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Nuovo contratto di affitto transitorio: le novità del 2018.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 07, 2018
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Nuovo modello 2018 per i contratti transitori

Nuove regole per la stipula del contratto transitorio, introdotte nel 2018.


Cambiano le regole per stipulare un contratto di affitto transitorio: il contratto breve che soddisfa l’esigenza abitativa, transitoria appunto. Un contratto che viene spesso utilizzato anche per soddisfare esigenze del proprietario, che non vuole impegnarsi per lunghi periodi e preferisce pensare di poter riavere a breve la disponibilità del suo bene.
La normativa, ora, pone alcune regole, più precise, rispetto alle motivazioni di transitorietà, alla durata e ad altri aspetti che contribuiscono a rendere il contratto di locazione transitoria di grande interesse.

 

 

Le novità del contratto transitorio fanno parte delle novità che più in generale coinvolgono i contratti a canone concordato, andando, a 20 anni di distanza dalla loro introduzione con la Legge 431/98, a dare nuovo slancio a questi contratti, trascinati negli ultimi anni dalle consistenti agevolazioni fiscali previste.


Le fonti


Convenzione Nazionale del 25/10/2016
Introduce alcune novità relative ai contratti a canone concordato. La Convenzione precedente era del 1999.
Decreto Ministeriale 16/1/2017
Rende operative le novità introdotte dalla Convenzione Nazionale, introduce nuovi modelli di contratto e fornisce una tempistica per l’applicazione art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017).


Quando e come entrano in vigore le novità?


Il D.M. 16/1/2017 dispone che: «fino all’adozione degli accordi territoriali basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti».

Dunque le novità previste entreranno in vigore gradualmente e in momenti differenti a seconda dei comuni, mano a mano che verranno recepite dagli accordi locali. Questo soprattutto per quanta riguarda i nuovi modelli dei contratti a canone concordato e la necessità di vidimazione da parte delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.


Modifica durata contratti transitori (art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017)


«I contratti di locazione di natura transitoria […] hanno durata non superiore a 18 mesi».
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio «breve» non andrà registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).
La durata non superiore a 30giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori «lunghi».


In particolare, in caso di transitorio non superiore a 30 giorni, è possibile:


• applicare un canone di affitto libero anche nei Comuni in cui è necessario utilizzare il canone concordato (art. 2 comma 2)
•utilizzare libera ripartizione oneri accessori (art. 2 comma 2): lasciando all’accordo tra le parti la decisione di sostenere al 50% o solo a carico di uno dei dure tra proprietario e inquilino, il costo delle spese.
• Non è necessario documentare l’esigenza di transitorietà, basterà indicarla in contratto (art. 2
comma 4).


Nuovi criteri per obbligo canone concordato in contratti transitori (art. 2 comma 2 D.M. 16/1/2017)


Cambia il criterio in base al quale sussiste l’obbligo di applicare il canone concordato al contratto transitorio. In passato era geografico (comuni compresi nelle aree metropolitane, confinanti o capoluoghi di provincia), ora sarà demografico: sarà obbligatorio attenersi al canone concordato nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila (da ultimo censimento).
Ribadiamo che in caso di contratto di durata non superiore a 30giorni, il canone è sempre libero.


ATTENZIONE


Quest’ultima è l’unica novità introdotta dal D.M. 16/1/2017 che, non avendo bisogno di essere recepita da un Accordo Territoriale, appare come già operativa. Pertanto nei Comuni con più di 10.000 abitanti è opportuno fin da ora, per contratti di durata superiore a 30 giorni, utilizzare i criteri per il calcolo del canone concordato. In caso di assenza di accordo territoriale usare l’opzione C nella clausola «canone».


NUOVE INDICAZIONI SU ESIGENZE DI TRANSITORIETÀ


(art. 2 comma 4 D.M. 16/1/2017)
I contratti transitori dovranno contenere una «specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale». Tale esigenza (che sia del proprietario o dell’inquilino) andrà provata con documentazione da allegare al contratto (per i contratti di durata superiore a 30 giorni).


In sostanza:


viene meno la necessità di conferma (per il locatore/proprietario) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto;
• in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;

Inoltre “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”.


