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Nuovo contratto di affitto transitorio: le novità del 2018.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 07, 2018
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Nuovo modello 2018 per i contratti transitori

Nuove regole per la stipula del contratto transitorio, introdotte nel 2018.


Cambiano le regole per stipulare un contratto di affitto transitorio: il contratto breve che soddisfa l’esigenza abitativa, transitoria appunto. Un contratto che viene spesso utilizzato anche per soddisfare esigenze del proprietario, che non vuole impegnarsi per lunghi periodi e preferisce pensare di poter riavere a breve la disponibilità del suo bene.
La normativa, ora, pone alcune regole, più precise, rispetto alle motivazioni di transitorietà, alla durata e ad altri aspetti che contribuiscono a rendere il contratto di locazione transitoria di grande interesse.

 

 

Le novità del contratto transitorio fanno parte delle novità che più in generale coinvolgono i contratti a canone concordato, andando, a 20 anni di distanza dalla loro introduzione con la Legge 431/98, a dare nuovo slancio a questi contratti, trascinati negli ultimi anni dalle consistenti agevolazioni fiscali previste.


Le fonti


Convenzione Nazionale del 25/10/2016
Introduce alcune novità relative ai contratti a canone concordato. La Convenzione precedente era del 1999.
Decreto Ministeriale 16/1/2017
Rende operative le novità introdotte dalla Convenzione Nazionale, introduce nuovi modelli di contratto e fornisce una tempistica per l’applicazione art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017).


Quando e come entrano in vigore le novità?


Il D.M. 16/1/2017 dispone che: «fino all’adozione degli accordi territoriali basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti».

Dunque le novità previste entreranno in vigore gradualmente e in momenti differenti a seconda dei comuni, mano a mano che verranno recepite dagli accordi locali. Questo soprattutto per quanta riguarda i nuovi modelli dei contratti a canone concordato e la necessità di vidimazione da parte delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.


Modifica durata contratti transitori (art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017)


«I contratti di locazione di natura transitoria […] hanno durata non superiore a 18 mesi».
Viene eliminato il precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio «breve» non andrà registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).
La durata non superiore a 30giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori «lunghi».


In particolare, in caso di transitorio non superiore a 30 giorni, è possibile:


• applicare un canone di affitto libero anche nei Comuni in cui è necessario utilizzare il canone concordato (art. 2 comma 2)
•utilizzare libera ripartizione oneri accessori (art. 2 comma 2): lasciando all’accordo tra le parti la decisione di sostenere al 50% o solo a carico di uno dei dure tra proprietario e inquilino, il costo delle spese.
• Non è necessario documentare l’esigenza di transitorietà, basterà indicarla in contratto (art. 2
comma 4).


Nuovi criteri per obbligo canone concordato in contratti transitori (art. 2 comma 2 D.M. 16/1/2017)


Cambia il criterio in base al quale sussiste l’obbligo di applicare il canone concordato al contratto transitorio. In passato era geografico (comuni compresi nelle aree metropolitane, confinanti o capoluoghi di provincia), ora sarà demografico: sarà obbligatorio attenersi al canone concordato nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila (da ultimo censimento).
Ribadiamo che in caso di contratto di durata non superiore a 30giorni, il canone è sempre libero.


ATTENZIONE


Quest’ultima è l’unica novità introdotta dal D.M. 16/1/2017 che, non avendo bisogno di essere recepita da un Accordo Territoriale, appare come già operativa. Pertanto nei Comuni con più di 10.000 abitanti è opportuno fin da ora, per contratti di durata superiore a 30 giorni, utilizzare i criteri per il calcolo del canone concordato. In caso di assenza di accordo territoriale usare l’opzione C nella clausola «canone».


NUOVE INDICAZIONI SU ESIGENZE DI TRANSITORIETÀ


(art. 2 comma 4 D.M. 16/1/2017)
I contratti transitori dovranno contenere una «specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale». Tale esigenza (che sia del proprietario o dell’inquilino) andrà provata con documentazione da allegare al contratto (per i contratti di durata superiore a 30 giorni).


