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Nuovo contratto di affitto transitorio: le novità del 2018.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 07, 2018
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Nuovo modello 2018 per i contratti transitori

Nuove regole per la stipula del contratto transitorio, introdotte nel 2018.


Cambiano le regole per stipulare un contratto di affitto transitorio: il contratto breve che soddisfa l’esigenza abitativa, transitoria appunto. Un contratto che viene spesso utilizzato anche per soddisfare esigenze del proprietario, che non vuole impegnarsi per lunghi periodi e preferisce pensare di poter riavere a breve la disponibilità del suo bene.
La normativa, ora, pone alcune regole, più precise, rispetto alle motivazioni di transitorietà, alla durata e ad altri aspetti che contribuiscono a rendere il contratto di locazione transitoria di grande interesse.

 

 

Le novità del contratto transitorio fanno parte delle novità che più in generale coinvolgono i contratti a canone concordato, andando, a 20 anni di distanza dalla loro introduzione con la Legge 431/98, a dare nuovo slancio a questi contratti, trascinati negli ultimi anni dalle consistenti agevolazioni fiscali previste.


Le fonti


Convenzione Nazionale del 25/10/2016
Introduce alcune novità relative ai contratti a canone concordato. La Convenzione precedente era del 1999.
Decreto Ministeriale 16/1/2017
Rende operative le novità introdotte dalla Convenzione Nazionale, introduce nuovi modelli di contratto e fornisce una tempistica per l’applicazione art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017).


Quando e come entrano in vigore le novità?


Il D.M. 16/1/2017 dispone che: «fino all’adozione degli accordi territoriali basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti».

Dunque le novità previste entreranno in vigore gradualmente e in momenti differenti a seconda dei comuni, mano a mano che verranno recepite dagli accordi locali. Questo soprattutto per quanta riguarda i nuovi modelli dei contratti a canone concordato e la necessità di vidimazione da parte delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.


Modifica durata contratti transitori (art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017)


«I contratti di locazione di natura transitoria […] hanno durata non superiore a 18 mesi».
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio «breve» non andrà registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).
La durata non superiore a 30giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori «lunghi».


In particolare, in caso di transitorio non superiore a 30 giorni, è possibile:


• applicare un canone di affitto libero anche nei Comuni in cui è necessario utilizzare il canone concordato (art. 2 comma 2)
•utilizzare libera ripartizione oneri accessori (art. 2 comma 2): lasciando all’accordo tra le parti la decisione di sostenere al 50% o solo a carico di uno dei dure tra proprietario e inquilino, il costo delle spese.
• Non è necessario documentare l’esigenza di transitorietà, basterà indicarla in contratto (art. 2
comma 4).


Nuovi criteri per obbligo canone concordato in contratti transitori (art. 2 comma 2 D.M. 16/1/2017)


Cambia il criterio in base al quale sussiste l’obbligo di applicare il canone concordato al contratto transitorio. In passato era geografico (comuni compresi nelle aree metropolitane, confinanti o capoluoghi di provincia), ora sarà demografico: sarà obbligatorio attenersi al canone concordato nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila (da ultimo censimento).
Ribadiamo che in caso di contratto di durata non superiore a 30giorni, il canone è sempre libero.


ATTENZIONE


Quest’ultima è l’unica novità introdotta dal D.M. 16/1/2017 che, non avendo bisogno di essere recepita da un Accordo Territoriale, appare come già operativa. Pertanto nei Comuni con più di 10.000 abitanti è opportuno fin da ora, per contratti di durata superiore a 30 giorni, utilizzare i criteri per il calcolo del canone concordato. In caso di assenza di accordo territoriale usare l’opzione C nella clausola «canone».


NUOVE INDICAZIONI SU ESIGENZE DI TRANSITORIETÀ


(art. 2 comma 4 D.M. 16/1/2017)
I contratti transitori dovranno contenere una «specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale». Tale esigenza (che sia del proprietario o dell’inquilino) andrà provata con documentazione da allegare al contratto (per i contratti di durata superiore a 30 giorni).


In sostanza:


viene meno la necessità di conferma (per il locatore/proprietario) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto;
• in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;

Inoltre “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”.


