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Opzione cedolare secca per un contratto in corso: come e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 20, 2014
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Abbiamo sempre parlato, nel momento della stipula di un nuovo contratto ad uso abitativo, del fatto che il proprietario possa fare una libera scelta (dettata dalla convenienza) su come tassare il reddito che deriva dai canoni d'affitto: tra il classico regime Irpef e quello della cedolare secca. Ma per chi ha già un contratto in essere e vuole cambiare regime fiscale, quali obblighi deve rispettare? Ci sono delle tempistiche da rispettare?

Buonasera Isabella,
ho stipulato un contratto a canone libero 4+4 con tassazione ordinaria.
Ad ottobre ho rinnovato l'annualità e mi sono reso conto che con la nuova normativa era più conveniente optare per la cedolare secca. Ho già inviato la raccomandata all'inquilino e sto presentando il nuovo modello RLI all'agenzia delle entrate.
Nel mio caso, essendo trascorsi più di 30 giorni dal pagamento del rinnovo annualità, la nuova tassazione parte già da gennaio 2014 o da ottobre mese in cui avviene il rinnovo dell'altra annualità?
Antonio

Gentile Antonio,
come giustamente sa l'opzione può essere esercitata anche in occasione del rinnovo del contratto, in una delle annualità successive alla prima, ma anche in questo caso occorre rispettare la scadenza dei 30 giorni previsti per il pagamento della nuova annualità. Quindi per poter "riparare" occorre innanzitutto distinguere se si tratti di:


1. Una semplice «svista» o
2. di un ripensamento, avendo già effettuato il versamento dell'imposta di registro (anche se in un'unica soluzione per l'intera durata del contratto).


Per il primo caso l'Agenzia delle Entrate le permette di usufruire dell'istituto della «remissione in bonis» (art. 2 D.L. 16/2012), secondo il quale è consentito esercitare l'opzione di cedolare secca per l'annualità in corso, anche oltre il termine previsto per il versamento dell'imposta annualità successive.


Come funziona la "remissione in bonis"?


La remissione in bonis deve essere esercitata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine previsto per il versamento dell'imposta di registro - annualità successive. Per usufruirne occorre versare (tramite modello F24) la sanzione di cui all'articolo 2, comma 1, lettera c), del decreto legge 16/2012, fissata nella misura di 258 euro.
Se decidesse, quindi, di utilizzare tale istituto gli effetti della cedolare secca partirebbero già da questa annualità.


Corretti, infine, la presentazione del nuovo Modello RLI e l'invio della raccomandata all'inquilino che va informato tempestivamente di questa scelta e della contemporanea rinuncia agli aggiornamenti Istat, per tutto il periodo di durata dell'opzione.

In caso di più inquilini la scelta va comunicata a ciascuno di essi, sempre a mezzo lettera raccomandata a/r: è esclusa la raccomandata a mano. Si precisa che l'opzione esercitata ha validità per il residuo periodo di durata del contratto; fatta salva la possibilità, sempre in occasione della prossima scadenza, di tornare al classico regime irpef.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Anna

    Salve, volevo saperese mi conviene o no optare per il regime della cedolare secca nel caso incui debba chiedere il rimborso delle eccessive spese straordinarie sostenute per l'appartamento affittato. Io non lavoro e non ho altro reddito, per cui non ho irpef, vivo con mio marito. Nel caso in cui scegliessi di pagare l'imposta di registro, non adererendo all'opzione cedolare secca, verrei rimborsata di tutte le spese del 50% in 10 anni o solo di una parte cioè della parte corrispondente alla cifra che dovrò pagare per l'imposta di registro? In pratica pago 100 e mi rimborsano 100? o mi rimborsano comunque 200 se mi spettano? Grazie per la risposta.

  • Buongiorno Anna, la detrazioni per il lavori viene spalmata sui 10 anni e riguarda la cifra sostenuta per la spesa e non l'imposta di registro. Se non ha altro reddito da tassare allora per non risultare incapiente rispetto all'agevolazione, le conviene aderire al regime irpef e scontare la detrazione sull'irpef dovuta sul canone di affitto.

  • RAFFAELE

    Salve, devo registrare un contratto d'affitto ad uso transitorio; devo comunicare all'inquilino tramite raccomandata prima di registrare il contratto o posso farlo anche dopo la registrazione? Grazie

  • Gentile Raffaele, se l'opzione di cedolare secca è espressa direttamente nel contratto la raccomandata non è necessaria; se non lo ha scritto nel contratto allora dovrebbe inviarla prima della registrazione.

