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Pignoramento prima casa in affitto: cosa succede all’inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 05, 2016
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pignoramento-nessuna-disponibilità-dell-immobile-in-presenza-di-un-inquilino

Se la casa in affitto viene pignorata, l’inquilino deve lasciare l’immobile?


Purtroppo succede .. si è acquistato un immobile come investimento con un mutuo, quando la rata era sostenibile e si avevano le condizioni economiche per pagare, poi l’immobile di dà in affitto per recuperare le uscite e poi il canone si utilizza per coprire altre spese, lasciando la rata del mutuo non pagata. Ma la banca non sta a guardare e pignora l’immobile mettendolo all’asta. Ma su questo immobile c’è un contratto d’affitto. Quali sono i diritti dell’inquilino? Come può “difendersi”? e se viene contestata la validità stessa del contratto? Ovvero il proprietario lo ha concesso in affitto proprio per evitare il pignoramento?


Sono tanti gli interrogativi che potrebbero attanagliare un inquilino che vive in un appartamento e che scopre, suo malgrado, essere stato pignorato. Il primo, principale, è quello di che cosa succederà del suo contratto: potrà continuare a vivere lì. Il secondo, altrettanto importante, è quello su a chi pagare il canone d’affitto?
Rispondiamo a due quesiti/esempi di utenti preoccupati:


Buongiorno, con la presente volevo chiederVi un informazione, cerco di spiegare i mio problema:
• Sono in affitto ed ho regolarmente pagato il canone dovuto mensilmente tramite bonifico su iban segnato sul contratto di affitto regolarmente registrato;
• Il contratto di affitto è regolarmente firmato da entrambi i proprietari dell’immobile;
• I due proprietari risultano separati/divorziati;
• Uno dei due proprietari fa causa all’altro per mancato versamento del mantenimento dovuto chiedendo al giudice il pignoramento del canone di affitto;
• Il giudice da ragione al proprietario richiedendo il pignoramento, cosi devo versare l’intero importo dovuto del canone al suddetto richiedente.
• Ad oggi non ho ancora ricevuto nessuna comunicazione di variazione dell’iban per il versamento, e non posso effettuare il versamento sull’iban precedente.

Come mi devo comportare?

Possiamo dire che questo è un caso in cui l’inquilino viene tutelato dal Codice civile Art. 2923 c. 1 che specifica:


“In caso trasferimento coattivo dell’immobile locato, conseguente ad espropriazione forzata, l’affitto è opponibile all’aggiudicatario dell’immobile espropriato purché il contratto di locazione:

– abbia data certa anteriore al pignoramento
– sia stato trascritto anteriormente al pignoramento stesso.


Quindi la tutela arriva dalla buona fede dell’inquilino che, ignaro dei problemi economici del proprietario, ha regolarmente stipulato un contratto di locazione e che ora dovrà chiedere al curatore fallimentare gli estremi per poter continuare a pagare regolarmente il canone di locazione, come se ci fosse stato un semplice passaggio di proprietà. In questo caso il contratto continuerà ad esistere e verranno rispettate le clausole inserite, prima fra tutte quella della durata.


Altro caso, più complesso:

Sto in affitto in un appartamento del quale la proprietà è di un società srl in liquidazione su quest'ultima società c'è una procedura fallimentare da parte di equitalia con pignoramento su tutti i beni di questa società srl in liquidazione.
Adesso un rappresentante della società ha registrato un contratto di affitto nel 2016 stabilendo un canone mensile di 255,00 dal 2015.

Come posso difendermi ? quale linea seguire? È lecito tutto questo?
Vi ringrazio Anticipatamente
Distinti Saluti
Saverio


Qui la situazione si complica dal momento che

un contratto trascritto successivamente al pignoramento non è opponibile al creditore.

Diciamo che dal punto di vista legale se il contratto di locazione non ha data certa, anteriore al pignoramento, si applicano le seguenti regole indicate sempre dal Codice Civile Art. 2923 co. 2 e 4


– se l’inquilino riesce a dimostrare di occupare l’immobile prima del pignoramento, chi si aggiudica il bene è tenuto a rispettare il contratto e quindi lasciare l’inquilino per una durata massima di 6 anni;


– se il contratto d’affitto è stato stipulato per una durata superiore a 9 anni, è opponibile solo per 9 anni dall’inizio della locazione.


Ovvero chi dovesse acquistare questo immobile all’asta potrebbe chiedere, nei cinque anni successivi, di esperire l’azione revocatoria, dimostrando che la locazione è stata stipulata solo allo scopo di danneggiare ed ostacolare il futuro proprietario.

