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Nuovo contratto di affitto transitorio: le novità del 2018.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 07, 2018
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Nuovo modello 2018 per i contratti transitori

Nuove regole per la stipula del contratto transitorio, introdotte nel 2018.


Cambiano le regole per stipulare un contratto di affitto transitorio: il contratto breve che soddisfa l’esigenza abitativa, transitoria appunto. Un contratto che viene spesso utilizzato anche per soddisfare esigenze del proprietario, che non vuole impegnarsi per lunghi periodi e preferisce pensare di poter riavere a breve la disponibilità del suo bene.
La normativa, ora, pone alcune regole, più precise, rispetto alle motivazioni di transitorietà, alla durata e ad altri aspetti che contribuiscono a rendere il contratto di locazione transitoria di grande interesse.

 

 

Le novità del contratto transitorio fanno parte delle novità che più in generale coinvolgono i contratti a canone concordato, andando, a 20 anni di distanza dalla loro introduzione con la Legge 431/98, a dare nuovo slancio a questi contratti, trascinati negli ultimi anni dalle consistenti agevolazioni fiscali previste.


Le fonti


Convenzione Nazionale del 25/10/2016
Introduce alcune novità relative ai contratti a canone concordato. La Convenzione precedente era del 1999.
Decreto Ministeriale 16/1/2017
Rende operative le novità introdotte dalla Convenzione Nazionale, introduce nuovi modelli di contratto e fornisce una tempistica per l’applicazione art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017).


Quando e come entrano in vigore le novità?


Il D.M. 16/1/2017 dispone che: «fino all’adozione degli accordi territoriali basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti».

Dunque le novità previste entreranno in vigore gradualmente e in momenti differenti a seconda dei comuni, mano a mano che verranno recepite dagli accordi locali. Questo soprattutto per quanta riguarda i nuovi modelli dei contratti a canone concordato e la necessità di vidimazione da parte delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.


Modifica durata contratti transitori (art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017)


«I contratti di locazione di natura transitoria […] hanno durata non superiore a 18 mesi».
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio «breve» non andrà registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).
La durata non superiore a 30giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori «lunghi».


In particolare, in caso di transitorio non superiore a 30 giorni, è possibile:


• applicare un canone di affitto libero anche nei Comuni in cui è necessario utilizzare il canone concordato (art. 2 comma 2)
•utilizzare libera ripartizione oneri accessori (art. 2 comma 2): lasciando all’accordo tra le parti la decisione di sostenere al 50% o solo a carico di uno dei dure tra proprietario e inquilino, il costo delle spese.
• Non è necessario documentare l’esigenza di transitorietà, basterà indicarla in contratto (art. 2
comma 4).


Nuovi criteri per obbligo canone concordato in contratti transitori (art. 2 comma 2 D.M. 16/1/2017)


Cambia il criterio in base al quale sussiste l’obbligo di applicare il canone concordato al contratto transitorio. In passato era geografico (comuni compresi nelle aree metropolitane, confinanti o capoluoghi di provincia), ora sarà demografico: sarà obbligatorio attenersi al canone concordato nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila (da ultimo censimento).
Ribadiamo che in caso di contratto di durata non superiore a 30giorni, il canone è sempre libero.


ATTENZIONE


Quest’ultima è l’unica novità introdotta dal D.M. 16/1/2017 che, non avendo bisogno di essere recepita da un Accordo Territoriale, appare come già operativa. Pertanto nei Comuni con più di 10.000 abitanti è opportuno fin da ora, per contratti di durata superiore a 30 giorni, utilizzare i criteri per il calcolo del canone concordato. In caso di assenza di accordo territoriale usare l’opzione C nella clausola «canone».


NUOVE INDICAZIONI SU ESIGENZE DI TRANSITORIETÀ


(art. 2 comma 4 D.M. 16/1/2017)
I contratti transitori dovranno contenere una «specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale». Tale esigenza (che sia del proprietario o dell’inquilino) andrà provata con documentazione da allegare al contratto (per i contratti di durata superiore a 30 giorni).


In sostanza:


viene meno la necessità di conferma (per il locatore/proprietario) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto;
• in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;

Inoltre “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”.


Un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però necessario un coinvolgimento delle Associazioni di categoria.
Ad esempio, nel nuovo accordo territoriale di Grosseto, stipulato ai sensi del nuovo D.M. e depositato il 21/6/2017 è possibile «forzare» le esigenze, ma solo con il supporto, attestato in contratto (di un’Associazione firmataria per parte.


DIFFERENZE NUOVI MODELLI DI CONTRATTO: IL NUOVO MODELLO TRANSITORIO


PREMESSA:
Diverse clausole prevedono espressamente (in fondo) la loro non applicabilità in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni. In caso di contratto breve appare dunque possibile «snellire» il contratto eliminando molte clausole (es. oneri accessori, recesso conduttore, impianti, assemblee ecc.)

Riportiamo, ora, tutte le novità (comprese quelle applicabili al contratto 3+2), marcando quelle specifiche del transitorio.