Un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però necessario un coinvolgimento delle Associazioni di categoria.
Ad esempio, nel nuovo accordo territoriale di Grosseto, stipulato ai sensi del nuovo D.M. e depositato il 21/6/2017 è possibile «forzare» le esigenze, ma solo con il supporto, attestato in contratto (di un’Associazione firmataria per parte.


DIFFERENZE NUOVI MODELLI DI CONTRATTO: IL NUOVO MODELLO TRANSITORIO


PREMESSA:
Diverse clausole prevedono espressamente (in fondo) la loro non applicabilità in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni. In caso di contratto breve appare dunque possibile «snellire» il contratto eliminando molte clausole (es. oneri accessori, recesso conduttore, impianti, assemblee ecc.)

Riportiamo, ora, tutte le novità (comprese quelle applicabili al contratto 3+2), marcando quelle specifiche del transitorio.


- Si potrà scegliere tra locazione intera unità immobiliare e locazione porzione: presenti opzioni A (intero) e B (porzione).
Riguardo la compilazione della parte sulle «regole di utilizzo» le note specificano che andrà indicato l’uso comune di servizi e spazi comuni, che il locatore/proprietario si riserverà l’uso dell’altra porzione con facoltà di locarla e che il canone è calcolato in proporzione alla superficie locata.
- Eliminato il riferimento al certificato di collaudo nella parte relativa alla prestazione energetica, sicurezza impianti ecc.
- Nella stessa parte eliminato anche riferimento a comunicazione ex art. 8, terzo comma, del decreto-legge 11 luglio 1992 del C.F. locatore (ormai obsoleto). Per il resto cambia solo l’impostazione grafica
- Nell’art. 1 (durata) è stata inserita la possibilità di indicare il numero di giorni (nel modello precedente ci si riferisce solo ai mesi).
- Nell’art. 2 (esigenza del locatore o conduttore) sono presenti 2 opzioni: quella standard è la A (esigenza prevista dall’Accordo Territoriale e documentata), in cui vengono accorpate le esigenze di locatore/proprietario e conduttore/inquilino (selezionare uno dei due) che prima erano divise in due opzioni distinte e viene eliminato il riferimento alla conferma da parte del locatore
- Cambia il contenuto dell’opzione B (esigenza non prevista dall’Accordo Territoriale o non documentabile), da usare per gestire casi di esigenza «forzata» rispetto all’Accordo. Si indica l’esigenza e si fa riferimento all’assistenza ricevuta da parte delle rispettive Associazioni. Questo è sufficiente, non occorre documentare altro.
- Viene introdotto ex novo l’art 3 (inadempimento delle modalità di stipula) che non fa altro che rammentare le conseguenze in caso di «forzatura» del contratto transitorio (trasformazione nel classico contratto libero di durata di 4 anni + 4) e in caso di proprietario che dichiara un’esigenza non reale e riottiene l’immobile (l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di affitto o al risarcimento fino a 36 mensilità)
- Nell’art. 4 (canone) sono presenti le solite 3 opzioni:
A (canone libero),
B (canone concordato in presenza accordo territoriale)
e C (canone concordato in assenza di accordo territoriale).
Cambia solo l’opzione B, che riporta il riferimento al parametro dei 10.000 abitanti e non più quello geografico.
- Nell’art. 6 (oneri accessori) cambia il riferimento all’allegato in cui è presente la tabella oneri accessori (D anziché G). La vera novità è l’ultimo periodo dell’articolo, in cui è contemplata la previsione di quote periodiche di spese.
- Nell’art. 7 (spese di bollo e registrazione) viene introdotto un riferimento all’obbligo del locatore di comunicare la registrazione all’amministratore di condominio, ex art. 13 L. 431/98.
- Nell’art. 8 (pagamento) viene eliminata la specifica che la vendita non costituisce motivo di risoluzione del contratto (che in effetti era superflua) e di conseguenza viene eliminato il riferimento all’eventuale prelazione.
- Nell’art. 14 (impianti) viene reso più esplicito l’obbligo a carico dell’inquilino di provvedere alle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto termico autonomo (nel modello precedente c’è un semplice richiamo normativo).
- Nell’art. 15 (accesso) viene specificato che, in caso di recesso anticipato del conduttore, se il locatore vuole nuovamente locare l’immobile le visite devono essere consentite secondo le modalità indicate. Nel modello precedente ci si riferisce al solo caso della vendita.
- Nell’art. 16 (commissione di negoziazione paritetica ecc.) si specifica che i membri della Commissione sono 2 (e non più 3 come nel precedente) e, soprattutto, si fa riferimento all’allegato E al D.M. (novità) che riporta le modalità di funzionamento della Commissione.