Di fatto la stessa azione potrebbe essere intrapresa nel caso in cui, seppure il contratto fosse stato regolarmente registrato prima dell’atto di pignoramento, ci fosse un canone di locazione fissato ad una cifra inferiore almeno di un terzo al giusto prezzo o a quello richiesto da precedenti contratti d’affitto presupponendo in questo accordo una frode nei confronti del nuovo possessore dell’immobile.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Antonio

    Gent.ma Dott.
    la ringrazio anticipatamente dei consigli che potra' darmi. Come avevo precedentemente chiesto a lei delucidazioni. il 31 Dicembre 2018 scadra' il contratto di locazione dei primi 4 anni ( 4+4 ) che mi e' stato rinnovato dopo i primi ( 4+4 di locazione dal 2005 ad oggi ) regolarmenti registrati tutte e due. Le chiedo gentilmente avendo i canoni pignorati da terzi che io continuo ha pagare regolarmente mese per mese con regolare ricevuta di avvenuto pagamento. Successivamente la casa e' stata pignorata dalla banca e' messa all'asta. Se mia figlia compra l'immobile gia' residente con me degade l'obbligo dei versamenti canoni di locazioni. QUALE sarebbe il percorso per uscirne da questa situazione ingarbugliata. ( Vorrei che se mia figlia comprasse l'immobile come prima casa n'e entrasse anche in possesso ) Le chiedo scusa se sono stato ripetitivo ma non riesco ha trovare una soluzione. La saluto cordialmente
    Antonio L.

  • Buongiorno Antonio, dal momento che sua figli diventa proprietaria della casa, potrà usufruire delle aliquote agevolate come prima casa essendo già residente nell'immobile; quindi dal momento del rogito può disporre della casa e chiudere il contratto in essere.

  • Francesco

    Buongiorno, sono in locazione in un immobile da piu di un anno e mezzo con regolare contratto registrato.
    Oggi mi trovo nella situazione in cui l'immobile andra' all'asta perche' il propietario non ha piu pagato la rata del mutuo ed e debitore verso la banca... per ora nessuno mi aveva comunicato nulla tranne un funzionario della banca che lo scorso mese ha fatto una valutazione, oggi mi trovo un avviso dell'ufficio vendite giudiziarie alla porta che mi intimida di contattarli altrimenti butterano giu la porta, ma cercano il propietario del immobile non me.
    ora mi sorgono due domande la vendita giudiziaria non e' al corrente che limmobile e' occupato da un locatore? e sopratutto io devo continuare a pagare l'affito al propietario anche se non e' piu suo l'immobile , e ancora a chi chiedero' le due mensilita' versate come cauzione? grazie sono un po preoccupato

  • Buongiorno Francesco, dovrebbe chiedere a questo punto a chi attribuire il canone; l'immobile verrà venduto all'asta ma il suo contratto mantiene valore; dovrà capire chi avrà diritto al canone finchè non viene finalizzata la vendita.

  • cosimo

    buongiorno vorrei partecipare ad un asta di un negozio che è affitato di cui gli inquilini pagano regolarmente il canone . nel caso volessii continuare a percepire l'affitto come nuovo proprietario, è possibile che la banca pignori l'affitto fino alla totale estinzione del debito e che quindi non tenga conto della nuova acquisizione. grazie mille

  • Gentile Cosimo, questo lo deve verificare prima di procedere all'acquisto; di norma dal momento in cui l'immobile viene messo in vendita il nuovo proprietario poi andrà a percepire l'affitto; il debito con la banca dovrebbe essere estinto con la vendita e non con l'affitto.

  • fall mamadou

    vivo dentro un casa pignorata ma per legge cuanto devo pagare per il affito ??? deve continuare a pagare lastesso cifffra di 400euro.grazie

  • Gentile, deve pagare la stessa cifra alla persona che le viene indicata; per lei il contratto ha lo stesso valore.

  • Antonio

    Preciso che se l'immobile viene acquistato da mia figlia sono obbligato ha versare al privato i canoni di locazione pignorati prima del pignoramento della banca. Ho letto che l'ordinanza del giudice che mi obblica ha proseguimento fino ha guando non viene estinto il debito di 6000 mila euro

  • Gentile Antonio, come lei stesso scrive il suo obbligo nel confronto del privato si estinguerà nel momento in cui sarà esaurito il debito. Tale debito si riferisce a canoni non versati per un periodo in cui lei o sua figlia non eravate proprietari del bene e tale proprietà non potrà essere retroattiva; quindi per quanto non pagato prima dovrà trovare una soluzione con tale privato.