Un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però necessario un coinvolgimento delle Associazioni di categoria.
Ad esempio, nel nuovo accordo territoriale di Grosseto, stipulato ai sensi del nuovo D.M. e depositato il 21/6/2017 è possibile «forzare» le esigenze, ma solo con il supporto, attestato in contratto (di un’Associazione firmataria per parte.


DIFFERENZE NUOVI MODELLI DI CONTRATTO: IL NUOVO MODELLO TRANSITORIO


PREMESSA:
Diverse clausole prevedono espressamente (in fondo) la loro non applicabilità in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni. In caso di contratto breve appare dunque possibile «snellire» il contratto eliminando molte clausole (es. oneri accessori, recesso conduttore, impianti, assemblee ecc.)

Riportiamo, ora, tutte le novità (comprese quelle applicabili al contratto 3+2), marcando quelle specifiche del transitorio.


- Si potrà scegliere tra locazione intera unità immobiliare e locazione porzione: presenti opzioni A (intero) e B (porzione).
Riguardo la compilazione della parte sulle «regole di utilizzo» le note specificano che andrà indicato l’uso comune di servizi e spazi comuni, che il locatore/proprietario si riserverà l’uso dell’altra porzione con facoltà di locarla e che il canone è calcolato in proporzione alla superficie locata.
- Eliminato il riferimento al certificato di collaudo nella parte relativa alla prestazione energetica, sicurezza impianti ecc.
- Nella stessa parte eliminato anche riferimento a comunicazione ex art. 8, terzo comma, del decreto-legge 11 luglio 1992 del C.F. locatore (ormai obsoleto). Per il resto cambia solo l’impostazione grafica
- Nell’art. 1 (durata) è stata inserita la possibilità di indicare il numero di giorni (nel modello precedente ci si riferisce solo ai mesi).
- Nell’art. 2 (esigenza del locatore o conduttore) sono presenti 2 opzioni: quella standard è la A (esigenza prevista dall’Accordo Territoriale e documentata), in cui vengono accorpate le esigenze di locatore/proprietario e conduttore/inquilino (selezionare uno dei due) che prima erano divise in due opzioni distinte e viene eliminato il riferimento alla conferma da parte del locatore
- Cambia il contenuto dell’opzione B (esigenza non prevista dall’Accordo Territoriale o non documentabile), da usare per gestire casi di esigenza «forzata» rispetto all’Accordo. Si indica l’esigenza e si fa riferimento all’assistenza ricevuta da parte delle rispettive Associazioni. Questo è sufficiente, non occorre documentare altro.
- Viene introdotto ex novo l’art 3 (inadempimento delle modalità di stipula) che non fa altro che rammentare le conseguenze in caso di «forzatura» del contratto transitorio (trasformazione nel classico contratto libero di durata di 4 anni + 4) e in caso di proprietario che dichiara un’esigenza non reale e riottiene l’immobile (l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di affitto o al risarcimento fino a 36 mensilità)
- Nell’art. 4 (canone) sono presenti le solite 3 opzioni:
A (canone libero),
B (canone concordato in presenza accordo territoriale)
e C (canone concordato in assenza di accordo territoriale).
Cambia solo l’opzione B, che riporta il riferimento al parametro dei 10.000 abitanti e non più quello geografico.
- Nell’art. 6 (oneri accessori) cambia il riferimento all’allegato in cui è presente la tabella oneri accessori (D anziché G). La vera novità è l’ultimo periodo dell’articolo, in cui è contemplata la previsione di quote periodiche di spese.
- Nell’art. 7 (spese di bollo e registrazione) viene introdotto un riferimento all’obbligo del locatore di comunicare la registrazione all’amministratore di condominio, ex art. 13 L. 431/98.
- Nell’art. 8 (pagamento) viene eliminata la specifica che la vendita non costituisce motivo di risoluzione del contratto (che in effetti era superflua) e di conseguenza viene eliminato il riferimento all’eventuale prelazione.
- Nell’art. 14 (impianti) viene reso più esplicito l’obbligo a carico dell’inquilino di provvedere alle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto termico autonomo (nel modello precedente c’è un semplice richiamo normativo).
- Nell’art. 15 (accesso) viene specificato che, in caso di recesso anticipato del conduttore, se il locatore vuole nuovamente locare l’immobile le visite devono essere consentite secondo le modalità indicate. Nel modello precedente ci si riferisce al solo caso della vendita.
- Nell’art. 16 (commissione di negoziazione paritetica ecc.) si specifica che i membri della Commissione sono 2 (e non più 3 come nel precedente) e, soprattutto, si fa riferimento all’allegato E al D.M. (novità) che riporta le modalità di funzionamento della Commissione.