Regime fiscale applicabile ai contratti transitori


È possibile applicare la cedolare al 10% per un contratto transitorio, come per gli altri contratti concordati?
È possibile farlo solo se il Comune in cui si trova l’immobile oggetto del contratto di affitto sia compreso tra quelli definiti “ad alta tensione abitativa”. Inoltre, è possibile solo se il canone di affitto è “concordato”, sulla base dei parametri individuati dall’Accordo Territoriale di riferimento.
Tale agevolazioni si riferisce esclusivamente alla cedolare secca, rimane esclusa l’applicabilità della riduzione Irpef nel caso di contratti transitori, anche se a canone concordato. Per approfondimento potete rileggere il nostro articolo in merito.

Novità, insomma, che sembrano agevolare la stipula di contratti transitori, di durata ridotta, che va semplicemente giustificata con reali motivazioni transitorie, come d’altronde era da sempre previsto!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (106)

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Buonasera Isabella,
anche io avrei una domanda: sono in affitto con contratto transitorio.A chi vanno intestate le utenze? A me o restano intestate alla proprietaria ed io chiaramente pago finchè sono in casa. Sul contratto non è stata indicata questa specifica, cosa devo fare? Sono costretta a fare la voltura o posso rifiutare? Se rifiuto, cosa succede?
Grazie mille

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Buonasera Tania, questo lo potete decidere insieme; se non vuole volturare le lascia intestate alla proprietaria e pagherà poi le varie bollette.

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Buonasera, ho un appartamentino a Roma completamente autonomo ricavato dalla divisione del nostro, non ancora accatastato. Vorremmo affittarlo per 12 mesi, e vorremmo farlo con la cedolare secca, posso fare un contratto transitorio a canone libero e affittarlo come porzione della casa?

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Gentile Maria, se lo affitta con contratto transitorio, per intero o come porzione d'immobile, dovrà in ogni caso utilizzare il canone concordato.

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Salve Isabella. Vorrei innanzitutto ringraziarla per l'articolo! Avrei una domanda da porle a riguardo. Premetto che la mia è una situazione un po' particolare. Ho vissuto all'estero per circa 3 anni tra studio e lavoro ed ora sono ritornata qui in Italia per circa 1 anno con il mio compagno. Sono quindi alla ricerca di un affitto transitorio dal momento che non starò qui a lungo ma il problema è che, pur avendo la possibilità di pagare l'affitto e, se necessario, avrei anche un garante, non ho ancora trovato un impiego da quando sono ritornata. Avrei trovato un mini appartamento ma parlando con il proprietario, mi ha detto che non sa come comportarsi in questa situazione. Vorrei quindi chiederle, c'è una soluzione per questa particolare situazione?
La ringrazio!

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Buongiorno Iolanda, può indicare nella motivazione di transitorietà questa situazione di precarietà legata alla ricerca di lavoro; per un primo contratto transitorio non ci dovrebbero essere problemi.

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Buonasera Isabella! Gentilissima. La ringrazio moltissimo per la rapida risposta e per l'aiuto. Le auguro una buona serata!

