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Pignoramento prima casa in affitto: cosa succede all’inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 05, 2016
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Se la casa in affitto viene pignorata, l’inquilino deve lasciare l’immobile?


Purtroppo succede .. si è acquistato un immobile come investimento con un mutuo, quando la rata era sostenibile e si avevano le condizioni economiche per pagare, poi l’immobile di dà in affitto per recuperare le uscite e poi il canone si utilizza per coprire altre spese, lasciando la rata del mutuo non pagata. Ma la banca non sta a guardare e pignora l’immobile mettendolo all’asta. Ma su questo immobile c’è un contratto d’affitto. Quali sono i diritti dell’inquilino? Come può “difendersi”? e se viene contestata la validità stessa del contratto? Ovvero il proprietario lo ha concesso in affitto proprio per evitare il pignoramento?


Sono tanti gli interrogativi che potrebbero attanagliare un inquilino che vive in un appartamento e che scopre, suo malgrado, essere stato pignorato. Il primo, principale, è quello di che cosa succederà del suo contratto: potrà continuare a vivere lì. Il secondo, altrettanto importante, è quello su a chi pagare il canone d’affitto?
Rispondiamo a due quesiti/esempi di utenti preoccupati:


Buongiorno, con la presente volevo chiederVi un informazione, cerco di spiegare i mio problema:
• Sono in affitto ed ho regolarmente pagato il canone dovuto mensilmente tramite bonifico su iban segnato sul contratto di affitto regolarmente registrato;
• Il contratto di affitto è regolarmente firmato da entrambi i proprietari dell’immobile;
• I due proprietari risultano separati/divorziati;
• Uno dei due proprietari fa causa all’altro per mancato versamento del mantenimento dovuto chiedendo al giudice il pignoramento del canone di affitto;
• Il giudice da ragione al proprietario richiedendo il pignoramento, cosi devo versare l’intero importo dovuto del canone al suddetto richiedente.
• Ad oggi non ho ancora ricevuto nessuna comunicazione di variazione dell’iban per il versamento, e non posso effettuare il versamento sull’iban precedente.

Come mi devo comportare?

Possiamo dire che questo è un caso in cui l’inquilino viene tutelato dal Codice civile Art. 2923 c. 1 che specifica:


“In caso trasferimento coattivo dell’immobile locato, conseguente ad espropriazione forzata, l’affitto è opponibile all’aggiudicatario dell’immobile espropriato purché il contratto di locazione:

– abbia data certa anteriore al pignoramento
– sia stato trascritto anteriormente al pignoramento stesso.


Quindi la tutela arriva dalla buona fede dell’inquilino che, ignaro dei problemi economici del proprietario, ha regolarmente stipulato un contratto di locazione e che ora dovrà chiedere al curatore fallimentare gli estremi per poter continuare a pagare regolarmente il canone di locazione, come se ci fosse stato un semplice passaggio di proprietà. In questo caso il contratto continuerà ad esistere e verranno rispettate le clausole inserite, prima fra tutte quella della durata.


Altro caso, più complesso:

Sto in affitto in un appartamento del quale la proprietà è di un società srl in liquidazione su quest'ultima società c'è una procedura fallimentare da parte di equitalia con pignoramento su tutti i beni di questa società srl in liquidazione.
Adesso un rappresentante della società ha registrato un contratto di affitto nel 2016 stabilendo un canone mensile di 255,00 dal 2015.

Come posso difendermi ? quale linea seguire? È lecito tutto questo?
Vi ringrazio Anticipatamente
Distinti Saluti
Saverio


Qui la situazione si complica dal momento che

un contratto trascritto successivamente al pignoramento non è opponibile al creditore.

Diciamo che dal punto di vista legale se il contratto di locazione non ha data certa, anteriore al pignoramento, si applicano le seguenti regole indicate sempre dal Codice Civile Art. 2923 co. 2 e 4


– se l’inquilino riesce a dimostrare di occupare l’immobile prima del pignoramento, chi si aggiudica il bene è tenuto a rispettare il contratto e quindi lasciare l’inquilino per una durata massima di 6 anni;


– se il contratto d’affitto è stato stipulato per una durata superiore a 9 anni, è opponibile solo per 9 anni dall’inizio della locazione.


Ovvero chi dovesse acquistare questo immobile all’asta potrebbe chiedere, nei cinque anni successivi, di esperire l’azione revocatoria, dimostrando che la locazione è stata stipulata solo allo scopo di danneggiare ed ostacolare il futuro proprietario.