- Si potrà scegliere tra locazione intera unità immobiliare e locazione porzione: presenti opzioni A (intero) e B (porzione).
Riguardo la compilazione della parte sulle «regole di utilizzo» le note specificano che andrà indicato l’uso comune di servizi e spazi comuni, che il locatore/proprietario si riserverà l’uso dell’altra porzione con facoltà di locarla e che il canone è calcolato in proporzione alla superficie locata.
- Eliminato il riferimento al certificato di collaudo nella parte relativa alla prestazione energetica, sicurezza impianti ecc.
- Nella stessa parte eliminato anche riferimento a comunicazione ex art. 8, terzo comma, del decreto-legge 11 luglio 1992 del C.F. locatore (ormai obsoleto). Per il resto cambia solo l’impostazione grafica
- Nell’art. 1 (durata) è stata inserita la possibilità di indicare il numero di giorni (nel modello precedente ci si riferisce solo ai mesi).
- Nell’art. 2 (esigenza del locatore o conduttore) sono presenti 2 opzioni: quella standard è la A (esigenza prevista dall’Accordo Territoriale e documentata), in cui vengono accorpate le esigenze di locatore/proprietario e conduttore/inquilino (selezionare uno dei due) che prima erano divise in due opzioni distinte e viene eliminato il riferimento alla conferma da parte del locatore
- Cambia il contenuto dell’opzione B (esigenza non prevista dall’Accordo Territoriale o non documentabile), da usare per gestire casi di esigenza «forzata» rispetto all’Accordo. Si indica l’esigenza e si fa riferimento all’assistenza ricevuta da parte delle rispettive Associazioni. Questo è sufficiente, non occorre documentare altro.
- Viene introdotto ex novo l’art 3 (inadempimento delle modalità di stipula) che non fa altro che rammentare le conseguenze in caso di «forzatura» del contratto transitorio (trasformazione nel classico contratto libero di durata di 4 anni + 4) e in caso di proprietario che dichiara un’esigenza non reale e riottiene l’immobile (l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di affitto o al risarcimento fino a 36 mensilità)
- Nell’art. 4 (canone) sono presenti le solite 3 opzioni:
A (canone libero),
B (canone concordato in presenza accordo territoriale)
e C (canone concordato in assenza di accordo territoriale).
Cambia solo l’opzione B, che riporta il riferimento al parametro dei 10.000 abitanti e non più quello geografico.
- Nell’art. 6 (oneri accessori) cambia il riferimento all’allegato in cui è presente la tabella oneri accessori (D anziché G). La vera novità è l’ultimo periodo dell’articolo, in cui è contemplata la previsione di quote periodiche di spese.
- Nell’art. 7 (spese di bollo e registrazione) viene introdotto un riferimento all’obbligo del locatore di comunicare la registrazione all’amministratore di condominio, ex art. 13 L. 431/98.
- Nell’art. 8 (pagamento) viene eliminata la specifica che la vendita non costituisce motivo di risoluzione del contratto (che in effetti era superflua) e di conseguenza viene eliminato il riferimento all’eventuale prelazione.
- Nell’art. 14 (impianti) viene reso più esplicito l’obbligo a carico dell’inquilino di provvedere alle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto termico autonomo (nel modello precedente c’è un semplice richiamo normativo).
- Nell’art. 15 (accesso) viene specificato che, in caso di recesso anticipato del conduttore, se il locatore vuole nuovamente locare l’immobile le visite devono essere consentite secondo le modalità indicate. Nel modello precedente ci si riferisce al solo caso della vendita.
- Nell’art. 16 (commissione di negoziazione paritetica ecc.) si specifica che i membri della Commissione sono 2 (e non più 3 come nel precedente) e, soprattutto, si fa riferimento all’allegato E al D.M. (novità) che riporta le modalità di funzionamento della Commissione.


Regime fiscale applicabile ai contratti transitori


È possibile applicare la cedolare al 10% per un contratto transitorio, come per gli altri contratti concordati?
È possibile farlo solo se il Comune in cui si trova l’immobile oggetto del contratto di affitto sia compreso tra quelli definiti “ad alta tensione abitativa”. Inoltre, è possibile solo se il canone di affitto è “concordato”, sulla base dei parametri individuati dall’Accordo Territoriale di riferimento.
Tale agevolazioni si riferisce esclusivamente alla cedolare secca, rimane esclusa l’applicabilità della riduzione Irpef nel caso di contratti transitori, anche se a canone concordato. Per approfondimento potete rileggere il nostro articolo in merito.

Novità, insomma, che sembrano agevolare la stipula di contratti transitori, di durata ridotta, che va semplicemente giustificata con reali motivazioni transitorie, come d’altronde era da sempre previsto!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (22)

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Buonasera. Gli accordi territoriali stipulati per il comune di Pescara, prevedono come motivazione per la transitorietà del contratto anche l’utilizzo da parte del conduttore dell’immobile ( o porzione di esso), come seconda casa. Potrebbe darmi un suo parere in merito? Le allego il link. http://www.comune.pescara.it/files/doc_online/2018/f6979_accordo_territoriale_3018.pdf. Pagina 11. Grazie per l’attenzione

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Gentile Pierluigi, l'accordo in effetti riporta l'utilizzo come seconda casa; intendendo, suppongo, l'utilizzo oltre la prima casa in cui si ha l'abitazione, per un periodo temporaneo.

