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Nuovo Modello RLI: nuove regole per la registrazione

by Andrea Cioli
in Esperto
on Settembre 19, 2017
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dal 19 settembre cambiano i codici per la registrazione

L’agenzia delle entrate ha adottato un nuovo modello per la registrazione telematica dei contratti di affitto.

Con Provvedimento prot. 112605 del 15 giugno 2017 l’Agenzia delle Entrate ha approvato un nuovo modello RLI, con relative istruzioni.

Tale modello andrà utilizzato a partire dal prossimo 19 settembre e pertanto è opportuno fare una carrellata delle principali differenze rispetto al precedente, fermo restando che l’Agenzia delle Entrate ha già prodotto le nuove istruzioni per il modello, riportanti le indicazioni complete.

N.B.: Una specifica importante: le indicazioni sono quasi esclusivamente riferite al modello cartaceo e non all’utilizzo di RLI web.

QUADRO A – DATI GENERALI
SEZIONE I – REGISTRAZIONE

 

- Spostato campo “tipologia di contratto”, ora in alto, ma che va compilato nello stesso modo (indicando una delle tipologie già note). A parte lo spostamento, dunque, nessuna novità.

  • CODICE DESCRIZIONE IMPOSTA DI REGISTRO

    L1 Locazione di immobile ad uso abitativo 2%

    L2 Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo 2% del 70%

    del canone

    L3 Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato ad IVA) € 67

    L4 Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo € 200

    S1 Locazione di immobile a uso diverso dall'abitativo 2%

    S2 Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad IVA 1%

    S3 Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall'abitativo € 200

    T1 Affitto di fondo rustico 0,50%

    T2 Affitto di fondo rustico agevolato € 67

    T3 Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere 2%

    T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA) € 67

- Modificate istruzioni per compilazione campo “eventi eccezionali”, che in passato andava semplicemente barrato in caso di particolari regimi fiscali legati a situazioni calamitose (ad es. nel caso di 3+2 stipulato in Comune dichiarato in emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014), mentre ora andrà indicato il codice 1 in casi come quello appena indicato, oppure il codice 2 nei casi (non abbiamo al momento esempi disponibili) in cui si rendesse necessario, per particolari situazioni, modificare manualmente l’ammontare delle imposte indicato dal sistema in automatico.

- Modificate istruzioni in caso di compilazione del campo “casi particolari”, in particolare se vengono indicati i casi 1 (canone diverso per una o più annualità) o 3 (canone diverso per una o più annualità – pagamento intera durata): come ribadiremo più avanti, in tale caso andrà anche compilato il nuovo quadro E (LOCAZIONE CON CANONI DIFFERENTI PER UNA O PIÙ ANNUALITÀ) indicando il canone di ciascuna annualità.

N.B.: Fornita nuova indicazione, nelle istruzioni al modello, circa la compilazione del campo “durata”. Nulla cambia in caso di registrazione: andrà indicata data inizio e fine del contratto. La novità riguarda l’adempimento successivo “proroga”: se normalmente per gli adempimenti successivi infatti questo campo non va compilato, in caso di PROROGA, contrariamente al passato, occorrerà indicare la durata del precedente periodo contrattuale, fermo restando che nella sezione II si dovrà indicare come in passato la data di fine del periodo di proroga. Ad esempio, se sto prorogando un 4+4 con durata del periodo precedente dal 8/9/2013 al 7/9/2017, dovrò riportare questa durata anche quando procederò alla proroga, e nella sezione II indicare come data di fine del periodo di proroga il giorno 7/9/2021.

 - Introdotto il campo “contratto a tempo indeterminato”, da selezionare qualora si intenda registrare un contratto del genere (es. contratti ATER – ex IACP).

 - Introdotto il campo “clausola penale volontaria”: se nel contratto è presente una penale va barrato il campo ed effettuato il versamento di 200,00€ con modello F23 (codice tributo 109T); in caso di registrazione telematica sarà il sistema a calcolare e il pagamento sarà contestuale. In precedenza questo campo mancava e registrando online non c’era modo di pagare l’imposta (occorreva fare un F23 a parte).

 - Rinominato il campo “tipo di garanzia” in “tipo di garanzia e/o PAC”, con introduzione di 2 ulteriori tipi di garanzia, che però riguardano la PAC (Politica Agricola Comune).