  • Antonio

    Gent.ma Dott.ssa Isabella, la ringrazio anticipatamente per i consigli.Avevo gia' accennato la mia situazione. Espongo la mia problematica ingarbugliata, sono il locazione con contratti registrati regolarmenti dal 2005 ( 4+4 ) ulteriori (4+4 ) a tuttoggi. Nel mese di Agosto 2014 vengono pignorati i canoni con una ordinanza del giudice che mi obblica ha versare i canoni ad un privato.Nel mese di Settembre 2015 la banca pignora la casa che viene messa all'asta deserta fino alla 4° vendita senza incanto.Il delegato custode non puo' riscuotere i canoni in seguito all'ordinanza di obblico del giudice. la mia domanda specifica, per favore c'e una sentenza esecutiva che mi libera dall'obblico di versare i canoni al privato se decido di comprare io all'asta l'immobile precisando che sono anche intestatario dei contratti di locazione. Chiedo scusa ma temo di percorrere una strada molto ingarbugliata e vorrei documentarmi meglio. La ringrazio della sua cortese disponibilita' e la saluto cordialmente.
    Antonio

  • Antonio

    Salve, sono residente in un appartamento dal 2005 piu' di 12 anni,con regolare contratto di Locazione registrato il 3/11/ 2005. (4+4)./ Agosto 2014 pignoramento canoni con il giudice che mi obbliga di versare i canoni ad un privato cittadino./ 1° Gennaio 2015 mi viene rinnovato il contratto di locazione regolarmente registrato il 26/01/2015 con scadenza primi 4 anni 31 Dicembre 2018./ Ottobre 2015 la banca pignora la casa che viene messa all'asta, il custode dell'immobile non puo' recuperare i canoni gia' pignorati. Il 10 Gennaio 2018 la 4° asta con vendita senza incanto deserta. SE la prossima 5° vendita mia figlia gia' residente in casa tenta di comprare come 1° casa cosa gli aspetta con il contratto di locazione ed i canoni pignorati. Altra domanda.....obbligo dei canoni segue l'ordinanza del giudice ho viene annullato a favore del compratore. Grazie per i consigli che potreste darmi . Saluto cordialmente

  • Gentile Antonio, quanto già assegnato da un giudice ad un altro avente diritto non può successivamente essere cambiato, salvo diverso accordo e relativa giustificazione. Quindi dal momento in cui sua figlia dovesse diventare proprietaria ovviamente non dovrà più pagare canoni, ma per quelli prima si dovrà capire chi ne avrà diritto.

  • Giuseppe

    Ho stipulato presso un agenzia un contratto di affitto di un appartamento e regolarmente registrato sostenendo tutte le spese del caso , a distanza di nove mesi si scopre che venti giorni prima della registrazione del contratto l'appartamento è stato pignorato.
    Ora mi viene dato solo 30 giorni per liberarlo.
    Dopo tutte le spese sostenute mi trovo in mezzo alla strada.
    POSSIBILE CHE NON ESISTANO TUTELE PER INQUILINI FRODATI?
    Meno male che mi ero rivolto ad un agenzia (pagata profumatamente)
    CHIEDO AIUTO! A chi potrà darmi consigli su come mi posso muovere.
    Il SUNIA non mi ha lasciato speranze e fra venti giorni siamo in mezzo alla strada

  • Buongiorno Giuseppe, capisco il suo disappunto Purtroppo la questione fondamentale è la data del contratto:
    – se precedente all'iscrizione del pignoramento lei può opporre il contratto alla procedura esecutiva e agli acquirenti e quindi ils uo contratto avrebbe valore fino a scadenza;
    – se posteriore all’iscrizione del pignoramento immobiliare: il contratto è valido ed efficace solo se stipulato con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

  • valentina

    buongiorno, io ho un'attività di bar all'interno di un condominio che è andato all'asta per un pignoramento. Noi stiamo pagando l'affitto alle aste, ma a ottobre scade il contratto. mi chiedevo, visto che accanto a noi c'è un'altra attività alla quale è già scaduto da diversi mesi il contratto e sta comunque regolarmente pagando l'affitto, se una volta scaduto il contratto per legge è normale che si rinnovi in automatico (le parlo di un contratto stipulato nel 2011 6+6 e il condominio è andato all'asta nel 2014) ?.
    sarei grata se lei rispondesse perchè riuscirei a valutare il da farsi, ovvero se restare o guardarmi attorno per non restare senza lavoro.
    le porgo cordiali saluti. Attendo risposta.
    le premetto che noi siamo in sub affitto per un eventuale ritiro dell' attività.

  • Buongiorno Valentina, in condizioni normali i contratti vengono rinnovati automaticamente se non c'è disdetta; quindi se le hanno già comunicato che deve liberare il bene entro la scadenza questa è valida.

  • valentina

    è arrivata solo una proforma dove viene scritto che "nel caso Lei possa dimostrare di avere titolo valido, lo stesso viene improrogabilmente disdettato per la sua naturale scadenza". ma l'altro esercizio accanto a noi continua a esercitare l'attività e pagare l'affitto nonostante sia scaduto da mesi. Non riesco a capire

  • forse non ha ricevuto questa proforma e in ogni caso se lei decide di rimanere, potrebbero al più procedere con lo sfratto per mandarla via.

  • Valentina

    Grazie della disponibilità. A quanto pare allora non sono in regola quelli dell'attività accanto alla nostra.
    Grazie ancora

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