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Nuovo contratto di affitto transitorio: le novità del 2018.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 07, 2018
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Nuovo modello 2018 per i contratti transitori

Nuove regole per la stipula del contratto transitorio, introdotte nel 2018.


Cambiano le regole per stipulare un contratto di affitto transitorio: il contratto breve che soddisfa l’esigenza abitativa, transitoria appunto. Un contratto che viene spesso utilizzato anche per soddisfare esigenze del proprietario, che non vuole impegnarsi per lunghi periodi e preferisce pensare di poter riavere a breve la disponibilità del suo bene.
La normativa, ora, pone alcune regole, più precise, rispetto alle motivazioni di transitorietà, alla durata e ad altri aspetti che contribuiscono a rendere il contratto di locazione transitoria di grande interesse.

 

 

Le novità del contratto transitorio fanno parte delle novità che più in generale coinvolgono i contratti a canone concordato, andando, a 20 anni di distanza dalla loro introduzione con la Legge 431/98, a dare nuovo slancio a questi contratti, trascinati negli ultimi anni dalle consistenti agevolazioni fiscali previste.


Le fonti


Convenzione Nazionale del 25/10/2016
Introduce alcune novità relative ai contratti a canone concordato. La Convenzione precedente era del 1999.
Decreto Ministeriale 16/1/2017
Rende operative le novità introdotte dalla Convenzione Nazionale, introduce nuovi modelli di contratto e fornisce una tempistica per l’applicazione art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017).


Quando e come entrano in vigore le novità?


Il D.M. 16/1/2017 dispone che: «fino all’adozione degli accordi territoriali basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti».

Dunque le novità previste entreranno in vigore gradualmente e in momenti differenti a seconda dei comuni, mano a mano che verranno recepite dagli accordi locali. Questo soprattutto per quanta riguarda i nuovi modelli dei contratti a canone concordato e la necessità di vidimazione da parte delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.


Modifica durata contratti transitori (art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017)


«I contratti di locazione di natura transitoria […] hanno durata non superiore a 18 mesi».
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio «breve» non andrà registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).
La durata non superiore a 30giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori «lunghi».


In particolare, in caso di transitorio non superiore a 30 giorni, è possibile:


• applicare un canone di affitto libero anche nei Comuni in cui è necessario utilizzare il canone concordato (art. 2 comma 2)
•utilizzare libera ripartizione oneri accessori (art. 2 comma 2): lasciando all’accordo tra le parti la decisione di sostenere al 50% o solo a carico di uno dei dure tra proprietario e inquilino, il costo delle spese.
• Non è necessario documentare l’esigenza di transitorietà, basterà indicarla in contratto (art. 2
comma 4).


Nuovi criteri per obbligo canone concordato in contratti transitori (art. 2 comma 2 D.M. 16/1/2017)


Cambia il criterio in base al quale sussiste l’obbligo di applicare il canone concordato al contratto transitorio. In passato era geografico (comuni compresi nelle aree metropolitane, confinanti o capoluoghi di provincia), ora sarà demografico: sarà obbligatorio attenersi al canone concordato nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila (da ultimo censimento).
Ribadiamo che in caso di contratto di durata non superiore a 30giorni, il canone è sempre libero.


ATTENZIONE


Quest’ultima è l’unica novità introdotta dal D.M. 16/1/2017 che, non avendo bisogno di essere recepita da un Accordo Territoriale, appare come già operativa. Pertanto nei Comuni con più di 10.000 abitanti è opportuno fin da ora, per contratti di durata superiore a 30 giorni, utilizzare i criteri per il calcolo del canone concordato. In caso di assenza di accordo territoriale usare l’opzione C nella clausola «canone».


NUOVE INDICAZIONI SU ESIGENZE DI TRANSITORIETÀ


(art. 2 comma 4 D.M. 16/1/2017)
I contratti transitori dovranno contenere una «specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale». Tale esigenza (che sia del proprietario o dell’inquilino) andrà provata con documentazione da allegare al contratto (per i contratti di durata superiore a 30 giorni).


In sostanza:


viene meno la necessità di conferma (per il locatore/proprietario) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto;
• in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;

Inoltre “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”.


Un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però necessario un coinvolgimento delle Associazioni di categoria.
Ad esempio, nel nuovo accordo territoriale di Grosseto, stipulato ai sensi del nuovo D.M. e depositato il 21/6/2017 è possibile «forzare» le esigenze, ma solo con il supporto, attestato in contratto (di un’Associazione firmataria per parte.