N.B.: Introdotto il campo “garanzia soggetta ad IVA”, da barrare se la garanzia rientra nel campo di applicazione dell’IVA. Per intenderci, in caso di fideiussione o polizza Affittosicuro (qualora indicate in contratto) andrà barrato il campo. Il sistema in questo modo sarà in grado di calcolare, qualora l’imposta per il garante sia dovuta, l’importo di 200,00€ fissi (dovuto in questo caso) e non invece lo 0,5% dell’importo garantito con un minimo di 200,00€ (dovuto negli altri casi).

 - Rinominato il campo “importo garanzia prestata da terzi” in “importo garanzia prestata da terzi e/o PAC”, ma per i tipi di garanzia 1 (fideiussione prestata da terzi) e 2 (garanzie di terzi diverse da fideiussione) nulla cambia rispetto al passato.

SEZIONE II – ADEMPIMENTO SUCCESSIVO

 

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “adempimenti successivi” con inserimento di 2 nuovi codici: 6 (subentro) e 7 (risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo). Importante la novità del codice 6: viene introdotto un adempimento ulteriore a quelli già esistenti, da utilizzare in quei casi in cui il contratto non viene ceduto volontariamente, bensì in seguito ad un evento esterno che produce un avvicendamento tra le parti del contratto (es. morte, compravendita, trasformazione di società etc., come vedremo di seguito quando tratteremo del campo “tipologia di subentro”). C’è da ritenere che tale novità abbia lo scopo di distinguere la cessione volontaria da questi casi di “successione” nel contratto, dato che per questi ultimi non è previsto il pagamento di alcuna imposta (come specificato a più riprese in passato dall’AdE). Così come in caso di cessione, anche in caso di subentro andrà compilato il quadro B (soggetti), indicando come cedente il soggetto subentrato (es. defunto) e come cessionario il soggetto subentrante (es. erede).

N.B.: Introdotto il campo “tipologia di proroga”, da compilare solo nel caso si stia procedendo con l’adempimento successivo 2 (proroga). In tale caso dunque andrà anche compilato questo campo indicando uno dei 3 codici previsti (immaginiamo siano utili al sistema per elaborare diversamente i propri calcoli, che come vedremo saranno automatici anche per gli adempimenti successivi d’ora in avanti):
• 1 (proroga di un contratto in regime ordinario)
• 2 (proroga di un contratto in regime di cedolare secca)
• 3 (proroga di un contratto misto, con almeno un locatore in cedolare e almeno un altro locatore in regime ordinario)
Attenzione: la tipologia tiene conto del regime fiscale presente fino a quel momento (ad esempio se in fase di proroga di un contratto in regime Irpef intendo comunicare il passaggio in cedolare dovrò indicare il codice 1 e poi effettuare l’opzione per la cedolare).

N.B.: Introdotto il campo “tipologia di subentro”, da compilare solo in caso si stia procedendo con l’adempimento successivo 6 (subentro, vedi sopra). In tale caso dunque andrà anche compilato questo campo indicando uno dei 6 codici previsti per specificare la causa del subentro:
• 1 (decesso di una o più parti del contratto)
• 2 (trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione)
• 3 (trasformazione della società o dell’ente parte del contratto)
• 4 (fusione della società o dell’ente parte del contratto con altro soggetto)
• 5 (scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto)
• 6 (tutti gli altri casi)

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “cedolare secca”, che va compilato (così come in precedenza) nei casi in cui si vuole comunicare un’opzione (o revoca) della cedolare secca. Mentre in precedenza il campo andava semplicemente barrato, ora andrà indicato uno dei seguenti 3 codici:
• 1 (se tutti i locatori intendono optare per la cedolare secca)
• 2 (se almeno un locatore non opta per la cedolare secca)
• 3 (se nessun locatore opta per cedolare secca)
Fatto questo, ovviamente andrà compilato (come in precedenza) il quadro D indicando le specifiche opzioni di ciascun locatore.