Regime fiscale applicabile ai contratti transitori


È possibile applicare la cedolare al 10% per un contratto transitorio, come per gli altri contratti concordati?
È possibile farlo solo se il Comune in cui si trova l’immobile oggetto del contratto di affitto sia compreso tra quelli definiti “ad alta tensione abitativa”. Inoltre, è possibile solo se il canone di affitto è “concordato”, sulla base dei parametri individuati dall’Accordo Territoriale di riferimento.
Tale agevolazioni si riferisce esclusivamente alla cedolare secca, rimane esclusa l’applicabilità della riduzione Irpef nel caso di contratti transitori, anche se a canone concordato. Per approfondimento potete rileggere il nostro articolo in merito.

Novità, insomma, che sembrano agevolare la stipula di contratti transitori, di durata ridotta, che va semplicemente giustificata con reali motivazioni transitorie, come d’altronde era da sempre previsto!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (68)

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Salve,sono angelo vorrei sapere se il comune di adrano rientra nei parametri di contratti con cedolare secca.grazie.

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Buongiorno Angelo, il comune risulta tra quelli presenti nell'elenco dei comuni ad alta densità abitativa; quindi potrebbe usufruire della cedolare al 10% se stipula un contratto a canone concordato.

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Salve, vorrei sapere se il comune di Acireale rientra nei comuni che possono applicare la cedolare secca del 10%.
Inoltre la persona che deve locale vuole fare il contratto transitorio, pur essendo stato trasferito in maniera fissa, in virtù del fatto che la moglie lavora al nord e non ha ancora avuto il trasferimento. Come si dovrebbe comprovare in questo caso la transitorietà ? Si può fare in questa casistica il contratto transitorio?

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Buongiorno, Acireale è un comune ad alta tensione abitativa quindi stipulando un contratto a canone concordato si può usufruire della cedolare secca al 10%.Il contratto transitorio deve avere una motivazione reale di transitorietà, specificando la condizione della moglie se questo è il punto.

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buongiorno, vorrei chiedere se con la nuova legge, su un contratto transitorio di 12 mesi per una porzione di appartamento a Milano (una camera più uso in comune di cucina e servizi) è obbligatorio fare il canone concordato. (di norma io faccio contratto transitorio con cedolare secca). in caso di obbligo del canone concordato devo necessariamente farlo fare da un'associazione? diversamente dove trovo i parametri per Milano? grazie 1000 per le info che vorrà darmi.

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Gentile Cinzia, a Milano il contratto transitorio è sempre stato obbligatoriamente con canone concordato; quindi trova qui i parametri perla città di Milano.

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Gentile Isabella,
vorrei porLe una domanda, il 15.12.2018 scadrà il biennio di un contratto di locazione a canone concordato (3+2).
è stato comunicato agli inquilini , con raccomandata con ricevuta di ritorno e nei tempi previsti da contratto, che non sarebbe stato rinnovato. Ad oggi non ho avuto comunicazione che hanno trovato altro immobile in cui trasferirsi, pertanto suppongo che si arriverà alla scadenza del contratto ed il mio immobile non verrà liberato.

Posso io stipulare un contratto transitorio della durata di 2 mesi anche se l'inquilina non ha esigenze lavorative o di studio? (non lavora e non studia)
Che tipologia di esigenza posso legalmente inserire per avvalermi della transitorietà?
Oppure per natura transitoria si fa riferimento solo all'esigenza lavorativa o di studio?

Grazie

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Gentile Claudia, le sconsiglierei di stipulare un contratto a scadenza di quello disdettato; prosegua con la sua disdetta e magari vi accordate per uno due mesi dopo in cui rilascerà una ricevuta come indennizzo senza titolo.