DIFFERENZE NUOVI MODELLI DI CONTRATTO: IL NUOVO MODELLO TRANSITORIO


PREMESSA:
Diverse clausole prevedono espressamente (in fondo) la loro non applicabilità in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni. In caso di contratto breve appare dunque possibile «snellire» il contratto eliminando molte clausole (es. oneri accessori, recesso conduttore, impianti, assemblee ecc.)

Riportiamo, ora, tutte le novità (comprese quelle applicabili al contratto 3+2), marcando quelle specifiche del transitorio.


- Si potrà scegliere tra locazione intera unità immobiliare e locazione porzione: presenti opzioni A (intero) e B (porzione).
Riguardo la compilazione della parte sulle «regole di utilizzo» le note specificano che andrà indicato l’uso comune di servizi e spazi comuni, che il locatore/proprietario si riserverà l’uso dell’altra porzione con facoltà di locarla e che il canone è calcolato in proporzione alla superficie locata.
- Eliminato il riferimento al certificato di collaudo nella parte relativa alla prestazione energetica, sicurezza impianti ecc.
- Nella stessa parte eliminato anche riferimento a comunicazione ex art. 8, terzo comma, del decreto-legge 11 luglio 1992 del C.F. locatore (ormai obsoleto). Per il resto cambia solo l’impostazione grafica
- Nell’art. 1 (durata) è stata inserita la possibilità di indicare il numero di giorni (nel modello precedente ci si riferisce solo ai mesi).
- Nell’art. 2 (esigenza del locatore o conduttore) sono presenti 2 opzioni: quella standard è la A (esigenza prevista dall’Accordo Territoriale e documentata), in cui vengono accorpate le esigenze di locatore/proprietario e conduttore/inquilino (selezionare uno dei due) che prima erano divise in due opzioni distinte e viene eliminato il riferimento alla conferma da parte del locatore
- Cambia il contenuto dell’opzione B (esigenza non prevista dall’Accordo Territoriale o non documentabile), da usare per gestire casi di esigenza «forzata» rispetto all’Accordo. Si indica l’esigenza e si fa riferimento all’assistenza ricevuta da parte delle rispettive Associazioni. Questo è sufficiente, non occorre documentare altro.
- Viene introdotto ex novo l’art 3 (inadempimento delle modalità di stipula) che non fa altro che rammentare le conseguenze in caso di «forzatura» del contratto transitorio (trasformazione nel classico contratto libero di durata di 4 anni + 4) e in caso di proprietario che dichiara un’esigenza non reale e riottiene l’immobile (l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di affitto o al risarcimento fino a 36 mensilità)
- Nell’art. 4 (canone) sono presenti le solite 3 opzioni:
A (canone libero),
B (canone concordato in presenza accordo territoriale)
e C (canone concordato in assenza di accordo territoriale).
Cambia solo l’opzione B, che riporta il riferimento al parametro dei 10.000 abitanti e non più quello geografico.
- Nell’art. 6 (oneri accessori) cambia il riferimento all’allegato in cui è presente la tabella oneri accessori (D anziché G). La vera novità è l’ultimo periodo dell’articolo, in cui è contemplata la previsione di quote periodiche di spese.
- Nell’art. 7 (spese di bollo e registrazione) viene introdotto un riferimento all’obbligo del locatore di comunicare la registrazione all’amministratore di condominio, ex art. 13 L. 431/98.
- Nell’art. 8 (pagamento) viene eliminata la specifica che la vendita non costituisce motivo di risoluzione del contratto (che in effetti era superflua) e di conseguenza viene eliminato il riferimento all’eventuale prelazione.
- Nell’art. 14 (impianti) viene reso più esplicito l’obbligo a carico dell’inquilino di provvedere alle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto termico autonomo (nel modello precedente c’è un semplice richiamo normativo).
- Nell’art. 15 (accesso) viene specificato che, in caso di recesso anticipato del conduttore, se il locatore vuole nuovamente locare l’immobile le visite devono essere consentite secondo le modalità indicate. Nel modello precedente ci si riferisce al solo caso della vendita.
- Nell’art. 16 (commissione di negoziazione paritetica ecc.) si specifica che i membri della Commissione sono 2 (e non più 3 come nel precedente) e, soprattutto, si fa riferimento all’allegato E al D.M. (novità) che riporta le modalità di funzionamento della Commissione.


Regime fiscale applicabile ai contratti transitori


È possibile applicare la cedolare al 10% per un contratto transitorio, come per gli altri contratti concordati?
È possibile farlo solo se il Comune in cui si trova l’immobile oggetto del contratto di affitto sia compreso tra quelli definiti “ad alta tensione abitativa”. Inoltre, è possibile solo se il canone di affitto è “concordato”, sulla base dei parametri individuati dall’Accordo Territoriale di riferimento.
Tale agevolazioni si riferisce esclusivamente alla cedolare secca, rimane esclusa l’applicabilità della riduzione Irpef nel caso di contratti transitori, anche se a canone concordato. Per approfondimento potete rileggere il nostro articolo in merito.