Di fatto la stessa azione potrebbe essere intrapresa nel caso in cui, seppure il contratto fosse stato regolarmente registrato prima dell’atto di pignoramento, ci fosse un canone di locazione fissato ad una cifra inferiore almeno di un terzo al giusto prezzo o a quello richiesto da precedenti contratti d’affitto presupponendo in questo accordo una frode nei confronti del nuovo possessore dell’immobile.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (50)

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Salve sono vittima di un raggiro non stavo bene in salute e mi hanno convinto a vendere la casa dei miei genitori ,ho stipulato il preliminare ma non mi sono presentata per l' atto in quanto l' acquirente si era già impossessata dell' appartamento e non mi faceva più entrare , con l' avvocato dopo due anni riuscimmo a fare lo sfratto ma lei fece depositare un pignoramento per euro 18000 che avw a versato come acconto, ancora sono in causa ha fatto più di 50000 euro di danni e oggi volevo affittarlo ma il suo avvocato deposita in tribunale un sequestro cosa devo fare ?

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Gentile Daniela, non credo in questo caso si riesca ad affittare. é meglio sistemare le pratiche sulla proprietà e poi procedere.

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Abito, in affitto, in una casa andata all'asta che finora è stata deserta. Il mio contratto di locazione è di 4+4 e scade, per il secondo quadriennio, il 31.05.2019. Tranne il cambiamento dell'IBAN non ho ricevuto alcuna comunicazione, nè di disdetta nè di rinnovo. Si può ritenere il contratto rinnovato tacitamente in mancanza di disdetta entro 6 mesi? Grazie
Fiorenza

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Buongiorno, diciamo che in linea teorica il contratto può essere considerato rinnovato. Considerando la particolare situazione della casa sarebbe meglio provare a contattare il curatore fallimentare per avere notizie dettagliate.

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Salve buongiorno sono in appartamento in affitto andato all’asta,mi hanno dato due mesi per uscire dall’immobile perché il mio contratto non e opponibile alla procedura in quanto e stato registrato dopo il pignoramento ma in realtà io ero dentro già due mesi primi del pignoramento poiché per ignari motivi l’agenzia mi ha registrato il contratto dopo 3 mesi ma realmente io ero nel immobile prima del pignoramento con tanto di documenti per dimostrare i pagamenti dell’affitto e bollette ma continuano a dirmi che non posso fare nulla in quanto e regiatato in data anteriore anche se ero dentro prima,ho scritto una lettera al giudici ma è stata respinta,possono farla visto io sono solo una vittima?

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Buongiorno Adriano, in effetti la situazione è alquanto complessa.. loro fanno forza sulla data di registrazione che al momento è quella certa; lei dovrebbe cercare di fare a questo punto retrodatare il contratto di affitto, ma passando per una causa legale.

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Salve,



la casa nella quale sono affitto verrà pignorata, quindi già dal mese prossimo dovrò versare il canone d'affitto al tribunale.



Ho un contratto 4+4 con scadenza dei primi 4 anni a febbraio.



Dal custode giudiziario mi è arrivata la raccomandata dove mi si dice che dovrò lasciare l'immobile al termine dei primi 4 anni secondo l'art.3 comma 1 , l. 09/12/1998 n.431.



Mi chiedo se sia una cosa regolare: primo non si riferimento come da legge a quale sia la motivazione di disdetta all'interno di quella legge.
Sulle motivazioni previste, l'unica che potrebbe sussistere sarebbe quella della vendita dell'immobile da parte del proprietario (ma solo se non ha altri immobili di proprietà esclusa la prima casa, giusto?). Però in questo caso il proprietario diverrebbe il Custode Giudiziario, quindi?



Inoltre l'eventuale messa all'asta avverrà non prima di ottobre, quindi sotto i 6 mesi dalla scadenza dei primi 4 anni, quindi nemmeno il nuovo proprietario potrà terminare il contratto, giusto?



Infine per riavere la caparra al termine del contratto a chi dovrò rivolgermi?

Grazie!

Matteo

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Gentile Matteo, il diniego come lei dice deve essere vincolato ad una motivazione; in ogni caso i sei mesi non si riferiscono a quando verrà venduto, ma alla scadenza. Trova in questo articolo un approfondimento interessante.

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Gentile Isabella,il curatore della pratica nell momento del pignoramento ci ha detto che dobbiamo aspettare la decisione del giudice per quanto riguarda la quota che dobbiamo pagare alla banca,decisione che potrebbe durare mesi.Fra tempo il vecchio proprietario ci chiede di continuare a pagare l'affitto finche arriva la decisione del giudice.Cosa che mi sembra molto strana visto che l'immobile non li appartiene più.

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Non avendo un contratto col proprietario,abbiamo detto che siamo i custodi della casa e non paghiamo niente,a richiesta ovviamente.

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Avete chiesto al curatore della pratica nel frattempo a chi pagare? Potreste anche pagare la vecchio proprietario ed eventualmente essendo tracciati tali pagamento valuteranno se appropriarsene.