In sostanza:


viene meno la necessità di conferma (per il locatore/proprietario) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto;
• in caso di transitorio di durata non superiore a 30 giorni basterà indicare in contratto una tra le esigenze previste dall’Accordo, senza necessità di documentare alcunché;

Inoltre “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”.


Un modo per rendere più elastico il requisito delle esigenze di transitorietà, prevedendo però necessario un coinvolgimento delle Associazioni di categoria.
Ad esempio, nel nuovo accordo territoriale di Grosseto, stipulato ai sensi del nuovo D.M. e depositato il 21/6/2017 è possibile «forzare» le esigenze, ma solo con il supporto, attestato in contratto (di un’Associazione firmataria per parte.


DIFFERENZE NUOVI MODELLI DI CONTRATTO: IL NUOVO MODELLO TRANSITORIO


PREMESSA:
Diverse clausole prevedono espressamente (in fondo) la loro non applicabilità in caso di contratto di durata non superiore a 30 giorni. In caso di contratto breve appare dunque possibile «snellire» il contratto eliminando molte clausole (es. oneri accessori, recesso conduttore, impianti, assemblee ecc.)

Riportiamo, ora, tutte le novità (comprese quelle applicabili al contratto 3+2), marcando quelle specifiche del transitorio.


- Si potrà scegliere tra locazione intera unità immobiliare e locazione porzione: presenti opzioni A (intero) e B (porzione).
Riguardo la compilazione della parte sulle «regole di utilizzo» le note specificano che andrà indicato l’uso comune di servizi e spazi comuni, che il locatore/proprietario si riserverà l’uso dell’altra porzione con facoltà di locarla e che il canone è calcolato in proporzione alla superficie locata.
- Eliminato il riferimento al certificato di collaudo nella parte relativa alla prestazione energetica, sicurezza impianti ecc.
- Nella stessa parte eliminato anche riferimento a comunicazione ex art. 8, terzo comma, del decreto-legge 11 luglio 1992 del C.F. locatore (ormai obsoleto). Per il resto cambia solo l’impostazione grafica
- Nell’art. 1 (durata) è stata inserita la possibilità di indicare il numero di giorni (nel modello precedente ci si riferisce solo ai mesi).
- Nell’art. 2 (esigenza del locatore o conduttore) sono presenti 2 opzioni: quella standard è la A (esigenza prevista dall’Accordo Territoriale e documentata), in cui vengono accorpate le esigenze di locatore/proprietario e conduttore/inquilino (selezionare uno dei due) che prima erano divise in due opzioni distinte e viene eliminato il riferimento alla conferma da parte del locatore
- Cambia il contenuto dell’opzione B (esigenza non prevista dall’Accordo Territoriale o non documentabile), da usare per gestire casi di esigenza «forzata» rispetto all’Accordo. Si indica l’esigenza e si fa riferimento all’assistenza ricevuta da parte delle rispettive Associazioni. Questo è sufficiente, non occorre documentare altro.
- Viene introdotto ex novo l’art 3 (inadempimento delle modalità di stipula) che non fa altro che rammentare le conseguenze in caso di «forzatura» del contratto transitorio (trasformazione nel classico contratto libero di durata di 4 anni + 4) e in caso di proprietario che dichiara un’esigenza non reale e riottiene l’immobile (l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di affitto o al risarcimento fino a 36 mensilità)
- Nell’art. 4 (canone) sono presenti le solite 3 opzioni:
A (canone libero),
B (canone concordato in presenza accordo territoriale)
e C (canone concordato in assenza di accordo territoriale).
Cambia solo l’opzione B, che riporta il riferimento al parametro dei 10.000 abitanti e non più quello geografico.
- Nell’art. 6 (oneri accessori) cambia il riferimento all’allegato in cui è presente la tabella oneri accessori (D anziché G). La vera novità è l’ultimo periodo dell’articolo, in cui è contemplata la previsione di quote periodiche di spese.
- Nell’art. 7 (spese di bollo e registrazione) viene introdotto un riferimento all’obbligo del locatore di comunicare la registrazione all’amministratore di condominio, ex art. 13 L. 431/98.
- Nell’art. 8 (pagamento) viene eliminata la specifica che la vendita non costituisce motivo di risoluzione del contratto (che in effetti era superflua) e di conseguenza viene eliminato il riferimento all’eventuale prelazione.
- Nell’art. 14 (impianti) viene reso più esplicito l’obbligo a carico dell’inquilino di provvedere alle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto termico autonomo (nel modello precedente c’è un semplice richiamo normativo).
- Nell’art. 15 (accesso) viene specificato che, in caso di recesso anticipato del conduttore, se il locatore vuole nuovamente locare l’immobile le visite devono essere consentite secondo le modalità indicate. Nel modello precedente ci si riferisce al solo caso della vendita.
- Nell’art. 16 (commissione di negoziazione paritetica ecc.) si specifica che i membri della Commissione sono 2 (e non più 3 come nel precedente) e, soprattutto, si fa riferimento all’allegato E al D.M. (novità) che riporta le modalità di funzionamento della Commissione.