Novità, insomma, che sembrano agevolare la stipula di contratti transitori, di durata ridotta, che va semplicemente giustificata con reali motivazioni transitorie, come d’altronde era da sempre previsto!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (499)

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Buongiorno dott.ssa Tulipano.
Motivo di transitorietà del locatore può essere che a 18mesi si trasferirà la figlia, libera professionista, attualmente residente a Milano in casa di sua proprietà?
se SI', per la documentazione da allegare al contratto può andar bene un'autocertificazione della figlia?
per contratto trans. in cedolare secca l'allegato è esente da imposta?
La ringrazio anticipatamente per la cortesia della risposta.
Buon lavoro.

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Buongiorno Tommaso, potreste a questo punto gestire la dichiarazione all'interno del contratto stesso; non è esattamente una motivazione documentabile, ma l'importante che non ci sia futura contestazione.

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Buongiorno, daro in locazione un alloggio a canone concordato per lavoratori non risidenti a tempo determinato,per 18 mesi.E' possibbile rinnovarlo per altri 18 mesi, cosiderando che il suo contratto viene rinnovato di anno in anno?

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Gentile Angelo, può valutare un nuovo contratto transitorio, andando a specificare nelle motivazioni di transitorietà le questioni lavorative.

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buongiorno, per il venir meno di interessi, mia moglie, proprietaria di un bilocale in provincia di milano, affitterebbe ad una ragazza residente sempre in provincia di milano ma in un altra cittadina, con contratto di lavori a tempo determinato (altri 2 anni). Mia moglie attualmente ha la residenza nel bilocale. Può fare un contratto di locazione transitorio di 18 mesi? La sua residenza deve abbandonarla in ogni caso o solo in caso che la ragazza porti la residenza nel bilocale oppure può mantenerla?. Grazie per la risposta

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Gentile Vincenzo, se c'è un'esigenza specifica dell'inquilino, può stipulare un contratto transitorio. Per la residenza non è obbligata a spostarla, certamente deve considerare quell'immobile una seconda casa ai fini fiscali.

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Gentile dott.ssa Tulipano volevo chiederle, ho registrato un contratto di locazione transitorio di 3 mesi. Purtroppo il contratto di lavoro anche di 3 mesi mi è partito 8 giorni dopo è ovvio che alla scadenza di locazione ho necessità di altri 10 giorni di permanenza. Come posso giustificarmi legalmente se non mi viene concesso dal locatore una piccola proroga per terminare il rapporto di lavoro? Esiste una tolleranza applicabile in questi casi? Grazie anticipatamente per una Sua risposta.

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Gentile Daniele, diciamo che la tolleranza in questo caso è data dal buon senso: chi procederebbe con una causa di sfratto per 8 giorni? Si tratterà di mettersi d'accordo con la proprietà per compensare questi 8 giorni in più.

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Salve Dott.ssa, per favore volevo sapere cosa significa “contratto di affitto transitorio per non residenti” in realtà se può fare residenza o non em questo modo?

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Gentile Thiana, in un immobile in cui vive stabilmente può chiedere la residenza; anche s e il contratto transitorio, per essere valido, deve riportare una reale e concreta esigenza transitoria di una delle due parti..

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Buond.
È possibile stipulare un contratto di affitto transitorio x inquilino residente nello stesso Comune dell'appartamento e con contratto di lavoro a tempo indeterminato?
L'esigenza dell'inquilino è che vorrebbe prima provare x valutare eventuale affitto più lungo
Grazie

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Buonasera Sauro, questa non può essere considerata una reale motivazione; l'inquilino può prendere in affitto un immobile con contratto lungo e avere sempre la possibilità di dare disdetta, magari con un preavviso ridotto e senza gravi motivi.

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Buongiorno dottoressa Tulipano,
sono proprietaria di un immobile che ho affitato con contratto transitorio, senza cedolare secca, durata 18 mesi, registrato regolarmente.

La scadenza del citato contratto è il 30 Agosto 2019.
Le domande sono le seguenti:
- fermo restando che entrambe le parti desiderano prolungare la durata del contratto, è necessario dare comunicazione all'agenzia delle entrate della proroga e dunque pagare una nuova imposta di registro?
Se sì: a chi toccca pagarla?