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Salve, dovrei prendere in sffitto ina stanza nella mia citta, ho bisogno di un contratto transitorio, sono una lavoratrice attualmente disoccupata, quindi non è possibile portare la prova che sono una lavoratrice, come si può risolvere?Grazie

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Gentile Sara, il contratto transitorio deve riportare la motivazione di transitorietà: se non è legata al lavoro, qual è la motivazione per cui vuole un contratto a breve durata?

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Salve,
è possibile giustificare la natura transitoria con l'esigenza del locatore di riavere la disponibilità dell'immobile nel periodo estivo per far alloggiare la propria famiglia durante le ferie?
Grazie

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Gentile Giada, diciamo che così strutturata l'esigenza non è esattamente corretta e soprattutto non è limitata ad una sola volta; quindi forse le conviene trovare un inquilino con un'esigenza circoscritta per il periodo che a lei interessa.

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Salve Isabella,
volevo chiederle se al termine di un contratto transitorio se ne può stipulare un altro alla stessa persona per lo stesso immobile.
Grazie, Stefano

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Gentile Gisella,
Sto registrando nel sito dell'Agenzia delle Entrate-area riservata un contratto d'affitto transitorio con cedolare secca di una laureata danese che deve frequentare un master per 5 mesi. Ho completato il modello RLI on line e ora vorrei sapere come faccio ad allegare l'iscrizione al Master che prova la transitorietà.
Una volta precedente ero andata all'ufficio territoriale e l'avevo consegnato con il contratto da registrare... ma ora online mi sa gentilmente dire come procedere?
Grazie

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Ho capito e forse posso ancora farlo dato che non ho ancora inviato il modulo. La ringrazio della risposta veloce

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Gentile Lilia, poteva inserire nel contratto i dati del contratto; in ogni caso l'importante è che la motivazione si areale, ora non avendola allegata, dovrebbe fare una modifica; provi a contattare l'agenzia delle entrate per capire se la cosa possa avere valore.

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ho un appartamento situato a Roma. Volevo chiedere se posso sottoporre a studenti fuori sede un contratto transitorio della durata di 18 mesi ovviamente appurando che si tratti di studenti e che non siano residenti a Roma. Posso applicare canone libero e di conseguenza beneficiare della cedolare al 21%?
grazie mille. purtroppo non è facile muoversi nei meandri della normativa

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Buonasera, può applicare un contratto transitorio, ma il canone deve essere concordato, ovvero calcolato sulla base degli accordi territoriale di Roma; a fronte di un canone più basso, però, potrà applicare la cedolare secca agevolata al 10%.

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Buongiorno,siamo un agenzia immobiliare e noi fino ad aggi abbiamo applicato su richiesta dei clienti la cedolare secca anche per i contratti transitori,siamo un comune di appena 5000 abitanti,forse meno,non rientra tra queilli di canone concordato,possiamo continuare ad applicare la cedolare secca? con questa nuova normativa non mi è chiaro! ovvero noi l abbiamo sempre applicata e non ci sono mai stati problemi con l'agenzia delle entrate!

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Gentile Cinzia, +è possibile applicare la cedolare secca anche sui contratti transitori; è la misura agevolata del 10% che è applicabile solo se il comune in cui stipulate il contratto è un comune ad alta tensione abitativa.

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Buona sera sig.ra Isabella, richiesta di delucidazione
è da confermare o non da confermare le esigenze di transorietà , da allegare al contratto o non da allegare, ? mi è chiaro sulla durata inferiore a trenta giorni che non è obbligatoirio, grazie

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Gentile Davide, il nuovo contratto transitorio non richiede più la conferma della motivazione transitoria, quando questa era del proprietario, ma è sempre necessario specificare e documentare se possibile tale motivazione.

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buongiorno, a un ragazzo francese che viene per un periodo di 4 mesi presso un politecnico italiano posso fareun contratto transitorio non per studenti? bisogna sempre specificare il motivo della permanenza temporanea) e soprattutto dove trovo le tabelle per la determinazione del canone, perche mi sembra sia concordato...a forza di leggere qua e là sono molto confusa. Grazie

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Gentile Ginevra, può stipulare un contratto transitorio, specificando la motivazione di transitorietà; è importante che sia specificata. Se mi indica la città di riferimento posso aiutarla a trovare l'accordo.

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Venendo a conoscenza del locato che ha constatato di non pagare regolarmente il canone che cosa potrei fare. Ed avendo a che fare con una famiglia di stranieri, che cosa posso richiedere dal loro contratto e perché, grazie e vorrei riavere una vostra sollecitudine grazie per la vostra collaborazione

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Gentile Michele, in caso di mancato pagamento di un contratto regolarmente registrato, per poter riottenere il bene e provare a riavere anche i soldi deve procedere con la richiesta di sfratto per morosità rivolgendosi ad un legale.

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