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Salve,ho ricevuto la proposta di affitto transitorio per un appartamento di mia proprietà che si trova a Siracusa.le domande sono le seguenti:
La motivazione del contratto transitorio,è di tipo conoscitivo,nel senso che sia proprietario che inquilino,vogliono conoscersi e dopo un anno,eventualmente stipulare,un contratto 4+4.
È valida questa motivazione? O se deve essere di tipo lavorativo,bisogna allegate documenti?
La seconda domanda,è per potere fare questo tipo di contratto e usufruire della cedolare secca,sono obbligata a fare il canone concordato? Grazie e buona giornata

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Buongiorno Serena, questa motivazione non è di tipo transitoria. Il transitorio è legato ad una reale motivazione di stare per poco tempo nell'immobile, quindi un'esigenza di lavoro determinata nel tempo potrebbe essere una valida motivazione. La stipula del transitorio implica l'utilizzo del canone concordato.

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Buonasera,

Avrei bisogno di sapere un'informazione. Ho stipulato un contratto ad uso transitorio di 1 anno sono al 4 mese e ho appena ricevuto notizia che l'immobile è stato venduto. Il contratto di durata 1 anno rimane valido fino alla fine e sopratutto il prezzo concordato non può essere rivisto a rialza dal nuovo proprietario? VI ringrazio in anticipo per il cortese aiuto

Jacopo

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Buongiorno Jacopo, il nuovo proprietario dovrà rispettare tempistiche e tutte le altre pattuizioni già prese.

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ho un appartamentino da affittare a Palermo, la persona interessata vorrebbe fare un contratto transitorio di 7 mesi perchè è uno studente fuori sede, se si trova bene potrebbe alla scadenza rinnovarlo per altrettanti mesi? inoltre il canone a palermo può essere libero? grazie

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Gentile Rosalia, trattandosi di uno studente dovrebbe stipulare un contratto per studenti fuori sede che può avere una durata di 7 mesi + mesi; ma il canone deve essere concordato.

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salve Isabella, volevo porle una domanda tecnica
ho locato un appartamento ad uso transitorio per 18 mesi, essendo prossimo alla scadenza sono obbligato a spedire una R/R all'affittuario ?? ricordando la naturale scadenza del contratto ??
L'affittuario potrebbe non lasciare l'appartamento alla data della scadenza ?? e se si a che titolo rimane dentro ?? visto che non esiste più un contratto che regola la permanenza ??

la ringrazio è resto in attesa di una sua gradita risposta.

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Gentile Giovanni, potrebbe mandare una raccomandata per ricordare la naturale scadenza del contratto; l'inquilino non potrebbe rimanere oltre il tempo pattuito; se lo facesse potrebbe agire con uno sfratto per finita locazione.

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Buonasera, sono proprietario di un appartamento e vorrei affittare 3 stanze a 3 miei colleghi per 12 mesi, in quanto la casa è vicina al nostro posto di lavoro; 12 mesi sempre per motivi di lavoro.
Se applico la cedolare secca con i contratti di locazione transitoria, devo pagare la registrazione dei contratti (imposta di bollo etc)?
E se i miei colleghi volessero disdire il contratto prima dei 12 mesi occorre pagare qualcosa?
Grazie per l’aiuto!

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Buongiorno Paolo, dovrebbe stipulare tre contratti distinti o uno solo intestandoli a tutti e tre; optando per la cedolare secca non paga imposte di registro nè all'inizio nè in caso di risoluzione anticipata.

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Buongiorno,
ma è obbligatorio per legge avere un contratto di lavoro per affittare una stanza con cedolare secca?
Grazie mille
Cordiali saluti

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Gentile Mike, non c'è nessun obbligo di legge di questo tipo; ovviamente per poterle concedere un immobile in affitto il proprietario richiede delle garanzie.. avere una fonte di reddito è la prima condizione minima richiesta.

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ottimo, la ringrazio di nuovo per la sollecita ed esauriente risposta.

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Buongiorno
Sono una società e devo stipulare un contratto transitorio con altra società (in realtà sono due i contratti , uno a società per uso abitativo, l’altro per uso casa vacanza) quali sono le motivazioni di transitorietà da poter introdurre nei contratti? I miei commercialisti dicono che non sono valide le stesse motivazioni che riguardano l’affitto transitorio tra privati.
Grazie

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Gentile Gioia, diciamo che le motivazioni di solito sono legate a questioni di esigenze personali, familiari, di lavoro che non si "adattano" ad una società; vanno in ogni caso esplicitate per capire se sono tra quelle contemplate.

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