e a settembre volevo iscrivermi alla magistrale in un'altra città di un'altra provincia. La magistrale avrebbe durata di 2 anni, ma essendomi riconosciuti alcuni esami potrei finirla in 18 mesi.
Volevo sapere se l'iscrizione (documentabile) all'università costituisce un motivo valido per la transitorietà, e se esiste una distanza minima fra le due città. Per spiegarmi meglio, sono due provincie diverse (Prato e Firenze) ma per l'università non sarei considerato studente fuori sede.
Inoltre volevo affittare solo una parte dell'immobile e lasciare una camera per me, al fine di mantenere la residenza nella mia abitazione di proprietà.
Grazie.

Flydoor
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Salve, sono il proprietario di un appartamento e a settembre volevo iscrivermi alla magistrale in un'altra città di un'altra provincia. La magistrale avrebbe durata di 2 anni, ma essendomi riconosciuti alcuni esami potrei finirla in 18 mesi.
Volevo sapere se l'iscrizione (documentabile) all'università costituisce un motivo valido per la transitorietà, e se esiste una distanza minima fra le due città. Per spiegarmi meglio, sono due provincie diverse (Prato e Firenze) ma per l'università, non sarei considerato studente fuori sede.
Inoltre volevo affittare solo una parte dell'immobile e lasciare una camera per me, al fine di mantenere la residenza nella mia abitazione di proprietà.
Grazie.

Flydoor
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Buongiorno, per un contratto transitorio, e non studente fuori sede, lo studio è una motivazione valida. Inoltre, rispetto alla sua casa di proprietà, potrebbe mantenere la residenza tenendo per sè una stanza, ma se l'uso prevalente della casa non è quella di sua abitazione principale, quella non sarebbe più la sua prima casa ai fini fiscali.

Isabella Tulipano
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Grazie della risposta.
Quindi se mantengo la residenza ma non il domicilio mi toccherebbe pagarci l'IMU?
Allora la mia idea sarebbe questa:
Affittare tutta la casa tranne una camera, mentre bagno e cucina ad uso condiviso.
La motivazione sarebbe iscrizione ad un corso magistrale a Firenze (che mi farebbe restare fuori casa dalla mattina alla sera dopo cena) che pur essendo un'altra provincia, data la vicinanza non risulterei fuori sede secondo le regole dell'università. Quindi starei dalla mattina alla sera all'università, compresi pranzo e cena (che mi spettano come studente), ma la sera tornerei a dormire nella mia camera.
In questo modo potrei avere la motivazione valida per affitto transitorio, ma mantenere residenza e domicilio e quindi non perdere i benefici di abitazione principale?

Flydoor
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Buongiorno, l'agevolazione Imu la perde dal momento in cui non usa la casa come sua abitazione principale, bensì come immobile concesso in affitto. La transitorietà in questo caso dovrebbe riguardare l'inquilina, andare all'università non è un motivo transitorio.

Isabella Tulipano
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Grazie.
Quindi, la soluzione sarebbe affittare tutto tranne una stanza per poter mantenere la residenza, iscrivermi all'università a Firenze, prendere una stanza a Firenze.
A questo avrei la motivazione, manterrei la residenza ma non il domicilio per cui pagherei l' IMU per la parte di casa affittata. Giusto?

Flydoor
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Esatto, in questo modo può mantenere la residenza, ma di fatto il suo domicilio sarà altrove.

Isabella Tulipano
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Salve, ho Stipulato un contratto di locazione commerciale ad uso diverso da quello abitativo nel 2018 e, se il contratto prevede tre stagioni estive con scadenza 2020 e cioè 18 mensilità.
E alla prima scadenza dei sei mesi estivi il proprietario ha voluto anche i canoni invernali che ho pagato ma facendo il rinnovo per altri sei mesi, ad oggi siamo arrivati a quattro rinnovi e cioè 24 mesi. Ovviamente ho ancora un rinnovo da fare per la stagione estiva 2020 e saremo al quinto rinnovo e cioè 30 mensilità a questo punto vorrei chiedere se sono nelle condizioni di poter trasformare il contratto in un contratto regolare 6 + 6 più in quanto abbiamo superato il tempo massimo previsto dalla legge..
Grazie

Gianni
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Buongiorno! Posso fare un contratto a canone concordato che però è inferiore al minimo Presente nell'accordo territoriale? Grazie

Ilaria
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Buongiorno Ilaria, al di sotto del minimo è sempre possibile stipulare il contratto.

Isabella Tulipano
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Salve, dovrei fare un contratto transitorio, durata 12 mesi, perché l'inquilina nel frattempo vuole fare richiesta mutuo per comprare la casa oggetto di locazione, per motivare l'uso transitorio cosa devo scrivere correttamente per indicare la motivazione? Posso comunque applicare la cedolare secca? La ringrazio in anticipo per la sua disponibilità

Eleonora
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Gentile Eleonora, deve riportare nel contratto che l'inquilina sta comprando casa e che ha necessità del tempo per stipulare il mutuo; su un transitorio può applicare la cedolare secca al 21% se il canone è libero, al 10% se il canone è concordato perché l'immobile si trova in uno dei comuni ad alta tensione abitativa.

Isabella Tulipano
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Salve ho un contratto commerciale ad uso diverso di quello abitativo stipulato nel 2018, durata tre stagioni estive e cioè fino al 2020 per un totale di 18 mesi. In realtà ad oggi il proptietario ha voluto anche i canoni invernali ovviamente facendo anche i rinnovi invernali alla agenzia delle entrate, ad oggi siamo al quarto rinnovo e cioè abbiamo superato i 18 mesi previsti dalla legge. Posso trasformare o chiedere all’agenzia delle entrate che venga fatto in automatico un contratto 6+6? Grazie

Gianni
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Gentile Gianni, il transitorio per uso diverso ha delle regole diverse; da quanto descritto il suo è un contratto stagionale che dovrebbe durare per 6 stagioni, se lei di stagione in stagione conferma l'interesse; il transitorio vero e proprio dovrebbe essere circoscritto ad una specifica esigenza (pensi ai temporary shop) e quindi se tale non è la sua motivazione può certamente chiederne la trasformazione in un classico 6 +6.

Isabella Tulipano
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