  • mirco

    Buongiorno ho un quesito fondamentale per l opzione cedolare secca , ho cercato ovunque ma non ne parla nessuno :-O e cioe qual'e' il limite di reddito spaertiacque per cui con un 1 € in piu di reddito conviene e con 1€ in meno non conviene
    ,io padre ha una pensione di 650€ affitta un bilocale e ho il dubbio, grazie attendo
    Buon lavoro

  • Gentile Mirco non esiste una convenienza da questo punto di vista, poichè la questione è ben più ampia. Ovvero dal punto di vista di pagare meno tasse, la cedolare secca al 21% o addirittura al 10% risulta più conveniente, ma dalla cedolare secca non si scontano eventuali detrazioni irpef e inoltre il reddito totale che ne deriva ( ai fini isee ad esempio o di detrazioni familiari a carico) è sempre più alto optando per la cedolare secca.

  • paola

    buonasera sarei intenzionata a revocare il mio contratto d affitto da cedolare secca al classico regime Irpef
    il contratto e' stato stipulato dicembre 2016
    il cambio mi comporta delle spese eccessive? cosa devo fare?
    vorrei fare questo cambio perche non avendo nessun altro reddito e sono mamma casalinga con un figlio mi ritrovo varie spese da recuperare ed ora non lo posso fare, ignara di tutto cio' alla stipula del contratto ho ascoltato il consiglio dell agente dell agenzia immobiliare sulla convenienza della cedolare secca
    grazie mille spero mi possa aiutare

  • Buongiorno Paola, può farlo in sede di rinnovo del contratto, quindi a dicembre; avvisando l'inquilino con raccomandata e registrando il rinno presso l'agenzia delle entrate pagando il 2% come imposta da registro (deve dividere la spesa al 50% con l'inquilino).

  • Paolo

    Ho un contratto di locazione ( 3+2 dal 01/08/2013) con opzione cedolare secca. Per una svista della proprietaria (persona anziana) fino ad oggi ha pagato le imposte con il regime ordinario. Si può ora nel 730/2017 pagare con cedolare secca o si può incorrere in problemi? Grazie

  • Gentile Paolo, in corrispondenza della scadenza annuale, quindi per il prossimo agosto, è possibile scegliere un altro regime fiscale; comunicandolo con raccomandata all'inquilino e all'agenzia delle entrate tramite modello Rli. per il primo anno è sufficiente tale comunicazione che esclude il pagamento dell'imposta di registro.

  • letizia

    in regime di cedolare secca dal 1/8/2016(il contratto era un 4+2 dal 1/8/2012) dal 1/6/2017 il locatore mi ha accordato una riduzione di canone con regolare comunicazione alla age-ta. è corretta una sua richiesta di 2 mensilità in anticipo perché secondo lui si tratta di un nuovo contratto?

  • Gentile Letizia, ma il contratto in essere è stato chiuso? Se si registra solo la riduzione del canone non è necessario stipulare un nuovo contratto; se ne stipulate uno nuovo allora le va restituito il precedete deposito intanto.

  • Necula Mirela

    Ho un contract affito 4/4 contract s cadenza 31 maggio .proprietari ha cambiat contract period 2 ani cedulare seca come fare a non repartire un altro contract con altro
    sspese Voglio che rimane vechiu contract period 2 ani motive non ce lavoro I face pagamento F24 dove vengo avisato locatore che 2 ani vado via senza partire un altro tip of contract

  • Gentile Mirela, per il vecchio contratto aveva ricevuto la disdetta? Se non l'ha ricevuta può considerarlo ancora valido, ma sul regime fiscale decide in ogni caso la proprietà.

  • Mario

    Buongiorno gentilmente vorrei sapere come dichiarare sul 730 un affitto in regime ordinario fino al 31 marzo e con cedolare secca dal 1 aprile in poi. Grazie

  • Gentile Mario, dovrà indicare il reddito da locazione soggetto irpef e che si somma al suo reddito personale e poi riportare l'immobile con opzione di cedolare secca.

  • Milena

    salve io avevo contratto 4+4 poi passati 4 anni i proprietario ha voluto fare cedolare secca e ora vuole vendere è normale?

  • Gentile Milena, il regime di cedolare o irpef non muta la tipologia del contratto; quindi se il contratto è in scadenza il proprietario può dare disdetta con almeno sei mesi di preavviso, altrimenti il suo contratto rimane valido anche se ci fosse un nuovo proprietario.

  • Lucia

    La cedolare secca, si applica anche ai contratti liberi? Da varie letture, pensavo sol per i canoni concordati. Grazie

  • Buongiorno Lucia, si applica ai contratti abitativi, quindi anche quelli liberi, ma in questo caso con aliquota al 21%.

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