QUADRO B – SOGGETTI
SEZIONE I – DATI DEL LOCATORE

 

N.B.: Introdotto il campo “soggetto non presente in atto”, da barrare se quel soggetto di cui si stanno inserendo i dati, pur essendo intestatario dell’immobile (proprietario o usufruttuario), non è presente nel contratto in qualità di locatore. Si tratta di una novità rilevante, perché capita con una certa frequenza di stipulare contratti in cui a locare sia uno solo dei comproprietari: mentre col “vecchio” modello RLI in registrazione si indicava il solo locatore effettivo e gli altri comproprietari non comparivano, d’ora in poi si indicheranno sia i locatori presenti in contratto (inserendo i dati, senza indicazioni aggiuntive) che quelli non presenti in contratto (inserendo i dati e barrando per ciascuno di essi la casella “soggetto non presente in atto”). Questo consente di superare alcuni problemi in fase di compilazione di quadro D (opzione cedolare), potendo d’ora in poi indicare correttamente la quota di possesso di tutti e potendo far optare per cedolare secca tutti i locatori che hanno diritto, presenti o non in contratto, direttamente nel modello RLI. Sarà bene ricordare ai proprietari, in casi del genere, che l’Agenzia delle Entrate si aspetta che le imposte sul canone previsto in contratto siano pagate da tutti gli intestatari dell’immobile (art. 26 TUIR), non solo quelli presenti in contratto. Tale modifica va in tale direzione, nonostante la Cassazione recentemente abbia stabilito un principio differente (il solo comproprietario che percepisce il reddito può dichiararlo, per maggiori dettagli leggi qui), che tuttavia l’Agenzia delle Entrate non sembra riconoscere (e che semmai potrà essere fatto valere dal singolo contribuente in sede di Commissione tributaria).

SEZIONE II – DATI DEL CONDUTTORE

 

N.B.: Inserito campo “tipologia conduttore”, da compilare insieme a quelli già presenti in passato, per indicare se il conduttore ha una natura particolare o è in una particolare condizione. Indicare:
• codice 1 se il conduttore è una cooperativa o ente senza scopro di lucro che a sua volta sublocherà l’immobile a studenti universitari (caso decisamente infrequente per quanto ci riguarda)
• codice 2 se il conduttore è una persona fisica identificata con codice fiscale provvisorio o un ente senza scopo di lucro
• codice 3 in tutti gli altri casi

QUADRO C – DATI DEGLI IMMOBILI

 

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “immobile/pertinenza”, con introduzione del codice 4, da indicare nel caso si tratti di pertinenza locata singolarmente ma con riferimento ad un’unità abitativa principale locata in precedenza (allo stesso inquilino) per la quale si sia optato per cedolare secca. In tal caso, ricordiamo, anche per la pertinenza sarà possibile optare per cedolare.

QUADRO E – LOCAZIONE CON CANONI DIFFERENTI PER UNA O PIÙ ANNUALITÀ

 

N.B.: Si tratta di un quadro introdotto ex novo, che andrà compilato solo qualora sia stato indicato il “caso particolare” 1 o 3 (cioè qualora il canone sia diverso per una o più annualità). Nel quadro andrà indicato il canone degli anni successivi al primo (che viene indicato nei dati generali), a coprire tutta la prima durata contrattuale (es. in caso di 6+6 andranno compilati i campi relativi al canone dal 2° al 6° anno).

Fin qui le differenze nel modello cartaceo.

Un ultimo aspetto importante da segnalare riguarda le caratteristiche del modello telematico (in sostanza di RLI web), fermo restando quanto specificato in premessa.
Come sappiamo, finora il sistema ha indicato in automatico le somme dovute a titolo di imposta di registro e bollo solo per la registrazione dei contratti, senza peraltro indicare le sanzioni e gli interessi dovuti in caso di ritardo.
Stando alle istruzioni al modello, ed in attesa di verificare direttamente questo aspetto, dal 19 settembre in poi con il nuovo RLI il sistema calcolerà le imposte anche in caso di adempimento successivo e proporrà anche un calcolo di sanzioni e interessi in caso di ritardo, che l’utente potrà accettare o modificare prima dell’invio. Si tratta di una novità rilevante, da accogliere con favore (in attesa di valutare il funzionamento, ovviamente).

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Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


Commenti (16)

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Salve ho un quesito da sottoporre: Stipulo un contratto di locazione agevolata uso abitativo attenendomi ai parametri che dettano gli accordi territoriali vigenti. Le parti concordano un canone diverso solo per la prima annualità. Mi accerto che entrambi i canoni annui rientrano all'interno dei parametri fissati dagli accordi. Richiedo all'associazione di categoria relativo attestato di rispondenza e mi viene negato in quanto, cito testuali parole," L'attestazione é predisposta per il canone annuale di € ...............,00 ma può essere rilasciata solo previa modifica del contratto nel senso che venga indicato un solo canone e che lo stesso non subisca variazioni nel tempo.
In caso contrario l'attestazione che ha valore anche per il dato normativo non potrà essere rilasciata. Ovviamente le parti potrebbero optare per il contratto libero (4 anni + 4) e, quindi, optare per una scala di variazioni del canone ".