Regime fiscale applicabile ai contratti transitori


È possibile applicare la cedolare al 10% per un contratto transitorio, come per gli altri contratti concordati?
È possibile farlo solo se il Comune in cui si trova l’immobile oggetto del contratto di affitto sia compreso tra quelli definiti “ad alta tensione abitativa”. Inoltre, è possibile solo se il canone di affitto è “concordato”, sulla base dei parametri individuati dall’Accordo Territoriale di riferimento.
Tale agevolazioni si riferisce esclusivamente alla cedolare secca, rimane esclusa l’applicabilità della riduzione Irpef nel caso di contratti transitori, anche se a canone concordato. Per approfondimento potete rileggere il nostro articolo in merito.

Novità, insomma, che sembrano agevolare la stipula di contratti transitori, di durata ridotta, che va semplicemente giustificata con reali motivazioni transitorie, come d’altronde era da sempre previsto!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (444)

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In un comune vicino a Milano ma non confinante a Milano si possono affittare appartamenti ( con contratti transitori ) a studenti universitari che studiano ad un ateneo in Milano città ?

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Buongiorno Giovanni, si parla di comuni limitrofi, quindi se questo comune è tale può stipulare il contratto per studente, sempre che lo stesso inquilino abbia le caratteristiche di studente fuori sede.

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Per i contratti transitori a studenti è previsto il diritto degli stessi di ottenere la residenza? E gli eventuali loro ospiti? E' obbligatorio che soggiornino nell' appartamento per altro affittato parzialmente? Hanno diritto alla residenza gli ospiti? Se il comune dà la residenza che fare? Grazie

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Buongiorno, in realtà il contratto per studenti implica la condizione di fuori sede e quindi esclude la residenza; l'ufficio anagrafe non dovrebbe riconoscere la residenza senza regolare titolo abitativo.

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2 anni fa un mio inquilino ha firmato un contratto transitorio per studenti per 12 mesi. L'affitto è stato poi rinnovato per uguale periodo in base a quanto previsto nel contratto (rinnovo tacito in caso di mancata disdetta da parte del locatore).
L'inquilino in questione, in prossimità della scadenza che sarà il 31 luglio, ha fatto sapere di non essere intenzionato a lasciare la casa in quanto secondo lui avrei dovuto presentare proposta di un nuovo contratto o disdetta almeno 60 gg prima della scadenza, adducendo a suo favore il danno che secondo lui gli avrei cagionato non comunicandogli nulla e lasciandolo nell'incertezza tra dover cercare casa o meno.

Secondo lei le sue rimostranze sono fondate?

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Buongiorno Roberto, diciamo che solitamente si conferma l'esigenza di riavere indietro il bene, ma dal punto di vista formale il contratto scade in effetti nel momento in cui si è esaurito il secondo anno di rinnovo formale.