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Volevo sapere se dopo il pignoramento della casa io devo continuare a pagare l'affitto al vecchio proprietario,finche arriva la decisione del tribunale quanto devo versare per il conto della banca?

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Gentile Corina, lei dovrebbe pagare l'affitto all'ente che ha pignorato il bene o alla persona individuata dal curatore della pratica.

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Medesima situazione, ma se in aggiunta il proprietario del bene pignorato ha fatto causa.. continuo a pagarlo o decide comunque il curatore?

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Gentile Andre, per questi casi decide il curatore a chi dover pagare il canone.

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Sono in un appartamento in affitto da 16 anni e allora la vecchia proprietà mi fece il contratto che pensavo di avere sempre perché era un contratto che si rinnovava ogni anno automaticamente .ho sempre mandato un bonifico ogni mese alla vecchia proprietà ma un giorno arrivano altre persone accompagnati dal vecchio proprietario dicendomi di pagare a loro con la vecchia società. Vengo a sapere che la società e fallita e sta gestendo il curatore ma mi dice che il contratto non risulta registrato vorrei capire cosa fare . Visto che il curatore mi dice che a breve faranno asta e non ho diritto a rimanere gli avrei fatto anche una proposta di affitto a riscatto ma mi dice che non è possibile . Dicendo che non risulta affittata a me ma le utenze sono registrate a me da 16 anni e penso sia una prova, che sono qui da 16 anni in più ci sono i bonifici fatti

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Buongiorno Umberto, direi che lei può facilmente dimostrare di aver vissuto in affitto in quell'immobile da anni; quindi provi a rivolgersi ad un legale, magari uno di un'associazione di categoria degli inquilini come Sunia o Sicet, per avere l'assistenza necessaria.

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Gent.ma Dott.
la ringrazio anticipatamente dei consigli che potra' darmi. Come avevo precedentemente chiesto a lei delucidazioni. il 31 Dicembre 2018 scadra' il contratto di locazione dei primi 4 anni ( 4+4 ) che mi e' stato rinnovato dopo i primi ( 4+4 di locazione dal 2005 ad oggi ) regolarmenti registrati tutte e due. Le chiedo gentilmente avendo i canoni pignorati da terzi che io continuo ha pagare regolarmente mese per mese con regolare ricevuta di avvenuto pagamento. Successivamente la casa e' stata pignorata dalla banca e' messa all'asta. Se mia figlia compra l'immobile gia' residente con me degade l'obbligo dei versamenti canoni di locazioni. QUALE sarebbe il percorso per uscirne da questa situazione ingarbugliata. ( Vorrei che se mia figlia comprasse l'immobile come prima casa n'e entrasse anche in possesso ) Le chiedo scusa se sono stato ripetitivo ma non riesco ha trovare una soluzione. La saluto cordialmente
Antonio L.

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Buongiorno Antonio, dal momento che sua figli diventa proprietaria della casa, potrà usufruire delle aliquote agevolate come prima casa essendo già residente nell'immobile; quindi dal momento del rogito può disporre della casa e chiudere il contratto in essere.

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Buongiorno, sono in locazione in un immobile da piu di un anno e mezzo con regolare contratto registrato.
Oggi mi trovo nella situazione in cui l'immobile andra' all'asta perche' il propietario non ha piu pagato la rata del mutuo ed e debitore verso la banca... per ora nessuno mi aveva comunicato nulla tranne un funzionario della banca che lo scorso mese ha fatto una valutazione, oggi mi trovo un avviso dell'ufficio vendite giudiziarie alla porta che mi intimida di contattarli altrimenti butterano giu la porta, ma cercano il propietario del immobile non me.
ora mi sorgono due domande la vendita giudiziaria non e' al corrente che limmobile e' occupato da un locatore? e sopratutto io devo continuare a pagare l'affito al propietario anche se non e' piu suo l'immobile , e ancora a chi chiedero' le due mensilita' versate come cauzione? grazie sono un po preoccupato

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Buongiorno Francesco, dovrebbe chiedere a questo punto a chi attribuire il canone; l'immobile verrà venduto all'asta ma il suo contratto mantiene valore; dovrà capire chi avrà diritto al canone finchè non viene finalizzata la vendita.

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buongiorno vorrei partecipare ad un asta di un negozio che è affitato di cui gli inquilini pagano regolarmente il canone . nel caso volessii continuare a percepire l'affitto come nuovo proprietario, è possibile che la banca pignori l'affitto fino alla totale estinzione del debito e che quindi non tenga conto della nuova acquisizione. grazie mille

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Gentile Cosimo, questo lo deve verificare prima di procedere all'acquisto; di norma dal momento in cui l'immobile viene messo in vendita il nuovo proprietario poi andrà a percepire l'affitto; il debito con la banca dovrebbe essere estinto con la vendita e non con l'affitto.

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