Non riesco a trovare on line nessun riferimento che giustifichi la risposta che ho ricevuto dall'associazione di categoria.
Ritengo che comunque rientrando in quelli che sono i canoni minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali vigenti l'associazione è obbligata a rilasciare attestazione e non propormi di sostituire il contratto. Potete aiutarmi?

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Salve,
nel predisporre un mod. RLI per un subentro parziale (ossia sostituzione di solo uno di quattro conduttori) sarebbe sufficiente riportare in Sezione II solo i soggetti interessati (cedente e cessionario), oppure è necessario ripetere in aggiunta anche i dati dei restanti soggetti già insediati ?
Grazie

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Buongiorno Piero, i dati di cedente e cessionario sono sufficiente; ad essere d'accordo deve essere il proprietario più che gli altri inquilini.

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Buongiorno, ho inviato un nuovo contratto di locazione con modello RLI. Mi sono accorta però di non aver barrato la casella eventi eccezionali quando, invece, avrei dovuto barrarla. Per modificare il modello RLI mi devo necessariamente recare all'Agenzia Entrate la quale mi chiede il versamento di euro 67 per modifica contratto + marca da bollo. E' corretto? In realtà non si tratta di una modifica del contratto ma di una semplice aggiunta di una corcetta in RLI

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Gentile Tamara, purtroppo si trattasi una modifica rispetto a quanto registrato; quindi la richiesta dell'agenzia delle entrate per modificare il modulo è corretta.

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Buonasera,
ho registrato all’Agenzia delle entrate un subentro in contratto di locazione. Nel quadro A Sezione II l’impiegata dell’Agenzia delle entrate mi ha fatto compilare la casella Adempimenti successivi con il codice 3; Annualità 2018; data di fine proroga, cessione, subentro con la data del subentro. Ho letto su internet che l’Annualità andava compilata solo con il codice 1 (adempimenti successivi). Quindi ho sbagliato mettendo 2018?! La registrazione è valida?! Rischio qualche sanzione?!
Distinti saluti

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Gentile Lori, rispetto al codice indicato è corretto; l'impiegata avrà avuto le info corrette per indicarle un codice specifico "3 (proroga di un contratto misto, con almeno un locatore in cedolare e almeno un altro locatore in regime ordinario)"; rispetto all'anno si dovrebbe indicare data di inizio e fine; quindi l'indicazione 2018 non è inesatta.

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Buonasera,
devo registrare un contratto di locazione con fideiussione, è la prima volta che mi capita. Quando mi viene richiesto il codice fiscale del garante, quale codice fiscale devo mettere? Di uno dei due conduttori?
Grazie mille.
Elena

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Buonasera Elena, dovrebbe inserire il codice fiscale di chi rilascia la fideiussione, quindi uno dei due conduttori.

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Buonasera,
sto registrando un contratto di locazione con fideiussione, è la prima volta che mi capita. Sto cercando di contattare il call center ma non risponde nessuno. Quando mi chiede il codice fiscale del garante, il codice fiscale di chi devo inserire?
Grazie mille.
Elena

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Scusatemi,
mi potreste autare nella giusta compilazione del Modello RLI on line.
Un conduttore di un contratto di affitto di un immobile ad uso diverso abitativo, recede dal contratto.
Qual'è la procedura da fare?
Grazie

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Gentile Antonella, quando l'inquilino avrà restituito le chiavi del negozio, dovrete procedere con la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, compilando il modello Rli e scegliendo l'opzione risoluzione. Il sistema calcolerà il pagamento dei 67 euro di imposta fissa.

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I primi 4 anni del mio contratto di locazione di 4 piu' 4 e' scaduto il 28/2/2018. Devo presentare il modello RLI per la proroga anche se non ci variazioni sul contratto? Grazie e distinti saluti

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Buongiorno Riccardo, la proroga va obbligatoriamente presentata, anche se non ci sono modifiche al contratto.

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Buongiorno, ho una villa su tre livelli, vorrei fare una locazione con canone concordato a cedolare secca, poiche' è l'unica casa di proprieta' e per lavoro sono in un'altra citta' in appoggio dai miei suoceri. posso mantenere la residenza nella mia casa?

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Gentile Lisa, potrebbe mantenere la residenza se riservasse per sè l'utilizzo di una parte dell'immobile.

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