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Dunque è lui ad essere in torto, giusto?

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diciamo che il rinnovo automatico in questo caso sarebbe contestabile; meglio trovare un accordo, eventualmente per un nuovo contratto se a lei va bene riavere questo inquilino.

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BUON GIORNO, NEL CASO DI AFFITTO DI IMMOBILE QUALI SONO LE TASSE E SPESE A CARICO DELL'AFFITTUARIO E QUALI A CARICO DEL PROPRIETARIO ?

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Gentile Antonio, il proprietario paga le tasse sul reddito che percepisce oltre che quelle sulla proprietà (imu e tasi); l'inquilino paga, oltre al canone, le spese ordinarie, tra cui quelle condominiali, le bollette e la tassa sui rifiuti.

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Buonasera vorrei delle informazioni
Abito in una casa in affitto da novembre 2017 con contratto transitorio di un anno. A fine ottobre 2017 è stato rifatto il contratto nuovamente di un anno, firmato ma mai ricevuto, e lavori urgenti promessi dal locatore da un anno e mezzo mai effettuati. Come devo comportarmi? Oltretutto la casa è fatiscente e il canone è molto alto

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Gentile Katia, dovrebbe chiedere al proprietario copia della registrazione del nuovo contratto e quindi valutare di dare disdetta o aspettare la nuova scadenza per liberare la casa e risolvere il tutto.

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Buongiorno sig. Tulipano
un cliente mi chiede il contratto di locazione di un anno, bisogna per forza motivare la transitorietà? se si, bisogna registrare telematicamente con gli allegati anche il documento che attesti il motivo della transitorietà?

Grazie mille

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Buongiorno Mariagrazia, per stipulare un contratto transitorio la motivazione è indispensabile; potrebbe essere sufficiente indicarla e documentarla all'interno del contratto stesso.

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Buongiorno è possibile stipulare un contratto transitorio di 1+1?

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Buongiorno Tiziana, il transitorio non è rinnovabile; quindi potrebbe stipularlo per un massimo di 18 mesi.

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Buongiorno,
ho un contratto transitorio a canone concordato per studenti. Alla scadenza di un anno uno studente è andato via ed vorrei che al suo posto subentri un lavoratore con caratteristiche transitorie. Posso farlo subentrare allo studente?

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Buongiorno Francesca, il lavoratore può stipulare un nuovo contratto transitorio, ma non subentrare in un contratto per studenti fuori sede.

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buongiorno, riguardo al contratto ad uso transitorio di 30 gg de ho capito bene non necessita di registrazione e può essere a canone libero. Anche la divisione delle spese possono essere decise autonomamente tra locatore e conduttore? inoltre bisogna sempre segnalare alla polizia i dati degli occupanti dell'immobile? se si in che modo?
grazie attendo sua delucidazione

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Buongiorno Diletta, i contratti sotto 30 gg non hanno obbligo di registrazione, sono considerati contratti brevi e l'obbligo è di comunicare i dati di chi soggiorna nell'apposito sito https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/

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buongiorno, volendo affittare a canone libero un appartamento alle porte di Milano comune grande sopra 20.000 ab. ad un lavoratore che viene dislocato per circa 16 mesi ,che tipo di contratto posso stipulare? premetto che non mi interessa il regime di tassazione ovvero pagherò volentieri quanto dovuto sul canone però stabilito da me in linea con le richieste di mercato.
Volendo essere un po' polemica.. trovo assurdo che mi si imponga un canone d'affitto ridicolo rispetto ai reali costi delle case.
La ringrazio moltissimo aspetto sua gentile risposta.

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Gentile Antonella il contratto transitorio prevede necessariamente l'utilizzo del canone concordato (consideriamola una contropartita rispetto a contratti più brevi) oppure stipula un contratto libero di 4 + 4 lasciano all'inquilino la facoltà di disdire anche con un preavviso minimo.

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La ringrazio per la sua sollecita risposta.Antonella

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