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Gentilissima Isabella,
vorrei chiederle se, nel caso di una locazione parziale a canone transitorio concordato (una stanza, con le restanti due camere a mia disposizione) di una seconda casa, ho diritto comunque alla riduzione dell'IMU e della TASI al 75%?.
Il regolamento di Roma inoltre, stabilisce che solo nel caso l'appartamento sia abitato da una persona diversa dal proprietario,la Tasi deve essere divisa con il proprietario stesso (proporzione 20% e 80%), Quando vi è una coabitazione, come nel mio caso, la TASI devo/posso pagarla solo io?
La ringrazio
Sara

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Gentile Sara, la questione da risolvere è se la casa è considerata come sua abitazione principale; in questo caso dovrebbe aver diritto all'esenzione Imu. Sulla Tasi anche dovrebbe considerarla prima casa se la usa prevalentemente come sua residenza.

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Buongiorno Isabella,
sto compilando il modello B ( contratto di locazione transitorio ) allegato al DM del 2017.
Per non sbagliare vorrei un chiarimento:
In vari articoli vi sono i punti A), B) e C). Ne devo scegliere una, cancellando le altre.Giusto?

In particolare in relazione all'art. 2 non capisco l'opzione B, visto che, nel mio caso, l'esigenza di transitorietà è del conduttore che viene a lavorare a Roma ( comune alta densità e con accordo tuttavia ancora vecchio del 2004) per 12 mesi. Io pensavo di scegliere l'opzione A, cancellando la B che mi sembra una ripetizione (..le parti concordano.....l'esigenza del conduttore)

Anche per ciò che concerne l'art. 4 sul canone, essendo a Roma io credo che debba scegliere l'opzione B e cancellare le altre. Giusto?

Grazie mille per i preziosi consigli
Sara

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Gentile Sara, confermo la necessità di scegliere tra i vari articoli e nello specifico per l'articolo 2 deve escludere l'opzione B. Per l'articolo 4 sul canone sceglier quello con canone concordato.

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Salve Isabella,
la ringrazio per le celeri risposte.
Avrei un ultimo dubbio: in caso di applicazione di cedolare secca ad un contratto di locazione transitorio, devo comunque mettere la marca da bollo sull'allegato che prova l'esigenza transitoria del conduttore, o è estesa anche a tale allegato previsto per legge l'esenzione dell'imposta di bollo e di registro della cedolare secca?
Nel caso debba mettere la marca da bollo sull'allegato, devo inoltre allegare il contratto via web (RLI on line) ?
Grazie della preziosa consulenza
Sara

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Gentile Sara, non paga l'imposta neanche sugli allegati e se parliamo di un contratto tra massimo 3 proprietari e 3 inquilini non è necessario allegare il contratto.

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Facendo seguito alla precedente e-mail e approfittando della sua esperienza, volevo chiederle se, per usufuire della detrazione sull'aliquota della cedolare secca al 15% (transitorio a canone concordato per ROMA) devo registrarlo con il codice L2 sul sw RLI on line dell'agenzia delle entrate.
Ancora grazie
Sara

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Gentile Sara, il modello di contratto da utilizzare è in ogni caso quello nuovo; mentre per la registrazione il codice esatto è L2.

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Buongiorno,
devo stipulare un contratto di locazione di porzione di immobile (una stanza e servizi in comune con me) per 12 mesi.
Poiché vi è un'esigenza transitoria del conduttore (contratto di lavoro di durata annuale) penso che utilizzerò questa tipologia.
Volevo chiederLe:
Poiché a Roma non è stato ancora firmato il nuovo accordo territoriale al sensi del DM del 2017, quale modello di contratto devo utilizzare? quello allegato al DM del 1999 o quello nuovo allegato al DM 2017?
La ringrazio
Sara

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Buongiorno, su questa parte :
Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo tra … … …
… … … … .depositato il … … … … presso il Comune di… … … … … … , le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i...,.
Dove posso recuperare l'accordo ????

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Gentile Daniel, l'accordo si può trovare sul sito del comune di riferimento. Va precisato perchè il conduttore ha necessità di abitare solo per un breve periodo.

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