Lo chiedo perchè nel contratto è riportato sia il rinnovo tacito alla scadenza se non viene fatta disdetta (proprio all'inizio del contratto), sia una specifica sugli adempimenti (alla fine del contratto si legge: il 30 Agosto scade il suo contratto, se vuole prorogarlo deve pagare l'imposta di registro entro 30 giorni dalla scadenza).

Ho letto in rete che se nessuna delle due parti comunica niente al termine del contratto, il contratto di locazione a natura transitoria diventa in automatico un 4+4. é vero?

La ringrazio in anticipo per il suo prezioso aiuto
Dalila

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Gentile Dalila, in realtà un contatto transitorio dovrebbe esaurirsi a scadenza e quindi andrebbe impugnato per trasformarlo in un 4 +4; vi conviene pertanto stipulare un nuovo contratto. L'imposta di registro (che pagate solo se il proprietario non è in regime di cedolare secca) solitamente va divisa al 50% tra le parti.

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Buongiorno,
sto per stipulare un contratto ad uso transitorio per esigenze del conduttore (contratto di lavoro a tempo determinato e residenza altrove) con applicazione della cedolare secca. L'appartamento in oggetto si trova in un comune con meno di 10.000 abitanti.
Mi conferma per cortesia se potrò applicare la tassazione IRPEF al 21% ? Grazie.

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Buongiorno Vilma, in realtà potrà applicare la cedolare secca ma al 21% e non agevolata al 10%.

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Buongiorno, vorrei sapere se a livello fiscale c'è qualche differenza tra contratto di locazione 3+2 (con cedolare secca) e contratto transitorio (con cedolare secca).

Sto cercando di locare un appartamento di mio proprietà: io ho proposto la stipula di una locazione 3+2 (con cedolare secca), mentre colui che vorrebbe prendere l'appartamento in locazione mi ha chiesto di stipulare un contratto transitorio (con cedolare secca). Quindi mi chiedevo se a livello fiscale, per me, acconsentire alla sua richiesta comporterebbe qualche svantaggio oppure se la stipula dei due contratti da questo punto di vista si equivale.

Grazie mille

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Buongiorno Graziella, per lei dal punto di vista fiscale potrebbe non cambiare; se non per l'imu la cui tariffa agevolata del comune è spesso legata alla residenza dell'inquilino che immagino non venga trasferita in caso di transitorio. Inoltre, per essere valido, il transitorio deve riportare una valida motivazione di transitorietà.

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La ringrazio per la celere risposta.

Un'ultima domanda, se potrà rispondere. Ma il contratto transitorio è rinnovabile/prorogabile? Cioè, trascorsi i 18 mesi c'è qualche possibilità di prolungarne la durata? Leggendo le varie risposte da Lei date a chi, in questo blog, le poneva tale domanda mi pare di comprendere di no. Tuttavia, leggendo in altri blog ho appreso che sarebbe rinnovabile per una sola volta.

In ogni caso, a prescindere dalla corretta espressione dal punto di vista giuridico, quello che mi interessa sapere è se decorsi i 18 mesi ci sia la possibilità di prolungarne la durata (oppure se si debba necessariamente procedere a nuova stipulazione e registrazione del contratto). Peraltro, ho anche provato a leggere il testo di legge ma non riesco a trovare il punto nel quale ne parla (Lei saprebbe indicarmelo?).

La ringrazio

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Gentile Graziella, il contratto transitorio non è rinnovabile; è possibile stipulare un nuovo contratto transitorio alla stessa persona se persistono le motivazioni transitorie (ad esempio un inquilino che aveva un contratto di lavoro di un anno a cui viene ristipulato un contatto di lavoro sempre per un anno).

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Buonasera, vorrei chiedere se poteste aiutarmi su una informazione di natura tecnica.

Il mio futuro (aspirante) conduttore mi propone di stipulare un contratto di locazione abitativa per studenti universitari (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 2) in quanto - essendo risultato vincitore di una borsa di studio statale in medicina e chirurgia - si trasferirà nella mia regione (rimanendo residente nella propria).

Pertanto, la domanda è: il medico specializzando è inquadrato come studente universitario? E, se sì, in quanto tale può sottoscrivere un contratto d’affitto per studenti universitari annuale ex art. 5 co. 2 L. n. 431/98? O al contrario può fare solo contratti abitativi (es: 3+2 o 4+4)?

Grazie se potrete aiutarmi.

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Buongiorno Giulia, i corsi di master, specializzazione, ecc.. sono considerati alla stregua di corsi universitari, quindi potrebbe considerarlo uno studente fuori sede e stipulare relativo contratto che ha una durata da 6 a 36 mesi con uguale periodo di rinnovo automatico.

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